Коммуналки нового времени: главные трудности и риски при покупке комнаты — Недвижимость РИА Новости, 29.04.2021
Коммуналки нового времени: главные трудности и риски при покупке комнаты
Комнаты становятся все более востребованной формой жилья, но люди, покупающие их, рискуют столкнуться с непредвиденными трудностями и даже крупными финансовыми. Недвижимость РИА Новости, 29.04.2021
2021-04-29T15:07
2021-04-29T15:07
2021-04-29T15:07
практические советы – риа недвижимость
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
Комнаты становятся все более востребованной формой жилья, но люди, покупающие их, рискуют столкнуться с непредвиденными трудностями и даже крупными финансовыми потерями. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о нюансах и рисках, которые подстерегают покупателей комнат.Она вам не квартираЧасть процедуры выбора комнаты совпадает с поиском квартиры: подбор локации, качество дома и так далее. Но есть и нюансы, которые возникают на разных стадиях покупки, объясняют эксперты.На стоимость комнаты влияет цена самой квартиры, сколько людей там проживают и контингент жильцов, объясняет руководитель офиса «Миэль «В Крылатском» Ирина Бербенева.Также большое значение имеет фактор перспективности в плане приобретения всей квартиры, добавляет генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов. Особо ценятся объекты в 2-3-комнатных квартирах, отмечает он.
Разумеется, это тоже увеличивает ценник.Следующий довольно сильно влияющий на стоимость параметр – состояние квартиры, продолжает Аболемов: чистенькая уютная коммуналка будет дороже, чем «грязный» и неаккуратный аналогичный объект.Количество комнат в квартире также имеет значение, говорит генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков. Если взять две одинаковые комнаты в двухкомнатной и пятикомнатной квартире, то в первом случае объект будет оценен выше. Кстати, на стоимость комнаты влияет и наличие балкона. К примеру, в Москве балкон прибавляет к стоимости объекта около 200-300 тысяч рублей, подчеркивает он.В целом разброс цен в сегменте комнат очень велик. Так, по данным агентства недвижимости ОГРК, самая дорогая комната в Москве стоит почти 13 миллионов рублей, а самая дешевая – 2,1 миллиона.
Средняя же стоимость комнат составляет 3,55 миллиона рублей. В Петербурге минимальная стоимость комнаты по данным агентства «Доли.ру» – 760 тысяч рублей, а самая дорогая продается за 6 миллионов. Как смотреть комнатыПросмотр комнаты очень важен, поскольку покупателю нужно оценить свое будущее окружение, ведь с этими людьми придется жить в прямом смысле под одной крышей.Учтите, что нежелательные соседи – это не только маргиналы или шумный молодняк, предупреждает руководитель компании «Только Лучшая Недвижимость» Алексей Лякин.Так что, приезжая на просмотр, желательно увидеть не только сам объект, но и его жителей. Если вам понравился какой-то объект, то проведите осмотр не один, а два раза, советует директор пресс-службы ГК «Балтийская Недвижимость» Кирилл Разумов. Обратите внимание как обустроены места общего пользования (прихожая, санузел), все ли работает.
Если, допустим, не работает что-то в сантехнике, то это может говорить о том, что между соседями не все гладко и они не в состоянии договариваться о решении насущных бытовых проблем. Важен даже запах в квартире, ведь он о многом скажет. И помните, покупая комнату, вы покупаете не только и не столько недвижимость, сколько соседей, подчеркивает эксперт.Действительно, наличие в квартире людей с алкогольной или наркотической зависимостью будет заметно именно по местам общего пользования, соглашается Летенков. Отсутствие соседей при просмотрах может быть весьма настораживающим признаком, но может и ничего не значить, продолжает он. «Например, в нашей практике были случаи когда соседи работали вахтовым методом и их месяцами не было в их комнатах», – вспоминает эксперт.Приходить на осмотр лучше вечером или в выходной, чтобы застать всех жильцов, рекомендует Бербенева. Если собственник отказывается показать квартиру в это время, то, возможно, есть несогласные с продажей или какой-то конфликт.
Бывает, что в квартире соседи не проживают, тогда это двоякая ситуация. С одной стороны, можно жить в пустой квартире, а с другой, собственники могут в любой момент эти комнаты сдать или продать, добавляет она.Комната и ее тайныКогда дело близится к покупке, наступает самый сложный этап – проверка правовой чистоты приобретаемого объекта. И тут у комнаты есть ряд дополнительных подвохов, с которыми вы не столкнетесь при покупке квартиры.Главное отличие покупки комнаты от покупки квартиры – это необходимость проверить соблюдение преимущественного права выкупа собственникам соседних комнат, подчеркивает управляющий партнер Bolshakov&Partners Андрей Большаков. Если эта процедура не была соблюдена, то совладельцы будут вправе в судебном порядке потребовать передачи комнаты в их собственность на условиях, на которых комната была приобретена. Такую сделку целесообразно провести в нотариальной форме, чтобы нотариус проверил соблюдение преимущественного права выкупа, рекомендует он.
Даже если требование о преимущественном праве выкупа было соблюдено, и от всех соседей получен отказ от покупки, риск все равно остается, предупреждает Лякин.Если отказы от права преимущественного права получены на сумму 1,5 миллиона рублей, а в процессе торга сумма сделки снизилась до 1,4 миллиона, то сособственники смогут предъявить претензии, объясняет он. Так что покупателям стоит иметь в виду, что возможности для торга у собственника ограничены не только его потребностью в деньгах.Если говорить про разницу комнат и долей, то доля – это часть помещения, и если она не определена, то не ясно, какой частью будут пользоваться человек, объясняет Симашова. Это очень легко понять на примере того, когда в одной квартире есть три собственника и у каждого из них по одной третьей доли, и непонятно, кому что принадлежит.
В то время как комната – это выделенная часть помещения, то есть доля, выделенная в комнату, где понятны ее границы, говорит она.То есть если покупателю вместо комнаты продают долю, то у него не будет понимания, какая же именно часть квартиры принадлежит ему. Однако приобретение доли вовсе не является незаконным, добавляет Аболемов. Так что ситуация, при которой покупатель приобретает долю вместо конкретной комнаты, хотя и таит в себе ряд рисков и неудобств, но все-таки является довольно распространенной.В коммуналках у владельца комнаты есть возможность прописать родственников без согласия соседей, добавляет Аболемов. В доле же прописать никого кроме несовершеннолетних детей без согласия сособственников нельзя, даже жену, предупреждает он.Как правило, негатив случается, когда комнатой или долей в квартире завладевает случайный человек, рассказывает Летенков. Отсюда и появляются сделки по продаже долей, выделенных по суду.
Стоит также внимательно отнестись к праву собственности, рекомендует Бербенева. Комнаты в коммунальной квартире разрешили приватизировать с 1991 года, но не все успели это сделать. Нужно изучить выписку из ЕГРН, так как комната может принадлежать муниципалитету. Тогда покупателю следует направить запрос в Департамент городского имущества и цена будет устанавливаться комиссией данного департамента, предупреждает она.Даже в малонаселенных коммуналках с адекватными, договороспособными и чистоплотными соседями, вы все равно не держите ситуацию под контролем на сто процентов, уверен Разумов.
Никто не сможет предсказать, в какой момент она изменится, и соседи, например, купят новое жилье, а старое пожелают продать крепко выпивающему после развода мужчине или сдать парочке веселых мигрантов, рассуждает он.Жизнь в коммунальной квартире такова, что иногда за год может полностью поменяться весь состав проживающих в ней людей. Насколько при этом упадет цена вашей комнаты и найдутся ли вообще на нее покупатели, когда ваше терпение лопнет, и вы захотите переехать, тоже предугадать невозможно, заключает эксперт.
О чем нужно помнить, покупая коммунальную квартиру
Несмотря на то что большинство коммунальных квартир в Москве были расселены и раскуплены еще в 1990-е годы, такие объекты до сих пор встречаются во многих районах столицы, прежде всего в границах Центрального административного округа — в Хамовниках, на Патриарших и Чистых прудах, на Таганке.
Для профессиональных скупщиков и частных инвесторов такая недвижимость — хороший шанс приобрести квартиру в центре города за относительно небольшие деньги, сделать капитальный ремонт, а затем перепродать по рыночной цене. «РБК-Недвижимость» собрала главные рекомендации риелторов и юристов тем, кто планирует вложиться в покупку коммуналки.
Получить согласие всех жильцов
Для того чтобы продать коммунальную квартиру или одну комнату в ней, необходимо согласие всех собственников. При этом важно помнить о преимущественном праве соседей на покупку — поэтому прежде чем выходить на сделку, нужно убедиться, что никто из действующих собственников не претендует на выкуп квартиры.
«Продавец обязан уведомить о предстоящей продаже соседей. Если никто из них не захочет приобрести эту недвижимость, то от каждого из них необходимо получить письменные нотариально заверенные отказы от преимущественного права покупки. Если получить отказы не представляется возможным, то продавец должен направить уведомления о продаже каждому из собственников помещений или долей в коммунальной квартире.
Если в течение месяца после получения уведомлений никто из них не выразит желания приобрести имущество, оно может быть продано любому лицу, но по цене не ниже указанной в уведомлении», — поясняет управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.
Изучить историю квартиры
Покупка коммунальной квартиры фактически означает приобретение нескольких объектов. Это, в свою очередь, влечет за собой дополнительные риски — необходимо проверить историю не одного объекта, а нескольких, чтобы исключить притязания на жилье третьих лиц. Проверить всех бывших и действующих собственников квартиры можно, заказав платную выписку (стоимостью 400 руб.) из ЕГРН.
«Часто права третьих лиц нарушаются при приватизации и наследовании, поэтому особое внимание стоит обратить на комнаты, приобретенные таким способом. Помимо собственников физических лиц, комнаты могут принадлежать муниципалитету, и в этом случае встанет вопрос об их выкупе», — предупреждает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.
При более подробном анализе документов можно выявить наличие обязательств, в выполнении которых необходимо удостовериться. «Например, если комната в коммунальной квартире приобреталась за счет средств материнского капитала и выдано обязательство о выделе долей всем членам семьи, значит данное обязательство должно быть исполнено и только лишь после этого продано вам», — добавляет ведущий юрист Европейской Юридической Службы Србуи Иващенко.
Проверить всех бывших и действующих собственников
Прежде чем ставить свою подпись в договоре о купле-продаже коммунальной квартиры, юристы рекомендуют внимательно изучить состав жильцов — как действующих, так и снятых с регистрационного учета в прошлом.
«Поскольку есть риск того, что лицо, в свое время снятое с регистрационного учета по причине лишения свободы на определенный срок, по освобождении может вселиться в вашу квартиру по той причине, что отказался от приватизации в пользу того, кто, например, вам продал жилье. Такие собственники сохраняют пожизненно право пользования жилым помещением», — отмечает Иващенко.
Проверить технический план
Перепланировки, в том числе незаконные, частое явление в коммунальных квартирах, особенно если речь идет об устаревшем жилом фонде (например, дореволюционных домах в центре Москвы). Приобретая такую недвижимость, новый собственник берет на себя все риски, связанные с нелегальными перепланировками.
Важно помнить, что любые отличия от технического плана вам придется согласовывать, а это долгий и недешевый процесс, причем ряд изменений (например, разрушение несущих конструкций, изменение фасадов, перенос «мокрых» зон в «сухие») узаконить не удастся — потребуется привести жилплощадь в первоначальный вид. На это может уйти не один месяц и значительная часть бюджета.
Не лишним будет проверить приборы учета коммунальных услуг: их наличие, работоспособность, отсутствие задолженности по коммунальным услугам и по взносам на капитальный ремонт.
Как безопасно купить комнату в квартире. 3 главных правила
«Продаю комнату» — на интернет-форумах можно встретить множество таких объявлений. Например, на ЦИАН сейчас представлено около тысячи подобных вариантов. Комнаты пользуются спросом среди покупателей — по оценкам аналитиков «Авито», за последний год спрос на такое жилье в целом по стране увеличился на 13%, а в отдельных регионах — в несколько раз (например, в Крыму — в три раза, в Москве — в полтора раза). Востребованность такого жилья объясняется, прежде всего, его доступностью.
К примеру, в Москве цены на комнаты начинаются в среднем от 1,5 млн руб., тогда как самая дешевая квартира обойдется намного дороже. Однако стоит иметь в виду, что покупка комнаты в квартире (обычной или коммунальной) имеет свои особенности. Вместе с экспертами Федеральной кадастровой палаты Росреестра (ФКП) рассказываем, на что нужно обратить внимание перед покупкой комнаты.
Правило 1. Проверить право собственности продавца
Начать стоит с проверки правоустанавливающих документов на жилье (договор купли-продажи, дарения, долевого участия и т. д.) и личных документов собственника (паспорт). Для того чтобы проверить право собственности на комнату, нужно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Она позволяет подтвердить право собственности на любой объект недвижимости. В выписке, в частности, будет указано, владеет ли продавец комнатой на праве собственности как самостоятельным объектом недвижимости или же является долевым собственником в праве общей долевой собственности на квартиру или комнату в коммунальной квартире. Выписка из Росреестра является общедоступной — ее может заказать покупатель перед сделкой самостоятельно.
При этом сведения, содержащиеся в выписке, актуальны на момент ее выдачи. Поэтому получать выписку лучше незадолго до сделки.
- Как получить выписку о недвижимости из ЕГРН. Инструкция
- Коммунальная сделка: что нужно знать перед покупкой комнаты в квартире
Правило 2. Соблюдение права преимущественной покупки комнаты
Важный момент, который отличает сделку с комнатой от сделки с квартирой, — необходимость соблюдения продавцом приоритетного права покупки. Это означает, что перед началом поиска стороннего покупателя продавец должен предложить купить его комнату соседям — собственникам других комнат в квартире. Такое предложение должно быть сделано в письменной форме с указанием цены и других условий.
Если в течение месяца соседи не изъявят желания приобрести комнату, то продавец имеет право продать ее на тех же условиях любому другому лицу. То же самое касается продажи комнаты в коммунальной квартире.
«Продавец комнаты в коммунальной квартире при обращении за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю обязан предоставить в орган регистрации отказ от права преимущественной покупки только в том случае, если договор заключен до истечения одного месяца со дня уведомления собственников других комнат коммунальной квартиры», — пояснили эксперты.
Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то его отказ можно получить только с разрешения органов опеки и попечительства. В этом случае договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, отметили в ФКП.
Читайте также
- Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать
- Как проверить квартиру перед покупкой и не потерять деньги. 5 правил
Правило 3. Проверить на наличие обременений и долгов
Перед покупкой недвижимости (как квартиры, так и комнаты) необходимо проверить, нет ли на ней обременений и не наложены ли какие-то запреты и аресты. Информация об этом содержится в выписке Росреестра. Также можно проверить самого собственника — не ведется ли в отношении него судебных разбирательств и дел о банкротстве.
Подробнее об этом читайте по ссылке.
Кроме того, эксперты рекомендуют покупателям проверить, нет ли у собственника долгов за коммуналку. Для этого нужно запросить у продавца справку из управляющей компании и оплаченные квитанции за последний месяц.
Надежда Лещенко, эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра:
— Покупка отдельной комнаты в квартире является одним из наиболее бюджетных вариантов приобретения жилья, однако при заключении сделок с такими объектами недвижимости могут возникнуть сложности. Чтобы правильно оформить покупку комнаты, необходимо учесть все тонкости, приведенные выше. Особенно это касается преимущественного права на покупку для соседей и подготовки всех необходимых документов.
5 ситуаций, когда выгодно купить комнату в коммуналке
Но коммуналки тоже до сих пор востребованы. Например, в Санкт-Петербурге около 233 тысяч семей делят жилье с соседями. Читатели Т—Ж , познавшие жизнь в коммунальной квартире, рассказали, в каких случаях есть смысл покупать комнату и может ли она стать начальным капиталом для дальнейших свершений.
Ситуация 1
Когда вы хотите сэкономить
Купили с женой комнату в трехкомнатной коммуналке на Васильевском острове, в Гавани. Всего 20 м²: комната 13,8 м² и 6,2 м² общей площади. За эти деньги такой метраж даже на окраине не купишь, а тут Васильевский, хоть и Гавань.
Так что брать коммуналку всегда дешево.
Иконы Книги
купил комнату в коммуналке дешевле ее кадастровой стоимости
Наша продавалась срочно. Платили сразу наличными: буквально достал из кармана деньги, положил в ячейку и пошел документы оформлять. Это очень важно при покупке, так как влияет на цену.
Кроме того, по кадастру наша доля в жилье составляет 2 миллиона рублей. Где вы такие условия по цене еще найдете?
2 000 000 Р
кадастровая стоимость 20 квадратных метров в коммуналке на Васильевском острове
Я всю жизнь прожил на окраинах и больше не перееду в спальные районы. На Васильевском до всего можно дойти пешком, вокруг красиво, есть где погулять и посидеть. И даже ночью достаточно мирно и спокойно.
Ситуация 2
Когда это ваш начальный капитал
Завершив обучение в университете и прожив в съемном жилье более 5 лет, решила, что пора купить свою комнату. Приобрела в пятикомнатной двухэтажной квартире. Сама квартира была с отличным ремонтом. На первом этаже располагались комната, санузел, огромный коридор — 14,7 м², кухня-столовая — 28 м².
На втором этаже — четыре комнаты, кладовка и санузел.
Анна Иванова
продала комнату и купила квартиру
На момент покупки в квартире жили всего три человека — я была в восторге. Но потом все изменилось: появились квартиранты, а с ними и графики дежурств.
Когда я вышла замуж, мы продали комнату и купили квартиру. И я очень благодарна этой комнате, ведь она позволила мне приобрести свое жилье с 40% первоначального взноса.
стоимости квартиры получилось покрыть, продав комнату в коммуналке
Ситуация 3
Когда вы часто приезжаете в город
Хотела приезжать в Петербург не туристом, а как житель, поэтому купила комнату в бывшем общежитии в отличном районе. Огромный светлый коридор, кухня на два крыла по шесть комнат с двумя плитами и мойками. За много лет жильцы привыкли готовить «по норам», поэтому на кухне никогда не было много народа. Душ и туалет располагались в каждом крыле. Плюс у нас с соседкой была отдельная душевая кабина.
Причем туалет — это не просто перегородки, а помещение со стенами и вентиляцией. И никаких очередей.
елена лисовская
нашла комнату с достойными условиями
Главное — всё близко: транспорт, магазины, больницы. Рядом Петергофское шоссе, четыре парка и даже дорожки, где можно кататься на велосипеде. Клопы, тараканы?
Бывают, но их можно занести и в собственную квартиру.
Ситуация 4
Когда вы хотите подзаработать на аренде
Как способ инвестирования комната в коммуналке — самое то. Ее можно сдавать или перепродать. Мы ее купили, чтобы за три года накопить денег, присоединить маткапитал, продать коммуналку и купить себе отдельное жилье.
Желательно тоже в центре или рядом с ним.
Иконы Книги
использовал коммунальную квартиру как альтернативный источник дохода
Если будете сдавать в аренду комнату на 10—20% дешевле рынка — не по 12—15 , а по 9—11 тысяч рублей, — заберут в течение 2—5 дней. Огромный спрос! Правда, если вы купили убитую комнату, то придется сделать хоть какой-то ремонт, например переклеить обои или покрасить стены.
Также нужна мебель для жизни: как минимум диван, стол, стул.
Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Мы свою коммуналку купили без мебели и с убитым ремонтом. Начали сдавать только после того, как я сделал простой ремонт, чтобы освежить комнату. В итоге дали адрес риелтору — и комната ушла за два дня!
Соседи также напрямую влияют на то, надолго ли задержатся арендаторы. С нормальными соседями люди живут годами. Но зависит и от самого арендатора.
Если снимают взрослые и опытные люди, а не молодежь, которая еще не знает жизни, то может оказаться, что ваши соседи при новых жильцах и подобрели.
Ситуация 5
Когда вы молоды и полны сил
Я родилась в коммуналке на Каменноостровском, тогда еще Кировском, проспекте. Вскоре меня увезли в Москву, но почти 20 лет, до бабушкиной смерти, я часто приезжала в ту квартиру.
Vera Eroshkina
провела веселое детство в коммуналке
Наша квартира была «элитной»: там была ванная комната — сначала с печью, а потом с колонкой, очень большая кухня — 25 м² — с подсобкой, два выхода — во двор и на площадь, лифт. На парадной лестнице частично сохранились цветные витражные окна. И квартира всего-то на семь семей.
Комнаты, расположенные анфиладой, соединял коридор, в котором мы в детстве катались на велосипеде.
Комната в коммуналке — это развлечение для молодых.
Вспоминаю ее с теплом и грустью, но понимаю, что весело там было детям, а взрослые и конфликтовали, и от любителей выпить страдали, и на кухне скандалы устраивали. Сейчас я ее не купила бы.
Анна Докучаева
Купили бы комнату в коммуналке, чтобы жить в своем? Или лучше однушка на окраине в ипотеку, чем делить с кем-то кухню и ванную?
Нет, нет и ещё раз нет. Что угодно лучше, чем коммуналка. Тут рассказывают про финансовую составляющую, но есть ещё и понятие качества жизни.
В коммуналке оно на порядок ниже, чем в любом другом отдельном жилье, даже в доме с удобствами на улице.
Юля, Это мотя что понимать под качеством жизни. Адские соседи могут попасться и в доме, где у тебя своя квартира, а комуналки могут быть очень даже пригодны для жилья, особенно, когда там не много соседей (например блок на 2-4 комнаты) и находится она в хорошем месте, недалеко от центра.
Я жила когда-то в коммуналке — бывшем ведомственном общежитии (правда недолго), блок был на две комнаты, была своя мини-кухня, так что не приходилось таскаться с кастрюльками на общую кухню, в ванной была своя стиральная машина. В общем были все удобства для нормальной жизни, плюс дом находился в пешей доступности от центра города, где можно было всегда погулять в парке, сходить (именно сходить, а не ехать на такси или авто) в кино, театр или выставку, посидеть в уютном баре или сходить на какой-нибудь летний фестиваль. ядом были почти все лучшие ученые заведения города (как ВУЗы, так и «сильные» школы). Не смотря на то, что это была общага, в подъезде было чисто и вокруг дома тоже был порядок.
Когда стали сдавать эту комнату, то она никогда не простаивала дольше трех дней и в итоге прибыль приносила больше, чем однокомнатная квартира в том же районе, потому что коммунальные платежи за нее были маленькие и можно было делать перерасчет если уезжаешь более, чем на 5 дней. Разница в стоимости аренды между комнатой и 1к кв была где-то 3-4тыс, а разница в стоимости комуналки в 3-4 раза, а налог на эту комнату был всего 39 рублей.
Комнату эту продали по рыночной цене за месяц экспозиции и на 20% дороже чем покупали.
Михаил, почему же? Жила больше 10 лет в детстве, уличный туалет, банька, колонка, ммм
Юля, Не жили вы с «удобствами на улице»)))