Возможность продажи ипотечной квартиры

Ситуаций, когда нужно продать квартиру в ипотеке, может быть множество. Среди вариантов – развод или расширение на большую жилплощадь. Итак, давайте разберём, как происходит процедура продажи и что для этого понадобится.

Подробнее о продаже
По какой причине может потребоваться продажа ипотечного жилья?
Как банк относятся к таким сделкам?

Права владельца на квартиру в ипотеке
Особенности продажи ипотечной недвижимости
Способы продажи квартиры в ипотеке

Процедура продажи квартиры в ипотеке
Нюансы продажи квартиры с материнским капиталом
Особенности продажи квартиры при разводе

Риски продажи квартиры в ипотеке

Подробнее о продаже

Недвижимость, которая находится в обременении, не может быть продана без разрешения банка. Поэтому заемщик может только пользоваться жильем, которое находится в ипотеке. Кроме того, заемщик должен содержать жилье в надлежащем виде.

А вот продажа жилья третьим лицам, либо его утрата незаконна. Однако есть ряд ситуаций, когда банк может пойти на встречу клиенту и разрешить продажу жилья, находящегося в ипотеке.

По какой причине может потребоваться продажа ипотечного жилья?

Клиент может захотеть продать жилье в следующих случаях:

• при потере достаточного для погашения займа дохода;
• если появилась необходимость в более просторном жилье;
• клиент хочет заработать на ипотечном кредите.

Все эти причины совершенно законны и могут послужить для продажи залогового жилья.

Как банк относятся к таким сделкам?

Жилье, приобретенное с помощью ипотечного кредита, является собственностью должника, однако, чтобы его продать, нужно вначале получить согласие банка.

И здесь есть несколько вариантов развития событий. С одной стороны банк заинтересован в том, чтобы займ был полностью погашен, и старается не препятствовать тому, чтобы клиент больше не нес долговые обязательства по жилищу.

Но с другой стороны при продаже залогового жилья банк теряет свои проценты, а так же прибыль, которую он постоянно получает, пока клиент выплачивает проценты по кредиту.

Права владельца на квартиру в ипотеке

Не смотря на то что владельцем жилья является человек, который взял недвижимость в ипотеку, продать ее без разрешения банка он не имеет права.

Для того, чтобы было продано имущество, нужно вначале получить одобрение финансовой организации.

Особенности продажи ипотечной недвижимости

В том случае, если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то финансовая организация не имеет права отказать в продаже имущества. А чтобы заемщики не злоупотребляли подобной возможностью, продажа квартиры в ипотеке сопровождается наложением заградительных комиссий и штрафных санкций.

Однако подобные санкции несравнимы с теми последствиями, которые сулят вам прекращение платежей по ипотечному кредиту. Поэтому если вы понимаете, что больше не можете оплачивать ипотеку – не затягивайте с продажей, попробуйте решить ситуацию через судебное разбирательство.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Итак, давайте разберем, каким образом можно продать квартиру, которая находится в обременении у банка.

С участием банка

В том случае, если у хозяина жилья не хватает времени на продажу квартиры (к примеру, он часто находится в командировках или меняет место жительства), заемщик может переложить обязанности по продаже квартиры на плечи банка.

При таком раскладе снятием обременения занимается только финансовая организация и покупатель, а присутствия заемщика здесь не требуется. Остаток от совершенной сделки, если только он есть, после регистрации жилья заёмщик может забрать в депозитарной ячейке банка в любое время.

Часто так происходит сделка еще и в том случае, если клиент не выполняет свои обязательства по оплате платежей, у него накапливается большой долг, и финансовая компания принимает решение о продаже жилья и снятии обременения.

Без участия банка

Здесь возможно несколько вариантов событий, и один из них – это досрочное погашение. Как и при каких условиях можно продать жилье таким образом? Найти покупателя, который будет согласен на подобную схему, довольно сложно.

Многих клиентов отпугивают обремененные квартиры, тем более что на вторичном рынке всегда есть альтернативные юридически чистые предложения.

Чаще всего к подобной досрочной схеме прибегают лица, которые вкладывают средства в строящееся жилье. Квартиры с современной планировкой, да еще и в новостройках, пользуются большим спросом, а на заключительной стадии строительства у нормального, добросовестного заемщика практически не бывает свободных вариантов.

Потенциальный покупатель жилья вносит задаток, необходимый для полного погашения ипотечного кредита в банке, по дополнительному соглашению с заемщиком, которое должно быть заверено у нотариуса.

После того, как обременение будет снято, а ипотечный кредит – закрыт, что, как правило, занимает до пяти рабочих дней, покупатель и продавец жилья посещают регистрационную квартиру и оформляют договор купли-продажи, либо переоформляют договор долевого строительства.

Еще один вариант – это самостоятельная продажа. Если вы продаете квартиру сами, то не стоит скрывать тот факт, что жилье находится в обременении у банка. Если вы будете выдавать клиенту информацию частями и умалчивать о важных деталях, то покупатель может подумать, что его вовлекают в какую-то аферу.

На самом деле здесь все довольно просто. После того, как покупатель посмотрит квартиру и она ему понравится, он должен будет обратиться в финансовое учреждение и изъявить желание выкупить залог.

Сотрудники финансовой организации составят с новоиспеченным клиентом договор купли/продажи и заверят его у нотариуса.

Покупатель при этом носит часть денег в банк для погашения задолженности, а остальную часть отдает заемщику.

После проведенной сделки с жилья снимается обременение и оформляется на квартиру договор купли-продажи.

Продажа долговых обязательств

Залоговые квартиры привлекают прежде всего своей низкой стоимость жилья. Для клиентов, пожелавших приобрести жилье таким образом, процедура займа будет мало чем отличается от обычной.

Процедура продажи квартиры в ипотеке

Разберем, как осуществляется продажа жилья.

Что потребуется?

Если продажей жилья занимается банк, то клиенту остается просто сидеть и ждать, когда финансовая организация выполнит все сама. Если же клиент занимается продажей самостоятельно, то нужно найти покупателя и предоставить ему возможность написать в банке заявление на выкуп залога.

Какие потребуются документы?

Главное, что понадобится клиенту – это документы на продаваемое жилье. Кроме того, нужно будет провести оценку жилья для банка.

Перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю нового владельца занимается сам банк. Заемщику остается только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства.

Пошаговые действия

При продаже жилья и снятия обременения за счет покупателя выполняются следующие действия:

• подаются документы для рассмотрения покупателя в качестве потенциального заемщика;
• если заявка одобряется, то осуществляется оценка и страхование жилья.

Нюансы продажи квартиры с материнским капиталом

Если вы хотя бы частично погашали ипотеку материнский капиталом, либо если капитал был использован при приобретении жилья, который был передан в качестве залога Банку, вам нужно предоставить в органах соцопеки согласие на продажу недвижимости.

Особенности продажи квартиры при разводе

Идеальный вариант при разводе – найти не хватающую сумму и оплатить ее досрочно. Но что делать, если нужной суммы нет? Тогда бывшие супруги будут оплачивать ипотеку и дальше, причем оплачиваемая часть ипотеки должна быть соразмерна доле жилья.

Риски продажи квартиры в ипотеке

Итак, давайте разберем, какие риски несет покупатель, а какие – продавец.

Для покупателя

Самый большой риск, который несет покупатель – банк может не одобрить сделку. Причин тому много, однако служба безопасности, как правило, не отчитывается, в чем именно причина отказа.

В итоге продавец рискует тем, что ему придется вернуть залог, так как сделка сорвана по вине третьих лиц, а не по инициативе покупателя.

Для продавца

Если клиент соглашается на досрочное погашение и при этом дает нетающую сумму денег заемщику, то он рискует своими средствами.

О том, возможно ли продать квартиру в ипотеке, и как это сделать, можно узнать из видеоролика.

Продажа дома в ипотеке

Для большинства россиян покупка собственного дома в ипотеку — один из возможных вариантов решения жилищного вопроса. Выбирая долгосрочное кредитование, заемщики обязуются вовремя погашать заем в течение всего срока выплаты долга банку. Но жизненные обстоятельства собственника недвижимости за это время могут кардинально измениться.

Например, поменяется семейное положение, родятся дети, потребуется смена жилплощади из-за переезда, изменения места работы или снижения дохода.

В такой момент заемщик задумывается, можно ли продать дом, который был куплен через ипотеку, до полной выплаты долга и снятия обременения? Как повлияет сделка на полученный от государства налоговый вычет? Можно ли продать целый дом или часть его, взятую по сельской и военной ипотеке?

Рассмотрим подробнее пошаговую инструкцию, как правильно оформить договор купли-продажи, чтобы снизить риски для продавца и покупателя недвижимости с обременением.

Какие существуют варианты продажи

Купленный в ипотеку дом на законных основаниях принадлежит собственнику. Это подтверждается документом, получаемым после завершения сделки в «Росреестре». Но в свидетельстве о праве собственности указывается, что недвижимость находится в залоге у банка. Без разрешения кредитно-финансовой организации собственник не может проводить сделки — продавать, обменивать или дарить дом в ипотеке.

Такие ограничения действуют до тех пор, пока долг перед банком не будет полностью выплачен. Поэтому при решении вопроса продажи дома в ипотеке стоит обратиться в финансовое учреждение, где был оформлен заем, и подать соответствующее заявление.

При получении разрешения от банка проблем с оформлением документов чаще всего не возникает. В назначенный день участникам сделки необходимо посетить офис кредитно-финансового учреждения, подписать договор купли-продажи и дополнительное соглашение, в котором текущий заемщик передает будущему владельцу долговые обязательства по выплатам. При этом важно подтвердить, что только после передачи прав собственности покупателю необходимо будет продолжить выплаты по кредиту.

В том случае, если банк не дает разрешения на продажу дома, находящегося под ипотекой, можно воспользоваться одним из следующих вариантов:

• Взять потребительский кредит . Перед принятием такого решения стоит оценить плюсы и минусы дополнительного обременения, собственные финансовые возможности.
• Досрочно погасить заем . Обычно этот способ выбирают при получении от покупателя предварительного залога, с помощью которого выплачивается долг по ипотеке за дом. Такой вариант нежелателен для нового владельца, поскольку после внесения аванса ему придется ждать возврата закладной банком. Только после получения подтверждения о снятии обременения участники могут продолжить процедуру купли-продажи недвижимости.
• Передать права собственности другому лицу с оформлением нового займа . При этом сделка проводится также путем досрочного погашения ссуды за счет денег, которые будут предоставлены покупателю по кредитному договору. Предпочтителен вариант, когда операции проводятся в одном банке, но будущий собственник дома может выбрать другую финансовую организацию с подходящими условиями по ипотеке. Покупатель, который становится заемщиком с переданными долговыми обязательствами, должен подходить под требования кредитора. Уточните, как получить ипотеку на покупку дома в «Росбанк Дом».
• Продать недвижимость за наличный расчет . Такой способ продажи выгоден всем участникам сделки. Покупатель вносит полную сумму оставшейся задолженности, остаток зачисляется на счет бывшего владельца. Продавцы реже соглашаются на торг, стремясь получить больше выгоды от купли-продажи. О снижении суммы возможно договориться в случае, если собственник дома не в состоянии оплачивать ипотеку.

В частных случаях при накоплении просрочек по платежам банк вправе продать залоговое имущество в счет долга клиента. В этом случае финансовая организация берет на себя полностью заботы по оформлению документов и поиску потенциальных покупателей. Как правило, у загородной недвижимости и частных домов низкая ликвидность, поэтому вероятность получить выгоду от такого вида сделки для продавца крайне мала.

Можно ли продать дом в сельской ипотеке

Льготная государственная программа ипотечного кредитования направлена на поддержку граждан, решивших купить частный дом в сельской местности. Заемщику, который подходит под требования банка, выдается одобрение на приобретение недвижимости: квартиры в новостройке или на вторичном рынке, коттеджа, участка под ИЖС.

В условиях льготной программы поддержки жителей небольших населенных пунктов до 30 тысяч человек есть существенное ограничение для собственников жилья. Продажа частного дома или другого вида недвижимости, который купили под сельскую ипотеку, невозможно в течение пяти лет с момента подписания договора кредитования. Даже если за это время задолженность была полностью погашена.

Можно ли продать дом по военной ипотеке

Чтобы оформить договор купли-продажи части или целого дома, приобретенного по непогашенной военной ипотеке, нужно вернуть остаток долга банку и сумму, которая была выделена на его покупку из государственного бюджета. При этом военнослужащий должен отслужить не менее 20 лет. Денежные средства возвращаются на специальный счет участника программы НИС.

Они могут быть использованы повторно при условии, что военнослужащий не достиг еще возраста старше 42 лет.

Для того чтобы продать дом, находящийся в военной ипотеке, стоит выполнить следующие действия:

• Обратиться в банк и ФГКУ «Росвоенипотека» с оповещением о досрочном погашении займа с целью реализации недвижимости.
• Подать заявку на оформление свидетельства участника программы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.
• Получить расчет остатка долга по займу в банке.
• Пройти процедуру снятия обременения с дома.
• Зарегистрировать право собственности в ЕГРН.

После этого можно продать дом, купленный по военной ипотеке, по стандартной схеме. Кроме перечисленных условий действует требование, что в коттеджах и таунхаусах должны быть установлены санузлы, проведено водоснабжение, электричество и отопление. Отказ в продаже недвижимости можно получить при проведении незаконных перепланировок и при аварийном или ветхом состоянии жилья.

Как продать дом с ипотекой и материнским капиталом

Если дом был куплен в ипотеку и при покупке задействовались денежные средства материнского капитала, то на каждого члена семьи, в том числе на несовершеннолетнего ребенка, должны быть выделены доли после погашения кредита и снятия обременения. По закону для продажи такой недвижимости необходимо дополнительно запросить разрешение у органов опеки и попечительства.

После получения выписок из «Росреестра» можно оформить сделку купли-продажи дома. При этом в новом жилье на детей должны быть выделены доли, а площадь приобретаемой недвижимости — равна или больше предыдущей. Также органами опеки учитываются санитарно-техническое состояние помещения, благоустройство и наличие коммуникаций.

Список документов

Для оформления основного договора купли-продажи дома, находящегося в ипотеке, необходимо собрать пакет следующих документов:

• удостоверение личности;
• выписка из ЕГРН;
• копия свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество;
• согласие второго супруга на проведение сделки тем лицам, которые состоят в браке;
• разрешение от органов опеки и попечительства, если в семье есть дети и на них выделены доли;
• информация об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• кадастровый паспорт на земельный участок и жилое строение.

Также потребуется предоставить справку, которая подтверждает причины продажи. Список дополнительных документов можно узнать в банке, в котором был оформлен заем на жилье.

Договор купли-продажи дома в ипотеке

Найти платежеспособного покупателя, который будет готов приобрести недвижимость с ипотекой, — основная трудность для продавца. Если желающий находится, то с ним подписывается предварительный договор о деталях сделки, который фиксирует следующую информацию:

• цену недвижимости;
• кому принадлежит закладная;
• сумму остатка долга;
• контактные данные и реквизиты участников сделки;
• способ оплаты;
• сроки исполнения обязательств.

Для того чтобы избежать возможных проблем с юридической стороны решения вопроса, составленное соглашение заверяют у нотариуса. Ознакомьтесь с общими условиями кредитного договора от «Росбанк Дом» перед началом процесса покупки дома, находящегося в ипотеке.

Как уплачивается налог с продажи

При покупке недвижимости граждане РФ, являющиеся плательщиками подоходного налога, могут получить имущественный вычет с суммы сделки и с процентов, выплаченных по ипотеке. При продаже дома, который находится в обременении, полученная компенсация остается у собственника жилья.

Доход со сделки необходимо задекларировать и заплатить НДФЛ. Если дом был в собственности менее 5 лет, цена продажи равна или меньше покупки, то подоходный налог составит 13% от разницы суммы сделки. При расчете учитывается стоимость без учета процентов ипотеки.

Какие существуют риски

При покупке дома, находящегося в ипотеке, продавец и покупатель имеют различные риски, которые могут существенно осложнить ход сделки купли-продажи. Человеку, приобретающему загородную недвижимость с обременением, приходиться ждать, когда возможно получить закладную из банка. При этом он уже внес задаток, требующийся для погашения остатка займа.

Длительный ответ банка и усложненное оформление документов затягивает процесс перехода непосредственно к передаче прав владения недвижимостью. За этот период человек может передумать продавать дом, так что покупатель рискует оказаться в невыгодном положении.

Сделка нередко растягивается по времени на несколько месяцев, поэтому собственнику придется платить по ипотеке, от которой он уже хотел отказаться. Кроме этого, для продавца существует риск не перекрыть долг по займу. Такие ситуации встречаются, когда стоимость объекта была изначально искусственно завышена для получения одобрения банка.

В заключении, процесс продажи дома, взятого в ипотеку, требует точного соблюдения пошаговой инструкции банка-кредитора и рекомендаций специалистов по недвижимости. От того, насколько правильно будут подготовлены документы и выполнены условия договора, зависят сроки завершения и юридическая чистота сделки.

Калькулятор ипотеки
Узнайте свою ставку
по ипотеке

Хотите узнать больше и получить консультацию по ипотечному кредитованию?
Отправьте запрос и мы свяжемся с вами в ближайшее время!

Согласия на обработку ПДн:

В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.02.2006 №152-ФЗ «О персональных данных», Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,

Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк», «Оператор») согласие на обработку своих персональных данных, а именно: сведений, предоставленных мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора www.rosbank-dom.ru (далее – «Персональные данные»), а также иных имеющихся у Банка сведений. Под персональными данными я понимаю любую информацию, относящуюся ко мне как к субъекту Персональных данных, в том числе мои фамилию, имя, отчество, контактные данные (телефон, электронная почта, почтовый адрес), IP адрес.

Под обработкой Персональных данных я понимаю сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение) посредством поиска, анализа и сбора информации, в том числе с использованием внешних информационного-аналитических порталов, сторонних информационных источников, включая открытые и общедоступные источники информации и веб-ресурсы, извлечение, использование, обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств, с целью регистрации в личном кабинете потенциального клиента в системе электронного взаимодействия с Банком; заключения пользовательского соглашения; внесения сведений обо мне в базы данных в качестве потенциального потребителя услуг; формирования и направления мне Банком предложений об оказании услуг на определенных условиях; продвижения товаров, работ, услуг Банка, в том числе направление мне рекламных и/или информационных материалов, с помощью средств связи, в том числе по сетям электросвязи, посредством использования телефонной и подвижной радиотелефонной связи (включая СМС-сообщения), а также по сети Интернет.

Согласие действует * в течение 1 года с момента его получения Банком и может быть отозвано мной, путем направления в Банк по адресу: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34 соответствующего письменного уведомления в свободной форме об отзыве согласия.

* Сроки обработки персональных данных совпадают со сроками действия Согласия на обработку персональных данных, если иное не предусмотрено действующим законодательством РФ.

Согласие на получение рекламно-информационных материалов (рассылок):

В соответствии с требованиями Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,

Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк»,) согласие на направление мне (получение мной) на указанный мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора www.rosbank-dom.ru телефонный номер/адрес электронной почты рекламно-информационных материалов (рассылок).

Настоящее согласие предоставляется на неограниченный срок при отсутствии сведений о его отзыве

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Этим вопросом задаются большинство заемщиков. Когда речь идет о долгосрочном кредите на недвижимость, всегда есть риск его не выплатить.

Причины могут быть не только финансовые, но и личные.

Важно понимать, что продать квартиру в ипотеке можно по закону. При условии, что сделка по купле-продаже совершается с соблюдением норм права. Сделать это позволительно на любой стадии выплаты кредита на недвижимость, включая этап строительства жилья.

Мало того, подобная сделка даже может принести выгоду продавцу.

Если Вы спросите: можно ли продать ипотеку, минуя банк, ответ будет отрицательным. Законных схем продажи недвижимости в залоге без участия финансово-кредитной организации не существует.

Причины продажи квартиры в ипотеке

Причин, по которым люди хотят продать недвижимость несколько. Представьте, что Вы выбрали жилье с учетом того, что рядом будет детский сад, а его строительство затянулось. Это может стать весомым аргументом в пользу решения продать квартиру в ипотеке и купить другую в районе с лучшей инфраструктурой. Перечислим ряд причин, по которым люди расстаются с недвижимостью в залоге:

• потеря основного дохода;
• необходимость приобрести более просторное жилье;
• личные обстоятельства – развод, переезд в другой город;
• желание заработать на сделке перепродажи.

Наступление того или иного случая вероятно для любого заемщика.

Рефинансирование ипотеки

Надоело переплачивать? Рефинансируйте!

за 1 день Не выходя из дома

До 80% от стоимости залоговой недвижимости

Узнать больше

Как продать квартиру в ипотеке: четыре способа

Итак, Вы оформляете недвижимость в кредит или планируете это сделать. Лучше узнать сразу, как продать квартиру, купленную в ипотеку? Есть несколько вариантов:

• досрочное погашение;
• продажа долговых обязательств;
• реализация с помощью банка;
• самостоятельная продажа.

Досрочное погашение

Первый способ наиболее предпочтителен для владельца жилья. Он подразумевает, что Вы нашли человека, готового купить квартиру с обременением. В этом случае сделка проходит следующие стадии:

• Покупатель оформляет через нотариуса соглашение с заемщиком и погашает ипотеку.
• После закрытия долга и снятия обременения с недвижимости продавец и покупатель оформляют договор купли-продажи в «Росреестре».
• Если стадия сдачи объекта в эксплуатацию еще не наступила, переоформляется договор долевого строительства.

Продажа долговых обязательств

Второй способ из списка, который рекомендуют эксперты, отвечая на вопрос, как продать квартиру в ипотеке, предполагает передачу заемщиком своих долговых обязательств перед банком другому лицу. Ипотечный кредит переоформляется на другого заемщика. С ним банк заключает новый договор, согласно которому переводит на него оставшуюся часть кредита.

Теперь владелец ипотечной недвижимости – новый собственник.

Ипотека на дом

Устали от городской суеты? Самое время оформить ипотеку на загородный дом.

На срок до 35 лет

Первоначальный взнос от 30%

Узнать больше

Прежний заемщик и клиент, желающий перезанять ипотеку, должны вместе появиться в финансово-кредитной организации, чтобы провести процедуру переоформления. Естественно, будущий владелец должен отвечать требованиям банка – иметь хорошую кредитную историю и стабильный доход. С ним кредитор заключит договор.

Ознакомиться с требованиями Росбанк Дом Вы можете на сайте.

Жилье продолжает оставаться в залоге у банка, но выплачивает ипотеку другой клиент. Тот, кто перезанял кредит вправе досрочно его погасить. В среднем процедура занимает около 20 дней.

Нередко квартиры, находящиеся в ипотеке, привлекают покупателей удачным расположением в хорошем районе, улучшенной планировкой, отделкой. Плюс, недвижимость в залоге продают по сниженной стоимости.

Продажа ипотечной квартиры с помощью банка

Этот вид сделки наименее выгоден для владельца недвижимости, поскольку банк не заинтересован в поиске варианта, при котором в плюсе мог бы оказаться и продавец. Для финансовой организации главное – возвращение суммы долга по ипотеке.

В то же время, при желании продать квартиру и купить другую, законное право заемщика – не участвовать в сделке, переложив реализацию ипотечного имущества на сотрудников банка. Это может происходить в случае, когда человек переезжает в другой город.

В этом случае кредитор находит покупателя и ведет с ним сделку. Новый владелец оплачивает долг по ипотеке, переоформляя жилплощадь на себя. Если между суммой кредита и ценой на недвижимость образуется разница, ее забирает экс-владелец квартиры после подписания документа купли-продажи.

Самостоятельная продажа

Можно ли продать квартиру в ипотеке самостоятельно? Да, однако самостоятельная продажа не означает, что банк не будет уведомляться о сделке. Здесь имеется в виду, что продавец и покупатель возьмут на себя работу по снятию обременения, оформлению документов и других этапов.

Безусловно, потенциальный новый владелец недвижимости сразу будет оповещен о том, что квартира или дом имеет обременение.

При самостоятельной продаже продавец и покупатель после осмотра объекта обращаются в банк, где составляется предварительный договор, заверенный нотариусом. Покупатель вносит в депозитную ячейку №1 деньги для погашения ипотечного долга, в ячейку №2 – сумму для заемщика. После того, как с объекта снято обременение, участники отправляются в «Росреестр» для подтверждения сделки.

Банк и продавец получают доступ – каждый к своей ячейке.

Сделка в этом случае может состояться достаточно быстро. Главное найти покупателя. Это не всегда просто, поскольку недвижимость с обременением многих отпугивает.

Согласие на сделку банк даст в том случае, если заемщик вовремя совершал платежи по ипотеке и к нему нет претензий.

Подводим итоги

Столкнуться с необходимостью продажи жилья, находящегося в залоге у банка, может каждый. Меняются условия труда и жизненные обстоятельства. Хорошая новость заключается в том, что квартиру в ипотеке можно продать.

Вариантов несколько. А при условии, что кредит на недвижимость брали на этапе строительства дома, владелец сможет остаться в выигрыше, заработав на разнице в цене.

Калькулятор ипотеки
Узнайте свою ставку
по ипотеке

Хотите узнать больше и получить консультацию по ипотечному кредитованию?
Отправьте запрос и мы свяжемся с вами в ближайшее время!

Согласия на обработку ПДн:

В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.02.2006 №152-ФЗ «О персональных данных», Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,

Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк», «Оператор») согласие на обработку своих персональных данных, а именно: сведений, предоставленных мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора www.rosbank-dom.ru (далее – «Персональные данные»), а также иных имеющихся у Банка сведений. Под персональными данными я понимаю любую информацию, относящуюся ко мне как к субъекту Персональных данных, в том числе мои фамилию, имя, отчество, контактные данные (телефон, электронная почта, почтовый адрес), IP адрес.

Под обработкой Персональных данных я понимаю сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение) посредством поиска, анализа и сбора информации, в том числе с использованием внешних информационного-аналитических порталов, сторонних информационных источников, включая открытые и общедоступные источники информации и веб-ресурсы, извлечение, использование, обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств, с целью регистрации в личном кабинете потенциального клиента в системе электронного взаимодействия с Банком; заключения пользовательского соглашения; внесения сведений обо мне в базы данных в качестве потенциального потребителя услуг; формирования и направления мне Банком предложений об оказании услуг на определенных условиях; продвижения товаров, работ, услуг Банка, в том числе направление мне рекламных и/или информационных материалов, с помощью средств связи, в том числе по сетям электросвязи, посредством использования телефонной и подвижной радиотелефонной связи (включая СМС-сообщения), а также по сети Интернет.

Согласие действует * в течение 1 года с момента его получения Банком и может быть отозвано мной, путем направления в Банк по адресу: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34 соответствующего письменного уведомления в свободной форме об отзыве согласия.

* Сроки обработки персональных данных совпадают со сроками действия Согласия на обработку персональных данных, если иное не предусмотрено действующим законодательством РФ.

Согласие на получение рекламно-информационных материалов (рассылок):

В соответствии с требованиями Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,

Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк»,) согласие на направление мне (получение мной) на указанный мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора www.rosbank-dom.ru телефонный номер/адрес электронной почты рекламно-информационных материалов (рассылок).

Настоящее согласие предоставляется на неограниченный срок при отсутствии сведений о его отзыве

Продажа квартиры в ипотеке: Можно ли перепродать?

Приобретение жилья с использованием заемных средств — один из самых распространенных способов улучшения жилищных условий. Но в течение выплаты кредита обстоятельства заемщика могут измениться и он захочет осуществить продажу квартиры в ипотеке. Как это сделать, порядок процедуры и юридические нюансы рассмотрим в статье.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

После покупки квартиры с привлечением заемных средств, новый владелец получает права собственности на жилье. Но, поскольку недвижимость была приобретена в ипотеку, в выписке ЕГРН будет указано, что на объект наложено ограничение. Фактически ваши квадратные метры остаются в залоге у банка до выплаты кредита.

Когда заходить речь о продажи жилья, вставет вопрос: Можно ли продать квартиру находящуюся в ипотеке у банка? Продать квартиру с ипотекой возможно, но для совершения купли-продажи необходимо получить разрешение от финансовой организации, от которой были получены деньги на покупку жилья. Таким образом кредитор страхует себя от невозврата займа.

Если вы перестанете погашать кредит, банк вправе продать жилплощадь и вернуть себе денежные средства.

Права и обязанности участников ипотечного кредитования регламентируются ФЗ РФ № 102. Согласно ст. 29 указанного закона собственник жилплощади вправе использовать объект по своему усмотрению.

Он может жить на территории квартиры, регистрировать других жильцов, сдавать помещение в аренду.

Особенности распоряжения залогового имущества зафиксированы в ст. 37 законопроекта. В ней указано, что продажа ипотечной квартиры возможна только при положительном решении банка-кредитора.

Когда продают ипотечную квартиру

Частыми причинами продажи квартир могут быть:

1. Невозможность погашать кредит — заемщик потерял источник дохода и больше не может вносить ежемесячные платежи;
2. Улучшение жилищных условий — владелец квартиры имеет желание и возможность купить жилье большей площади;
3. Личные причины — расторжение брака, неудобная транспортная развязка, конфликты с соседями все эти причины могут побудить собственника ипотечного жилья решиться на его продажу.

Риски при продаже квартиры находящейся в залоге

Продавец ипотечного жилья практически ничем не рискует при отчуждении имущества. Вырученные деньги он получает сразу после регистрации сделки в росреестре. Для покупателя можно выделить следующие риски:

1. Возможность оспаривания сделки — если продавец не получил одобрение банка на куплю-продажу, регистрацию имущественных прав нового владельца могут приостановить;
2. Отсутствие необходимых документов — если для сделки не были оформлены нужные в конкретном случае бланки (согласие опеки, разрешение от мужа или жены) ее могут расторгнуть;
3. Претензии банка к предмету сделки — кредитор тщательно проверяет объект недвижимости, поскольку в случае невыплаты кредита он будет его реализовывать и возвращать деньги. Если в ходе проверки будут выявлены незаконные перепланировки, дефекты жилья, банк вправе дать отказ на продажу квартиры в ипотеке.

Нужно ли разрешение банка

Продать квартиру с ипотекой нельзя без одобрения кредитора. Пока вы не погасили задолженность по ипотечному займу любые юридические операции с залоговой недвижимостью проводятся с разрешения залогодержателя.

Как получить согласие банка

Чтобы заручиться согласием кредитора на продажу недвижимости, необходимо отправить заявление с указанием причины отчуждения имущества. Если банку подходят условия сделки, он ее одобрит. Для получения согласия от финансовой организации, заявитель должен погасить ипотеку одним из следующих способов:

• Самостоятельное досрочное погашение кредита;
• Выплата задолженности из вырученной после продажи ипотечной квартиры суммы;
• Переписать оставшуюся часть долга на нового собственника;
• Продажа залогового жилья на торгах.

Если банк не дает согласия

Получите вы отказ или разрешение от кредитора на продажу квартиры в ипотеке зависит от следующих обстоятельств:

• Выбранный способ выплаты задолженности;
• Размер процентной ставки;
• Срок кредитования;
• Фактическое состояние жилплощади и ее рентабельность.

Если банк не одобрит сделку, продавец может найти покупателя, который готов предоставить задаток наличными. Полученные средства владелец использует для погашения кредита и закрывает ипотеку. После этого между субъектами сделки оформляется стандартный договор купли-продажи.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Продать квартиру с ипотекой можно несколькими способами. Ниже рассмотрим каждый из вариантов более подробно.

Досрочная выплата ипотеки

Чтобы продать залоговую квартиру проще всего полностью погасить кредит и снять обременение с квартиры. После погашения ипотеки банк не имеет больше прав на недвижимость и собственник вправе осуществлять любые юридические сделки без его согласия. Досрочно выплатить кредит можно с помощью денег покупателя. Этапы процедуры следующие:

• Стороны составляют предварительный договор, где указаны условия отчуждения имущества, порядок расчетов, стоимость предмета сделки;
• Покупатель передает задаток продавцу, который используется для погашения кредита;
• После снятия обременения с квартиры в росреестре, происходит передача права собственности новому владельцу;
• Стороны заключают куплю-продажу с учетом уже полученной суммы от покупателя.

Этот способ продажи квартиры в ипотеке связан с рисками для покупателя. Недобросовестный продавец может после погашения кредита попытаться отказаться от своих обязательств. В этом случае необходимо обжаловать сделку в суде.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

В этом случае банк является одним из участников сделки. Покупатель деньга на погашение задолженности отдает кредитору, а остаток по сумме — продавцу. В этом случае расчеты проводятся с помощью двух банковских ячеек.

После погашения ипотеки и снятия ограничения, стороны оформляют куплю-продажу и регистрируют сделку в росреестре.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Если у покупателя нет полной суммы, покрывающей стоимость недвижимости с учетом ипотеки, он может купить квартиру вместе с обязательствами продавца. В этом случае новый собственник выплачивает разницу между оценочной стоимостью жилья и долгом по кредиту. А на остаток суммы оформляет ипотеку на себя.

Условия кредитования могут остаться прежними или другими.

Продажа ипотечного жилья банком

Данный вид отчуждения залогового имущества применяется, если у заемщика есть просрочки по кредиту или он уведомил банк, что больше не имеет возможности погашать задолженность. В этом случае кредитор проводит самостоятельную оценку недвижимости и выставляет ее на торги. Покупатель никак не может повлиять на ход сделки.

Продать с помощью рефинансирования

Продавец может оформить кредит на погашение ипотеки в другом банке. После погашения задолженности он продает квартиру и из вырученных денег сразу же возвращает новый кредит. Важно понимать, что чем дольше будет длится каждый этап сделки, тем дороже она вам обойдется.

Чтобы не платить проценты сразу по двум кредитам, необходимо в течение месяца оформить и зарегистрировать договор купли продажи.

Срочный выкуп квартир агентствами недвижимости

Как правило, стоимость залогового имущества несколько ниже рыночных цен на недвижимость. Этот факт привлекает риэлторов. Прежде чем договариваться о продаже квартиры в ипотеке агентству недвижимости нужно уточнить размер комиссии за оформление документов, которую берет агент.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры в ипотеке

Чтобы продать ипотечную квартиру необходимо заручится согласием залогодержателя, подготовить документы, найти покупателя и зарегистрировать сделку в Росреестре.

Получить согласие банка на продажу

После принятия решения о продаже залогового имущества, собственник должен обратиться в банк, уточнить сумму задолженности и написать заявление с указанием причины отчуждения объекта. После рассмотрения заявки кредитор дает разрешение на сделку.

Собрать документы на продажу квартиры в ипотеке

Полный список документов, который нужно подготовить для продажи залогового имущества, зависит от требований кредитора и особенностей сделки. В базовый перечень входят следующие бумаги:

• Паспорт продавца или свидетельство о рождении, если владелец не достиг совершеннолетия;
• Выписка ЕГРН;
• Техпаспорт на жилплощадь;
• Документ, на основании которого возникло имущественное право;
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• Выписка из домовой книги, в которой указан список зарегистрированных на территории объекта лиц;
• Согласие на сделку от законной второй половины продавца (если он состоит в браке);
• Оценочная стоимость недвижимости.

Указанный список бланков может быть расширен по требованию банка. Выписка из ЕГРН — один из основных документов, который содержит характеристики недвижимости. В нем отображены параметры объекта, ФИО собственников, имеющиеся обременения.

Справка позволяет проверить имущество на юридическую чистоту.

Если вам нужно срочно получить выписку из ЕГРН, лучше воспользоваться онлайн-порталом ЕГРНка.ру. На сервисе получить документ можно в течение часа. Электронная версия выписки заверяется ЭЦП госрегистратора и равнозначна бумажному варианту.

Выставить жилье на продажу и найти покупателя

Способ поиска потенциального покупателя может быть разным. Вы можете продать ипотечную квартиру знакомым, воспользоваться интернет-площадками или привлечь риэлтора для продажи. Если вы решили прибегнуть к помощи агентства недвижимости, нужно заранее выяснить стоимость услуг.

Определиться с вариантом продажи ипотечной квартиры

После того, как появился претендент на жилье, нужно определиться со способ погашения ипотеки. Если покупатель согласен предоставить задаток, составляйте предварительный договор и выплачивайте задолженность. После этого можно снять обременение и оформлять куплю-продажу.

Заключить сделку купли-продажи

Соглашение по отчуждению недвижимости содержит описание предмета сделки, порядок расчетов и правила передачи недвижимости. Сделка подлежит обязательной регистрации в росреестре. После внесения изменений в базу госрегистратора, покупатель становится полноценным собственником.

Получить денежные средства

Способ передачи денег за квартиру зависит от выбранного способа продажи объекта. Если покупатель рассчитывается наличными, передать сумму он может через банковскую ячейку или перевести на расчетный счет продавца.

Поставить квартиру на учет в Росреестре на нового владельца

Покупатель вступает в права собственности после регистрации сделки в Едином реестре. Документальным подтверждением его полномочий является выписка из ЕГРН. Чтобы удостовериться, что жилье на самом деле теперь принадлежит вам, достаточно заказать справку.

Получить документ онлайн за час можно на сервисе EGRNKA.RU.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

После оплаты заказанных документов, формирование справки обычно происходит в течение часа, если на сайте Росреестра не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.

Образец выписки

Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте

Нужно ли платить налог с продажи ипотечной квартиры?

При продаже квартиры с ипотекой продавец обязан выплатить налог. Если имущество принадлежало владельцу более пяти лет, он освобождается от этой обязанности. Для уменьшения расходов, которые следуют после продажи ипотечной квартиры, можно оформить налоговый вычет (один миллион рублей) или уменьшить размер вычитаемого НДФЛ.

Если продавец решил получить вычет, ему необходимо из полученной суммы за жилье отнять 1 млн. Тринадцать процентов из остатка — это и есть налоговый сбор. Например, если квартиру продали за три миллиона, остаток получает два.

Следовательно в казну нужно заплатить 260 тыс. руб. (2 000 000*0,13).

Часто задаваемые вопросы

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Да, недвижимость, находящуюся в залоге у банка, продать возможно. Для этого необходимо заручится разрешением кредитора и найти покупателя, готового на подобную сделку.

Может ли банк продать ипотечное жилье?

Да, кредитор вправе реализовать залоговое имущество и вернуть свои деньги. Такая ситуация происходит, если заемщик не может погашать задолженность или имеет регулярные просрочки по платежам.

Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?

Да, такая сделка возможна. Но следует учитывать, что жилье находится в залоге у двоих организаций: банка и военного госведомства. Поэтому для купли-продажи потребуется согласие обеих организаций.

Они являются залогодержателями объекта.

Нужно ли платить налог с продажи ипотечной квартиры?

Да, реализация жилья в ипотеке производится на тех же условиях (с точки зрения налогообложения), что и обычной недвижимости. Продавец обязан внести в госказну НДФЛ в размере 13%.

Можно ли продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?

Такая сделка довольно энергозатратная. Продавцу необходимо выделить доли детей и оформить их. также, помимо разрешения банка, нужно получить согласие от опеки. К тому же ребенку необходимо обеспечить равноценные условия проживания.