Защита участников долевого строительства риски и решения

Боликов, А. К. Меры защиты интересов дольщиков по договорам долевого участия: особенности и основные проблемы / А. К. Боликов. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2021. — № 43 (385). — С. 91-93. — URL: https://moluch.ru/archive/385/84782/ (дата обращения: 01.12.2022).

В настоящей статье рассматривается специфика механизма защиты интересов дольщиков по договорам долевого участия в случаях неисполнения застройщиками принятых на себя обязательств. Анализируются достоинства и недостатки существующей системы мер защиты, а также предложены пути ее совершенствования.

Ключевые слова: участник долевого строительства, строительство, недвижимость, договор, защита, гражданское право.

This article discusses the specifics of the mechanism for protecting the interests of equity holders under equity participation agreements in cases of non-fulfillment by developers of their obligations. The author analyzes the advantages and disadvantages of the existing system of protection measures and suggests ways to improve it.

Keywords : participant in shared-equity construction, construction, real estate, contract, protection, civil law.

Договорные отношения, которые возникают между дольщиками и застройщиками, предполагают наличие гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств. Однако если же основная часть обязательств выполняется дольщиками сразу после подписания договора долевого участия, то выполнение обязательств застройщика растягивается на довольно длительный срок. Случаются и такие ситуации, в которых невыполнение обязательств застройщиком, не всегда приводит к тому, что он понесет за это ответственность.

В связи с этим предусмотрены законодательные меры защиты участников долевого строительства.

Самая главная обязанность застройщика — это построить объект недвижимости качественно и в указанный в договоре срок. Между тем, выполнение указанной обязанности, предполагает исполнение и иных, более мелких обязанностей, например, выполнение строительных и отделочных работ, ввести дом в эксплуатацию и проч.

Застройщики нередко пытаются уклониться от еще одной своей обязанности. Мы говорим о ситуациях, когда при передаче покупателю недвижимости оказывается, что площадь помещения оказывается меньше, чем предполагалось и застройщик отказывается возвращать денежные средства, соразмерные количеству и стоимости отсутствующих квадратных метров. Между тем, бывают и иные ситуации, когда площадь оказывается больше и застройщик отказывается передавать недвижимость, требуя доплаты.

Заключая договор долевого участия, покупатель выплачивает денежные средства, а застройщик предоставляет определенные гарантии, которые будут свидетельствовать о том, что жилое помещение будет достроено и в дальнейшем перейдет в собственность дольщика.

Главный документ, который защищает имущественные права дольщика — это Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [1]. В данном документе содержатся все особенности, связанные с ситуациями, когда у застройщиков возникают проблемы с продолжением строительства. В том числе и методы проверки финансовой состоятельности застройщика.

Следует заметить, что разного рода проблемы, которые могут воспрепятствовать застройщику завершить работу и сдать дом, появляются на в разных этапах строительства. В связи с этим перед государством стоит задача обеспечить дольщиков жильем.

Одним из важных механизмов, способствующих разрешению сложностей, возникающих с финансированием строительства, является страхование гражданской ответственности.

По своей сути данный способ реализуется посредством оформления страхового полиса, где страховым случаем выступает невозможность завершения строительства застройщиком. Если наступает данный страховой случай, заканчивать строительство должна страховая фирма.

Вначале такое страхование было добровольным, потом на определенное время стало обязательным. Однако, как показала практика, этот механизм не стал успешным способом защиты интересов дольщиков, так как застройщики не были заинтересованы в том, чтобы цены на их недвижимость были высокими, поскольку существовали риски снижения конкурентной привлекательности недвижимости [5].

В свою очередь, под ударом оказывались и страховые компании, которые были обязаны покрывать огромные выплаты страховыми взносами (что практически не представлялось возможным). Так, страхование вновь стало добровольным.

На смену данного способа защиты, который, как стоит заметить, не обладал особой эффективностью, пришло создание компенсационного фонда. Именно данный фонд в настоящее время является гарантом финансового обеспечения строительства и возмещения убытков, которые несут дольщики из-за неисполнения застройщиками своих обязательств. Так, каждая компания-застройщик должна отчислять в данный фонд 1,2 % от стоимости объекта согласно заключенному договору долевого участия.

Благодаря средствам компенсационного фонда строительство проблемных объектов недвижимости может быть завершено.

Средства, накопленные данным фондом, должны использоваться только для выплат компенсаций обманутым дольщика, а также для финансирования завершения строительства. На иные цели средства этого фонда расходоваться не могут.

Безусловно, нельзя недооценивать значение этого фонда. Ведь его учреждение позволило гражданам, которые либо уже вложились в долевое строительство, либо которые собираются это сделать, чувствовать себя увереннее, поскольку:

1) Теперь появилась реальная возможность в случае банкротства застройщика, что строительство дома завершится, и он будет сдан;

2) Гораздо понятнее и проще стал процесс компенсационных выплат дольщиков (в сравнении со страхованием);

3) Управление данным фондом осуществляет государственная структура.

В настоящее время фонд имеет возможность финансировать достройку и тез домов, по которым отчисления не производились.

Таким образом, следует отметить, что фонд защиты прав дольщиков обладает положительными свойствами, ведь он помогает гражданам получить в собственность жилье, даже в тех случаях, когда у застройщиков возникают те или иные трудности.

Между тем, как представляется, большинство изменений, вносимых в законодательство, касающихся мер защиты дольщиков, предполагают активное участие государства [3]. Это же касается и учреждения компенсационного фонда. Именно государство регулирует его деятельность по вполне объективным причинам — частные и иные структуры не могли справиться с ситуациями, в которых банкротство застройщика приводило к невозможности завершения строительства.

Так, по нашему мнению, система мер защиты еще долгое время будет тяготеть к участию государства в контролировании некоторых вопросов. Исправить это может только коренное изменение механизма защиты и его полная перестройка.

С целью обезопасить дольщиков от возможных проблем, связанных со строительством недвижимости, существует механизм проверки застройщиков на оценку возможности их допуска к строительству тех или иных объектов. Подобного рода законодательные гарантии регламентируют необходимость наращивания уставного капитала пропорционально стоимости жилья, которое собирается строить застройщик, переводить системы оплаты на использование эскроу-счетов, а также оформлять все необходимые документы на начальном этапе строительства надлежащим образом до момента привлечения сторонних средств.

С 2017 года действует Единый реестр застройщиков, который содержит систематизированный перечень юридических лиц, являющихся застройщиками. Все сведения, находящиеся в данном реестре, общедоступны и размещены на официальном сайте федерального органа исполнительной власти. Эта мера, бесспорно, повышает уровень информативности дольщиков.

В некоторых ситуациях защита прав дольщиков может быть осуществлена только в суде, поскольку передача прав на недвижимость выступает гражданско-правовой сделкой. Таким образом, только суд может принять соответствующее решение при возникновении спорных моментов и применить санкции в отношении стороны, которая нарушила обязательство [4]. Здесь идет речь о денежных выплатах — неустойках, связанных с нарушением сроков сдачи жилья, а также качественных параметрах — возмещение морального ущерба, который понес дольщик из-за своих материальных и моральных потерь.

Подводя итоги написанному, отметим, что институт долевого строительства — это особый гражданско-правовой институт, так как он регулирует отношения, связанные с приобретением гражданами жилья в свою собственность. Именно поэтому так важна правильно разработанная система защиты интересов лиц, которые вкладываются в покупку недвижимости. Между тем, эти и другие законодательные изменения, которые были внесены в нормативные акты, не решают всех существующих проблем в рассматриваемой сфере отношений.

Представляется, что необходима разработка существенно новых способов и схем, которые способны урегулировать все вопросы, связанные с мерами защиты дольщиков. Это могло бы помочь также защитить интересы и будущих покупателей жилья и разрешить проблемы людей, которые уже пострадали от того, что финансово-строительные схемы не до конца проработаны.

1. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»// Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 27.06.2019.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. 16.12.2019) // Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 16.12.2019.
3. Кузнецов А. П. Тенденции правового развития долевого строительства // Правовые вопросы недвижимости. — 2017. — № 2. — С. 19–23.
4. Савостьянова О. Н. Механизмы защиты прав участников долевого строительства в случае банкротства застройщика: законодательство и судебная практика // Российская юстиция. 2016. N 3. С. 28–31.
5. Чумаченко И., Дружинина К. Долевое строительство: что изменил 2017 год? // ЭЖ-Юрист. 2017. N 13. С. 11.

Основные термины (генерируются автоматически): долевое строительство, застройщик, долевое участие, дольщик, компенсационный фонд, невозможность завершения строительства, недвижимость, ситуация, средство, фонд.

Дольщиков больше не смогут обмануть

C 2004 г. в России начал действовать эффективный механизм финансирования строительства объектов недвижимости. Основан он был на договоре долевого участия в строительстве. В числе его преимуществ было то, что дольщики-покупатели могли приобретать недвижимость на начальном этапе строительства и тем самым существенно экономили.

А застройщики получали денежные средства напрямую от дольщиков, что удовлетворяло их потребности в финансовых ресурсах.

Однако применение этого механизма позволило недобросовестным застройщикам обманывать дольщиков. Отсутствие контроля со стороны участников долевого строительства за использованием денежных средств позволяло застройщикам осуществлять их нецелевое расходование. В результате на определенном этапе строительства деньги дольщиков заканчивались. Как правило, собственных средств у застройщиков не было, а привлечь иные заемные средства для продолжения строительства они не могли.

Часто застройщики объявляли себя банкротами. И, несмотря на принимаемые правительством меры по стабилизации строительного рынка, количество обманутых дольщиков росло.

Сегодня каждый субъект РФ ведет свой реестр обманутых дольщиков. Данные реестра по г. Москве отражены на сайте mos.ru. На 31 января 2019 г. к проблемным было отнесено 34 объекта недвижимости, а количество обманутых дольщиков составляло 5640 человек.

Что сделали для защиты прав дольщиков?

Для защиты прав обманутых дольщиков был принят Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с этим законом с 1 января 2017 г. в России стала осуществлять деятельность публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Одной из ее задач является возмещение ущерба при неисполнении застройщиками своих обязательств перед дольщиками.

Фонд формируется из обязательных страховых отчислений застройщиков, и за время функционирования он показал свою эффективность.

Однако этих мер для защиты прав граждан оказалось недостаточно, так как по-прежнему отсутствовал контроль за использованием денежных средств застройщиками. Поэтому правительство решило отказаться от долевого строительства в пользу проектного финансирования. На него застройщики перейдут с 1 июля 2019 г. А для того чтобы покупатели недвижимости и застройщики могли взаимодействовать по новым правилам, были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Давайте рассмотрим эти изменения и разберемся, каким будет новый механизм финансирования и как теперь станут строиться взаимоотношения застройщиков и покупателей.

В чем суть проектного финансирования?

Новый механизм финансирования строительства позволит:

• сохранить переданные застройщику денежные средства;
• вытеснить с рынка недобросовестных застройщиков;
• оставить на рынке только финансово стабильные компании, которые будут сокращать сроки строительства и вводить объекты недвижимости в эксплуатацию в установленные сроки.

Добиться этого удастся, поскольку проектное финансирование предполагает:

1. Хранение денежных средств покупателя на счете эскроу.

Деньги перечисляются на специальный счет в банке и находятся там, пока объект недвижимости не будет сдан. До этого момента никто не сможет ими распорядиться, что позволит не допустить обмана покупателей недобросовестными застройщиками и сохранить их деньги.

2. Участие банка в сделке купли-продажи.

Было предусмотрено обязательное участие в сделке банка, который должен гарантировать соблюдение условий договора покупателем и застройщиком. Денежные средства остаются неприкосновенными на счете эскроу до момента исполнения застройщиком своих обязательств перед дольщиком. В случае неисполнения договора застройщиком в установленный срок денежные средства выдаются дольщику.

3. Использование кредитных средств под контролем банка только для финансирования строительства.

4. Выдача застройщику только одного разрешения на строительство. Это значит, что он сможет расходовать ресурсы лишь на один объект.

Как обеспечат сохранность денежных средств дольщиков?

По новым правилам между банком, покупателем недвижимости и застройщиком будет заключаться договор счета эскроу. По договору банк (эскроу-агент) открывает специальный счет. На него перечисляются денежные средства покупателя (владельца счета – депонента) для передачи их застройщику (бенефициару).

До ввода в эксплуатацию объекта недвижимости дольщик должен внести денежные средства на счет эскроу в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве. Если для осуществления строительства застройщик взял кредит, дольщики вносят средства на счета, открытые в банке, который предоставил этот кредит.

Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве на срок, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, указанный в проектной декларации.

Перечисленные средства блокируются. Застройщик не получит к ним доступ, пока не будет сдан объект недвижимости. Причем до этого момента распорядиться ими не смогут также банк и покупатель. То есть на время действия договора счет заморожен, и по нему не совершаются никакие операции.

Иные денежные средства зачислить на него нельзя. Наложить арест на счет, приостановить операции либо списать средства тоже не получится. Также на денежные средства не начисляются проценты.

После сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику застройщик получает доступ к деньгам на счете эскроу. Если же он не выполнил своих обязательств (обанкротился, заморозил строительство), то деньги банк возвращает дольщику.

Чем рискуют дольщики?

1. Денежные средства на счетах эскроу застрахованы Агентством по страхованию вкладов в размере всей суммы, но не более 10 млн руб. Жилое помещение большей стоимости, что характерно для квартир в Москве и Санкт-Петербурге, не страхуется на случай банкротства банка в части, превышающей указанную сумму. То есть в данном случае есть риск потерять деньги.

Поэтому для размещения средств на счете эскроу важно выбрать надежный банк.

2. Сдача объекта недвижимости в эксплуатацию считается исполнением обязательства застройщиком по договору долевого участия. Это основание для перечисления банком денежных средств со счета эскроу на счет застройщика. При этом если квартира имеет скрытые недостатки, которые проявятся после ее оформления в собственность дольщика, перечисленные банком деньги вернуть не удастся.

3. На денежные средства, хранящиеся на счете эскроу, банк не начисляет проценты. Поэтому в условиях инфляции они обесценятся за время строительства многоквартирного дома, которое длится в среднем около двух лет.

В случае если дольщик решит расторгнуть договор долевого строительства, ему вернут сумму, которую он заплатил по договору, т.е. деньги, которые существенно обесценятся. С учетом прогнозируемого роста стоимости недвижимости вновь заключить договор на участие в долевом строительстве аналогичной квартиры не получится.

4. Если дольщик взял в банке ипотечный кредит, то при расторжении договора долевого участия он понесет убытки, которые составят проценты по кредиту. То есть дольщику вернут только первоначальный взнос и фактически выплаченную сумму кредита. При этом в первые годы погашения кредита большую часть ежемесячного платежа заемщика составляют проценты, а меньшая часть идет на выплату основного долга.

Как будет развиваться рынок долевого строительства?

Пока не видно всей картины регулирования отношений банка, застройщика и гражданина-дольщика, а потому некоторые важные вопросы остаются открытыми. Потребуется настройка банков на реализацию нового сложного банковского продукта: ипотечное кредитование дольщика, хранение денежных средств гражданина на счете эскроу, открытие и ведение счета застройщика, целевое кредитование застройщика.

Возможна консолидация застройщиков путем реорганизации в результате установления новых требований и уход с рынка строительных компаний, не интегрированных с банковскими структурами. Недостаточность собственных средств у застройщиков, их несоответствие требованиям уполномоченных банков, контроль банками целевого расходования средств – возможные риски использования нового механизма финансирования строительства.

Преимущества появятся у банков. Они смогут предоставить гражданам ипотечный кредит и разместить эти средства на счетах эскроу. Денежные средства участников долевого строительства, «замороженные» на счетах эскроу, будут являться долгосрочной пассивной базой банков и использоваться для проведения активных текущих операций.

Это положительно отразится на стоимости целевого кредита для застройщика. Также положительным моментом будет являться залог объекта недвижимости у банка как обеспечение исполнения обязательства.

Как избежать рисков при покупке квартиры в строящемся доме?

Можно ли надежно вложить денежные средства в строительство?

Самый надежный способ приобретения жилья – покупка готового объекта, в отношении которого оформлено право собственности. Это гарантирует своевременную передачу объекта и дает возможность оценить потенциальные риски (проверить продавца, предшествующие сделки и пр.). Чем больше временной разрыв между вложением денежных средств и получением заветных ключей и выписки из ЕГРН, тем сложнее спрогнозировать результат.

Практика последних лет показывает, что полностью исключить риски при заключении договора долевого участия невозможно. Например, если сделка расторгается и покупателю возвращают деньги, обычно он не может сразу приобрести аналогичную квартиру, поскольку с момента заключения сделки могут пройти годы.

Если принято решение купить квартиру в строящемся доме, с чего начать?

Начать стоит с оценки застройщика. Проанализировать историю реализованных им проектов. Посмотреть, не были ли нарушены сроки строительства.

Далее переходим к проверке судебных споров, в которых он состоит. Это позволит оценить объем неисполненных обязательств, финансовую надежность. После включения п. 11 ст.

3.1 в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ размещение и актуализация этих данных – обязанность застройщика.

Проверить данные можно на сайтах судов. Один из них будет поименован в договоре долевого участия как суд, в который следует обратиться при рассмотрении споров, вытекающих из существа договора. Следует ознакомиться с информацией, имеющейся в Картотеке арбитражных дел и на сайте суда общей юрисдикции, с учетом местонахождения застройщика.

Отсутствие судебных споров говорит о том, что застройщик добросовестно исполняет свои обязанности.

Если репутация застройщика не вызывает сомнений, переходим к проверке объекта строительства. Правовой анализ объекта начинаем с изучения истории земельного участка (текущий правовой статус, история приобретения и пр.) и проектной документации. На этапе проверки документов могут быть выявлены обстоятельства, ставящие под сомнение долгую и счастливую жизнь в новой квартире. Например, к их числу можно отнести несоответствие сведений о земельном участке объекту будущего строительства. Именно это обстоятельство стало причиной сноса в 2012 г. многоквартирного дома в поселке Вешки Мытищинского района Подмосковья.

Тогда суд признал дом самостроем, и без крыши над головой остались 40 семей.

Стоит учитывать, что сведения об объекте строительства – это самый важный блок информации, доверить который следует профессионалам. Если же возможности привлечь юриста для проверки нет, можно воспользоваться Единой информационной системой жилищного строительства. Это ресурс, на котором собраны все документы, касающиеся объекта строительства. В обязательном порядке нужно проверить правовой статус земельного участка: когда формировался, кем, для каких целей, как передавался объект, кому сейчас принадлежат права.

Далее необходимо определить все фактически и юридически существующие охранные зоны. Проверить соответствие параметров объекта жилищного строительства, указанных в проектной документации, разрешенным на конкретном земельном участке.

Что должно быть указано в договоре долевого участия?

Договор долевого участия (ДДУ) – это своего рода договор купли-продажи. С его помощью застройщик привлекает денежные средства для строительства объекта недвижимости и его последующей продажи.

В ДДУ должны быть отражены все существенные условия приобретения, свойственные договору купли-продажи: точные характеристики объекта, стоимость, права и обязанности сторон, способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств. Обязательно должно быть включено условие о сроке завершения строительства.

При заключении ДДУ важно максимально подробно описать приобретаемый объект. Например, если определяющим фактором при выборе квартиры являлось панорамное остекление – данный пункт необходимо включить в договор.

При одновременной покупке элементов социальной инфраструктуры, связанных с объектом (благоустроенный парк, теннисный корт, детская площадка), характеристики и условия их приобретения следует зафиксировать соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора долевого участия. Это поможет защитить себя от распространенного рекламного хода: «Вы платите не за квадратные метры, а за право жить в образцовом квартале». Заключение соглашения с идентификацией того, что вы приобретаете и за сколько, позволит в будущем требовать от застройщика исполнения взятых на себя обязательств.

После заключения ДДУ начинаются долгие месяцы ожидания сдачи готового объекта. В данный период дольщик может лишь отслеживать стабильность застройщика. Действующая правовая конструкция не дает ему дополнительных возможностей.

Можно ли будет расторгнуть договор долевого участия?

Законом предусмотрены два способа расторжения ДДУ – внесудебный и судебный.

Внесудебное расторжение ДДУ возможно, если:

• нарушен срок передачи объекта более чем на два месяца;
• существенно нарушено требование к качеству объекта долевого строительства.

Судебное расторжение ДДУ возможно, если:

• строительство прекращено или приостановлено; при этом очевидно, что объект не будет передан участнику долевого строительства в предусмотренный договором срок;
• существенно изменена проектная документация объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства; например, изменена площадь жилого или нежилого помещения более чем на 5% от указанной в ДДУ;
• изменено назначение общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Независимо от оснований расторжения договора в пользу дольщика взыскиваются сумма, полученная застройщиком, и штрафы.

Как защитить свои вложения?

С учетом резкого ухудшения экономической ситуации в стране и мире нельзя исключать вероятность того, что строительство объекта не будет завершено или он не будет передан в предусмотренный срок. Потому особого внимания заслуживает страхование. При этом заметим, что большинство дольщиков считают наличие полиса гарантом возврата денежных средств в случае банкротства застройщика.

Однако данное суждение ошибочно. Анализ рынка страховых услуг показывает, что страхование от названных рисков осуществляют компании, чьи финансовые возможности не смогут обеспечить возмещение в полном объеме.

Одним из гарантов защиты прав дольщиков является компенсационный фонд долевого строительства. В последнее время он часто принимает участие в разрешении спорных ситуаций. В рамках действующего закона предусмотрена возможность выплаты денежных средств пострадавшим дольщикам за счет фонда.

Также появляется возможность в ряде случаев за счет бюджета фонда завершать строительство.

Как закон защищает права дольщика?

Введенные в действие с 1 июля 2018 г. поправки в законодательство призваны обезопасить дольщиков и переложить обязанность определения благонадежности застройщика на уполномоченные органы. Внимания заслуживают следующие новеллы:

• застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию об объекте строительства, о размере собственных средств и своей финансовой устойчивости, сведения об открытии и о закрытии своего расчетного счета с указанием его номера, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов;
• платежи должны осуществляться по договору в безналичном порядке. Это помогает препятствовать использованию застройщиком мошеннических схем, позволяющих привлечь деньги дольщиков и пропасть с ними без следа.

Кроме того, были установлены ограничения в отношении расчетного счета застройщика. Так, не допускается совершение операций, связанных с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц; а также собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, которые не касаются привлечения денежных средств дольщиков и строительства объектов недвижимости в пределах разрешений на строительство; не допускается предоставление ссуд и займов.

Указанные ограничения направлены на контроль за использованием застройщиком денежных средств, привлекаемых в целях долевого строительства. Особенно полезны эти ограничения в случае расторжения договоров долевого участия и последующего взыскания денег в пользу дольщиков.

Таким образом, для того чтобы потратить привлеченные за счет дольщиков денежные средства, застройщик будет обязан пройти ряд согласовательных процедур. Это будет являться препятствием для необоснованного вывода и перерасхода денег. При банкротстве застройщика за счет этих денег могут быть исполнены обязательства перед дольщиками.

Еще одно позитивное изменение: теперь банки могут контролировать осуществление операций по счету застройщика. Они получили право запрашивать дополнительную информацию и отказывать в переводе денежных средств со специального счета застройщика, если операция им кажется сомнительной. Эта мера поможет сократить количество выведенных застройщиками денежных средств дольщиков.

Защита прав дольщиков при долевом строительстве

Еще несколько десятилетий назад договор об участии в долевом строительстве составляли сами организации, возводящие многоквартирный дом. При этом права граждан, вложивших средства с намерением в дальнейшем получить недвижимость, фактически не были защищены. Но с принятием в 2014 году ФЗ №214-ФЗ ситуация поменялась.

Защита прав дольщиков при долевом строительстве обеспечивается на государственном уровне. А значит обманывать граждан стало намного сложнее.

Законодательные основы

ФЗ №214-ФЗ призван защитить граждан, вложивших деньги в постройку объекта. Возможные риски дольщиков связаны с:

1. Внесением оплаты за жилое помещение, которого по факту пока не существует. То есть право собственности возникает не сразу после передачи средств, а по окончанию строительства объекта
2. Нарушением сроков введения здания в эксплуатацию. Особенно неприятно, если дольщик продал недвижимость, где ранее проживал с надеждой въехать в новое в установленный в ДДУ срок, а застройщик не соблюдает сроки предоставления квартиры.
3. Возможностью получения недвижимости ненадлежащего качество. Застройщик или технический заказчик может нарушить процесс возведения строения. Жилье дольщик получит, однако его состояние может не соответствовать цене и ожиданиям.
4. Приостановлением строительства ввиду недостатка средств или по иным причинам. Жилье заказчик может и не получить.

• в установленный контрактом срок обеспечить передачу готового жилья собственникам по акту приема-передачи.
• в случае смерти вложивших средства физлиц — передать имущество наследникам.
• возместить ущерб в случае повреждения или разрушения объекта недвижимости.

Дополнительная защита интересов дольщиков-физлиц обеспечивается также положениями Закона о правах потребителей.

Договор участия в долевом строительстве

Основным документом, подтверждающим договоренность застройщика и дольщика является договор. Если ранее документ формировался ведущей строительство фирмой фактически по собственному усмотрению, то теперь в содержании должны обязательно присутствовать некоторые пункты. Перечень последних установлен 4 статьей ФЗ №214-ФЗ. В контракт включают:

• сведения о строящемся объекте — точный адрес. Также прикрепляется план застройки и иная проектная документация, содержащая технические характеристики здания.
• дату передачи жилья будущему владельцу.
• размер вносимой суммы, а также порядок ее перечисления, в том числе сроки.
• период гарантии на дом.
• способы, которыми фирма-застройщик планирует обеспечивать наложенные контрактом обязательства.

Если пропущен хотя бы один пункт, договор, как сообщает 5 пункт 4 статьи, признается незаключенным. В случаях, если в контракте прописаны дополнительные пункты, которые умаляют значимость прав гражданина по сравнению с интересами застройщика, участник долевого строительства вправе отказаться от заключения соглашения, либо потребовать внести в него изменения.

Механизмы защиты дольщиков

Восстановить права гражданин вправе на различных этапах сделки с застройщиком. Законодательно предусмотрено несколько механизмов защиты дольщиков. Разберемся, что можно предпринять обманутому дольщику.

Признание права на имущество

Если строительство дома по факту завершено, но застройщик не спешит вводить здание в эксплуатацию, нарушая сроки. В некоторых случаях можно применять подобный способ защиты при долевом строительстве в отношении даже недостроенного здания. При нарушении сроков вложившие деньги граждане должны составить гражданско-правовой иск и обратиться в суд. В документе в качестве требования отображают:

• признание права на перевод в собственность квартиры.
• передачу во владение части недостроенного дома.
• право на долю в общей собственности, если предметом иска является здание, которое невозможно использовать по прямому назначению в его текущем состоянии.

Обоснование неправомерности сделки

Закон оставляет за дольщиком право в одностороннем порядке аннулировать соглашение. Но для этого необходимо доказать неправомерность совершенной сделки. В качестве аргументов для разрыва контракта можно привести:

• ошибки при составлении договора участия в строительстве, либо отсутствие подобного соглашения.
• если заключающий договор со стороны компании-застройщика гражданин не является доверенным лицом организации.
• проектная декларация выполнена с нарушениями.

Разрыв сделки производится через суд на основании 3 статьи ФЗ №214-ФЗ, а также использовании положений статьи 395 ГК РФ. Дольщик претендует не только на возврат вложенных средств и процентов ипотеки, но и на отчисления компенсации. Расчеты размера последней ведутся в зависимости от ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Оставьте заявку на консультацию:

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика

Не только ошибки в составлении соглашения или других правовых аспектов сделки могут стать основанием для разрыва контракта. Аннулируется купля-продажа и в случае невыполнения обязательств, возложенных на застройщика договором. По инициативе приобретателя отмена инициируется в следующих случаях:

1. Качество сданного объекта ниже оговоренного.
2. Строительные работы прерваны, и возобновление не планируется.
3. С момента обозначенного в контракте срока сдачи жилья минуло более 2 месяцев, а собственники не получили ключи от квартир.
4. Контракт изменен застройщиком в одностороннем порядке.

Но чтобы доказать, что взыскание внесенных в долевое строительство средств, потребуется юридическая помощь и судебная защита. Только юрист сможет обосновать причины расторжения сделки и обеспечить обратный перевод денег вложившемуся в строительство лицу.

Поддержка органов власти

На региональном уровне обычно предусмотрена помощь для обманутых дольщиков со стороны властей. Гражданин, которые не получил долгожданное жилье, может претендовать на:

• получение временного помещения для проживания.
• компенсационные выплаты из бюджета.
• содействие в строительстве жилого дома, в том числе поиск инвесторов для окончания работ.

Решение проблемы полностью зависит от политики региональных властей, ознакомиться с мероприятиями можно, перейдя на сайт администрации. Нуждающихся в защите не оставят без поддержки.

Вмешательство суда при банкротстве застройщика

Особенно сложно придется дольщикам, если фирма, производящая строительные работы, обращается в суд для признания банкротства. В этом случае застройщик обязан:

1. Предоставить обещанное жилье.
2. Вернуть средства, вложенные в строительство.

Сложившиеся в долевое строительство граждане находятся на третьем месте в очереди на возмещение расходов. Перед ними находятся только пострадавшие на стройке работники и сотрудники, которые не получили заработную плату. Но если вернуть собственные вложенные средства можно, то в случае с использованием ипотеки возникают проблемы.

Основная сумма возвращается обратно дольщику и может быть переведена обратно в финансовую организацию, выдавшую кредит на жилье. Но требования к банкам со стороны закона не включают в себя возврат заемщику процентов, если ипотечное жилье не достроено или не перешло к владельцу по иным причинам. Соответственно, дольщики несут убытки. Законодательство ввело понятие эскроу-счетов и новый способ расчета с 1 июля 2019 года с целью избежать потерь со стороны граждан-участников долевого строительства. Они открываются лицензированными организациями, и призваны обеспечить сохранность средств дольщиков.

Застройщик не вправе использовать деньги до передачи недвижимости в собственность. Но и подобная мера не решит проблему полностью. Ведь чтобы получить обратно средства гражданин должен ходатайствовать о включении в реестр кредиторов и требовать выплаты всей суммы, включая проценты в рамках процедуры банкротства застройщика.

Порядок обращения в суд

Начинать процесс взыскания следует сразу после опубликования статуса о банкротстве строительной фирм на портале Единого госреестре. Пошаговая инструкция для дольщика включает в себя следующие пункты:

1. Определиться с требованиями к обанкротившемуся застройщику.
2. Составить заявление о включении в реестр кредиторов.
3. Сформировать пакет документов, доказывающий правомерность выдвинутых требований.
4. Направить иск в судебную инстанцию.
5. Дождаться включения в реестр и принятия решения по делу о банкротстве.

Чтобы вернуть средства не обязательно обращаться в суд. Можно заключить мирное соглашение с застройщиком. Однако потребуется составление реестра кредиторов строительной фирмы и согласие не менее 75% указанных в нем лиц.

Обращение в Фонд защиты участников долевого строительства

Помимо администраций регионов и суда защищать права обманутых участников долевого строительства призван специальный Госфонд, который учрежден 7 декабря 2006 года. Постановление Правительства №1310 создало специальный комитет — некоммерческое общество, которое выступает как гарант защиты прав дольщиков, помогая добиться восстановления прав в конфликтах с застройщиками. Причем обратиться в фонд может не только Москва и Московская область, но и другие регионы. Центр помощи призван:

1. Сформировать компенсационный фонд.
2. Собирать взносы.
3. Выплачивать компенсации и производить расчеты с дольщиками с использованием собранных средств.

Рабочая группа отчитывается непосредственно перед Министерством строительства и ЖКХ РФ. Расторжение сделки по вине застройщика влечет не только необходимость компенсации потраченных дольщиком средств, но в ряде случаев — выплату неустойки, штрафов и возмещение морального ущерба. Все зависит от судебного решения и конкретных обстоятельств дела.

Юрист по защите прав дольщиков

Получите бесплатную юридическую консультацию по защите прав дольщиков: напишите нам в форме ниже.