Оценка и оспаривание кадастровой стоимости недвижимости нужны, чтобы снизить размер имущественного или земельного налога, арендные платежи. Реже оспаривание связано с нарушениями в процедуре определения стоимости для кадастра. Чтобы добиться снижения кадастровой стоимости, необходимо узнать рыночную цену объекта капитального строительства, жилого или нежилого помещения, земельного участка.
Ее рассчитает профессиональный оценщик, чей отчет можно использования в суде или в уполномоченной комиссии при Росреестре.
Калькулятор стоимости — открыть
Читайте в статье, где и как сделать рыночную оценку для оспаривания кадастровой стоимости, в чем заключается эта процедура, куда обращаться с документами и как узнать, что цена объекта в кадастре изменена.
Нужна ли оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости
С рыночной стоимостью недвижимости граждане и организации сталкиваются при совершении сделок, оформлении договоров и других документов. Определить ее можно без привлечения эксперта-оценщика, так как стороны сделки вправе сами согласовать все условия договора. С кадастровой стоимостью все иначе, так как она определяется гос. органами. Владелец недвижимости может повлиять на показатель кадастровой стоимости следующими способами:
- подав документы и пояснения в уполномоченное бюджетное учреждение в процессе государственной оценки недвижимости;
- подав заявление о перерасчете и уменьшении кадастровой стоимости, если она превышает рыночный показатель;
- дождавшись следующей государственной оценки, после которой стоимость по кадастру будет изменена в большую или меньшую сторону.
Главной причиной, почему кадастровая стоимость превышает рыночную цену недвижимости, является особенность проведения оценки. Бюджетное учреждение не проводит обследования и осмотр объекта в натуре. Оценка осуществляется только путем изучения документов и сведений о годе постройке или образования, типе и характеристиках объекта.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер.
Хотя бюджетное учреждение используется в расчетах средние рыночные цены по региону, это не учитывает индивидуальные параметры и фактическое состояние объекта. В редких случаях кадастровая стоимость будет ниже рыночной. В большинстве ситуаций, напротив, данные кадастра будут превышать реальную цену объекта на рынке.
Отметим, что даже после успешного оспаривания стоимость недвижимости по кадастру может вновь существенно увеличиться в ходе следующей государственной оценки. Закон обязывает бюджетное учреждение учесть рыночную цену объекта, которая ранее была предметом спора. Но на практике возможны ситуации, когда этого не будет сделано.
Тогда собственнику предстоит вновь подавать заявление, заказывать отчет и требовать снижения кадастровой стоимости.
Через наш онлайн-сервис вы можете заказать выписку ЕГРН, получить данные об актуальной кадастровой стоимости объекта или участка:
Комментарий эксперта.Превышение кадастровой стоимости над рыночной ценой не означает, что бюджетное учреждение допустило ошибки или неправильно применило нормы закона. Это связано с недостатками формул и методик расчета, которые не учитывают фактическое и реальное состояние объекта. Чтобы защитить интересы собственников, законодатель ввел механизм оспаривания результатов государственной оценки.
Единственным доказательством, позволяющим подтвердить несоответствие цены на рынке и по сведениям кадастра, является отчет профессионального эксперта-оценщика.
| № п/п | Основные понятия для оспаривания кадастровой стоимости | Описание |
| 1 | Выписка ЕГРН | Содержит сведения на объект недвижимости, в том числе о его кадастровой стоимости по результатам последней оценки. После успешного оспаривания в выписке ЕГРН появится новая стоимость объекта, приравненная к рыночной цене. |
| 2 | Оценщик | Профессиональный эксперт, имеющий право заниматься оценочной деятельностью. Оценщик может работать в частном порядке, либо в штате организации, занимающейся оценочной деятельностью. |
| 3 | Кадастровая стоимость | Это стоимость объекта, определенная бюджетным учреждение в ходе государственной оценки недвижимости. Периодичность оценки составляет до 1 раза в 5 лет. |
| 4 | Рыночная цена объекта | Определяется профессиональным оценщиком после изучения документов и осмотра объекта, учитывает реальное состояние недвижимости. |
Читайте также: Кадастровая стоимость онлайн-калькулятор
Что дает оценка объекта недвижимости
Независимая оценочная деятельность также сопровождается изучением документов и сведений по объекту или участку. Однако одним из важнейших методов определения рыночной цены является реальное обследование здания, жилого или нежилого помещения. участка, другого объекта. Визуальный осмотр позволяет:
Калькулятор стоимости — открыть
- определить реальные показатели износа;
- учесть фактическую планировку объекта, сделанные изменения по отделке и дизайну, другие показатели;
- принять во внимание такие факторы как местоположение объекта, степень его благоустройства, удаленность от центра города, другие моменты.
Получив информацию о фактических характеристиках объекта или участка, оценщик найдет схожие предложения на открытом рынке, сравнить сведения по их стоимости. Это даст объективный показатель рыночной цены.
Обращаем внимание, что повлиять на выводы оценщика невозможно. Эксперт несет ответственность за достоверность данных, указанных в отчете, за включение в него заведомо ложной информации. Поэтому не имеет смысла просить искусственно занизить рыночную цену, чтобы максимально уменьшить стоимость по кадастру.
Основным нормативным актом для заказа отчета оценщика и оспаривания кадастровой стоимости является Федеральный закон № 237-ФЗ (скачать). Также применяются нормы Закона № 218-ФЗ (скачать), которым руководствуются специалисты Росреестра при внесении изменений в ЕГРН.
Кто может сделать оценку для оспаривания кадастровой стоимости
Во многих случаях рыночная цена объекта определяется без обращения к эксперту-оценщику. Типичный пример – совершение сделки купли-продажи. В договорах по этим сделкам можно указать любую цену.
Однако логично, что собственник намерен продать своей объект как можно дороже, тогда как покупатель заинтересован в снижении цены. Путем взаимных договоренностей стороны находят компромисс, определяют стоимость объекта, которая их устроит. Она может отличаться от реальной рыночной цены, но незначительно.
В ситуации с официальным определением рыночной цены все иначе. Эксперт делает оценку по специальным методикам, которые дают максимально объективный показатель стоимости. Результаты оценки указываются не в договорах, а в официальном документе – отчете (заключении).
Так как оценщик несет ответственность за достоверность и объективность результата своей работы, отчет можно представить в суд, использовать при оспаривании кадастровой стоимости через комиссию.
Комментарий эксперта.Самым важным последствием, которое влечет оспаривания кадастровой стоимости, является возможность снизить налоги на недвижимость и землю. Базовые ставки для налогообложения указаны в НК РФ, а одним из обязательных показателей для расчета является стоимость по кадастру.
Но если разница между ценой на рынке и по кадастру будет минимальна, снижение налогов после оспаривания тоже будет мизерным. Эти моменты можно проверить до того, как начинать процедуры через уполномоченную комиссию или суд.
Кадастровая стоимость онлайн
Как оспорить кадастровую стоимость: пошаговая инструкция
Механизм оспаривания кадастровой стоимости работает уже почти 10 лет. Более того, государство существенно упростило все процедуры для собственников. Раньше уполномоченные комиссии почти всегда отказывали в снижении стоимости, что вынуждало заявителей обращаться в суд. Сейчас в состав комиссии входят представители СРО, объединяющей экспертов-оценщиков и оценочные компании.
Поэтому можно рассчитывать на положительное решение уже на стадии рассмотрения документов в комиссии, так как основным доказательством у заявителя будет отчет оценщика.
Комиссия собирается для рассмотрения заявлений ежемесячно. Узнать дату рассмотрения спора по вашим документам можно из уведомления, либо на сайте регионального Управления Росреестра. Можно заранее оформить доверенность на представителя, если вы не сможете присутствовать на заседании лично.
Во многих случаях достаточно представить документы, тогда как личное участие будет необязательно.
Читайте также: Кадастровая стоимость в 2024 году
Узнаем, сколько стоит объект по кадастру
Если вы раньше не занимались оспариванием кадастровой стоимости, рекомендуем действовать через представителя. Такие услуги оказывает наша компания. Специалисты ООО Смарт Вэй знают все нюансы законодательства и судебной практики, связанные со спорами по кадастровой оценке.
В ваших интересах мы запросим и подготовим документы, правильно составим заявление в комиссию или суд, представим вас при рассмотрении спора.
Чтобы проверить, имеет ли смысл подавать заявление, нужно уточнить показатель кадастровой стоимости и сравнить его с рыночной ценой. Сведения из кадастра можно получить путем запроса выписки ЕГРН. Запрос можно подать:
- через Многофункциональный центр;
- через сайт Госуслуг;
- через сайт Росреестра.
Для запроса через онлайн-сервисы можно использовать ЭЦП или учетную запись госуслуг. Ответом на такой запрос будет электронный файл с выпиской ЕГРН, заверенный ЭЦП специалиста Росреестра.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер.
Также выписку может запросить ваш представитель. В документе будет указан не только показатель кадастровой стоимости, но и сведения о праве собственности на объект. Поэтому выписка ЕГРН входит в обязательный комплект документов для оспаривания.
Получив выписку, можно сравнить стоимость по кадастру и рыночную цену вашего объекта. На этом этапе не обязательно обращаться к эксперту-оценщику. Можно самостоятельно проверить предложения на вторичном рынке по аналогичным объектам, сравнить с информацией из ЕГРН.
После этого можно обращаться к оценщику, заказывать отчет по рыночной цене недвижимости.
Заказываем оценку объекта
Если предварительная проверка показала большую разницу между рыночной ценой и стоимость по кадастру, необходимо заказать отчет об оценке. Оформить этот документ может эксперт в сфере оценочной деятельности, состоящий в СРО. Найти оценщика можно в любом крупном городе. Процесс определения рыночной цены включает следующие этапы:
- нужно заключить договор на оценку, передать оценщику основные документы на объект (выписку ЕГРН, договор купли-продажи и т.д.);
- после изучения документов оценщик выезжает на место, проверяет реальное состояние объекта или участка, определяет их характеристики;
- полученные данные сверяются с ценой сделок и предложениями на открытом рынке недвижимости;
- составляется отчет, где эксперт укажет рыночную цену и свои выводы, обоснования, методик и формулы.
В некоторых случаях оценщик может использовать метод фактических затрат, которые понес собственник для возведения объекта и изменения его характеристик. В любом случае, оценщик несет ответственность за свои выводы и за содержание отчета. Поэтому показатель рыночной цены будет подтвержден надлежащим образом.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость земельного участка, что для этого надо и как совершить?
Кадастровая стоимость земельного участка является основой, опираясь на которую рассчитываются налоговые обязательства его собственника, сумма арендной платы для арендатора, размер платы за пользование земельным наделом и т.д. Можно ли изменить установленный кадастровый показатель, если он исчислен неверно? Давайте разберёмся.
Можно ли физическим и иным лицам оспорить государственную оценку?
Справка.Кадастровая стоимость определяется государством согласно ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», а также с учётом норм ст.
24.15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Ст. 22 закона N 237-ФЗ закрепляет за юридическими, физическими лицами и органами муниципальной и государственной власти право оспорить результаты кадастровой оценки, если они затрагивают обязанности и права указанных лиц.
Основания
Согласно ст. 24.18 закона N 135-ФЗ предполагает, что оспаривать кадастровую оценку можно в случаях:
- если при процедуре оценки стоимости были приняты к учёту недостоверные сведения о земельном участке;
- если необходимо установить рыночную стоимость объекта вместо кадастровой на момент проведения оценки.
Занижение
Из-за погрешностей, возникающих в период проведения массовой оценки объектов недвижимости, определённая государством стоимость земельного участка может оказаться как выше рыночной (реальной) стоимости, так и гораздо ниже неё. Если кадастровый показатель существенно завышен, то собственник оспаривает оценку надела, в результате чего налог на землю, который он ежегодно платит, снижается.
При занижении государственного показателя владелец надела отчисляет в бюджет меньшие суммы, но при возникновении необходимости заключения коммерческой сделки перед ним появляется дилемма: какую стоимость нужно отобразить в соглашении – кадастровую или рыночную (чем отличаются эти показатели?).
При заниженной цене в случае расторжения договора стороны будут отвечать только в пределах указанной в соглашении суммы. Отображение реальной стоимости надела в соглашении грозит его собственнику:
- разбирательством с налоговым инспектором;
- доначислением налогов;
- оплатой штрафа.
Завышение
Рыночная цена земельного надела определяется соглашением между продавцом и покупателем.
Этот показатель обычно учитывает все недостатки и достоинства предмета сделки:
- размер;
- площадь;
- расположение относительно объектов инфраструктуры;
- категорию земель;
- вид разрешённого землепользования;
- качество плодородного слоя;
- привлекательность для ведения бизнеса и пр.
Государственный эксперт, проводящий оценку, перечисленные данные не учитывает, составляя отчёт без осмотра объекта. Поэтому нередко возникают ситуации, когда кадастровая стоимость отличается от рыночной в разы.
Адекватность утверждённого государственного показателя можно оценить, если сравнить аналогичные участки со схожими параметрами в одном районе.
Ошибки
Пересматривают кадастровую стоимость участка и в случаях ошибок, которые были допущены при проведении оценки. К ним относят:
- неверное указание сведений об объекте, подлежащему экспертизе;
- ошибочное определение условий, которые влияют на стоимость земельного участка (местоположение, целевое назначение, разрешённое использование, аварийное состояние, нахождение надела в границах санитарно-защищенных или других зон с особыми условиями использования участков и т.д.);
- неверное применение методологии при исчислении кадастровой цены.
Внимание!Чтобы выявить наличие ошибок при проведении оценки надела, необходимо обратиться к заказчику оценки или оценщику (данные о которых можно получить в отделениях Росреестра) за предоставлением сведений об участке. Ответ на такой запрос должен быть предоставлен в течение семи дней.
Нужна ли оценка надела земли, чтобы оспорить?
В соответствии со ст. 22 закона N 237-ФЗ комиссии по оспариванию или суду необходимо предоставить перечень документов, куда входит и отчёт об оценке рыночной стоимости в электронном виде и на бумажном носителе. Если данный документ предоставлен не будет, то согласно п.10 ст.
22 закона N 237-ФЗ заявление к рассмотрению не принимается.
Помимо указанной оценки, лица, её проводившие, предоставляют пояснения для их рассмотрения на заседании комиссии. Эксперты также приглашаются для участия в рассмотрении спора.
Оценщик должен установить рыночную цену надела на момент проведения государственной оценки. В противном случае результаты экспертизы не учитываются.
Куда обращаться, если завышена?
Рассматривать споры относительно результатов кадастровой экспертизы согласно ст. 22 закона N 237-ФЗ имеет право комиссия, созданная в субъекте РФ, либо судебный орган. Обращаться с заявлением можно как в комиссию по рассмотрению споров, так и сразу в суд.
О том, как проводится процедура снижения стоимости, мы писали тут.
Пошаговая инструкция обжалования: как проводится процедура?
Справка.Оспорить кадастровую оценку надела можно во внесудебном и судебном порядке.
При оспаривании кадастровой стоимости следует учитывать, что подавать заявление согласно ст. 24.18 закона N 135-ФЗ нужно не позднее чем в течение пяти лет после внесения сведений в госреестр недвижимости (ЕГРН), но до момента новой оценки.
Внесудебный порядок
Внесудебный порядок оспаривания предполагает подачу заявления о пересмотре установленной государством цены земельного надела комиссии по рассмотрению споров, к которому прилагают:
- справку из ЕГРН, где указан оспариваемый показатель;
- правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы, если запрос подаёт собственник надела;
- документы, подтверждающие недостоверность служивших основой для проведения первоначальной оценки сведений (при оспаривании оценки из-за недостоверных данных);
- отчёт специалиста о рыночной стоимости объекта (при пересмотре стоимости надела) на бумажном и электронном носителе.
При отсутствии любого из вышеприведённых документов заявление рассмотрено не будет.
Также не принимаются обращения, если нарушен установленный для их подачи срок, или же норматив был ранее установлен на уровне рыночного показателя.
К заявлению можно прилагать иные документы, имеющие отношение к оценке земельного надела.
После поступления обращения в недельный срок комиссия уведомляет заявителя и муниципальный орган, где расположен объект, о дате проведения его рассмотрения. Заявитель имеет право присутствовать на заседании, но его участие необязательно.Комиссия в течение месяца после поступления обращения обязана его рассмотреть и принять решение об отказе или пересмотре стоимости земельного участка.
Если установленная государством цена существенно меняется в меньшую сторону, то решение комиссии в пользу заявителя может быть оспорено муниципалитетом в суде.
Судебный
Если комиссия по рассмотрению споров отклонила заявление о пересмотре кадастрового показателя, то следующим шагом будет обращение в суд. В суд можно обратиться сразу, минуя комиссию.
Составление заявления и необходимые документы
Внимание!Истец должен предоставить суду исковое требование с необходимыми документами.
В исковом обращении указывают:
- наименование организации, куда подаётся заявление;
- данные заявителя (Ф. И. О., место регистрации, дата рождения, номера телефонов);
- данные ответчика (если известны);
- требования (оспаривание решения, бездействия или действий комиссии; установление рыночной стоимости в отношении земельного надела; изменение кадастровой стоимости в связи с выявленными недостоверными сведениями; исправление ошибки);
- сведения о нарушенных правах, свободах или интересах истца;
- доводы и основания;
- если была попытка внесудебного оспаривания, то ее результаты (вынесенное решение);
- список приложений.
- Скачать бланк искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка
- Скачать образец искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка
В качестве ответчика может выступать:
- Росреестр(при выявлении недостоверных данных о наделе или исправлении ошибки).
- Муниципальный орган(при необходимости установить рыночную стоимость).
- Комиссия и филиал Росреестра, при которой она создана (для исков по обжалованию действий (бездействия) комиссии).
В перечень необходимых приложений входят:
- уведомления о вручении копий иска всем участвующим в процессе сторонам;
- справка ЕГРН об оспариваемом показателе;
- копии правоудостоверяющего или правоустанавливающего документа;
- подтверждающие недостоверность данных об участке документы;
- отчет о рыночной стоимости надела;
- вынесенное комиссией решение;
- чек об оплате госпошлины.
Этот список может меняться в зависимости от требований, заявленных в иске, и особенностей рассматриваемого дела.
Обращение
Справка.Заявление подается в судебный орган по месту нахождения ответчика (муниципалитета, утвердившего кадастровую цену, или заказчика экспертизы).
Подать иск можно в течение пяти лет с момента внесения данных в ЕГРНпри споре относительно установленной государством цены.
Оспаривать действия (бездействие) комиссии или ее решение можно в течение трех месяцев с момента, когда истец узнал о нарушении его свобод, прав или интересов.
Участие в заседании
Суд обязан рассмотреть обращение истца относительно изменения кадастровой стоимости в течение двух месяцев, а заявление по решению или действиям комиссии в течение тридцати дней. Чтобы решение было вынесено в пользу истца, последний должен представить доказательства недостоверности данных относительно надела, а также предоставить оценку рыночной стоимости участка.
Сведения об измененной стоимости участка будут применяться с начала календарного года,в котором было подано обращение о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения данных в ЕГРН.
Сколько стоит обжаловать?
Важно!При обращении в комиссию по решению споров заявителю не нужно оплачивать какие-либо платежи или сборы. При возбуждении судебной тяжбы согласно ст.
333.19 НК РФ истец обязан оплатить госпошлину в размере 300 рублей.
Основными затратами при обжаловании стоимости земельного участка станут проведение оценки объекта и юридическое сопровождение судебного процесса. Стоимость оценки зависит от многих факторов (территориального расположения участка, объема работ и пр.), поэтому фиксированной цены на данные виды работ нет.
Как правило, оценщики предварительно рассчитывают экономический эффект от переоценки, а затем сообщают клиенту о целесообразности ее проведения.
Оспаривание кадастровой стоимости участка имеет смысл при значительном отличии данного показателя от рыночной стоимости, ведь для последующих переоценок основой будет служить все та же завышенная цена. Обжаловать результаты государственной оценки можно в:
- суде;
- созданных при филиалах Росреестра комиссиях.
Первый способ – более длительный и дорогостоящий. Обращение в комиссию не предполагает оплаты госпошлины, ответ заявитель получает в течение месяца, но положительное для обратившегося решение может быть оспорено в суде.
Полезное видео
Видео о том, как оспорить кадастровую стоимость ЗУ:
Можно ли уменьшить кадастровую стоимость земельного участка? Процедура снижения
Как известно, кадастровая стоимость земельного участка оказывает прямое влияние на размер налога, который должен платить собственник. Порой она оказывается существенно завышенной, что вызывает необходимость в снижении данного показателя. О том, как правильно оформить такую процедуру и что для этого понадобится, подробно расписано в настоящей статье.
Можно ли снизить этот показатель?
Несомненно, такая возможность действительно есть. Подтверждением этому выводу является п.1 ст. 22 ФЗ РФ «О государственной кадастровой оценке», в котором четко написано, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены.
Кто и на каком основании может инициировать процедуру?
В соответствии с п.1 ст. 22 упомянутого выше закона инициировать процедуру оспаривания могут следующие категории лиц:
- обычные граждане– как правило, это собственники земли;
- юридические лица– арендующие или владеющие участком;
- органы государственной власти и местного самоуправления– в том случае, если конкретная территория относится к государственной или муниципальной собственности.
Существует два основания для уменьшения кадастровой стоимости земли, а именно:
- При определении данного показателя за основу были взяты недостоверные сведения, что в итоге привело к его необоснованному завышению (например, при оценке в расчет брались неверные данные о площади участка).
- Установленная рыночная стоимость конкретной территории оказалась гораздо ниже кадастровой (чем рыночная стоимость отличается от кадастровой?).
В первом случае может быть вынесено решение о повторном определении кадастровой стоимости земли, а во втором – об установлении данного показателя в размере, соответствующем рыночной стоимости участка.
Можно ли понизить самостоятельно?
Ответ на данный вопрос носит отрицательный характер.
Граждане не имеют право по своему усмотрению снижать кадастровую стоимость земли. Они лишь могут инициировать процедуру оспаривания.
Соответствующее решение об уменьшении данного показателя может быть вынесено одним из следующих органов:
- Специальной комиссией, уполномоченной решать споры, связанные с результатами определения кадастровой стоимости – она создается на территории каждого субъекта РФ. Деятельность данного органа регулируется Приказом МЭР РФ от 17.11.2017 года № 620.
- Судебным органом– в случае, если собственник земли подаст иск об оспаривании кадастровой стоимости.
Как уменьшить?
Конкретный план действий будет зависеть от избранного варианта оспаривания. Согласно п. 3 ст. 22 ФЗ РФ «О государственной кадастровой оценке» это можно сделать одним из следующих способов:
- обратившись в комиссию;
- направив заявление в судебный орган.
Итак, порядок уменьшения кадастровой стоимости участка путем обращения в комиссию имеет следующий вид:
- В первую очередь нужно подготовить соответствующее заявление и собрать необходимые документы.
- Следующим шагом является направление полного пакета бумаг в адрес комиссии по рассмотрению споров, связанных с кадастровой стоимостью земли (как узнать кадастровую стоимость земли, в том числе по кадастровому номеру?).
- Далее нужно дождаться окончания процедуры пересмотра установленной кадастровой стоимости. В соответствии с п.15 ст. 22 вышеупомянутого закона комиссия может вынести одно из следующих решений:
- Об установлении кадастровой стоимости земли в размере рыночной.
- Об отклонении заявления об уменьшении данного показателя. В этом случае также должно быть представлено подробное обоснование вынесенного решения.
- В случае если требования собственника земельного участка будут удовлетворены, представители комиссии, вынесшей соответствующее решение, должны будут в течение 5 дней направить в Росреестр и бюджетное учреждение следующие бумаги (п. 19 ст. 22):
- копию вынесенного решения;
- отчет об оценке рыночной стоимости участка.
Куда обращаться для уменьшения?
Как уже было сказано выше, наиболее простым и быстрым вариантом разрешения данного вопроса является обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на территории конкретного субъекта РФ.
Согласно п.8 ст. 22 ФЗ РФ «О государственной кадастровой оценке» в состав данной комиссии входят представители: уполномоченного органа субъекта РФ, Росреестра и ведомства по защите прав предпринимателей в конкретном регионе. Однако данный перечень не является исчерпывающим.
В соответствии с п.5 ст. 22 заявление об уменьшении кадастровой стоимости земельного участка может быть подано одним из следующих способов:
- путем личного визита в уполномоченный орган субъекта РФ;
- через многофункциональный центр (МФЦ);
- путем направления письмом по почте;
- через интернет (например, при помощи портала государственных услуг).
Какие нужны документы?
Для того, чтобы уменьшить кадастровую стоимость земельного участка, заявителю необходимо будет собрать пакет документов.В данный перечень входят следующие бумаги (п. 9 ст. 22):
- Заявление.
- Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости конкретного земельного участка.
- Документы, подтверждающие право владения территорией, в отношении которой инициируется процедура оспаривания.
- Отчет об определении рыночной стоимости земли. Должен быть представлен в бумажном и электронном формате.
Следует иметь в виду, что отсутствие хотя бы одного из перечисленных выше документов является основанием для отклонения заявления. При этом обозначенный перечень не является исчерпывающим. При наличии тех или иных обстоятельств могут потребоваться дополнительные бумаги.
Сколько стоит процедура по пересмотру оценки земли?
Само обращение в комиссию с требованием пересмотра кадастровой стоимости земли является бесплатным. Однако расходы возникают при сборе бумаг.
Так, заявителю придется заплатить следующие суммы:
- От 300 до 2200 рублей– это стоимость выписки из ЕГРН, подтверждающей право владения участком. Ее точная цена зависит от правового статуса собственника (физическое/юридическое лицо) и способа получения документа (бумажный/электронный формат).
Таким образом, если сложить обозначенные выше суммы, то получится, что за уменьшение кадастровой стоимости земли заявителю придется заплатить от 6300 до 10 200 рублей. Однако эти суммы имеют лишь приблизительный характер. В каждом отдельном случае цена будет разной.
В соответствии с п.4 ст. 63 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» за предоставление сведений о кадастровой стоимости плата не взимается.
Сроки
В действующем законодательстве прописаны четкий временной интервал, в пределах которого процедура по оспариванию кадастровой стоимости земли должна завершиться. Так, согласно п. 14 ст. 22 ФЗ РФ «О государственной кадастровой оценке» заявление собственника земельного участка должно быть рассмотрено в течение 30 дней.
Данный срок отсчитывается с момента поступления документов от заявителя.
В пределах этого месяца можно обозначить следующие сроки, выделенные для реализации отдельных процедур, а именно:
- 7 дней– в течение этого периода комиссия должна направить в адрес обратившегося гражданина уведомление о принятии его заявления к рассмотрению. Кроме того, в известность должен быть также поставлен владелец участка (если заявителем является другое лицо) и орган местного самоуправления соответствующего субъекта.
- 5 дней– комиссия направляет письмо о непринятии заявления к рассмотрению в связи с его несоответствием правилам, прописанным в п.9 ст. 22. В этом случае также предоставляется мотивированное обоснование.
- 3 дня– данный срок отсчитывается с момента принятия заявления об оспаривании. В течение этого периода комиссия должна направить в адрес бюджетного учреждения, определившего кадастровую стоимость участка, отчет о его рыночной оценке.
Процедуру пересмотра кадастровой стоимости и информацию о том, как часто меняется этот показатель, вы найдете в этой статье.
Что делать, если отказали?
На практике иногда происходят ситуации, когда заявителю по тем или иным причинам отказывают в снижении данного показателя. Причем можно выделить два главных основания для получения отказа:
- Поданное заявление об оспаривании кадастровой стоимости изначально содержало ошибки или же был представлен неполный пакет документов – в подобной ситуации собственнику земли следует внимательно ознакомиться с мотивированным обоснованием отказа, подготовленным членами комиссии, и исправить допущенные ошибки. После этого следует попробовать повторно направить заявление.
- Заявленные требования были признаны комиссией необоснованными – в этом случае единственным вариантом является оспаривание вынесенного решения в судебном органе. О такой возможности написано в п.22 ст. 22 ФЗ РФ «О государственной кадастровой оценке».
Другие варианты понижения показателя
Как уже было отмечено выше, альтернативным способом оспаривания неоправданно завышенной кадастровой стоимости земельного участка является обращение в суд. Однако стоит отметить, что это достаточно длительная и затратная процедура. При выборе такого способа, заявителю следует подготовить исковое заявление, собрать документы и обратиться в один из следующих судебных органов(п.15 ст. 20 КАС РФ):
- верховный (по республике);
- краевой;
- областной;
- суд города федерального значения;
- автономной области или округа.
В целом, процедура оспаривания кадастровой стоимости земли в судебном порядке, подробно расписана в главе 25 КАС РФ.
Срок рассмотрения и принятия окончательного решения может составить до 2 месяцев (п. 1 ст. 141 КАС РФ).
Таким образом, граждане имеют полное право потребовать уменьшения кадастровой стоимости своего участка. Сделать это можно двумя способами: через специальную комиссию или же подав соответствующее исковое заявление в суд.
Исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости земли
1. Истец, на основании ___________________________________________ от ______________ №__________ приобрел в собственность земельный участок кадастровый номер 34:34:030108:176, площадью 1514 кв.м., расположенный по адресу: ———————————————-, на котором расположена принадлежащая ему производственная база.
Учитывая, что истец является собственником данного земельного участка, он является плательщиком земельного налога.
В соответствии со ст. 390 НК РФ, для земельного налога, налоговой базой является кадастровая стоимость земельных участков.
В настоящее время, кадастровая стоимость принадлежащего истцу земельного участка определенная на основании постановления ————————————————————- по состоянию на 01.01.10, составляет 2 382 612,08 рублей. Согласно выписки из государственного кадастра недвижимости в отношении земельного участка кадастровый номер 34:34:030108:176 данная кадастровая стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости.
В то же время, согласно заключению оценщика ИП _____________ от ________ №_______, рыночная стоимость земельного участка кадастровый номер 34:34:030108:176 по состоянию на 01.01.10, то есть на дату проведения кадастровой оценки, составляет 973 502 рубля, что ниже его кадастровой стоимости, утвержденной вышеуказанным постановлением —————————————-более чем в два раза.
Таким образом, кадастровая стоимость принадлежащего истцу земельного участка, определенная на 01.01.10, не соответствует его рыночной стоимости и нарушает права истца, так как ведет к необоснованному увеличению размера земельного налога за принадлежащий ему земельный участок.
2. Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент проведения оценки) предусматривал, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
В настоящее время п. 3 ст. 66 Земельного кодекса действует в редакции Федерального закона от 22.07.2010 №167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон №167-ФЗ), согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, п. 3 ст. 66 Земельного кодекса, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
При этом нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.
Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденной постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 №316, государственная кадастровая оценка, в том числе земель городских поселений, осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.
Согласно пункту 10 федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 (в редакции, действовавшей на момент проведения оценки), при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Кроме того, согласно п. 3 действующего в настоящее время федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО №4), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 №508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Таким образом, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям (как действующее на момент проведения оценки, так и действующее в настоящее время), не только не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, но и прямо предусматривает такую возможность. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
3. Законом №167-ФЗ были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон №135-ФЗ), в который была включена глава III.1. «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения и положения которой вступили в силу лишь в сентябре 2010 года.
Согласно частям 1 и 2 ст. 5 Закона №167, его положения не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дня официального опубликования данного Закона и работы по проведению которой не завершились в указанный в срок. Государственная кадастровая оценка земель, работы по проведению которой не завершились до истечения шестидесяти дней после дня официального опубликования данного Закона, проводится в соответствии с правилами, установленными Правительством Российской Федерации.
Таким образом, нормы Закона №135-ФЗ в редакции Закона №167-ФЗ устанавливающие специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения на правоотношения по установлению кадастровой стоимости арендуемого истцами земельного участка не распространяются, следовательно истец воспользоваться механизмом Закона №167-ФЗ не может.
В то же время, согласно п. 12 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 №316, споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.
В письме Минэкономразвития РФ от 03.05.2011 №Д06-2345, также говорится о возможности оспаривания в суде кадастровой стоимости земельного участка, при этом одним из оснований такого оспаривания может являться установление его рыночной стоимости.
Таким образом, единственным способом защиты нарушенного права для истца в данном случае, является обращение в суд.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 66 ЗК РФ, п. 12 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 №316, постановлением Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 №913/11,
1. Установить кадастровую стоимость земельного участка кадастровый номер 34:34:030108:176, площадью 1514 кв.м., расположенный по адресу: ———————————— равной его рыночной стоимости в размере 973 502 рубля.
2. Обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» ————————————————————————————————————— внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав кадастровую стоимость земельного участка кадастровый номер 34:34:030108:176, площадью 1514 кв.м., расположенный по адресу: ———————————————, равной его рыночной стоимости в размере 973 502 рубля.