Все о субаренде земельного участка что это такое, как провести процедуру и другие важные нюансы

Земельные ресурсы нередко находятся в собственности государства или муниципалитетов, а гражданам наделы передаются в аренду. В таком случае владелец участка выступает не собственником, а арендатором. При определённых условиях арендаторы могут специальным договором делегировать свои права третьим лицам, сдавая землю в субаренду.

Как составить соглашение?

Договор субаренды – это дополнительный договор, который может иметь юридическую силу только при наличии основного – договора аренды и является приложением к нему.

Поэтому здесь обязательно соблюдать специальные требования:

1. Арендодатель должен дать арендатору разрешение на субаренду, что должно быть отражено в отдельном положении договора аренды формулировкой «с правом передачи в субаренду».
2. Во вводной части документа обязательно внести реквизиты договора аренды.
3. Передающей стороной в этой сделке может быть только арендатор.

Субаренду нельзя путать с цессией (переуступкой), которая передаёт право аренды не временно, а на постоянной основе. Цессия имеет необратимый характер.

В остальном договор субаренды идентичен прочим дополнительным соглашениям, которые могут составляться приложением к основному договору. Он состоит из следующих частей:

• наименования;
• даты и места заключения;
• предмета договора;
• существенных положений;
• дополнительных положений;
• подписей и реквизитов сторон.

После наименования «Договор субаренды земельного участка», строчкой ниже вписывается населённый пункт, где заключалась сделка по передаче земли в пользование субарендатору, а рядом – дата заключения. Ниже, отдельным пунктом идёт положение о предмете договора. Здесь указываются:

1. Сведения о передающей и принимающей землю, стороне. Вначале даются Ф.И.О. и паспортные данные участника, а затем – его роль в данной сделке: Арендатор или Субарендатор.
2. Основания аренды, то сведения о сторонах арендного договора и его реквизиты.
3. Кадастровые характеристики земельного участка, категория и целевое назначение земель, место расположения или кадастровый номер.
4. Факт оформления настоящим документом субаренды.

Далее идут обязательные или существенные условия настоящего соглашения сторон. В них должны быть включены:

1. Срок действия субаренды, который не может превышать действие аренды.
2. Стоимость пользования землёй, указанная цифрами и прописью.
3. Дата и условия предоставления оплаты за пользование участком.
4. Права и обязанности сторон. Здесь указывается право арендатора получать оплату и обязанность передачи ЗУ в пользование контрагенту. Право субарендатора содержит беспрепятственное пользование землёй, согласно её целевому назначению, и обязательство своевременно вносить установленный платёж.
5. Цели использования ЗУ.
6. Ответственности сторон. Это положение содержит сведения об ответственности за неисполнение указанных в документе договорённостей, в том числе – неиспользовании участка или его использовании не по целевому назначению.
7. Условия расторжения договора. Здесь требуется указать, при каких условиях возникает право контрагента расторгнуть договор в двустороннем порядке или в одностороннем – через суд.

Если в основном договоре не указана допустимость субаренды, но и нет прямого запрета на неё, можно получить у арендатора официальное разрешение и приложить его к пакету документации.

Дополнительные положения могут включать, по усмотрению сторон, всё, что они считают важным и целесообразным, но не противоречащим закону. В завершение даются подписи сторон с расшифровкой фамилии, а также – реквизиты:

• фамилия имя отчество или наименование юридического лица;
• адрес регистрации по месту жительства или юридический адрес компании;
• банковские реквизиты юридического лица;
• паспортные данные сторон – для физических лиц;
• если действует представитель – реквизиты доверенности и паспортные данные.

Документ составляется в количестве экземпляров, равном числу участников, с дополнительным экземпляром для Росреестра.

• Скачать бланк договора субаренды земельного участка
• Скачать образец договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

Нужно ли регистрировать?

Регистрировать такой договор нужно при условии, что субаренда оформляется:

• на срок более одного года (12 месяцев);
• бессрочно.

Регистрация проводится в Росреестре при предоставлении договора субаренды в количестве не менее 3 экземпляров и приложений к нему:

• заявления нового правообладателя о регистрации его прав;
• акт приёма-передачи участка;
• выписка из ЕГРН о праве аренды у передающей стороны;
• паспорта сторон.

Перечисленные документы, кроме заявления, должны передаваться в оригиналах и копиях. Паспорта после оформления процедуры сразу же возвращаются. Кроме этого могут потребоваться:

• согласие арендодателя;
• доверенность;
• иные документы по требованию Росреестра.

Предварительно следует уплатить государственную пошлину за регистрацию, которая составляет:

• для физических лиц – 2 000 рублей;
• для юридических – 22 000.

Госпошлину уплачивает принимающая сторона. Срок проведения процедуры составляет от 10 до 22 рабочих дней.

Если договор удостоверялся нотариально, пошлина не уплачивается, а сроки регистрации могут сократиться до 3 рабочих дней.

Подать документы на регистрацию можно при личном посещении территориального отделения Росреестра. А также, переслав документацию заказным письмом с уведомлением. При пересылке все копии должны удостоверяться нотариально.

Особенности для земель сельскохозяйственного назначения

Если речь идёт о дачных участках, которые находятся в совместной собственности и управляются СНТ или иным некоммерческим объединением садоводов и огородников, то дополнительно потребуется получить согласие общего собрания собственников с протоколом подсчёта голосов, большинство из которых должно быть «за».

Также в документе, касающемся субаренды земель сельхозназначения, дополнительно должны быть указаны:

• виды работ, которые может проводить на участке новый правообладатель;
• прекращение действия субаренды только после сбора урожая (кроме случаев неиспользования ЗУ).

Когда участки расположены в массиве, не имеющем почтового адреса, обязательно следует указать кадастровый номер участка. В остальном правила передачи ЗУ в субаренду схожи с прочими категориями земель.

Порядок заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения можно найти тут.

Арендованные участки можно передавать в субаренду, если собственник не поставил на это прямого запрета. Передача осуществляется дополнительным договором, который не имеет без основного договора, никаких полномочий. Подписанный документ, если он заключён на срок более года, нужно зарегистрировать в территориальном отделении Росреестра.

Все о субаренде земельного участка: что это такое, как провести процедуру и другие важные нюансы

В гражданском законодательстве нередко можно встретить понятие субаренды земли. Такая сделка предполагает передачу права пользования участком третьему лицу. Это соглашение может быть заключено не во всех случаях, поэтому чтобы не нарушить закон, нужно разобраться в правилах, по которым осуществляется субаренда.

Что это такое?

Субаренда земли – это законная передача арендатором земельного надела в субаренду другому лицу за установленную плату. При этом в договоре найма начинают участвовать три стороны, между которыми складываются финансовые взаимоотношения.

Справка! Понятие субаренды земли раскрыто в ст. 615 Гражданского Кодекса и в ст.

22 Земельного Кодекса.

Отличие от найма

Основное отличие аренды и субаренды в количестве участников сделки. Когда речь идет об аренде, финансовые взаимоотношения устанавливаются между арендатором и арендодателем. В случае субаренды также появляется субарендатор, который взаимодействует с арендатором и получает право на эксплуатацию недвижимости.

Кроме того, стоит выделить финансовые различия. Если рассматривать аренду, арендатор пользуется землей за плату, размер которой устанавливает собственник. Стоимость сдачи земли в субаренду может регулировать человек, временно владеющий имуществом.

То есть арендатор при желании может получить выгоду от разницы в цене.

Договор субаренды, действующий более года, обретает полную юридическую силу только после его регистрации в государственных органах. Соглашение, продолжительность которого составляет менее 12 месяцев, в регистрации не нуждается.

Можно ли арендовать арендованную землю?

Субарендатор – это лицо, заключившее договор о найме земельного участка с арендатором. В этой сделке может участвовать как физическое, так и юридическое лицо, принявшее условия договора.

Возможна ли процедура для части ЗУ?

Существует возможность сдавать в субаренду не всю территорию, а лишь ее часть. При этом минимальных размеров участка нет.

Права и обязанности

Субарендатор имеет те же права, что и арендатор:

1. Использование земли, а также расположенных на ней построек, если это не противоречит тексту договора.
2. Заселение в недвижимость своей супруги и несовершеннолетних детей.
3. Предоставление земли третьим лицам под своим контролем. Об этом нужно заранее уведомить арендатора.

Права субарендатора и обязанности, которые на него возлагаются, перечислены в ст. 615 Гражданского Кодекса.

Как указано в ст. №22 ЗК РФ, вместе с правами переходят и обязанности:

1. Использовать землю исключительно по назначению.
2. Поддерживать участок в исходном состоянии, не нарушая его качеств.
3. Не передавать имущество в субаренду.
4. По договоренности пускать арендатора для осмотра состояния участка.
5. Своевременно вносить оплату.
6. Когда срок аренды истечет, освободить территорию от своих вещей.

Важно! В договоре могут быть прописаны дополнительные права и обязанности сторон.

Если субарендатор пренебрегает своими обязательствами, то собственник и первичный арендатор могут применить в отношении него санкции, составив коллективный иск. Если документы были оформлены незаконно, арендодатель сильно рискует. Ему грозит разрыв отношений с владельцем участка, а также крупные штрафы.

Ограничения права пользования

Права на эксплуатацию земли могут быть ограничены в результате изъятия надела из гражданского оборота. Это может быть связано с наличием на территории:

• культурно-исторических памятников;
• редких видов животных, птиц и растений.

Как передать: порядок процедуры

При оформлении субаренды территории необходимо учесть такие нюансы:

1. Как правило, необходимость в поиске субарендатора возникает, если арендатор в течение определенного периода времени не может самостоятельно пользоваться территорией, но при этом не хочет расторгать договор с собственником.
2. Стоимость пользования землей и сроки внесения оплаты назначает арендатор. Он должен донести эту информацию до субарендатора до подписания соглашения.
3. Когда предварительная договоренность состоялась, нужно известить собственника недвижимости о том, что участок будет на время передан третьему лицу. Если владелец земли против, оформление договора будет незаконным.
4. После обсуждения финансовых моментов, надо проговорить права и обязанности сторон. Чтобы не упустить ничего важного, можно поручить составление документа юристу или нотариусу. Договор с ошибками и неточностями может быть признан недействительным.
5. Сделку требуется зарегистрировать в Росреестре.
6. Через 14 дней после подачи заявки процедура регистрации будет завершена и субарендатор может использовать землю.

Нужно ли разрешение для муниципальных ЗУ или находящихся в государственной собственности?

Порядок передачи права пользования земельным участком регламентируется ст. №22 ЗК РФ. Собственность может перейти в новые руки, только если владелец разрешил арендатору оформлять договор субаренды. В качестве владельца в этом случае выступает государственный орган или муниципалитет.

Если в такой возможности отказано, субаренда становится незаконной.

Исключением являются договора аренды, заключенные на срок больше пяти лет. Подобное соглашение позволяет ограничиться уведомлением собственника о передаче недвижимости. Но торги в этом случае устраивать запрещено.

Какие документы нужны для оформления?

Сделка должна сопровождаться не только договором, но и пакетом бумаг. Перечень документации зависит от срока, на который оформляется субаренда. Если сделка заключается на срок более года, к соглашению прикладываются такие бумаги:

• детальное описание территории;
• кадастровый паспорт;
• график внесения платежей за аренду;
• технические паспорта расположенных на земле сооружений;
• выписка из Росреестра, подтверждающая то, что договор субаренды был зарегистрирован.

Если срок правоотношений составляет менее года, то достаточно предъявить следующие документы:

• акт приема-передачи земельного участка;
• протокол разногласий;
• протокол согласования разногласий;
• дополнительное соглашение.

Как составить договор?

В договор субаренды требуется включить такие сведения:

• дата и место, в котором была заключена сделка;
• идентификация сторон – арендатор и субарендатор;
• информация о договоре аренды, дата его подписания и регистрационный номер;
• описание предмета договора (характеристики земли, ее площадь, адрес, наличие построек);
• порядок внесения оплаты и реквизиты;
• права и обязанности сторон;
• санкции за пренебрежение условиями соглашения;
• период действия договора;
• порядок разрешения спорных ситуаций;
• количество экземпляров договора;
• подпись каждой из сторон.

В целом документ составляется по тем же правилам, что и договор найма.

• Скачать бланк договора субаренды земельного участка
• Скачать образец договора субаренды земельного участка

Особенности для земель сельхозназначения

В документе о перенайме земли сельскохозяйственного назначения надо учесть, что эксплуатация этого вида территории ограничена целями, предусмотренными ЗК РФ для сельхозземель:

• перепахивание;
• выращивание и сбор культур и т. д.

Не допускается производить действия, нарушающие плодородие почвы.

Информацию о составлении, оформлении и заключении договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения вы найдете тут.

Порядок уплаты платежей

Если перенаем земли осуществлялся частными лицами, о способе и сроках внесения платежей они должны договориться самостоятельно. Оплата может производиться раз в месяц, в квартал и т. д. Но чаще всего при заключении подобной сделки деньги берутся за несколько лет вперед. Это позволит не сомневаться в том, что все требования по эксплуатации территории будут соблюдены.

Если одной из сторон являются региональные или государственные органы, стоимость аренды рассчитывается по такой формуле:

S*C*K1*K2, где:

• S – площадь надела;
• C – установленная ставка;
• K1 – личный коэффициент;
• K2 – коэффициент региона.

Выплаты производятся в стандартные сроки.

На какие сроки может быть установлено?

При составлении договора необходимо помнить, что продолжительность субаренды не должна превышать срок аренды. Если речь идет о территории, находящейся в собственности государства или муниципалитета, оформить сделку можно только в том случае, если недвижимость арендуется на срок более 5 лет.

Особенности для лесных наделов

Согласно ст. 25 Лесного Кодекса России, участки леса, являющиеся государственной собственностью, подлежат исключительно целевому использованию. Вид деятельности, которую разрешается осуществлять, зависит от изначального предназначения земли:

1. Для переработки и заготовки: можно собирать ягоды и травы, заготавливать древесину.
2. Для охоты: отлов животных и птиц в коммерческих целях.
3. Для научно-исследовательской деятельности: проведение экспериментов, изучение экологической ситуации.
4. Для предоставления рекреационных услуг: постройка баз отдыха, кемпингов и др.
5. Для создания гидротехнических сооружений: возведение плотин, водохранилищ и др.
6. Для изучения недр: поиск полезных ископаемых для подтверждения их наличия или отсутствия.

Внимание! Участок леса можно арендовать на срок от 10 до 49 лет. Поэтому договор субаренды нужно составлять с учетом этих временных рамок.

О правовом регулировании аренды лесных участков читайте здесь.

Пролонгация сделки

Период субаренды можно пролонгировать только в том случае, если будет продлен договор аренды. Часто бывает так, что арендатор перестает быть заинтересованным в таком сотрудничестве. Чтобы больше не участвовать в сделке, он сводит владельца недвижимости и субарендатора, чтобы эти стороны составили договор о найме земли.

Если арендатор хочет продолжить сотрудничество на тех же условиях, он продлевает соглашение с собственником. После этого у субарендатора появляется возможность пролонгировать сделку.

Расторжение договора перенайма

Если стороны не имеют претензий друг к другу и смогли договориться о прекращении отношений, они могут составить соглашение и на основании данного документа расторгнуть договор. Стандартной формы этой бумаги не существует. Но необходимо проследить, чтобы она соответствовала требованиям, предъявляемым ГК РФ к договорам.

В соглашении о расторжении договора должны быть отражены такие моменты:

1. Сведения о каждой стороне сделки. Для физических лиц следует указать Ф.И.О., адрес прописки, номер и серию паспорта. Юридические лица пишут название организации в соответствии с учредительными документами, КПП и ИНН, юридический адрес, на основе какого документа осуществляется деятельность, должность и Ф.И.О. руководителя компании.
2. Предмет соглашения – расторжение договора субаренды. Надо указать его реквизиты и дату прекращения действия.
3. Описание участка земли.
4. Наличие спорных ситуаций и их урегулирование.
5. Дата и подписи.

• Скачать бланк соглашения о расторжении договора субаренды
• Скачать образец соглашения о расторжении договора субаренды

Договор также может быть расторгнут через суд по заявлению одной из сторон о нарушении второй стороной утвержденных условий.

Важно! Соглашение о расторжении договора, занесенного в ЕГРН, также подлежит регистрации. В Росреестре будет сделана запись о том, что обременение снято.

Когда в сделке, связанной с арендой земли, появляется третья сторона, нужно быть особенно внимательным. С точки зрения экономического подхода, подобные соглашения являются выгодными, но неправильно составленный договор может привести к тому, что субарендатор станет арендатором. Возможны и другие риски, которые стоит учесть заранее.

Составление договора субаренды земельного участка и порядок регистрации. Есть ли ограничения в использовании ЗУ?

Договор субаренды ЗУ составляется нечасто, поэтому многие понятия не имеют, что в него включать. Часто необходимость в таком соглашении возникает при невозможности использования земли по назначению стороной, с которой был подписан договор аренды. Как же составить соглашение о субаренде?

Какие пункты в него включить, и что в них написать?

Правила составления соглашения о перенайме ЗУ

Важно. Самый первый шаг перед составлением договора субаренды – проверить наличие возможности на его заключение в договоре аренды с собственником.

В противном случае соглашение субаренды будет недействительным. Ниже приведено примерное содержание каждого пункта стандартного договора субаренды.

В начале соглашения составляется «шапка» документа, в которой указывается:

• Название документа: «Договор субаренды земельного участка».
• Дата и место подписания соглашения.
• Информация об участниках договора: арендаторе и субарендаторе. Изначальный собственник земли здесь не указывается. Он фигурирует в другом пункте документа. В сведениях указываются личные и паспортные данные сторон, а также места их регистрации.

Предмет

В этом пункте подробно расписывается земельный участок, который отдается в субаренду. В описание включается:

• Почтовый адрес.
• Кадастровые и технические данные.
• Описание границ.
• Общая и передаваемая в субаренду площадь.
• Информация о начальном договоре аренды, дающего основание для субаренды. Часто здесь также указывается о наличии письменного разрешения на субаренду собственника.
• Целевое назначение участка, например, сельскохозяйственное.
• Строения которые находятся на наделе на момент заключения соглашения. Например, капитальное строение складского помещения. Перечень объектов недвижимости обычно прописывается в приложении к договору.

Права и обязанности сторон

Как видно из названия, тут указываются права и обязанности арендатора и субарендатора.

Ниже приведен примерный перечень, который можно расширять в соответствии с законом РФ.

В обязанности арендатора, как правило, включается:

• Предоставить участок в пользование субарендатора.
• Предупредить субарендатора о правах третьих лиц на землю и об обязанностях, вытекающих из первоначального соглашения аренды.
• Зарегистрировать договор.
• Не вмешиваться в хоз.деятельность субарендатора.
• После окончания действия соглашения принять участок обратно в пользование.

• Получать арендную плату.
• Требовать уплаты штрафов при просрочке платежей субарендатором.
• Контролировать использование ЗУ.
• Требовать расторжения договора или покрытия убытков, если субарендатор использует участок не по целевому назначению.

• Вносить вовремя арендную плату.
• Поддерживать имущество в исправном состоянии, не допускать на участке противоправных действий.
• Возвратить участок (в пригодном к использованию состоянии) арендатору в течение 10 суток со дня истечения сроков договора.
• Содействовать регистрации договора.
• Сохранять межевые или геодезические знаки в неизменном состоянии.
• Соблюдать экологические, санитарные и противопожарные нормы.

• Требовать принятия или передачи участка согласно Законодательству.
• Требовать прекращения вмешательства в использование участка.
• Использовать участок по назначению, указанному в договоре.
• Требовать уменьшения арендной платы, если по независящим от него причинам состояние ЗУ сильно ухудшилось.
• Может продлять срок действия договора с согласия субарендатора.

Размер арендной платы и порядок расчетов

• Сумма за оплату субаренды в месяц, например, 1200 руб/кв.м. Или же указывается полная стоимость за весь участок: 100000 руб/мес.
• Сроки оплаты, к примеру, не позднее 15 числа каждого месяца.
• Способ оплаты: наличный или безналичный расчет.
• Возможность изменения стоимости, например, раз в год субарендатор имеет право менять сумму оплаты или же такое может происходить только по соглашению сторон.

О том, как узнать величину арендной платы за землю и заключить договор аренды участка, читайте тут.

Ответственность сторон

В этом пункте договора расписываются различные штрафы за нарушение договора или правил использования ЗУ:

• Штраф за предоставление арендатором ЗУ в пользование субарендатора позже сроков, отмеченных в договоре.
• Размер пени за каждый день просрочки оплаты субаренды. Указывается в процентах от общей суммы долга. Например, 12% от 11000 руб.
• Штраф за несвоевременный возврат участка в пользование арендатора.
• Также часто прописывают, что арендатор несет ответственность за недостатки ЗУ или построек на нем, даже если изначально о них не было известно.
• Штраф за использование не по назначению, указанному в соглашении, например, 3-кратный размер платы за месяц.

Сроки действия и условия расторжения

• Срок действия не может превышать первоначального срока аренды. В противном случае договор будет считаться недействительным. Срок указывается в месяцах или годах.
• Сведения о гос.регистрации, если договор заключается на срок более 12 месяцев. Если менее, то он считается действительным с момента подписания, а не с момента регистрации.
• В условиях расторжения обычно указывается, что договор можно расторгнуть досрочно только в одностороннем порядке и через суд. Еще один вариант расторжения – по соглашению сторон с заблаговременным предупреждением оных.
• Можно также подробно расписать, в каких случаях каждая из сторон имеет право обратиться в суд для расторжения договора, например, отравление или загрязнение почвы ядохимикатами или реквизиция ЗУ третьими лицами.

Можно ли заключить на срок менее года?

Да можно. В таком случае он не будет подлежать гос.регистрации.

Часто практикуется заключение договора на 11 месяцев с последующим его продлением при помощи дополнительного соглашения. Это помогает избежать процедуры гос.регистрации и уплаты немалой госпошлины для юр.лиц.

Форс-мажор

Внимание. Этот пункт снимает ответственность со сторон в случае возникновения чрезвычайных ситуаций: войны, стихийных бедствий и т.д.

Как правило, при наступлении форс мажора соглашение аннулируется. Бывает, что одна сторона не в курсе произошедшего, тогда другая должна известить ее о наступлении форс мажора.

В конце договора ставятся подписи сторон и указываются их адреса и банковские реквизиты. Допустимо прописывание иных сведений, например, список прилагаемых документов, а также количество экземпляров соглашения.

• Скачать образец договора субаренды части земельного участка
• Скачать образец договора субаренды лесного участка

Особенности аренды лесных участков и водных объектов вы найдете тут.

Прилагаемые документы

К договору прилагается ряд документов:

1. Копия первоначального договора аренды.
2. График внесения платежей.
3. Кадастровый и технический паспорт участка с указанием границ.
4. Протокол согласования разногласий.
5. Акт приема/передачи земли.
6. Выписка из Росреестра о принадлежности участка собственнику.
7. Если границы не оформлены – акт об отсутствии разногласий с соседями по границам.

Можно ли заключить с правом выкупа?

С арендатором такой договор заключить невозможно, ведь у него нет прав на землю. Для решения вопроса нужно напрямую связываться с собственником, но тогда это уже не будет договором субаренды.

Отличия для физических и юридических лиц

Принципиальных отличий в пунктах договора не будет. Поменяется только информация о реквизитах сторон. Также будет отличаться размер госпошлины при гос.регистрации соглашения и список необходимых для этого документов.

• Скачать бланк договора субаренды земельного участка между юридическими лицами
• Скачать образец договора субаренды земельного участка между юридическими лицами

Нужно ли регистрировать?

Согласно 651 ст.ГК РФ, да нужно, если договор заключается на срок более года. Кроме того, в п. 19 письма Президиума ВАС РФ N 66 указывается, что суд признал договор субаренды ЗУ не заключенным на основании отсутствия гос.регистрации. В результате арендатор не смог взыскать неустойку за просрочку платы за землю. Если же договор заключается на срок меньше года, то он не подлежит гос.регистрации. Об этом говорится в 26 ст.

ЗК РФ и ст. 609 ГК РФ.

Порядок регистрации

Чтобы зарегистрировать договор субаренды, не нужно получать письменного согласия собственника участка.

Внимание. Только с момента регистрации соглашение будет считаться заключенным! До того оно недействительно.

Инициировать процедуру регистрации может как арендатор, так и субарендатор. Чтобы зарегистрировать договор, в Росреестр по месту совершения сделки необходимо подать пакет документов:

1. Заявление.
2. Подлинник договора субаренды.
3. Оригинал и копия документа удостоверяющего личность заявителя.
4. Тех.документация на арендуемую землю.
5. Учредительные документы юр.лица: устав, ИНН, ОГРН и т.д.
6. Квитанция об оплате госпошлины.

Бумаги подаются как лично в Росреестр или в МФЦ, так и удаленно: письмом с описью вложения документов. Сроки для проведения процедуры законодательно не установлены. Но в интересах сторон провести регистрацию как можно скорее, ведь без нее соглашение считается незаключенным.

Через 30 дней после подачи документов регистрация будет считаться завершенной. Рекомендуется получить выписку в Росреестре, подтверждающую, что все юридические формальности соблюдены.

Госпошлина

Согласно 333.33 ст.НК РФ п.22 госпошлина составляет:

• Для юридических лиц 22000 руб.
• Для физических лиц 2000 руб.

При ее оплате учитывают правовое положение субарендатора. Если же земля сельхозназначения, тогда госпошлина будет составлять всего 350 руб, как говорится в п.25 ст.333.33 НК РФ.

Ограничения в использовании субарендованного ЗУ

Ограничения могут быть:

• Предусмотренными изначально. Имеется ввиду сервитут. Он накладывает ограничения на арендатора в использовании ЗУ, они же переходят на субарендатора, т.е. он не имеет права использовать по своему усмотрению определенные участки надела. Они должны остаться неизменными на момент окончания срока договора.Сервитут возникает, например, если через надел проходит газопровод, водоснабжение, канализация, столбы электропередач. Сведения об ограничениях должны содержаться в первоначальном договоре аренды.
• Дополнительными. Их накладывает арендатор, и прописываются они в административно-правовом акте, который затем прикладывается к соглашению. Эти ограничения не должны противоречить законодательству и обязаны быть обоснованными. Запрет, например, может касаться выполнения определенных сельхоз.работ на участке и возведения каких-либо построек на нем.

Важно. Если субарендатор не согласен с ограничениями, то ему придется доказывать обоснованность своих претензий через суд.

Мы рассмотрели, как составить договор субаренды ЗУ. Если грамотно расписать каждый пункт, тогда процедура заключения соглашения пройдет максимально выгодных для обеих сторон.

Заработать на чужом: как работает субаренда недвижимости

Сдавать в аренду можно не только собственную недвижимость, но и арендуемую. Выяснили вместе с экспертами, как заработать на чужих объектах и как правильно оформить такие отношения.

Что такое субаренда недвижимости

Юридически субаренда (или поднаем, если речь о жилых помещениях) — это временная переуступка арендатором недвижимости прав на этот объект или на его часть. Такие отношения оформляются письменным соглашением между субарендодателем (тот, кто изначально снимает недвижимость) и субарендатором. «Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды, — поясняет юрист юридической компании «Генезис» Татьяна Мацукова. — Договор заключается на срок, не превышающий срок основной аренды». По общему правилу, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (ст.

615 ГК). Основное отличие от аренды состоит в том, что в большинстве случаев субаренда требует согласия не только арендодателя (которым выступает первичный наниматель), но и собственника объекта недвижимости. «Без согласия на сдачу помещения в субаренду со стороны собственника помещения субаренда будет считаться незаконной, причем согласие это должно быть подтверждено документально», — говорит юрист.

Как сдать недвижимость в субаренду

В субаренду можно сдавать практически любые объекты недвижимости за незначительными исключениями, отмечает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Юридически субаренда практически ничем не отличается от обычной аренды и регулируется теми же самыми нормами Гражданского, Земельного и Лесного кодексов с добавлением нескольких специальных правил», — поясняет эксперт.

Если это не запрещено собственником, первичный наниматель может пересдавать другому лицу или организации жилые и коммерческие объекты (Фото: Studio Romantic\shutterstock)

Какую недвижимость можно сдавать в субаренду

Если это не запрещено собственником, первичный наниматель может пересдавать другому лицу или организации жилые и коммерческие объекты — помещения или их части, здания и сооружения целиком, имущественные комплексы и земельные участки и т. д. Есть нюанс: в случае если пересдается жилье, заключается договор поднайма жилого помещения. «Помимо традиционных объектов недвижимости, в субаренду могут быть сданы такие объекты, как предприятие (имущественный комплекс в виде зданий, сооружений, земельных участков, иных движимых и недвижимых объектов), машино-места и прочее имущество», — говорит руководитель направления «Коммерческие споры» юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.

Читайте также: Владельцы квартир в Москве стали чаще отказывать желающим снять жилье

Какую недвижимость нельзя сдавать в субаренду

В каких случаях можно сдать недвижимость в субаренду, не говоря об этом собственнику

По общему правилу, соглашение о субаренде может быть заключено лишь с согласия собственника недвижимого имущества. «Законом не установлена форма получения такого согласия, — отмечает Василий Малинин. — Лучше всего зафиксировать такое согласие непосредственно в первичном договоре аренды. Тогда арендатору не потребуется каждый раз получать согласие на субаренду у собственника, а тот не сможет отозвать согласие до окончания срока договора». Если право на субаренду не отражено в первичном договоре аренды, потребуется отдельное согласие собственника. «Механизм получения такого согласия в законе не прописан — это может быть сделано в любой форме, — говорит Илья Бахилин. — Но во избежание возможных споров лучше получить письменное согласие. Обычно оно оформляется письмом за подписью собственника. Для максимальной юридической чистоты в этом документе необходимо указать данные о первоначальном договоре аренды, а также кем и кому конкретно дается согласие».

Из этого правила есть исключения — они касаются субаренды земельных участков. «Без согласия собственника, а лишь с его уведомлением, заключать договоры субаренды могут любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства», — отмечает Бахилин. Но договором аренды земельного участка все же может быть дополнительно предусмотрена необходимость получения такого согласования, добавляет юрист. «Арендатор предприятия может сдать так в субаренду земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, — делится примером Василий Малинин. — В этом случае, если первичный договор аренды заключен на срок более пяти лет, арендатору достаточно уведомить собственника без получения его согласия».

По общему правилу, соглашение о субаренде может быть заключено лишь с согласия собственника недвижимого имущества (Фото: baranq\shutterstock)

Договор субаренды

• в договоре субаренды обязательно прописывается, что недвижимость сдается в аренду не собственником. Нужно указать, что первичный наниматель распоряжается объектом на правах аренды, вписать в договор субаренды реквизиты первичного договора аренды и имя собственника;
• если в субаренду сдается не весь объект недвижимости, а его часть, в договоре максимально точно описывается, что именно передается субарендатору (номер офиса в бизнес-центре, координаты конкретных помещений и т. п.);
• договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. «Положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правила, что срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 № 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ), — говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. — Договор субаренды, как и договор аренды, подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок от года»;
• цели использования передаваемого в субаренду имущества должны соответствовать целям, указанным в основном договоре аренды;
• субарендатор не может получить больше прав и ответственности, чем первичный арендатор. Поэтому, говорит Илья Бахилин, не допускается включать в договор субаренды пункт о том, что субарендатор несет ответственность за состояние недвижимости перед собственником. Эта ответственность остается за первичным арендатором. Именно первичный арендатор отвечает и за своевременное поступление оплаты собственнику, и за коммунальные платежи, и за эксплуатационные расходы;
• обычно в договоре субаренды прописываются условия его расторжения в том случае, если первичный договор аренды будет расторгнут досрочно. «Можно предусмотреть условие, что при досрочном прекращении договора с первичным арендатором арендодатель обязан заключить договор с добросовестным субарендатором, — говорит Екатерина Кузьмина. — Или стоит предусмотреть условие о сохранении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды в случае заинтересованности в этом арендодателя».