Хочу выкупить долю квартиры у бывшей жены и продать квартиру.Совместно проживаем с 1976 года.Должен ли я буду платить налог с продажи?Я (работающий) пенсионер с 2016 года.
18 сентября 2016, 07:59 , Юрий, г. Жуковский
Ответы юристов
Анна Проворова
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Юрий, добрый день.
нет, не будете, так как у Вас просто произойдет увеличение вашей доли, а не возникнет право на новый объект недвижимости.
Вопрос: В 1992 г.
квартира приватизирована без определения долей. В 2006 г. были выделены
доли в праве собственности на квартиру. У супруги — 2/4 доли, у супруга и
дочери — по 1/4 доли в праве собственности. В 2011 г. супруг умер и
супруга унаследовала его 1/4 доли в праве собственности на квартиру.
Подлежат ли налогообложению НДФЛ доходы от продажи данной квартиры?
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 19 марта 2013 г. N 03-04-05/7-243
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение
по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на
доходы физических лиц и в соответствии со «ст. 34.2» Налогового кодекса
Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Из обращения следует, что в 1992 г. квартира в результате приватизации
была оформлена в общую долевую собственность без определения долей тремя
собственниками. В 2006 г. были выделены доли в праве собственности на
данную квартиру, в результате у супруги находилось в собственности 2/4
доли в праве собственности, у супруга и дочери — по 1/4 доли в праве
собственности на данную квартиру. После смерти супруга в 2011 г. его
доля по наследству перешла к супруге и она стала владелицей 3/4 доли в
праве собственности на квартиру.
Согласно «пп. 1 п. 1 ст. 220» Кодекса налогоплательщик при определении
размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на
получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных
налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир,
комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности
налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000
руб.
Согласно «ст. 235» Гражданского кодекса Российской Федерации изменение
состава собственников и размера их долей не влечет для этих лиц
прекращения права собственности на имущество. При этом на основании «ст.
131» Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава
собственников имущества и размера их долей предусматривает
государственную регистрацию такого изменения.
В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника
общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного
получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с
изменением состава собственников квартиры и долей в праве собственности
на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права
собственности на данную квартиру.
В соответствии с «п. 17.1 ст. 217» Кодекса не подлежат налогообложению
налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами,
являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за
соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир и
долей в указанном имуществе, находившихся в собственности
налогоплательщика три года и более.
Учитывая изложенное, поскольку право собственности на квартиру
принадлежало налогоплательщикам (независимо от изменения состава
собственников и размера долей в праве собственности на квартиру) более
трех лет, то доходы, полученные налогоплательщиком от продажи квартиры,
не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.
«Статьей 229» Кодекса определено, что налогоплательщики вправе не
указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению в
соответствии со «ст. 217» Кодекса.
Таким образом, налогоплательщик вправе не подавать налоговую декларацию
по доходам от продажи квартиры, принадлежащей налогоплательщику более
трех лет, если нет иных доходов, подлежащих декларированию.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
19.03.2013
Налог с продажи единственного жилья?
Здравствуйте. Если квартира менее трёх лет у мужа и жены по 1/2 долям, но у мужа есть ещё жилье. Например муж дарит жене свою долю, после покупается на жену ещё одна квартира (расширение).
Далее в течение 90 дней продается первая квартира. Нужно ли жене платить налог? Вить у жены получается единственное жилье.
Если есть такая возможность, то как будут обстаять дела, если например покупка тоже будет распределена по 1/2 далям, либо с мат. капиталам.
olkos2002 30 января 2021 13:57
Романыч, если в описанной ситуации квартира в собственности менее трех лет, то не имеет никакого значения есть у жены/мужа еще жилье, или нет, платить налог с ее продажи придется. От налога освобождены лишь квартиры, которые приобретены после 1 января 2016 года, находятся в собственности более 3 лет и являются единственным жильем.
Трехлетний срок ведет начало с момента первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру. И переоформление доли одного супруга на другого, не влияет на этот срок.
Если у любого их супругов в собственности имеется еще жилье, которое приобретено в браке, и является совместно нажитым, то при продаже квартиры, которой владеет второй супруг единолично,эта квартира не будет являться единственным жильем.
Романыч 30 января 2021 14:07
Если квартира продана в течении 90 дней, после покупки новой квартиры?
olkos2002 30 января 2021 14:13
Если квартира продана в течении 90 дней, после покупки новой квартиры, но срок владения ею меньше трех лет, то платить НДФЛ с дохода НУЖНО!
Романыч 30 января 2021 14:16
«При этом, не учитывается жилое помещение, приобретенное в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (абз. 2 пп. 4 п. 3 ст.
217.1 Кодекса).
Положения нового пп. 4 п. 3 ст. 217.1 Кодекса применяются с 1 января 2020 года.»
olkos2002 30 января 2021 14:18
Я же вам написала условия:От налога освобождены лишь квартиры, которые приобретены после 1 января 2016 года, находятся в собственности более 3 лет и являются единственным жильем.
Все три условия должны быть соблюдены! Единственным жильем квартира считается тогда, когда у владельца или его супруга нет другого совместно нажитого жилья, или с момента покупки второго жилья не прошло 90 календарных дней.
От налога также освобождены все квартиры, которые находятся в собственности более 5 лет. Даже если у семьи есть еще жилье.
Романыч 30 января 2021 14:25
«или с момента покупки второго жилья не прошло 90 календарных дней.» С момента продажи предыдущего. Сначала покупается, затем нужно успеть продать жалье в течении 90 дней. Если я правильно понял.
До продажи предыдущей квартиры у мужа была еще квартира по дарению. Соответвтенно не единственное жилье, но оно идет не совместно нажитое? Также 3 года получается?
Романыч 30 января 2021 14:29
Потому что налог не платился. Хотя если не единственное жилье, то срок 5 лет. Совместной квартирой владели 3+ года.
olkos2002 30 января 2021 14:21
Вы изначально написали, что владеете квартирой менее 3 лет! Ваша квартира в любом случае попадает под налогообложение после продажи. Минимальный срок владения не выдержан.
Романыч 30 января 2021 14:47
Давайте еще раз опишу другую ситуацию. Дейстующая квартира по 1/2 долям, дата права 31.12.19. Предыдущая кваритра также по 1/2 долям, продана 10.01.20. У мужа есть еще квартира по дарению от 15 года.
Влияет ли еще одна собственность супруга на единственное жилье и владение 3 года?
Еще одна ситуация: если кватира куплена за 1.1 млн.р. в долях 1/2 и менее 3 трех лет продана за 1,5 млн.р. Кадастровая стоимость также 1.1 млн.р. Если брать наибольшую выгоду с продажи 1.5 млн.р., то есть по 750 т.р. на долю, можно ли применить -1 млн.р.?
Чтобы избежать налог.
Романыч 30 января 2021 15:06
Браться будет конечно не с суммы 1,5 млн.р. — расходы на покупку 1.1 млн.р. Взыматься будет с кадастра 70%, там больше выходит, но сути не меняет.
olkos2002 30 января 2021 15:25
«Влияет ли еще одна собственность супруга на единственное жилье и владение 3 года?» — Влияет на налог мужа с продажи своей доли, он будет должен его заплатить. На налог жены влиять не должно, не совместно нажитое. Но вы опять не указали когда наступило право собственности на проданную в январе 20 года квартиру.
До 01.01.2016 года, или после. И как она была приобретена (по договору купли-продажи или подарена вам. ).
На кофейной гуще не гадаем.
«Еще одна ситуация: если кватира куплена за 1.1 млн.р. в долях 1/2 и менее 3 трех лет продана за 1,5 млн.р. Кадастровая стоимость также 1.1 млн.р. Если брать наибольшую выгоду с продажи 1.5 млн.р., то есть по 750 т.р. на долю, можно ли применить -1 млн.р.?
Чтобы избежать налог. » Вычет в данном случае применить можно каждому из супругов, вы же каждый свою долю продавали, и оба можете воспользоваться своим правом.
Романыч 30 января 2021 15:36
1. Приобретена после 16 года. На момент продажи срок был 3 года 4 месяца. Муж налог не платил, как раз думаю из-за изменений с 1.01.2020 г. 90 дней. Потому что продана через 10 дней сразу.
Сама же квартира покупалась в ипотеку на 10 лет, но в течении 2,5 года была погашена и снято обременение.
2. Конечно каждый свою долю продает и налог каждый год приходит на каждую долю отдельно. Значит можно воспользоваться -1 млн.р.?
olkos2002 30 января 2021 20:20
Романыч, там у вас не с чего налог платить. Если стоимость каждой доли 750 тысяч, а вычет по закону 1 млн. рублей. Тут уж не важно единственное это жилье, или еще десять таких квартир имеется. Вот если бы каждая доля продавалась по цене больше миллиона, и затраты на покупку (документально подтвержденные) эту цену не покрывали, то с превышения муж обязан был бы оплатить НДФЛ в размере 13%, так как для него это не единственное жилье, со сроком владения менее 5 лет.
А вот для жены, это считалось бы единственным жильем, со сроком владения более 3 лет, и ей налог платить бы не пришлось.
Если выходила бы значительная сумма налога, то можно было бы заморочиться и оформит перед продажей всю квартиру на жену.
Романыч 30 января 2021 21:09
А -1 млн.р. можно постоянно пользоваться или разово?
Романыч 30 января 2021 21:10
Получается можно продать квартиру менее 3 лет, главное чтобы доход был меньше 1 млн.р.
Романыч 30 января 2021 23:48
До 1 млн.р. налога нет, так что есть лазейка продажи до 3-5 лет)) Главное продавать отдельным далями и договорами, а не единым «чеком».
Романыч 30 января 2021 23:49
Насчет 90 дней с 20 года, непонятно конечно что это такое.
olkos2002 31 января 2021 06:43
Тут как раз все понятно. Придумали депутаты обложить разными налогами единственное жилье и не единственное. И тут кто-то из них подумал.
А вот продаст семья единственное жилье, и куда им вещи-то девать пока новое не купили? На улице Пушкина или Ленина под временный навес?
Тогда пришла им в голову мысль, что надо одномоментно два жилья иметь, особенно для случая, когда какой-то небольшой ремонт требуется в новой квартире. Почесали они тыковки, и решили, что три месяца должно хватить на кой-какой ремонтик и переезд. Вот и появилась эта цифра 90 календарных дней.
Совершенно верно, квартиру можно продать и раньше, не дожидаясь когда срок владения будет три года и при этом не выплачивать налог. И не только тогда, когда сама квартира дешевая и вы используете миллионный вычет. Вы же имеете право подтвердить документально свои расходы на приобретение этой квартиры.
И если вы не получили дохода с этой сделки, то налог не с чего платить. Налог платится только с прибыли, полученной от перепродажи.
Миллионным вычетом можно пользоваться хоть ежегодно, это никак не ограничено законодательством.
И еще один важный нюанс. Когда квартира находится в долевой собственности (это когда доля каждого изначально выделена), то каждый собственник имеет право воспользоваться своим правом на вычет в размере миллиона рублей. Если же квартира оформлена в совместную собственность, то вычет на всех собственников этого объекта при продаже составит в сумме 1 млн. рублей.
Романыч 31 января 2021 09:35
1. 90 дней это насамом деле небольшой срок. Тем более если в ипотеку покупают. Нужно найти клиента по рыночной цене, ждать пока банк проведет все проверки (если это ипотека), пока пройдут процедуры у банка, далее МФЦ и хорошо что если период без праздников.
Если хозяин жадный и хочешь продать выше рыночной цены не имея каких то явных кокурентных плюсов, то шанс уложится в срок резко уменьшается.
Квартира которая была продана за 10 дней после покупки новой, это уже финал. До этого прошло 1,5-2 месяца, это притом что клиент появился спустя 6 дней после предложения о продаже. Конечно обычно сначала ищется клиент под свое жилье, а уже после начала стадии оформления начинается подбор нового.
Еще нюанс в том что, не каждый сможет себе позволить купить квартиру не получив какие то денежные средства за предыдущую. Квартира которая 31.12.19 года покупалась за наличный расчет. Совсем малоимущие себе такое позволить не смогут.
Вообще идея была бы хорошей. Для 1-2 млн.р. она по сути бесполезна, но для более обеспеченных людей идея не плохая. В жизни бывают разные, не устраивает расположение, соседи оказались не благополучные, что-то с родственниками и нужна дислокация поближе, работа и т.д.
Чтобы точно не была лазейка для перекупов, оно должно быть единственным жильем.
2. Квартира по 1/2 долям, у каждого выписка своя с МФЦ.
Поговорил еще со знакомым риелтором, подсказал что не обязательно продавать отльными долями. Даже если куплена например за 1 млн.р., а продана за 1,5 млн.р. одним договором. Просто из 1,5 отнимается свой расход 1 млн.р. и далее применяется -1 млн.р. с дохода.
В итоге налог не платится.
olkos2002 31 января 2021 10:48
Романыч, По первому вашему пункту в дискуссию вступать не буду. Бог его знает о чем они там думают, когда законы пишут. И, понятное дело, нюансов возникает в вопросах покупки/обмена/продажи жилплощади огромное множество.
А вот по второму вопросу поспорю.
Продавать-то отдельными долями не обязательно, а вот учитывать при расчете налога обязательно. Вычет для каждого отдельного продавца используется только один! Нельзя сразу для одного объекта использовать и имущественный вычет размером в 1 млн. рублей и вычесть расходы, понесенные вами при приобретении объекта недвидимости.
Тут или или, выбираете что выгоднее в конкретной ситуации.
И, если жилплощадь, приобретенная за 1 млн, продана за 1,5, и при этом невыдержан минимальный срок владения и оформлена она в совместную собственность, то вычет можно получить только один. И это будет 1 миллон рублей (в данном примере хоть расходы на покупку, хоть имущественный вычет). А с оставшихся 500 тысяч рублей налог выплатить все же придется.
Романыч 31 января 2021 11:44
Ну да вообще-то тут или или. Если выбрать минус расход = налог 13%.
Только не совсем понимаю, если покупалось в браке, например оба имеют официальный доход, но покупали сразу 1/2 доли. У каждого своя выписка. Это как совместное жилье?
Если оно совместное, то придется налог платить?
При получении денежных средств с продажи, денежные средства должны приходить на разные счита.
Как разделить доход тогда.
Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия
Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия этой сделки интересуют физлиц в связи с изменениями в НК РФ, вступившими в действие с 2016 года. Рассмотрим, к чему привели эти изменения.
- Влияние поправок в НК РФ на налогообложение продажи недвижимости
- Продажа жилья ниже кадастровой стоимости — последствия
- Продажа жилых строений и земли, приобретенных до 2016 года
- Налоги при реализации недвижимости, приобретенной после наступления 2016 года
- Итоги
Влияние поправок в НК РФ на налогообложение продажи недвижимости
С 01.01.2016 вступили в силу поправки в НК РФ, внесенные законом «О внесении изменений…» от 29.11.2014 № 382-ФЗ (п. 2 ст. 4), в отношении условий освобождения от НДФЛ доходов, возникающих при продаже имущества:
- Изменен текст п. 17.1 ст. 217, содержавшего единые условия освобождения от налога доходов от реализации имущества, принадлежащего физлицу: наличие его в собственности не менее чем в течение 3 лет. Эти условия относились как к строениям жилого назначения, так и к земле, а также к иным объектам собственности. Исключение предусматривалось для ценных бумаг и имущества, задействованного у ИП в предпринимательской деятельности. Новый текст этого пункта в части продажи недвижимости адресует к отдельной статье НК РФ.
- Введена новая ст. 217.1, отразившая порядок освобождения от НДФЛ доходов от реализации недвижимости, которая ограничила круг лиц, получающих право на освобождение дохода по истечении 3 лет владения, установив обычный общий срок для нахождения в собственности, равный 5 годам. В этой же статье появилось условие об обложении налогом дохода, определяемого от кадастровой стоимости (умножением на коэффициент 0,7), если продажа осуществлена по цене более низкой, чем кадастровая. Регионы получили право на уменьшение 5-летнего срока собственности и коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости при определении налогооблагаемого дохода.
Нововведения применимы только к тем объектам недвижимости, которые оказались в собственности у физлица после 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ).
В 2017 году (закон «О внесении изменений…» от 27.11.2017 № 352-ФЗ) текст ст. 217.1 был дополнен положениями, позволяющими в общем сроке владения жилым помещением, полученным в Москве по программе реновации, учитывать и период владения освобожденным при переселении жильем. При этом в отношении освобожденного жилья учитываются критерии, позволяющие сократить 5-летний срок владения до 3 лет.
Эти изменения касаются правоотношений, возникших после 31.07.2017.
Правила получения имущественного вычета при реализации недвижимости до истечения срока владения, дающего право на освобождение от налогообложения (ст. 220 НК РФ), с 01.01.2016 не изменились и предоставляют возможность применения 1 из следующих вычетов (если речь не идет о продаже ценных бумаг или объектов, использовавшихся ИП в предпринимательстве):
- в объеме дохода от продажи, но не больше 1 млн руб. при реализации жилых помещений или земли (подп. 1 п. 2);
- объеме дохода от продажи, но не больше 250 тыс. руб. при реализации иной недвижимости (подп. 1 п. 2);
- размере имеющих документальное подтверждение затрат, имевших место при приобретении недвижимости (подп. 2 п. 2).
Последний пункт для правоотношений, возникших с 01.08.2017 (закон от 27.11.2017 № 352-ФЗ), также пополнился положениями в отношении жилья, полученного в Москве по программе реновации. В затратах можно будет учесть расходы как на приобретение полученного, так и освобожденного при переселении жилья.
О том, в каких случаях для получения вычета потребуется составление декларации по НДФЛ, читайте в статье «Заполнение декларации 3-НДФЛ на имущественный вычет» .
Продажа жилья ниже кадастровой стоимости — последствия
Если доходы физлица от продажи квартиры или дома меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
Таким образом, в случае продажи объекта недвижимости, если стоимость данного объекта, согласно договору купли-продажи, составляла меньшую сумму, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях НДФЛ доход от продажи принимался равным кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Следовательно, в случае исчисления и уплаты в рассматриваемой ситуации суммы НДФЛ исходя из стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи, в нарушение порядка, установленного п. 2 ст. 214.10 НК РФ, налогоплательщик занижает величину налоговой базы и, соответственно, сумму налога, подлежащую уплате в бюджет.
За неполную уплату суммы НДФЛ в результате занижения налоговой базы согласно п. 1 ст. 122 НК РФ налогоплательщик привлекается к налоговой ответственности. Данное правонарушение влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога.
Если недвижимое имущество продает ООО, то в качестве дохода нужно учитывать рыночную цену. Но при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости налоговые органы могут предъявить фирме претензии, посчитав, что основная цель сделки — неуплата (неполная уплата) налога (п. 2 ст.
54.1 НК РФ). Если проверяющие это докажут, вам придется уплатить недоимку, пени и штраф.
Как учесть продажу основных средств при расчете налога на прибыль, подробно рассказали эксперты КонсультантПлюс. Чтобы все сделать правильно, оформите пробный демо-доступ к системе К+ и переходите в готовое решение. Это бесплатно.
Продажа жилых строений и земли, приобретенных до 2016 года
Поскольку изменения, сделанные в НК РФ законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, касаются только объектов, собственность на которые возникла не ранее 01.01.2016, недвижимость, приобретенная до 2016 года, подлежит обложению НДФЛ по старым правилам, даже если она продается после 01.01.2016 (письмо Минфина России от 21.01.2016 № 03-04-05/2050). Эти правила таковы:
- имущество, бывшее в собственности больше 3 лет, налогом не облагают;
- при продаже до истечения 3 лет к доходу от продажи можно применить один из имущественных вычетов: либо в определенной сумме (1 млн или 250 тыс. руб. в зависимости от объекта), либо в размере фактических затрат, имевших место при приобретении объекта;
- величина кадастровой стоимости объекта для налогообложения значения не имеет.
О том, как посчитать срок владения имуществом в некоторых ситуациях, читайте в материалах:
- «Квартира образована из нескольких квартир, приобретенных в разное время: считаем срок владения»;
- «Как для НДФЛ считать срок владения квартирой, полученной в наследство?»;
- «ФНС — о сроке владения недвижимостью при разделе»;
- «С какого момента считать срок владения квартирой, если право собственности получено по решению суда?».
Налоги при реализации недвижимости, приобретенной после наступления 2016 года
Новые правила обложения НДФЛ доходов от реализации недвижимости относятся только к тем объектам, которые оказались собственностью физлица не ранее 2016 года. Сводятся они к следующему:
- Право воспользоваться 3-летним сроком владения для освобождения от налога есть только у лиц, получивших недвижимость:
- по наследству или при дарении от члена семьи или близкого родственника;
- при приватизации;
- по договору ренты.
Таким образом, для недвижимости, оказавшейся в собственности после 2016 года и продаваемой до истечения срока владения, дающего право освобождения от уплаты НДФЛ, для целей налогообложения становится значимым сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью имущества, установленной на 1 января года, в котором регистрируется передача права собственности.
О том, где физлицо может получить сведения о величине кадастровой стоимости, читайте в публикации «На сайте Росреестра можно получить выписку о кадастровой стоимости недвижимости» .
Итоги
Изменения, сделанные в НК РФ в правилах обложения НДФЛ доходов от продажи недвижимого имущества законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, не относятся к объектам, оказавшимся в собственности до 2016 года. Их налогообложение осуществляется по старым правилам, не учитывавшим сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью. Значение такое сравнение приобретает только при обложении налогом недвижимых объектов, приобретенных не ранее 2016 года и продаваемых до истечения срока владения ими, дающего право на освобождение от обложения НДФЛ.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.Какие налоги надо платить владельцам недвижимости, и кто освобождается от их уплаты в 2024 году?
2022 год привнес в уплату налогов по недвижимости несколько перемен. В первую очередь для семей с детьми. С 1 января 2024 года семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилой недвижимости. Причем не имеет значения, сколько родители владели имуществом. А вот для остальных время владения собственностью имеет значение.
ИА «Уральский меридиан» разобрало этот момент подробнее с экспертами.
Хорошие новости для тех, кто хочет продать квартиру по ДДУ. С 2024 года для них действуют льготы. По новым правилам для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ.
Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.
«Нововведение относится к тем, кто купил квартиру по ДДУ, переуступке прав требования по ДДУ или стал участником ЖСК, начиная с 2019 года. Так, например, вы купили квартиру в строящемся доме в ипотеку в 2021 году. Это ваше единственное жилье. Значит, продать его без уплаты налогов можно будет уже в 2024 году.
Ведь срок владения начал отсчитываться после оплаты. », — сообщили в «ПСК Медиа».
Но если это уже вторая ваша квартира, то продать ее можно будет без уплаты налогов только в 2026 году.
Теперь в декларации 3-НДФЛ можно не указывать доходы от продажи недвижимости, если она находится у вас в собственности менее трех (ранее – пяти) лет, при условии, что доход от продажи не превышает 1 миллиона рублей. Подробнее об этом рассказал генеральный директор «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин:
«При продаже квартиры собственник по закону обязан выплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с полученной суммы в размере 13%. Есть ряд условий, при которых налог не взимается. Для этого квартира должна находиться в собственности более 3 лет (ранее этот срок составлял 5 лет) и перейти к владельцу по наследству или договору дарения от родственника, через приватизацию, договору пожизненного содержания с иждивением.
Также не нужно платить налог, если проданная квартира (или доля в квартире) считается единственным жильем (на момент продажи в собственности нет другой квартиры) либо если ее стоимость составляет менее 1 миллиона рублей или продана за ту же или меньшую цену, поскольку доход в этом случае не возникает».
Как объяснили в УГМК, если квартира была в собственности менее 3 лет, избежать уплаты налога не получится, однако его размер можно уменьшить двумя способами. Первый — оформление налогового вычета, на который может быть уменьшен полученный в результате сделки доход. Размер вычета составляет 1 000 000 руб.
Предположим, квартира в ЖК «Нагорный» куплена в 2020 году за 7 500 000. В 2021 году собственник продает ее за 9 500 000. В таком случае НДФЛ будет рассчитан по следующей формуле:
- 9 500 000 – 1 000 0000 = 8 500 000
- Налог в 13% от суммы 8 500 000 составит 1 105 000. Такую сумму собственнику придется уплатить государству, если он владел квартирой менее 3 лет.
Второй способ — оформление налогового вычета в размере фактически понесенных расходов, связанных с покупкой новой квартиры. НДФЛ будет начислен не на всю сумму сделки, а только на разницу между ценой покупки и продажи.
«Теперь минимальный срок владения квартирой (3 года) отсчитывается не с момента вступления в право собственности, а с момента оплаты всей стоимости нового жилья. Отдельно отмечу, что, например, в ‘‘Башне Исеть’’ апартамент можно оформить на юридическое лицо, а значит вернуть НДС (20% от стоимости апартамента)», – объяснил Евгений Мордовин.
Какие нужны документы
Сначала необходимо собрать все документы: паспорт, договор купли-продажи, расписку или банковскую выписку, выписку из ЕГРН, документы, которые бы подтверждали факт приобретения квартиры. Далее подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.
«Вам начислят налог, который необходимо будет оплатить. Подать налоговую декларацию обязательно до 30 апреля следующего года. Например, если квартиру вы продали в 2021 году, то документы в налоговую следует отправить до 30 апреля 2024 года.
А заплатить все налоги важно до 1 декабря 2024 года. В противном случае, будет начислена пеня за каждый день просрочки», — добавили в «ПСК Медиа».
Стоит добавить про налоговый вычет, поскольку там сократили список документов. В 2024 году упростят получение налогового вычета при покупке квартиры, дома или земельного участка. По новым правилам, физлица смогут возмещать НДФЛ одним только заявлением — без составления декларации 3-НДФЛ.
Изменила ли ипотечная ставка налог на квартиру
В Сети распространяется информация о том, что при получении кредита по льготным ставкам, например, под 2%, клиент обязан будет платить налог — 35%. В Сбербанке ее назвали недостоверной.
«Материальная выгода возникает только у сотрудников банка, которые оформили ипотеку в этом же банке. Поэтому если вы не являетесь сотрудником банка, никаких налогов за сниженные проценты по ипотеке в Сбербанке вам платить не нужно», — рассказали в Сбере.
Как мы теперь платим налоги за квартиру?
Все владельцы недвижимости по закону обязаны уплaтить нaлoг зa пpeдыдyщий гoд дo 1 дeкaбpя текущего года. Для yплaты нaлoгa coбcтвeнникy oбязaны пpиcлaть нaлoгoвoe yвeдoмлeниe дo 1 нoябpя.
«C 2021 гoдa нaлoг нa нeдвижимocть cчитaют пo кaдacтpoвoй cтoимocти. Пo cyти, этo cтoимocть, пo кoтopoй гocyдapcтвo oцeнивaeт нeдвижимocть. Kpoмe плoщaди oбъeктa, гoдa пocтpoйки и мaтepиaлoв cтeн, yчитывaют мecтopacпoлoжeниe, инфpacтpyктypy, дocтyпнocть тpaнcпopтa.
Oтличиe кaдacтpoвoй cтoимocти oт инвeнтapизaциoннoй — в cyммe нaлoгa. Taк, нaлoг пo кaдacтpoвoй cтoимocти тeпepь вышe, чeм был пpи pacчeтe oт инвeнтapизaциoннoй», — рассказали в федеральной риэлторской компании «Этажи».
По закону гepoи CCCP и PФ, инвaлиды пepвoй и втopoй гpyппы, yчacтники BOB, вoeннocлyжaщие и иx poдcтвeнники, а также пeнcиoнepы освобождены от налогов на недвижимость полностью. Пoлyчить льгoтy мoжнo тoлькo нa oдин oбъeкт нeдвижимocти.
Рассчитать стоимость налога можно здесь
Региональные льгoты можно проверить тут
Узнaть кaдacтpoвyю cтoимocть oбъeктa по ссылке в разделе «стоимость и начисления»
Как вы видите, налоги — это тема нюансов и нововведений. Перед тем как совершать сделку с недвижимостью, получите консультацию в ФНС либо используйте приложения банков — они помогают с расчетом вычетов и нюансов по ипотеке, помочь может и юридический отдел в риэлторской компании. Проверяйте личный кабинет на сайте налоговой службы, особенно смотрите уведомления.
Не забывайте, что за просрочку оплаты налогов пойдут пени. Также не забудьте проверить, положены ли вам какие-то льготы. И напоследок закрепим:
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
Следите за новостями ИА «Уральский меридиан» в нашем ТГ-канале.
Фото превью: Ольга Аникина © ИА «Уральский меридиан».
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.