Поделиться
Самые популярные аферы при покупке квартиры
У метро
- Щёлковская
- Первомайская
- Измайловская
- Партизанская
- Семёновская
- Электрозаводская
В районе
Другие миллионники
Комнатность
Города в области
Улицы, районы, метро
- Улицы
- Районы
- Станции метро
- Станции пригородных поездов
Тип сделки
У метро
В районе
- Сокольники
- Солнцево
- Капотня
- Куркино
- Левобережный
- Кузьминки
- Бибирево
- Мещанский
- Тверской
- Щукино
- Царицыно
- Хорошёвский
- Проспект Вернадского
- Чертаново Северное
- Соколиная Гора
- Кунцево
- Академический
- Новокосино
- Южное Тушино
- Южнопортовый
- Нагатино-Садовники
- Митино
- Текстильщики
- Рязанский
- Поселение Внуковское
- Поселение Рязановское
- Печатники
- Южное Бутово
- Некрасовка
- Северный
- Северное Тушино
- Ясенево
- Хорошёво-Мнёвники
- Измайлово
- Крылатское
- Покровское-Стрешнево
- Алтуфьевский
- Аэропорт
- Бескудниковский
- Братеево
- Бутырский
- Вешняки
- Орехово-Борисово Южное
- Отрадное
- Очаково-Матвеевское
- Косино-Ухтомский
- Москворечье-Сабурово
- Войковский
- Восточное Дегунино
- Восточное Измайлово
- Выхино-Жулебино
- Гагаринский
- Головинский
- Гольяново
- Даниловский
- Дмитровский
- Донской
- Дорогомилово
- Замоскворечье
- Западное Дегунино
- Зюзино
- Зябликово
- Ивановское
- Коптево
- Красносельский
- Северное Измайлово
- Сокол
- Строгино
- Таганский
- Тимирязевский
- Фили-Давыдково
- Хамовники
- Можайский
- Арбат
- Ховрино
- Беговой
- Черёмушки
- Ломоносовский
- Чертаново Центральное
- Чертаново Южное
- Северное Бутово
- Северное Медведково
- Южное Медведково
- Якиманка
- Ярославский
- Лосиноостровский
- Бабушкинский
- Люблино
- Марфино
- Марьина Роща
- Марьино
- Нагатинский Затон
- Нагорный
- Нижегородский
- Новогиреево
- Ново-Переделкино
- Обручевский
- Орехово-Борисово Северное
- Перово
- Преображенское
- Пресненский
- Раменки
- Останкинский
- Савёловский
- Свиблово
- Тёплый Стан
- Лианозово
- Молжаниновский
- Восточный
- Бирюлёво Восточное
- Бирюлёво Западное
- Коньково
- Лефортово
- Басманный
- Богородское
- Ростокино
- Алексеевский
- Метрогородок
- Внуково
- Поселение Воскресенское
- Котловка
- Филёвский Парк
- Тропарёво-Никулино
- Поселение Мосрентген
- Поселение Сосенское
- Поселение Кленовское
- Крюково
- Матушкино
- Савёлки
- Старое Крюково
- Силино
- Поселение Первомайское
- Поселение Московский
- Поселение Краснопахорское
- Поселение Щаповское
- Поселение Киевский
- Поселение Новофёдоровское
Трудная доля. Почему опасно покупать часть квартиры?
Долевая собственность является одной из самых распространенных форм владения недвижимостью. В крупных городах на долю такой формы собственности приходится до 80% всего рынка недвижимости, свидетельствуют данные участников рынка.
Рассказываем, в каком случае от покупки доли в квартире лучше воздержаться.
Преимущественное право
Доля может быть идеальной (то есть не привязанной к конкретной комнате, а просто упомянутой в документах, например 7/20 или 1/2), а может быть выделена в натуре с привязкой к определенной комнате в квартире, поясняет юрист Полина Меркеева.
Первое, на что следует обратить внимание при покупке доли в квартире — это «преимущественное право покупки» (ст. 250 Гражданского кодекса РФ). Согласно ему, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, за исключением продажи с публичных торгов.
«Указанная норма является своеобразным барьером на пути расширения участников таких правоотношений, а также, само собой, встает на защиту интересов участников общей долевой собственности, поскольку личность нового собственника будет играть немаловажную роль, ведь владение и пользование общим имуществом осуществляется по соглашению всех собственников», — поясняет Меркеева.
Продавец доли обязан уведомить собственников о намерении продать свою часть. Если уведомительный порядок не соблюден (продавец рассылает уведомления туда, где собственники не могут их получить, либо участники долевой собственности уклоняются от их получения), а продажа доли все же каким-то образом состоялась, то есть риск потерять купленную недвижимость. Дело в том, что остальные собственники могут обратиться в суд с заявлением о переводе прав и обязанностей покупателя и, вероятнее всего, выиграют его.
Доля в дар
На совершение сделки по дарению доли согласие остальных собственников не требуется. Дарением часто пытаются прикрыть реальную сделку купли-продажи недвижимости, если, например, другие собственники согласились выкупить долю по преимущественному праву.
Недобросовестные продавцы оформляют продажу как сделку дарения, а оплату получают по расписке. В этом случае покупателю придется оплатить налог, поскольку дарение происходит не между близкими родственниками. Если всех все устраивает, сделка не оспаривается и остальные собственники ничего не имеют против, то можно считать, что покупателю крупно повезло.
Если нет — сделка будет оспорена, предупреждает Меркеева.
Только через нотариуса
Оформлять покупку доли можно только у нотариуса (ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Это дополнительные расходы.
Регистрация не для всех
В крупных городах доли приобретаются не для дальнейшего проживания, а для получения постоянной регистрации, чтобы пользоваться всеми преимуществами, которые она дает (например, прикрепление к поликлинике или оформление ребенка в детский сад). К тому же, стоимость доли значительно ниже, чем стоимость даже самой небольшой квартиры-студии.
Тут есть один неочевидный, но очень важный нюанс — покупатель доли сможет зарегистрироваться в данной квартире, а вот своих родственников, которые не являются собственниками, он поставить на регистрационный учет уже не сможет, поскольку для этого потребуется согласие сособственников жилья. Исключением из этого правила являются несовершеннолетние дети приобретателя доли — вот их можно поставить на регистрационный учет по этому адресу.
Спорный маткапитал
В законе отсутствует прямое указание на возможность приобретения за счет средств материнского капитала доли жилого помещения, органы ПФР нередко отказывают в направлении средств на приобретение доли в квартире. Тогда начинаются суды.
«В этом вопросе суд будет отталкиваться от того, является ли приобретение доли улучшением жилищных условий семьи, поскольку это одно из возможных направлений использования материнского капитала. Из обзора судебной практики Верховного Суда РФ следует, что использование материнского капитала на приобретение доли возможно только при двух условиях: площадь помещения и размер доли позволяют выделить семье изолированную часть помещения (например, комнату или несколько комнат), либо если материнский капитал используется для выкупа доли у сособственника и квартира целиком переходит в собственность семьи», — объясняет юрист.
Доли в однушках
Эксперт не рекомендует покупать доли в «однушках», где уже проживает второй собственник и нет возможности проживать изолированно, ведь в таком случае вам просто не дадут вселиться, даже если обращаться в суд. Особенно, если вы не являетесь родственниками.
Покупка доли в квартире подводные камни и риски
Поделиться
Совместная и долевая собственность. Как купить квартиру по долям или у сособственников
У метро
- Щёлковская
- Первомайская
- Измайловская
- Партизанская
- Семёновская
- Электрозаводская
В районе
Другие миллионники
Комнатность
Города в области
Улицы, районы, метро
- Улицы
- Районы
- Станции метро
- Станции пригородных поездов
Тип сделки
У метро
В районе
- Сокольники
- Солнцево
- Капотня
- Куркино
- Левобережный
- Кузьминки
- Бибирево
- Мещанский
- Тверской
- Щукино
- Царицыно
- Хорошёвский
- Проспект Вернадского
- Чертаново Северное
- Соколиная Гора
- Кунцево
- Академический
- Новокосино
- Южное Тушино
- Южнопортовый
- Нагатино-Садовники
- Митино
- Текстильщики
- Рязанский
- Поселение Внуковское
- Поселение Рязановское
- Печатники
- Южное Бутово
- Некрасовка
- Северный
- Северное Тушино
- Ясенево
- Хорошёво-Мнёвники
- Измайлово
- Крылатское
- Покровское-Стрешнево
- Алтуфьевский
- Аэропорт
- Бескудниковский
- Братеево
- Бутырский
- Вешняки
- Орехово-Борисово Южное
- Отрадное
- Очаково-Матвеевское
- Косино-Ухтомский
- Москворечье-Сабурово
- Войковский
- Восточное Дегунино
- Восточное Измайлово
- Выхино-Жулебино
- Гагаринский
- Головинский
- Гольяново
- Даниловский
- Дмитровский
- Донской
- Дорогомилово
- Замоскворечье
- Западное Дегунино
- Зюзино
- Зябликово
- Ивановское
- Коптево
- Красносельский
- Северное Измайлово
- Сокол
- Строгино
- Таганский
- Тимирязевский
- Фили-Давыдково
- Хамовники
- Можайский
- Арбат
- Ховрино
- Беговой
- Черёмушки
- Ломоносовский
- Чертаново Центральное
- Чертаново Южное
- Северное Бутово
- Северное Медведково
- Южное Медведково
- Якиманка
- Ярославский
- Лосиноостровский
- Бабушкинский
- Люблино
- Марфино
- Марьина Роща
- Марьино
- Нагатинский Затон
- Нагорный
- Нижегородский
- Новогиреево
- Ново-Переделкино
- Обручевский
- Орехово-Борисово Северное
- Перово
- Преображенское
- Пресненский
- Раменки
- Останкинский
- Савёловский
- Свиблово
- Тёплый Стан
- Лианозово
- Молжаниновский
- Восточный
- Бирюлёво Восточное
- Бирюлёво Западное
- Коньково
- Лефортово
- Басманный
- Богородское
- Ростокино
- Алексеевский
- Метрогородок
- Внуково
- Поселение Воскресенское
- Котловка
- Филёвский Парк
- Тропарёво-Никулино
- Поселение Мосрентген
- Поселение Сосенское
- Поселение Кленовское
- Крюково
- Матушкино
- Савёлки
- Старое Крюково
- Силино
- Поселение Первомайское
- Поселение Московский
- Поселение Краснопахорское
- Поселение Щаповское
- Поселение Киевский
- Поселение Новофёдоровское
Покупка наследственной квартиры: как не лишиться жилья и денег
Наследственные квартиры — достаточно популярное предложение на рынке вторичного жилья. По данным риелторской компании «Инком-Недвижимость», в 2020–2021 годах впервые с 1990-х доля наследственных квартир в предложении в столице выросла в два раза: с 10% до 20%. Причина таких изменений — в пандемии. Речь идет о так называемом «свежем» наследстве, то есть жилье, которым новый собственник владеет менее трех лет, пояснил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. Аналогичные цифры приводят аналитики Est-a-Tet.
Сейчас наблюдается рост числа наследственных квартир — по сравнению с серединой прошлого года их число выросло примерно на треть и составляет около 20%, говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. «К сожалению, так мы наблюдаем последствия пандемии и высокой смертности. Более того, мы фиксируем и рост числа сделок с наследственными квартирами с участием опеки. Это квартиры несовершеннолетних собственников, получивших их по наследству от родителей.
Эта история — тоже следствие пандемии», — добавила Юлия Дымова.
Главный риск
Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию.
Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова. Главный риск при покупке наследуемой квартиры — возможное наличие скрытых, неучтенных наследников, которые могут претендовать на имущество. «Проверить круг потенциальных наследников довольно сложно, и приобретение такого жилья может быть потенциально опасным», — отмечает она. В таком случае наследник может оспорить свое право через суд, а покупатель рискует остаться без квартиры и в лучшем случае вернуть потраченные деньги.
В худшем — остаться без них.
«Свежее» наследство
Наиболее рискованно приобретать так называемое «свежее» наследство, говорят эксперты. «Риск покупки такой квартиры — это отсутствие возможности проверить всех наследников, ведь владелец квартиры и сам может не знать о них», — пояснила юрист коллегии адвокатов «Бастион» Виктория Шабанова. «Никто не даст вам гарантию, что продавец — единственный наследник и что спустя несколько лет не объявится второй или третий наследник и не начнет оспаривать сделку купли-продажи и требовать свою долю в праве на квартиру», — добавила она. Из плюсов — такие объекты обычно продаются с дисконтом 5–10%, причем большинство наследников-продавцов изначально готовы к скидке. «Например, если у одной квартиры несколько наследников, им выгоднее принять торг и продать жилье целиком, нежели заниматься долями по отдельности», — пояснил Сергей Шлома.
- Квартира с сюрпризом: 7 неудобных вопросов о покупке жилья
- Продать или сдать: как выгоднее распорядиться наследственной квартирой
Обязательная доля и недостойные наследники
Круг скрытых наследников, которые могут претендовать на купленную квартиру, достаточно большой. Например, среди них — наследники, которые имеют право на обязательную долю, несмотря на завещание. К ним относятся несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, супруги и родители наследодателя. Полный перечень этих лиц установлен в ст. 1149 ГК РФ.
Наличие таких наследников может быть неочевидным, особенно если квартира перешла по завещанию. Поэтому перед покупкой нужно уточнить у продавца, нет ли в данном случае обязательных наследников.
Еще один риск покупки наследственной квартиры связан с недостойными наследниками. Так называют граждан, которые имеют право на наследство, но по решению суда или нотариуса не получают его (ст. 1117 ГК РФ). Например, к ним относят родителей, которые лишены родительских прав.
Недостойные наследники могут не согласиться с таким решением и обжаловать его в суде. Если суд реабилитирует их, у покупателя могут возникнуть сложности, поскольку наследник будет претендовать на свою долю. Сюда же можно отнести наследников, которые были признаны судом умершими.
Но бывают случаи, что через какое-то время выясняется, что они живы, а квартира к тому моменту уже продана.
Пример из практики от Наталии Борзенковой:
— Риелторы в ходе проверки квартиры нашли дочь бывшего собственника квартиры, которая не входила в круг родственников, продававших наследственную квартиру, но оставалась потенциальной наследницей. Она давно не проживала в квартире. Сначала находилась в местах лишения свободы, а потом постоянно переезжала по разным городам страны.
Установить существование родственницы, которая может предъявить права на наследство, удалось после общения с соседями, в документах она не фигурировала.
Оспаривание завещания
Часть рисков сопряжена с квартирами, полученными по завещанию. К ним относится возможное оспаривание завещания уже после продажи наследственной квартиры. Причиной оспаривания может стать недееспособность умершего в момент изъявления воли или факт того, что его принуждали к составлению завещания. В данном случае потенциальные наследники могут обратиться в суд и привести доказательства.
Например, это может быть справка о том, что наследодатель стоял на учете в психоневрологическом диспансере. Если суд удовлетворит иск, то завещание будет отменено, а наследство придется распределять заново, но уже по закону.
Покупатель наследственной квартиры может столкнуться со сложностями на этапе заключения сделки. Нередко наследники не могут договориться между собой о цене. «Любой спор между наследниками может привести или к повышению конечной цены для покупателя, или к затягиванию сделки, или к ее отмене. В целом такие конфликты между наследниками повышают градус нервозности перед сделкой», — добавила Юлия Дымова.
Читайте также
- Наследники — в очередь: как разделить недвижимость без завещания
- Завещание или дарственная: как сэкономить при передаче жилья
Срок исковой давности
Внезапные наследники могут возникнуть из-за пропуска сроков вступления в наследство. По закону (ст. 1154 ГК) на это дается полгода со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя или дня признания судом его умершим).
Если человек наследует имущество в результате отказа предыдущего наследника, то к сроку добавляется три месяца. Если срок вступления в наследство пропущен, наследник лишается возможности получить имущество.
Но и здесь есть исключения. Например, если у наследника были уважительные причины и он докажет это в суде (ст. 1155 ГК РФ).
К примеру, он находился на лечении в больнице. В таком случае суд может восстановить его в правах на наследство. И если квартира к этому времени уже продана, наследник может предъявить свое право на нее.
Срок исковой давности в данном случае исчисляется не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда наследник узнал или должен был узнать о смерти, пояснила Виктория Шабанова. «Гарантий, что такой наследник не заявит о своем праве на долю спустя несколько лет, дать нельзя, даже если квартирой давно владеют другие люди», — отметила юрист.
Однако покупателям наследственных квартир в последнее время удается защитить свои права и сохранить недвижимость. Речь идет о ситуациях, когда недвижимость была приобретена добросовестно. Признаки добросовестного приобретателя указаны в ст. 302 ГК РФ. Таким считается тот, кто приобрел имущество возмездно и не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать это имущество.
К примеру, если квартира была куплена, наоборот, по заниженной цене, то это может рассматриваться как признак недобросовестности. Степень недобросовестности устанавливает суд.
Пример от Наталии Борзенковой:
— В качестве примера можно привести ситуацию, когда один из детей наследодателя долгое время жил в другом государстве. Он не общался с семьей в России и узнал о смерти отца только через несколько лет. Это осложнило его братьям процесс продажи квартиры.
Поэтому мы всегда рекомендуем сообщать родственникам о подобных событиях.
Как минимизировать риски. Советы экспертов
Чтобы обезопасить себя от рискованной покупки, нужно следовать некоторым рекомендациям.
- Уточните, как досталась квартира в наследство (по закону или завещанию) — так будет понятнее, с чем вы можете столкнуться. Узнайте у продавца, есть ли другие родственники, входящие в число наследников. Если приобретается недвижимость, унаследованная по закону, уточните — наследники какой очереди ее продают, есть ли отказы от наследства.
- В договоре купли-продажи укажите полную стоимость квартиры, это поможет в случае судебного разбирательства доказать свою добросовестность. Расчет следует проводить безналичным способом. «Если сделка будет признана недействительной, покупателю придется вернуть квартиру, а продавец компенсирует ему только сумму, которая указана в договоре», — пояснила Наталия Борзенкова.
- Внимательно изучите выписку из ЕГРН и историю квартиры. Можно ознакомиться с архивными документами по переходу права собственности. «Узнайте у продавца, были ли завещательные отказы, есть ли обременения по квартире (ипотека, арест или право пользования квартирой), обременение должно быть указано в выписке из ЕГРН. Обязательно проверьте технический паспорт, экспликацию», — рекомендует юрист.
- Пообщайтесь со всеми наследниками и опросите соседей. «Порой это самый действенный способ узнать информацию. Соседи расскажут и о том, кто проживал в квартире, и о других членах семьи, если такие есть, и если были какие-то сложности, конфликты — соседи обычно это знают», — отметила Юлия Дымова.
- Проводите сделку через нотариуса. При необходимости оформите титульное страхование.
Читайте также
- Утраченное право: кого могут лишить наследства
- Если вы готовитесь вступить в наследство, запомните 6 важных правил
- Возможно ли оспорить завещание. Кто и как это может сделать. Инструкция