Вкладывая средства в зарубежную недвижимость, многие инвесторы недооценивают вопросы налогообложения или вовсе забывают про них. Между тем налоги – ключевая статья расходов в этом виде инвестиций, и если заранее не продумать пути оптимизации фискального бремени, то существенная часть доходности может быть потеряна. По моим оценкам, инвесторы в зарубежную недвижимость, не продумавшие вопросы налогообложения, теряют до 25% прибыли.
Размер налогов зависит от формы собственности: зарегистрирована ли недвижимость на физическое лицо или на компанию, причём во втором случае возможны разные схемы владения. Оформив покупку на компанию, можно добиться большей оптимизации налогов, но придётся нести расходы на содержание юридического лица (или нескольких юридических лиц).
Лучше выбирать форму собственности, опираясь на два фактора: объём инвестиций и планируемая стратегия выхода из проекта.
Налоги на доходы от недвижимости платятся в той стране, где находится недвижимость, и рассчитываются на основании местных законов. Существуют четыре вида налогов в операциях с зарубежной недвижимостью.
Налог на покупку недвижимости
Это налог на переход права собственности, который платит покупатель. В разных странах ставка налога обычно составляет от 3 до 5% стоимости объекта. В специальных случаях этого налога можно избежать.
Например, в Германии (по состоянию на 2018 г.) если недвижимость оформлена на компанию и покупатель приобретает не более 95% акций этой компании (Share Deal), к этой сделке не применяется налог на переход права собственности.
На практике на оставшиеся акции (5% или более), как правило, оформляется опцион, по которому покупатель выкупает их ещё через несколько лет. В этом году могут произойти изменения – и для того, чтобы избежать уплаты налога, необходимо будет, чтобы более 10% осталось у предыдущего собственника.
Налог на доход от аренды
Обычно такой налог рассчитывается по прогрессивной шкале для физических лиц и по плоской шкале для компаний. В первом случае, если годовой доход достигает 50 000 евро или выше, ставка налога стремится к 50% от прибыли. Поэтому оформлять на физическое лицо выгодно только небольшой объект – стоимостью до 1 млн евро (средняя доходность от аренды на развитых рынках – около 5%).
Более дорогую недвижимость лучше оформлять на юридическое лицо, несмотря на расходы на его содержание.
Ставка налога для компаний обычно около 30% от прибыли и не зависит от величины дохода. В некоторых юрисдикциях предусмотрены льготы для компаний, которые занимаются только пассивным бизнесом. Например, в Германии налог – около 16%, если компания только сдаёт недвижимость в аренду.
Кроме того, юридическим лицам доступно больше возможностей, чем физическим, для уменьшения налогооблагаемой базы, списывая различные расходы с балансовой прибыли. Наиболее классические сценарии списания это:
· проценты по банковскому финансированию, привлечённому для покупки недвижимости
· другие накладные и административные расходы
· заем учредителя в компанию при покупке недвижимости.
Последний инструмент важен тем, что позволяет свести прибыль юридического лица практически к нулю. Другими словами, можно сделать так, чтобы налога на доход от аренды не было на горизонте больше 10 лет.
Налог на дивиденды
Применяется, если недвижимость оформлена на юридическое лицо. Он составляет в среднем 15% от суммы дивидендов и платится, когда капитал переводится владельцу компании уже после уплаты налога на прибыль.
Юрисдикция уплаты налога на дивиденды, как и его величина, зависит от многих факторов: является ли получатель дивидендов физическим или юридическим лицом, чей он налоговый резидент, заключён ли договор об избежании двойного налогообложения между его страной и страной, где находится недвижимость.
Приведу пример. Пусть недвижимость в Греции принадлежит проектной (дочерней) компании, которая тоже зарегистрирована в Греции и получает прибыль только от сдачи недвижимости в аренду. Эта компания – дочерняя по отношению к другой компании, которая зарегистрирована на Кипре, и не менее двух последних лет владеет более чем 10% доли греческой компании.
В этом случае в Греции платится налог на прибыль (в 2018 г. он составляет 29% от прибыли). После уплаты этого налога дивиденды, поступающие кипрской компании, не облагаются никаким дополнительным налогом.
В Греции налог на дивиденды не платится в соответствии с директивой Council Directive 2011/96/EU, а на Кипре описанная ситуация подпадает под местные законы, тоже освобождающие от налога на дивиденды. Далее, в соответствии с кипрским законодательством, дивиденды могут быть выплачены физическому лицу – бенефициару структуры тоже без налога: на Кипре нет налога на дивиденды для иностранцев. Наконец, платит ли бенефициар (физическое лицо) налог на дивиденды в той стране, чьим налоговым резидентом он является, зависит от законов этой страны.
Еще пример. Пусть теперь недвижимость в Германии принадлежит компании, занимающейся пассивным арендным бизнесом, которая тоже зарегистрирована в Германии. Владелец компании – физическое лицо, налоговый резидент России.
Тогда в Германии уплачивается налог на прибыль в 16%. Затем владелец компании, получая дивиденды, платит в Германии ещё 15% от их величины. При этом в России дополнительный налог не взимается по соглашению об избежании двойного налогообложения между Германией и Россией.
Налог на перепродажу с прибылью
Обычно равняется налогу на доход (то есть около 30% от дохода). Если продаётся не сам объект недвижимости, а компания, на которую он оформлен, то обычно доход от продажи облагается налогом в той стране, чьим налоговым резидентом является владелец компании, будь то физическое лицо или другая компания.
Есть легальные способы избежать налога на прирост капитала. Например, так называемая холдинговая структура. В этом случае вы как физическое лицо владеете холдинговой компанией, зарегистрированной в юрисдикции, где нет налога на прирост капитала (например, на Кипре или в Люксембурге). В свою очередь эта компания владеет дочерней компанией, в чьей собственности находится недвижимость.
Тогда при продаже дочерней (проектной) компании вместе с недвижимостью вы не платите налог на перепродажу с прибылью.
Впрочем, международная практика движется к тому, чтобы доходы от такой косвенной продажи недвижимости всё-таки облагались налогом. Например, в России действует закон, по которому налогом в России облагаются доходы от продажи акций или долей иностранных компаний, активы которых более чем на 50% состоят из российской недвижимости. Похожие условия есть в соглашении между Кипром и Россией: если российский налоговый резидент продаёт кипрскую компанию, активы которой более чем на 50% состоят из недвижимости на Кипре, то эта продажа может облагаться налогом.
Когда офшоры не помогут
В последние годы государства активно объединяют усилия, чтобы противодействовать классическим сценариям оптимизации налогов. Главным изменением стала отмена банковской тайны: теперь любой надёжный банк тщательно проверяет происхождение денег и добропорядочность вкладчика, а также информирует о вкладе налоговые органы страны, чьим налоговым резидентом является основной собственник капитала или компаний.
Холдинги в офшорных юрисдикциях, которые раньше использовались сплошь и рядом, сегодня практически не работают. Даже если ваш холдинг оформлен в надёжной юрисдикции (например, на Кипре), всё равно налоговые органы страны, где находится дочерняя компания, заинтересуются, насколько реален ваш кипрский бизнес – это называется сабстенс. Они могут запросить подтверждение того, что холдинговая компания не фиктивна: например, счета на оплату аренды офиса и коммунальных услуг.
Также налоговики могут проверить, не является ли директор компании номинальным лицом, занимающим эту должность одновременно во множестве подобных фирм. Если налоговые органы сочтут, что ваша фирма фиктивна и создана только для оптимизации налогообложения, то вместо экономии вы понесёте лишние расходы и, возможно, заплатите штрафы.
Таким образом, инвестору сейчас стоит заботиться не о том, как «не платить налоги», а о том, как легально заплатить меньше, применяя такие схемы налоговой оптимизации, которые отвечают требованиям законодательства. Актуальная практика налоговиков не гарантирует сохранения инструментов оптимизации на горизонте 3-5 лет вперед. Скорее всего в ближайшем будущем у фискальных органов появится больше возможностей для закручивания гаек.
Наиболее эффективные механизмы доступны скорее крупным инвесторам или фондам. Например, содержание реального офиса на Кипре или в Люксембурге обходится не меньше чем в 50 000–100 000 евро в год, что имеет смысл только в том случае, если эти издержки невелики по сравнению с вашими доходами от инвестиций. Обычно такие сложные структуры с холдинговыми компаниями актуальны для инвесторов с бюджетом от 10 млн евро.
Исходя из всего вышесказанного, я рекомендую:
· Если вы покупаете объекты дешевле 1 млн евро и не планируете расширять инвестиционный портфель, то оформляйте владение как физическое лицо и платите соответствующий подоходный налог (определённые вычеты тут тоже возможны).
· Если вы разовый инвестор с бюджетом более 1 млн евро и ещё не знаете, когда будете продавать недвижимость, то оформляйте покупку на компанию, которой вы владеете напрямую (если только у вас уже нет действующего холдинга).
· Если вы активный системный инвестор с объёмом инвестиций более 10 млн евро, полноценный холдинг на Кипре или в Люксембурге будет для вас кошельком, агрегирующим доходы от ваших проектных компаний. Холдинговая структура особенно подходит активным инвесторам в проекты добавленной стоимости, где продажа объекта запланирована на перспективу 3–5 лет.
Наш опыт показывает, что если инвестиция кажется выгодной только при условии оптимизации налогов, то это скорее не проблема высоких налогов, а плохая инвестиция. Разрабатывая финансовую модель, необходимо закладывать оплату всех налогов «в лоб», без оптимизации. Если при таком подходе проектная доходность нас устраивает, то можно продолжать рассматривать эту инвестицию.
Механизмы легального и эффективного уменьшения налоговой нагрузки необходимо продумывать не для того, чтобы превратить низкорентабельный проект в прибыльный, а чтобы из прибыльного проекта извлечь ещё больше прибыли.
Как провести сделку с зарубежной недвижимостью, если и продавец, и покупатель – россияне
Россияне не одно десятилетие массово приобретают недвижимость за рубежом. Поэтому не так уж редки случаи, когда один гражданин РФ собирается купить жильё за границей у другого. Получится ли в этом случае упростить сделку, скажем, заключить её в России? В условиях закрытых границ это было бы большим плюсом… Или, например, расплатиться рублями?
Разбираемся вместе со специалистами из разных стран.
Место сделки изменить нельзя
Все опрошенные нами эксперты сошлись в одном: сделка с недвижимостью обязательно заключается по законам той страны, где находится объект. Поэтому ответственность за процедуру несёт аккредитованный именно этим государством специалист – нотариус, риелтор, адвокат. По этой причине заключение договора купли-продажи происходит в офисе специалиста на территории страны местонахождения недвижимости.
Например, в Болгарии регистрировать сделку может только нотариус из той административно-территориальной единицы – общины, где находится объект.
Однако это не означает, что продавцу и покупателю обязательно выезжать за границу для подписания бумаг. Удалённая процедура в большинстве стран была узаконена ещё до начала пандемии, а за последний год стала рутинной. Такая сделка совершается от лица продавца и/или покупателя их представителями по доверенности.
Доверенность: возможны варианты
Стандартный способ оформления доверенности для сделки с недвижимостью за рубежом – заверение документа в посольстве или консульстве той страны, где находится объект. Это было неудобно даже до пандемии – прежде всего жителям небольших городов, а сейчас процедура усложнилась дополнительно. Поэтому возможность обойтись без визита в консульство очень полезна.
В каких странах это допустимо?
При оформлении сделки в Болгарии пакет документов, включающий в себя доверенность и несколько заявлений (о семейном положении, об отсутствии задолженностей в Болгарии и об отсутствии возможных коррупционных интересов) можно подготовить на русском языке и заверить у нотариуса по месту жительства. Затем их пересылают в Болгарию курьерской почтой, и уже там лицензированный переводчик переводит на болгарский. Другой вариант – можно изначально подготовить и подписать двуязычные документы.
В Венгрии нашли другой способ упростить жизнь клиентам: там можно подписать доверенность в ходе сеанса видеосвязи адвоката с клиентом. Затем подписанную доверенность клиент отправляет адвокату службой DHL.
В Финляндии не требуется ни апостиль, ни даже нотариальное оформление. Достаточно доверенности в простой письменной форме.
Для сделки в Греции оптимальный вариант – оформить доверенность на месте, так как требования к документу весьма специфичны, например, там требуется указать имена обоих родителей. Но сейчас это маловероятно, поэтому лучше всего запросить образец у греческого юриста, затем подписать у российского нотариуса и поставить апостиль в отделении Минюста.
Жилой комплекс на Крите, Греция. Источник: архив Prian.ru
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться
Час расплаты
Переходим к самому главному – деньгам. Скажем, продавец и покупатель живут в Москве. Могут ли они просто встретиться в кафе и передать друг другу пачку купюр?
Здесь законодательство разных стран существенно различается. Во многих государствах однозначно требуется, чтобы участники сделки открыли счета в местных банках, завели местные номера налогоплательщика и переводили средства под строгим контролем налоговой. Если вам приглянулся домик в такой стране, ничего не поделаешь, нужно играть по правилам.
Однако в других государствах нет таких строгих ограничений – закон не требует ни трансфера денег внутри местной банковской системы, ни уплаты суммы в национальной валюте.
- Продали дом в Болгарии и не продешевили. Хотя процесс затянулся на целый год
- «В Турции всё не так, как в России!» Риелтор из Москвы рассказала, как покупала квартиру в Авсалларе
- Переезд из Крыма на Корфу через покупку участка. Как? Зачем? Почём?
Болгария
В Болгарии условия для регистрации сделки между россиянами максимально благоприятные.
Людмила Шабанина, менеджер по работе с русскоязычными клиентами агентства New Estate Bulgaria: «В день сделки мы (агенты продавца и покупателя) идём к нотариусу. В этот момент мы уже точно знаем размер дополнительных расходов, таких как гонорар нотариуса, налоги и сборы. Эту сумму до заключения сделки покупатель должен отправить доверенному лицу в Болгарии для выполнения необходимых по закону действий: регистрации сделки в Булстате, налоговой и кадастровой службах.
В договоре сумма сделки фиксируется в евро, у него стабильный курс к болгарскому леву. А расплачиваться можно в рублях. Покупателю и продавцу необходимо иметь счета в российском банке, лучше в одном и том же, чтобы избежать лишних комиссий.
В тот момент, когда мы сидим у нотариуса, покупатель в своём банковском приложении нажимает на кнопку „Перевести деньги“, продавец подтверждает получение документально (высылает скан), мы отправляем его нотариусу, и он регистрирует сделку. Если покупатель и продавец знакомы и доверяют друг другу, для заключения сделки достаточно заявления продавца о том, что он получил деньги».
Жилой комплекс на побережье Болгарии. Источник: архив Prian.ru
Турция
В Турции также можно расплатиться в рублях, главное – чтобы продавец был согласен.
Александра Кабакчи, руководитель отдела продаж Ataberk Estate: «Если продавец и покупатель из одной страны, мы можем организовать процесс оплаты непосредственно в их странах. Расчёт они могут провести в национальной валюте (например, в рублях), при этом сама сделка всё равно проходит на территории Турции, лично или по доверенности.
Однако продавцу-россиянину далеко не всегда удобен вариант расчётов в рублях через российский банк, и он может отказаться. Если он хочет использовать деньги для новой покупки в Турции, выводить их из страны ему невыгодно. С другой стороны, для некоторых продавцов это, наоборот, важный плюс.
Например, у нас есть вилла на продажу в Аланье, где собственник рассматривает не только возможность расчёта в России, но даже и обмен на недвижимость в Москве».
Венгрия
Для сделки с венгерской недвижимостью тоже можно не открывать счёт в местном банке.
Илона Чик, менеджер агентства Perfect Invest Hungary: «В Венгрии крупные адвокатские агентства имеют специальные депозитные счета для клиентов. На этот счёт покупатель переводит сначала гарантию покупки – 1% от стоимости объекта, а затем и всю сумму. Расплачиваться можно в евро и в долларах со своего российского счёта».
Финляндия
В Финляндии теоретически можно обойтись без открытия местного счёта, но на практике он почти всегда нужен.
Эрик Розенфельд, консультант компании Habita: «Практически все сделки с недвижимостью Финляндии заключаются с привлечением ипотечного кредита, поэтому документы на право владения недвижимостью хранятся в банке продавца, а сделка завершается по факту закрытия кредита. Покупатель переводит деньги на счёт продавца в финском банке, банк закрывает кредит, и документы перемещаются в банк покупателя.
Кешевые сделки здесь исключительно редки, но вот в этом случае технически возможно перемещение денег вне Финляндии. Однако продавец не освобождается от уплаты налога в Финляндии».
Многоквартирные дома в Финляндии. Источник: архив Prian.ru
Греция
При сделке с недвижимостью в Греции также можно не открывать местные счета.
Татьяна Краснова, менеджер по продажам компании El Greko: «Возможен вариант, когда покупатель платит с российского счёта, а продавец принимает деньги также на российский счёт. Расчёты производятся в евро. В этом случае именно эти счета будут вписаны в договор.
Нужно иметь в виду, что банк в такой ситуации может запросить предварительный договор как обоснование платежа. Однако если покупатель заинтересован в получении ВНЖ, оплату нужно производить с греческого счёта».
Испания
Здесь возможностей для манёвра практически нет.
Виктория Кутузова, директор по продажам Sunnier Homes: «В Испании налоги со сделки платят и продавец, и покупатель. С покупки уплачивается 10% от цены объекта, с продажи – около 20% от прироста капитала. То есть казна Испании на сделке хорошо зарабатывает, и государство внимательно следит за процессом.
Налоги списываются официально с испанских счетов обоих участников сделки, поэтому иметь их нужно обязательно.
Занизить стоимость недвижимости не получится. Каждый объект проверяет нотариус, он сравнивает цену с кадастровой и средней рыночной по региону. Если заявленная стоимость существенно отличается, сделку не зарегистрируют.
Бывает ситуация, что цена поставлена рыночная, но в доме сделан дорогостоящий ремонт или есть дорогая мебель. Вот в этом случае два россиянина могут договориться и провести расчёты за них отдельно. Но тогда эта часть сделки не проходит через нотариуса и остаётся риском продавца и покупателя».
Обратите внимание! Налоговые резиденты РФ при продаже зарубежной недвижимости в ряде случаев обязаны уплатить налог с дохода. Подробнее об этом – в статье «Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом».
А как в других странах?
Мы рассмотрели особенности сделок между россиянами в нескольких наиболее популярных направлениях, а также в тех странах, о которых у нас спрашивали читатели. Если понравившийся вам объект находится в другом государстве, задавайте вопросы риелтору – возможно, вам также удастся упростить сделку!
Недвижимость за границей, а я нет: какие сложности возникают у собственников-россиян
Россияне, владеющие недвижимостью за рубежом, обеспокоены: в нынешних условиях немногие смогут приехать в свои квартиры и апартаменты в ближайшее время. Как оплачивать счета, как получать арендную плату, есть ли риск потерять свою собственность за неуплату или из-за санкций?
Собственники жилья за рубежом столкнулись с проблемами в пандемийные 2020–2021 годы: закрытые границы, невозможность пользоваться своей недвижимостью и полная неопределенность.
В этом году ситуация еще менее благоприятная: ограничения авиаперелетов и непростая логистика (придется делать как минимум одну пересадку); финансовые трудности (к резким колебаниям курса добавляется запрет на вывоз наличной валюты на сумму свыше $10 тыс. и сложности с межбанковскими переводами); проблемы с получением виз (приостановили выдачу туристических виз Латвия, Литва, Эстония, Чехия, Польша и некоторые другие страны, хотя туда можно попасть для лечения, учебы или посещения родственников). Тревожат собственников и санкции в отношении россиян.
Обязательства, опасения и риски
Алина — собственница апартаментов в Болгарии (Циан.Журнал рассказывал о ее опыте). Сейчас Алина попала в затруднительное положение.
В этом году она решила сдавать свои апартаменты: слишком редко туда выбирается — содержать их ради пары недель в году нерентабельно. Алина надеялась отбить свои траты с помощью арендаторов.
В январе собеседница Циан.Журнала слетала в Болгарию, привела квартиру в пригодный для сдачи вид, вывезла ценные вещи и заключила договор по работе с арендаторами с местной управляющей компанией.
«Первые арендаторы заехали уже в марте, но практически сразу встал вопрос об оплате. Жильцы — иностранцы, перевести мне деньги привычным путем у них не получается из-за санкций и ограничений российского Центробанка. Долго ломали голову над проблемой и пока не придумали ничего лучше, чем просто передать наличными с человеком, который летел в Москву. Но это одноразовый способ, а как дальше?»
Алина признается, что очень нервничает: вдруг ее апартаменты вовсе перестанут ей принадлежать, если санкции коснутся и рядовых россиян?
Мы задали основные вопросы, волнующие собственников жилья за границей, экспертам.
Да, дополнительные издержки будут — большинство из них связаны с поддержанием недвижимости и ее сохранности с учетом новых реалий на валютном рынке, отвечает директор отдела продаж HomesOverseas Федор Дробышев. Если раньше содержание квартиры в той же Болгарии или Турции обходилсь в 50–80 тыс. рублей в год, то теперь это сумма вырастет до 100–150 тыс. рублей или даже больше. К тому же стало сложнее проводить какую-либо оплату за границу.
В любом случае для контроля и поддержания своей зарубежной недвижимости понадобится надежная управляющая компания, зарубежное агентство недвижимости или хотя бы доверенное лицо на месте, чтобы избежать проблем с жильем в случае его продолжительного неиспользования, уверен эксперт.
Циан.Журнал уже писал о том, что бывает с недвижимостью, которая долго простаивает в нежилом виде: тут не только песчаные дюны из-за открытой форточки, но и новые обитатели — от птиц до «окупас» — бездомных, захватывающих чужую недвижимость. В той же Испании и ряде регионов даже появились специализированные фирмы, которые помогают избежать подобных ситуаций, не допуская несанкционированного заселения третьих лиц.
Оптимальный вариант — сдавать свою недвижимость через управляющую компанию и окупать все расходы на ее содержание, а может, даже и заработать что-то сверху в валюте. Но даже с пустующей недвижимостью россиян не должно случиться ничего страшного, главное — поддерживать ее в технически исправном состоянии, своевременно оплачивать все счета. А в этом как раз и поможет управляющая компания, говорит Федор Дробышев.
Сейчас нет ограничений на оплату валютой услуг за рубежом, включая ЖКУ, отмечает Павел Сигал, первый вице-президент общероссийской общественной организации «Опора России». Перевести деньги за границу можно через специальные компании, которым разрешены такие операции. Кроме того, доступны переводы по реквизитам в банках, которые не находятся под санкциями.
а как в турции?
«Действительно, возникают сложности с финансовыми вопросами — с получением денег от сдачи в аренду и оплатой услуг. Пока россияне прибегают к помощи доверенных лиц — родственников или знакомых, которые находятся на территории Турции. В частности, можно перевести нужную сумму на банковский счет находящегося в Турции россиянина — обладателя банковской карты «Мир», чтобы он снял нужную сумму с карты в турецком банкомате и оплатил счета.
Кроме того, любой россиянин вправе перевести на банковский счет родственнику, который находится за рубежом, до $5 тыс. в месяц (upd: с 1 апреля ЦБ РФ увеличил лимит до $10 тыс. в месяц — Прим. ред.), хотя на практике бывают и отказы в переводе “по техническим причинам”».
Ален Еремеев, заместитель директора портала Turk.Estate
Нет запрета и на сдачу недвижимости в аренду. Важно, чтобы арендодатель был оформлен как самозанятый, ИП или юрлицо и уплачивал налог с дохода от аренды.
«Доход от сдачи в аренду заграничной недвижимости облагается по ставке 13%, если арендодатель — физическое лицо. Если налогоплательщик — самозанятый, то могут быть применены и другие ставки. Если же арендодатель — индивидуальный предприниматель, то это подразумевает более низкую ставку в соответствии с применяемой системой налогообложения» — уточняет Павел Сигал.
Он предупреждает, что иногда доход от аренды может облагаться налогом и в стране, где недвижимость сдается в аренду.
Как сэкономить на расходах?
Выросшие цены на поездки за границу можно экономически компенсировать, если совершать сделки с зарубежной недвижимостью дистанционно. Например, можно оформить доверенность на распоряжение недвижимостью и передать ее местному риелтору или адвокату, которые проведут сделку от имени собственника и подскажут, как безопасно получить деньги на счет в России или в другой стране, советует юрист адвокатского бюро Asterisk Степан Хантимиров.
«Да, такой дистанционный способ несет временные и финансовые издержки, связанные с легализацией доверенности на территории иностранного государства, с доставкой доверенности, а также оплатой услуг риелтора или адвоката. Но эти издержки будут не больше, чем при поездке и личном оформлении сделки», — отмечает эксперт.
Как обезопасить зарубежную недвижимость?
Способ исключить риски санкций в отношении зарубежной недвижимости — переоформить ее на юридическое лицо, которое через цепочку собственников будет контролироваться владельцем недвижимости, рекомендует юрист Степан Хантимиров.
«Российский гражданин, который опасается санкций и желает защитить свою недвижимость, создает юридическое лицо в одной из стран-офшоров. Это офшорное юрлицо, в свою очередь, учреждает юридическое лицо в государстве, в котором находится недвижимость. Именно на это юридическое лицо и переоформляется недвижимость», — комментирует собеседник Циан.Журнала.
При такой схеме россиянин останется фактическим владельцем недвижимости, а формально собственником будет юридическое лицо.
Могут ли отнять недвижимость за границей?
Управляющий партнер Barnes International Moscow Юбер Галларт считает такую вероятность крайне низкой. По мнению эксперта, куда более проблематичной видится возможность покупки зарубежной недвижимости в Европе и США в будущем: банки этих стран будут тщательно проверять источники средств из России.
Сейчас российские граждане вольны пользоваться своей недвижимостью и распоряжаться ею на свое усмотрение. Ограничения касаются только тех российских бизнесменов, которые персонально попали в санкционные списки. Но даже в этих случаях речь не идет о национализации или конфискации.
«Недвижимое имущество не изымается в доход ЕС или отдельных государств, а временно замораживается по регламенту Совета ЕС (EU No 269/2014). Бизнесмен, попавший в санкционный список, должен получить специальное разрешение соответствующего государства, чтобы совершить сделку с недвижимостью», — утверждает юрист Степан Хантимиров.
Он подчеркивает, что «ограничений распоряжаться своей недвижимостью на россиян вне списка никто не накладывал» — нет никаких санкций со стороны западных стран в отношении зарубежной недвижимости обычных граждан РФ.
Проще всего россиянам, у которых есть второе гражданство какого-либо из государств ЕС: для посещения западных стран им не требуется виза. Таким собственникам юрист рекомендует переоформить свою зарубежную недвижимость на себя как на гражданина другого государства, а не гражданина России. Это существенно снизит риски ограничений, которые в будущем могут грозить собственникам с российским гражданством.
Есть недвижимость за рубежом? Как из-за штрафов не лишиться средств от ее продажи
«Налоговый кодекс РФ не требует уведомлять о наличии у вас недвижимости за границей. Но доход от ее сдачи вы должны задекларировать в России, так же, как и доход от продажи» — Евгений Афанасьев.
Нужно ли уведомлять российские налоговые органы о наличии зарубежной недвижимости? Можно ли получать доход на свой зарубежный банковский счет от сдачи ее в аренду? Как не лишиться средств от продажи недвижимости из-за приближающегося автоматического о бмена финансовой информацией между странами? Тему раскрывает Евгений Афанасьев, основатель и руководитель консалтинговой компании TaxCapital:
— Россияне чаще всего рассматривают вложения в зарубежную недвижимость как стабильный источник дохода в иностранной валюте от аренды. А также как наиболее надежный способ сбережения личных средств, поскольку недвижимость сама по себе рассматривается как консервативная инвестиция, которая в данном случае еще защищена и от девальвации российского рубля. Родители приобретают недвижимость для своих детей, чтобы отправить их на учебу за рубеж.
Во многих случаях для совершения покупки или продажи недвижимости за рубежом, а также получения дохода от сдачи ее в аренду открывается зарубежный банковский счет. Поэтому владение и распоряжение недвижимостью за рубежом попадает в зону действия не только налогового, но и валютного законодательства РФ, которое в ряде случаев существенно строже налогового с точки зрения размера штрафов за совершение запрещенных операций.
Начнем с того, что Налоговый кодекс РФ не требует уведомлять налоговые органы России о наличии у налогоплательщика зарубежной недвижимости. Однако необходимо декларировать доход от сдачи имущества в аренду и платить НДФЛ с него, а также доход, полученный от продажи имущества. При этом налоговый резидент РФ может в полной мере воспользоваться имущественными вычетами при продаже недвижимости, как в России.
Налоговые резиденты России — физические лица, которые по итогам прошлого календарного года провели в России 183 дня и более. Уведомлять налоговые органы о потере статуса налогового резидента не требуется, однако в случае проверки этой информации налоговая может запросить загранпаспорт, в котором отражена продолжительность пребывания за пределами России. Также налоговая может запросить информацию напрямую у таможенных органов.
Когда подоходный налог можно не платить
Если объект недвижимого имущества (жилой дом, квартира, комната, дача, садовый домик, земельный участок, а также доли в указанном имуществе) приобретен после 01.01.2016 г., то налогоплательщик освобождается от уплаты подоходного налога в России, а также от включения данных доходов в свою налоговую декларацию 3-НДФЛ при условии, что объект находился в собственности 5 лет и более. Если в отношении объекта недвижимости соблюдается одно из следующих условий, то минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года:
- право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ;
- право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;
- право собственности на объект получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Если объект недвижимого имущества приобретен в собственность до 01.01.2016, то минимальный срок владения составляет 3 года. Такой же минимальный срок владения установлен для иного имущества (гараж, автомобиль и прочее имущество) независимо от даты его приобретения.
Соответственно, если налоговый резидент России владел недвижимостью или другим имуществом за рубежом менее указанных минимальных сроков, у него возникает обязанность задекларировать доход от продажи имущества и заплатить подоходный налог в России в случае, если сделка оказалась прибыльной. В этом случае у налогоплательщика есть возможность уменьшить доход от продажи имущества на следующие максимальные суммы налоговых вычетов:
1 млн руб. — при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;
250 тыс. руб. — при продаже иного имущества, в перечень которого входят автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы.
Если доход от продажи имущества не превышает указанные пределы, то обязанность по представлению декларации остается, а обязанность по уплате налога не возникает.
Иногда гораздо выгоднее вместо применения имущественного вычета уменьшить размер дохода, полученного от продажи имущества, на сумму расходов на приобретение этого имущества при условии, что эти расходы можно подтвердить документально (платежные банковские документы, выписки по счету, расписки и прочие подобные документы). А поскольку операции по покупке, продаже зарубежной недвижимости или другого имущества производятся в иностранной валюте (сложно представить другую картину), то суммы расходов на покупку и доходов от продажи, а также дохода от сдачи в аренду необходимо самостоятельно пересчитывать в рубли по курсу ЦБ РФ на дату соответствующей операции.
Таким образом, при планировании сделок с недвижимостью нужно тщательно все просчитывать, чтобы не попасться на большой подоходный налог только из-за того, что недвижимость была куплена при низком курсе валюты, а продана уже при высоком. То же самое, что и с ценными бумагами, выпущенными в иностранной валюте.
Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять неограниченное количество раз. При этом не удастся применить имущественный вычет на приобретение жилья за рубежом, поскольку он распространяется только на объекты жилой недвижимости и земельные участки под ними, которые находятся на территории России.
Нужно учитывать, что налог на имущество обычно взимается в стране, где находится недвижимость, в то время как взимание подоходного налога зависит от тонкостей налогового законодательства конкретной страны. Если при продаже зарубежной недвижимости вы получили требование заплатить налог с продажи (подоходный налог) от налоговых органов иностранного государства, то необходимо проверить наличие действующего СОИДН с Россией (Соглашения об избежании двойного налогообложения) и доплатить разницу в России, если ставка НДФЛ в России превышает ставку в стране, где находилось имущество.
Пример расчета НДФЛ
В декабре 2016 г. налоговый резидент РФ купил квартиру в Европе за 200 тыс. евро при курсе ЦБ РФ 64,97 руб. за евро. Далее в течение 2017 года он сдавал ее за 700 евро в месяц и ежемесячно получал плату за аренду на свой зарубежный банковский счет (для чистоты расчетов пусть все будет официально). Затем ему потребовались деньги для бизнеса и он продал свою квартиру в августе 2018 г. за те же 200 тыс. евро при курсе ЦБ РФ 79,68 руб. за евро.
Весь 2018 год до момента продажи квартира также ежемесячно сдавалась за 700 евро в месяц.
Во-первых, собственнику необходимо было подать налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 год, включив в нее сумму дохода от сдачи квартиры в аренду, переведенную в рубли по курсу ЦБ РФ, установленному на каждую дату получения дохода.
Во-вторых, поскольку квартира находилась в собственности менее 5 лет, налогоплательщик также обязан подать налоговую декларацию по НДФЛ за 2018 г., включив в нее сумму дохода от продажи квартиры, переведенную в рубли по курсу ЦБ РФ на дату получения дохода. Помимо этого, необходимо включить в налоговую декларацию сумму дохода от сдачи квартиры в аренду, также переведенную в рубли по курсу ЦБ РФ на каждую дату получения дохода.
При указании имущественного налогового вычета в такой декларации размер подоходного налога составит (без учета доходов от сдачи квартиры в аренду):
НДФЛ = (200 тыс. евро * 79,68 руб./евро — 1 000 000 руб.) x 13% = =1 941 680 руб.
Если же бывший владелец заявит в декларации не имущественный вычет, а вычет в сумме документально подтвержденных расходов на покупку квартиры, его НДФЛ будет гораздо меньше:
НДФЛ = (200 тыс. евро * 79,68 руб./евро — 200 тыс. евро * 64,97 руб./евро) x 13% = 382 460 руб.
Таким образом, в случае укрепления рубля против валюты, в которой происходили расчеты, может сложиться ситуация, когда недвижимость в цене выросла, но из-за валютной переоценки налоговая база стала отрицательной, поэтому подоходного налога вообще не возникнет.
Разберем данный пример с точки зрения валютного законодательства
На основании Федерального закона «О валютном регулировании и валютном контроле» от 10.12.2003 N 173-ФЗ граждане России, являющиеся валютными резидентами, имеют право получать на свой зарубежный банковский счет доходы от сдачи в аренду (субаренду) нерезидентам своего зарубежного недвижимого и иного имущества. Напомню, что с 01.01.2018 г. валютными резидентами РФ являются ВСЕ обладатели паспортов РФ независимо от факта их появления в России. До начала 2018 г. статус валютного резидента можно было потерять, если в течение всего года гражданин находился за рубежом.
То есть с 01.01.2018 г. гражданин РФ может получать на свой зарубежный банковский счет доходы от сдачи недвижимости в аренду только гражданам других стран, у которых нет паспортов РФ. В противном случае это может считаться запрещенной валютной операцией. Если все делать официально, конечно.
О штрафах расскажем чуть ниже.
Что касается продажи недвижимости за рубежом — только с 01.01.2018 г. стало разрешено зачислять денежные средства, полученные гражданином РФ от нерезидента от продажи недвижимого имущества за рубежом, при одновременном соблюдении следующих условий:
- Недвижимое имущество зарегистрировано (находится) на территории иностранного государства — члена ОЭСР или ФАТФ (списки этих стран можно найти на сайте системы «Консультант»);
- Такое иностранное государство присоединилось к многостороннему Соглашению компетентных органов об автоматическом обмене финансовой информацией от 29 октября 2014 года или имеет с Российской Федерацией иной международный договор, предусматривающий автоматический обмен финансовой информацией;
- Счет гражданина РФ открыт в банке, расположенном на территории такого иностранного государства.
Если средства от продажи зарубежной недвижимости поступили напрямую на зарубежный банковский счет гражданина РФ и это случилось до 01.01.2018 г., то это является запрещенной валютной операций, штраф за которую составляет 75% от объема операции за первый случай и 100% за все последующие, то есть фактически конфискация средств от продажи имущества. В случае, если ФНС РФ узнает об этих операциях, а узнать она сможет об этом благодаря в том числе автоматическому обмену финансовой информацией между странами, в который попадут данные с начала 2017 г. в отношении большинства стран.
Когда мы говорим про зарубежный банковский счет, автоматически возникает необходимость уведомить о нем в определенные сроки налоговые органы РФ, а также ежегодно до 1 июня сдавать отчет о движении средств по каждому зарубежному банковскому счету за предыдущий год.
Чтобы исключить риски получения штрафов за запрещенные валютные операции в прошлом, а также за неуплаченный подоходный налог за 2016 год и ранее, необходимо подать в налоговые органы правильно оформленную специальную декларацию не позднее 28.02.2019 г. для участия в амнистии капиталов физических лиц, но не позднее, чем налоговая узнает о запрещенных операциях или незадекларированных доходах и начнет производство по данным нарушениям. Только в этом случае декларант получит гарантии закона от преследования и штрафов.
Еще один риск, который нужно учитывать при наличии зарубежной недвижимости — потеря налогового резидентства РФ, если человек много путешествует и мало бывает в России. В этом случае его доходы в РФ будут облагаться подоходным налогом в размере 30%, а не 13%, как обычно. Нужно учитывать, что гражданин, не являющийся налоговым резидентом РФ, теряет право на получение любых имущественных вычетов при продаже любого имущества в РФ и должен будет заплатить НДФЛ в размере 30% со всей суммы дохода от продажи имущества без учета продолжительности владения.