Выделение собственником доли дома в натуре

В этот раз поговорим о том, какие могут быть варианты раздела жилого дома в натуре между собственниками. Именно с жилыми домами таких вопросов возникает больше всего.

Цель статьи рассказать о том, как должен выглядеть итоговый результат раздела. В публикации не будут затронуты возможность реализации приведенных вариантов на практике и порядок осуществления или необходимые условия.

Тему разберем на примере раздела жилого дома пополам между двумя собственниками, у которых по ½ доле в праве.

1. Виды жилых помещений, которые могут быть образованы в результате раздела жилого дома в натуре.

В результате раздела жилого дома будут образованы новые объекты недвижимости. Каждый такой объект будет автоматически признан жилым помещением. Но, просто поставить на кадастровый учет объект как «жилое помещение» без указания его вида нельзя, т. к. вид жилого помещения относится к основным сведениям об объекте в кадастре недвижимости (пп.

23 п. 4 ст. 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015)

Поэтому, для начала вспомним, какие виды жилых помещений определяет Жилищный Кодекс РФ в пункте 1 статьи 16:

1. жилой дом, часть жилого дома;
2. квартира, часть квартиры;
3. комната.

В свою очередь жилые дома могут быть индивидуальными или блокированными.

На мой взгляд, виды жилых помещений, на которые возможно разделить жилой дом в натуре, бывают следующими:

1. Индивидуальный жилой дом;
2. Жилой дом блокированной застройки, состоящий из жилых блоков;
3. Квартира.

Обращаю внимание, что складывающая судебная практика в последние годы (практически повсеместно) исходит из того, что индивидуальный жилой дом можно разделить только на жилые блоки. Тем не менее, при определенных условиях на практике возможен любой из вариантов.

Индивидуальный жилой дом это (п. 39 ст. 1 ГрК РФ):

Отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Жилой дом блокированной застройки (пп. 2 п. 2 ст. 49 ГрК РФ) это:

Дом с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования

Квартира это (п. 3 ст. 16 ЖК РФ):

Структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Многоквартирный дом это (п. 6 Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47):

Совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Именно эти варианты мы будем рассматривать. Про «часть жилого дома» будет написан отдельный материал.

Как видно, каждый вид жилого помещения имеет свое законодательное определение и правовой статус. В том числе и требования к расположению на земельном участке. В свою очередь, образование земельных участков под размещение возможных видов жилых помещений зависит от градостроительных регламентов, установленных правилами землепользования и застройки.

Схема жилого дома и участка для примера, от которой мы будем отталкиваться:
А теперь рассмотрим каждый вариант подробнее.

2. Варианты раздела жилого дома в натуре между собственниками.

1) Раздел жилого дома на индивидуальные жилые дома:

Индивидуальный жилой дом (далее – ИЖД) должен стоять обособленно. Это его отличительная особенность. То есть каждая стена ИЖД должна относится только к нему и не быть несущей стеной другого ИЖД.

Поэтому, произвести раздел одного жилого дома на несколько самостоятельных жилых домов возможно только в двух случаях:

А) Изначальный дом с самого начала представляет собой пристроенные друг к другу жилые дома с отдельными стенами, крышами и т. п., которые были поставлены на кадастровый учет как один объект и на который зарегистрировано право долевой собственности как на один объект.

Пример такого раздела:

Б) Будут произведены строительно-монтажные работы по разделу изначального дома на обособленные дома с разносом несущих стен. Это подразумевает создание новых несущих внешних стен, крыш и т. д. для каждого из новых домов.

Пример итога раздела:

Судьба земельного участка:

• Если есть возможность – участок необходимо делить на два самостоятельных участка одновременно с домом;
• Если участок нельзя разделить, то его придется оставлять в общей долевой собственности и определять порядок пользования.

2) Раздел жилого дома на жилой дом блокированной застройки:

Отличительной особенностью жилых блоков является смежная стена между ними и расположение каждого блока на отдельном земельном участке. Жилые блоки не зависимы друг от друга.

Такой вариант раздела на схеме будет выглядеть так:

Обратите внимание, что если исходный земельный участок нельзя разделить, то раздел ИЖД на жилые блоки невозможен.

3) Раздел жилого дома на квартиры:

Этот вариант имеет следующие нюансы.

Во-первых, квартира – это структурная часть многоквартирного дома и не может существовать сама по себе. Стены, крыши и, в большинстве случаев, инженерные коммуникации — это общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Полной независимости друг от друга достичь не удастся.

Во-вторых, п. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо запрещает кадастровый учет жилых помещений внутри индивидуальных или садовых домов. Придется менять назначение изначального дома на многоквартирный, что не всегда возможно из-за градостроительных норм.

Как правило, в тех территориальных зонах, в которых можно строить ИЖД, градостроительные регламенты либо вообще не предусматривают возможность размещения многоквартирных домов, либо предусматривают их в условно разрешенных видах использования.

Может получиться, что суд разделит дом на квартиры, а исполнить решение суда не удастся, так как Россреестр будет отказывать в регистрации. Подобный случай был у меня в практике. Исправляли ситуацию очень и очень долго.

В-третьих, один из признаков многоквартирного дома – расположение на одном участке. Нельзя поделить жилой дом на квартиры с образованием многоквартирного дома и разделить участок под ним так, чтобы каждая квартира была расположена на отдельном участке (по сути, это будет дом блокированной застройки). А собственники, как правило, хотят и раздела участка тоже.

Поэтому, если делить жилой дом на квартиры как положено по закону и при этом делить земельный участок так, чтобы у каждого в собственности был отдельный участок, то должна получится такая сумасшедшая схема:

При таком варианте раздела, на выходе у нас будет следующее:

• Изначальный дом станет многоквартирным, внутри которого будут образованы две квартиры.
• Под многоквартирным домом должен быть образован один земельный участок, который будет относится к общему имуществу.
• Если собственники захотят делить изначальный участок так, чтобы у каждого остался самостоятельный участок, то границы этих участков будут «обтекать» границы участка под многоквартирным домом;
• При этом, размеры вновь образованных участков должны соответствовать предельным размерам земельных участков, установленных правилами землепользования и застройки.

Конечно, если собственники будут согласны на раздел дома на квартиры и без раздела участка в натуре либо раздел участка вообще невозможен, то схема будет выглядеть проще:

Подведем итоги:

Вариант раздела жилого дома зависит от конкретной ситуации и пожелания собственников. Каждый из вариантов имеет свои плюсы и недостатки.

Конфигурация раздела может меняться в зависимости от конфигурации дома и его внутренних помещений, местоположения дома на участке и конфигурации самого участка.

Все комментарии к этой публикации:

Любовь 5 сентября 2024 в 20:00 Двухквартирный жилой дом строился на земельном участке, выделенном госпредприятию под ИЖС , двумя обособленными секциями и был введен в эксплуатацию в 1959 году. Две квартиры были приватизированы , В 2007
администрация передала дом собственникам квартир. УК пердан не был. В 2008 году судебными решениями право собственности на обе квартиры было прекращено путем выдела в натуре части жилого дома.

Каждая часть жилого дома была поставлена на государственный кадастровый учет, право собственности зарегистрировано за каждым собственником на его часть жилого дома,; вопрос по земле разрешен не был. Более того на КУ обе части жилого дома были поставлены как «помещения» вместо «здания», несмотря на то, что по техническим паспортам каждая часть была учтена в БТИ как объект индивидуального жилищного строительства. В ЕГРН обе части жилого дома также учитываются помещениями.

Жилой дом в целом из ЕГРН не исключен.
На этом же земельном участке 1959 году был построен еще один десятиквартирный жилой дом. В 1989 г, включен в программу «ветхого аварийного жилья» и расселен в 2024 г. В 2017 году мы узнали, что Земельный участок под двумя жилыми домами в 2011 году был аннулирован Росреестром и снят с кадастрового учета. Собственники жилого дома на два хозяина остались без земли , с обозначением в ЕГРН каждой части жилого дома как «помещение»
В 2018 г. я была вынуждены сформировать земельный участок непосредственно под своей частью жилого дома, провели межевание, земельный участок состоит на кадастровом учете, но в собственность администрацией передан не был. Зарегистрировать право собственности также не удается. Росреестр препятствует, требуя на земельный участок правоустанавливающей документ, а исправить кадастровую (реестровую) ошибку в виду использования объектов с «помещения» на «здание» следуют отказ за отказом.

Посоветуйте, как быть в сложившейся ситуации? Тел. 89277762890 С уважением

Александр Горяинов 6 сентября 2024 в 13:40 Здравствуйте. Вам в первую очередь надо определиться с тем, чем на самом деле является ваше «помещение» фактически и как его правильно квалифицировать в соответствии с действующим законодательством:
— квартира внутри многоквартирного дома, т. к. помимо самих квартир имеется общее имущество в виде единого чердака, подвала и т. п.;
— самостоятельный индивидуальный жилой дом и есть возможность его таковым признать;
— жилой блок. По опыту могу сказать, что в таких как у вас случаях реальны все три варианта. И уже от этого строить дальнейшие действия. Росреестр отказывает обоснованно, т. к. основанием для регистрации права собственности является документ о праве.

Если его нет — значит нет оснований для регистрации.

Яна 26 июля 2024 в 19:59 Добрый день! Подскажите, пожалуйста, в 2014г способствуете 1/2 доли жилого дома произвёл выдел в натуре своей части и прекратил право долевой собственности.
Сособственник второй 1/2 доли в Росреестр не обращался. Сейчас наследникам признавать в судебном порядке право на 1/2 долю, часть жилого дома или жилой блок, потому что по законодательству на кадастровый учёт сейчас нельзя поставить часть жилого дома?

Александр Горяинов 27 июля 2024 в 17:13 Добрый день. Это зависит от того, какие объекты были образованы в результате выдела доли в натуре. На что разделили, на то и признавать право.

Нельзя признать вторую половину квартирой, если первую половину выделили в качестве блока, например.

Ирина 4 апреля 2024 в 15:12 Здравствуйте.
В 2018 году, по исковому заявлению Истца, из индивидуального жилого дома, на земле под индивидуальное жилищное строительство, был произведен выдел доли Истцу на первом этаже. При этом, над выделенной комнатой Истцу, остался общий чердак, крыша и часть комнаты Ответчиков на втором этаже. Статус дома с индивидуального жилого дома на многоквартирный судья не поменяла.
Помимо этого судья, без исковых требований Ответчиков, включает самовольную постройку Ответчиков в общую массу выделенных помещений Ответчикам.
Далее, Росреестр поставил выделенную долю Истца на кадастровый учет как жилое помещение и часть жилого дома. При попытке поставить оставшуюся часть дома, по решению суда, в Росреестре на кадастровый учет Ответчикам было отказано.
Имела ли право судья индивидуальный жилой дом, после выдела доли, оставить в статусе индивидуального жилого дома, а также решать судьбу самовольной постройки Ответчиков без исковых требований Ответчиков и возможно ли оспорить данное решение по вновь открывшимся обстоятельствам?

Александр Горяинов 4 апреля 2024 в 21:15 Добрый день. Надо признать, что ваши вопросы носят больше дискуссионный характер и смысла в ответах на них я не вижу. Извините. Каким бы оно не было, решение принято и оно вступило в законную силу.

Шансов на пересмотр дела по вновь открывшимся обстоятельствам стремятся к нулю. Но попробовать можно, хуже не будет.

Екатерина 11 февраля 2024 в 01:50 Здравствуйте! У нас такая ситуация, подскажите, пожалуйста: У нас дом, на двух хозяев. Определен порядок пользования. Мы живём в своей части, другие хозяева в своей. Они хотят продать дом.

Мы написали у нотариуса, что мы отказываемся выкупать их долю. Теперь же они нашли покупателей, но хотят официально разделить дом на 2 отдельных части. Так как скорее всего покупатели 1/2 часть дома брать не хотят, только если разделять.
Но у нас дом один -одна часть кирпичная,другая саманная(в которой мы и живём), мы разделяться не хотим,так как боимся,что потом новые жильцы захотят сносить свою часть, а это может повлиять на конструкцию нашего дома. Поэтому вопрос в том, законно ли вообще разделение, когда один дом кирпич, другой саман, когда наши окна и наш счётчик выходит на их территорию? И если мы не хотим разделяться — что нам за это будет?

Могут ли подать в суд, как-то против нас чтоб это потом не было?

Александр Горяинов 12 февраля 2024 в 22:41 Добрый день. Практически на все ваши вопросы ответы есть в этой публикации: https://jurist-goraynov.ru/vydel-doli-v-nature/

Александр 6 февраля 2024 в 20:27 Здравствуйте.Подскажите что можно сделать с домом и участком.Участок под ИЖС 13 соток.На нём стоит симметрично участку симметричный дом- ИЖД (можно сказать блокированный).Правообладатель один.Человек строил его для двух сыновей с раздельными входами с общей раздельной стеной,но чердачное помещение общее .Коммуникаций никаких ещё в доме нет.Дом стал не нужен,а дом большой,больше 400кв.м..По статье 218 -ФЗ его поделить значит уже не получится.Возможно ли его перевести в статус блокированного,если разделить чердачное помещение и соответственно продавать по половине.И возможно ли действительно поделить под ним землю.Т.К. земля под статусом ИЖС,а дом получается уже не ИЖС будет.Подскажите варианты. Спасибо.

Александр Горяинов 6 февраля 2024 в 21:59 Здравствуйте, Александр. Чтобы подсказать варианты, надо смотреть техническую документацию на дом и изучать градостроительное позиционирование земельного участка.

Ольга 17 октября 2021 в 22:53 Здравствуйте. Хотим построить для детей 2х этажный дом, чтобы каждому принадлежал один этаж и был отдельный вход. Делать проект для многоквартирного дома чересчур дорого.

Можно ли построить дом как мы хотим , а потом разделить его на квартиры по соглашению без реконструкции?

Александр Горяинов 17 октября 2021 в 23:02 Здравствуйте, Ольга. Считаю, что нет — нельзя. Во-первых, надо смотреть градостроительный регламент на зону, в которой хотите строить. Не факт, что там МКД предусмотрен. Во-вторых, сейчас по определению в ГрК РФ индивидуальный жилой дом не предназначен для раздела.

Соответственно, для того, чтобы из ИЖД сделать МКД путем раздела по соглашению, нужно проводить реконструкцию такого индивидуального дома в многоквартирный. А Росреестр должен потребовать разрешение на ввод МКД в эксплуатацию. В отношении многоквартирных домов упрощенный порядок регистрации и кадастрового учета не применяется. Соответственно, для того, чтобы поставить на кадастровый учет МКД, нужно представить документы, которые являются основанием для строительства многоквартирного дома.

Не важно, каким образом такой объект появляется — в результате реконструкции другого объекта или нового строительства.

Елена 11 марта 2024 в 19:13 Дом приобретен по долевой собственности 1/3 и 2/3 часть.проживали и пользовались всем совместно.Сейчас собственник 2/ 3 части хочет выделить в натуре свою собственность.При этом поделив его таким образом: себе 3 жилых комнаты и гараж.А другому санузел с ванной совиещенный,коридор без окна и кухня.Возможен ли такой раздел

Иск о разделе жилого дома в натуре между собственниками

ГК РФ статьей 252 закрепляет за участниками долевой собственности право выдела своей доли из общего имущества документально и в натуре. Разделить доли можно по соглашению между участниками или в судебном порядке. Досудебное разбирательство быстрее, удобнее, дешевле, но на практике договориться мирно получается не всегда. Чтобы дело было рассмотрено в суде нужно собрать необходимые документы, уплатить пошлину, составить исковое заявление о разделе жилого дома в натуре между собственниками в соответствии с требованиями ст.

131-132 ГПК.

Этапы судебного разбирательства

Порядок действий раздела недвижимого имущества через суд следующий:

1. Собрать необходимые для суда документы и доказательства.
2. Составить исковое заявление о разделе жилого дома в натуре.
3. Иск с подтверждающими документами подать в суд.
4. Принимать участие в заседаниях суда.
5. Получить решение суда о выделении долей.
6. На основании решения суда зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Ошибки в исковом заявлении или нарушение требований ст. 131 ГПК РФ к содержанию документа являются основанием для оставления документа без движения или возврата. Поэтому очень важно правильно составить исковое заявление и сделать это можно с помощью юриста.

Наши специалисты бесплатно ответят на ваши вопросы и окажут квалифицированную помощь в составлении искового заявления.

Форма и содержание искового заявления

Согласно требованиям статьи 131 ГПК РФ иск в суд подается в письменной форме. Исковое заявление заполняется вручную, либо составляется на компьютере и затем распечатывается.

В заявлении обязательно указываются:

1. наименование суда;
2. данные истца:

• ФИО,
• адрес,
• контакты (телефон, эл.почта);

1. сведения об ответчике:

• фамилия, имя, отчество (при наличии);
• место жительства;
• дата и место рождения;
• контакты (телефон, эл.почта);

1. сообщить интересы истца и его требования;
2. указать обстоятельства, на которые опирается истец формулируя свои требования;
3. предъявить доказательства подтверждающие обстоятельства;
4. сообщить о действиях истца урегулировать вопрос до суда;
5. описать недвижимость, подлежащую разделу;
6. предложить вариант раздела;
7. указать ссылки на нормы закона;
8. просьба удовлетворить заявленное требование;
9. список прилагаемых документов;
10. подпись истца.

Особенности выдела доли в натуре

Статья 252 ГК РФ оставляет за собственниками право выделить свою долю из общей долевой собственности. Если выделить долю нельзя по закону или данное действие способно изменить целевое назначение имущества, ухудшит его техническое состояние, то собственник, выделяющий долю может получить компенсацию от остальных участников долевой собственности. Согласие участника получающего компенсацию вместо выдела доли в натуре обязательно.

В ситуациях, когда доля маленькая, реально выделить ее в натуре не представляется возможным и она не имеет существенного интереса в распоряжении общего имущества, суд может обязать собственников выплатить компенсацию. Отсутствие согласия получателя денежной компенсации не повлияет на решение суда.

После получения компенсации право на долю в общем имуществе будет утрачено.

Как на практике разделить дом не нарушая законодательство, с учетом возможностей и интересов сторон, подробно написано в статье Как разделить жилой дом в натуре между собственниками

Образец искового заявления о разделе жилого дома в натуре

Образец иска о разделе дома в натуре между собственниками

Перечень документов прилагаемых к исковому заявлению

Каждый случай индивидуален, поэтому кроме представленных ниже документов суд может запросить дополнительно любые документы, если они могут повлиять на решение суда.

Примерный список документов:

• паспорта истца и ответчика – копии;
• исковое заявление три экземпляра;
• правоустанавливающие документы на собственность;
• технический паспорт;
• кадастровый паспорт (на земельный участок);
• строительно-техническая экспертиза;
• договор оценки недвижимости;
• квитанция об уплате госпошлины – подлинник.

Госпошлина

Размер госпошлины зависит от цены иска и рассчитывается по правилам ст. 333.19 НК РФ. Используя таблицу можно самостоятельно сделать расчет.

Пример: Иск на выделение доли из дома стоимостью 2,5 млн рублей.

Госпошлина рассчитывается следующим образом:

13 200 руб. (фиксированный платеж) + 7 500 руб.(0,5 от суммы больше 1 млн рублей).

Итого сумма госпошлины по иску составит 20 700 рублей

Подсудность

Если в результате оценки стоимость имущества меньше пятидесяти тысяч рублей иск подают в мировой суд.

Если общая стоимость более пятидесяти тысяч рублей иск рассматривается в районном суде по месту нахождения недвижимости.

Сроки

В зависимости от сложности дела и загруженности судов, документы будут рассматриваться от двух до четырех месяцев. Затем выносится решение, которое выдается сторонам в течении пяти дней. Решение суда обязательно к выполнению, в противном случае выполнять решение придется в принудительном порядке.

Заключение мирового соглашения в суде

В процессе судебного разбирательства участники процесса могут заключить мировое соглашение. Стороны руководствуются нормами права и учитывают интересы всех собственников. После того как данный документ вступит в силу стороны не смогут подать новый иск или апелляцию, у них остается только право на внесение изменений по обоюдному согласию.

Встречное исковое заявление

Важно понимать, что другие собственники могут подать встречный иск с другими требованиями. Суд будет рассматривать оба иска и решать в каком из них требования наиболее соответствуют нормам закона и интересам сторон.

Заключение

Как правило, раздел жилого дома происходит совместно с разделом земли. Выделить доли в натуре сложный технический процесс. К процессу привлекаются экспертные организации. Получить положительное решение суда можно только при тщательной подготовке к судебному процессу.

Это возможно при помощи экспертов нашего сайта.

Обратитесь за консультацией прямо сейчас. Заполните форму заявки ниже или напишите дежурному консультанту на сайте. Наши юристы свяжутся с вами в удобное для вас время и вы получите бесплатную помощь в решении ваших проблем.

Юлия Такмакова/ автор статьи

Высшее юридическое образование. Окончила Оренбургский государственный университет. Специализируется на семейном и наследственном праве.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Вам также может быть интересно

Семья характеризуется добровольным вступлением в брачный союз, рождением и воспитанием детей, владением и распоряжением

В случаях возникновения спора и невозможности прийти к соглашению о разделе имущества, супруги обращаются

Гражданин имеет право заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица. Для этого нужно зарегистрироваться

Расторжение брака влечет за собой прекращение семейных и имущественных прав и обязанностей. Раздел имущества

Выделение собственником доли дома «в натуре»

Свекровь владеет 9/10 жилого дома в селе (жилой деревянный дом, жилая площадь 30 кв. м, единое пространство, водопровод и туалет на улице) и 9/10 земельного участка (8 соток). 1/10 дома и участка владеет племянница. Общедолевая собственность. Племянница в содержании дома не участвует, не прописана, проживать и пользоваться имуществом никогда не пыталась. Недавно она предложила свекрови выкупить свою 1/10 доли за 300 тыс. руб.

Оценочная стоимость всего дома с участком 290 тыс. руб. Подобные дома продаются в этом селе в районе 300-350 тыс. руб. Свекровь предложила выплатить 1/10 от оценочной стоимости. Племянница стала угрожать продать цыганам или уголовникам. Сегодня она позвонила и предупредила, что приедет с покупателем выделять долю «в натуре».

Мы уже подали в суд иск о признании ее доли незначительной и принудительном выкупе, но заседания еще не было. Мы подозреваем мошеннические действия с ее стороны. На что она в данном случае действительно имеет право в плане выделения «в натуре»?

Как нам действовать в ситуации, когда она придет с участковым и покупателем?

Наталья Лукашевская
Консультаций: 430

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

При продаже доли в жилом помещении постороннему лицу остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Более того, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст.

250 ГК РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

В ст. 252 ГК РФ предусмотрены правила раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли. По общему правилу участники долевой собственности осуществляют названные действия по соглашению.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. Такой выкуп является исключительным случаем и возможен только при наличии трех условий одновременно: (1) доля собственника незначительна, (2) не может быть реально выделена и (3) он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

При таком подходе суды выясняют следующее:

может ли объект собственности быть использован всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности;

имеется ли возможность предоставления ответчику в пользование изолированного жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на квартиру; есть ли у ответчика существенный интерес в использовании общего имущества.

Суды удовлетворяют требования собственника, придя к выводу, что жилое помещение не может быть использовано всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности, и что защита нарушенных прав возможна только путем принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации.

Как правило, участковые не решают подобные конфликты, это гражданско-правовые отношения. Племянница может обратиться в суд с иском о вселении. Рекомендую вам обратиться за квалифицированной юридической помощью.

Как выделить долю в натуре в частном доме

Владеть частным домом может одновременно несколько лиц. В таком случае возникает общая собственность на недвижимость. Иногда в связи с жизненными обстоятельствами требуется выделение доли в частном доме в натуре, например, в случае реализации имущества и в ряде других ситуаций.

Разберем детальнее способы отделения доли и особенности оформления такой недвижимости.

Распоряжение общей долевой собственностью

Долевое владение предполагает, что правами на имущество обладает несколько граждан. Возникать общая собственность может при следующих условиях:

• заключение сделки;
• получение наследства;
• создание фермерского хозяйства;
• совместная постройка дома и так далее.

В зависимости от размера доли и типа собственности каждый владелец покрывает расходы на ее содержание и может получать доход.

Хотя предусмотрено определение частей, принадлежащих участникам, дольщики могут пользоваться долями на свое усмотрение, но распоряжаться имуществом – по совместному согласию. Если это невозможно сделать, они вправе требовать от других участников денежную компенсацию. При возникновении спорных ситуаций нужно обращаться в суд.

Право общего долевого владения прекращается вследствие раздела собственности или выдела части из имущества. При разделе общей собственности она прекращается для всех участников. В ситуации с выделом – для одного человека.

Размер долей в общем владении

Согласно ст. 245 ГК, доли в общей собственности выделяются в равных размерах. Другие положения могут быть предусмотрены договором или законом.

Размер частей формируется с учетом вкладов участников. На него влияют внесенные в объект улучшения, которые повышают рыночную стоимость недвижимости.

Совладелец, который делает вклад в объект, имеет право на увеличение своей доли в общей собственности.

Самые важные нюансы эксплуатации общего имущества прописываются в соглашении между участниками. В документе также устанавливается порядок определения и изменения долей.

Определение доли в частном доме

Выделение части дома из общей долевой собственности требуется по разным причинам:

1. Свобода распоряжения долей. Например, совладелец организовывает новое строительство или хочет подарить часть помещения.
2. Во избежание конфликтов и противоречий. Другие собственники могут препятствовать распоряжению частным домом. Выделив долю, ее обладатель становится независимым от остальных.
3. Нехватка денег. Недвижимость, которая относится к общей долевой собственности, – это потенциальный источник дохода. Неудивительно, что граждан интересует, можно ли выделить 1/4 доли в доме, чтобы в будущем распоряжаться ею на свое усмотрение: сдавать в аренду, продавать, закладывать и так далее.

Выдел доли осуществляется одним из двух способов:

• по соглашению сторон – определенная жилплощадь выделена и совладельцы не против этого;
• в судебном порядке, если хотя бы один из собственников возражает или нужно определить размер денежной компенсации за долю.

Более быстр и экономен внесудебный способ решения вопроса. Однако не всегда совладельцы достигают компромисса.

Реализация имущества без выделения в натуре

Продажа доли в частном доме состоит из нескольких этапов. В первую очередь собственник должен рассчитать стоимость своей части в объекте недвижимости, для чего желательно заказать профессиональную оценку. Затем следует предложить купить долю другим совладельцам дома.

Им отводится месяц для принятия решения. Если ответа не поступило, собственник распоряжается долей, как хочет.

В составлении обращения к совладельцам может помочь нотариус, хотя уведомление не сложно написать самостоятельно и затем передать лично в руки или отправить почтой.

Итак, нет сомнений в том, можно ли продать долю в доме без выделения в натуре. Законодатель такие сделки не запрещает. Достаточно, чтобы часть была четко определена, например, ¼ от объекта. В большинстве случаев долю, которая не выделена в натуре, покупают совладельцы имущества.

Это позволяет им приумножить свою часть в собственности.

Способы выделения доли в доме

Алгоритм действий по выделению части в недвижимости зависит от наличия соглашения между совладельцами. Если договора нет, вопрос решается в суде.

Обсудим по порядку, как выделить долю в натуре в частном доме на основании соглашения:

1. Подготовить изолированное помещение: перестроить или достроить.
2. Заказать технический паспорт в БТИ.
3. Провести оценку недвижимости. Для этого следует обратиться к специалистам.
4. Заключить соглашение с другими участниками. Документ выдается каждому владельцу, а один экземпляр остается в органах регистрации.
5. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Вот как выглядит примерная пошаговая инструкция выделения доли через суд:

1. Подготовка документов на объект.
2. Составление и подача искового заявления.
3. Участие в судебных заседаниях. Если владелец лично не сможет присутствовать, защиту его прав будет обеспечивать другой гражданин по доверенности.
4. Оформление права собственности на выделенную часть дома.

Если суд принял решение в пользу истца, и гражданину разрешили выделить свою долю, полученная часть имущества ставится на учет в Росреестре.

Условия для выделения доли в натуре

Отделение части дома осуществляется при таких условиях:

1. Жилое помещение – домовладение.
2. Выделение доли не причинит вреда общему имуществу.
3. После процедуры объект будет использоваться по назначению без нарушения прав собственников.
4. В результате не уменьшится стоимость недвижимости.

В идеале выдел доли жилого дома выражается в обустройстве изолированного помещения с отдельным входом.

Денежная компенсация

Иногда часть имущества слишком незначительна или не представляет интереса для участника. Когда не удается разделить помещение четко по долям, новый владелец должен компенсировать разницу бывшему дольщику. Выплата проводится одному из собственников только по его согласию.

По-другому решается вопрос в случае, если имеется незначительная доля в частном доме. Например, у одного владельца 9/10 от помещения, а у другого – 1/10.

Если компромисса достигнуть не удалось, стороны обращаются в суд. После рассмотрения дела может быть принято одно из решений:

• истец согласен забрать иск о выделении доли в натуре взамен за материальную компенсацию. Его право собственности после получения денег утрачивается;
• истец не желает компенсации, но его доля незначительна. Суд в принудительном порядке обязывает его принять денежный эквивалент части имущества;
• первый собственник не согласен на компенсацию и отсутствуют доказательства, что доля истца незначительна. Право собственности на часть объекта не прекращается.

По договоренности между собственниками

Если соглашение между совладельцами достигнуто, нужно предпринять следующие действия:

1. Провести перепланировку объекта для выделения отдельного жилого помещения, которое впоследствии можно оформить как долю.
2. Получить технический паспорт на дом, в котором отображены изменения. Для получения паспорта нужно заключить договор с кадастровым инженером. Готовый технический план имеет две формы: бумажную и электронную с цифровой подписью ( ст. 24 ФЗ № 218 “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2018).
3. Заключить соглашение, на основании которого производится выделение долей в жилом доме в натуре. В документе прописывается стоимость помещений / пропорция части имущества.
4. Обратиться в Росреестр (можно сделать это через МФЦ) для регистрации изменений в праве собственности на дом.

При перестройке или достройке недвижимости на проведение работ нужно получить разрешение. Такими вопросами занимается профильный комитет администрации муниципального образования.

Нередко выделение доли в праве собственности на дом сопровождается необходимостью оценить имущество. Поскольку собственники могут расходиться о мнениях относительно его стоимости, целесообразно воспользоваться услугами экспертов. При достижении компромисса стороны подписывают соглашение о выделе доли в натуре.

Образец соглашения о выделении доли дома в натуре

Выдел доли в судебном порядке

На практике далеко не всегда удается выделить часть дома по соглашению с другими собственниками. Тогда граждане обращаются в суд с целью защитить имущественные интересы.

1. Подготовка технической документации на объект: паспорт из БТИ (если строение старше 2013-го года), заключение о том, что выделение из общедолевой собственности частного дома в натуре невозможно (выдают проектно-строительные компании).
2. Составление и подача в суд искового заявления. В документе детально отображаются характеристики дома, предполагаемый размер выделяемой доли и другие важные нюансы. К иску прикладываются технические бумаги, подтверждение права собственности истца (выписка из ЕГРН).
3. Участие в судебных заседаниях.
4. Оформление права собственности на выделенную долю.

Для того чтобы точно сформулировать свою точку зрения в суде, лучше обратиться за помощью к юристу.

Список документов для выделения доли в доме выглядит следующим образом:

Исковое заявление.

Образец искового заявления

В роли ответчиков выступают совладельцы дома.

Подавая исковое заявление о выделении доли земельного участка и дома, помимо информации о жилом помещении, истец должен предоставить сведения о территории, на которой находится объект (кадастровый номер, целевое назначение надела и так далее). Дополнительно прикрепляются бумаги на землю.

Подсудность определяется по месту регистрации недвижимости.

Регистрация изменений права владения в органах Росреестра

Последний этап – оформление доли дома в собственность. Для этого нужно обратиться в органы Росреестра и представить следующие документы:

1. Заявление от каждого из собственников.
2. Правоустанавливающие документы на жилье.
3. Соглашение о выделении доли в натуре или решение суда, вступившее в силу.
4. Паспорта заявителей.
5. Нотариально заверенную доверенность, если документы подает не владелец.

Сотрудники органа регистрации выдадут новые свидетельства, подтверждающие выдел доли в натуре.

Заявка в Росреестр через МФЦ обрабатывается в среднем 2 недели. Спустя 30 дней совладельцы получат подтверждение регистрации. Отказ в выдаче выписки из ЕГРН можно обжаловать в течение 10 дней.

Затраты на определение части в праве собственности

Сколько стоит выделить долю в натуре, зависит от способа проведения процедуры. В случае судебных разбирательств придется уплатить госпошлину ( ст.333.19 НК РФ) . Порядок расчета сбора зависит от статуса судебного органа и вида обращения. Чаще всего заявление подают в арбитражные суды.

При подаче иска имущественного характера размер пошлины зависит от цены иска, указанной заявителем. Если человек сделал это неправильно, стоимость определяет суд ( ст.103 АПК РФ и ст. 333.22 НК РФ ).

При формировании суммы госпошлины учитываются заявленные неустойки. Если в иске несколько требований, они суммируются.

Выдел доли в добровольном порядке обойдется дешевле:

• оформление соглашения у нотариуса:
  • составление документа – от 3 000 рублей,
  • просто удостоверение – 500 рублей,
  • технические услуги – от 1 000 до 2 000 рублей;
  • от инициатора выдела – 2 000 рублей,
  • от совладельцев – по 350 рублей за внесение изменений в доли.

  Если требуется реконструкция частей дома, расходы значительно повышаются.

  Выделение долей детям

  Часть жилого помещения обязательно выделяется детям, если на покупку или строительство дома родители используют государственные средства по программе «Материнского капитала».

  Для оформления собственности на ребенка можно воспользоваться 2 путями:

  1. Составить соглашение о выделении доли детям в связи с использованием маткапитала.
  2. Заключить договор дарения.

  Соглашение на выделение доли детям в частном доме часто оформляется у нотариуса. Обращаться к нему не обязательно, но это – дополнительная гарантия правильного заключения сделки.

  Договор дарения составляется по стандартному алгоритму. Граждане самостоятельно заполняют бумаги или обращаются за помощью к специалисту.

  Нюансы судебной практики

  

  Для аргументирования позиции в суде истцу нужно представить доказательства своей правоты. Как показывает судебная практика по выделу доли дома в натуре, часто назначаются экспертизы, которые помогают установить, можно ли разделить имущество.

  При принятии решения суд берет во внимание:

  • пригодность дома для эксплуатации после выделения доли;
  • права и интересы третьих лиц;
  • соответствие реальной доли законодательным нормам.

  Иногда необходима независимая оценка собственности. Эти мероприятия нужны для точного определения стоимости части объекта, которая принадлежит гражданину.

  Заключение

  Выделение доли в натуре осуществляется на основании соглашения между собственниками или решения суда. В зависимости от способа формируется алгоритм действий заинтересованного лица. Если выделить долю в натуре не удастся, собственник получает денежную компенсацию за часть имущества.

  Отзывы о “Как выделить долю в натуре в частном доме”

  Здравствуйте!
  мне надо выделить свои 2/3 доли дома и земельного участка в обособленную часть ( в натуре все выделено, 2 входа, разные коммуникации, разные счета), но одно НО-в 2019 году на 1/3 долю соседа наложен судебным приставом запрет на регистрационные действия, и кадастровые инженер сказал, что все работы, что он выполнит, росреестр приостановит и ничего не будет из-за запрета регистрировать, т.е отказ. Как быть собственнику 2/3 доли? У соседа большие долги по кредитам, он нигде не работает и платить не собирается, наследников нет.