Изменения законодательства наделили новым значением вопрос расчета выкупной цены аварийной жилплощади у собственника. Конечно стоимость аварийной квартиры сложно сравнить с жильем в новостройке. Поэтому перед обращением в орган местного самоуправления для признания дома аварийным, целесообразно выяснить, из чего состоит выкупная цена аварийного жилья.
Кто имеет право на компенсацию?
При признании многоквартирного дома аварийным наиболее популярным вопросом является предоставление альтернативного жилья. Однако с 2019 года такая возможность появляется далеко не у всех жильцов.
| № п/п | Кто имеет право на новое жилье |
|---|---|
| 1 | Наниматели квартир по договору социального найма |
| 2 | Собственники жилья, которые готовы доплатить недостающую часть до полной стоимости объекта |
Поэтому вопрос выкупной цены в 2024 получил особую актуальность. Так как собственник не получает автоматического права на получение аналогичной жилплощади. Он обязан доплатить разницу в цене между новой квартирой и аварийной.
Не имеют право на новое жилье и гарантированно получают возмещение следующие лица:
- собственники, которые не могут доплатить до полной стоимости квартиры;
- граждане, которые имеют другую жилую недвижимость в собственность;
- лица, которые отказались от получения новой квартиры.
Как рассчитать выкупную стоимость квартиры?
В соответствии со ст. 32 ЖК РФ выкупная цена состоит из следующих факторов:
- рыночная стоимость квартиры;
- стоимость доли общедомового имущества, которая принадлежит собственнику;
- расходы на переезд;
- расходы на оформление права собственности на новое жилье;
- затраты аренду жилья на период подбора новой квартиры;
- убытки, которые гражданин понесет в связи с расторжением договора аренды (если квартира ранее сдавалась в наем).
Важно! Владелец квартиры в аварийном доме имеет право получить средства не только за жилье, но и за землю около дома, и за долю в общедомовом имуществе (подъезд, чердак, подвал).
Возмещение устанавливается по решению органа местного самоуправления. В случае, если собственник не согласен с величиной компенсации, то он имеет право на обращение в специализированную организацию.
Как происходит выкуп аварийного жилья администрацией?
Процедура выкупа аварийного жилья предусмотрена Постановлением Правительства от 2006 года № 47.
Алгоритм действий:
- Признание объекта аварийным.
- Вынесение решения о расселении дома.
- Определение стоимости 1 кв.м. аварийного жилья.
- Определение общей площади аварийной квартиры и площади общедомового имущества в собственности конкретного владельца.
- Направление уведомления о расселении.
- Расчет выкупной цены.
- Перечисление средств на счет собственника.
В случае, если владелец квартиры отказывается от получения компенсации, то орган местного самоуправления может обратиться в суд для принуждения к выселению.
Что делать, если жилец не согласен с выкупной ценой
Мнение эксперта
Станислав Евсеев
Юрист. Опыт 12 лет.
Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.
Не стоит надеется, что общей суммы хватит на альтернативное жилое помещение. Но даже в этом случае, нередко орган местного самоуправления занижает величину компенсации за аварийное жилье.
Если собственник считает, что расчет проведен неверно, то он имеет право защищать свои права. Единственным вариантом является обращение в суд.
Для этого гражданин должен доказать, что его права нарушены. В качестве доказательств используется результат оценочной компании.
В соответствии с законом от 1998 года № 135 необходимо учесть следующие требования к специализированной компании:
- наличие лицензии на данный вид деятельности;
- включение оценщика в единый реестр;
- наличие положительных отзывов и рекомендаций.
Оказание услуг проводится по договору, заключенному между экспертом и заказчиком. Оплата расходов полностью возлагается на заказчика.
Судебная практика
Нередко неудовлетворительная сумма компенсации становится причиной для судебного разбирательства.
Пример. При расселении коммунальной квартиры, органы местного самоуправления учли в компенсацию только стоимость комнат – жилой площади. Но собственники имели право на получение возмещения за места общего пользования, за землю, за общедомовое имущество. Граждане обратились в суд.
По их ходатайству была проведена независимая оценка аварийного жилья. В результате величина компенсации возросла в 2 раза.
Но не всегда инициатором процесса становятся недовольные граждане. Правом на обращение в суд наделяются и органы местного самоуправления.
Они имеют право обратиться в суд для выкупа аварийного помещения. Верховный суд поддержал решение районный судов по удовлетворению исков уполномоченных органов по принудительному выкупу таких квартир.
Пример. Администрация района обратилась в суд с целью выкупить у гражданки Р. квартиру в аварийном доме. Женщина являлась единственным собственником жилья.
Но при расселении она отказалась от переезда в предложенные квартиры. По ее мнению, объект не соответствовали установленным нормам. Однако суд не усмотрел нарушения прав собственника районной администрацией.
Женщине была выплачена компенсация, а квартира передана в собственность муниципалитета.
Закон регулирует порядок выкупа аварийных квартир. Размер компенсации рассчитывается индивидуально для каждого владельца. В случае если владелец считает, что сумма необоснованно мала, он может обратиться в суд. При подготовке к процессу необходимо получить юридическую консультацию.
Специалисты нашего сайта окажут помощь в режиме онлайн. Просто оставьте заявку дежурному юристу.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Выкупная цена аварийного жилья: определение рыночной стоимости и оценка квартиры на момент выселения
Каждый год в России список аварийного жилья, подлежащего сносу, становится все длиннее. Жители таких домов не лишены крыши над головой. Администрация предлагает домовладельцам два варианта: Они могут переехать в новые квартиры или получить выкупную цену за здание.
Иногда компенсация — это единственный выход, потому что нет возможности выселить людей.
Многие арендаторы не знают, имеют ли они право на выкупную цену. И если да, то могут ли они рассчитывать на получение больших денег? Что делать, если вы не согласны на предложенный властями вариант?
Не лгите — муниципалитету выгоднее установить слишком низкую цену покупки и не выплачивать владельцам всю сумму. Поэтому арендаторам необходимо знать, как рассчитать компенсацию и из чего она состоит. Мы рассмотрим этот вопрос позже.
✅ Что такое выкупная цена аварийного жилья?
Проще сказать, что цена покупки — это альтернатива новому дому взамен снесенного. Однако существует более точное определение.
Цена покупки — это рыночная стоимость жилья в проблемном здании, подлежащем сносу. Выплаты производятся местными органами власти на основе оценки стоимости жилья и соответствующих коэффициентов.
Бенефициарами являются все владельцы квартир, при условии, что они являются владельцами квартир. Принцип заключается в том, что с каждым владельцем подписывается контракт — на переселение или компенсацию, в зависимости от того, что предпочтительнее.
Однако следует сделать оговорку — для законных владельцев, а не для арендаторов, заключивших договор аренды с муниципалитетом. Если человек не является собственником квартиры, он может претендовать только на квартиру такой же площади в новостройке (ст. 86 ЖК РФ). Переселением занимается местная администрация, с которой необходимо заключить новый договор социального найма.
Денежная компенсация для арендаторов не является вариантом.
✅ Как рассчитать выкупную стоимость квартиры?
Нормативы и критерии расчета устанавливаются на уровне субъектов Российской Федерации. Однако существуют общие рекомендации, которые следует принять во внимание.
???? Что возмещают собственнику?
Включение дома в список аварийных объектов обязывает власти обеспечить безопасность проживающих в нем людей. Для тех, кто предпочитает вариант денежной компенсации и самостоятельного поиска нового жилья, возмещение расходов является обязательным согласно статье 32(7) Жилищного кодекса РФ.
Что включает в себя цена возмещения расходов на аварийное жилье:
- Текущая рыночная стоимость квартиры на момент переезда;
- Стоимость доли в общем имуществе — сюда входит общее имущество (чердак, лестницы, лифтовые шахты, крыши);
- Стоимость доли земельного участка в здании;
- Убытки, понесенные владельцем недвижимости в связи с необходимостью снимать другую квартиру до тех пор, пока его не выселят из поврежденного имущества;
- Расходы на поиск нового места жительства, например, на услуги агента по недвижимости (гонорар агента по недвижимости);
- Расходы на демонтаж, погрузчик и транспортные расходы;
- Расходы, связанные с государственными пошлинами за перерегистрацию документов на новое жилье, например, взимаемые Единым государственным реестром юридических лиц;
- Компенсация упущенной выгоды, возникшей в результате сдачи квартиры в аренду или выполнения обязательств перед третьими лицами (арендаторами);
- Компенсация за капитальный ремонт — для собственников, которые приватизировали свое жилье, но ремонт не был проведен.
Перечисленные расходы должны быть подтверждены документально — необходимо предоставить счета, квитанции, сертификаты, расписки и т.д.
Семья Пафтньюс жила в ветхом многоквартирном доме, который вскоре был признан небезопасным. Жильцам предложили переехать из города или получить компенсацию за конфискованные квартиры. Пафнутьевы предпочли финансовую компенсацию.
Месяц назад они переехали, связались с агентом по недвижимости, нашли новую квартиру, подписали договор аренды и перевезли свои личные вещи. Агент по недвижимости стоил 3 500 рублей, аренда — 12 000 рублей в месяц, компания по вывозу и транспортировке — 2 000 рублей. Семья также подсчитала, что экстренный переезд из приюта обошелся им в 10 000 рублей потерянного заработка.
Общая сумма, без учета рыночной стоимости квартиры, составила 27 000 рублей.
Пафнутьевы представили квитанции и договор с агентом по недвижимости — администрация согласилась включить эти расходы в выкупную цену аварийного жилья.
???? Формула расчетов
Цена, возмещаемая государством, состоит из различных статей расходов. Неважно, будет ли это аварийное жилье, ветхое жилье или обычная квартира. Компенсация основана на обычной рыночной стоимости.
Формула для расчета стоимости возмещения выглядит следующим образом:
RSC + COE + UB = VS
Это приводит к следующим результатам:
РСК — рыночная стоимость квартиры;
ЦОИ — цена общего имущества здания;
ПБ — убыток и недополученная прибыль;
VS — капитуляционная стоимость.
Соотношение можно представить как 80-10-10, где 80% — рыночная стоимость выкупаемой квартиры. Доли и потери в общем имуществе дома невелики. Часто эти критерии вообще не принимаются во внимание администрацией, что приводит к судебным спорам.
✅ Как происходит выкуп аварийного жилья администрацией?
Цель программы сноса не содержит отдельных нюансов для компенсации за снос. Обычно власти применяют свои собственные правила. Оценка, расчеты, договор и выплаты жильцам давно установлены с учетом региональных особенностей и размера бюджета.
Теперь давайте посмотрим, как это работает на практике.
???? Оценка жилого помещения
Прежде чем определить рыночную стоимость квартиры, ее необходимо оценить по всем имеющимся параметрам. Для этого муниципалитет на конкурсной основе заключает договор с компанией, занимающейся рыночной оценкой имущества. Специалисты выбранной компании готовят экспертное заключение о стоимости квартир в ветхом здании.
При оценке стоимости квартир эксперты учитывают
- характеристики квартир
- район, в котором расположено жилое здание
- Инфраструктура — школы, детские сады, магазины, парки, спортивные сооружения, автостоянки и т.д.
- Наличие дорог, въездов и выездов на участок и с участка;
- Рыночный спрос на жилье в данном районе.
Как будет оцениваться аварийное жилье во время эвакуации? Не стоит полагаться на справедливую оценку, поскольку в большинстве случаев оценщики нанимаются муниципалитетом. Это приводит к расхождениям между итоговыми цифрами и реальной ситуацией на рынке жилья.
Оценщики предпочитают следующий алгоритм:
- Выбор метода сравнительной оценки (так называемый метод аналогов).
- Выберите объекты, схожие по своим характеристикам.
- Определите цену за 1 м² для каждого объекта недвижимости.
- Установите среднее значение на 1 м² жилой площади.
- Умножьте это значение на площадь аварийного жилья.
- Применять понижающий коэффициент 10-20%, а в некоторых случаях до 50%, в зависимости от состояния недвижимости.
Кроме того, в стоимость входит цена за м² земли и участка под дом в зависимости от доли собственности. Но в большинстве случаев ценятся именно «хрущевские» здания. Общий дом включен в выкупную цену.
Когда аудиторы завершают свою работу, они готовят подробный отчет. Затем документы направляются в муниципальный отдел местной администрации. Отчет содержит информацию о максимальной и минимальной цене недвижимости.
Разумеется, муниципалитет заплатит наименьшую сумму. Ветхий дом стоит намного дешевле, чем квартира в пригодном для жилья здании в том же районе.
???? Порядок выкупа
Вот что вам нужно сделать, чтобы получить компенсацию за снос ветхого и непригодного жилья:
- Определите аварийные условия в здании.
В регионах составляется список аварийных зданий. Если ваш дом уже находится на ней, вам остается только ждать, когда его перевезут. Узнать, включен ли ваш дом в список на снос, можно на сайте «Реформа жилищно-коммунального хозяйства» или на официальном сайте местного муниципалитета.
Если жильцы обнаруживают, что дом находится в плохом состоянии, но еще не классифицирован как ветхий, они могут сообщить об этом властям. Для этого необходимо обратиться в Межведомственную комиссию, которая признает дома ветхими и аварийными. Обычно власти сами приглашают экспертов для осмотра имущества.
Однако жильцы могут заказать независимую оценку и представить отчет в жилищный орган.
- Дождитесь уведомления от местных властей.
- Если они решат выплатить компенсацию — обратитесь в местный орган власти и приложите квитанции о расходах на переезд, арендную плату, услуги агента по недвижимости и т.д.
- Получите проект цены отчуждения квартиры.
- Принять или отклонить вариант, предложенный властями.
- Дождитесь очереди и перевода средств.
Дальнейшие расчеты зависят от политики местных властей. Но согласно закону, все домовладельцы в проблемном здании обязаны получить компенсацию, если они отказываются выселяться.
???? Какие нужны документы?
При обращении в администрацию жители должны подготовить следующие документы:
- Паспорта или свидетельства о рождении для детей;
- Отчет о мерах по обеспечению отказоустойчивости — при наличии;
- Документы, подтверждающие право собственности — свидетельство о наследстве, акт приватизации, договор купли-продажи и т.д.
- Правоустанавливающие документы — в виде свидетельства о государственной регистрации или выписки из Единого государственного реестра юридических лиц;
- технический паспорт
- Копия выписки из домовой книги;
- Заявление на возмещение стоимости приобретения жилья.
Оценщики могут запросить другие документы для определения полной рыночной стоимости поврежденного имущества.
✅ Что делать, если администрация занижает выкупную цену?
Размер покупной цены определяется муниципалитетом. Часто эта цифра настолько далека от реальности, что владелец недвижимости не принимает ее. Владелец имеет право оспорить цену выкупа.
Один из вариантов — получить новую независимую оценку и представить ее в суд. Если выясняется, что цена действительно была установлена слишком низкой, суд обязывает правление заплатить собственнику в соответствии с экспертным заключением. Однако, как показывает практика, такие дела занимают много месяцев.
Важно не только подготовить экспертное заключение, но и доказать легитимность предоставленных данных. Без компетентного адвоката добиться этого будет крайне сложно.
✅ Судебная практика
Суды рассматривают споры между собственниками аварийного жилья и органами местного самоуправления. При рассмотрении споров суды руководствуются Федеральным законом № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Обзором судебной практики, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года.
Подавляющее большинство споров возникает из-за низкой амортизационной стоимости государства. Оценщики не принимают во внимание дополнительные критерии и игнорируют доли в общем имуществе, землю и капитальный ремонт. Вторая проблема стоит особенно остро.
Истцы требуют возмещения расходов на ремонт ветхого дома.
В суде рассматривалось заявление гражданина Юдина о перерасчете выкупной цены за квартиру в ветхом доме. Истец настаивал на том, что администрация города Волжска предложила неадекватную сумму без учета многих факторов. Юдин также приложил экспертное заключение. В нем говорилось, что дом действительно был признан аварийным и что оценщики применили 40-процентную скидку к окончательной цене.
Но по какой-то причине власти предложили только 870 000 рублей вместо 1 300 000 рублей. Правда вскрылась, и суд обязал местную администрацию выплатить Юдину 1 300 000 рублей.
Никто не знает, почему так долго не выплачивалась компенсация за снос дома. Необходимо, чтобы жильцы квартиры правильно оценивали свои потери, знали свои права и умели настаивать на своих правах. Ошибки могут привести к потере денег и финансовой кабале.
Чиновники часто пугают людей, заставляя их подписать невыгодный договор купли-продажи. Названные суммы не имеют ничего общего с реальностью — домовладельцы вынуждены заключать соглашение от безысходности и страха остаться без денег.
Если вы столкнулись с проблемами, свяжитесь с нашими юристами. Специалисты в своей области помогут рассчитать адекватную компенсацию, оспорить действия властей и получить сумму в отведенный срок.
Смотрите ответы юристов на вопрос о том, какую сумму вы можете потребовать от властей за аварийное жилье:
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!
Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!
Все данные будут переданы по защищенному каналу
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист
Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями
ВС разъяснил определение выкупной цены изымаемого жилья в подлежащем сносу доме
Верховный суд РФ представил на своем сайте обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный накануне Президиумом ВС.
ВС проанализированы дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов местного самоуправления, межведомственных комиссий по вопросам, связанным с признанием жилого помещения непригодным для проживания, определением сроков расселения многоквартирных жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, о внеочередном предоставлении жилого помещения, о выселении, об обеспечении жилищных прав собственника жилого
помещения в связи с изъятием земельного участка и жилого помещения в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, и другие споры.
В частности, касаясь обеспечения прав собственников в связи с изъятием жилья, Верховный суд отмечает, что при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ). При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Правоприменительная практика свидетельствует, что единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное время не сложился, поскольку не все суды принимают во внимание, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Поскольку положениями статей 36 – 38 ЖК РФ и статьи 290 Гражданского кодекса РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
С учетом изложенного, по мнению ВС, следует признать обоснованной практику тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.
Например, при разрешении дела по иску администрации города к Д. об изъятии жилого помещения с выплатой выкупной цены, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права муниципальной собственности на жилое помещение, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения судом при определении выкупной цены были учтены возражения ответчика, подтвержденные представленными доказательствами, о несогласии с предложенной администрацией выкупной ценой изымаемого жилого помещения, определенной без учета стоимости земельного участка.
Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.
Поскольку администрацией города было заявлено требование о переходе права собственности на помещение – квартиру ответчика в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.
Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом.
С полным текстом обзора судебной практики Верховного суда РФ по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, можно ознакомиться здесь.
- ЖКХ, Судебная практика, Суды и судьи, Гражданский процесс
- Верховный суд РФ, Суды общей юрисдикции
Покупка квартиры в доме под снос: хорошая инвестиция или деньги на ветер
Покупка квартиры в аварийном, предназначенном к сносу доме — возможность приобрести собственное жилье за небольшие деньги. Вместе с экспертами разбираемся, насколько оправдана покупка квартиры в таком доме.
- Никита Кузьмин, юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль»
- Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»
- Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
- Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства юридической фирмы «Авелан»
Что такое аварийный дом
Аварийный дом — это здание, в котором более половины жилых помещений и основных несущих конструкций (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют потенциальную угрозу для жизни проживающих. Это и есть принципиальное отличие аварийного жилья от ветхого, здесь в любой момент может что-то обрушиться.
Современное российское законодательство не определяет, что такое ветхое жилье. Однако такое понятие применяется на практике. По словам Вероники Величко, ветхие дома в отличие от аварийных юридически не представляют угрозу безопасности граждан.
А это означает, что их не будут сносить. Собственники ветхого жилья не могут получить никаких компенсаций, но при переходе дома в разряд аварийных и идущих под снос могут рассчитывать на возмещение. Здесь вступает в силу ст.
32 Жилищного кодекса.
Признаки аварийности дома
Аварийность дома определяется в постановлении правительства № 47:
- разрушение, повреждение или деформация строительных конструкций, при которых есть опасность обрушения дома;
- крены, которые негативно влияют на устойчивость дома;
- расположение в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами, если такое подтопление невозможно предотвратить;
- расположение в месте, где возможны разрушения при авариях техногенного характера;
- повреждение в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, чрезвычайных ситуаций, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно, а состояние домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей.
Покупка квартиры в аварийном доме законом не запрещена, но продавец обязан сообщить покупателю о том, что жилье в плохом состоянии и комиссией принято решение о признании дома непригодным для проживания (Фото: Артем Ленц/ТАСС)
Что могут получить жители сносимых аварийных домов
В том случае, если дом признан аварийным и включен в региональную программу перенаселения граждан из аварийного жилищного фонда, жители имеют право на предоставление квартир в границах своего населенного пункта, поясняет Никита Кузьмин. В качестве альтернативы закон также предоставляет возможность получения жильцами денежной компенсации за утерянное помещение. Такое возможно в случае отказа от предложенного жилья.
«У региональных властей также есть право дополнительно поддерживать людей, у которых на дату признания многоквартирного дома аварийным нет иного жилья, пригодного для постоянного проживания. Такими мерами поддержки могут стать субсидия на приобретение жилья или возмещение расходов на выплату процентов в случае привлечения заемных средств на приобретение такого имущества», — говорит Никита Кузьмин.
В том случае, если аварийный дом не включен в региональную адресную программу переселения из аварийного жилищного фонда, собственники могут рассчитывать лишь на выплату денежных компенсаций.
Купил квартиру в аварийном доме — новое жилье не получишь
Раньше некоторые покупатели приобретали со значительной скидкой квартиры или комнаты в аварийных домах. Это делалось для того, чтобы за небольшие деньги приобрести право собственности, а затем получить новое жилье. Однако принятые в 2019 году поправки в ст.
32 Жилищного кодекса исключают такую возможность.
Граждане, которые приобрели жилое помещение после признания дома аварийным, не имеют права на предоставление нового жилья взамен того, которое признали аварийным в рамках программы перенаселения, замечает Никита Кузьмин.
В этом случае граждане имеют право на выплату денежного возмещения за утраченное жилое помещение. При этом сумма компенсации не может превышать суммы, указанной в договоре купли-продажи данного помещения. Исключение здесь, по словам Юлии Дымовой, составляют только те собственники, которые унаследовали жилье в аварийном доме.
Граждане, которые приобрели жилое помещение после признания дома аварийным, не имеют права на предоставление жилого помещения взамен признанного аварийным в рамках программы перенаселения (Фото: Станислав Красильников/ТАСС)
Когда не получится продать или купить квартиру в аварийном доме под снос
Существует несколько ситуаций, при которых не получится совершить сделку купли-продажи в доме, который могут снести:
- если у покупателя есть материнский капитал и он хочет использовать его для оплаты квартиры. В этом случае грядущую сделку не одобрит Пенсионный фонд. Причина — средства по сертификату нельзя расходовать на ветхое и аварийное жилье;
- если покупатель хочет приобрести квартиру с помощью ипотеки. Ни один банк не выдаст ее на приобретение жилья в доме под снос;
- если человек приобретает квартиру ребенку, одновременно продавая его жилье. В этом случае органы опеки не дадут разрешения на такую сделку, предполагая, что жилищные условия несовершеннолетнего ухудшатся;
- если есть решение суда о принудительном выселении собственника, который собирается продать жилье;
- если собственник заключил соглашение о выкупе своей квартиры с муниципалитетом.
Если купил квартиру, не зная, что дом аварийный
Иногда на вторичном рынке бывают случаи, когда человек приобретает жилье и только после оформления сделки узнает, что квартира находится в аварийном доме. И получается, что после сноса здания новое жилье ему не полагается. Юрист Василий Сосновский замечает, что покупка и продажа квартиры в аварийном доме законом не запрещены, однако продавец обязан сообщить покупателю о том, что жилье в плохом состоянии и комиссией принято решение о признании дома непригодным для проживания.
«Если не сказать о таком недостатке покупателю, то на основании ст. 475 Гражданского кодекса он сможет расторгнуть сделку в судебном порядке. По решению суда продавцу придется вернуть уплаченные деньги, а взамен он снова получит в собственность проданную недвижимость», — говорит эксперт.
Никита Кузьмин, юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль»:
— С 1 февраля 2024 года вступил в силу ФЗ № 148. Теперь в кадастр недвижимости вносятся данные о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а также о признании жилого дома непригодным для проживания. В Едином государственном реестре недвижимости в сведениях о таком объекте будет указано, что многоквартирный дом признан аварийными и подлежащим сносу, а также о признании помещения непригодным для проживания.
Эти изменения позволят защитить добросовестных покупателей квартир от приобретения «объектов с сюрпризом» — в случае, если продавец не предупредил о признании квартиры или дома аварийным.
Читайте также:
- Жизнь на 10 кв. м: плюсы, минусы и риски при покупке микроквартиры
- Купить квартиру в рассрочку: плюсы, минусы и риски
- «Дом.РФ» использует земельные аукционы для расселения аварийного жилья