За чей счет наружное утепление стен панельного дома

Подскажите пжл, в праве ля требовать наружнее утепление стен от своего ЖКооператива или это только за свой счет. На стенах квартиры плесень, в квартире холодно.

18 марта 2018, 14:04 , Анна, г. Брянск
Ответы юристов
Сергей Берестов

Юрист, г. Санкт-Петербург
рейтинг 9.9
Общаться в чате

За общее имущество собственников помещений многоквартирного дома ответственность несет управляющая организация (в Вашем случае жилищный кооператив).

В силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ стены относятся к общему имуществу:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

18 марта 2018, 14:08
Клиент, г. Брянск
18 марта 2018, 14:32
Похожие вопросы

Вопрос решен
Защита прав потребителей

Кухонный гарнитур на заказ. Здравствуйте! Заказали кухонный гарнитур по индивидуальным размерам. Замерщик и дизайн-проект от исполнителя.

При заказе было оговорено, что я низкого роста, поэтому сушку для посуды сделали в нижней части гарнитура (а не как общепринято над раковиной). Выслали проект на согласование, где указаны размеры 100мм цоколь-770мм высота шкафа-38мм столешница. Итого 918мм. При установке мебели оказалось, что высота нижней части сосиавляет 970мм! В Акте приема работ сделана отметка, что не принимаю работы с такой высотой.

Монтаж был начат 25.11.22г. И до сих пор не окончен. Дизайнер ссылается, что в проекте есть ссылка «Корректировка размеров может производиться технологом после чистовых замеров». Что эта фраза дает им право вносить изменения без дальнейшего согласования со мной. По исправлению предложили слелать другие шкафы, но за наш счёт, а это 35тыс!

К слову, стоимость гарнитура, без техники, 290тыс. За свой счет они не хотят исправлять. За счет уменьшения цоколя вариант не подходит, т.к. ккхня под потолок.

Если опустить весь цоколь за счет ножек, то появится расстояние между верхними шкафами и потолком. Подскажите, кто здесь прав и действительно ли перелелка за наш счет? Что можно сделать?

Показать полностью
29 ноября, 18:31 , вопрос №3511837, Вера, г. Москва
Земельное право

Добрый день! Возник вопрос по отказу в предоставлению нам ипотеки с господдержкой на строительство жилого дома своими силами. Ответ от банка такой (при том, что первичную заявку на ипотеку в данной категории нам добрили): программа ипотека с господдержкой — это государственная программа, условия согласно постановления N 566 от 23 апреля 2020 г. В рамках госпрограммы выдается кредит на строительство жилого дома, завершение строительства можно осуществить в рамках базовой программы «Строительство жилого дома», ставка по программе будет выше.

Отказ связан с тем, что мы начали строить дом раньше и на данном этапе мы возвели стены, сделали крышу и вставили окна. стены снаружи и внутри голые — газобетон. тепла нет. Но регистрация дома уже была проведена (в выписке ЕГРН указано — жилой дом), для начала процедуры по подключению газа. Банк же говорит, что данная программа подразумевает строительство дома с нуля на голом участке. Но в данном постановлении я не нашёл такого требования, там есть такой абзац: для строительства индивидуальных жилых домов заемщиками своими силами на земельных участках, расположенных на территории Российской Федерации, или приобретения заемщиками по договорам купли-продажи земельных участков, расположенных на территории Российской Федерации, и строительства на них индивидуальных жилых домов заемщиками своими силами.

С одной стороны нет нигде слова о строительстве с нуля, с другой стороны нашел на вашем сайте разъяснение, когда дом считается достроенным: Заключение, о том, что объект достроен или нет — дает кадастровый инженер, при подготовке технического плана. Для этого, дом должен быть пригодным для круглогодичного проживания И иметь статус жилого. Исходя из вашего разъяснения у нас не выполнено одно из двух условий — «должен быть пригодным для круглогодичного проживания». Соответственно, по логике, любые работы в этом доме должны считаться строительством, до тех пор пока он не будет пригоден для круглогодичного проживания.

И соответственно если мне гипотетически дадут ипотеку, то средства пойдут именно на строительство жилого дома и не должно быть нарушений закона банком при выдаче мне ипотеки по данной программе. Разъясните мне этот момент, пожалуйста, применима ли данная логика для выполнения условий по обозначенному виду ипотеки. Заранее спасибо С уважением, Фатыков Роман

Показать полностью
29 ноября, 12:52 , вопрос №3511367, Роман, г. Москва
Наследство

Здравствуйте. Не селён в юриспруденции, решил обратиться. Дела в том что на все счета был наложен арест ИП, но дело в том что никаких не писем ничего в ящик не поступало. В квартире где я прописан но не проживаю уже с 2016 года.

Возможно ли выписаться с неё и при этом полностью освободить все счета от арестов на неё. Основной долг по ЖКО.

Показать полностью
29 ноября, 09:51 , вопрос №3510966, Максим, г. Москва
Гражданское право

Заключил с ИП договор на постройку камина под ключ, внес согласно договору оплату на счет ИП. со своего ИП. исполнитель работу не доделал и исчез. Догвор есть только в виде фото. счета по которым проводилась оплата только в виде фото.

Является ли утепление фасада дома капремонтом

Разграничение понятий капитального и текущего ремонта – тема весьма спорная для всех участников правоотношений в сфере ЖКХ: собственников помещений, управляющих компаний, жилищной инспекции, региональных фондов капитального ремонта и органов законодательной власти. В судах практика также не устоялась – зачастую решения противоречат друг другу.

Поскольку основной сферой моей деятельности в последнее время были правовые основы ремонта фасада многоквартирных домов, указанную проблему я рассмотрю на примере Нижегородской области.

В указанном регионе несущие конструкции домов, построенных до 2000-х гг., потеряли их теплозащитные свойства, в связи с чем жильцы за собственный счет производят внешнее утепление стен во избежание промерзаний и для достижения нормального температурного режима в квартирах. Исходя из судебной практики других регионов, данная ситуация встречается почти во всей северной части страны – в частности, во Владимирской, Ивановской и Кировской областях (например, решения Слободского районного суда Кировской области от 10 марта 2016 г. по делу № 2-1957/2015, Фрунзенского районного суда города Иваново от 7 апреля 2015 г. по делу № 2-628/2015, Сосногорского городского суда Республики Коми от 3 декабря 2015 г. по делу № 2-1015/2015 и прочие).

С технической точки зрения утепление внешней стены не является ремонтом многоквартирного дома. Эти действия направлены на модернизацию, улучшение состояния общедомового имущества даже относительно изначального положения. С правовой точки зрения названную деятельность нельзя квалифицировать как входящую в одно из устоявшихся понятий – текущий, капитальный ремонт, реконструкция или перепланировка.

Получила развитие тенденция, когда собственники квартир стали требовать от управляющих компаний проведения работ по утеплению наружных стен.

До июля 2018 г. судебная практика в Нижегородской области складывалась в интересах собственников помещений (потребителей коммунальных услуг управляющих компаний).

Суды исходили из следующего.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, устанавливают, что стены относятся к общедомовому имуществу. Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170 ( далее – Правила № 170), организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать восстановление теплотехнических (перекрытия чердачные, над подвалами), акустических, водоизоляционных (перекрытия в санитарных узлах) свойств перекрытий, а также теплогидроизоляцию примыканий наружных стен, санитарно-технических устройств и других элементов (п. 4.3.1),заданный температурно-влажностный режим внутри здания; тепло- и влагозащиту наружных стен (п. 4.2.1.1).

Кроме того, предусмотрено, что участки стен, промерзающие или отсыревающие вследствие недостаточной теплозащиты, необходимо утеплять (п. 4.2.1.12).

В приложении № 2 к МДК 2-04.2004 «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда» (утвержденное Госстроем России) закреплено, что утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях содержится в перечне работ, входящих в плату за текущий ремонт жилья. Работы свыше 15% от общей площади общего имущества являются работами капитального характера.

В приложении № 7 к ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утверждено приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312) указано, что утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях входит в перечень основных работ по текущему ремонту зданий и объектов.

Согласно ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания в нем, а также надлежащее содержание общего имущества. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества услуг и работ, а также порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством РФ (ч.

1.2).

Во исполнение данной нормы Кодекса было вынесено Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (далее – Минимальный перечень), согласно п. 3 которого управляющие компании обязаны проводить обследование ограждающих конструкций домов на предмет нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами; выявление следов коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей; выявление повреждений в кладке, наличия и характера трещин, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями в домах со стенами из мелких блоков, искусственных и естественных камней. В случае выявления указанных нарушений, в том числе утраты теплозащиты ограждающих конструкций, управляющая компания обязана разработать план их устранения и выполнить его.

Согласно распоряжению Правительства Нижегородской области от 11 ноября 2010 г. № 2358-р организациям, ответственным за содержание многоквартирных домов, за счет платы за содержание и ремонт общедомового имущества надлежит утеплять часть наружных стен для устранения промерзания и увеличения энергетической эффективности здания.

Примеров подобной практики много. В частности: решения Кстовского городского суда Нижегородской области от 8 ноября 2017 г. по делу № 2-1680/2017; Ленинского районного суда г. Н. Новгорода от 20 октября 2017 г. по делу № 2-1437/2017; Приокского районного суда г. Н. Новгорода от 13 сентября 2017 г. по делу № 2-1386/2017; Дзержинского городского суда Нижегородской области от 30 августа 2017 г. по делу № 2-2433/2017; Автозаводского районного суда г. Н. Новгорода от 14 июня 2017 г. по делу № 2-2561/2017; Володарского районного суда Нижегородской области от 7 ноября 2016 г. по делу № 2-415/2016; Ленинского районного суда г. Владимира от 25 ноября 2014 г. по делу № 2-1694/2014 и другие.

Изменения в Нижегородской области произошли после вынесения Постановления Президиума Нижегородского облсуда от 11 июля 2018 г. по делу № 4г-1682/2018 (44г-34/2018). С выходом данного судебного акта суды стали крайне поверхностно рассматривать дела по таким спорам, сводя все обстоятельства к понятию капитального ремонта.

В упомянутом документе суд указал, что работы по утеплению фасада даже на площади в 1 кв. см считаются капремонтом, так как, по его мнению, происходит создание нового конструктивного элемента на фасаде (утеплителя), которого ранее не существовало.

Многие суды стали руководствоваться приведенными выводами при принятии решений (см., например, решения Дзержинского городского суда Нижегородской области от 27 ноября 2018 г. по делу № 2-3107/2018; Советского районного суда г. Н. Новгорода от 1 апреля 2019 г. по делу № 2-1297/2019; Московского районного суда г. Н. Новгорода от 22 ноября 2018 г. по делу № 2-1607/2018 и др.).

В то же время сохранилась и прежняя практика, когда суды исходят из того, что утепление в случае нанесения вреда имуществу собственника не является видом капитальных работ, а входит в указанный Минимальный перечень как единственно возможный способ устранения нарушения теплозащитных свойств ограждающих конструкций (см. решения Борского городского суда Нижегородской области от 10 января 2019 г. по делу № 2-48/2019; Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 13 мая 2019 г. по делу № 2-617/2019 и др.).

По моему мнению, вывод судов о капитальном характере работ по утеплению фасада весьма спорен.

Обратимся к Правилам № 170. Согласно их разделу II текущий ремонт здания включает комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем для поддержания эксплуатационных показателей.

Как указано в ч. 2 ст. 166 ЖК РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, финансируемых за счет средств фонда капремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса, установленного нормативным правовым актом субъекта Федерации, может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада.

Законом Нижегородской области от 28 ноября 2013 г. № 159 (ст. 20) (далее – Закон Нижегородской области № 159) действительно предусмотрена возможность утепления фасада, но с существенной оговоркой – региональный законодатель зачем-то установил, что утепление фасада производится исключительно в объемах, необходимых для восстановления проектных значений теплозащиты здания.

Поскольку утепление фасада с использованием современных технологий всегда будет иметь следствием улучшение технического состояния стен относительно проектных значений, нормы ст. 166 ЖК РФ и Закона Нижегородской области № 159 вообще не отражают реальность: утепление во всех случаях будет приводить к улучшению, а не восстановлению прежних проектных значений.

Из этого следует, что единственно верной в данной ситуации является позиция, согласно которой работы по устранению нарушения теплозащитных свойств в отдельно взятом помещении относятся к обязательным работам управляющих компаний, предусмотренным Минимальным перечнем, а вот в объемах свыше 15% от площади общего фасада – капитальными видами работ.

Решению этого сложного правового вопроса будет способствовать, на мой взгляд, уточнение законодательства путем принятия распоряжения регионального правительства.

Необходимо закрепить следующие обязанности управляющих компаний:

• выходить с осмотром на место и составлять акт по результатам обследования помещения и внешнего состояния стен;
• если за последние два года не проводилось инструментальное обследование (при помощи тепловизионного оборудования) стен помещения квартиры заявителя и всего многоквартирного дома на предмет нарушения теплозащитных свойств ограждающих конструкций (промерзаний), следует такое исследование провести (Минимальный перечень);
• в случае выявления участков промерзания стен площадью менее 15% от всего фасада дома производить наружное утепление отдельных помещений своими силами и за счет средств текущего ремонта;
• после утепления отдельных участков рекомендовать управляющим компаниям проводить общие собрания собственников многоквартирных домов для учета произведенного утепления в программе капремонта дома;
• при выявлении участков промерзания стен площадью более 15% общего фасада уведомлять всех собственников помещений многоквартирного дома о данном факте и направлять материалы инструментального исследования в местную администрацию для принятия решения о переносе сроков капремонта в этой части, а также инициировать общее собрание собственников по определению даты ремонта.

Принятие перечисленных мер актуально не только для Нижегородской области. Результат будет способствовать разрешению и иных споров по определению вида работ (капитальные или текущие) для устранения нарушений в сфере ЖКХ.

Высказанные предложения обоснованы практикой Верховного Суда РФ (в частности, определениями от 21 августа 2019 г. № 302-ЭС19-13268 и от 27 августа 2019 г. № 307-ЭС19-14880), согласно которой управляющие компании не могут бездействовать, даже если для восстановления технического состояния общего имущества многоквартирного дома необходимо проведение капитальных работ.

Должна ли УО утеплять фасад дома за счёт средств текущего ремонта

Продолжаем разбирать сложные вопросы, связанные с разграничением капитального и текущего ремонтов общего имущества собственников помещений в МКД. Сегодня читайте о том, к какому виду ремонта относится утепление фасада и восстановление его теплозащиты согласно нормативно-правовым актам и судебной практике.

Текущий ремонт – предупредительный, предотвращает износ конструкций и устраняет мелкие повреждения

Споры о том, что относится к текущему, а что капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, – типичная ситуация сегодня. Собственники, управляющие организации и региональные операторы по капремонту постоянно выясняют, кто, что и за какие деньги должен ремонтировать в МКД, особенно в старом жилфонде.

• Текущий – это устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации дома, при котором элемент практически не выбывает из эксплуатации, его технические характеристики не меняются.
• Капитальный – это восстановление утраченных первоначальных технических характеристик элемента дома в целом, при этом его основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

Согласно п. 18 ПП РФ № 491, текущий ремонт считается предупредительным и заключается в систематически проводимых УО работах по предотвращению износа конструкций, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Несмотря на множество определений текущего и капремонтов, споры по этому поводу между УО, собственниками и органами ГЖН не прекращаются. Например, мы рассказывали о деле, в котором рассматривался вопрос, является ли ремонт отмостки дома капремонтом или проводится за счёт текущего.

Сегодня разбираемся с вопросом, к чему относить работы по утеплению фасада многоквартирного дома.

Правила № 170 включают восстановление теплозащиты и теплоизоляции стен МКД в перечень работ по текущему ремонту

Согласно пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, стены МКД входят в состав общего имущества собственников помещений, и за их надлежащее состояние и ремонт отвечает управляющая домом организация.

В п. 4.3.1 Правил № 170 указано, что УО должна обеспечивать восстановление теплотехнических, акустических, водоизоляционных свойств перекрытий, а также теплогидроизоляцию примыканий наружных стен, санитарно-технических устройств и других элементов и заданный температурно-влажностный режим внутри здания. Также УО отвечает за надлежащую тепло- и влагозащиту наружных стен и утепление промерзающих участков фасада (п.п. 4.2.1.1, 4.2.1.12 Правил № 170).

• устранения неисправностей в ограждающих конструкциях;
• просушки отсыревших участков стен и крыш;
• утепления участков ограждающих конструкций с недостаточным сопротивлением теплопередачи дополнительным утепляющим слоем;
• просушки или замены отсыревшего утеплителя на более эффективный;
• восстановления герметизации стыковых соединений панелей, сопряжений стен с оконными блоками, балконными плитами и отделкой стен.

Такие работы в отдельных помещениях МКД включены в перечень работ, входящих в плату собственников за текущий ремонт в составе размера платы за жилое помещение (приложение 2 к 2-04.2004 «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда»).

Утепление стен МКД входит в минимальный перечень работ и услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества

• проводить обследование ограждающих конструкций домов на предмет нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами;
• выявлять следы коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей;
• устранять повреждения в кладке, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями.

Если УО установила такие нарушения, в том числе утрату теплозащиты ограждающих конструкций, она обязана разработать план их устранения и выполнить его. Утепление входит в минимальный перечень работ и услуг как способ устранения нарушения теплозащитных свойств ограждающих конструкций.

Этого мнения часто придерживаются суды, разрешая споры о том, должна ли УО утеплять стены дома за счёт платы собственников за содержание жилья, или же это капремонт. Например, позиция, что такие работы относятся к текущему ремонту, содержится в решении Нижегородского районного суда Н. Новгорода от 13.05.2019 по делу № 2-617/2019.

УО обязана проводить текущий ремонт, даже если есть необходимость в капитальном

Согласно ч. 1 ст. 166 ЖК РФ, в перечень работ по капремонту общего имущества многоквартирного дома включён ремонт фасада. В некоторых регионах власти дополняют этот перечень и относят к ремонту стен дома ещё и их утепление, как, например, сделали в Санкт-Петербурге.

А правительство в Самарской области, наоборот, решило исключить такие работы из перечня по капремонту из-за их высокой стоимости.

Но в данному случае речь идёт о капитальном ремонте целого фасада МКД. Если же в утеплении нуждается отдельный участок стены/помещении, то работы по восстановлению теплозащиты – обязанность УО, что предусмотрено ПП РФ № 290. Эту позицию подтверждает практика ВС РФ, который указывал, что необходимость в капремонте не прекращает обязанности управляющих организации проводить текущий ремонт для восстановления надлежащего состояния общего имущества в доме (определения от 21.08.2019 № 302-ЭС19-13268, от 27.08.2019 № 307-ЭС19-14880).

Такие выводы делают и суды нижестоящих инстанций, например, в деле № А17-6634/2017. Если УО в ходе осмотра общего имущества установила, что для устранения обнаруженных неисправностей необходимо провести капремонт, это обстоятельство не освобождает её от текущих работ по ремонту таких элементов до момента, когда собственники примут решение о капремонте.

На заметку

Вопрос разграничения текущего и капитального ремонтов отдельных частей и элементов, входящих в состав общего имущества собственников в МКД, по-прежнему спорный и решается зачастую в суде.

ПП РФ № 491 и № 290, Правила № 170 относят утепление части фасада многоквартирного дома, восстановление его теплозащиты к перечню работ, которые управляющая организация должна проводить в рамках текущего ремонта. Судебная практика часто придерживается именно этой позиции.

• фонд капремонта МКД формируется на спецсчёте,
• или в региональную программу капремонта включены такие работы.

Также собственники вправе принять решение о сборе целевых взносов на утепление фасада многоквартирного дома. Если же они требуют от УО выполнить такие работы за счёт размера платы за содержание жилья и дело дойдёт до суда, судья может встать на сторону собственников.

Должна ли УО утеплять фасад дома за счёт средств текущего ремонта

Продолжаем разбирать сложные вопросы, связанные с разграничением капитального и текущего ремонтов общего имущества собственников помещений в МКД. Сегодня читайте о том, к какому виду ремонта относится утепление фасада и восстановление его теплозащиты согласно нормативно-правовым актам и судебной практике.

Текущий ремонт – предупредительный, предотвращает износ конструкций и устраняет мелкие повреждения

Споры о том, что относится к текущему, а что капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, – типичная ситуация сегодня. Собственники, управляющие организации и региональные операторы по капремонту постоянно выясняют, кто, что и за какие деньги должен ремонтировать в МКД, особенно в старом жилфонде.

• Текущий – это устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации дома, при котором элемент практически не выбывает из эксплуатации, его технические характеристики не меняются.
• Капитальный – это восстановление утраченных первоначальных технических характеристик элемента дома в целом, при этом его основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

Согласно п. 18 ПП РФ № 491, текущий ремонт считается предупредительным и заключается в систематически проводимых УО работах по предотвращению износа конструкций, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Несмотря на множество определений текущего и капремонтов, споры по этому поводу между УО, собственниками и органами ГЖН не прекращаются. Например, мы рассказывали о деле, в котором рассматривался вопрос, является ли ремонт отмостки дома капремонтом или проводится за счёт текущего.

Сегодня разбираемся с вопросом, к чему относить работы по утеплению фасада многоквартирного дома.

Правила № 170 включают восстановление теплозащиты и теплоизоляции стен МКД в перечень работ по текущему ремонту

Согласно пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, стены МКД входят в состав общего имущества собственников помещений, и за их надлежащее состояние и ремонт отвечает управляющая домом организация.

В п. 4.3.1 Правил № 170 указано, что УО должна обеспечивать восстановление теплотехнических, акустических, водоизоляционных свойств перекрытий, а также теплогидроизоляцию примыканий наружных стен, санитарно-технических устройств и других элементов и заданный температурно-влажностный режим внутри здания. Также УО отвечает за надлежащую тепло- и влагозащиту наружных стен и утепление промерзающих участков фасада (п.п. 4.2.1.1, 4.2.1.12 Правил № 170).

• устранения неисправностей в ограждающих конструкциях;
• просушки отсыревших участков стен и крыш;
• утепления участков ограждающих конструкций с недостаточным сопротивлением теплопередачи дополнительным утепляющим слоем;
• просушки или замены отсыревшего утеплителя на более эффективный;
• восстановления герметизации стыковых соединений панелей, сопряжений стен с оконными блоками, балконными плитами и отделкой стен.

Такие работы в отдельных помещениях МКД включены в перечень работ, входящих в плату собственников за текущий ремонт в составе размера платы за жилое помещение (приложение 2 к 2-04.2004 «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда»).

Утепление стен МКД входит в минимальный перечень работ и услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества

• проводить обследование ограждающих конструкций домов на предмет нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами;
• выявлять следы коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей;
• устранять повреждения в кладке, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями.

Если УО установила такие нарушения, в том числе утрату теплозащиты ограждающих конструкций, она обязана разработать план их устранения и выполнить его. Утепление входит в минимальный перечень работ и услуг как способ устранения нарушения теплозащитных свойств ограждающих конструкций.

Этого мнения часто придерживаются суды, разрешая споры о том, должна ли УО утеплять стены дома за счёт платы собственников за содержание жилья, или же это капремонт. Например, позиция, что такие работы относятся к текущему ремонту, содержится в решении Нижегородского районного суда Н. Новгорода от 13.05.2019 по делу № 2-617/2019.

УО обязана проводить текущий ремонт, даже если есть необходимость в капитальном

Согласно ч. 1 ст. 166 ЖК РФ, в перечень работ по капремонту общего имущества многоквартирного дома включён ремонт фасада. В некоторых регионах власти дополняют этот перечень и относят к ремонту стен дома ещё и их утепление, как, например, сделали в Санкт-Петербурге.

А правительство в Самарской области, наоборот, решило исключить такие работы из перечня по капремонту из-за их высокой стоимости.

Но в данному случае речь идёт о капитальном ремонте целого фасада МКД. Если же в утеплении нуждается отдельный участок стены/помещении, то работы по восстановлению теплозащиты – обязанность УО, что предусмотрено ПП РФ № 290. Эту позицию подтверждает практика ВС РФ, который указывал, что необходимость в капремонте не прекращает обязанности управляющих организации проводить текущий ремонт для восстановления надлежащего состояния общего имущества в доме (определения от 21.08.2019 № 302-ЭС19-13268, от 27.08.2019 № 307-ЭС19-14880).

Такие выводы делают и суды нижестоящих инстанций, например, в деле № А17-6634/2017. Если УО в ходе осмотра общего имущества установила, что для устранения обнаруженных неисправностей необходимо провести капремонт, это обстоятельство не освобождает её от текущих работ по ремонту таких элементов до момента, когда собственники примут решение о капремонте.

На заметку

Вопрос разграничения текущего и капитального ремонтов отдельных частей и элементов, входящих в состав общего имущества собственников в МКД, по-прежнему спорный и решается зачастую в суде.

ПП РФ № 491 и № 290, Правила № 170 относят утепление части фасада многоквартирного дома, восстановление его теплозащиты к перечню работ, которые управляющая организация должна проводить в рамках текущего ремонта. Судебная практика часто придерживается именно этой позиции.

• фонд капремонта МКД формируется на спецсчёте,
• или в региональную программу капремонта включены такие работы.

Также собственники вправе принять решение о сборе целевых взносов на утепление фасада многоквартирного дома. Если же они требуют от УО выполнить такие работы за счёт размера платы за содержание жилья и дело дойдёт до суда, судья может встать на сторону собственников.