Подборка наиболее важных документов по запросу Полотенцесушитель общее имущество (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Многоквартирный дом:
- Автономное отопление
- Адресные таблички
- Акт о протечке
- Акт опломбировки
- Благоустройство дворовых территорий
- Ещё.
Судебная практика: Полотенцесушитель общее имущество
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 18.08.2022 N 88-16758/2022 по делу N 2-1308/2020
Категория спора: Причинение вреда имуществу.
Требования потерпевшего: О возмещении реального ущерба, причиненного в результате залива жилого помещения.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что из-за ненадлежащего содержания ответчиком общедомового имущества произошел залив квартиры истца.
Решение: Отказано.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов на проведение экспертизы — отказано. Доводы кассационной жалобы о том, что в соответствии с договором управления многоквартирным домом на стороне ответчика лежит обязанность по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме, в состав общего имущества в многоквартирном доме включаются полотенцесушители, не служат основанием к отмене обжалуемых судебных актов, поскольку с учетом установленных по делу обстоятельств, в данном случае собственник квартиры является лицом, в результате действий (бездействия) которого причинен ущерб. Самостоятельно заменив полотенцесушитель, собственник тем самым принял на себя риски залива в результате его повреждения, при этом полотенцесушитель поврежден после первого запорного устройства в квартире истца, то есть в зоне ответственности собственника квартиры (истца). При этом имеющийся в материалах дела договор управления многоквартирным домом и приложения к нему, исходя из его условий не подтверждает указанные стороной истца доводы (том 1 л.д.
90-115).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Полотенцесушитель общее имущество
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Необходимо ли согласование замены полотенцесушителя на новый?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2024) При управлении МКД управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (далее — управляющая организация) они несут ответственность перед собственниками помещений за содержание общего имущества в МКД, включающее в том числе текущий и капитальный ремонт санитарно-технического и иного оборудования. Соответственно, полотенцесушитель, относящийся к общему имуществу собственников помещений в МКД, может быть заменен управляющей организацией в рамках работ по текущему или капитальному ремонту общего имущества (ч. 2, 2.2, 2.3 ст.
161 ЖК РФ; пп. «з» п. 11 Правил N 491).
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за июль 2021 г.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
(«Вестник экономического правосудия Российской Федерации», 2021, N 9) Если имущество в квартире повреждено в результате ее затопления из-за неисправности полотенцесушителя в квартире этажом выше, которая сдана по договору социального найма муниципальным образованием, то при рассмотрении деликтного требования о возмещении ущерба к нанимателю, управляющей компании и муниципальному образованию суду следует установить: 1) к чьему имуществу относится полотенцесушитель — к имуществу нанимателя (за исправность которого отвечает наниматель) или к общему имуществу жильцов многоквартирного дома (за исправностью которого должна следить управляющая компания); 2) чьи действия (бездействие) повлекли затопление — нанимателя или управляющей компании, и в зависимости от этого решить вопрос о надлежащем ответчике.
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Чьей зоной ответственности является полотенцесушитель в новом доме?
Позвонили из УК с информацией о затоплении соседей снизу (11 этаж, мы живем на 13-м). На момент осмотра весь стояк в доме был перекрыт. Зашли в квартиру с представителем УК. Оформлен акт, в котором прописано, что протечек нет.
Через пару часов снова звонок из УК с просьбой снова зайти в квартиру. Открыли стояк. Течь дала муфта у полотенцесушителя. Дом новый, сдан в эксплуатацию вместе с полотенцесушителем. Изменения в конструкцию полотенцесушителя не вносились.
УУ говрит, что это не их отвественность. Кто должен отвечать за течь в полотенцесушителе и возмещать ущерб соседям снизу?
Светлана Разворотнева
Консультаций: 262В силу п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлении от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
В ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ предусматривается, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников, органов управления ТСЖ, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива, лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, либо застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме. Предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных ст.
157.2 ЖК РФ (предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами), обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии с п. 11, 10 и 42 указанных правил содержание общего имущества включает в себя осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, текущий и капитальный ремонт. При этом управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.
Вы указываете, что открывался стояк целиком, что позволят сделать вывод об отсутствии отключающего устройства и позволяет отнести данный полотенцесушитель к общему имуществу.
Поэтому при обычных условиях мы бы говорили, что ответственность за данный полотенцесушитель несет управляющая организация, как лицо, ответственное за надлежащее содержание общего имущества.
Вместе с тем стоит принимать во внимание наличие гарантийных обязательств застройщика за качество установленного оборудования в жилом помещении. Если будет установлено, что причиной затопления явился неправильный монтаж полотенцесушителя или выявлен заводской брак, то требования о возмещении причиненного ущерба должны быть обращены к застройщику, в противной ситуации — к управляющей организации.
Учитывая спорность при определении лица, за чей счет должно производиться возмещение причиненного ущерба, вопрос, вероятнее всего, необходимо будет разрешать в судебном порядке.
В чьей зоне ответственности находится полотенцесушитель в ванной, подключенный к системе отопления, без запирающих кранов, установленный самовольно?
Собственником жилого помещения был самовольно, без согласования с управляющей организацией (далее — УО, в лице ТСЖ) заменен полотенцесушитель. Вместе с ним был установлен водоразборный кран, который использовался для развоздушивания стояка отопления — данное жилое помещение находится на последнем этаже. В результате срыва этого водоразборного крана было залито 3 квартиры на 4-ом, 3-ем и 2-ом этажах.
Собственница жилого помещения на 2-ом этаже подала в суд на УО, мотивируя это тем, что УО не проводила должного обслуживания ОДИ.
лучшее решение добавить комментарий
Евгений Виноградов 04 июля 2017
Комментарий был удален.
лучшее решениеЕлизавета Ланковская 05 июля 2017
Евгений, добрый день!
В вашем случае ситуация складывается следующим образом:
в соответствии с п. 6 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Таким образом полотенцесушитель является общедомовым имуществом. Согласно ст. 210 ГК РФ, п.4 ст. 30 ЖК РФ собственник квартиры несёт ответственность за содержание имущества в надлежащем виде. В случае замены ОИ, собственник был обязан написать заявление в УО, а не демонтировать и устанавливать устройство самостоятельно. Если его действия привели к заливу квартир, УО вправе составить акт о самовольном вмешательстве в ОИ и направить его в ГЖИ, а те в свою очередь оштрафуют собственника на основании ст.
7.21 КОАП РФ.
Вероника Елистратова 05 июля 2017 Елизавета Ланковская
Елизавета, как вы прокомментируете эти нормативные документы, где поясняются зоны ответственности за содержание обогревательных приборов внутри квартиры?
1. Письмо Министерства регионального развития РФ от 29 июля 2008 г. N 18453-АД/14 «Обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, предназначены для обслуживания одной квартиры и не входят в состав общего имущества многоквартирного дома. Следовательно, обслуживание и ремонт радиаторов отопления осуществляются за счет средств их собственников.»
2. Решение Верховного Суда РФ от 22 сентября 2009 г. N ГКПИ09-725 «С учетом изложенного системное толкование пункта 6 Правил не дает оснований для вывода о том, что обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, включаются в состав общего имущества собственников многоквартирного дома.»Светлана Северянова 26 июня в 21:06 Вероника Елистратова
а у нас верховный суд стал толкователь заКОНОВ? а что это за шарашка? а есть уства у шарашки? а.Алексей Бойко 28 июля в 09:52 Вероника Елистратова
Вопрос стоит о замене полотенцесушителя. При чем здесь обогревающие элементы относящиеся к системе отопления? К тому же, я нигде не встречал систем, где полотенцесушитель был бы частью системы отопления. Везде они являются частью системы горячего водоснабжения.
Любое самовольное изменение системы — вина того, кто ее изменил.
Денис Новиков 07 июля 2017
Евгений. добрый день!
По смыслу п. 5 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 и п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, в состав общего имущества в МКД включаются лишь те полотенцесушители, которые не имеют отключающих устройств.Такой позиции в отношении отопительных приборов, входящих в систему отопления МКД, придерживается Верховный Суд РФ в решении от 22 сентября 2009 г. № ГКПИ09-725.
Аналогичную позицию излагает Минстрой России в письме от 1 апреля 2016 г. № 9506-АЧ/04.
Обязанность по надлежащему содержанию общего имущества возлагается на УО в рамках договора управления.
Однако, если собственник помещения самостоятельно заменил полотенцесушитель или внёс в него конструктивные изменения, то по сложившейся правоприменительной практике его ремонт и замена осуществляются за счёт дополнительных средств собственника помещения. Ответственность по затоплению квартиры также будет нести такой собственник.
Данные выводы находят своё подтверждение в апелляционном определении Омского областного суда по делу № 33-5616/2014, где судом была исключена возможность привлечения управляющей МКД организации к ответственности за вред, причинённый заливом помещения по указанным выше обстоятельствам.Светлана Северянова 26 июня в 21:04
какие веселые комментарии, а ничего, что управляшка не проводит обследование общедомового имущества? а деньги собирает. у нас даже воровская компашка гбу жиилщник лианозово не убирается в подъезде)))
Александр Нечаев 30 июня в 12:13 Светлана Северянова
Светлана, если вам кажется, что работа с УК в рамках правового поля дается не каждому (собственно согласен с вами), то вы можете просто каждый раз писать жалобу на бездействие/нарушение УК в свободной форме, например на портале «Наш город». И ваш подъезд будут мыть.
Александр Терехов 02 июля в 11:58
Вероника! Вы специально умолчали о том, что речь идет об оборудовании, имеющих отключающие устройства?
А ПП491 п.6 вообще относит абсолютно все элементы системы отопления МКД к общему имуществу, и никакие отключающие устройства не играют роли (они тоже будут относится к ОИ).
В вопросе топикстартера написано, что собственник самостоятельно что-то установил. Так это или нет, или не совсем так — мы не знаем. Зная нравы управдомов, могу предположить, что собственнику отказали в бесплатной замене, поэтому он и начал сам «химичить».
Или знал, что наверняка откажут! Не каждый готов качать права до упора!
Однако, не исключено, что, действительно, считавший себя лучше других собственник, решил модернизировать существовавшую конструкцию. Это крайние варианты, а как было на самом деле.
Андрей Угрюмов 12 августа в 06:30
УК обязана проводить осмотры общего имущества, расположенного непосредственно в квартирах. В этих целях у УК можно запросить акты таких осмотров, а также информацию, подтверждающую информирование собственников о проведении таких осмотров, акты, подтверждающие невозможность попадания в квартиру по причине отказа в допуске, либо отсутствия в квартире. При выявлении факта того, что собственником помещения произведено вмешательство, повлекшее изменение целостности, конфигурации или иные действия на общем имуществе, УК составляет акт и в претензионном порядке предъявляет требование к собственнику об устранении такого вмешательства и приведении общего имущества в нормативное состояние.
Ирина Иванова 16 сентября в 05:30 Андрей Угрюмов
Андрей, а не кажется ли Вам что очень много проверяющих стало по закону, если они и вправду будут столько ходить по квартирам , то это не дом будет , а проходной двор, и постоянно нужно находиться дома,чтобы встречать гостей. Мне кажется, что — то менять, чтобы дом оставался домом где можно отдохнуть.
Анастасия Златова 17 августа в 13:24
Меня очень заинтересовал вопрос, согласно которому собственником жилого помещения было самовольно, без согласия УО заменен полотенцесушитель и комментарии к нему.
А какую ответственность должна нести УО в случае, когда без согласования с собственниками и без предупреждения убрали все радиаторы в подъездах, и отключили полотенцесушители во всём доме?Александр Терехов 17 августа в 21:57 Анастасия Златова
Могу выразить лишь свое мнение, ибо не являюсь органом судебной или другой власти.
То, о чем Вы написали — безобразие! Перечисленные ваши элементы — общее имущество собственников многоквартирного дома, а не УО, и последняя не имеет права распоряжаться чужим имуществом. УО нанята хозяевами для управления, содержание и ремонта общего имущества.Собственники должны всегда об этом помнить, и не позволять «слугам» так с собой обращаться.
В чьей зоне ответственности находится полотенцесушитель в ванной, подключенный к системе отопления, без запирающих кранов, установленный самовольно?
Собственником жилого помещения был самовольно, без согласования с управляющей организацией (далее — УО, в лице ТСЖ) заменен полотенцесушитель. Вместе с ним был установлен водоразборный кран, который использовался для развоздушивания стояка отопления — данное жилое помещение находится на последнем этаже. В результате срыва этого водоразборного крана было залито 3 квартиры на 4-ом, 3-ем и 2-ом этажах.
Собственница жилого помещения на 2-ом этаже подала в суд на УО, мотивируя это тем, что УО не проводила должного обслуживания ОДИ.
лучшее решение добавить комментарий
Евгений Виноградов 04 июля 2017
Комментарий был удален.
лучшее решениеЕлизавета Ланковская 05 июля 2017
Евгений, добрый день!
В вашем случае ситуация складывается следующим образом:
в соответствии с п. 6 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Таким образом полотенцесушитель является общедомовым имуществом.Согласно ст. 210 ГК РФ, п. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник квартиры несёт ответственность за содержание имущества в надлежащем виде.
В случае замены ОИ, собственник был обязан написать заявление в УО, а не демонтировать и устанавливать устройство самостоятельно. Если его действия привели к заливу квартир, УО вправе составить акт о самовольном вмешательстве в ОИ и направить его в ГЖИ, а те в свою очередь оштрафуют собственника на основании ст. 7.21 КОАП РФ.
Вероника Елистратова 05 июля 2017 Елизавета Ланковская
Елизавета, как вы прокомментируете эти нормативные документы, где поясняются зоны ответственности за содержание обогревательных приборов внутри квартиры?
1. Письмо Министерства регионального развития РФ от 29 июля 2008 г. N 18453-АД/14 «Обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, предназначены для обслуживания одной квартиры и не входят в состав общего имущества многоквартирного дома. Следовательно, обслуживание и ремонт радиаторов отопления осуществляются за счет средств их собственников.»
2. Решение Верховного Суда РФ от 22 сентября 2009 г. N ГКПИ09-725 «С учетом изложенного системное толкование пункта 6 Правил не дает оснований для вывода о том, что обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, включаются в состав общего имущества собственников многоквартирного дома.»Светлана Северянова 26 июня в 21:06 Вероника Елистратова
а у нас верховный суд стал толкователь заКОНОВ? а что это за шарашка? а есть уства у шарашки? а.Алексей Бойко 28 июля в 09:52 Вероника Елистратова
Вопрос стоит о замене полотенцесушителя. При чем здесь обогревающие элементы относящиеся к системе отопления? К тому же, я нигде не встречал систем, где полотенцесушитель был бы частью системы отопления. Везде они являются частью системы горячего водоснабжения.
Любое самовольное изменение системы — вина того, кто ее изменил.
Денис Новиков 07 июля 2017
Евгений. добрый день!
По смыслу п. 5 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 и п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, в состав общего имущества в МКД включаются лишь те полотенцесушители, которые не имеют отключающих устройств.Такой позиции в отношении отопительных приборов, входящих в систему отопления МКД, придерживается Верховный Суд РФ в решении от 22 сентября 2009 г. № ГКПИ09-725.
Аналогичную позицию излагает Минстрой России в письме от 1 апреля 2016 г. № 9506-АЧ/04.
Обязанность по надлежащему содержанию общего имущества возлагается на УО в рамках договора управления.
Однако, если собственник помещения самостоятельно заменил полотенцесушитель или внёс в него конструктивные изменения, то по сложившейся правоприменительной практике его ремонт и замена осуществляются за счёт дополнительных средств собственника помещения. Ответственность по затоплению квартиры также будет нести такой собственник.
Данные выводы находят своё подтверждение в апелляционном определении Омского областного суда по делу № 33-5616/2014, где судом была исключена возможность привлечения управляющей МКД организации к ответственности за вред, причинённый заливом помещения по указанным выше обстоятельствам.Светлана Северянова 26 июня в 21:04
какие веселые комментарии, а ничего, что управляшка не проводит обследование общедомового имущества? а деньги собирает. у нас даже воровская компашка гбу жиилщник лианозово не убирается в подъезде)))
Александр Нечаев 30 июня в 12:13 Светлана Северянова
Светлана, если вам кажется, что работа с УК в рамках правового поля дается не каждому (собственно согласен с вами), то вы можете просто каждый раз писать жалобу на бездействие/нарушение УК в свободной форме, например на портале «Наш город». И ваш подъезд будут мыть.
Александр Терехов 02 июля в 11:58
Вероника! Вы специально умолчали о том, что речь идет об оборудовании, имеющих отключающие устройства?
А ПП491 п.6 вообще относит абсолютно все элементы системы отопления МКД к общему имуществу, и никакие отключающие устройства не играют роли (они тоже будут относится к ОИ).
В вопросе топикстартера написано, что собственник самостоятельно что-то установил. Так это или нет, или не совсем так — мы не знаем. Зная нравы управдомов, могу предположить, что собственнику отказали в бесплатной замене, поэтому он и начал сам «химичить».
Или знал, что наверняка откажут! Не каждый готов качать права до упора!
Однако, не исключено, что, действительно, считавший себя лучше других собственник, решил модернизировать существовавшую конструкцию. Это крайние варианты, а как было на самом деле.
Андрей Угрюмов 12 августа в 06:30
УК обязана проводить осмотры общего имущества, расположенного непосредственно в квартирах. В этих целях у УК можно запросить акты таких осмотров, а также информацию, подтверждающую информирование собственников о проведении таких осмотров, акты, подтверждающие невозможность попадания в квартиру по причине отказа в допуске, либо отсутствия в квартире. При выявлении факта того, что собственником помещения произведено вмешательство, повлекшее изменение целостности, конфигурации или иные действия на общем имуществе, УК составляет акт и в претензионном порядке предъявляет требование к собственнику об устранении такого вмешательства и приведении общего имущества в нормативное состояние.
Ирина Иванова 16 сентября в 05:30 Андрей Угрюмов
Андрей, а не кажется ли Вам что очень много проверяющих стало по закону, если они и вправду будут столько ходить по квартирам , то это не дом будет , а проходной двор, и постоянно нужно находиться дома,чтобы встречать гостей. Мне кажется, что — то менять, чтобы дом оставался домом где можно отдохнуть.
Анастасия Златова 17 августа в 13:24
Меня очень заинтересовал вопрос, согласно которому собственником жилого помещения было самовольно, без согласия УО заменен полотенцесушитель и комментарии к нему.
А какую ответственность должна нести УО в случае, когда без согласования с собственниками и без предупреждения убрали все радиаторы в подъездах, и отключили полотенцесушители во всём доме?Александр Терехов 17 августа в 21:57 Анастасия Златова
Могу выразить лишь свое мнение, ибо не являюсь органом судебной или другой власти.
То, о чем Вы написали — безобразие! Перечисленные ваши элементы — общее имущество собственников многоквартирного дома, а не УО, и последняя не имеет права распоряжаться чужим имуществом. УО нанята хозяевами для управления, содержание и ремонта общего имущества.Собственники должны всегда об этом помнить, и не позволять «слугам» так с собой обращаться.
Границы эксплуатационной ответственности
Понимание границ ответственности между РСО, УК и собственниками жилых помещений в МКД важно для избежания спорных ситуаций. В судебной практике нередки случаи споров между РСО и УК, касающиеся эксплуатационной ответственности за определенные участки инженерных сетей, насчет которых не была достигнута договоренность.
В половине административных дел подобного рода суд встает на сторону РСО, в этом случае УК несет большие убытки. Чтобы этого избежать и быть застрахованным от нежелательных конфликтов нужно составлять акт разграничения ответственности.
Границы эксплуатационной ответственности
Не для всех КУ в законодательстве четко определены границы эксплуатационной ответственности и неразрывно связанной с ней балансовой принадлежности. Наиболее определенно эти понятия представлены в п.1 Правил холодного водоснабжения и водоотведения (Постановление Правительства РФ № 644).
Согласно этому документу границей балансовой принадлежности признается граница раздела собственности. Она в свою очередь определяет границу эксплуатационной ответственности, то есть указывает, кто будет нести бремя содержания объекта: управляющая организация, РСО или собственники. То же самое можно сказать и о других коммунальных ресурсах.
Граница эксплуатационной ответственности РСО, если мы говорим об электроснабжении, проходит до точки соединения общедомового прибора учета с электрической сетью, входящей в МКД. Ответственность УК — внутридомовая система электроснабжения и электрических устройств, отключающие устройства на квартиру. Ответственность жильцов — внутридомовые устройства и приборы после отключающих устройств в этажных щитах, счетчики в квартирах.
Ответственность по теплоснабжению распределяется следующим образом: РСО несет ответственность до точки соединения общедомового прибора учета с теплосетью, входящей в МКД. УК отвечает за стояки системы отопления, отключающие устройства на ответвлениях от стояков и за запорно-регулирующую арматуру на внутриквартирной разводке. Ответственность жильцов вновь начинается внутри их жилья, они отвечают за отопительные приборы и за ответвления от стояков системы отопления после запорно-регулирующей арматуры.
Ответственность РСО, если дело касается водоснабжения и водоотведения, длится до точки соединения общедомового прибора учета с водопроводной сетью, входящей в МКД. УК обязаны следить за состоянием стояков горячего и холодного водоснабжения, отключающими устройствами на ответвлениях от стояков и запорно-регулирующей арматурой на внутриквартирной разводке. Собственники помещений в МКД ответственны за ответвления от стояков системы горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры, за саму запорно-регулирующую арматуру и за сантехоборудование в квартирах.
- помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого/ нежилого помещения в доме;
- внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, отопления и электроснабжения.
Границы эксплуатационно ответственности могут быть внешними и внутренними. В первом случае они разделяют сферы компетенции РСО и УК (внешняя граница стены МКД), во втором — УК и собственников (внутренняя граница стены МКД).
Внешние границы эксплуатационной ответственности
Если речь идет о внешней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, то границей эксплуатационной ответственности между РСО и УК будет считаться внешняя граница стены дома, а при наличии общедомового прибора учета определенного коммунального ресурса — место соединения этого общедомового прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в МКД.
Отдельно стоит сказать о внешней границе сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества МКД. В данном случае граница эксплуатационной ответственности между РСО и УК — место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
Нередко граница эксплуатационной ответственности проходит не по стене дома. Тогда в зону УК, управляющей МКД, попадает фрагмент инженерной сети, находящейся за пределами внешней стены, и, казалось бы, формально относящейся к зоне ответственности РСО. Ее содержание грозит большими убытками, поэтому нужно внимательно подходить к описанию границы эксплуатационной ответственности в акте разграничения ответственности.
Спорным можно считать случай, когда граница эксплуатационной ответственности проходит по внешней задвижке. Это происходит в том случае, если наружный участок инженерной сети входит в состав общедомового имущества. Тогда РСО осуществляет техническое обслуживание данной инженерной сети по тарифу, утвержденному собственниками помещений в МКД. Обязанность УК — предложить такой тариф собственникам.
Ремонт, в том числе и аварийный, проводится за счет РСО.
А как быть с бесхозяйными инженерными сетями? То есть с такими сетями, которые не висят на балансе ни у УК, ни у РСО и не входят в состав общедомового имущества. Обычно такие сети передаются в муниципальную собственность.
В свою очередь орган местного самоуправления в течение тридцати дней с момента выявления бесхозяйственной инженерной сети обязан определить РСО, инженерные сети которой связаны с бесхозной (п.6 ст.15 № 190-ФЗ).
Федеральная служба по тарифам должна будет включить расходы на содержание такой сети в тарифы РСО для дальнейшего регулирования. До тех пор, пока это не сделано, потери энергии на данном спорном участке сети, а также ремонтные работы осуществляются за счет УК пропорционально фактическому потреблению.
Внутренние эксплуатационные границы
- для отопления – вентиля на подводках трубопровода отопления к квартирному радиатору. Если таковые отсутствуют, то граница проходит по резьбовому соединению в радиаторной пробке.
- для холодного и горячего водоснабжения – вентиль на отводе трубопровода от стояка. Если его нет в наличии, граница — сварочный шов на отводе трубопровода от стояка.
- для водоотведения – раструб фасонного изделия (тройник, крестовина, отвод) на стояке трубопровода водоотведения.
- для электроснабжения – место присоединения отходящего провода квартирной электропроводки к пробке индивидуального прибора учета электроэнергии, автоматическому выключателю, УЗО.
Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками (мы говорим о внутренней границе строительных конструкций, входящих в состав общего имущества многоквартирного жилого дома) является внутренняя поверхность стен квартиры, оконные заполнения и входная дверь в квартиру.
Ограждающие несущие сооружения, земельный участок (включая детские и игровые площадки, коллективные автостоянки), на котором находится дом, лестничные площадки, коридоры, крыши и чердаки, а также лифты находятся в зоне эксплуатационной ответственности УК.
Судебная практика
Возможно, главным аргументом в пользу того, что важно подробно обговаривать границы эксплуатационной ответственности в договоре ресурсоснабжения, послужат примеры из судебной практики.
Управляющая организация обратилась в суд с иском о признании условий договоров энергоснабжения недействительными и об обязании передать тепловые сети в зону ответственности РСО. Суд в удовлетворении исковых требований отказал, поскольку УК согласовала границы балансовой принадлежности, приняв спорный участок сетей на свое содержание (Постановление от 23 мая 2012 г. по делу N А63-9362/2011).
Суд может принять иное решение, если границы балансовой принадлежности в акте обозначены иначе, чем по внешней стене многоквартирного дома или в точке установки прибора учета. В этом случае акт разграничения балансовой принадлежности является недействительным (Определение ВАС РФ от 26.06.2012 N 6421/12 по делу N А14-11374/2010).
При заключении договора между сторонами возникли разногласия относительно границы эксплуатационной ответственности, так как отсутствовал акт разграничения ответственности, суд постановил определить границу эксплуатационной ответственности согласно Правилам содержания общедомового имущества (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21.05.2015 N Ф10-1143/2015 по делу N А68-2267/2014).
А согласно Постановлению ФАС УО от 28.02.2011 № Ф09-443/11-С5 при схожей ситуации отсутствия заключенного между сторонами конфликта акта разграничения ответственности суд заключил, что граница эксплуатационной ответственности должна проходить по границе балансовой принадлежности, иными словами, по линии раздела инженерных сетей между владельцами.
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!