Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.
Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). К категории участников строительства относятся граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединения.
Финансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в связи с чем участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.
Предусмотренный Законом о банкротстве для граждан статус участника строительства позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан – участников строительства, выделяя их в особую группу кредиторов. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:
возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения). При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;
погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;
участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;
участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;
необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 голосов участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;
требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома, о чем я расскажу далее.
Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.
В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый «подреестр» – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (ст. 142 Закона о банкротстве).
Пропуск срока влечет оставление заявленных требований «за реестром», что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.
В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.
Так, суды считают, что участники строительства, предъявившие неденежные требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника (ст. 2, ст. 201.9 Закона о банкротстве). Специальный порядок погашения неденежных требований участников строительства установлен ст.
201.10-201.11 Закона о банкротстве)» (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. № 07АП-2689/10(103) по делу № А45-9663/2009, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2013 г. по делу № А46-14935/2011, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2012 г. по делу № А46-5011/2009, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. по делу № А57-5725/10, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2012 г. по делу № А57-5725/2010).
Здесь же уместно упомянуть о возможности изменения участниками строительства формы заявленных требований, фактически возможности перехода из одного реестра в другой. Стоит иметь в виду, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.
Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 декабря 2014 г. № Ф03-5086/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 ноября 2014 г. № Ф03-4359/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2013 г. по делу № А67-4252/2010). Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр.
Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. года по делу № А55-19659/2009, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу № А41-7785/09, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2013 г. по делу № А32-30801/2011 (оставленное в силе Определением ВАС РФ от 17 июля 2013 г. № ВАС-6334/13), Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86″Б»).
Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:
путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен ст. 201.10 Закона о банкротстве и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;
путем передачи жилых помещений. Детальное изложение особенностей такого погашения представлено в ст. 201.11 Закона о банкротстве. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1-201.15-2 Закона о банкротстве). Данный способ является новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и начал действовать лишь с 29 декабря 2015 года.
Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.
Граждане также могут погасить имеющиеся у них требования путем признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). В законе отмечены два условия, соблюдение которых необходимо для признания судом права собственности на определенное жилое помещение. Во-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Во-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве).
Если передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителя. Дело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегодняшний день нет. Нужно отметить, что судебная практика по таким ситуациям складывается пока в пользу участников строительства, поэтому имеется шанс на благоприятное разрешение такого вопроса (Постановление ФАС Поволжского округа от 17 октября 2013 г. по делу № А55-13551/2010, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. по делу № А57-26869/09).
Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие.
Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».
Резюмируя, отмечу, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они действительно являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации. Гражданам – участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем. Это значительно упростит процесс восстановления нарушенных прав.
Обязательства застройщика при банкротстве
Покупка квартиры в новостройке — выгодное решение. Квадратный метр на начальной стадии строительства стоит дешево, ипотечные ставки на строящееся жилье значительно ниже, а выбор планировочных решений больше. Но есть в такой сделке и свои минусы.
Самый неприятный из них — банкротство застройщика.
Что такое банкротство застройщика
Когда компания-застройщик не может платить по счетам, она становится банкротом. Однако этот статус присваивается не автоматически. Решение о том, что компания — банкрот, принимает арбитражный суд. Инициировать процедуру банкротства может как сама строительная компания, так и ее кредиторы или дольщики.
Пока идет признание несостоятельности застройщика, может пройти не один месяц и даже год.
Почему застройщики становятся банкротами
- резко выросли цены на строительные материалы или услуги подрядных организаций,
- снизилась покупательская способность на рынке недвижимости,
- появились судебные издержки при сдаче других объектов.
Когда сроки срываются, а привлекать инвестиции больше невозможно, застройщика могут признать банкротом.
Существуют ли признаки скорого банкротства?
Когда покупка квартиры происходит не на начальном этапе строительства, важно проанализировать риски, прежде чем подписывать договор долевого участия. Специалисты не советуют принимать решение о покупке, если:
- Строительство объекта остановилось. Наблюдайте за процессом по фотоотчетам или веб-камерам, установленным на стройке.
- Подошел к концу срок разрешения на строительство. Это остановит стройку и создаст проблемы с привлечением инвестиций. Документы проверяют в ЕИСЖС или на сайте строительной компании.
- Застройщик не опубликовал финансовую отчетность проекта.
- Крупные банки отказали в аккредитации объекта. Банковские специалисты внимательно проверяют все стройки, прежде чем аккредитовать их на выдачу ипотеки.
- Сдвинулись заявленные этапы строительства.
Заметили перечисленные признаки после подписания договора? Можно инициировать признание застройщика банкротом.
Процедура банкротства застройщика
Специфика признания банкротом строительной компании помогает ускорить стандартный процесс. В отличие от других сфер деятельности, за деятельностью застройщика не наблюдают в течение года.
Признанный несостоятельным застройщик отстраняется от деятельности. После этого назначают конкурсного управляющего. Он определяет список кредиторов должника. Это дольщики, подрядчики, банки и другие инвесторы. Очередность погашения долга установлена законом.
Этот процесс может занять год или больше. Для тех, кто приобрел квартиры в недостроенном доме, ожидание оборачивается потерянными деньгами. Приходится тратиться на съемное жилье, откладывать переезд на неопределенные сроки.
Чем раньше станет понятно, что застройщик рискует обанкротиться, тем быстрее нужно обратиться в суд.
Как узнают о банкротстве
Дольщики могут получить информацию о несостоятельности застройщика несколькими путями:
- От конкурсного управляющего, который должен известить дольщиков в срок до 15 дней. Но в реальности все происходит иначе: компания-банкрот может долго не передавать данные о дольщиках, поэтому известить их в короткие сроки не удается.
- Из газеты «Коммерсант», где публикуется информация о решениях арбитражного суда по делам о банкротстве.
- Из картотеки арбитражных дел, где есть сведения обо всех судебных процессах.
- Из единого федерального реестра сведений о банкротстве.
Чем раньше вы узнаете о банкротстве, тем быстрее сможете заявить о праве на возмещение долга.
Что может потребовать дольщик
Участник долевого строительства может направить конкурсному управляющему требование на жилое помещение, которое указано в ДДУ. А может попросить вернуть ему деньги по договору долевого участия и признать договор недействительным. Все остальные требования, например, передать право собственности или компенсировать моральный вред, можно выставить через суд.
Как только появилась информация о том, что застройщик обанкротился, необходимо написать заявление на включение в реестр кредиторов. Заявление в этом случае направляют конкурсному управляющему. Его данные можно узнать на сайте «Коммерсанта» или из открытых источников.
Важно!
Получить то, что положено дольщику по договору, можно только после подачи заявления. Реестр требований кредиторов открывается, когда публикуют информацию о банкротстве, и закрывается через два месяца. Если подали заявление после закрытия реестра, получить деньги будет сложнее.
Такие требования рассматривают в последнюю очередь.
Что получает дольщик
Если участник долевого строительства хочет получить квартиру, за ним признают право собственности. Но если квартира не достроена, после банкротства застройщика завершить строительство могут разные организации:
- компенсационный фонд, или фонд защиты дольщиков,
- фонд субъекта РФ,
- другая строительная компания, которая приобрела обязательства банкрота,
- жилищно-строительный кооператив, созданный дольщиками.
Если дольщик не хочет ждать, он может потребовать возместить ущерб. Но это требование удовлетворят в третьей очереди, после расчетов с сотрудниками компании и компенсации лицам, здоровью которых был нанесен вред. Денег застройщика на всех дольщиков может не хватить, а получить квартиру после расторжения ДДУ будет невозможно даже после того, как дом достроят.
Сколько денег можно получить
Когда определяют сумму выплаты дольщику, учитывают сумму по ДДУ и величину ущерба. Реальный ущерб составляет разницу между суммой по ДДУ и рыночной стоимостью объекта на дату первой процедуры в деле о банкротстве. Но если рыночная стоимость снизилась, размер возмещения не будет ниже указанной в ДДУ суммы.
Когда дольщик не успевает выплатить всю стоимость квартиры, он получает возмещение, пропорциональное своему платежу.
Как получить больше
Рыночную стоимость жилья можно рассчитать по-разному. Для возмещения реального ущерба оценщика привлекает конкурсный управляющий. Считаете, что стоимость занижена?
Закажите независимую оценку и обжалуйте сумму в арбитражном суде. Если суд встанет на вашу сторону, размер компенсации увеличат.
Кто будет строить дом
Недострой переходит к новому застройщику, которого определяет фонд защиты дольщиков или конкурсный управляющий. Но дольщики могут взять строительство и в свои руки. Для этого на общем собрании участников долевого строительства они принимают решение о создании жилищно-строительного кооператива.
Права на недостроенный объект и земельный участок передаются ЖСК.
Как правильно действовать, если застройщик обанкротился
- Сформулируйте требования и напишите заявление о включении их в реестр кредиторов.
- Подайте заявление конкурсному управляющему.
- Потребуйте признать право собственности на объект, если дом достроен.
- Получите денежное возмещение, если не хотите ждать окончания строительства.
- Моральный вред и понесенные убытки можно возместить только отдельным заявлением в арбитражный суд.
Помните о своих правах при заключении договора участия в долевом строительстве и контролируйте действия застройщика, чтобы получить долгожданное жилье или компенсацию его стоимости в случае банкротства строительной компании.
Компенсационный фонд долевого строительства. Что бывает при банкротстве застройщика и как дольщики могут защитить свои права
Заключая договор долевого участия в строительстве, дольщики не всегда получают квартиру в срок, определенный застройщиком. На рынке недвижимости часто происходят ситуации, когда девелоперы банкротятся и перестают выполнять взятые на себя обязательства.
Фото: Мир квартир Мир квартир
Рассказываем, какие меры предпринимают для защиты участников долевого строительства и чем помогут средства компенсационного фонда.
Зачем нужен фонд дольщиков
Фонд был создан в 2017 году для защиты прав дольщиков, которые были нарушены девелоперами. Фонд формируется за счет обязательных взносов от застройщиков. Сумма взноса составляет 1,2% от суммы каждого договора, согласованного сторонами.
В начале 2024 года фонд дольщиков переименовали — теперь права участников долевого строительства защищает публично-правовая компания «Фонд развития территорий».
Как контролируют перечисление средств в фонд
На основании требований закона с 2017 года регистрация ДДУ без перечисления средств в компенсационный фонд запрещена.
ДДУ после подписания регистрируется в Росреестре. Это обязательная процедура. Благодаря такому механизму недобросовестные застройщики не могут продать одну квартиру нескольким дольщикам.
Росреестр, проводя регистрацию, направляет запрос для подтверждения внесения средств в компенсационный фонд. Если факт перечисления средств не будет подтвержден, договор не зарегистрируют.
Особенности получения компенсации от Фонда развития территорий
Средства фонда используют при банкротстве девелопера. Но участник долевого строительства не в каждом случае может вернуть всю потраченную сумму. Для определения суммы компенсации общую площадь объекта в новостройке умножают на среднюю стоимость квадратного метра по данным Росстата. Максимально возможная величина площади, которая может быть использована для определения компенсации, составляет 120 квадратных метров.
Поэтому при расчете компенсаций те, кто вложил деньги в строительство жилья с большей площадью, часть средств могут потерять.
Дольщикам не обязательно получать компенсацию — они имеют право достроить дом за счет привлечения нового застройщика или создать для этих целей ЖСК. Решение о продолжении работ принимается с учетом стадии строительства дома.
Как и почему застройщика могут признать банкротом
Банкротом могут признать компанию, у которой есть обязательства, но недостаточно средств для их исполнения.
Кто может признать застройщика банкротом
Решение о том, что застройщик признан банкротом, выносит суд. Инициировать процедуру признания банкротом может:
сам застройщик;ФНС;банк, предоставивший девелоперу кредит;поставщик строительных материалов;подрядные организации, выполняющие строительные работы;дольщики.
Как застройщика признают банкротом
Основанием для обращения в суд с целью признания девелопера банкротом может стать прекращение застройщиком исполнения своих обязательств.
Для юридических лиц в общих случаях процедура банкротства проходит в несколько этапов. Прежде всего оценивают состояние компании, при необходимости применяют финансовое оздоровление. Затем закрывают дело или вводят конкурсное производство.
Но в случае с девелоперами процедура проходит по упрощенному порядку — сразу вводится конкурсное производство. Назначенный судом управляющий определяет:
перечень кредиторов;величину предъявляемых требований;в какой очередности будут удовлетворяться требования.
Кредиторами могут быть подрядчики, финансовые организации, государственные органы, поставщики стройматериалов. Для погашения долгов реализуют имущество девелопера. В общих случаях продолжительность конкурсного производства — 1 год, но при необходимости суд может продлить его еще на 6 месяцев.
Если конкурсный управляющий считает, что платежеспособность девелопера можно восстановить, по решению кредиторов направляют заявление в суд. После его рассмотрения суд может принять решение о переходе к внешнему управлению. Если такое решение принимается, руководить компанией будет управляющий, которого назначит суд.
Девелопер и кредиторы могут договориться о том, что долги будут возвращены в определенный срок. Если стороны достигли договоренности, дело закрывают и оформляют мировое соглашение.
Как можно узнать, что девелопер обанкротился
Информацию о банкротстве можно получить:
от конкурсного управляющего, который обязан известить об этом участников ДДУ после получения информации о них от застройщика;на сайте газеты «Коммерсантъ» или из самой газеты. Чтобы найти данные о банкроте на сайте, вводят название компании, номер ИНН и ОГРН застройщика;в картотеке арбитражных дел. В нее суды вносят всю информацию о текущих и закрытых делах.
Чтобы найти необходимые сведения, нужно ввести ИНН, название фирмы застройщика или номер ОГРН и выбрать из списка дел те, которые указаны со значком «Б».в едином федеральном реестре.
Что такое реестр кредиторов и как в него попадают
Это документ, где собраны данные о кредиторах девелопера. Включают в него по решению суда. Чтобы попасть в реестр, дольщики обращаются с заявлением к конкурсному управляющему.
Он передает его в суд.
Дольщик может требовать:
передать жилье в собственность;выплатить ему средства, перечисленные по ДДУ.
Если есть другие требования, заявить о них можно через суд.
Как рассчитывают размер требований участника ДДУ
При расчете принимают во внимание затраты по ДДУ и реальный ущерб. Реальный ущерб – это разница между средствами, выплаченными по ДДУ, и стоимостью недвижимости. То, сколько стоит жилье, при расчете реального ущерба определяют с учетом рыночной стоимости на день введения процедуры о банкротстве.
Рыночная цена на квартиру может быть меньше, чем выплачено по ДДУ. Но закон на стороне дольщика — размер компенсации не может быть меньше суммы, которую он внес по договору долевого участия.
Отчет с установленной суммой передают в суд и дольщику. Если участник долевого строительства не согласен с размером компенсации, в суде его можно обжаловать, но при наличии документального основания. Им может быть отчет о другой оценке.
Если дом не достроен, дольщик может получить компенсацию или дождаться, пока закончат строительные работы и введут новостройку в эксплуатацию. Для продолжения строительных работ могут быть использованы средства компенсационного фонда. Для возведения дома обращаются к новому застройщику или создают ЖСК.
Но даже в случае, если дом будут достраивать, дольщику не обязательно ждать передачи квартиры — он может получить денежную компенсацию.
Особенности получения компенсации дольщиками, оформившими ипотечный кредит
Дольщики по закону находятся на третьем месте среди кредиторов. Перед ними работники, пострадавшие при строительных работах, и сотрудники, которые не получили заработную плату.
В случае если дольщик для перечисления застройщику денег использовал ипотечный кредит, вернуть средства сложнее. Если дом, где находится ипотечная квартира, не будут достраивать, основную сумму возвращают дольщику назад — переводят ее на счет финансовой организации. Но заемщик может лишиться средств, которые были выплачены банку за использование кредита.
Чтобы получить деньги обратно, нужно быть включенным в реестр кредиторов и требовать перечисления всей суммы с учетом процентов, выплаченных банковской организации. Если требования обоснованы и остались средства после удовлетворения требований других кредиторов, деньги выплатят.
Что может компенсировать фонд
Если девелопер по каждому ДДУ перечислял деньги в фонд, то фонд определяет:
сколько нужно денег, чтобы продолжить строительные работы;сколько нужно времени, чтобы закончить строительство и ввести дом в эксплуатацию.
С учетом суммы, которую нужно выплатить дольщикам, принимается решение о возможности завершения строительства. Решение публикуют на официальном сайте фонда.
Средства фонда не могут быть использованы для выплат:
убытков, понесенных дольщиком, сверх суммы, выплаченной при заключении ДДУ;компенсации за причиненный моральный вред;неустойки;денег за жилье, приобретенное у юридических лиц по уступке прав по ДДУ.
Если фонд дольщиков не выплачивает средства, нужно обращаться в суд.
Как выплачивают компенсации дольщикам
Порядок и особенности выплаты компенсаций зависят от того, как и каким образом перечислялись средства в фонд.
Если взносы не перечислялись или были перечислены не по всем ДДУ, затраты дольщиков компенсируются за счет средств девелопера. Сначала выплачивают затраты по ДДУ и реальный ущерб. После этого, если остаются средства, перечисляют остальные суммы.
Если девелопер перечислял деньги в фонд, участники долевого строительства направляют заявление о выплате возмещений. В общих случаях средства выплачивают в течение 10 дней после рассмотрения заявления.
С 2019 года дольщики при покупке квартиры в строящемся доме напрямую не перечисляют деньги застройщику. При подписании ДДУ средства переводят на эксроу-счета. Они открываются в банке, который предоставляет девелоперу кредит для строительства. Если деньги дольщиков находятся на эскроу-счете, для возврата средств нужно направить заявление в Росреестр. По принятому заявлению ДДУ расторгают.
После внесения сведений в ЕГРН Росреестр размещает данные в реестре ЕИСЖС. Банк, получая данные из ЕИСЖС, закрывает счет эскроу и переводит деньги дольщику.
Механизм рассмотрения фондом проблемных объектов и статистика принятых решений
Информацию о проблемных домах вносят в ЕИСЖС. В него попадают:
дома, в которых более чем на 6 месяцев нарушены сроки строительства;дома, в которых более чем на 6 месяцев нарушены обязательства по передаче жилья в собственность дольщика;дома, по которым застройщика признали банкротом.
Решение по компенсационным выплатам принимается в течение 10 дней с момента предоставления необходимых документов. Но механизм определения целесообразности выплаты компенсаций более длительный. Он включает несколько этапов, которые проводятся совместно с конкурсным управляющим:
Инвентаризация имущества девелопера.Определение величины требований кредиторов.Формирование реестра требований.Оценка стоимости участков, используемых для возведения объектов, строительство которых не завершено.Определение разницы в стоимости участка под застройку и суммы требований дольщиков.Проведение строительно-технической экспертизы для определения степени готовности недвижимости.Оценка стоимости квадратного метра недвижимости с учетом рыночной стоимости аналогичных объектов в новостройках.Установление суммы, которая требуется для завершения строительных работ.Определение суммы возмещений дольщикам.Принятие решения о завершении работ или выплате компенсаций с учетом экономической целесообразности каждого из вариантов.
Количество проблемных объектов в 2020 году составляло 2846. По итогам работы фонда были приняты решения о восстановлении прав более 70,1 тыс. дольщиков в отношении 729 домов. Из них:
по 436 домам приняли решение завершить строительство;по 293 домам решили выплатить возмещение.
В общем на конец 2020 года более 14 тыс. участников долевого строительства получили компенсации, общий размер которых составил 26,1 млрд рублей.
Несмотря на длительный механизм принятия решений, выплата компенсаций происходит постоянно. Так, в феврале 2024 года за компенсацией обратятся более 1200 дольщиков, которые купили жилье в 16 объектах. С учетом имеющейся информации о проблемных объектах в 2024 году планируется рассмотреть 224 объекта, по которым пострадавшими признано более 12 тыс. дольщиков.
Программа реновации жилья в Москве. Как и какие квартиры можно получить по ней
Варианты оплаты при покупке квартиры: от передачи наличных средств до использования банковской ячейки и сервисов безопасных сделок
Памятки — Прокуратура г. Санкт-Петербург
Приобретение жилья в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве чревато определенными рисками, одним из которых является возможное банкротство застройщика.
Особенности процедуры банкротства застройщика
Процедура банкротства застройщика имеет ряд особенностей, направленных на защиту прав участников строительства.
Арбитражный суд, принимая к рассмотрению дело о банкротстве застройщика, открывает конкурсное производство. Процедуры наблюдения и финансового оздоровления в данном случае не применяются.
Сведения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства публикуются в официальном издании – газете «Коммерсантъ», а также размещаются в Едином государственном реестре юридических лиц.
В течение 10 календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего руководитель застройщика передает ему сведения обо всех участниках строительства.
В пятидневный срок с даты получения вышеуказанных сведений конкурсный управляющий уведомляет всех выявленных участников строительства (дольщиков) об открытии конкурсного производства, о возможности и сроках предъявления ими требований, а также публикует соответствующее уведомление в газете «Коммерсантъ».
Способы защиты прав дольщика в случае банкротства застройщика
1. Обращение к конкурсному управляющему
с заявлением об установлении требований
Требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, конкурсный управляющий по делу о банкротстве застройщика самостоятельно включает в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, на основании информации, размещенной органом регистрации прав в единой информационной системе жилищного строительства, о чем уведомляет участника долевого строительства.
В свою очередь участник строительства вправе предъявить конкурсному управляющему требование о передаче жилого помещения при наличии соответствующего договора, если строительство жилого дома завершено, или денежное требование либо уточнить свое требование к застройщику, предъявив подтверждающие документы.
В зависимости от ситуации участник строительства вправе заявить следующие денежные требования:
— о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, на основании которого заявитель требования стал участником долевого строительства;
— о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по договору, на основании которого заявитель требования стал участником долевого строительства;
— о возврате денежных средств, уплаченных участником долевого строительства по договору, на основании которого заявитель требования стал участником долевого строительства, а равно стоимости имущества, переданного участником долевого строительства застройщику по договору, признанному недействительным или незаключенным в судебном порядке.
Конкурсный управляющий рассматривает заявленные участником строительства требования и включает их в реестр требований участников строительства, если признает их обоснованными.
Подготовка заявления об установлении требований и
сбор необходимых документов
В заявлении о включении требований участника строительства в реестр требований кредиторов, реестр требований о передаче жилых помещений следует указать:
— фамилию, имя и отчество конкурсного управляющего, его почтовый адрес, указанный в публикации о признании застройщика банкротом и введении конкурсного производства;
— наименование арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве застройщика, в который подается заявление, и номер дела;
— наименование застройщика-должника, его местонахождение; сведения о заявителе (Ф.И.О., адрес, номера телефонов и факсов, адрес электронной почты); дату и номер договора долевого участия;
— идентификационные данные дома и объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор;
— стоимость объекта недвижимости по договору и сумму денежных средств, перечисленную застройщику;
— реквизиты документов, подтверждающих оплату стоимости объекта недвижимости по договору в полном объеме;
— сведения о неисполнении застройщиком своих обязательств по передаче объекта недвижимости;
— требования участника строительства (о передаче жилого помещения со ссылками на законы и иные нормативные правовые акты, обосновывающие требования).
При установлении денежного требования учитывается размер убытков в виде реального ущерба (пропорционально исполненной участником строительства части обязательства по оплате жилого помещения). Стоимость жилого помещения при этом определяется на основании отчета независимого оценщика, привлекаемого конкурсным управляющим за счет средств должника.
К заявлению об установлении требований необходимо приложить:
— оригиналы или надлежащим образом заверенные копии документов, подтверждающих обоснованность требований (например, договор долевого участия с отметкой регистрирующего органа о государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости);
— документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты стоимости жилого помещения (платежные поручения, приходно-кассовые ордера, иные документы об оплате, предусмотренные действующим законодательством).
Соответствующее требование должно быть предъявлено конкурсному управляющему не позднее двух месяцев со дня получения от него участником строительства уведомления об открытии конкурсного производства. При этом такое уведомление считается полученным по истечении месяца со дня его опубликования в установленном порядке.
В случае пропуска указанного срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом.
Конкурсный управляющий рассматривает полученное требование в течение 30 рабочих дней со дня его получения. Если требование дольщика обосновано, оно включается в реестр требований участников строительства (реестр требований о передаче жилых помещений). В этот же срок конкурсный управляющий уведомляет участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства (реестр требований о передаче жилых помещений), об отказе в таком включении либо о включении в реестр требования в неполном объеме.
В случае несогласия с конкурсным управляющим по вопросу включения (невключения) или включения требования в неполном объеме участник строительства не позднее чем в течение 15 рабочих дней со дня получения от него уведомления о результатах рассмотрения своего требования вправе заявить в арбитражный суд возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования о передаче жилого помещения.
Если возражения в предусмотренный срок не поступят, такое требование считается установленным в том размере, составе и порядке, которые определены конкурсным управляющим.
Если в отношении требования участника строительства будут заявлены возражения, такое требование рассматривается арбитражным судом в судебном заседании не позднее чем в месячный срок с даты получения возражений с извещением участвующих в данном обособленном споре лиц.
По результатам разрешения указанного вопроса арбитражный суд выносит определение о включении или об отказе во включении требования участника строительства о передаче жилого помещения, в реестр требований участников строительства.
Конкурсный управляющий производит расчеты с участниками строительства с соблюдением установленной очередности:
— если не позднее, чем за месяц до даты завершения конкурсного производства не вынесено определение арбитражного суда о передаче дольщикам объекта незавершенного строительства или жилых помещений в доме, строительство которого завершено;
— если не позднее, чем за месяц до даты завершения конкурсного производства не вынесено определение арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств обанкротившегося застройщика новому приобретателю.
2. Обращение за возмещением в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства
Законодательством предусмотрена выплата возмещения участникам строительства при банкротстве застройщика за счет имущества публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд).
Выплата такого возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения за счет его имущества в установленном Правительством Российской Федерации порядке в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.
Выплата возмещения производится в размере стоимости жилого помещения, определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме, подлежащего передаче участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора долевого участия либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади жилого помещения, не превышающей ста двадцати квадратных метров. Рыночная стоимость жилья определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на три месяца ранее даты принятия Фондом решения о выплате возмещения.
Физическое лицо, которое приобрело право требования о передаче жилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, не имеет права на получение возмещения по такому требованию.
Выплата возмещения Фондом также осуществляется гражданам – участникам строительства, имеющим денежные требования, включенные в реестр требований участников строительства.
Участник долевого строительства не вправе требовать возмещения за счет средств Фонда в случае получения им ранее страховой выплаты или выплаты, произведенной поручителем застройщика.
Доход в виде возмещения, полученного налогоплательщиком в рамках защиты прав участников долевого строительства, налогом на доходы физических лиц не облагается.
3. Обращение в суд с требованием о признании права собственности
на объект недвижимости
Если застройщик получил разрешение на ввод построенного дома в эксплуатацию и до даты принятия решения о признании застройщика банкротом между застройщиком и участником строительства подпин передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, участник строительства вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на жилое помещение.
Форма и содержание требования (заявления), а также порядок его подачи в арбитражный суд должны отвечать требованиям, установленным арбитражным процессуальным законодательством. В частности, за подачу иска в суд должна быть уплачена государственная пошлина, размер которой в данном случае составляет 6 000,00 руб.
Заявитель обязан направить застройщику копии требования и прилагаемых к нему документов заказным письмом с уведомлением о вручении.
По результатам рассмотрения заявления и документов арбитражный суд выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
Управление по обеспечению участия
прокуроров в гражданском