Почти треть апартаментов в Москве сдается с чистовой отделкой, некоторые – уже с мебелью. Это позволяет инвесторам быстрее заставить актив работать.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, насчитала 124 проекта с апартаментами в Москве (около 11 000 отдельных помещений для проживания). Апартаменты с отделкой представлены в 38 проектах (3700 лотов). 64 комплекса уже сданы, в 17 есть апартаменты с отделкой – их 524 (22%).
По данным Becar Asset Management, в Москве из всех заявленных проектов на долю бизнес-класса приходится 58% объектов, 36% позиционируются как элитные, 2% – премиум, 4% – комфорт-класс.
Сколько именно апартаментов уже сдается в аренду, опрошенные «Ведомостями» эксперты сказать не смогли. «Официального учета не ведется. Но простаивают апартаменты на рынке аренды недолго», – объяснила Литинецкая. По подсчетам «Tweed недвижимости», за 2018 г. доля предложений апартаментов в аренду от собственников увеличилась примерно на 20%, с 290 в 2017 г. до 350 в 2018 г.
В ГК «Пионер» считают, что примерно половина всех апартаментов приобретается в качестве доходной недвижимости. А в московских апарт-отелях «YE’S Технопарк» и «YE’S Ботанический сад» до 90% сделок – это покупки для сдачи в аренду. В апарт-отеле сети в Петербурге на ул.
Хошимина восемь из 10 собственников используют актив для этой цели, уточнил Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики «Пионера».
Как правило (но не всегда), апартаменты дешевле сопоставимых по характеристикам и расположению квартир на 20–30%, объясняет выбор инвесторов Литинецкая. А ставки аренды практически не отличаются. Владимир Каширцев, гендиректор «Азбуки жилья», уточнил, что новое предложение просто лучше квартир в старом жилом фонде, потому и сдавать можно дороже. Но если рядом есть и другие современные дома, цена на апартаменты не будет выделяться.
В качестве примера Каширцев привел МФК «Савеловский сити» (ул. Новодмитровская): однокомнатные апартаменты в нем и однокомнатные квартиры в том же районе стоят по 45 000–50 000 руб. в месяц.
Полностью оборудованные застройщиком помещения – уже готовый для получения пассивного дохода актив, добавляет Межевикин. Но прежде чем получить доход, инвестору предстоит найти арендатора, и в подавляющем большинстве случаев он делает это самостоятельно. Объявления на разных информационных ресурсах в основном размещают владельцы или их риэлторы. Одни действительно хотят самостоятельно заниматься бизнесом и не платить посредникам, для других это вынужденный шаг, так как УК в доме не предоставляет подобной услуги.
По словам Елены Орешкиной, коммерческого директора «Колди», около 50% апартаментов на московском рынке расположены в одном или нескольких корпусах в составе крупного ЖК, где управляющая компания занимается только эксплуатацией.
Елена Орешкина, коммерческий директор «Колди»:
«Инвестору важно точно рассчитывать налоги и сопутствующие затраты: в апартаментах эти статьи расходов существенно выше. Высокодоходные апартаменты входят в список объектов с льготным налогообложением (ставка 0,5% от кадастровой стоимости в год вместо 2%) или являются «апартаментами гостиничного типа» с возможностью регистрации по месту жительства».
Впрочем, в части новых проектов застройщики готовы предложить профессиональное управление доходной недвижимостью. Или собственник может отдать объект в доверительное управление. Марина Шекера, директор департамента аренды Penny Lane Realty, рассказала, что компания оказывает такую услугу за 10–20% от месячной ставки, но собственник платит лишь тогда, когда объекты сдаются. Схожие расценки предлагают и другие. Например, Penny Lane Realty сдает трехкомнатные апартаменты в ММДЦ «Москва-сити» за 450 000 руб. в месяц, получая вознаграждение в 90 000 руб. (20%).
Пакет услуг включает оплату коммунальных платежей, кабельного ТВ, уборку в квартире, а также отправку денег клиенту за рубеж. Профессиональные УК, которые также оказывают услуги по сдаче апартаментов в аренду, работают только на небольшом числе объектов. Преимущественно это премиальные МФК или апарт-отели.
Оксана Дивеева, директор по продажам Capital Group, говорит, что «схема управления апартаментами физических лиц несовершенна ввиду особенностей российского законодательства», поэтому УК и не спешат браться за этот бизнес. Так, собственник апартаментов, не нарушая закон, в любой момент может передумать сдавать их и начнет в них жить сам, а потом вновь съехать – это все неизбежно повлияет на изначально рассчитанные сроки возврата инвестиций и уменьшит доход УК.
Дивеева сравнивает Москву с Лондоном – там в подобных проектах, где собственниками являются физические лица, применяется схема владения не конкретным помещением, а долей. Собственник подписывает отказ от проживания и регулярно получает гарантированный доход. В России таких проектов пока на рынке нет. «В Великобритании заявление об отказе от проживания – это сильный юридический инструмент, по российскому законодательству он ничего не будет значить, ситуация будет трактоваться всегда в пользу собственника», – объясняют в компании.
Capital Group готова сдавать недвижимость клиентов в двух проектах – «Око» в «Сити» и The Book на Новом Арбате, 15: подберут арендаторов, определят набор нужных сервисов. Это могут быть услуги по уборке, косметическому ремонту, доставке. А в МФК «Око» могут обставить жилище мебелью и предложить технику от LG на специальных условиях.
В апарт-отелях YE’S номера могут сдавать как сами владельцы, так и управляющая компания. Межевикин рассказал, что, когда первый проект в Санкт-Петербурге был введен, 35% инвесторов сдавали сами. Сейчас так поступают лишь 15% собственников. В московском «YE’S Митино» из 504 юнитов в ведении УК более 70%. По словам Дмитрия Сороколетова, вице-президента Becar Asset Management, самостоятельная сдача в аренду не предусмотрена самой идеологией продукта, иначе какой же это «пассивный доход».
Такая концепция уже реализована в питерском апарт-отеле Vertical на Московском, 73, а также будет использована в московском «Vertical на Таганской».
Важен сервис , а не статус
По словам риэлторов, спрос на апартаменты в Москве хороший. С точки зрения арендатора, важны те же характеристики, что и для съемной квартиры, говорит Литинецкая. Это «где находится» и «сколько платить».
Юридический статус нежилого помещения никакой роли для арендаторов не играет. «Мы не знаем ни одного случая отказа от аренды из-за статуса», – говорит Ирина Могилатова, гендиректор «Tweed недвижимости».
В элитном сегменте есть клиенты, которых привлекает именно гостиничный сервис. Хотя, по словам Шекеры, единственная категория арендаторов, которым не подходят апартаменты, – это сотрудники крупных компаний, часто иностранных, которым работодатель оплачивает проживание. Им необходима регистрация, а в апартаментах, как в нежилых помещениях, за исключением апарт-отелей, с регистрацией вопрос пока не решен.
По бюджету и доход
По словам Литинецкой, доходность зависит от огромного количества факторов: от выбора комплекса и размера вложений до кадастровой стоимости объекта и уровня конкуренции в районе. При неудачном вложении заработать вовсе не удастся, максимальная операционная доходность может достигать 15–17% годовых.
По подсчетам «Колди», за пять лет 1 кв. м в квартирах подешевел на 14%, в апартаментах – подорожал на 11%. Доходность апартаментов в качественных лофт-проектах в компании оценивают в 16–19% годовых, лоты в апарт-отелях дают 13%, апартаменты в МФК приносят около 8–12%, апартаменты в ЖК – 5–8%. Доходность от сдачи квартир в аренду в ЖК, введенных в эксплуатацию за последние пять лет, не превышает 2–5%.
В Knight Frank считают, что инвестировать в элитные проекты нецелесообразно, слишком они дороги, и Шекера подтверждает это мнение. Есть, конечно, те, кто купил элитные апартаменты впрок, например для детей или на будущее, потому что понравился проект, и временно сдают в аренду. «Но с учетом высокой цены, расходов на налоги и содержание, говорить об окупаемости не приходится, – рассуждает Шекера. – Арендой собственники лишь удешевляют покупку, возвращая постепенно часть средств».
По расчетам Knight Frank, апартаменты в башне «Око» окупятся не менее чем за 13 лет: двухкомнатные апартаменты общей площадью 90 кв. м были куплены за 38 млн руб., сданы в начале 2018 г. по ставке 270 000 руб. в месяц. Эксплуатационные расходы в башне – 234 руб. за 1 кв. м в месяц, а налог на недвижимость исчисляется по ставке 0,5%.
По словам Дивеевой, если сдавать через УК Capital Group, средняя ставка для апартаментов с одной спальней в «Оке» (70–90 кв. м) составляет 250 000–300 000 руб. в месяц, с двумя – 450 000–500 000 руб. Пентхаус в 300 кв. м может сдаваться за 1 млн руб. в месяц.
Купить, чтобы сдавать, – это «скорее история для проектов уровня комфорт- или бизнес-класса», резюмируют в Knight Frank. По подсчетам Hospitality Income Consulting, номера в апарт-отелях окупаются от 6 до 12 лет, а годовая доходность доходит до 12%.
Сороколетов рассказал, что в Vertical на Московском, 73, в Санкт-Петербурге, которым управляет Becar Asset Management, УК работает по нескольким договорам: «агентский» – это когда 75% от арендного платежа получает собственник, а 25% – управляющая компания, и «гарантированный доход», когда собственник получает фиксированную ежемесячную выплату (к примеру, 50 000 руб.). Расходы по коммунальным платежам собственники оплачивают исключительно в дни простоя номера. В остальное время расходы закладываются в счет гостя.
В зависимости от даты покупки и расчетного периода доходность в проекте составляет от 8 до 17% годовых.
В сети YE’S инвесторам предлагается несколько программ. В качестве примера Межевикин привел расчет для апартаментов в Митине, купленных инвестором за 4,3 млн руб. и сданных в управление по программе «Жизнь без проблем» (20% получает УК, которая обеспечивает уборку, поддержание технического состояния квартиры, мелкий ремонт и др.). Ставка зависит от сроков проживания: если снимать на 1–3 месяца, номер обойдется в 51 500 руб. в месяц плюс коммунальные услуги.
Если номер простаивает, за ЖКУ платит хозяин, это примерно 3500–4000 руб. в месяц. В среднем за год загрузка апарт-отеля – 90%. , это 10,5% годовых.
В «Колди» уверены, что наибольшей инвестиционной привлекательностью обладают именно лофты, в KR Properties с коллегами согласны. Интересная архитектура исторических промышленных объектов, интригующая история и богатая инфраструктура центра или креативного кластера обеспечивают лофтам добавочную стоимость. По подсчетам «Колди», коэффициент price-to-rent (P/R) в классических лофт-проектах, составляет 8–10. То есть сдача в аренду позволяет, как правило, выйти на чистую прибыль уже через восемь лет благодаря годовой доходности 16–19%.
Орешкина рассказывает: клиент купил 27,5 кв. м за 5,9 млн руб. в комплексе Loftec на Нижней Красносельской в Москве в 2017 г. Объект сдается в эксплуатацию в середине 2019 г. Сдача в аренду апартаментов на пять лет обеспечит собственнику чистый доход в размере 4,5 млн руб., а сам апартамент подорожает примерно на 15%. В расходной части учли затраты на отделку, покупку бытовой техники и мебели из расчета 80 000 руб. за 1 кв. м, ежегодный налог на имущество в размере 2% (около 19 500 руб. в год) и обязательные эксплуатационные платежи.
Сороколетов уверен, что наибольшая доходность возможна, если сдавать на короткий срок: «Занимаясь этим самостоятельно, можно получить совсем не пассивный, а вполне активный доход». Но как только в этой цепочке помимо владельца появляется еще кто-то, например уборщица, которая обслуживает номер собственника, этот бизнес перестает быть суперприбыльным, предупреждает Сороколетов.
В The Book Apartments на Новом Арбате, по словам Дивеевой, уже есть желающие приобрести целые этажи. А минимальный входной билет для инвестора – 14,2 млн руб. за студию 27,3 кв. м с полностью готовой отделкой и частичной меблировкой. Ставка аренды для такого помещения, предложенная УК, – 80 000–90 000 руб. в месяц.
Средневзвешенная доходность апартаментов для инвесторов (IRR) определяется как 17% годовых за пять лет, уточнила Дивеева.
Чем опасны инвестиции в апарт-отели
«Гарантированная доходность. Возможность заработать 10% (12%, 15%, 17%) годовых. Недвижимость как надежный актив.
Лучше, чем депозиты и ценные бумаги. Инвестор пассивно получает доход от аренды», – примерно так выглядит реклама инвестиций в российские апарт-отели. Здесь есть проблема – но не в самой недвижимости, а в раскрытии рисков.
Сервисные апартаменты в мире – небольшой, но быстрорастущий сегмент рынка недвижимости. Их выбирают для размещения сотрудников корпораций, они интересны туристам. На этот рынок пришли крупные гостиничные бренды.
К 2018 г., по данным Global Serviced Apartments Industry Report, насчитывалось более 1 млн апартаментов в 160 странах.
На развитых рынках рост сегмента поддерживают вложения фондов, которых привлекает более высокая доходность по сравнению с гостиничной недвижимостью. Но эта премия отражает более высокий уровень риска, ассоциированный с сектором, включая недостаточную прозрачность самого продукта, нехватку данных для сравнения и узнаваемых брендов (данные JLL). Уменьшение рисков по мере решения этих проблем в последнее время закономерно приводит к выравниванию доходности.
В жизни всегда есть место раскрытию
Самый яркий и свежий пример на рынке арендуемой коммерческой недвижимости – WeWork. Стартапу удавалось показывать бешеный рост объемов аренды, привлекать крупных венчурных инвесторов и не раскрывать реальную информацию о своем бизнесе. Момент истины наступил перед IPO, когда в проспекте эмиссии стали видны многочисленные проблемы компании.
Например, по информации WSJ, вопросы Комиссии по ценным бумагам и биржам США (SEC) вызвал используемый компанией показатель доходности (contribution margin), который комиссия посчитала вводящим в заблуждение инвесторов. Комиссия также усомнилась в прогнозе 100%-й заполняемости офисных пространств, который компания первоначально указала в проспекте эмиссии. Результат: разочарование и иски инвесторов, потеря почти $40 млрд капитализации, отмена IPO, уход CEO, рекордный квартальный убыток, увольнение сотрудников и экстренное сокращение расходов.
Особенность российского рынка заключается в зависимости от частных клиентов как источника инвестиций в недвижимость. Например, на рынке жилья доля собственных средств населения при финансировании приобретения недвижимости составляла 44% по сравнению с 5% в мировой практике (данные ДОМ.РФ). Тот же подход в случае с коммерческой недвижимостью приобретает странные формы.
Покупка нежилых помещений в строящемся гостиничном комплексе или многофункциональном общественно-деловом центре (именно ими формально являются апартаменты) само по себе является рискованной инвестицией. К этому добавляется еще и риск оператора (управляющей компании) апарт-отеля. Позиционирование такого вложения как надежного финансового инструмента для розничного инвестора, не говоря о приобретении актива в кредит, можно рассматривать как случай misseling’а.
Общаясь с девелоперами апарт-отелей, можно понять их логику в стремлении во что бы то ни стало получить средства на достройку объектов, а для этого использовать привлекательные для простых россиян показатели возможного дохода. Тем более что ограничения по рекламе минимальны: указать наименование застройщика/строящегося объекта и место размещения проектной декларации.
Это сильно отличается рекламы финансовых услуг, когда жестко ограничиваются случаи гарантий или обещаний доходности, установлены требования по расчету доходности, максимальному раскрытию информации об условиях оказания услуг, расходах и рисках, связанных с инвестированием на финансовом рынке. Маскируясь под финансовый инструмент, вложения в апарт-отели одновременно лишены всей этой системы, защищающей права инвестора. Однако голых цифр доходности у нас традиционно достаточно, чтобы инвесторы несли деньги.
Впрочем, к цифрам также есть вопросы. Недостаток полной и достоверной информации об условиях вложений и деятельности апарт-отелей ведет к креативности в расчете показателей доходности, которые навязчиво демонстрируются потенциальным инвесторам. В оценке объема инвестиций может фигурировать только стоимость приобретения недвижимости по ДДУ без вложений в мебель, первоначальный ремонт и пр.
Налоги, расходы на деятельность ИП, статус которого стоит оформить инвестору-арендодателю, и еще ряд расходов также могут упускаться. Расчет доходов базируется на субъективных (но всегда оптимистичных) предположениях как о ставках аренды апартаментов, так и о их заполняемости. Игнорируется вопрос изменения рыночной стоимости апартаментов, а также их амортизации.
Гарантии выкупа апартаментов и выплаты дохода ставят лишь вопрос о финансовой устойчивости гаранта.
Безусловно, примеры вовремя достроенного качественного апарт-отеля с отличной локацией и профессиональным оператором, выстроившим сервис и отношения с корпорациями и системами бронирования и обеспечивающим стабильную заполняемость по высоким ценам, вполне реальны. Но, как мы видим, на российском рынке недвижимости возможны и другие варианты. Неслучайно понадобился переход на продажу новостроек через счета эскроу для защиты дольщиков.
Что можно было бы сделать в случае с инвестиционными апартаментами? Раскрывать верифицированные показатели деятельности апарт-отелей по всему рынку: заполняемость номеров, средняя цена номера, доходность на номер и пр. Принять обязательства по раскрытию условий инвестиций и рисков, расчету доходности (аналогично, например, GIPS), а также финансовой отчетности операторов. В выигрыше от достоверной и полной информации будут не только инвесторы, но и сами апарт-отели, которые создадут условия для здоровой конкуренции и повышения доверия к сегменту.
На такой рынок могут прийти институциональные инвесторы и крупные мировые операторы сервисных апартаментов.
Еще одно направление – это упаковка апартаментов в нормальный финансовый инструмент через механизм фондов недвижимости. Больше 10 лет назад в одной финансовой группе мы делали профильный ПИФ, повторяя инвестицию, знакомую большинству жителей России, – вложение денег на стадии строительства и продажа по более высокой стоимости после сдачи объекта на вторичном рынке. Помимо защищенных прав пайщиков и ликвидности паев на бирже, добавленная стоимость такого продукта заключалась в отборе застройщиков и объектов командой управляющих и аналитиков, а также независимой оценке стоимости недвижимости.
Арендуемые апартаменты стали бы отличным активом для подобных фондов.
Пока же особые чувства вызывает у меня реклама гарантированной (!) уже сейчас доходности от сдачи апартаментов отеля, который должен быть построен в 2024 г. Эти чувства усиливает печальный вид заброшенного пустыря, где должен вознестись будущий объект инвестиций, и который я часто наблюдаю, проезжая мимо на машине.
Частные инвесторы переезжают в апартаменты
Сервисные апартаменты и апарт-отели в Петербурге стали логичной альтернативой инвестициям в жилые новостройки. Хорошо заработать на последних смогли те, кто купил их в начале 2020 г. Теперь же получить достаточный уровень дохода от «пенсионной однушки» вряд ли получится.
Переход инвесторов с рынка жилья на рынок сервисных апартаментов и апарт-отелей не стал эксклюзивной ситуацией только для Петербурга или даже России – он характерен для всех развитых экономик. Точно сказать, сколько частных инвесторов в этом году перешли из одного сегмента в другой — сложно. Однако спрос растет и это доказывают цифры.
В первом полугодии 2021 года объем сделок на рынке апарт-отелей 3 и 4 звезды в Петербурге составил более 2 тыс. юнитов – на 54% больше, чем за аналогичный период 2020 г., и почти в 3 три раза больше, чем за январь–июнь 2019 г. В сегменте сервисных апартаментов продажи за первые 6 месяцев превысили прошлогодние результаты (за тот же период) более, чем в три раза. Загрузка апарт-отелей в условиях пандемии постоянно менялась. Из-за отсутствия привычного потока туристов многим проектам пришлось перестроиться на средний и долгий сроки – гибкость формата дает такую возможность.
В итоге на данный момент заполняемость апарт-отелей составляет примерно 75-80%.
Несмотря на нестабильное состояние рынка и снижение турпотока, динамика была позитивной. Это связано как с увеличением нового предложения, так и с повышением привлекательности сегмента для инвесторов. В Петербурге исторически сформировалось большое предложение сервисных апартаментов и апарт-отелей.
С 2017 года их доля в общем объеме предложения не падала ниже 50%, а к середине 2021 года достигла 89%.
Город, во-первых, близок к Европе, а во-вторых – в принципе очень интересен и для туристов, и для молодежи. В Петербурге сегодня только студентов около 500 тыс. человек. И примерно половина из них – приезжие.
Здесь огромный спрос на арендное жилье. А есть спрос – есть и предложение.
В развивающихся странах символом инвестиций остается однокомнатная квартира. Просто потому, что все мы жили в таких квартирах. Однако сегодня она практически перестала приносить инвестору доход, еще один огромный минус в том, что она сложна в управлении. Когда инвестор вкладывает деньги в сервисные апартаменты, он освобождает себя от многих проблем – начиная с организации клининга и до оплаты коммунальных услуг.
Однако у апаратаментов есть и свои недостатки: в них нельзя прописаться. Тарифы за коммунальные услуги – выше.
Если смотреть глобально, то и апартаменты, и жилье защищаются ФЗ 214. Однако с апартаментами есть некоторые возможные проблемы. Во-первых, нерадивые застройщики могут продавать их не по ФЗ 214, а другие – и вовсе под видом апартаментов могут продавать парковку. Второй минус заключается в том, что, покупая псевдо-жилье, вы можете по факту получить объект, не отвечающий СНИПам и СанПинам, например, по освещенности. УК может из рук вон плохо им управлять, а в соседней квартире разместится, например, офис или салон красоты.
В итоге ликвидность сильно упадет, как и доходность от сдачи в аренду. Ставка аренды будет той же, что и в случае с квартирой, однако сопутствующие расходы – выше.
При всех недостатках потенциал будущего развития апартаментов все еще велик. Его надо оценивать с двух сторон: спроса и предложения. Спрос на сегодняшний день только растет.
Особенно на молодежные коливинговые форматы. Людей в возрасте от 20 до 35 лет, которые стремятся к такому типу саморазвития и жизни, около 20-30%, и эта доля постоянно увеличивается. И предложение апартаментов в Петербурге пока стабильно отстает от спроса.
Востребованность апартаментов будет расти вместе со снижением ввода жилья в Петербурге. В октябре 2020 г. власти города объявили о том, что им удалось договориться с Минстроем о снижении установленного ранее ежегодного объема строительства жилья в рамках национального проекта «Жилье и городская среда». Изначально по нацпроекту должно было строиться 5,5 млн кв. м в год, теперь же этот объем снизился до 3,047 млн кв. м в 2021 г.
Ежегодно в Северной столице в последние годы покупалось 4 млн кв. м. Это значит, что скоро на рынке образуется дефицит недвижимости для проживания. Соответственно, цены вырастут как на жилую недвижимость, так и на апартаменты. В 2024 г. они могут увеличиться на 15-20% в обоих сегментах.
Инвесторы в недвижимость теряют деньги
Доходность вложений новых инвесторов в жилье и апартаменты в Петербурге в 2024 г. сократилась и по отдельным проектам оказалась близка к нулю. Об этом «Ведомостям» сообщили представители пяти крупных аналитических агентств, работающих на рынке недвижимости.
Так, по оценке вице-президента Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, по итогам прошлого года доходность инвесторов от вложений в апартаменты (включая сервисные, апарт-отели и др.) в Петербурге в среднем была 5-9% годовых. В этом году вошедшие в новые проекты в I квартале инвесторы могут получить не более 2-3% годовых, и в ближайшее время Шарыгина не прогнозирует роста доходности от инвестиций выше 5-6%.
Директор департамента инвестиций в недвижимость компании Maris Алексей Федоров добавляет, что кризис на падающем рынке обострил расслоение по качеству объектов и мастерству управления ими, и доходность отдельных проектов стала околонулевой или даже отрицательной. «Это происходит и в апартаментах, и в жилье, и в коммерческой недвижимости. Есть тенденция к снижению во всех сегментах. А если принять в расчет падение капитализации, то о доходности в ближайшие 2-3 года можно не вспоминать», — подчеркивает он.
По оценке эксперта «Циан.Аналитики» Виктории Кирюхиной, год назад при покупке однокомнатной квартиры на первичном рынке Санкт-Петербурга для сдачи в аренду можно было рассчитывать на доходность в 4,1% годовых, сейчас – в 3,6% годовых. «Для двухкомнатных лотов аналогичная ситуация: доходность 4,4% в 2021 г. и 3,6% в 2024 г.», — рассказала она.
По оценке генерального директора оргкомитета Urban Awards Ольги Хасановой, сейчас доходность сервисных апартаментов колеблется на уровне 5-7%, жилья – 4-5%.
Генеральный директор Nikoliers в Санкт-Петербурге Андрей Косарев отмечает, что в первую очередь на доходность как жилья, так и апартаментов влияют арендные ставки, которые вслед за оттоком арендаторов и увеличением количества вакантных площадей пошли вниз. «В целом, за весну этого года вакантность увеличилась, а ставки сократились, что негативно отразилось на доходности», — подчеркивает он.
По данным Кирюхиной, в Санкт-Петербурге с начала года аренда объектов жилой недвижимости подешевела на 13-14% из-за двукратного прироста предложения на рынке. «Причина – в снижении спроса на аренду и в росте конкуренции – часть продавцов отказались от реализации недвижимости на фоне неопределенности и решили в итоге временно сдавать квартиры в аренду», — пояснила она. По данным «Циан.Аналитики», средняя цена аренды однокомнатной квартиры в городе упала до 43 400 руб.
Другая причина снижения доходности вложений – рост стоимости самих объектов недвижимости. «В первом квартале мы зафиксировали скачок цен из-за ажиотажного спроса на покупку апартаментов как на первичном, так и на вторичном рынке. Людям было важнее сохранить деньги, нежели гнаться за доходностью. Именно поэтому сейчас доходность, которую мы фиксируем, составляет 2-3%», — говорит Шарыгина.
В «Циан.Аналитике» сообщили, что стоимость 1 кв. м жилой недвижимости с начала года выросла на на 7,3% — с 220 000 до 236 200 руб. за 1 кв. м.
Шарыгина говорит, что в ближайшей перспективе предпосылок для падения цен на апартаменты нет, как и причин ждать повышения арендных ставок. «Поэтому никаких предпосылок для повышения доходности в ближайшей перспективе нет. По самым оптимистичным прогнозам, в ближайшие два года доходность может вырасти до 5-6%, если начнет аккумулироваться и расти внутренний турпоток», — отмечает она.
Хасанова резюмирует, что в текущих условиях инвесторам выгоднее положить деньги на депозит в банке, чем вкладывать в недвижимость. «Но это генеральный тренд. Из него всегда есть исключения, но их поиск требует определенного опыта и подготовки. На рынке до сих пор встречаются проекты, которые обладают хорошим потенциалом для инвестирования», — уточняет она.
В числе таких объектов Хасанова называет новостройки на старте продаж в центральных или околоцентральных локациях Петербурга, окруженных хорошо развитой инфраструктурой: «Та часть их фонда, которая представлена студиями или малогабаритными однокомнатными лотами, по-прежнему привлекательна для вложения средств».
В то же время генеральный директор Nikoliers в Санкт-Петербурге Андрей Косарев отмечает, что если доходность жилья в целом снизилась до 3-3,5%, то в сегменте апартаментов она все еще остается более стабильной и сейчас есть проекты, где она сохраняется на уровне 6-7% годовых. «Апарт-отели обеспечивают высокую загрузку круглый год благодаря возможности менять соотношение краткосрочного и долгосрочного размещения в зависимости от сезона. Летом апарт-отели заполнены индивидуальными, групповыми и бизнес-туристами, в то время как в остальное время лоты сдаются в долгосрок как альтернатива аренды квартир», — поясняет он.
Управляющий партнер Knight Frank Russia Алексей Новиков обращает внимание на альтернативные возможности инвестирования в коммерческую недвижимость — через закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), где сосредоточены качественные объекты. «Такие инвестиции приносят высокий рентный доход. При этом управлением активами занимается профессиональная УК», — говорит эксперт.
Продавцы номеров в апарт-отелях обещают покупателям 12% доходности
Но если за рубежом этот рынок имеет многолетнюю историю и готов предложить множество инвестиционных вариантов, то в России он находится в стадии зарождения. И может закончиться, не начавшись, из-за новых налогов на недвижимость и отношения властей к апартаментам.
Апарт-отели (за рубежом их чаще называют кондо-отелями) — формат, сочетающий элементы отеля и кондоминиума. Такой отель из номеров квартирного типа управляется одним оператором, однако номера принадлежат не одному крупному инвестору, а многим частным собственникам. Владельцы могут сами в нем проживать или сдавать апартаменты в аренду.
Российские перспективы
В России пока, признает замруководителя Ростуризма Николай Королев, «формат апарт-отелей и апартаментов для использования в туристических целях развит недостаточно». Но в туристическом ведомстве его развитие считают перспективным направлением. «Преимущества апартаментов для туристов очевидны. Живешь, по сути, в квартире, всегда можешь приготовить ту еду, которую хочешь.
Апартаменты удобны семьям, а что может быть лучше отдыха с семьей? Развитие апарт-отелей дает больше возможностей российскому туристу и стимулирует туристические потоки внутри страны. Нельзя забывать и об иностранных гостях. Для них этот формат привычен и понятен.
Предложив им такого рода размещение, мы способствуем увеличению турпотока из-за рубежа», — рассуждает Королев.
В горном кластере Сочи (горно-туристический комплекс «Газпрома», «Горки город», «Роза хутор») насчитывается около 3000 апартаментов. К активной работе комплексы приступили этим летом. С мая по октябрь загрузка большинства апартаментов составляла до 50%. «Курорт уже сейчас является круглогодичным, много делается для привлечения туристов в несезон.
В ближайшие годы мы планируем достичь показателя в 60-70% загрузки на номер в год, что, несомненно, обеспечит инвестиционную привлекательность для владельцев апартаментов, особенно тех, кто может предоставить постояльцам необходимый сервис», — говорит Королев. Появляется подобный формат в Центральной России. В качестве примера он приводит апарт-отель в Завидове, рядом с отелем Radisson Resort, Zavidovo. Здесь на продажу выставлено 80 апартаментов, расположенных на последних двух этажах 6-этажного здания (остальные 120 владелец — «Завидово плаза» собирается оставить в собственности и сдавать самостоятельно).
Еще до начала официальных продаж, по информации владельца, было продано 10% апартаментов. Цена — 5,4-18 млн руб. — зависит не только от площади «жилой единицы» (от 31 до 89 кв. м), но и от вида из окна. Инвестиционный расчет примерно следующий: совокупная доходность на приобретенный апартамент, по оценкам отдела продаж, должна составить 12,5% годовых, а рост инвестиционной стоимости — 23-25% к 2018 г.
В российской столице, вспоминает директор департамента консалтинга компании GVA Sawyer Марианна Романовская, апарт-отели как места длительного проживания (но не как объект для инвестиций) появились еще в 1970-е гг. Именовались они гостевыми домами и предназначались для узкого круга командированных. Одним из первых «настоящих» можно считать отель «Волга». Еще до своей реконструкции в 2008 г. он позиционировался как средство коллективного размещения с условиями для длительного проживания. Первым международным гостиничным брендом, под маркой которого появился апарт-отель, стал 5-звездочный Mamaison на Покровке, 40, открывшийся в 2004 г. Правда, в этих проектах частным инвесторам ничего не продается (Mamaison Hotels and Residences — сеть бутиковых элитных отелей, бизнес-отелей и апарт-отелей (резиденций) стран Восточной и Центральной Европы.
Объекты цепочки расположены в Будапеште, Праге, Варшаве, Остраве, Братиславе. Проект в Москве на Покровке — единственный у этого бренда в России).
По словам гендиректора компании S.A. Ricci Владимира Авдеева, сейчас на рынке Москвы уже представлены апартаменты в составе гостиничных комплексов, которые продаются в частные руки. Эти объекты, как правило, верхней ценовой категории. «Входной порог для инвестора тождественен стоимости 1 кв. м элитных апартаментов (около $20 000), услуги гостиничного оператора оплачиваются отдельно.
Доходность для инвестора сейчас — около 5-6% в год. К таким проектам можно отнести МФК «Новый Арбат, 32» (в состав которого входит Marriott Novy Arbat), а также «ВТБ арена парк» (бизнес-класса), у которого подписан договор на управление с Hyatt», — приводит примеры Авдеев. Из примеров подешевле (комфорт- и эконом-класс) — «Ханой-Москва» и Just M.
МФК «Ханой-Москва» располагается на территории в 4,9 га в Северо-Восточном округе Москвы, на пересечении Ярославского шоссе и МКАД, и состоит из апарт-отеля на 627 апартаментов стоимостью от 34 000 руб. за 1 кв. м и здания культурно-делового центра общей площадью 132 113 кв. м. Застройщик — ИК «Инцентра». Just M — апарт-отель комфорт-класса в Южном административном округе Москвы. Общая площадь — 3862 кв. м (91 апартамент стоимостью от 174 000 руб. за 1 кв. м). Застройщик — ГК «Монарх недвижимость».
Дата окончания строительства — IV квартал 2014 г. Здесь комплекс услуг предоставляется не гостиничным оператором, а управляющей компанией, услуги которой в среднем стоят $35 за 1 кв. м в год.
Эти примеры все-таки не апарт-отели в чистом виде, когда поиск арендаторов и дальнейшие услуги по работе с клиентами берет на себя гостиничный оператор, подчеркивают в S.A. Ricci. То есть купить апартаменты можно, а вот арендаторов придется искать самостоятельно.
«На гостиничном рынке Москвы известны единичные случаи продажи части номеров в собственность. Например, в гостинице «Галерея «Вояж» на Автозаводской улице (входит в сеть гостиниц «Галерея») продавались номера. Двухместный предлагался за 3,5 млн руб. УК обещала уровень доходности около 12-13% в год.
Но возможны сложности при перепродаже такого актива: УК не обещает выкупить номер через определенный срок, а продать номер в гостинице сложнее, чем квартиру, так как пока это новый, не совсем понятный широкому кругу покупателей формат», — говорит Авдеев.
На сегодняшний день единственным столичным комплексом, все апартаменты в котором предлагаются к продаже частным инвесторам, Владимир Авдеев считает апарт-отель Ye’s в Митине (проект ГК «Пионер»). Здесь стандартные апартаменты (около 30 кв. м) продаются по цене от 4,6 млн руб. Покупателям предлагаются специально разработанные программы и обещан годовой доход на уровне 10% без учета прироста стоимости самой недвижимости (однако и без учета налога на эту недвижимость). Управлять Ye’s будет созданная девелопером компания.
Она же может помочь в получении статуса индивидуального предпринимателя (ИП) — как ИП собственник выплачивает налоговой 6% от получаемого дохода. УК забирает вознаграждение с первоначальной суммы аренды и оставшуюся часть (80%) перечисляет собственнику апартамента. Физическому лицу, сдающему недвижимость в аренду, придется платить НДФЛ (13%) и налог на имущество (ставки еще не определены), комментируют в «Пионере».
Объект возводится на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта (Московский район) компанией «Союз инвест девелопмент» (входит в ГК «Союз-строй»). В апарт-отеле Ye’s на сегодняшний день все 975 номеров трех категорий — standard (845 шт., площадь — 27-29 кв. м), superior (104 шт., 31-35 кв. м), de luxe (26 шт., 42 кв. м) — проданы. Цена — 2,9 млн руб. за апартаменты минимальной площади без отделки, 3,6 млн руб. — с отделкой и меблировкой.
Клиент не готов
«Наш человек» к длительной «финансовой работе» пока не готов, считает коммерческий директор компании Glincom Иван Татаринов (компания — девелопер проекта Apart Ville на Дмитровском шоссе): «На ранней стадии экспонирования проекта спрос со стороны инвесторов достигал 65% от общего числа покупателей. Однако только пятая часть интересовалась возможностью на постоянной основе сдавать собственность в аренду. Остальные планировали получить спекулятивный доход от последующей перепродажи, а вовсе не стабильный арендный заработок».
«Купить недвижимость и сдать ее затем в профессиональное управление — хорошая возможность сохранить сбережения и даже увеличить их за счет дополнительного дохода, который принесет управляющая компания, утверждают продавцы апартаментов. Для таких вложений есть смысл выбирать объекты под управлением известного оператора, неплохо было бы найти уникальный объект для конкретного района или территории, и совсем прекрасно, если эта территория явственно развивается», — рисует идеальную схему председатель комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости, гендиректор ассоциации «Мегапир» Александр Каньшин.
В качестве примера территорий с хорошим потенциалом для развития апарт-отелей в Московском регионе Каньшин приводит кластер «Физтех-XXI» в Долгопрудном. Это пилотный проект развития научно-образовательного кластера на базе МФТИ. Сейчас там достраивается биофармкластер, а в итоге появится городок с развитой инфраструктурой.
Форматы бизнес-парков и апарт-отелей идеально дополняют друг друга, полагает он. Потенциал есть и в регионах — формат может «сработать» в ОЭЗ «Алабуга», Ульяновске, Калуге. Но рассчитать доходность в этих местах пока сложно, признает Каньшин.
Мировой порядок
В мире формат апартаментов под управлением гостиничных сетей развивается в нескольких направлениях, напоминает старший партнер, вице-президент по развитию компании Sminex Сергей Свиридов. Есть элитные апартаменты, которыми пользуются состоятельные бизнесмены и представители высокооплачиваемой богемы, вынужденные по каким-то причинам (контракт с театром, киностудией, бизнес) проводить много времени вне дома и желающие поддерживать высокие стандарты жизни. Такой формат апартаментов обычно встречается в крупнейших деловых центрах — Нью-Йорке, Лондоне, Абу-Даби и т. п. Управляют ими, как правило, крупнейшие гостиничные сети.
Располагаются люксовые апартаменты обычно не в самом отеле, а в отдельном здании.
Есть апартаменты в крупных туристических центрах — их чаще всего приобретают в инвестиционных целях. Такие объекты есть как в городах (Рим, Париж, Венеция), так и в курортных зонах, описывает Свиридов. Подобные апартаменты могут быть разбросаны по всему городу и обычно управляются гостиничными сетями среднего ценового сегмента.
Здесь арендаторы получают добротный набор услуг: уборка комнат, стирка, доставка горячей еды и т. д., но без каких-то уникальных сервисов, присущих классу luxury.
Наконец, к апартаментам, находящимся в управлении гостиничных сетей, Сергей Свиридов относит номера, которые были проданы отелями отдельным инвесторам. «Цель такой покупки — исключительно инвестиционная. Сами владельцы ими или совсем не пользуются, а только получают доход от сдачи, которую им обеспечивает гостиница, или живут там какое-то ограниченное время, что прописано в договоре», — отмечает эксперт. По данным S.A.
Ricci, в центральном районе Лондона доходность апарт-отелей составляет около 6,5% годовых от стоимости «номера», что на 30% выше доходности в офисном секторе (4,5%).
Особенно распространены инвестиции в апарт-объекты курортного формата (приобрести можно как номер в отеле, так и виллу целиком либо ее долю). «Инвесторов не смущают высокие цены», — отмечают в S.A. Ricci. Так, например, номер площадью от 200 кв. м в кондо-отеле Du Parc Kempinski Private Residences недалеко от швейцарского курортного города Монтре стоит от 3,5 млн евро.
Апарт-отели популярны на Багамах, Ямайке, а также в Арабских Эмиратах, Коста-Рике. Уровень доходности здесь колеблется весьма серьезно.
Гостиницы по-домашнему популярны в Азии
Елена Лысенкова, гендиректор Hospitality Income Consulting:
— Апартаменты предлагают нечто среднее между классическим гостиничным размещением и проживанием в квартире. Это относительно новый формат коммерческой недвижимости для большинства рынков мира. Современная концепция сервисных апартаментов сформировалась в США в 70-е гг. XX в., распространилась по всей территории страны, со временем приобрела чрезвычайную популярность в странах Азии.
Данный тип размещения был изначально рассчитан на людей, вынужденных совершать долгосрочные деловые поездки, однако довольно быстро завоевал популярность, в том числе и у супружеских пар, семей с детьми, «диких» туристов. На глобальном уровне данный феномен объясняется ростом мобильности капитала, в особенности инвестиций, и его перемещением через границы государств. Особенно стремительную индустриализацию переживали страны Америки и Азии, что неизбежно повлекло за собой увеличение бизнес-миграции предпринимателей из Европы в США и Азию.
Среди более стандартных причин успеха формата стоит назвать то, что сервисные апартаменты смогли предложить обстановку, наилучшим образом соответствующую домашней, и до минимума сократить у гостя ощущение пребывания в гостинице. Наибольшее распространение сервисные апартаменты получили в Гонконге, азиатском экономическом центре, где на каждую 1000 гостей приходится более пяти номеров в апарт-отелях, по данным на начало 2014 г. Годовая загрузка апартаментов в Гонконге держится на уровне выше 90%, что является лучшим показателем в мире. Популярны сервисные апартаменты в Индии, где молодые супружеские пары, студенты, командированные являются основной целевой аудиторией девелоперов, создающих такую недвижимость. В Африке и постсоветских странах данный сектор находится в зачаточном состоянии, развиваясь не так активно. Для России и соседних стран характерно распространение арендных квартир, поэтому туристы, приезжающие на длительный срок, предпочитают снять квартиру, благо предложение многочисленно.
Получается, что высокая насыщенность арендными квартирами тормозит развитие апартаментного сегмента. Но по мере развития рынка и увеличения количества продвинутых путешественников, в первую очередь бизнес-туристов, сегмент сервисных апартаментов начинает развиваться в крупных городах. Европейский рынок сильно отличается от американского: в США 75% апарт-отелей имеет четкие и хорошо узнаваемые бренды, в Европе таких отелей только 25%, а большинство имеет независимое управление. Ключевые рынки апарт-размещения в Европе — это Великобритания и Германия (Берлин, Мюнхен, Франкфурт).
Французский рынок представляет собой исключение — здесь в отличие от других европейских стран намного больше брендовых отелей (ключевые бренды — Adagio и Pierre & Vacancies). Самые дорогие европейские города с точки зрения стоимости проживания в сервисных апартаментах и апарт-отелях (в порядке убывания) — Лондон, Париж, Москва, Амстердам, Франкфурт, Лиссабон, Мадрид. Так, стоимость ночи проживания в сервисных апартаментах в Лондоне достигает 600-800 фунтов стерлингов, а штучные люксовые номера в апарт-отелях в ряде случаев стоят более 1000 фунтов. В целом для мирового рынка апартаментного размещения, как нового сегмента, характерен ежегодный рост на 5-20% в количественном выражении числа апартаментов в зависимости от страны. Мировой рынок различает три типа апартаментов: — гостиничные апартаменты: номера с кухнями для долгосрочного пребывания в классическом отеле и апарт-отели как таковые; — сервисные апартаменты: иногда их называют residences, short-lets, boarding houses.
Представляют собой просторные номера с широким спектром дополнительных услуг; — жилые апартаменты: квартиры в доходных домах, или, как принято в России сейчас, квартиры без права прописки. Ежегодно отмечается заметный рост количества объектов каждого из апарт-форматов по всему миру. Так, число номеров апарт-отелей в мире только с 2010 по 2013 г. выросло с 446 996 до 655 911. Количество апарт-отелей увеличилось с 7119 до 8804 объектов за этот же период.
Характерной особенностью рынка апартаментов является то, что разница между брендами разного уровня у одного оператора зачастую неочевидна потребителю. Например, 4-звездочный Somerset Serviced Residence и 5-звездочный Ascott The Residence — бренды Ascott Group или похожие прайм-бренды Fraser Place и Fraser Residence у Frasers Hospitality. Многие операторы имеют в своем портфеле несколько брендов, которые мало чем отличаются друг от друга. Даже уровень оснащения схож: все они оборудованы полноценными кухнями, прачечной зоной или стиральной машиной, имеют 24-часовой ресепшн.
Наиболее развитые рынки, располагающие предложением практически во всех возможных нишах, — в Северной Америке и Азии. Именно в этих географических регионах представлено наибольшее количество форматов и различных по уровню брендов. На европейском рынке, как менее развитом, нишу среднего и прайм-уровня занимают апарт-отели, в то время как сервисные апартаменты представлены в основном форматами de luxe и «прайм». В случае приобретения апартаментов владелец получает еще одно жилье, как правило расположенное в престижном деловом или курортном районе.
Для многих это выгодное вложение от 100 000 до 3 млн евро. По схеме lease-back (обратная аренда) физическое лицо, покупая апартаменты в комплексе или отеле, передает их управляющей компании. Для собственника годовая доходность такого продукта обычно составляет от 4 до 9%. Управляющая компания берет на себя обязательства по управлению, страхованию, эксплуатации и сдаче в аренду данных апартаментов, получая за это 8-12% от дохода. Второй вариант — собственник получает гарантированный ежемесячный платеж на 1 кв. м от управляющей компании.
Впрочем, на гарантированный доход может рассчитывать и инвестор, купивший квартиры в бизнес-столицах мира, где рынок и сезонность прогнозируемы. Более 40% апартаментов в мире находится в частной собственности и во внешнем управлении. Мировые кризисные явления 2008-2009 гг. оказали непосредственное влияние на загрузку апартаментов в мире.
Восстановление рынка после финансового кризиса 2008 г. на фоне медленного ввода новых объектов способствовало резкому росту загрузки сервисных и гостиничных апартаментов уже к концу 2009 г. На многих мировых рынках в 2013 г. загрузка сервисных апартаментов стабильно превышает самые высокие показатели загрузки классических отелей (85%), достигая 90-95%. Наибольший рост загрузки показали городские апартаменты: по сравнению с 2012 г. загрузка увеличилась на 4,2%, в то время как апартаменты на море показывают лишь 1,1%, а загрузка апартаментов в горах даже снизилась — на 0,5%.