Как самому рассчитать коммунальные платежи за содержание общего имущества мкд

Сколько платить за содержание МКД и его текущий ремонт

• Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491;
• Письмо Минрегионразвития РФ от 12 октября 2006 года.

Полная нормативная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда определяется как сумма нормативных затрат на:

• ремонт конструктивных элементов жилых зданий;
• ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования;
• благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий;
• создание ремонтного фонда;
• и прочих прямых затрат, общеэксплуатационных и внеэксплуатационных расходов.

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД в первую очередь зависит от характеристики самого МКД, исходя из состава общего имущества, определяется перечень необходимых работ и услуг.

Минимальный перечень работ утвержден законодательством (Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»).

Минимальный перечень работ и их периодичность (в сторону увеличения) может быть дополнен любыми услугами, утвержденными на общем собрании и согласованными с управляющей организацией.

Уже имея перечень работ и услуг, необходимых для содержания конкретного МКД, можно составлять размер платы, исходя из стоимости каждой работы (услуги) в отдельности.

Стоимость работ, которые выполняются сотрудниками управляющей организации, зависит от заработной платы того или иного сотрудника, например, электрика, сантехника, уборщика, дворника и пр.

Эти работы могут быть оказаны и подрядными организациями, тогда стоимость работ определяется договором подряда.

Рассмотрим вариант, когда услуги оказываются сотрудниками УО.

Как рассчитать заработную плату работников для конкретного МКД?

Для расчета зарплаты сначала нужно определить объем работ на МКД, будет это полная ставка или частичная занятость. Для расчета численности сотрудников для обслуживания объекта управления можно использовать следующие документы:

• об утверждении «Рекомендаций по определению численности работников Службы заказчика (организации по управлению жилищным Фондом)» (вместе с «Рекомендациями. МДК 2-01.01»): Приказ Госстроя РФ от 26.03.1999 № 74;
• Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда (утв. приказом государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 09.12.1999 № 139).

После того, как рассчитана ставка работника, можно определить его заработную плату, исходя из размера МРОТ установленного в регионе (не ниже МРОТ) и профессиональной квалификации.

Состав платы за жилое помещение

В состав платы входят следующие пункты.

1. Коммунальные услуги, необходимые для содержания общего имущества (ГВС, ХВС, водоотведение и электроэнергия).

2. Жилищные услуги. Тут несколько пунктов.

Затраты по этой статье себестоимости складываются из следующих элементов:

• оплата труда рабочих, выполняющих обслуживание внутридомового оборудования;
• отчисления на социальные нужды;
• материалы;
• прочие прямые расходы по ремонту и обслуживанию внутридомового инженерного оборудования.

3. Санитарное содержание мест общего пользования и придомовой территории

Эта статья должна отражать нормативные расходы по уборке придомовой территории, а также содержанию мест общего пользования жилого дома; дезинсекции и дератизации; озеленению; вывозу твердых бытовых отходов; другие расходы по обеспечению санитарного состояния жилого здания и придомовой территории.

Затраты по этой статье складываются из следующих элементов:

• оплата труда рабочих, занятых благоустройством и обслуживанием жилых домов и придомовой территории;
• отчисления на социальные нужды;
• материалы;
• электроэнергия;
• прочие расходы по обеспечению санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории.

4. Управление общим имуществом

Ориентироваться нужно на Рекомендации по определению численности работников организации по управлению жилищным фондом утв. Приказом Госстроя России от 26.03.99 г. № 74.

Здесь тоже несколько пунктов. В управление входят:

• руководство управляющей организацией:

Общая площадь управляемого жилищного фонда (тыс. кв. м)

от 1301 до 2700

Нормативная численность, чел.

• технический контроль и планирование;
• финансово-экономическая деятельность:

Общая площадь управляемого жилищного фонда (тыс. кв. м)

от 1301 до 2700

Нормативная численность, чел.

• договорно-правовая деятельность:

Общая площадь управляемого жилищного фонда (тыс. кв. м)

от 1301 до 2700

Нормативная численность, чел.

5. Текущий ремонт общего имущества

Эта статья должна отражать затраты на проведение комплекса работ по поддержанию в исправном состоянии элементов жилого здания, заданных параметров и режимов работы его конструкций и технических устройств: технический осмотр, подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации, техническое обслуживание и текущий ремонт конструктивных элементов зданий (фундаменты и подвальные помещения, стены, перекрытия, крыши, оконные и дверные заполнения, перегородки, лестницы, балконы, крыльца, полы и др.).

Затраты по этой статье складываются из следующих элементов:

• оплата труда рабочих, выполняющих ремонт конструктивных элементов жилых зданий, внутридомового инженерного оборудования;
• отчисления на социальные нужды;
• затраты на материалы;
• прочие расходы по ремонту конструктивных элементов, внутридомового инженерного оборудования.

Если у собственников есть дополнительные пожелания по осуществлению работ по текущему содержанию и ремонту общего имущества, например, установка и дальнейшее обслуживание шлагбаума или установка видеонаблюдения, управляющая организация вправе отказать собственникам в этой просьбе. Действия, которые не входят в список работ по ремонту и содержанию жилья, обслуживающая организация не обязана выполнять.

Однако жильцы могут провести собрание, где предложат представителям управляющей компании взять на себя обязательство за определенные действия и выполнять их в штатном режиме, что потребует отдельной платы.

Если большинство жильцов поддержит эту идею, то они могут предложить управляющей организации оформить дополнительное соглашение, указав специальные условия сотрудничества и сумму оплаты.

Все вышеуказанное относится к себестоимости оказываемых работ, однако помимо себестоимости вторым элементом тарифа (общей потребности в финансовых средствах) на содержание и ремонт жилищного фонда является прибыль.

При расчете тарифов величину прибыли рекомендуется определять на основе установленного норматива. При этом необходимо исходить из того, что хозяйствующему субъекту (подрядчику) требуется развитие и модернизация.

Расчет прибыли производится по следующим основным составляющим:

• налоги, уплачиваемые из прибыли;
• развитие производства, в том числе капитальные вложения, исходя из программы производственного развития;
• социальное развитие, включая образование фондов, исходя из программы социального развития;
• расходы на прочие цели.

В расчетной прибыли (Пр) выделяются две составляющие по направлениям ее использования:

Пр = Пор Потч,

• Пор — прибыль, остающаяся в распоряжении хозяйствующего субъекта;
• Потч — отчисляемая прибыль.

Отчисляемая прибыль (Потч) определяется как сумма налогов и обязательных платежей, выплачиваемых из прибыли в соответствии с действующим налоговым законодательством (налог на прибыль, налог на имущество, налог на содержание жилищного фонда и объектов социально — культурной сферы, сборы на нужды образования, прочие отчисления):

Потч = SUM Пi,

• Пi — вид налога (платежа).

Стоит отметить, что частные управляющие компании самостоятельно определяют для себя размер прибыли, однако он должен быть согласован общим собранием собственников МКД, стороны (УО и собственники) должны прийти к соглашению в этом вопросе. Чем выше репутация УО (качество ее работ по сравнению с конкурентами), тем больше собственники будут готовы заплатить такой УО.

Стародубцева Ирина Валерьевна, Мударисова Анастасия Владимировна, ООО «Эксперт24»

• многоквартирные дома
• управление многоквартирным домом
• содержание жилого дома

Как рассчитать и внести в ГИС ЖКХ размер платы за содержание жилья

Новый выпуск онлайн-журнала «PROПлан» его ведущий Алексей Барейша посвятил вопросам, каким образом управляющие организации рассчитывают размер платы за содержание жилого помещения и с какими сложностями сталкиваются при размещении этой информации в ГИС ЖКХ.

Выбрать способ определения размера платы за жилое помещений

Ведущий инженер РосКвартала Алексей Барейша в видео онлайн-программы «PROПлан» рассказал о том, как УО рассчитать и обосновать размер платы за содержание жилья и как разместить эту информацию в системе:

1. Рассчитывают на основании перечня работ и услуг, составленного по результатам осмотра дома, в отношении каждого МКД отдельно.
2. Используют размер платы, установленный муниципалитетом.
3. Управляют домом по результатам открытого конкурса, и размер платы уже прописан в договоре управления.
4. Работают по минимальному размеру платы, утверждённому собственниками, или «как в соседнем доме».

Рассмотрим подробнее первый вид УО, которые, по мнению эксперта, поступают наиболее профессионально. Об остальных типах компаний узнайте в видео онлайн-журнала.

Рассчитать размер платы за содержание 1 кв.м. площади и утвердить его на ОСС

Управляющие организации, которые не берут размер платы из локальных актов муниципалитета или по аналогии с другими УО или домами, используют самый сложный, но при этом профессиональный подход к расчёту тарифа на свои услуги. Такой расчёт подтверждается документами и выполняется индивидуально для каждого многоквартирного дома.

Размер платы в таком случае устанавливается исходя из перечня работ и услуг, он соразмерен их объёму. А перечень составляется по результатам осмотра общего имущества МКД. Рассчитанный размер платы за содержание жилья обязательно утверждён на общем собрании собственников.

• проводит осмотр дома – самостоятельно или с привлечением подрядчиков;
• анализирует состояние систем и конструкций, после чего составляет перечень работ и услуг;
• определяет стоимость всех работ и услуг исходя из их цены и объёмов за период действия перечня;
• общую стоимость всех работ/услуг за период делит на расчётную площадь помещений в МКД и на 12 месяцев, если перечень составлен на год;
• получившийся размер платы за 1 кв.м. жилого помещения выносит на утверждение ОСС.

Пример такого расчёта вы найдёте в выпуске онлайн-журнала.

Эксперт рекомендует при установлении размера платы следовать именно этому варианту – рассчитывать его для каждого дома, а не брать уже готовые, предложенные кем-то тарифы. В ином случае у УР может просто не хватить средств на выполнение обязательств по договору управления, что может привести к привлечению компании к административной ответственности.

Внести данные в ГИС ЖКХ согласно инструкции эксперта

• где в системе размещается эта информация;
• какие документы прикреплять при внесении сведений о размере платы за жилое помещение;
• какой период указывать;
• в каких случаях ТСЖ или кооператив указывает два тарифа;
• обязана ли УО вносить разбивку размера платы за 1 кв. м. помещения;
• что делать, если собственники утвердили новый размер платы до истечения срока действия предыдущего;
• какие ошибки могут появиться при размещении данных о размере платы в ГИС ЖКХ и как их решить.

Остались вопросы по этой теме? Напишите их в комментариях, а также следите за обновлениями онлайн-журнала «PROПлан» и нашего портала.

Как рассчитать и внести в ГИС ЖКХ размер платы за содержание жилья

Новый выпуск онлайн-журнала «PROПлан» его ведущий Алексей Барейша посвятил вопросам, каким образом управляющие организации рассчитывают размер платы за содержание жилого помещения и с какими сложностями сталкиваются при размещении этой информации в ГИС ЖКХ.

Выбрать способ определения размера платы за жилое помещений

Ведущий инженер РосКвартала Алексей Барейша в видео онлайн-программы «PROПлан» рассказал о том, как УО рассчитать и обосновать размер платы за содержание жилья и как разместить эту информацию в системе:

1. Рассчитывают на основании перечня работ и услуг, составленного по результатам осмотра дома, в отношении каждого МКД отдельно.
2. Используют размер платы, установленный муниципалитетом.
3. Управляют домом по результатам открытого конкурса, и размер платы уже прописан в договоре управления.
4. Работают по минимальному размеру платы, утверждённому собственниками, или «как в соседнем доме».

Рассмотрим подробнее первый вид УО, которые, по мнению эксперта, поступают наиболее профессионально. Об остальных типах компаний узнайте в видео онлайн-журнала.

Рассчитать размер платы за содержание 1 кв.м. площади и утвердить его на ОСС

Управляющие организации, которые не берут размер платы из локальных актов муниципалитета или по аналогии с другими УО или домами, используют самый сложный, но при этом профессиональный подход к расчёту тарифа на свои услуги. Такой расчёт подтверждается документами и выполняется индивидуально для каждого многоквартирного дома.

Размер платы в таком случае устанавливается исходя из перечня работ и услуг, он соразмерен их объёму. А перечень составляется по результатам осмотра общего имущества МКД. Рассчитанный размер платы за содержание жилья обязательно утверждён на общем собрании собственников.

• проводит осмотр дома – самостоятельно или с привлечением подрядчиков;
• анализирует состояние систем и конструкций, после чего составляет перечень работ и услуг;
• определяет стоимость всех работ и услуг исходя из их цены и объёмов за период действия перечня;
• общую стоимость всех работ/услуг за период делит на расчётную площадь помещений в МКД и на 12 месяцев, если перечень составлен на год;
• получившийся размер платы за 1 кв.м. жилого помещения выносит на утверждение ОСС.

Пример такого расчёта вы найдёте в выпуске онлайн-журнала.

Эксперт рекомендует при установлении размера платы следовать именно этому варианту – рассчитывать его для каждого дома, а не брать уже готовые, предложенные кем-то тарифы. В ином случае у УР может просто не хватить средств на выполнение обязательств по договору управления, что может привести к привлечению компании к административной ответственности.

Внести данные в ГИС ЖКХ согласно инструкции эксперта

• где в системе размещается эта информация;
• какие документы прикреплять при внесении сведений о размере платы за жилое помещение;
• какой период указывать;
• в каких случаях ТСЖ или кооператив указывает два тарифа;
• обязана ли УО вносить разбивку размера платы за 1 кв. м. помещения;
• что делать, если собственники утвердили новый размер платы до истечения срока действия предыдущего;
• какие ошибки могут появиться при размещении данных о размере платы в ГИС ЖКХ и как их решить.

Остались вопросы по этой теме? Напишите их в комментариях, а также следите за обновлениями онлайн-журнала «PROПлан» и нашего портала.

Вопросы вызывает не только тариф на содержание жилья, но и то, за что получает ваши деньги управляющая компания или ТСЖ. Разбираемся, что такое содержание жилого помещения в квитанции ЖКХ, что входит в услугу и как она оплачивается.

За что платит собственник по закону

В Статье 154 ЖK PФ говорится, что собственники квартир и арендаторы жилья по договору социального найма, проживающие в многоквартирном доме (МКД), обязаны оплачивать по квитанции ЖКХ следующие услуги:

• коммунальные услуги — это пользование ресурсами и коммуникациями: электричество, газоснабжение, отопление, канализация, холодная и горячая вода;
• капитальный ремонт — взносы на капитальный ремонт дома поступают в одноименный фонд или на специальный счет УК. Размер платежей рассчитывается в соответствии с графиком капитального ремонта;
• содержание жилого помещения — это услуги по управлению УК или ТСЖ, работы по содержанию, ремонту и обслуживанию общего имущества МКД, использование коммунальных ресурсов на общие нужды и т. д.

Если вы не владеете жилплощадью, а снимаете ее по договору социального найма, то взносы на капитальный ремонт вам платить не нужно. Вы оплачииваете аренду квартиры, коммуналку и содержание жилья.

Как рассчитывается тариф за содержание жилья

В законе о ЖКХ нет единого тарифа на содержание жилья в многоквартирном доме. Сколько придется платить каждому жильцу за работы по благоустройству и ремонту общего имущества, решают собственники недвижимости на ежегодном собрании.

Так происходит, потому что многоквартирные дома не одинаковы и в каждом свои затраты. Так, жильцу высотки с гектаром придомовой территории придется платить за содержание больше, чем собственнику квартиры в пятиэтажке с небольшим двором.

Тариф за содержание жилья, так же как и перечень необходимых работ, рассчитывается и утверждается на общем собрании членов ТСЖ или УК. Владельцы неприватизированных квартир могут не участвовать в обсуждении, но платить по тарифу обязаны.

Как рассчитывается ежемесячная оплата:

• рассчитывают общую годовую стоимость всех работ за ремонт и содержание жилья, запланированных на этот период;
• полученную сумму делят на количество владельцев недвижимости, пропорционально их доле в общедомовом имуществе;
• полученную сумму делят на 12, чтобы рассчитать ежемесячный платеж собственника квартиры в МКД.

Размер доли в общедомовом имуществе, который приходится на собственника, зависит от метража его квартиры. Поэтому плата за содержание жилого помещения у владельца большой жилплощади будет выше, чем у собственника малогабаритной «однушки».

Из чего складывается содержание жилых помещений МКД

Какие работы входят в содержание жилья в квитанции:

Технический надзор за состоянием имущества. Контроль допуска к электрощитам, к приборам учета общего пользования и другому оборудованию дома является ответственностью УК. Вы платите за то, что работники управляющей компании или ТСЖ следят за техническим состоянием устройств МКД, допускают к ним проверяющих.

Устранение аварийных ситуаций и поломок. Повреждение коммуникаций, поломки технических устройств и оборудования общего пользования — это тоже обязанность УК. Вы оплачиваете вызов соответствующих аварийных служб или работу УК по своевременному устранению аварии и ее последствий.

Подготовка оборудования к сезонной эксплуатации. Для бесперебойной эксплуатации технических устройств и оборудования МКД требуется производить определенные работы, которыми занимается УК. Вы платите, к примеру, за утепление трубопроводов, консервацию системы отопления, очистку вентиляции и другое.

Вывоз мусора с территории дома. Организация вывоза твердых и жидких бытовых отходов ложится на плечи управляющей компании. Эта услуга входит в содержание жилья. Но недобросовестные организации, нарушая закон, выносят вывоз ТБО отдельной строкой в квитанции.

Что нужно делать в этом случае, рассказываем ниже.

Как уменьшить сумму оплаты за содержание жилья

Случается, что сумма, проставленная в коммунальной платежке, вызывает недоумение, и вы считаете ее завышенной. Ознакомьтесь с перечнем работ, которые выполняет УК. Если вы по-прежнему считаете, что платите за содержание жилья большие деньги, то попробуйте снизить эти расходы.

Что нужно сделать:

• пригласить собственников квартир на общее собрание МКД;
• попросить у представителя УК обоснование суммы за содержание жилья;
• изучить с другими собственниками перечень запланированных работ УК;
• обсудить с участниками собрания необходимость этих мероприятий;
• отказаться от некоторых услуг и получить перерасчет платежей.

Но имейте в виду, что выполнением тех работ, от которых вы отказались, придется заниматься собственникам квартир в МКД. Если на собрании решили отказаться, к примеру, от услуги «Вывоз ТБО», то организовать вывоз мусора придется самостоятельно.

Что будет, если не платить

Напомним, что по закону каждый собственник обязан оплачивать услуги по содержанию жилья. Если вы решили не платить, то первое, что сделает ваша УК — начислит проценты (пени) на сумму задолженности. Чем дольше вы не платите, тем большую сумму придется выложить в итоге.

А итогом в ситуации игнорирования платежа станет обращение управляющей компании в суд. Судебные органы вынесут решение о взыскании задолженности и процентов, начисленных на сумму этой задолженности. Кроме этого, вам придется оплатить и судебные издержки.

У вас есть десять дней с момента получения судебного постановления, чтобы представить суду свои возражения. К примеру, УК не выполняет свои обязательства по договору, и у вас есть тому веские доказательства. Судья рассмотрит ваши доводы и по результату может отменить приказ.

Если вы не предъявите свои возражения в срок или не вернете долг УК, то судебное постановление вступит в силу. Управляющая компания может предъявить его, например, в банк, где у вас есть счет. Банк на основании постановления спишет указанную в нем сумму задолженности и пени.

У должника может не быть счета в банке, тогда к делу подключатся судебные приставы. На основании решения суда и исполнительного листа они вправе описать ваше имущество в счет долга УК. Кроме этого, будут ограничены все ваши перемещения за пределы страны до полного погашения долга.

Учтите, что содержание жилья в многоквартирном доме — это обязанность не только собственников, но и арендаторов. То есть если вы не приватизировали свою квартиру, а живете в ней на условиях социального найма, то оплачивать услуги управляющей компании все равно придется.

Когда можно не платить за содержание жилья

Есть несколько законных поводов, когда вы можете не платить управляющей компании за некоторые позиции в платежке, а именно:

Оплата домофона. Если установка домофона производилась по решению владельцев недвижимости в МКД и была утверждена на общем собрании, то обслуживание оборудования уже включено в содержание жилья, отдельно оплачивать эту услугу не нужно.

Вывоз мусора. По умолчанию вывоз ТБО входит в содержание жилья и отдельно его оплачивать не нужно. Но вы можете отказаться от этойуслуги, тем самым снизив свои платежи.

Стоит напомнить, что в этом случае вам придется самостоятельно организовать вывоз мусора.

Сезонные работы. Если сезонные работы (очистка крыши от снега, побелка деревьев, очистка водостоков и другое) стоят отдельно в вашей платежке, значит, УК нарушает условия договора. Все эти услуги должны входить в стандартный перечень работ по содержанию и ремонту жилья в МКД.

Прооверьте, в квитанциях вашей УК отдельной позицией могут быть отмечены услуги, которые входят в содержание жилья. То есть получается, что за одну и ту же работу с вас берут платеж дважды.

В таком случае составьте коллективную жалобу собственников дома и подайте ее в УК. Они обязаны сделать перерасчет. Если этого не произошло, то обращайтесь с жалобой в Роспотребнадзор.

Может случится так, что и эта организация не исправит ситуацию. Тогда идите в суд. Но не прекращайте оплачивать содержание жилья, дождитесь официального решения.

Когда суд вынесет постановление в пользу собственников, вам учтут все платежи.

• За что платит собственник по закону
• Как рассчитывается тариф за содержание жилья
• Как рассчитывается ежемесячная оплата:
• Из чего складывается содержание жилых помещений МКД
• Какие работы входят в содержание жилья в квитанции:
• Как уменьшить сумму оплаты за содержание жилья
• Что нужно сделать:
• Что будет, если не платить
• Когда можно не платить за содержание жилья