Вы продали жилье? Налог с доходов от продажи можно уменьшить, если заявить право на имущественный вычет. С покупкой жилья ситуация такая: если воспользоваться вычетом, то с вас станут удерживать меньший налог на доходы (НДФЛ) с зарплаты. Или вернут излишне уплаченный НДФЛ на ваш счет в банке.
О том, как выгоднее применить имущественные вычеты, рассказано в этой статье.
Если вы продали жильеНачнем с продажи имущества. В прошлом году вы продали свою комнату, квартиру или, скажем, дачу. По идее, с полученного дохода нужно заплатить налог и подать декларацию.
Причем с 2011 года декларацию 3-НДФЛ заполняют по новой форме, которая утверждена приказом ФНС России от 25 ноября 2010 г. № ММВ-7-3/654 @.Срок за 2010 год — до 3 мая 2011 года. Однако есть условия, при которых платить налог нет необходимости. А в определенных случаях не нужно и отчитываться декларацией. В каком случае не придется платить НДФЛ и подавать декларацию?Первое условие: проданное имущество было у вас в собственности три года или дольше.
Второе: вы являетесь налоговым резидентом ( п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ ). То есть в течение года вы находились в России не менее 183 календарных дней (необязательно подряд!). Более того, этот период не прерывается, когда вы выезжаете за границу для лечения или учебы меньше чем на шесть месяцев ( ст. 207 Налогового кодекса РФ ). Итак, жилье было в собственности три года или более этого срока, а вы — налоговый резидент. Значит, вырученная у покупателя сумма НДФЛ не облагается.
И декларацию в этом случае вы представлять не обязаны. Это следует из положений подпункта 2 пункта 1 статьи 228 и статьи 229 Налогового кодекса РФ. Конечно, если нет других причин, по которым ее надо подать. Например, есть другие доходы, оговоренные в статье 228 кодекса: в числе прочего это лотерейные выигрыши, доходы от продажи имущества, которое было в собственности менее трех лет и т. д.
Или, к примеру, вы в 2010 году вели предпринимательскую деятельность. Тогда декларацию все равно подать придется. Это следует из положений статей 227 и 229 Налогового кодекса РФ.
На сколько можно уменьшить доходы от продажи квартиры?Представим, что в 2009 году вы приобрели квартиру, а в 2010 году продали ее. Иначе говоря, были ее собственником меньше трех лет. Значит, подать декларацию необходимо.
Прежде всего — рассчитываем налог. Тут вы можете воспользоваться вычетом. То есть уменьшить сумму, на которую станете начислять НДФЛ. Сократить ее можно на сумму, полученную от покупателя, но не более чем на 1 000 000 руб.
Это относится не только к квартирам, но и к жилым домам, комнатам, дачам, садовым домикам и земельным участкам. А также и долям в этом имуществе ( подп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ ). Для другого имущества — например, для автомобиля — вычет составит максимум 250 000 руб.
Этот вычет вам полагается, только если вы являетесь налоговым резидентом. В свою очередь нерезиденты уменьшить свой доход не смогут; имущественные, социальные и прочие вычеты здесь не применяются. Вместо вычета вы можете воспользоваться другим правом. А именно доходы от продажи квартиры уменьшить на сумму, которую в свое время за нее заплатили. Это, конечно, удобно, если вы покупали жилье.
И разумеется, ваши затраты должны быть подтверждены документально! Но опять же это право дается лишь резидентам. Чиновники запрещают нерезидентам уменьшать полученную от покупателя сумму на свои расходы. В частности, такое мнение выражено в письмеМинфина России от 11 октября 2010 г. № 03-04-06/6-248 (см. схему на стр.
91).
Пример 1:Уменьшаем доход от продажи квартиры А. С. Огородников постоянно живет в России. В 2010 году он ездил за границу в отпуск и провел там меньше месяца. Следовательно, он является налоговым резидентом. В 2010 году Огородников продал свою квартиру, которая принадлежала ему менее трех лет.
За это жилье удалось выручить 3 000 000 руб. Максимальный имущественный вычет —1 000 000 руб., поскольку доходы от продажи превышают эту сумму. Значит, НДФЛ от этой сделки составит 260 000 руб. (2 000 000 руб. × 13%). Другой вариант.
Допустим, когда-то Ого- родников купил эту квартиру за 3 000 000 руб., о чем свидетельствуют документы. Тогда лучше уменьшить доход от продажи жилья на стоимость его приобретения: платить НДФЛ вообще не придется.
Как считать вычет, если проданы две квартиры?Если вы продали две квартиры (или же, к примеру, квартиру и дом), то максимальный размер вычета составит все равно 1 000 000 руб. То есть он не увеличится.
Однако можно поступить следующим образом. Заявите вычет по одному объекту, а по другому — уменьшите доход на сумму своих затрат. С этим согласились чиновники в письме Минфина России от 13 января 2011 г. № 03-04-05/7-3 .
Пример 2:Уменьшаем доходы от продажи двух жилищных объектов В 2010 году М. В. Арудов продал дом за 2 000 000 руб. и квартиру за 900 000 руб. И то и другое жилье находилось в его собственности меньше трех лет. По документам дом был в свое время куплен за 2 000 000 руб.
Квартира же досталась Арудову бесплатно, так как он ее приватизировал.
Арудову выгоднее уменьшить на имущественный вычет, равный 900 000 руб., доходы от продажи квартиры. А из вырученного за дом вычесть сумму, когда-то за него заплаченную. Всего за дом и квартиру Арудов получил 2 900 000 руб. (2 000 000 + + 900 000). Имущественный вычет по квартире (900 000 руб.) плюс прошлые расходы на покупку дома (2 000 000 руб.) также равны этой сумме.
В результате НДФЛ в связи с продажей жилья платить Арудову не нужно. Но декларацию по НДФЛ за 2010 год представить придется.
Если вы приобрели жильеТеперь — о покупке жилья. Если вы приобрели квартиру или дом, а потом заявили свое право на вычет, то государство может еще оказаться в долгу перед вами. Впрочем, здесь тоже есть свои нюансы.
Кто может воспользоваться вычетом при покупке жилья?Во-первых, тот, кто потратил собственные деньги на строительство либо приобретение в России жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них. Во-вторых, кто приобрел земельный участок, на котором расположен жилой дом (доля в нем), или же под его постройку. Однако этим вычетом вы также можете воспользоваться только будучи налоговым резидентом.
Да и то при условии, что раньше вы его не заявляли. Повторно вычет при приобретении жилья не предоставляется (в отличие от вычета при продаже имущества). Вычета не будет, если расходы оплачены за счет чужих средств (например, работодателя).
И если жилье куплено вами у человека, с которым вы можете быть признаны взаимозависимыми. Сколько можно вычесть?Вычет равен сумме, которую вы выплатили продавцу квартиры. Правда, есть ограничение в 2 000 000 руб.
Зато из своих доходов вы дополнительно можете исключить проценты, которые уплатили по кредитам и займам. Условие первое: кредиты и займы целевые — на строительство либо приобретение жилья на территории России. Либо на покупку земельного участка, на котором расположен жилой дом, или же под его постройку.
Условие второе: кредиты и займы получены от российских организаций или индивидуальных предпринимателей. Также вы можете вычитать проценты по кредитам, которые банки дают для рефинансирования вашего долга.
Пример 3:Рассчитываем вычетпри приобретении квартиры В 2010 году И. В. И купил квартиру за 2 500 000 руб. Общий размер вычета будет равен 2 000 000 руб. Плюс проценты, которые Огурцов уплатит за кредит в течение всего срока, пока им пользуется.
Как использовать право на вычет, когда жилье купили в совместную собственность?Муж и жена приобрели квартиру в совместную собственность. В этом случае вычет надо распределить между ними. Как именно — супруги указывают в заявлении. Пропорция может быть абсолютно любой.
Даже такой: один получает 100 процентов вычета, а другой 0 процентов. Но и при нулевом проценте считается, что совладелец заявил свое право на имущественный вычет. Больше он им воспользоваться не сможет ( письмо Минфина России от 25 мая 2010 г. № 03-04-05/9-288 ). Как распределять вычет, если квартира куплена в долевую собственность?
Вычет нужно распределять между совладельцами в соответствии с их долями. При этом расходы на погашение процентов по кредиту распределяют также пропорционально долям ( письмо Минфина России от 1 сентября 2010 г. № 03-04-05/6-512 ). Можно ли заявить сразу два вычета: при приобретении и при продаже жилья?Да, вы вправе так поступить.
Либо получаете два вычета, либо уменьшаете доходы от продажи на сумму своих затрат и одновременно заявляете вычет при приобретении другого жилья. Подчеркнем, что все это можно сделать в одном налоговом периоде (письмо Минфина России от 21 мая 2010 г. № 03-04-05/9-279 ).
Пример 4:Рассчитываем два вычета —при покупке и при продаже В 2009 году Н.Н. Маресьев приватизировал квартиру. В 2010 году он ее продал за 3 000 000 руб. В том же году мужчина купил квартиру побольше — за 5 000 000 руб., при этом заемными средствами он не пользовался. Маресьев решил заявить два вычета — один при продаже, а другой при приобретении жилья.
В сумме они также составили 3 000 000 руб. (2 000 000 + 1 000 000). А значит, доплачивать НДФЛ не придется.
Как получить вычетпри приобретении жилья?Есть два варианта. Первый — не дожидаясь конца года обратитесь к своему работодателю.
Для этого все равно придется сначала зайти в инспекцию за уведомлением по форме, которая утверждена приказом ФНС России от 25 декабря 2009 г. № ММ-7-3/714 @ .Тогда с вас будут удерживать меньше НДФЛ. Второй способ — по итогам года подать в инспекцию декларацию, где и заявить вычет. За 2010 год сделать это можно и после 3 мая 2011 года. Штрафа не будет, если нет причин, по которым вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ. Если в текущем налоговом периоде вычет невозможно использовать полностью, то его остаток можно перенести на последующие годы.
То есть до полного использования этого вычета. Какие затраты на приобретение или строительство жилья можно включить в расходы
Когда квартиру покупали дороже, чем продаетеКомментирует Кирилл КОТОВ, советник ФНС России — Предположим, вы приобрели квартиру за два с половиной миллиона рублей, а продать вынуждены всего за два. Этот убыток — пятьсот тысяч — не уменьшает другие ваши доходы. Кроме того, применить имущественные вычеты может только налоговый резидент.
Что касается нерезидентов, то имущественные вычеты им не предоставляются. Это следует из статьи 210 Налогового кодекса РФ .И уменьшить доходы, полученные от продажи имущества, на документально подтвержденные расходы они тоже не вправе. У нерезидентов налоговая база равна доходам, которые облагаются НДФЛ.
Является налогоплательщик резидентом или нет, нужно определять по итогам года, в котором продали квартиру. Так как налоговым периодом по НДФЛ является календарный год.
| Если вы приобретаете квартиру, комнату или доли в них | Если вы строите либо покупаете жилой дом или доли в нем |
| Стоимость квартиры, комнаты, доли (долей) в них | Стоимость жилого дома, в том числе недостроенного |
| Плата за права на квартиру, комнату в строящемся доме | Плата за разработку проектно-сметной документации |
| Расходы на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ | Расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание их автономных источников |
| Затраты на отделочные работы | Суммы за строительные и отделочные материалы |
| Расходы на отделочные материалы | Плата за работы, услуги по строительству, достройке и отделке дома |
Статья напечатана в журнале «Главбух» № 9, 2011
- НДФЛ
- вычет по НДФЛ
- имущественный налоговый вычет
Какие есть официальные способы не платить налог с продажи квартиры?
У меня вопрос про обмен жилья. Прямого обмена сейчас на рынке практически нет, поэтому, если хочешь переехать в другую квартиру, приходится выстраивать цепочку сделок купли-продажи.
Но из-за этого попадаешь на налог: с 1 января 2016 года квартира должна быть в собственности больше пяти лет, иначе придется платить 13% с денег за проданную квартиру. Это очень большой налог: 13% хотя бы с 5 млн — уже достаточно внушительная сумма.
Я купил квартиру в Москве меньше пяти лет назад, мы переехали туда, но оказалось, что место неудачное. Хочется поменять жилье, а долго ждать следующего «бесплатного» переезда мы не готовы.
Есть ли официальные способы не платить этот налог? Например, в одном налоговом периоде продать и купить более дорогую квартиру, продемонстрировав государству таким образом, что прибыли и не было. В интернете слишком много информации, нередко противоречивой, риелторы мне на этот вопрос ответить не смогли.
Помогите разобраться.
При продаже квартиры продавец платит налог на доходы не со всей суммы, которую получил от покупателя. Есть возможность уменьшить сумму, на которую начислен налог. И при продаже за 5 млн рублей вам не придется платить в бюджет 650 тысяч, даже если квартира была в собственности несколько месяцев.
Анастасия Корнилова
Вот как сэкономить на налоге при продаже квартиры раньше минимального срока владения.
Уменьшить доходы на расходы
Этот способ подходит всем, кто может подтвердить расходы.
При продаже квартиры, которая была в собственности меньше минимального срока владения, то есть меньше трех или пяти лет, налог можно платить с разницы между доходами от продажи и расходами на покупку.
Уменьшать доходы на расходы могут все резиденты. Это не зависит от срока владения. Главное, чтобы были документы, которые подтверждают, что вы потратились на покупку той квартиры, которую продаете.
Что делать? 13.12.18
Если вы продаете квартиру за 5 млн рублей, но купили ее за 4,8 млн рублей, налоговую базу нужно считать так:
А налог на доходы от этой сделки будет таким:
200 000 Р × 13% = 26 000 Р
Ограничений по количеству и суммам сделок за год нет. Можете продать так три квартиры и по каждой уменьшать доходы на расходы. Налог заплатите только с разницы.
Затраты на риелтора в расходы мы вам включать не советуем: Минфин против и налоговая инспекция может отказать. С процентами по кредиту ситуация противоречивая: Минфин то не считал их расходами на приобретение, то разрешал учитывать для уменьшения налоговой базы. Попробуйте включить, если у вас ипотека: за спрос не бьют, а последние письма ведомств все-таки в пользу налогоплательщиков.
Уменьшить доходы на 1 000 000 Р
Этот способ подходит тем, кто продает квартиру, которую получил в наследство, как подарок или оплатил за счет господдержки или работодателя. То есть когда у продавца нет расходов на ее покупку и уменьшить доход на них он не может.
Если нет документов, которые подтверждают расходы, доходы от продажи можно уменьшить на один миллион рублей. А налог на доходы платить с разницы. Этот вычет можно использовать только раз в год.
Тогда налог надо считать так:
(5 000 000 Р — 1 000 000 Р ) × 13% = 520 000 Р
Это все равно много, но когда нет расходов, можно сэкономить хотя бы что-то. Когда недвижимость продается за сумму чуть больше миллиона, налог к уплате может быть совсем небольшим, даже если квартира досталась даром.
Этот вычет тоже не зависит от того, сколько времени вы владели квартирой, которую продаете.
Что делать? 03.08.17
Зачесть налог к возврату из бюджета в счет начисленного при продаже
Этот способ подойдет тем, у кого есть право на вычет при покупке жилья.
При покупке квартиры у вас могло появиться право на вычет. То есть государство могло разрешить вам уменьшить свои доходы на расходы при покупке этого жилья и могло вернуть вам 13% или максимум 260 тысяч рублей — это НДФЛ из вашей зарплаты.
Даже если в том же году или в любое другое время вы продадите эту квартиру, право на вычет и возврат налога никуда не денется. Государство все так же будет должно вам денег.
Если при продаже этой квартиры, даже за вычетом расходов на ее покупку, у вас появится сумма налога к уплате, можно сделать взаимозачет. Вы просто уменьшите ту сумму, которую ждете из бюджета, на тот НДФЛ , который должны заплатить.
Например, вы купили квартиру за 4,8 млн рублей. При этом раньше вычет вы не использовали. В том же году вы продаете квартиру за 5 млн рублей.
Взаимозачет НДФЛ на примере
| Ваш вычет при покупке квартиры | 2 000 000 Р |
| НДФЛ к возврату из бюджета | 260 000 Р |
| НДФЛ при продаже квартиры за вычетом расходов на покупку | 26 000 Р |
| НДФЛ к уплате в бюджет | 0 Р |
| НДФЛ к возврату из бюджета | 234 000 Р |
Как получать вычеты и вернуть НДФЛ обычному человеку
Через анкету приходит много вопросов про налоговые вычеты. Вы спрашиваете, можно ли купить квартиру у мамы, кто из супругов имеет право на вычет и как вернуть максимум, если платишь ипотеку. Мы сделали подборку с пояснениями и ссылками на нормативные документы.
Может быть, здесь есть ответ на ваш вопрос или похожая ситуация.
Екатерина Мирошкина
Но бывают детали
Ваши вопросы мы разбираем с учетом тех фактов, о которых вы рассказали. Но в каждой истории могут быть нюансы, о которых мы не знаем, а они очень важные. Возьмите наши ответы на заметку, пройдитесь по ссылкам в статье, почитайте письма Минфина — это поможет сориентироваться и найти нужное.
Если на кону важное решение, проконсультируйтесь с экспертом или напишите запрос в налоговую. Бывает всякое. Иногда даже Минфин не знает, как правильно.
Взял ипотеку, развелся и переоформил квартиру на себя. Что будет с налогом, если решу продать квартиру?
Ситуация.В 2012 году купили с женой квартиру в ипотеку. Кредит и право собственности оформил на себя.
Супруга была поручителем. В марте 2017 года развелись. До развода подписали соглашение о разделе имущества: я передал бывшей супруге ее долю 1,1 млн рублей и оставил себе квартиру.
Банк расторг договор о поручительстве.
Дата регистрации права собственности в новом свидетельстве — апрель 2017 года . Основание — соглашение о разделе имущества. Но как обременение указан договор ипотеки от 2012 года.
Вопрос.Если я буду продавать эту квартиру в ближайшее время, от какой даты будет отсчитываться срок права собственности на квартиру? И если придется платить НДФЛ , то с какой суммы он будет считаться?
Ответ.Право собственности будет считаться с 2012 года.
Вы не отчуждали квартиру, а изменения в свидетельстве не повод пересчитывать срок владения недвижимостью.
Если квартира была в общей долевой собственности, после соглашения о разводе произошло изменение состава собственников . По закону его нужно зарегистрировать, поэтому и дата в свидетельстве новая. Но право собственности на квартиру вы не передавали и заново не получали.
Для налоговой вы владеете квартирой больше пяти лет. Если соберетесь продавать квартиру, налог платить не придется. И декларацию подавать тоже не нужно.
Хочу получать социальные вычеты на своих детей от первого брака, но с зарплаты нового мужа
Ситуация.Я предприниматель и не имею права на вычеты. Есть дети от первого брака.
Снова выхожу замуж, и стало интересно: может ли новый муж оформлять на себя социальные вычеты по расходам на моих детей? Например, мы оплачиваем курсы английского для моих детей.
Вопрос.Каков юридический статус моего мужа по отношению к моим детям от прошлого брака? Можем ли мы получать вычеты с его зарплаты?
Ответ.Чтобы получать социальные вычеты по расходам на обучение детей, нужно быть их родителями.
Супруг мамы не может использовать такой вычет, потому что он не отец детей.
А вот стандартные вычеты на детей жены получить можно. По закону они положены не только родителю, но и супругу родителя. Хоть это и не такие большие суммы, но почему бы этим не воспользоваться.
Хочу продать личную квартиру как ИП . Получится ли так сэкономить?
Ситуация.В 2017 году купила квартиру как физлицо. По документам прошла сумма покупки 2,2 млн. Еще 550 тысяч рублей оформили распиской, которую не указали в договоре. Собираюсь продать эту квартиру за 3 млн рублей.
Про 5 лет с 1 января 2017 года в курсе. В договоре планирую указать полную стоимость.
Чтобы сэкономить на налоге с разницы в 800 тысяч, хочу продать ее не как физлицо, а как ИП . По документам это уже нежилое помещение. Укажу в договоре свои данные как ИП и сэкономлю. Подходящий ОКВЭД есть, налог плачу с доходов.
Вопрос.Могу ли я эту недвижимость продать как ИП и оплатить с разницы между суммой покупки и продажи 6% по УСН , а не 13% НДФЛ ?
Ответ.При такой схеме сэкономить не получится. Наоборот, вы потеряете деньги.
Если вы сможете доказать, что использовали недвижимость в предпринимательской деятельности и получали доход — например от аренды, — сможете оформить продажу как ИП . Тогда придется заплатить 6% от стоимости помещения, а не от разницы между ценой покупки и продажи:
3 000 000 × 6% = 180 000 рублей
Вот такой налог с доходов по УСН вы заплатите, если продадите недвижимость как ИП .
Расходы учесть не получится. Предприниматели на упрощенке не могут использовать вычеты и учитывать расходы, если платят 6% от доходов.
Если вы продадите квартиру как физлицо, а не предприниматель, то заплатите 13% от разницы:
(3 000 000 − 2 200 000) × 13% = 104 000 рублей
Продавать помещение как физлицо и использовать вычет в сумме подтвержденных расходов выгоднее.
Будьте осторожны и смотрите, чтобы налоговая сама не додумалась начислить вам 6% от общей суммы договора купли-продажи.
Если помещение нежилое, а вы предприниматель с подходящим ОКВЭД , у вас все шансы попасть в такую же историю, которую мы недавно разбирали. И тогда вы заплатите не только 180 тысяч рублей налога, но еще и пени со штрафами.
Верните свои кровные!
Разбираем сложные ситуации с имущественным и социальным вычетами. Есть даже калькулятор. Читайте и считайте
Хочу получить вычет при покупке квартиры, которая мне уже не принадлежит
Ситуация.В ноябре 2014 года купил квартиру по договору участия в долевом строительстве за 2,18 млн рублей в ипотеку. В феврале 2017 доплатил 40 тысяч за дополнительную площадь и подписал акт.
В июле продал за 2,46 млн.
На проценты по ипотеке я потратил 85 тысяч рублей. Налоговый вычет ранее не получал. В 2018 году до 30 апреля надо сдать налоговую декларацию и заплатить налог 13% с разницы.
Вопрос.Могу ли я заявить вычет при покупке этой квартиры — 2 млн рублей? И как его оформлять, если квартира уже не у меня в собственности?
Или я могу зачесть эту сумму в счет НДФЛ , который начислю от продажи?
Что с дополнительными расходами: комиссиями, страховкой, нотариальными доверенностями? Их можно указать в качестве расходов для уменьшения налогооблагаемой суммы? И какие именно траты можно таким образом использовать?
Ответ.Вычет при покупке квартиры можно получить, даже если она продана.
Право на вычет 2 млн рублей при покупке квартиры возникло у вас в 2017 году, когда подписали акт. Такая же ситуация с процентами по ипотеке.
Вы можете заявить имущественный вычет и забрать свой НДФЛ — 260 тысяч при покупке квартиры плюс за проценты по ипотеке.
Так как в этом же году вы продали квартиру, придется начислить НДФЛ при продаже. При этом можно тоже использовать другой вычет — в размере фактических расходов на приобретение этой квартиры.
Кроме стоимости квартиры можно учесть дополнительные расходы: список есть в п. 3 ст. 220 НК . Комиссий и нотариальных расходов там нет — вы не сможете учесть эти суммы.
Вычет по страховке — отдельная история, это уже не имущественный вычет, а социальный. Для него есть свои лимиты и требования. Мы уже рассказывали об этих правилах и нюансах.
Ну и что? 16.03.17
Но у вас всё равно получится положительная разница, с которой придется начислить 13% НДФЛ .
Когда вы начислите налог при продаже квартиры, в той же декларации за 2017 год вы заявите вычет при покупке. Налога к уплате не будет: вы просто уменьшите сумму, которую вам должен бюджет. Фактически это будет взаимозачет — так можно.
Остаток попросите вернуть по заявлению или получите у работодателя.
Рефинансировал ипотеку и хочу получить вычет по процентам
Ситуация.В январе 2016 года взял квартиру в ипотеку. В 2017 году получил за нее вычет почти целиком.
В мае этого года оформил рефинансирование и снизил ставку до 10,5%.
Вопрос.Можно ли вернуть налог за проценты по ипотеке до 390 тысяч рублей? В интернете написано, что теперь из-за рефинансирования мне могут не дать вычет за проценты. А если всё же вернут, то за какой кредит?
За оба или только за новый?
Ответ.При рефинансировании ипотечного кредита можно получить вычет на погашение процентов. Причем по новому кредиту.
Максимальная сумма вычета — 3 млн рублей. Если проценты по кредиту на рефинансирование ипотеки такие же или больше, постепенно можно вернуть 390 тысяч рублей НДФЛ .
Вы можете заявить вычет как по старому кредиту, так и по новому. Но общая сумма процентов, за которые можно получить вычет, при этом не удвоится.
Даже если вы еще раз решите рефинансировать ипотеку и правильно оформите документы, право на вычет по процентам не потеряете.
Следите, чтобы из договора было понятно, что новый кредит выдан на рефинансирование ипотеки. Это важно.
Можно ли получить вычет спустя 13 лет после покупки доли в квартире?
Ситуация.В 2004 году купил ½ доли однокомнатной квартиры на праве общей долевой собственности. В налоговой отговорили получать вычет, потому что тогда я не смогу вернуть налог за другую половину, если ее выкуплю.
Вычет я получать не стал, но и вторую половину не выкупил.
Вопрос.Могу ли я получить вычет за приобретенную собственность в 2004 году ? Это нужно делать через суд?
Получу ли я налоговый вычет с полной стоимости всей квартиры, если выкуплю вторую половину и заявлю сразу всю сумму?
Ответ.Налогоплательщик может сам решать, как и когда ему удобнее получать вычет, если это в рамках закона. В налоговом кодексе нет ограничений, которые бы запрещали заявлять вычет через много лет после покупки квартиры.
Это можно сделать даже через 13 лет после покупки квартиры. Конечно, при условии, что раньше вы этот вычет не получали.
Если вы купили квартиру в 2004 году, можете заявить вычет в 2017 или 2018. Для этого не нужно идти в суд — достаточно подать декларацию или получить в налоговой уведомление о праве на вычет.
Если вы выкупите вторую часть квартиры и будет одно свидетельство на всю квартиру, сможете вернуть больше налога. Во-первых, потому что сможете подтвердить больше расходов. Во-вторых, потому что максимальная сумма вычета будет 2 млн рублей — как сейчас.
А в 2004 году вычет был вдвое меньше.
Право на вычет связано с моментом перехода права собственности, а не с оплатой. При условии, что можно подтвердить расходы.
Имейте в виду, что в такой ситуации вы не можете вернуть налог за предыдущие годы, хоть и оплатили часть квартиры раньше. Зато можете подтвердить право на вычет и не платить НДФЛ прямо сейчас.
Если используете вычет сейчас, а потом выкупите вторую половину квартиры, вернуть налог с этой части стоимости уже не сможете. Для налоговой это повторное предоставление вычета — так нельзя.
Как получить вычет, если квартира оформлена на маму-пенсионерку
Ситуация.Банк отказал в ипотеке. Пришлось оформить кредит на маму, а платить самому. В этом году она вышла на пенсию.
В следующем году, как мы понимаем, она не сможет получить налоговый вычет, так как официально не работает.
У нас теперь два варианта. Мне взять ипотеку, выкупить у нее квартиру и заявить вычет. Или продолжать платить, а потом самому получить вычет, когда сам решу купить квартиру.
Вопрос.Как лучше поступить, чтобы вернуть деньги? И правда ли, что нельзя получить вычет, если купить квартиру у родственников?
Ответ.На самом деле у вас не так много вариантов. Вы не получите вычет, если купите квартиру у мамы.
Даже если переоформите на себя ипотеку или внесете всю сумму сразу.
Если купить недвижимость у близких родственников, права на вычет нет. Это требование закона. Родители, дети, супруг, братья и сестры — это взаимозависимые лица в силу закона.
По умолчанию теща и племянник не считаются взаимозависимыми лицами, но их могут признать такими. Например, если выяснится, что это повлияло на сделку.
Даже если вы купите квартиру по рыночной цене и банк повысит вам ставку по ипотеке — то есть не будет цели обмануть государство и вернуть больше денег, — это не поможет получить вычет. Верховный суд недавно объяснил это в своем определении.
Если мама вышла на пенсию в 2017 году, она может получить вычет за тот год, когда купила квартиру, и еще за три предыдущих. Мы подробно рассказывали об этом в другой рубрике. Обязательно почитайте: возможно, это ваш шанс.
Строим дом и хотим получить вычет
Ситуация.Мы с женой собираемся строить дом. Что-то будем делать сами, для чего-то наймем бригаду.
При строительстве дома оформляем все необходимые документы, чтобы в будущем не было проблем.
Вопрос.Можно ли в будущем получить имущественный вычет, если это наша первая недвижимость?
Ответ.Строительство дома — это шанс получить имущественный вычет. Максимальная сумма вычета в вашем случае составит 2 млн рублей на каждого супруга.
Если дом будет оформлен в совместную собственность или на кого-то одного, вы с женой оба можете воспользоваться своим вычетом и вернуть максимум 520 тысяч рублей. Если, конечно, подтвердите расходы на 4 млн.
Заявить вычет по расходам на строительство можно, только когда будет свидетельство о праве собственности на дом. Пока вы строите, но не оформили недвижимость, вычет получить нельзя.
Минфин объяснил это в письме от 21 июля 2017 года № 03-04-05/46723.
Когда оформите свидетельство, начнете использовать вычет и возвращать налог. Но не за те годы, когда фактически тратились на строительство, а начиная с того года, когда оформили дом. Исключение есть только для пенсионеров.
Расходы, которые подтвердят право на вычет, — это то, что вы потратили на строительство, а не рыночная или кадастровая стоимость дома. На каждую сумму нужны документы: чеки, квитанции, выписки, договоры и акты. Если вы что-то делаете сами или покупаете материалы без документов, это учесть не получится.
Это не все вопросы про вычеты, которые вы нам прислали. Скоро разберем новые. Подпишитесь, чтобы ничего не пропустить.
Выделили доли детям и продали квартиру. Налоговая требует 13%. За что?
В 2014 году с супругой купили квартиру за 8,2 млн рублей, оформили на нее. Я свой вычет использовал раньше. Пока платили ипотеку, родился второй ребенок — получили маткапитал и погасили им часть кредита.
Оформили обязательство о выделении долей всем членам семьи.
В 2018 году разделили квартиру у нотариуса на всех: нам с женой по 45/100 и детям по 5/100. Потом продали эту квартиру и купили новую, побольше.
И вот получаем от налоговой письма: вы все, мол, должны подать декларацию, так как владели квартирой меньше трех лет. То есть мы продали нашу квартиру, которую купили четыре года назад, и просто разделили между членами одной семьи, чтобы выполнить требования господдержки. И теперь должны заплатить налог, потому что право собственности на доли возникло в 2018 году.
Причем налог должны платить и мы с женой, и наши маленькие дети.
Что это за дичь вообще? Сначала государство дает 450 тысяч рублей, а потом хочет забрать миллион рублей в виде налогов?
Объясните, права ли налоговая? Кто и что должен платить в такой ситуации, когда квартиру делят между членами семьи, а потом продают. Нужно ли подавать декларацию и отдавать 13% с каждой доли?
Такой проблемы больше нет
Этот ответ появился 17 апреля 2019 года. Мы рассказали читателю, как семьи попадали на налоги при продаже детских долей, и вскоре все изменилось. 29 сентября 2019 года родителям разрешили уменьшать НДФЛ при продаже жилья с детскими долями.
Как работают новые поправки, мы рассказали в новом разборе.
С момента выхода нашей статьи до революционного изменения в налоговом кодексе прошло меньше полугода, и этот текст — на память о таком приятном совпадении.
Александр, спасибо за прекрасный вопрос. В такой ситуации могут оказаться тысячи семей, которые выполняли требования программы маткапитала. И это может привести к потере сотен тысяч рублей, потому что формально у налоговой и правда есть основания ждать декларации и денег в бюджет.
Причем сумма налога из-за продажи долей может оказаться гораздо больше материнского капитала.
Екатерина Мирошкина
Я расскажу, как ответить на требования налоговой и вообще ничего не заплатить в бюджет.
Почему нужно выделять доли всем членам семьи
Когда семья получает материнский капитал, она дает пенсионному фонду обещание: все члены семьи получат доли в этой квартире. Это обязательное условие господдержки. Рано или поздно оба супруга и все дети должны стать владельцами долей в квартире.
Выделить доли можно разными способами, но главное, чтобы у каждого члена семьи появилось право собственности.
Что видит налоговая при выделении долей в квартире
При любых сделках с недвижимостью налоговая получает данные из Росреестра: этот гражданин продал квартиру, этот купил, тут договор дарения, вот даты и суммы. Это нужно для начисления налога на имущество, НДФЛ и проверки вычетов.
Собственником вашей общей семейной квартиры была жена. Потом она всем выделила доли, и получилось, что с 2018 года у членов семьи возникло право собственности. Росреестр сразу передал это в налоговую.
И вот что она увидела.
Кто получил право собственности на доли в квартире с 2018 года
| Член семьи | Размер доли | Стоимость доли |
|---|---|---|
| Жена | 45/100 | 3 700 000 Р |
| Муж | 45/100 | 3 700 000 Р |
| Первый ребенок | 5/100 | 400 000 Р |
| Второй ребенок | 5/100 | 400 000 Р |
Жена
Размер доли
Стоимость доли
3 700 000 Р
Муж
Размер доли
Стоимость доли
3 700 000 Р
Первый ребенок
Размер доли
Стоимость доли
Второй ребенок
Размер доли
Стоимость доли
При этом налоговой, в общем-то , все равно, почему вы разделили квартиру. То ли просто захотели, то ли это требование господдержки. Главное, что у кого-то возникло право собственности и это влияет на начисление налогов.
Сначала всем членам семьи начисляют налог на имущество с учетом этих долей, а потом налоговая видит, что вы все продали эту квартиру.
Что делать? 16.04.18
Почему налоговая требует декларации при продаже квартиры
При продаже недвижимости возникает налогооблагаемый доход и появляется обязанность подать декларацию. Но только если продажа раньше минимального срока владения. Для квартир, которые купили до 2016 года, это три года — как раз ваш случай.
Ваша семья владела квартирой с 2014 года, то есть к моменту продажи в 2018 году три года до продажи как будто уже прошли. Но для налоговой не так: она видит, что проданы доли, которые принадлежали собственникам с 2018 года — то есть с момента раздела между членами семьи. Это сигнал: ждем декларацию и НДФЛ.
Вот вам и напомнили.
Теперь нужно разобраться в нюансах, чтобы не потерять деньги.
Что делать? 22.01.19
Как считать срок владения при распределении долей между супругами
Изначально собственником квартиры была ваша супруга. Квартира общая: ее купили в браке. В 2018 году супруга выделяет вам долю, и вы становитесь собственником 45/100 по документам. При продаже этой доли в том же году налоговая хочет декларацию и 13% от 3,7 млн рублей.
Но она ничего не получит — и вот почему.
Когда супруги распределяют между собой общее имущество, право собственности считается с того момента, когда оно возникло у первого супруга. В вашем случае — у вашей жены, то есть в 2014 году. Это значит, что вы хоть и получили выписку из ЕГРН о собственности на 45/100 квартиры в 2018 году, но считались ее владельцем с 2014 года.
И для налогов период владения начинается именно с 2014 года, а не с 2018, как считает ваша инспекция.
Изменение состава собственников, в том числе переход доли имущества от собственника к другому лицу (изменение права с собственности на долевую собственность), не влечет для первого прекращения права собственности на указанное имущество.
Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества супругами исчисляется с даты первичной государственной регистрации супругом права собственности на квартиру, приобретенную в совместную собственность супругов.
Это значит, что у вас и вашей жены право собственности на доли возникло не в 2018, а в 2014 году. Переоформление тут ничего не меняет. Вы не обязаны подавать декларацию и платить 13% от стоимости своих долей, даже если налоговая прислала напоминание.
Что ответить налоговой.Налоговая не вникает в нюансы: как именно вам досталась доля. Она только видит, что получили вы ее в 2018 году и сразу продали.
Поэтому в ответ на требование представить декларацию отправьте пояснение со ссылкой на это письмо Минфина: что квартиру купили в браке в 2014 году, а в 2018 супруга выделила вам долю. Приложите свидетельство о браке и документы жены о покупке квартиры в 2014 году. От вас отстанут.
Что делать? 16.04.18
При продаже детских долей придется подать декларацию и начислить налог
А теперь неприятное. Когда семья, которой дали материнский капитал, выделяет доли детям, налоговая узнает об этом. И когда детские доли продаются, она тоже узнает и видит даты: сколько времени прошло от покупки до продажи.
И как бы это ни казалось странным, но при продаже раньше минимального срока у детей возникает обязанность подать декларацию и начислить налог. То есть вы просто соблюдаете формальности и выделяете детям кусочек общей квартиры, которую купили пять лет назад. А при продаже государство хочет от вас 13% этих долей. При этом расходы на покупку квартиры дети учесть не могут.
Как правило, родители дарят им доли или выделяют по соглашению.
Получается, что ваши дети стали собственниками 5/100 квартиры, — расходов у них при этом нет. А потом эти дети в том же году продали свои 5/100. И налоговая говорит: дети были собственниками меньше минимального срока, мы ждем от них декларацию и деньги. Родители, конечно, в шоке: какую еще декларацию от детей?
Но формально налоговая права.
Право собственности несовершеннолетних детей считается не с того дня, когда родители купили квартиру, а с того, когда детям выделили в ней доли.
Минфин говорил об этом уже много раз:
Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества супругой исчисляется с даты первичной государственной регистрации права собственности на квартиру, а в отношении несовершеннолетних детей — с даты государственной регистрации права собственности на долю в квартире.
Что делать.До 30 апреля 2019 года вы должны подать декларацию 3-НДФЛ от имени ваших маленьких детей. И указать в ней доход — размер стоимости доли каждого ребенка.
Если вы так не сделаете, вам выпишут штраф — минимум 1000 рублей. И платить его придется родителям, а декларацию все равно потребуют.
Как снизить налог при продаже детских долей
При продаже имущества раньше минимального срока владения можно использовать вычеты, которые уменьшают доход:
- В сумме расходов на покупку доли. У ваших детей их нет, так как они ничего не платили.
- В размере миллиона рублей без подтверждения расходов. Это ваш вариант.
Доход от продажи детских долей можно уменьшить на сумму вычета. А вот как именно, это зависит от оформления продажи.
Если продать долю по отдельному договору, тогда у каждого ребенка вычет составит миллион рублей. Это пригодится тем, кто выделяет детям большие доли — например, 25%. Но нужен именно отдельный договор.
Так делают редко, но это законная схема.
Если продать доли одним договором, тогда вычет придется распределить между детьми. Его дадут не каждому ребенку, а миллион рублей на всю квартиру. У детей будет по 5% вычета, то есть доход каждого можно уменьшить на 50 тысяч рублей.
Общую сумму распределяют пропорционально долям в квартире.
При продаже детских долей за 400 тысяч рублей придется начислить налог с 350 тысяч. Но и его можно уменьшить до нуля, если использовать право на имущественный вычет при покупке квартиры, которое возникло у детей. Даже если они еще маленькие, фактически они потратили свой доход от продажи одной доли на покупку другой доли. Привязки к возрасту для вычета при покупке жилья нет. А по декларации будет взаимозачет налога к возврату и той суммы, которую вы должны заплатить в бюджет.
Это кажется не очень справедливым, но так работает закон и это нужно учитывать при распределении долей и последующей продаже.
Что делать? 16.04.18
Инструкция для родителей, которые выделяют доли детям
Налоговая может нахлобучить вас на сотни тысяч рублей и потребовать больше денег, чем вы получили по программе господдержки. Вот как этого избежать:
- Не спешите выполнять требования налоговой и подавать декларацию. Сначала разберитесь со сроком владения. Для супругов он отсчитывается с даты первой регистрации, для детей — с даты регистрации права на долю.
- Если налоговая требует декларацию, а вы не должны ее подавать, отправьте пояснения по поводу сроков.
- Если дети владели долями меньше трех или пяти лет, за них придется подать декларацию. Даже если налога к уплате не будет, все равно подайте, а то оштрафуют.
- Если планируете продавать квартиру с детскими долями, выделяйте им такую часть, чтобы по стоимости она была меньше вычета. Если продавать доли одним договором, миллион рублей вычета придется разделить между детьми пропорционально их долям.
- Если продаете квартиру раньше минимального срока, заранее просчитайте налоговые риски за детские доли. Иногда лучше подождать, чем терять огромные суммы на несправедливых налогах.
- При продаже квартиры родители могут использовать вычет в сумме расходов на покупку. Дети — нет.
- Если есть налог к уплате, за несовершеннолетних детей его платят родители.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите.На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.