Если многоквартирный дом признан аварийным, то администрация должна расселить жильцов в новые квартиры. Но что делать, если новое помещение жильца не устраивает — например, оно слишком маленькое, находится в другом районе или уступает прежнему по другим признакам? Может ли отказ от неравноценного варианта оставить жильца вообще без квартиры, разобрался Верховный суд.
Наталья Федорова* владела 25-метровой однушкой на втором этаже многоэтажки в городе Касимов Рязанской области. В ноябре 2003 года комиссия признала, что дом в аварийном состоянии и должен быть снесен. Горадминистрация утвердила порядок, в соответствии с которым собиралась переселять жильцов в новые квартиры. Новое помещение предложили и Федоровой, но она от него отказалась. Новое жилье существенно уступало прежнему и по площади, и по расположению, и по характеристикам.
Квартира располагалась на первом этаже и была уголовой, в ней было центральное, а не индивидуальное, как в прежней, отопление, а стены были покрыты плесенью.
Администрация не смогла договориться с владелицей квартиры, и дело дошло до суда. Чиновники добивались права забрать квартиру и выплатить взамен ее рыночную стоимость — 214 тыс. руб. Первая инстанция удовлетворила иск, решение устояло в апелляции.
Таким образом, со дня выплаты право собственности Федоровой на квартиру прекращалось, а собственником становилась администрация.
Суды подтвердили законность решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом. А поскольку Федорова сама отказалась заключать соглашение и получать новую квартиру, выкупить помещение можно принудительно, воспользовавшись ст. 32 ЖК.
Суды не приняли во внимание аргументы Федоровой о том, что она не отказывалась от равнозначной квартиры, а лишь отвергла худший вариант.
Верховный суд защитил владелицу квартиры. Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Игоря Юрьева в определении по делу (дело № 6-КГ17-8) подтвердила, что изъять квартиру в аварийном доме можно в случае, когда изъят земельный участок под многоквартирным домом — такие действия допускаются для государственных и муниципальных нужд. Но есть нюанс: «предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника».
Если дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то владелец жилья имеет право выбрать деньги или другую благоустроенную квартиру в собственность. Федорова предпочла второй вариант. А то, что помещение оказалось неравнозначным, не означает, что она в принципе отказалась от жилья, сделал вывод ВС.
Коллегия отправила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Собственник имеет право получить равнозначное благоустроенное жилое помещение, отвечающее всем необходимым критериям. Размер общей площади и количество комнат в новой квартире должны быть не меньше, чем в прежней. Новое жилье должно быть благоустроенным, комфортным и иметь либо подобные, либо улучшенные условия проживания.
Например, на 1 человека должно быть предоставлено 18 кв.м.
Надежда Попова, юрист АК «Павлова и партнеры».
В практике нет единообразного подхода к тому, должны ли собственнику предлагать равноценное жилое помещение или же оно может быть меньшим — с доплатой до размера выкупной цены, замечает Ольга Бенедская, партнер «Муранов, Черняков и партнеры». Суды часто считают, что Жилищный кодекс не гарантирует собственнику именно равноценного жилья, поскольку в законе, а именно в ч. 8 ст. 32 ЖК, не прописана такая обязанность. А вот если речь идет о договоре соцнайма, применяется ст.
89 ЖК, где говорится именно о равноценном жилье, рассказывает Бенедская. В пример она приводит апелляционное определение Тульского областного суда от 28 февраля 2013 г. по делу № 33-492.
В определении ВС по делу Федоровой не дано развернутого толкования нормы ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, но все-таки сделан вывод о том, что жилое помещение, предоставляемое взамен изымаемого, должно быть равноценным. А иск о выкупе удовлетворяют только в том случае, если собственник квартиры отказался от действительно равноценной замены.
Такую правовую позицию можно включить в обзор судебной практики, чтобы суды не принимали противоположных по смыслу решений.
А собственнику, которого выселяют, имеет смысл заручиться отчетом оценщика, который сравнит характеристики прежнего жилья и того, которое предложено взамен.
Ольга Бенедская, партнер «Муранов, Черняков и партнеры».
*Имя и фамилия участников процесса изменены редакцией
Прокурор разъясняет — Прокуратура Республики Саха (Якутия)
Конституционное право граждан на жилище имеет ряд проявлений, одним из которых является гарантия защиты жилищных прав в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу. При этом особенности механизма защиты прав граждан зависят от формы собственности жилого помещения, находящегося в аварийном доме.
В чем заключаются эти отличия? На что имеют право наниматели и собственники при сносе их жилья? Как складывается правоприменительная и судебная практика по таким вопросам?
Об этом мы поговорим с прокурором отдела по надзору за исполнением законов в социальной сфере прокуратуры РС(Я) Сергеем Веревкиным
Какие права есть у граждан — нанимателей муниципального жилья при сносе их дома?
Согласно ст. 86, ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ граждане, проживающие в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, и являющиеся нанимателями находящегося в нем жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, подлежат выселению с обязательным предоставлением другого, равнозначного по площади благоустроенного применительно к условиям соответствующего населённого пункта жилого помещения по договору социального найма.
Предоставляемое жилое помещение должно находиться в границах населённого пункта, в котором расположено аварийное жилье, за исключением случаев выраженного письменно согласия гражданина на предоставление ему жилья в другой местности.
Чем отличается ветхое жилье от аварийного? И влияет ли эта разница на права граждан.
Действующее законодательство не содержит понятия «ветхое жилье». Однако из общего смысла термина следует, что это жилье, которое вследствие физического износа полностью или частично утратило свои эксплуатационные свойства. При этом аварийным жилье признается на основании решения государственного органа или органа местного самоуправления, поэтому сама по себе ветхость жилья не влияет на права граждан.
А какие вопросы чаще всего возникают при расселении муниципального жилья?
Наиболее часто возникающие в правоприменительной практике вопросы связаны с понятием равнозначностии благоустроенности нового жилого помещения, его удаленности от ранее занимаемого жилья.
Что означает равнозначность?
Критерием равнозначности предоставляемого жилого помещения, исходя из буквального толкования ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ, является его соответствие ранее занимаемому по площади. При этом, несмотря на фактическое ухудшение условий проживания, предоставление, например, вместо трехкомнатной квартиры хотя и равной по площади, но двухкомнатной или, скажем, вместо двух изолированных комнат двух смежных не является противоречащим закону (определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.04.2017 № 81-КГ17-2, определение Верховного Суда РФ от 03.11.
2015 № 1-КГ15-10).
Не исключены случаи предоставления гражданам квартир большей площади по сравнению с ранее занимаемыми, что вынуждает нанимателей осуществлять бремя содержания жилых помещений в повышенном размере. Указанный вариант не противоречит правилу о предоставлении равнозначного жилья, поскольку не ухудшает положение гражданина (п. 59 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).
Следует понимать, что предоставление нового жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома является мерой компенсационного характера, в связи с чем, например, предоставление однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м. взамен такой же, но находящейся в аварийном доме, семье из 4 и более человек является законным и обоснованным (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»). Вместе с тем, предоставление нового жилья в указанной ситуации не лишает права семьи состоять на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий и впоследствии претендовать на получение квартиры с большей площадью.
Какое жилье признается благоустроенным?
Степень благоустроенности определяется органами местного самоуправления применительно к условиям каждого конкретного населенного пункта и не всегда означает обязательное наличие центрального отопления или системы водоотведения. Например, согласно постановлению Главы ГО «город Якутск» от 02.03.2009 № 14 жилое помещение должно быть обеспечено электроосвещением, хозяйственно-питьевым и горячим водоснабжением, водоотведением, отоплением, а в газифицированных домах также и газоснабжением.
А какие ограничения по удалённости предоставляемого жилья?
Судебной практикой разделяются понятия «населенный пункт» и «муниципальное образование». Так, под населенным пунктом понимается населенное место (поселение), первичная единица расселения людей в пределах одного застроенного земельного участка (город, поселок, поселок городского типа, село) (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014). Из вышеизложенного следует, что, например, гражданину, проживающему в с. Сегян-Кюель Кировского эвенского национального наслега Кобяйского района, в связи со сносом дома не может быть предоставлено жилье, находящееся в с. Батамай, входящего в состав указанного наслега, поскольку в таком случае ему было бы предоставлено жилое помещение за пределами населенного пункта.
Вместе с тем, переселение граждан из одного района города в другой, пусть это и повлечет для них неудобства, не является противоречащим закону.
Так, Верховным судом РС (Я) указано, что положения ст. ст. 86-89 Жилищного кодекса РФ о предоставлении гражданам жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением из аварийного дома, не содержат требований к инфраструктуре жилого района (Обзор судебной практики Верховного суда РС (Я) по рассмотрению гражданских дел в апелляционном порядке за 1 полугодие 2017 года). Разрешая спор, суд апелляционной инстанции указал, что отказ ответчиков от переселения по мотиву отсутствия инфраструктуры и удаленности от школы не основан на законе, в связи с чем суд первой инстанции принял правильное решение об удовлетворении заявленных Окружной администрацией г. Якутска исковых требований, выселив ответчиков из жилого помещения, признанного аварийным и подлежащего сносу, в другое жилое помещение.
Законна ли отсрочка предоставления другого жилья?
Вероятно, под отсрочкой Вы подразумеваете случаи, когда дом признан аварийным в текущем году, а его расселение производится спустя несколько лет. Если мы говорим о муниципальном жилье, то жилищное законодательство не предусматривает каких-либо сроков переселения граждан из аварийного дома в другой, поэтому в таких случаях следует руководствоваться общеправовым принципом о разумном сроке. Но в любом случае представляется неправомерным проживание граждан в аварийном жилье на протяжении нескольких лет при условии, что органом местного самоуправления не принимается никаких мер по восстановлению прав данных граждан на надлежащие условия проживания.
При указанных обстоятельствах возможна успешная защита прав в судебном порядке. Вместе с тем, следует учитывать, что один лишь факт непригодности жилого помещения для проживания не является достаточным основанием для внеочередного обеспечения жилым помещением по договору социального найма (Обзор судебной практики Верховного суда РС (Я) по рассмотрению гражданских дел в апелляционном порядке за 2017 год).
Так, Нерюнгринский районный суд, отказывая в удовлетворении иска гр. К. о предоставлении ей другого жилья ввиду непригодности для проживания ныне занимаемого, исходил из того, что дом, в котором находится жилое помещение истца, хоть и признан аварийным и подлежащим сносу, физический износ составляет 82 %, однако он включен в муниципальную целевую программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда МО «Город Нерюнгри» PC (Я) на 2016-2022 годы», истец числится в списке граждан, подлежащих переселению в срок до 31.12.2019, в связи с чем основания для удовлетворения заявленных требований во внеочередном порядке отсутствуют. С названной правовой позицией согласился и Верховный суд РС (Я).
Если же мы говорим о жилье, находящемся в собственности гражданина, то срок расселения аварийного дома устанавливается одновременно с его признанием аварийным. Данный срок законодательством также не определен. Вместе с тем, возложение на орган местного самоуправления обязанности по внеочередному предоставлению других жилых помещений до наступления установленных сроков сноса и расселения жильцов допустимо, если занимаемое жилое помещение создает непосредственную угрозу для проживающих и грозит обвалом на момент рассмотрения дела (Обзор судебной практики Верховного суда РС (Я) по рассмотрению гражданских дел в апелляционном порядке за 1 полугодие 2018 года).
Вправе ли орган местного самоуправления делегировать застройщику свою обязанность по расселению нанимателей жилого дома, подпадающего под застройку?
Статьями 46.1, 46.2 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена возможность заключения органами местного самоуправления договоров о развитии застроенной территории, согласно условиям которых застройщики обязуются уплатить возмещение за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома.
В каком порядке происходит переселение граждан из жилья, находящегося в их собственности?
Вопросы переселения граждан, проживающих в находящихся в их собственности жилых помещениях имеют определенную специфику.
Так, ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусматривает два способа обеспечения прав собственников жилых помещений, расположенных в аварийных домах: изъятие земельного участка вместе с находящимся на нем жилым помещением для государственных или муниципальных нужд с предоставлением либо денежного возмещения исходя из стоимости изъятого, либо другого, равноценного жилого помещения.
При этом процедура изъятия жилья вместе с земельным участком включает в себя несколько этапов (направление собственникам требований о сносе аварийного дома, принятие решения об изъятии, заключение с собственниками соглашений о таком изъятии).
Возможно ли признание аварийными частных домов?
Жилищный кодекс РФ и Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденное постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, предусматривают возможность признания аварийным только многоквартирного дома, вследствие чего частные дома не могут быть включены в региональную программу переселения из аварийного жилья. Вместе с тем, признание частного дома непригодным к проживанию влечет обязанность органа местного самоуправления обеспечить жилищных прав проживающих в нем граждан.
Какие проблемы наиболее часто возникают при восстановлении прав собственников аварийного жилья?
Наиболее часто в правоприменительной практике возникают вопросы, связанные с размером возмещения за изъятое жилье и обязанностью переселенных в новые жилые помещения граждан осуществить доплату за предоставление жилья большей площади, чем ранее занимаемые.
Положено ли муниципальное жилье погорельцам?
Здравствуйте! Сгорел жилой деревянный дом на несколько семей. Я являюсь собственником 1/2 доли сгоревшей квартиры, эта доля мне досталась по наследству.
Второй собственник приходится дальним родственником. Отношений с ним не имеем, ведем разное хозяйство. На сегодняшний день Администрация предоставляет муниципальное жилье (с оговоркой о запрете приватизации — не приводя оснований для запрета).
Могу ли я со вторым собственником просить у Администрации 2 равные квартиры?
05 декабря 2019, 06:56 , Оксана, г. Екатеринбург
Ответы юристов
Наталья Скрипина
Юридическая компания «ООО «РЕГИОН ПЛЮС ЮЦ»», г. Барнаул
Общаться в чате
Как погорельцам получить квартиру: пошаговая инструкция, законодательство в 2019 году
В случае полного или частичного уничтожения имущества огнем граждане могут получить квартиру, если будет установлено, что их недвижимость непригодна для проживания. Выделение другого жилья производится в исключительных случаях и подразумевает исключение поджога в качестве причины пожара.
Особенности урегулирования ситуации при утрате жилища в связи с пожаром регламентируются следующими законодательными актами:
Закон
Пояснение
ст. 95 ЖК РФ
При порче недвижимого имущества в связи с чрезвычайными обстоятельствами гражданам выделяется временное жилье из маневренного фонда
ст. 57 ЖК РФ
Гражданам, жившим в помещениях по договорам социального найма, выделяется другая недвижимость вне очереди, если было установлено, что предыдущая квартира непригодна для проживания
ст. 929 ГК РФ
Если у собственника был заключен договор страхования с СК, последняя обязуется возместить ущерб при наступлении страхового случая в рамках оговоренной в документе суммы
Приказ МЧС РФ от 31.03.2011 №156
По факту пожара инспектором ГПН составляется соответствующий акт, в котором отражается количество пострадавших и погибших людей
ст. 167 УК РФ
Уголовное делопроизводство после пожара открывается, если будет установлено, что причиной послужил поджог (умышленное причинение вреда имуществу). Санкции – от штрафов до лишения свободы
Важно! Если по результатам расследования будет установлено отсутствие состава преступления, истребование компенсации с виновного лица производится в рамках гражданского делопроизводства в соответствии со ст. 1064 ГК РФ.
Кому выделяется жилье?
Если недвижимость находилась в собственности погорельца, ему может быть предоставлено другое жилище, если такая возможность предусмотрена региональным законодательством. В большинстве случаев это происходит, когда:
Семья является многодетной и у нее нет средств на покупку нового или восстановление старого жилья.
Граждане состоят на учете как малообеспеченные или нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
Федеральным законодательством не предусмотрено предоставление квартир собственникам-погорельцам, поэтому необходимо уточнять такую возможность в местной администрации.
Если граждане проживали в жилье по договору социального найма, ситуация меняется. Здесь возможно несколько вариантов:
Предоставляется жилое помещение из муниципального фонда до момента получения собственной недвижимости.
Выплачивается субсидия на покупку другого жилья.
Выделяется аналогичная жилплощадь по договору соцнайма.
Воспользоваться правом на получение квартиры по социальному найму могут только наниматели. У собственников такой возможности нет.
Льготы и компенсации
Гражданам выплачивается денежная компенсация при пожаре из муниципального бюджета, если будет установлено, что происшествие произошло не по причине поджога, а по непреодолимым обстоятельствам, которые собственник предвидеть не мог.
Размер выплат зависит от суммы причиненного ущерба и уровня доходов погорельцев. Выплачивается не более 120 000 руб.
Если виновник установлен
Определением причины пожара занимается инспектор ГПН, который прибывает к месту в день происшествия. Если будет установлено, что возгорание произошло вследствие умышленного поджога, сотрудниками полиции возбуждается уголовное делопроизводство.
После выяснения обстоятельств и определения личности поджигателя дело рассматривается в суде. Судья, помимо назначения наказания, обязывает подсудимого выплатить пострадавшему денежную компенсацию, эквивалентную стоимости причиненного ущерба.
Если в возбуждении уголовного дела отказано, компенсация взыскивается в порядке гражданского делопроизводства.
Компенсации от государства
Право на получение государственных выплат зависит от обстоятельств пожара и материального положения погорельцев:
Причина
Если будет установлено, что возгорание произошло вследствие нарушений работников муниципальных или государственных органов (например, несоблюдение техники безопасности при проведении ремонтных работ)
Ущерб
Погорельцы полностью утратили все имущество и не могут приобрести новое
Договор социального найма: как получить квартиру от государства
По договору соцнайма малообеспеченные россияне могут снять квартиру у государства по цене в разы ниже рыночной. А потом приватизировать ее. Но придется потратить время на сбор бумаг и несколько лет постоять в очереди. Разбираемся в деталях и тонкостях
Фото: nullplus/Shutterstock
- Что такое социальный наем жилья
- Кто может заключить договор
- Какое жилье можно получить
- Инструкция по получению
- Как заключить договор соцнайма
- Комментарий эксперта
Статью проверила и прокомментировала Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков
Что такое социальный наем жилья
Социальный наем — это одна из разновидностей аренды жилья. Арендодателем выступает не частное лицо или компания, а государство или муниципальный орган власти, который сдает жилье нуждающимся гражданам по низкой цене.
За такое жилье нужно оплачивать коммунальные услуги — но сумма гораздо меньше, чем за аренду аналогичного жилья на рынке. Налогом на недвижимость оно не облагается, но и продать его до приватизации не получится.
Кто может заключить договор соцнайма
Право на жилье по соцнайму имеют лица, которые были признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в жилых помещениях. Первое понятие использовалось до 2005 года, второе в ходу сейчас.
Фото: Pierre Chatel/Unsplash
Малоимущим может быть признан один человек или вся его семья с доходом меньше регионального прожиточного минимума. Общий доход семьи делится на количество ее членов. При этом все взрослые и трудоспособные родственники должны работать.
На статус нуждающегося в улучшении жилищных условий могут рассчитывать:
- человек или семья, у которых нет собственного жилья в собственности или соцнайме;
- человек или семья, у которых такое жилье есть, но его площадь меньше установленных нормативов. В каждом регионе свои нормативы, обычно это 10–12 кв. м жилой площади (без учета ванной, туалета и прихожей) на человека;
- люди, которые живут в непригодных для проживания домах. Такой статус могут получить аварийные постройки, здания, которые скоро будут снесены, и дома, расположенные в зоне риска затопления или оползней;
- люди, проживающие в квартире по соцнайму вместе с человеком с тяжелым хроническим заболеванием: туберкулезом, гангреной и т. д. Полный список заболеваний можно посмотреть в приказе Минздрава.
Жилье по соцнайму предоставляется в порядке очереди. На внеочередное получение могут претендовать люди из последних двух категорий и жители коммуналок — если их соседи освобождают площадь, она делится между остальными жильцами.
Согласно Жилищному кодексу, членами семьи нанимателя квартиры по соцнайму по умолчанию считаются его родители, несовершеннолетние дети и иждивенцы, проживающие с ним. Другие родственники тоже могут быть признаны членами семьи, если будет доказано, что они живут вместе с нанимателем и ведут общее хозяйство.
К примеру, отец и мать двух несовершеннолетних детей разведены. Один ребенок живет с отцом, а второй — с матерью. Вместе с отцом проживает еще и его троюродная тетя.
Допустим, ребенок, отец и тетя живут в Брянской области. Чтобы быть признанными малоимущей семьей, им нужно зарабатывать меньше 32,61 тыс. руб. — прожиточный минимум в регионе составляет 12,085 тыс. руб. для трудоспособного взрослого, 9,319 тыс. руб. для пенсионеров и 11,206 тыс. руб. для детей.
Отец ребенка и его тетя на двоих получают 30 тыс. руб. и могут быть признаны малоимущими. Тогда государство признает единой малоимущей семьей их троих — ребенка, отца и тетю. Они будут иметь право на квартиру по соцнайму.
Но ни у бывшей жены, ни у второго ребенка, который не живет с отцом, никаких прав на нее не будет.
Какое жилье можно получить
По договору соцнайма предоставляются квартиры из государственного или местного жилфонда. Каждый регион устанавливает минимум площади, предоставляемой одному человеку. Обычно это 15–18 кв. м жилого помещения.
Фото: Scott Webb/Unsplash
Могут выделить и больший метраж — все зависит от того, какие квартиры есть в жилфонде. Но верхние рамки тоже есть. К примеру, в Москве одному человеку не дадут квартиру площадью больше 40 кв. м, бездетной паре — больше 44 кв. м, а семье из двух человек не супругов (например, матери и ребенка) — больше 54 кв. м.
Если у семьи есть жилье в собственности или в соцнайме, но его площадь ниже установленных нормативов, то можно попытаться получить от государства еще одну квартиру. В таком случае из площади нового жилья вычтут площадь уже имеющегося.
К примеру, семья из четырех человек — мать, отец и два несовершеннолетних ребенка — ютится в квартире жилой площадью 30 кв. м. Квартиру по соцнайму получил еще покойный отец матери. Семья живет в Тульской области, где норматив жилплощади по соцнайму на человека — 15 кв. м. Они могут оставить за собой эту квартиру и получить по соцнайму еще одну, площадью от 30 кв. м, или отказаться от своего старого жилья и получить квартиру в два раза больше.
Как получить жилье в соцнаем
- Сперва необходимо встать на жилучет, то есть получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. В каждом регионе бланки для заявления о постановке на учет разные, их можно найти на сайтах органов власти, МФЦ или на сайте госуслуг. В заявлении должны стоять подписи всех членов семьи. В некоторых субъектах, например в Москве, заявление заполняется непосредственно при подаче.
- Собрать остальные бумаги. К заявлению нужно приложить все документы, подтверждающие право на жилье по соцнайму: справки о доходах, свидетельствующие о малообеспеченности, документ об аварийности жилья, медицинские бумаги с диагнозом родственника с тяжелым заболеванием и т. д.
- Подать заявление через МФЦ или региональный орган, отвечающий за жилучет. Они тоже везде разные. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, в Тульской области — региональное Министерство строительства и ЖКХ, а в Дагестане — районные администрации.
- Дождаться ответа через властей — в течение месяца они должны уведомить, поставлена ли семья на жилищный учет. Отказ можно обжаловать в суде.
- Дождаться своей очереди на жилье. Чаще всего это занимает годы.
- Ожидая своей очереди, нужно уведомлять жилищные органы о любых событиях — изменениях зарплаты, переменах в составе семьи.
- Получить жилье. В некоторых регионах людям предоставляют выбор из нескольких вариантов, в других — нет.
Как заключить договор соцнайма
Успешно отстояв очередь на жилье по соцнайму, человек заключает с государством или местной администрацией договор, по которому получает жилье в бессрочное пользование, а взамен обязуется соблюдать жилищное законодательство. Договор требует лишь подписи нанимателя и представителя наймодателя, заверять его у нотариуса не нужно.
Фото: Nathan Fertig/Unsplash
Заключить договор о соцнайме можно через МФЦ, «Госуслуги» или другой уполномоченный орган. Из документов понадобятся:
- заявление, в котором должны стоять подписи и членов семьи;
- положительное решение о выделении жилья;
- документы, удостоверяющие личность заявителя и членов семьи;
- единый жилищный документ, выписка из домовой книги или выписка со счета заявителя;
- ордер на квартиру.
У каждого наймодателя свои способы расчета стоимости аренды, но везде суммы небольшие. Так, соцнаем квартиры с жилой зоной 60 кв. м в блочном доме в Туле будет стоить 692 руб. в месяц, а в Москве — 1742 руб.
Права и обязанности нанимателя
У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:
- обменивать или заменять жилье;
- требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
- иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.
- использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
- поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
- вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
- сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.
Все это Жилищный кодекс распространяет и на семью нанимателя. Если человек перестал быть ее членом, но продолжает жить вместе с ней, все его права и обязанности в отношении жилья сохраняются.
Фото: Chuttersnap/Unsplah
К примеру, муж и жена, получившие в соцнаем 60-метровую квартиру из жилищного фонда Минстроительства Тульской области, развелись. До тех пор, пока они не разъедутся, сохраняются их равные права на квартиру. Если они решат жить порознь и при этом оба будут оставаться малоимущими, то они имеют право обменять одну квартиру на две поменьше.
Права и обязанности наймодателя
Собственники жилья имеют право требовать от нанимателя своевременно оплачивать услуги ЖКХ. Взамен они обязаны:
- предоставить нанимателю «чистое» жилье, на котором нет арестов, залогов и никто не зарегистрирован;
- проводить своевременный капремонт дома;
- следить за общим имуществом в нем;
- следить за качеством коммунальных услуг.
Приватизация квартиры по соцнайму
Квартиру по соцнайму можно приватизировать. Причем начать процедуру можно уже на следующий день после заключения договора.
Приватизировать жилье человек может только один раз в жизни. В приватизации должны участвовать все зарегистрированные в квартире, но по заявлению от своей доли можно отказаться.
Для приватизации необходимо собрать пакет документов, написать заявление и подать это все в МФЦ или орган, отвечающий за жилищную политику. От региона к региону перечень необходимых бумаг различается, но обычно он включает копии и оригиналы паспортов, договор о соцнайме, выписку из домовой книги, техпаспорт на квартиру, а также документ, подтверждающий, что гражданин пока не воспользовался правом на приватизацию.
Комментарий эксперта
Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков
— Могут ли выселить из квартиры по соцнайму, и если да, то за что?
— Выселить из квартиры могут в случаях, предусмотренных законом. Выселение может производиться как с предоставлением нового жилья, так и без.
Другое жилье предоставляется, если:
- старое помещение подлежит сносу;
- помещение не будет сохранено в результате ремонта или будет уменьшена его площадь;
- недвижимость превращается в нежилую или передается религиозной организации;
- если земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд.
Если наниматель квартиры по соцнайму не будет оплачивать коммунальные услуги более полугода без уважительной причины, суд может выселить его в общежитие.
Если суд лишил граждан родительских прав и признал их проживание с детьми под одной крышей в жилье по соцнайму невозможным, в некоторых субъектах РФ им могут предоставить новую квартиру.
Суд может выселить гражданина из жилья без предоставления нового, если:
- квартира используется не по назначению;
- систематически нарушаются права и законные интересы соседей;
- наниматель бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение. Речь идет о значимых нарушениях гигиенических, санитарных, экологических строительных нормативов и норм пожарной безопасности.
Такое выселение является крайней мерой ответственности. Но все равно не стоит увлекаться перепланировкой и переоборудованием квартиры со сносом конструкций, уничтожением структурных элементов — окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования или, к примеру, устраивать питомник животных.
Договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке, если наниматель постоянно отсутствует в жилом помещении. В таком случае в суде исследуются обстоятельства: период и причина отсутствия, наличие препятствий к пользованию квартирой, приобретение иного объекта недвижимости.
— Возможно ли получить квартиру без ордера?
— Получение квартиры без ордера бывает очень редко. Однако, согласно определению Верховного Суда РФ, «отсутствие у гражданина ордера на занятие жилой площади при фактическом вселении в предоставленную ему квартиру, проживании в ней, исполнении обязанностей нанимателя само по себе не служит препятствием к возникновению у такого лица прав пользования жилым помещением». Согласно принципу правовой определенности, нижестоящие суды должны занять схожую позицию.