Получила наследство 1/2 однокомнатной квартиры. Второй собственник не желает выкупать, либо продавать свою долю. Могу ли я, являясь полноправным собственником 1/2 доли, продать её без согласия другого собственника?
Если это возможно, то какова в целом процедура? Так же как при обычной продаже, или есть какие-то нюансы?
29 ноября 2018, 10:39 , Алёна, г. Мариинск
Ответы юристов
Иван Агибалов
Юрист, г. Москва
рейтинг 9.8
Общаться в чате
Выполните действия предусмотренные законом и продавайте долю статья 250 Гражданского кодекса РФ:
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Соответственно если второй сособственник не изъявит каким-либо образом желания ее выкупить, сможете продать ее любому лицу.
29 ноября 2018, 10:40
Иван Агибалов
Юрист, г. Москва
рейтинг 9.8
Общаться в чате
Т.е. от Вас необходимо лишь известить его и соблюсти срок указанный в приведенной статье, после этого можете смело ее продавать, путем заключения договора купли-продажи с лицом изъявившим желание ее приобрести.
Статья 209 Гражданского кодекса РФ:
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
29 ноября 2018, 10:44
Иван Агибалов
Юрист, г. Москва
рейтинг 9.8
Общаться в чате
Также при этом согласно
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НОТАРИАЛЬНАЯ ПАЛАТА
от 31 марта 2016 года N 1033/03-16-3
О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу
2.1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).
В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи.С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например:
порядок расчетов;
сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет;
наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях;
сроки передачи имущества
и т.д.http://docs.cntd.ru/document/4.
29 ноября 2018, 10:47
Показать еще 2
Геннадий Кураев
Юрист, г. Новосибирск
рейтинг 9.4
Общаться в чате
Конечно Вы вправе продать свою 1/2 долю с соблюдением преимущественного права покупки вторым собственником доли.
Для этого нужно направить ему предложение о выкупе доли в месячный срок и указать цену за которую продаете.
Если второй собственник не воспользуется своим правом в установленный срок не даст Вам письменного согласия о выкупе доли, то Вы будете вправе продать свою долю посторонним лицам по цене, не ниже той, которую выставили в своем уведомлении второму собственнику.
Предложение о выкупе доли направляете заказной или ценной почтой с уведомлением о вручении, либо можете поручить выполнить указанную услугу нотариуса.
Гражданский кодекс
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Статья 250. Преимущественное право покупки
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
С уважением! Г.А. Кураев
Хочу продать долю в квартире без согласия родных
Здравствуйте, уважаемая редакция Т—Ж. Спасибо, что повышаете финансовую грамотность населения.
У меня такая ситуация. Есть трехкомнатная квартира, в которой прописаны мама, папа, я и брат. Квартира приватизирована, и у каждого из нас по ¼ доли, есть свидетельства о государственной регистрации права.
Родители в дальнейшем собираются отдать свои доли мне и брату.
Я хочу, чтобы мы все продали квартиру и каждый купил себе отдельное жилье, самостоятельно доплатив недостающее. Но брат хочет строить дом, а если нашу квартиру продать, то жить ему на время стройки будет негде, снимать дорого, поэтому он против продажи. Я считаю, что это его проблемы, но родители не хотят портить отношения и поэтому ничего не делают, хотя в принципе не против продажи.
У нас с братом отношения испортились: он в ближайшие годы продавать общую квартиру не хочет, а я не хочу дожидаться его согласия и подстраиваться под его желания. Я женат, жить с родителями и братом не собираюсь, планирую переехать в отдельную квартиру. На ее покупку мне не хватает как раз той суммы, которую я мог бы получить, продав свою долю в общей квартире.
Кредит брать принципиально не хочу.
Есть ли законный способ сейчас продать свою долю квартиры по рыночной цене без согласия остальных? Или это возможно только через суд?
И еще: родители хотят отписать нам с братом свои доли и переехать жить на дачу. Если они так и поступят, смогу ли я законным способом продать свою половину квартиры без согласия брата и что для этого нужно?
Конечно, в вашей ситуации нужно что-то решать. Но боюсь, отношения с братом вы можете испортить окончательно.
Анастасия Корнилова
Вы вправе продать свою долю в квартире в любое время, без суда и согласия остальных. Ст. 246 Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику распоряжаться своей долей по своему усмотрению: дарить ее, продавать или обменивать.
Но есть условие, которое надо соблюсти, чтобы все было по закону.
Преимущественное право совладельцев купить долю
Если вы продаете долю, то у участников долевой собственности есть преимущественное право покупки. То есть сначала вы должны предложить выкупить вашу долю другим собственникам квартиры — родителям и брату.
Сообщить о предстоящей продаже нужно письменно. У родителей и брата будет месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом и купить вашу долю в квартире.
Закон обязывает продавца указывать в сообщении о продаже цену и остальные условия продажи. Например, как будут совершаться расчеты и у кого останется право пользования квартирой после сделки. Федеральная нотариальная палата даже составила методические рекомендации по соблюдению преимущественного права покупки доли и советует обязательно описывать сам объект недвижимости, цену продаваемой доли, порядок расчетов и сроки передачи имущества.
Если совладельцев несколько, извещение надо отправить каждому персонально. Поэтому если вы решите продать свою долю сейчас, вам надо уведомить родителей и брата. Если после того, как родители переоформят свои доли на вас с братом, — только его.
Как уведомить о продаже
У вас на руках должно остаться подтверждение, что другие собственники получили уведомление о продаже доли. Обычно используется один из трех вариантов извещения:
- вручить уведомление лично и получить на втором экземпляре подпись, что совладелец его получил. Нужно, чтобы кроме подписи он поставил дату и собственноручно написал фамилию, имя, отчество: если дойдет до судебного разбирательства, так будет проще установить, что расписывался именно он;
- направить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
- обратиться к нотариусу, чтобы уведомление о продаже направил он.
На практике люди чаще выбирают третий вариант. В этом случае нотариус сначала выдаст вам свидетельство о направлении документов. А когда другой собственник получит уведомление — свидетельство о вручении документов.
Бывает так, что совладелец не получает уведомление. Например, если участник долевой собственности против продажи, он может специально не пойти на почту или не принять курьера. Этого можно ждать от вашего брата.
Тогда имеет смысл попросить нотариуса выдать свидетельство о том, что вы как продавец доли предприняли все меры, чтобы известить совладелец о предстоящей продаже. Такой документ выдают не все нотариальные конторы. Учитывая ваши отношения с братом, такое свидетельство может понадобиться.
Поэтому нужно найти того нотариуса, который его выдаст.
Получивший извещение собственник может в письменном виде отказаться от преимущественной покупки. Тогда вы вправе сразу же оформлять сделку с другим покупателем. Если другой собственник письменного отказа не дает, нужно отсчитать месяц с момента, когда он получил уведомление, и только потом продавать свою долю.
Договор купли-продажи доли в квартире постороннему лицу, в отличие от обычного договора купли-продажи квартиры, обязательно должен быть удостоверен нотариусом.
Поэтому в любом случае советую вам продавать свою долю и извещать других собственников о продаже при помощи нотариуса.
Продажа доли не всегда выгодное решение
Как следует обдумайте свое решение о продаже доли. Обратите внимание, что с продажи доли в квартире вы получите меньше денег, чем если бы вы с родителями и братом продали квартиру целиком и поделили деньги. Отношения с братом оттого, что вы продадите долю сейчас, лучше не станут.
Родители такое решение тоже могут не одобрить: не все спокойно отнесутся к постороннему человеку среди собственников общей квартиры.
Попробуйте посчитать, насколько выгодно будет продать долю сейчас. Возможно, вы потеряете меньше денег, если возьмете ипотеку, а через несколько лет закроете ее после продажи квартиры целиком. Мы писали, как определить рыночную стоимость, и сделали ипотечный калькулятор — просчитайте разные варианты.
Не торопитесь.
Чтобы настроиться на переговоры с братом и родителями, почитайте нашу статью о том, как говорить с близкими о деньгах.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Продать долю в квартире без согласия собственников
Последние вопросы по теме «продать долю в квартире без согласия собственников»
Недвижимость
Здравствуйте. Ситуация следующая: имеется квартира 1987 года постройки площадью 49 квадратов 2-х комнатная приватизированная в собственности в равных долях на 3 человека. Вопрос в следующем: может ли по текущему законодательству один долевой собственник продать свою долю (1/3) без согласия 2-х других собственников посторонним людям?
Данный собственник хоть и не проживает в данной квартире и не прописан в ней, но не оплачивает свою долю по счетам за содержание дома, кап. ремонт, теплоснабжение уже более 3-х лет.
Показать полностью
25 марта 2019, 05:01 , вопрос №2302672, Николай, г. Тюмень
Вопрос решен
Право собственности
Здравствуйте! Получила наследство 1/2 однокомнатной квартиры. Второй собственник не желает выкупать, либо продавать свою долю. Могу ли я, являясь полноправным собственником 1/2 доли, продать её без согласия другого собственника?
Если это возможно, то какова в целом процедура? Так же как при обычной продаже, или есть какие-то нюансы?
Показать полностью
29 ноября 2018, 10:39 , вопрос №2182618, Алёна, г. Кемерово
Есть вопрос? Задайте его всем юристам сайта!
Получить консультацию
Недвижимость
Добрый день. Вопрос такой: бабушка написала дарственную на квартиру на двух внуков 50 на 50. Бабушки не стало, один из внуков хочет продать свою долю, второй не хочет продавать свою, но и выкупить у него вторую долю нет возможности хоть, он и имеет по закону приоритет на покупку второй доли.
К нотариусу отказывается идти, чтобы подписать документ об отказе покупки, из за этого не можем продать свою долю. Как поступить?
Показать полностью
14 июня 2018, 06:04 , вопрос №2024641, Вадим, г. Барнаул
Недвижимость
У нас с сестрой в собственности двухкомнатная квартира.Доли не выделенны,у каждой по 1/2 общедолевой собственности.Размеры комнат разные.В ноябре я получила письмо от нотариуса,что если я не выкуплю ее долю,она выставляет свою долю на продажу.На письмо я никак не отреагировала.В марте она продала долю,вьехал сосед.Сейчас мне сказали,что общедолевую собственность без моего согласия продать было нельзя.Говорят обращаться в суд,чтобы признать сделку недействительной.И продавать квартиру целиком.Правда ли это?Со мной прописана несовершеннолетняя дочь.Я одинокая мама.
Показать полностью
02 мая 2018, 08:36 , вопрос №1984189, Лида, г. Москва
Вопрос решен
Гражданское право
Есть три собственника квартиры: я, мой брат и мой дедушка. Дедушка живёт у жены и решил продать свою долю. Это его окончательное решение, так как собирается жить у жены и нужны деньги. Я выкупаю эту долю. У нас в ближайшие две недели сделка.
Мой брат против этой ситуации: выкупать долю не собирается, вообще считает, что никто ничего продавать или выкупать не должен. Возможно впоследствии он попытается оспорить мою с дедушкой сделку. Мой вопрос: нужно ли мне получить от него нотариально заверенный отказ (что мой брат отказывается от выкупа дедушкиной доли), чтобы себя обезопасить?
Показать полностью
30 января 2018, 07:51 , вопрос №1889237, Мария, г. Москва
Недвижимость
Добрый день. У нас с матерью была квартира в долевой собственности 50/50%. После смерти матери её для квартире по завещанию отошла к моей дочери. Теперь дочь хочет свою долю продать.
Имеет ли она право продать свою долю квартиры без моего согласия?
Показать полностью
15 сентября 2017, 07:04 , вопрос №1752503, Александр, г. Москва
Право собственности
Здравствуйте, скажите может ли собственник своей доли (квартиры) продать ее, без согласия второго собственника на долю?
28 мая 2017, 16:17 , вопрос №1649895, Тимур, г. Москва
Вопрос решен
Собственниками квартиры являются 3 владельца — отец, мать и дочь. Отец опасается, что один из других собственников может продавать свою долю иным лицам без его согласия. Какие могут юридически обоснованные аргументы для того, чтобы его разубедить? Квартира была приватизирована в 1992г. Сейчас документы все 3 собственника сдали в МФЦ для внесения сведений о квартире в Росреестр.
Нужно забирать вновь оформленные документы, но отец отказывается их получать (выдают только в присутствии всех собственников) из опасений, что другие собственники продадут свои доли иным лицам без его согласия. Как разубедить?
Показать полностью
06 мая 2017, 12:26 , вопрос №1630635, Маргарита, г. Москва
10 ответов
Жилищное право
Добрый вечер. Ситуация следующая: в приватизированной квартире прописаны 3 человека: я, моя дочь (4 года) и моя мать. Квартира приватизирована в равных долях на меня и мою мать. Она хочет продать квартиру для того, чтобы разъехаться с нами.
Может ли она продать свою часть квартиры без моего согласия.
Показать полностью
12 февраля 2017, 19:39 , вопрос №1536651, Елена, г. Санкт-Петербург
Раздел имущества
Здравствуйте,подскажите пожалуйста имеет ли право человек у которого есть 1\3 часть доли квартиры(разделена на 3 доли,тоесть у человека 1\3 часть от 1ой доли)Имеет ли право он ее продать кому то или что сделать,и как это происходит.Грубо говоря он имеет 10 метров от 80метров.Может ли он продать без согласия остальных и тд.
Показать полностью
05 февраля 2017, 13:35 , вопрос №1526859, Михаил, г. Москва
Право собственности
Ситуация такая! Уехал из города выписался из квартиры в которой имею долю 1/2!прописаться в др месте не смог т,к менял места проживания в течение 2 х недель! Сейчас хочу продать свою долю но мать против продажи всей квартиры!
Как поступить? Могу ли я продать 1\2 квартиры!
Показать полностью
11 декабря 2016, 17:04 , вопрос №1470209, Игорь, г. Нижний Новгород
Недвижимость
Здравствуйте! У нас сложилась следующая ситуация .. в квартире 4 собственника. Двое собственников хотят продать квартиру, двое против.
Можем ли мы со вторым собственником продать свои доли, без согласия двух других собственников?
Показать полностью
06 декабря 2016, 11:34 , вопрос №1464598, Екатерина, г. Барнаул
Недвижимость
В квартире трое собственников, один из них задолжал по кредиту, может ли он продать свою долю без согласия остальных?
02 декабря 2016, 10:04 , вопрос №1460527, Наталия, г. Санкт-Петербург
Право собственности
Добрый день! Владею 1/6 частью в 3-х комнатной квартире, остальная часть принадлежит сестре. Хотела бы продать свою долю третьим лицам, возможно ли это без согласия сестры?Она не хочет выкупать эту часть у меня.
Что нужно делать в такой ситуации? Квартира находится в другом городе. Спасибо!
Показать полностью
20 сентября 2016, 08:00 , вопрос №1382789, Олеся, г. Великий Новгород
Жилищное право
У меня есть доля в родительской квартире. Также доля у мамы, сестры и брата. Я с ними не живу, но прописана там. У меня есть муж и трое детей, которые также прописаны в этой родительской квартире. Могу ли я претендовать на увеличение своей доли, если другой собственности у меня нет, проживаю в съемной квартире?
И могу ли я продать свою долю без согласия других собственников?
Долевая собственность: особенности продажи
Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.
Что такое долевая собственность?
Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты.
Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации. Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.
Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность.
Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников.
Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.
Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными.
Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно?
Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие. Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета. Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но являются уже фактически чужими людьми.
Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.
Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью?
Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.
«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова.
Юлия Антясова руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»
Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше.
Как продать квартиру в долевой собственности?
В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях.
Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом.
Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.
Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется в соответствии с соглашением всех участников общей долевой собственности (то есть ее совладельцев).
Тамерлан Барзиев адвокат
Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.
«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.
Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.
Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной.
Как продать долю в квартире?
Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу. Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли.
Хотите продать долю на рынке – пожалуйста. Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.
- При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа.
- Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам).
- Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.
Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.
«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ. Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.
Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».
Как выкупить долю?
К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно. После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.
Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.
Можно ли обойтись без нотариуса?
В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса.
Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры. Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.
«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности. В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ.
Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр. После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.
Как организовать выкуп незначительной доли?
К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров. Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств.
Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли. Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.
Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.
Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности. Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.
Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации.
То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.
Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности?
Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.
Следует учитывать, что на дом и на земельный участок существуют разные свидетельства о собственности. Поэтому, собирая от соседей отказы от преимущественной покупки, необходимо обозначать, что они отказываются от покупки не только доли в доме, но и доли в земельном участке.
Тамерлан Барзиев адвокат
Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».
Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей. Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).
Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.
Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова
Как продать долю в квартире?
Если продажа квартиры не представляет какой-либо трудности, то продажа доли может вызвать у обычного гражданина ряд вопросов.
С точки зрения закона, продажа доли в квартире практически ничем не отличается от продажи целой квартиры. Стороны точно так же составляют и подписывают договор купли-продажи и впоследствии регистрируют переход права собственности в Росреестре.
Но именно при продаже доли в квартире необходимо соблюсти ряд юридических формальностей. Это в дальнейшем может уберечь вас от иска о признании сделки недействительной.
Обратите внимание!
Право собственности на долю переходит к новому собственнику в момент заключения договора.
А поскольку сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными непосредственно после нее, то, как только сделка будет зарегистрирована в Росреестре, право перейдет к новому собственнику.
Как только сделка будет зарегистрирована, право собственности сразу же перейдет к новому собственнику.
Порядок продажи долей в квартире
Порядок продажи доли в квартире выглядит следующим образом:
- в результате переговоров стороны согласовывают условия сделки и достигают согласия по всем существенным условиям договора;
- как только согласие достигнуто, стороны подписывают договор купли-продажи доли в квартире;
- после подписания договора, сторонам необходимо выполнить свои обязательства по договору. Продавец должен передать квартиру в фактическое владение покупателя. Покупатель должен передать продавцу деньги в количестве, указанном в договоре. Способ передачи денег стороны также могут определить в договоре;
- после подписания договора сторонам необходимо зарегистрировать переход права собственности. Сделать это можно либо через нотариуса, либо обратившись в Росреестр;
- после того как переход права зарегистрирован, покупатель юридически становится собственником квартиры;
При продаже доли в квартире необходимо обратить внимание на следующие факторы.
Следует понять, в каком виде существует доля в квартире. Если доля в квартире выражена в виде обыкновенной дроби, например, 1/8, ее собственник не может точно сказать, какое именно помещение ему принадлежит. Тогда в некоторых случаях доли выделяют только тогда, когда каждому собственнику может быть выделено отдельное жилое помещение.
Места общего пользования, такие как туалет, ванная и кухня остаются в общей собственности.
Читайте также
Если доля в квартире выделена в натуре, то право преимущественной покупки отсутствует. Это значит, что квартиру можно продавать другим лицам без согласия остальных сособственников.
Когда говорят о выделе доли в натуре, подразумевают, что в документах на квартиру четко определено, какое помещение и кому именно принадлежит.
Если же в натуре доля не выделена, что характерно для большинства объектов недвижимости, находящихся в долевой собственности, то при ее продаже в обязательном порядке необходимо уведомить других собственников.
Читайте также
По степени определенности можно выделить следующие виды долей в жилом помещении:
- реальная – когда размер доли четко соответствует площади одной из комнат жилого помещения. Так, например, если в двухкомнатной квартире каждому собственнику принадлежит по комнате, можно сказать, что их доли равны 1/2;
- идеальная – о ней может идти речь в тех случаях, когда жилое помещение нельзя разделить на доли таким образом, что у каждого собственника будет своя отдельная комната. Например, если в двухкомнатной квартире 3 собственника, то у них будет по 1/3 в праве собственности. Но определить, что и кому конкретно принадлежит, нельзя. Доли в однокомнатных квартирах могут быть только идеальными.
Кроме того, существуют способы продажи квартиры, которые юридически все же продажей не считаются.
Так, под процедурой дарения можно замаскировать продажу. По документам стороны не передают друг другу никаких имущественных благ. Собственник просто и без всяких условий дарит свою долю третьему лицу.
Фактически же от этого лица собственник получает денежную сумму, которая равна по стоимости доле.
Такой способ позволяет обойти право преимущественной покупки, которую закон устанавливает для иных сособственников.
Существует также способ продажи доли в квартире, замаскированный под залог. Лицо, которое желает продать свою долю, берет у покупателя деньги в долг. Гарантией возврата долга выступает договор залога доли в квартире.
Когда приходит пора возвращать долг, то продавец это обязательство не исполняет, а следовательно квартира переходит в собственность того, кто дал деньги в долг.
При использовании двух вышеописанных способов, порядок продажи доли в квартире отличается лишь незначительными тонкостями.
Однако если при подобных способах продажи допустить ошибки, то и дарение, и залог могут быть признаны недействительными и долю придется продать иным сособственникам.
От долевой собственности необходимо отличать совместную. При совместной собственности доли сособственников четко не определены. Считается, что все имущество принадлежит им сообща.
Такой вид долевой собственности наиболее характерен для супругов.
Обратите внимание!
При совместной собственности продать долю в квартире нельзя. Это обусловлено тем, что она попросту не выделена.
То есть сначала необходимо произвести выдел доли, а потом уже осуществлять операции с ней.
В зависимости от того, какая доля у собственника в квартире – идеальная или реальная – будет определяться характер его действий при ее продаже.
Продажа доли в квартире второму сособственнику
В случае если лицо желает продать долю в квартире, оно обязано сначала обратиться ко всем сособственникам с предложением приобрести долю. Если этого не сделать, а заключить договор купли-продажи сразу, то такая сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.
Обратите внимание!
Если доля в квартире продается через публичные торги, то права преимущественной покупки у других собственников нет.
Причем цена, по которой доля предлагается остальным собственникам квартиры, не должна существенно отличаться от той цены, за которую квартира продается третьим лицам.
Уведомление о продаже сособственникам необходимо направить в письменной форме с таким расчетом, чтобы в будущем было возможно доказать факт отправки подобного сообщения. Желательно такое требование отправить ценным письмом с описью вложения либо лично вручить второму собственнику под расписку.
С момента получения такого уведомления у остальных собственников есть 30 дней, чтобы принять решение о покупке. Если решение о покупке сособственником не принято, то продать долю в квартире можно любому лицу.
Если нарушить право преимущественной покупки, то сособственник в течение 3-х месяцев с того момента, как ему стало об этом известно, имеет право подать иск о переводе прав и обязанностей покупателя на себя.
Уступить право преимущественной доли для выкупа чужой доли сособственник не имеет права. В противном случае подобная сделка будет признана недействительной.
Аналогичные правила применяются, если доля в квартире не продается, а меняется на что-либо.
На практике нередки ситуации, когда остальные сособственники не хотят воспользоваться своим правом преимущественной покупки доли, но в то же время всячески препятствуют тому, чтобы эта доля была продана третьим лицам. К таким способам можно отнести уклонение от получения извещения, отказ от допуска потенциальных покупателей для осмотра недвижимости. В таком случае следует четко придерживаться процедуры продажи доли, чтобы полностью исключить возможность для недобросовестных сособственников в дальнейшем оспорить сделку в судебном порядке.
Мотивом подобных действий может являться то, что остальные сособственники могут стремиться вынудить продавца продать им долю по заниженной цене.
Оптимальным вариантом продажи доли в квартире будет продажа ее именно остальным сособственникам. В таком случае ее цена будет близка к рыночной. Если же продавать долю третьим лицам, то почти всегда продать ее удастся с дисконтом от 10% до 30% от ее рыночной стоимости.
Это обусловлено тем, что доля в квартире – товар довольно специфический и покупателей на него может быть не много.
При продаже доли в квартире следует четко соблюдать требования закона. Это поможет вам в будущем избежать длительных судебных разбирательств.
Как выделить долю в квартире для продажи?
Выделить долю в квартире можно только после ее приватизации, так как неприватизированная квартира собственностью гражданина не является, а, следовательно, он не может производить с ней каких-либо операций.
После того как квартира приватизирована и находится в долевой собственности, у ее сособственников есть 2 варианта произвести выдел долей в квартире:
- вариант 1 – если все собственники согласны на то, каким образом будут выделены доли в квартире, они могут внести в БТИ или Росреестре изменения в документацию на квартиру. В документах и будет установлено, кому и что конкретно принадлежит;
- вариант 2 – если среди сособственников квартиры нет согласия на то, как будут распределены доли в квартире данный вопрос решается в судебном порядке. Во время судебного рассмотрения дела может быть назначена экспертиза, которая укажет наиболее возможные варианты установления долей в спорном объекте недвижимости.
После того как собственники либо достигли согласия, либо суд вынес соответствующее решение в документы на квартиру вносятся изменения. Такие же изменения вносятся в Государственный реестр недвижимости.
Как только изменения внесены, у собственника появляется возможность совершать операции со своей долей.
Как купить или продать долю в ипотечной квартире?
С продажей доли в квартире, которая находится в ипотеке, может возникнуть ряд сложностей.
Необходимо отметить, что ипотека – это залог недвижимого имущества. В ряде случаев недвижимость вообще может находиться в собственности у банка. Тогда произойдет просто перемена сторон в договоре.
На практике это делается путем подписания дополнительного соглашения между банком, новым и старым собственниками. Все обязательства по договору с момента подписания дополнительного соглашения переходят к новому собственнику.
Такой залог, как правило, устанавливается, если квартира приобретена в кредит. А это означает, что любые действия с ней (продажа или аренда) возможны только с согласия залогодержателя, то есть банка.
Кроме того, новый покупатель, в случае если он не выплачивает сразу всю сумму, принимает на себя все риски и обязательства, указанные в договоре ипотеки. То есть происходит фактически замена сторон в договоре.
Резюме
Сам по себе процесс продажи доли в квартире не является чем-то сложным. Достаточно лишь соблюсти формальности, установленные в законе и можно продавать долю.
Основные проблемы возникают как раз там, где у собственников нет согласия по данному вопросу. Подобные разногласия могут привести к затяжным и длительным судебным процессам.
Факторами, которые осложняют процесс продажи доли, является наличие на спорной площади несовершеннолетних детей, обременений в виде аренды, залога, самовольных перепланировок. В таком случае до продажи необходимо будет проделать ряд юридически значимых действий.
Если имеют место вышеуказанные обстоятельства, мы настоятельно рекомендуем вам обратиться к нашим специалистам, которые имеют большой практический опыт в подобных делах. Они смогут в полной мере защитить ваши права как на досудебной стадии рассмотрения дела, так и в суде.
Получить дополнительную информацию по вопросам продажи доли в квартире вы можете во ссылке https://pravoved.ru/themes/как-продать-долю-в-квартире/.
| Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |