Согласование перепланировки в новостройке имеет ряд своих нюансов, о которых мы постараемся рассказать в этой статье. Перепланировка в новостройке должна осуществляться на основании соответствующего разрешения, для получения которого необходимо соблюсти определенные требования. Советуем Вам прочесть статью о согласовании перепланировки квартиры, в которой, в частности, рассматривается вопрос о том, как узаконить перепланировку в новостройке, а особенности этого процесса именно для новостроек мы рассмотрим ниже.
Итак, как выполнить перепланировку в новостройке правильно и без нарушений?
- 1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.
- 1.1.Перепланировка в новостройке до получения собственности.
- 1.2. Перепланировка квартиры свободной планировки.
- 1.3. Согласование перепланировки квартиры в новостройке осуществляется на основании проекта или эскиза.
1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.
1.1. Перепланировка в новостройке до получения собственности.
Согласованная перепланировка в новостройке.
В большинстве случаев, ключи на квартиру в новостройках выдают гораздо раньше, чем соответствующее свидетельство о собственности. С одной стороны, получение такого свидетельства часто затягивается на полгода или год, а держать квартиру без ремонта все это время, конечно, не хочется. С другой стороны, по закону согласно пункту 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ начинать такой ремонт возможно только после получения на это соответствующего разрешения уполномоченного органа.
Ещё не так давно, получение такого разрешения без свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН было невозможно, что создавало большие трудности и подталкивало дольщиков к выполнению ремонта без соответствующего согласования.
Сейчас в Москве Жилищная инспекция, как орган, уполномоченный выдавать разрешения на перепланировку, смягчила данные требования.
- оригинал или нотариальную копию акта приёмки-передачи квартиры;
- нотариальную копию или оригинал договора об уступке прав или договора долевого участия;
- согласие застройщика на перепланировку, если это не прописано в ДДУ;
Новостройка со свободной планировкой.
Следует отметить, что согласно 214-ому ФЗ квартиры в новостройках должны продаваться только на основании договора долевого участия либо на основании договора об уступке прав, если здание уже построено. Однако, если объект был построен на бюджетные средства Москвы или кооператива, то необходимо вместо ДДУ или Договора уступки прав, предоставить документ, подтверждающий право владения рассматриваемой квартирой.
В ДДУ или Договоре об уступки прав также должно содержаться согласие Застройщика на осуществление в квартире переустройства. Если в нём такое согласие не прописано, то его необходимо получить отдельно. При этом, необходимо получить не разрешение на перепланировку от застройщика, так как он не уполномочен их выдавать, а именно согласие на осуществление перепланировки квартиры с условием её согласования с уполномоченными органами.
К сожалению, данные послабления введены только в Москве. В большинстве районов Московской области органы местного самоуправления для согласования перепланировки по-прежнему продолжают требовать именно свидетельство о собственности или выписку ЕГРН.
Также следует отдельно отметить случай приобретения квартиры в новостройке с привлечением заёмных средств. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) не даёт своё согласие на осуществление перепланировки до вступления заёмщика в собственность. Правда самой Жилищной инспекции для выдачи разрешения на ремонт согласование с банком не нужно. То есть, согласование перепланировки при ипотеке можно произвести в обход банка, но лучше этого не делать, так как неизвестно как он к этому отнесётся.
Возможно, он потребует выплатить сразу весь ипотечный долг.
Комментарий к видео:
Теперь согласно пункту 2.5.1.1.1.9 ППМ № 508 в последней редакции от 15.06.2022 при отсутствии регистрации собственности в новостройке не надо подавать копию введения дома в эксплуатацию и справку о том, что застройщику уплачены все деньги по договору.1.2.Перепланировка квартиры свободной планировки.
Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 1.
В новостройках часто квартиры сдаются со свободной планировкой, когда внутренние перегородки либо не возведены вообще, либо возведены высотой в кирпич или блок. Пример такой квартиры приведен на фотографии вверху.
Застройщики позиционируют такие новостройки со «свободной» планировкой таким образом, что в них, якобы ,позволено возводить перегородки в любом месте, что потом приводит к плачевным последствиям и невозможности согласования перепланировки. Юридически свободной планировки не бывает.
Перед строительством дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу. В этой документации в квартирах указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. В противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство здания невозможно. По факту застройщик просто затем не возводит эти перегородки внутри квартиры. Во-первых, это позволяет избежать лишних затрат.
Во-вторых, большинство людей, все равно, затем переделывают планировку квартиры, и это верно. В-третьих, позволяет застройщику рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что является неверным. Перед сдачей дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют (обмеряют).
Это делают силами либо техников соответствующих организаций (чаще всего БТИ) либо силами кадастровых инженеров. По произведенным обмерам построенных квартир, определяют окончательные площади, по которым с дольщиками происходят финальные расчеты, и выполняют соответствующие чертежи квартир. Если обмеры проводились техниками БТИ (про обмеры кадастровыми инженерами мы поговорим ниже), то в результате на квартиру «свободной» планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:
Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 2.
Чиновники при определении возможности и законности перепланировки квартиры в новостройке отталкиваются именно от этих документов. То есть, планировка квартиры до ремонта является не свободной, а соответствует именно той планировке, которая указана в этих планах БТИ. В первом случае (пример №1), при разработке новой планировки необходимо считать, что указанные пунктиром перегородки как будто были возведены. Таким образом, при изменении планировки необходимо соблюдать все правовые и строительные нормы также как и при перепланировке обычной квартиры.
К примеру, санузел может быть перемещен или увеличен в размерах только за счет нежилых площадей, то есть коридора, кладовой и т.д. Подробнее о таких требованиях Вы можете прочесть в статье незаконная перепланировка .
Для второго варианта (пример №2) дело обстоит гораздо сложней. В начерченной планировке не выделены ни коридоры ни комнаты, а, следовательно, любое перемещение или увеличение санузла с кухней будет осуществляться за счет жилой площади, что запрещено. Чтобы избежать этого, нам нужно показать чиновникам, где в квартире планировались коридоры и комнаты. Для согласования перепланировки в новостройке в этом случае у застройщика или организации, проектировавшей дом, берётся архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз проходил экспертизу. Пример такого чертежа приведён на соответствующем рисунке.
В нём отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые по факту не были возведены. Этот план подается в БТИ, на основании которого они выполняют проект зонирования, на котором будут указаны все внутренние помещения квартиры.
Пример архитектурно-строительного плана квартиры.
В любом случае, перед планированием перепланировки в новостройке вначале необходимо получить план БТИ на квартиру и отталкиваться от него. В противном случае, Вы рискуете выполнить ремонт с большим количеством нарушений, которые затем приведут к необходимости его переделывания.
Теперь об обмерах здания кадастровым инженером. В последнее время во многих новостройках застройщик при сдаче здания в эксплуатацию заказывает инвентаризационные обмеры у обычных кадастровых инженеров (так получается дешевле) и именно они отображаются в графической части выписки ЕГРН. Однако, для согласования перепланировки Жилищная инспекция требует технический паспорт на квартиру не от кадастрового инженера, который не имеет права его выполнять, а от уполномоченной государственной или муниципальной организации технической инвентаризации (БТИ), ссылаясь на п.3 «Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации №1301 от 13.10.1997.
Поэтому для получения такого технического паспорта, приходится проводить первичную инвентаризацию квартиры в БТИ. Далее возможно несколько вариантов:
- Если в кадастровом плане указаны все внутренние перегородки, то БТИ отрисовывает план квартиры в соответствии с ним;
- Если в кадастровом плане обозначены только санузлы и кухня или не обозначено ничего, то БТИ делает проект зонирования на основании архитектурно-строительного чертежа, о котором мы уже писали. Либо они просят принести техническое описание здания из Управляющей компании. Как оно выглядит мы приводим ниже:
Согласование перепланировки квартиры в 2024- Все нюансы.
В этой публикации мы постараемся рассказать Вам всё о порядке согласования перепланировки квартиры в 2024 г., когда оно требуется, и приведем список необходимых документов. Будьте осторожны при изучении публикаций на других сайтах, так как в большинстве из них указана устаревшая или недостоверная информация, потому что пишут их копирайтеры, которые не являются экспертами.Либо такие материалы не правятся вовремя и устаревают.
У нас самые достоверные и актуальные на 2024 год сведения. Мы ссылаемся на законы и имеем огромный опыт.
Прежде чем начать, мы сделаем одно небольшое отступление для тех, кто не хочет разбираться в этих сложных вопросах сам и хочет доверить весь процесс специалистам. Для них мы написали абзац ниже, а остальные могут его пропустить.
Стоимость согласования перепланировки квартиры в Москве.
Распоряжение Московской Жилищной инспекции (МЖИ).
Вы можете заказать регистрацию переустройства у нас. Мы имеем огромный положительный опыт (более 1000 успешно согласованных объектов). Примеры- тут. Сколько может стоить оформить перепланировку?
Чтобы мы смогли выслать Вам оценку стоимости и сроков для конкретно Вашего случая, перешлите на почтовый адрес [email protected] планировку объекта до и после изменений или оставьте свой телефон, нажав на кнопку ниже и, тем самым, воспользуйтесь скидкой в 10% — мы Вам обязательно перезвоним. С порядком цен Вы можете ознакомиться на этой странице. Также по любым вопросам, в том числе обычной консультации, Вы можете связаться с нами по телефону 8 (495) 507-74-67 .
ЗАКАЗАТЬ СОГЛАСОВАНИЕ- 1. Когда надо согласовывать?
- 2. Этапы регистрации по шагам.
- 3. Сроки оформления.
- 4. Регистрация самостоятельно.
- 5. Примеры.
Термин “перепланировка” и когда её надо согласовывать.
Определение понятий «перепланировка» и «переустройство» жилого помещения дается в статье 25 Жилищного кодекса РФ. Переустройство — это перестановка, добавление или удаление сантехнических приборов, которые отмечаются в техническом паспорте, таких как унитаз, раковина, плита, ванна, душ, биде и т.д. Не указываются бойлеры, духовки, газовые колонки, кондиционеры, стиральные машины, радиаторы, посудомоечные машины, холодильники, любые электрические приборы.
Техпаспорт (подробнее о нём читайте тут) содержит в себе чертеж БТИ (ещё называют поэтажным планом или инвентаризационным), экспликацию (перечень комнат с их площадью), а также общие сведения о здании.
Перепланировка — это тоже самое, только в неё включается изменение самой планировки относительно отмеченной в БТИ. На практике даже специалисты не разделяют понятия перепланировки и переустройства, потому что такое разделение неудобно. Не будем разделять эти понятия и мы.
Поэтому перепланировка или переустройство — это любое изменение того, что отображается в чертеже БТИ объекта.
Пример плана ТБТИ из технического паспорта
Передвинули раковину — это перепланировка, убрали или перенесли ненесущую стену — тоже. К ней не относится только затрагивание тех элементов, что не отмечены в поэтажном плане объекта: замена обоев или пола, монтаж стиральной машины и т.д.
О том, что отмечается на поэтажном плане жилого помещения и что это такое, можно прочесть по данной ссылке. Здесь вкратце скажем, что в нём юридически закреплены расположение стен квартиры и расположение сантехприборов.Так вот, в соответствии с п. 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ любая перепланировка требует согласования. Любая.
Некоторые люди считают, что если они не затрагивали несущие стены своей недвижимости, то согласовывать ничего не нужно. К сожалению, это не так. Надо.
Любое затрагивание стен (даже не несущих) автоматически требует соответствующей регистрации.
Соответственно тому же пункту ЖК перепланирование следует производить только после того, как на него будет получено соответствующее разрешение уполномоченного органа. Юридически перестройка произведена, если она внесена в поэтажный план с проставлением штампа об имеющем место несогласованном перепланировании.Здесь мы разберём согласование перепланировки жилых помещений на намечаемые работы. На них получается предварительное разрешение. Как провести узаконивание самовольного перепланирования, если оно уже выполнено, мы объясняем в другой публикации.
Почему переустройство лучше согласовывать до его проведения:
- при получении разрешения Вы всегда уверены в легитимности переделок. Ведь пока Вы их делаете, законодательство может поменяться, что в наше время происходит довольно часто, и что-то выполненное станет уже незаконным. Так что узаконить произведенное перепланирование постфактум в таком случае не получится.
- существуют пограничные ситуации, когда даже специалист не даст 100% гарантию удастся ли «протащить» такую перепланировку. Ведь бумаги проверяют люди, которые при их рассмотрении один и тот же пункт какой-нибудь нормы могут интерпретировать по-разному в отдельно взятом конкретном случае, а выполнение работ уже завершено. До них всегда можно проконсультироваться, а потом, когда уже всё сделано, при отрицательной консультации ничего не утвердишь — придется переделывать ремонт;
- в рассматриваемой области существует масса норм. Конечно, обычный человек их все не знает и даже не догадывается о них. Поэтому не специалист легко может осуществить нарушение, о котором он даже не подозревает, но которое утвердить не получится;
- в случае выявленного неутвержденного перепланирования собственника, в соответствии с пунктом 2 ст. 29 ЖК, ждёт штраф. О нем и последствиях несогласованного переустройства можно прочесть здесь. Отметим, что суд также имеет законные основания (п.5 ст.29 ЖК РФ) выставить имущество на торги, если изменения выявлены (скажем, по жалобе соседей) и указания согласующего органа по их устранению не выполняются. Лучше не доводить дело до таких сложностей.
- утверждение уже выполненных изменений согласовывается гораздо дольше (до полугода вместо 2-3 месяцев);
Этапы согласования перепланировки квартиры.
Этап 1. Получаем технический паспорт.
Когда-то давно можно было для согласования обойтись поэтажной схемой и экспликацией, но сейчас подпункт 4 пункта 2 ст. 26 ЖК строго требует предоставить для утверждения переустройства помещения именно техпаспорт.
Его следует заказывать в Бюро технической инвентаризации. Как это сделать мы подробно рассказывали на этой странице.
Здесь отметим лишь, что заявку лучше оформлять так, чтобы его выдали без выхода обмерщика на объект, то есть взяли схему расположения стен из их базы, в которой она хранится. Иначе техник может при обмерах выявить какие-либо отклонения от того, что находится в базе и зарегистрировать их. Выше мы уже рассмотрели, чем это чревато. Далее надо сверить реальное состояние недвижимости с полученной планировкой- вдруг когда-то давно уже производили перепланирование или при предыдущих обмерах была допущена ошибка (к примеру, перепутали местами балконные окно и дверь).Такие ошибки сейчас встречаются достаточно часто. Особенно много возникло их с момента масштабного переноса старых чертежей в электронный вид. При выявлении ошибки о ней следует сообщать и править её до ремонта.
Иначе потом что-либо доказать станет практически невозможным.
В столице не выдают технический паспорт помещения без проведения новых обмеров, если старые не производились свыше пяти лет. Тогда надо заказать просто план и экспликацию на ресурсе https://www.mosgorbti.ru/ в виде электронного файла (раздел «Заказать электронные документы»). Если расположение стен, представленное в нём, не отличается от нынешней, то также можно вызвать БТИшника на обмеры.
Много нюансов существует при заказе поэтажного плана жилого помещения в домах-новостройках. Об этом мы подробно писали в этой тут.
Также следует отметить, что в наши дни встречаются довольно часто подделки этих чертежей. Поэтому, если Вы осуществляете покупку жилья, то тщательно их проверяйте.Этап 2. Заказываем проект перепланировки или делаем эскиз.
Соответственно подп. 3 п.2 ст.26 ЖК для оформления перепланировки необходимо предоставить проект. О нём мы рассказываем тут. В нем должны быть зафиксированы все виды работ. Нельзя согласовать что-то одно, а другое-нет.
Согласовываются сразу все изменения. Также он должен выполняться организацией, имеющей допуск СРО (Саморегулируемой организации).
Дизайнерский буклет для утверждения переустройства не подойдёт.
В столице не сложный ремонт возможно согласовать по эскизу. О том, что можно согласовать по эскизу, и о самом порядке действий мы писали в этой здесь. Те мероприятия, что следует оформлять по проектной документации, перечислены в п. 2 и 3 Прил. №1 508-ого постановления. По эскизу возможно зарегистрировать лишь очень ограниченный список простых изменений без затрагивания мокрых зон: перестановка межкомнатных перегородок, заложение или пробивка проема в ненесущей перегородке и так далее. Иногда пишут, что, если не затрагивать несущие стены, то достаточно эскиза.
К сожалению, это совсем не так. Скажем, нельзя согласовать по эскизу расширение санузла или перенос кухни, хотя несущие стены при этом затронуты не будут, и так далее.
В столице в соответствии с пунктом 1.2.3.4 Приложения 3 к ППМ № 508 необходимо проект дополнить техническим заключением (ТЗК). О нём мы рассказывали тут. В нём говорится о состоянии конструкций квартиры и многоквартирного дома, и позволяет ли это состояние провести планируемые при ремонте работы без вреда для безопасности здания и людей.Выполнять его также должна фирма с соответствующим допуском СРО.
Если планируется затронуть несущие конструкции, то ТЗК согласно тому же пункту, следует заказывать у организации, являющейся разработчиком чертежей здания (при этом сам проект можно сделать в любой проектной организации для экономии средств). Если он неизвестен, то заключение заказывается в ГБУ «Экспертный центр».
В столице также в типовых многоквартирных домах можно воспользоваться типовыми проектами из каталога. О них мы писали в публикации по этой ссылке. Тогда за проектную документацию заплатит государство. Однако воспользоваться им на практике оказывается практически невозможно. Во-первых, планировка самой квартиры должна полностью совпадать с той, что приведена в каталоге, а, во-вторых, обязана полностью совпадать и новая планировка.Даже унитаз должен стоять также.
Этап 3. Подаем документы.
За предоставление разрешения на ремонт жилого помещения отвечает уполномоченный орган местного управления (п. 1, ст. 26 ЖК). В Москве — это Жилинспекция. Не ТБТИ или УК, как некоторые полагают.
В других городах есть свои службы, но, обычно, это специальные отделы при Администрации.
Список необходимых материалов перечислен в п. 2 ст. 26 ЖК. В столице дополнительно к нему потребуется ещё техзаключение.- техпаспорт;
- проект переустройства;
- техзаключение;
- подтверждение права собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство и т.д.);
Проектная документация обязательно должна быть заверена электронно-цифровой подписью фирм или фирмы, её выполнявших.
По итогам рассмотрения заявки Жилищная инспекция предоставляет распоряжение, которое является гарантом законности планируемого ремонта, либо дает отказ в согласовании со ссылкой на нарушенные строительные или правовые требования и нормы.
За готовым распоряжением можно обратиться в указанное при заполнении заявки отделение МФЦ. С ним Вы будете уверены в законности своих планируемых мероприятий.
Техпаспорт и правоустанавливающий документ для согласования перепланировки заявителю подавать не обязательно — Жилинспекция запросит их самостоятельно в ТБТИ и Росреестре, но это увеличит срок рассмотрения дела.
Также она запрашивает в БТИ чертежи ниже- и вышерасположенной квартиры, чтобы проверить Вашу перепланировку относительно них (к примеру, над каким помещением оказывается санузел, кухня и т.д., при их затрагивании).
Если объектом владеет не один собственник, то от всех остальных владельцев необходимо приложить скан нотариально заверенной доверенности или их согласие.
В некоторых случаях могут понадобиться и дополнительные документы. Это зависит от типа строительных мероприятий. Например, для согласования замены газифицированной плиты на электрическую надо получить справку от УК о выделенной на квартиру электрической мощности.Или предоставить протокол общего собрания соседей при планировании мероприятий, связанных с затрагиванием общедомового имущества. И т.д.
Этап 4. Выполняем работы.
На выполнение работ отводится год. Если не успели, то действие распоряжения можно продлить ещё на полгода.
При перепланировке работы следует выполнять строго по согласованным чертежам.Этап 5. Вызываем инспектора.
По окончанию ремонтных работ на основании заявления приглашается на приемку приемочная комиссия из инспектора, представителей проектной и ремонтной компаний. Вызывать инспектора следует тогда, когда сделана чистовая отделка и когда установлены двери и сантехприборы. Иначе он просто скажет дорабатывать всю перепланировку до конца. Инспектор осуществляет приёмку сделанных ремонтных работ, сравнивая их результат с той планировкой, что была согласована.
Если всё совпадает, он ставит подпись и печать на акте о завершенной перепланировке (один экземпляр он выдаст собственнику) и направляет его с листом новой планировки из утвержденного проекта в ТБТИ. О подготовке акта мы писали здесь. Если он обнаружит какие-либо различия с согласованными проектными чертежами, то даст предписание исправить их, если они нарушают какую-то норму, или скажет произвести их пересогласование, если различия не нарушили строительные и юридические правила.
Этап 6. Проводим повторную инвентаризацию.
Далее снова обращаемся в ТБТИ, куда пришел наш акт и лист от инспектора, и вызываем техника для переобмеров новых стен. Он её фиксирует и заносит в базу. При этом возможно заказывать любой документ: отдельный инвентаризационный план и экспликацию или техпаспорт.
Главное- чертеж с новым расположением стен занесен в их базу данных.
К видео:
На 2024 г. с момента выхода ППМ № 1335 в Московскую Жилинспекцию (МЖИ) подаются необходимые документы для согласования перепланировки только в отсканированном варианте через личный кабинет сайта мэра, а не через МФЦ, которое сканировало их раньше само.Сроки оформления.
На получение техпаспорта, выполнение проектной документации, сбор остальных документов, если с ними нет проблем, уходит около 2-х недель или месяц.
Сотрудники МосЖилинспекции проверяют поданные документы в течение 20 будних дней (п.2.7.1.1.1 Прил. №2 к ППМ № 508).
Таким образом, получение их распоряжения занимает примерно 2 месяца.
По завершению работ инспектор должен проверить недвижимость за 10 рабочих дней с момента подачи заявки (пункт 2.7.1.3 того же Приложения). На практике это происходит обычно дольше, т.к. работников в Жилинспекции не хватает, они перегружены, и документы выдаются с задержкой.
Далее заказ новых обмеров с выдачей документа в БТИ выполняется около двух недель.Регистрация перепланировки самостоятельно.
Следуя описанным этапам, Вы можете попробовать выполнить все действия для регистрации своей перепланировки сами. Кроме разработки проекта и техзаключения, так как они должны быть выполнены специалистами из архитектурной фирмы с допуском СРО. Их Вы можете получить у нас. Цена со скидкой в 10%- 31 500 руб . Выполнение- за 5 будних дней ..
Проектирование осуществляются по договору.
Надеемся, нам удалось понятно объяснить, как и где согласовать перепланировку квартиры в Москве и иных городах. В заключение этой публикации приведём примеры нескольких согласованных объектов.Примеры.
В этой двухкомнатной квартире монолитного дома были согласованы следующие мероприятия: перестановка кухни на территорию большой комнаты с устройством кухни-ниши (это допускается, т. к. этажом ниже находится нежилое помещение первого этажа), увеличили санузел на площадь коридора и изменили конфигурацию межкомнатных перегородок.
В этом примере собственники объекта в монолитном многоквартирном доме перенесли кухню на территорию кладовой, увеличили площадь холла, а также произвели снос подоконного блока с установкой французского окна.
В этом кирпичном многоквартирном доме согласовали объединение санузла и увеличение его площади за счет площади коридора, объединение кухни с выделенным холлом-гостиной, и демонтаж ненесущего порожка оконно — дверного балконного проема. При согласовании проблем не возникло.
Основные особенности перепланировки в новостройке. Согласование, сроки и стоимость
Согласно жилищному законодательству РФ, любое изменение планировки квартиры должно согласовываться с госорганами. Это касается как давно эксплуатируемого жилья, так и новостроек. Рекомендуется получить разрешение уполномоченных ведомств еще до проведения строительных работ.
В противном случае незаконная планировка грозит владельцу помещения административной и даже уголовной ответственностью.
Можно ли делать процедуру?
В новых домах зачастую уже на этапе проектирования закладывается возможность планирования пространства помещения. Однако такие решения должны укладываться в строительные нормы, в противном случае узаконить перепланировку не удастся.
Проводимые работы не должны касаться важнейших конструкций дома, в новостройке не допускается:
- Демонтировать или ослаблять несущие стены.
- Организовывать единое пространство кухни и гостиной без двери при наличии газоснабжения.
- Подключать «теплый пол» к общедомовым сетям.
- Выносить систему отопления на балкон.
- Увеличивать размер кухни или санузла свыше 25% жилплощади.
- Перемещать, убирать общедомовые коммуникации.
- Увеличивать балкон за счет жилплощади и другие радикальные работы.
Если перепланировка не нарушает законодательные нормативы, проводить ее можно.
Внимание!Владельцам жилья рекомендуется изучить проект дома на этапе строительства или приобретения квартиры. Техспециалисты застройщика дадут консультации, какие работы допускаются в помещении, а что делать не следует.
Нужно ли согласовывать?
Получать разрешение на перепланировку требуется обязательно и рекомендуется еще до осуществления работ. Однако зачастую владельцы квартир пренебрегают этим условием и пытаются узаконить уже проведенные изменения. В некоторых случаях госведомства отказывают в процедуре и обязывают собственников вернуть помещение в прежний вид.
Самовольная перепланировка может представлять угрозу для здоровья и жизни жильцов, если в работах были задействованы несущие конструкции, общедомовые коммуникации. Вызывает трудности продажа таких объектов. Возможный отказ в проведении сделки или вынужденное значительное снижение цены квартиры.
Выделяют 2 вида согласования перепланировки в новостройке:
- разрешительное;
- уведомительное.
Первое необходимо при осуществлении капитальных работ (перемещения санузла, создания проема в несущей стене, организации перегородок и так далее). Уведомительное согласование может требоваться на незначительные изменения (смену полового покрытия, перестройку ненесущих перегородок и так далее).
Важно!На перепланировку должны быть согласны все собственники квартиры, в том числе несовершеннолетние. Каждый владелец оформляет письменное одобрение работ.
С чего начать?
При планировании проведения работ, изменяющих конфигурацию помещения, рекомендуется изучить проект новостройки, определить строительные особенности: расположение несущих стен, коммуникаций и так далее.
Перепланировка проводится поэтапно:
- Создается проект, подлежащий согласованию в местной администрации.
- Проводятся непосредственно работы по разрешенному плану.
- Совершенные изменения фиксируются администрацией, оформляется новая документация на объект.
То есть начинать согласование требуется с определения допустимого перечня строительных работ.
Как узаконить?
Чтобы узаконить перепланировку, требуется действовать последовательно:
- Подготовить проектную документацию и согласовать ее в уполномоченном ведомстве.
- Провести работы по перепланировке.
- Согласовать уже проведенные изменения.
- Получить техпаспорт в БТИ.
- Ввести жилье в эксплуатацию и представить сведения о нем в Росреестр.
Только после прохождения всех этапов изменения жилплощади признаются узаконенными.
Куда обращаться?
На различных этапах согласования перепланировки требуется обращаться в уполномоченные инстанции:
- Строительную компанию— для создания проекта работ по изменению жилплощади.
- Местную администрацию— урегулирование работ осуществляется архитектурно-строительным отделом. Направить документацию допустимо также через МФЦ.
- БТИ— для оформления техпаспорта.
- Росреестр— для внесения уже совершенных изменений в документацию.
Внимание!При несогласии гражданина с решением уполномоченных ведомств о запрете работ гражданин также вправе обратиться в суд для обжалования вердикта.
Документы для оформления
На законодательном уровне нет утвержденного перечня документации, необходимого для проведения процедуры согласования. Исходя из правил в отдельном субъекте РФ или из вида работ, пакет бумаг может дополняться, поэтому перед посещением ведомства информацию рекомендуется уточнить. Например, если осуществлялся перенос газовой плиты, потребуется приложить справку из газовой службы о правильности подключения.
В общий перечень входят:
- заявление о перепланировке;
- удостоверение личности заявителя;
- техпаспорт;
- бумаги о собственности;
- письменное согласие собственников — если их несколько;
- проект перепланировки.
Для оформления акта приемочной комиссии о вводе помещения в эксплуатацию потребуются:
- заявление об оказании данной услуги;
- акты освидетельствования скрытых работ.
Ранее узаконить перепланировку могли только собственники, представляющие в инстанцию бумагу о владении объектом. Теперь провести процедуру допустимо до официальной регистрации.
Создание проекта
Документ заказывают в компании, у которой присутствуют допуски СРО на осуществление проектных работ. СРО выступает саморегулируемой организацией (реестром) строителей. Перед заключением договора необходимо запросить у выбранной компании свидетельство о допуске к работам — в нем можно посмотреть, в какой СРО состоит предприятие и номер в перечне.
Далее рекомендуется проверить факт наличия организации в реестре на официальном сайте. Если в перечне СРО фирма присутствует, можно заказывать в ней проект. Для этого понадобится представить техпаспорт помещения. Проект издается в течение 5 дней. Компания также согласовывает и выносит техзаключение о допустимости проведения конкретных работ.
Этот документ прилагается к проекту.
Согласование проекта с местной администрацией
Проектная документация и техзаключение направляются в местную администрацию в отдел архитектуры. Также прилагаются:
- правоустанавливающие бумаги на владение помещением;
- согласие других собственников;
- заявление на перепланировку.
О принятии бумаг выдается расписка.
Рассмотрение возможности проведения работ осуществляется в течение 45-48 дней. При положительном исходе выдается разрешение. При отказе в перепланировке придется переделывать проект, гражданин также вправе обратиться в суд для обжалования решения.
Строительные работы
На следующем этапе проводятся непосредственно строительные работы, в соответствии с подготовленным проектом. Если будут допущены отклонения от официальной документации, комиссия администрации не примет перепланировку.
При заключении договора со строительной бригадой в документе рекомендуется обозначить, что работы осуществляются из материалов по проекту заказчика, указав их полный перечень и количество. Это послужит подтверждением соответствия проведенных изменений официальному плану.
Оформление техпаспорта
По завершении строительных работ из БТИ вызывают кадастрового инженера для проведения замеров. На их основании оформляются новый техпаспорт, техплан (на диске). Сотрудники ведомства в электронном варианте укажут сделанные изменения.
Срок изготовления документа насчитывает 7 дней.
Согласование факта
С новым техпаспортом, справкой о совершенной перепланировке обращаются в районную администрацию. Приемочная комиссия ведомства проверяет соответствие проделанных изменений разрешенному проекту.
При отсутствии отклонений от плана владельцу помещения передается акт о перепланировке и решение о ее законности. В случае отказа в согласовании его можно обжаловать в судебном порядке.
Ввод в эксплуатацию и обращение в Росреестр
Для ввода квартиры в эксплуатацию в районную администрацию направляют:
- заявление об издании акта приемочной комиссии;
- удостоверения личности владельцев квартиры (или доверенности);
- вердикт администрации о согласованности перепланировки;
- новый техпаспорт.
Разрешение на ввод в эксплуатацию подготавливается в течение 1 месяца.
Далее, следует внести изменения об объекте в кадастр недвижимости. Для этого всю имеющуюся документацию о перепланировке и соответствующее заявление направляют в Росреестр. Допустимо обратиться в ведомство напрямую или через МФЦ.
Через неделю Росреестр предоставит выписку из ЕГРН с новым планом помещения.
Сроки
Длительность согласования зависит от скорости рассмотрения документации в ведомствах, вида и объема проводимых работ. Средние сроки согласования перепланировки без задействования несущих конструкций насчитывают:
- Получение разрешения —1,5-2 мес.
- Сдача проведенной перепланировки и оформление документации — 1-1,5 мес.
Если затронуты несущие конструкции, сроки согласования увеличиваются:
- Получение разрешения — 2-2,5 мес.
- Сдача проведенных изменений и оформление соответствующих бумаг — 1-1,5 мес.
Стоимость
Совокупные затраты на согласование перепланировки значительно различаются для отдельных объектов и зависят от объема и вида проводимых изменений. Стоимость может составлять от 5 тыс. рублей (при небольших работах) до 45-60 тыс. рублей (без учета непосредственно ремонта).
Дороже всего обходится проект перепланировки, примерная стоимость за средний объем работ — 30 тыс. руб. Оформление техпаспорта в БТИ стоит 2 -2,5 тыс. рублей, новых правоустанавливающих бумаг на квартиру в Росреестре — 1 тыс. руб. (госпошлина). При обращении в суд с целью обжалования отказа в перепланировке потребуется оплатить госпошлину 200 руб.
Порядок процедуры до получения собственности
Сейчас присутствует возможность выполнить перепланировку до официальной регистрации прав владения на квартиру. Для согласования изменений требуется представить:
- договор на участие в долевом строительстве;
- договор об уступке прав по договору на долевое строительство;
- акт приема-передачи объекта;
- копию разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
- справку от застройщика о выполнении обязательств по договору (если данного пункта нет в передаточном акте).
Однако возможность такого согласования следует уточнять на региональном уровне, поскольку преимущественно для проведения процедуры нужна выписка из ЕГРН.
Особенности при ипотеке на квартиру
При пребывании жилья в ипотеке для согласования перепланировки обязательно потребуется письменное одобрение банка. В финансовое учреждение направляется проектная документация и заявление о рассмотрении возможности проведения работ. При положительном решении банк установит срок, когда требуется завершить работы.
После этого в течение 6 мес. владелец квартиры должен представить в финансовое учреждение новую документацию на объект.
Внимание!Иногда в кредитном договоре присутствует пункт о невозможности изменений конфигурации помещения. В этом случае перепланировку допустимо проводить только после погашения ипотеки.
Чем грозят незаконные действия?
При выявлении несогласованных изменений конфигурации помещения в новостройке на владельца помещения накладывается административное взыскание —2000-2500 руб.(ст. 7.21 КоАП РФ). Если перепланировка включает запрещенные виды работ, нарушающие строительные нормы, собственника обязуют вернуть жилье в прежний вид.
Если этого не произойдет, Жилищная инспекция вправе инициировать судебное разбирательство.
Статья 7.21 КоАП РФ. Нарушение правил пользования жилыми помещениями
- Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
- Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
В ходе процесса квартира собственника продается с публичных торгов. Деньги передают бывшему владельцу за вычетом штрафа (если он не был удержан), затрат на осуществление вердикта суда с возложением на нового покупателя обязательства по возвращении жилья в прежний вид.
Если по причине незаконной перепланировки пострадало здание, люди, их имущество, на собственника возможно наложение не только административной, но и уголовной ответственности.
Изменение конфигурации квартиры допустимо проводить только по согласованию с уполномоченными ведомствами. Перепланировка не должна нарушать безопасность здания, причинять дискомфорт, угрозу здоровью и жизни других жильцов. При этом согласовать изменения следует до проведения работ, что позволит избежать судебных разбирательств и штрафных санкций.
Полезное видео
О нюансах и правилах перепланировки в новостройке рассказано в видео:
Ремонт по закону – согласование и узаконивание перепланировки жилья
Согласно правилам, прописанным в действующем законодательстве, перед тем как провести перепланировку, собственник должен согласовать её в уполномоченных органах. В случае несоблюдения данного правила, владельца могут ожидать в будущем серьёзные последствия.
Что такое согласование?
В соответствии с п. 1 ст. 26 ЖК РФ перепланировка должна производиться в квартире по согласованию с органом местного самоуправления.
Под процедурой согласования подразумевается получение официального разрешения на реализацию подобных изменений от уполномоченного органа государственной власти.
Собственники квартир должны помнить, что в случае совершения перепланировки без разрешения, она будет признана самовольной со всеми вытекающими последствиями (штраф, приведение квартиры в прежнее состояние и т.д.).
Можно ли оформить перепланирование жилья?
Несомненно, у владельцев помещений в многоквартирных домах есть возможность узаконить задуманную перепланировку. Однако порядок действий будет отличаться в зависимости от момента проведения в жилье изменений. Тут возможны два варианта:
- Перепланировка реализована до получения разрешения– в данном случае речь идёт о самовольном совершении подобных изменений. Действовать придётся через судебный орган.
- Изменение конфигурации помещения только планируется– в подобной ситуации всё будет гораздо проще. Действовать нужно согласно порядку, прописанному в ст.26 ЖК РФ.
Можно ли онлайн?
В настоящее время узаконить перепланировку можно в онлайн-режиме. К примеру, такая возможность есть на сайте mos.ru в разделе «Услуги» / «Жильё, ЖКУ, двор» / «Перепланировка».
Так, на сайте mos.ru онлайн можно провести следующие операции:
- согласовать перепланировку, в том числе самовольную;
- оформить акт приёмочной комиссии, подтверждающий завершение процедуры согласования;
- продлить срок действия разрешения на изменение конфигурации помещения;
- отозвать решение о согласовании.
Стоит иметь в виду, что не в каждом регионе есть возможность провести такие процедуры через интернет.
Условия
В ходе получения разрешения на реализацию изменений в своём помещении, собственник должен также учесть дополнительные условия, которые могут действовать для той или иной категории жилья. Более подробно основные особенности, характерные для разных видов недвижимости, описаны ниже.
В ипотечном жилье
Если квартира, в которой планируется проведение перепланировки, находится в залоге у банка, то прежде чем реализовать подобные изменения, заёмщик обязательно должен согласовать эту процедуру с кредитором. Иными словами, предварительно необходимо получить согласие банка.
Только после этого можно приступать к оформлению разрешения на проведение подобных изменений.
В новостройке
Зачастую квартиры в новостройке продаются с так называемой свободной планировкой. При этом многие риелторы позиционируют данное обстоятельство, как существенное преимущество, ссылаясь на то, что новоиспечённый собственник сможет устроить внутреннее пространство помещения по своему вкусу.
Однако это неправда.
В любой квартире, включая новостройку, уже есть заранее утверждённая планировка.Как только владелец пожелает изменить что-либо в ней по своему усмотрению, ему придётся предварительно получить соответствующее разрешение. В противном случае это будет считаться самовольной перепланировкой.
В общежитии
При проведении перепланировки в общежитии, помимо разрешения органа местного самоуправления, инициатору подобных изменений также обязательно необходимо будет предварительно получить письменное согласие от своих соседей. Без этой бумаги реализовать задуманное не получится.
Как узнать об узаконивании?
В отдельных случаях возникает необходимость в получении точной информации о том, узаконена перепланировка в квартире или же она является самовольной. Особенно актуален данный вопрос при покупке недвижимости.
Получить подробную информацию можно несколькими способами:
- Просмотреть кадастровый паспорт квартиры. Если перепланировка узаконена (или же не проводилась), то план квартиры, отражённый в данном документе, будет соответствовать фактической конфигурации помещения.
- Ещё одним вариантом является запрос у собственника официального разрешения на проведение подобных изменений (полученного ранее). Если он не сможет или не захочет представлять такой документ, то это повод задуматься о законности, проведённой в квартире перепланировки.
Чтобы точно удостовериться в том, что перепланировка узаконена, можно пригласить специалиста, который в этом разбирается. После анализа документов на квартиру, он сможет дать достоверный ответ.
Как согласовать: порядок
В зависимости от сложности планирующихся изменений, согласовать перепланировку в квартире можно двумя способами:
- по эскизу (упрощённая процедура);
- на основании полноценного проекта.
Каждый из этих способов имеет свои особенности реализации, более подробно о которых написано ниже.
Упрощённая схема (по эскизу)
Такой вариант предполагает упрощённую процедуру получения разрешения, так как в этом случае не нужно готовить полноценный проект. Заявителю достаточно представить эскиз будущих изменений. Однако отличительной чертой такого способа является то, что далеко не все виды перепланировок можно согласовать на основании такого документа.
Так, не получится получить разрешение по эскизу в случае, если планируется реализация следующих изменений:
- перенос кухни в другое место;
- расширение площади санузлов или же объединение ванной комнаты и туалета;
- перенос газового оборудования;
- затрагивание несущих конструкций дома и т.д.
Как правило, на основании эскиза можно согласовать перенос ванной, унитаза, электроплиты (в пределах помещения) и другие виды простых перепланировок.
По проекту
Разработка проекта требуется в том случае, когда речь идёт о реализации в квартире крупных и сложных изменений. Это могут быть следующие виды работ:
- смена месторасположения газовой плиты, в результате чего необходимо изменять длину труб газовой подводки;
- изменение границ мокрых зон (например, совмещение ванной и туалета);
- расширение оконных или дверных проёмов, расположенных во внешних стенах и др.
С чего начать оформление?
Прежде всего, собственнику необходимо подготовить проект планирующихся изменений конфигурации квартиры (или эскиз – при упрощенном порядке).
Как правило, для реализации этой задачи приглашается специалист из проектной организации (СРО). Он должен будет приехать в квартиру, осмотреть ее, изучить пожелания собственника относительно будущей перепланировки, после чего подготовить проект c учетом требований, прописанных в нормативных актах соответствующего региона (например, Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 года № 508-ПП).
Стоит отметить, что также можно воспользоваться каталогом типовых проектов, которые уже согласованы Жилищной инспекцией того или иного региона.
Как сделать регистрацию по закону?
Процедура согласования перепланировки квартиры описана в ст. 26 ЖК РФ. Она включает в себя следующие основные этапы:
- Разработка проекта будущих изменений конфигурации помещения.
- Подготовка заявления и сбор необходимого пакета документов.
- Подача бумаг в уполномоченный орган.
- Получение разрешения на проведение перепланировки.
- Реализация необходимых ремонтных работ.
- Проверка результата приемочной комиссией и составление соответствующего акта с последующим его направлением в Росреестр.
Куда обратиться?
Для согласования проекта перепланировки обратиться следует в территориальное отделение Государственной жилищной инспекции.
Однако сделать это можно не только напрямую, но и через МФЦ.
Документы
Согласно перечню, приведённому в п. 2 ст. 26 ЖК РФ, для получения разрешения на изменение конфигурации помещения, потребуются следующие документы:
- заявление (по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 года № 266);
- бумаги, подтверждающие права владельца на жилье (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности);
- проект перепланировки (эскиз);
- технический паспорт;
- письменное согласие на реализацию запланированных изменений (от членов семьи/соседей/банка);
- заключение Минкультуры РФ (в отдельных случаях).
Стоимость
Выдача разрешения на перепланировку квартиры производится бесплатно. Однако определенные расходы возникнут на этапе сбора документов, а именно:
- оплата услуг организации, которая будет заниматься разработкой проекта (примерная цена от 40000 до 100 000 рублей);
- внесение госпошлины за выписку из ЕГРН (870 рублей бумажный вариант для физических лиц);
- уплата госпошлины за нотариальное удостоверение доверенности на согласование перепланировки (если от имени заявителя действует иное лицо);
- прочие расходы.
Сроки
В соответствии с п. 4 ст. 26 ЖК РФ решение о согласовании перепланировки должно быть принято уполномоченным органом не позднее 45 дней с момента подачи бумаг. Затем до истечения 3 дней в адрес заявителя должен быть направлен документ, подтверждающий возможность изменения конфигурации помещения.
Что делать после?
Завершающим шагом после проведения необходимых ремонтных работ является вызов на квартиру приемочной комиссии.
В согласованное время к собственнику квартиры явятся сотрудники Жилищной инспекции, проверят соответствие реализованных изменений тому плану, который был представлен на согласование, после чего составят соответствующий акт. Он будет являться подтверждением окончания процедуры согласования перепланировки.
Особенности
При согласовании перепланировки следует учитывать некоторые особенности, характерные для того или иного вида помещения.
Переустройство лоджии
Одним из наиболее популярных видов изменения конфигурации квартиры является затрагивание балконов и лоджий. Сразу стоит отметить, что в данном случае потребуется представить проект перепланировки, так как зачастую подобного рода изменения касаются несущих конструкций и теплового контура здания.
Зачастую при перепланировке лоджии в состав проекта также необходимо включить теплотехнический расчет, подтверждающий, что после реализации изменений не увеличатся теплопотери.
Кроме того, владелец квартиры должен помнить, что нельзя объединить кухню и лоджию (даже при условии ее утепления). Однако эту проблему легко решить, установив между помещениями сдвижную стеклянную перегородку.
Стен
При планировании перепланировки стен особое внимание следует уделить несущим конструкциям, так как в данном случае действует много ограничений.
Так, если собственник желает сделать проем в несущей стене (например, для объединения кухни и комнаты), то ему обязательно нужно будет представить вместе с другими документами техническое заключение, подтверждающее тот факт, что после реализации подобных изменений дом не станет аварийным.
Следует помнить, что категорически запрещается сносить несущие стены. Это является грубым нарушением, которое никто не согласует.
Помимо несущих стен, в квартире также есть межкомнатные перегородки, которые не являются несущими. Некоторые собственники считают, что при сносе (установке) таких конструкций согласовывать подобные изменения не нужно. Однако это ошибочное мнение.
Получить разрешение на перепланировку в любом случае необходимо, однако в данной ситуации у собственника будет меньше ограничений на реализацию задуманных изменений.
Таким образом, каждый владелец квартиры должен помнить, что любые изменения, затрагивающие конфигурацию помещения, обязательно должны быть узаконены. Причем в отдельных случаях помимо разрешения уполномоченного органа, также потребуется получить согласие банка (при ипотечной квартире), соседей (в случае с общежитием), а также членов семьи (при наличии договора социального найма).
Видео по теме
О том, как согласовать перепланировку квартиры, вы узнаете из этого видео: