Отказ в принятии документов на регистрацию прав собственности

Мне принадлежит участок земли (присвоен кадастровый номер) для целей ИЖС и объект незавершенного строительства — дом (присвоен кадастровый номер) в Мытищинском районе Московской области. Готовясь к регистрации права собственности на дом после завершения строительства по упрощенной процедуре (в соответствии с законом № 93-ФЗ 2006 года) в Росреестре, я от работника МОБТИ по Мытищинскому р-ну узнал, что в Мытищинском р-не завершить регистрацию права собственности на дом как на объект недвижимости в Росреестре мне не дадут без разрешения на строительство. Иначе говоря, при подаче заявления в МФЦ документы обещали не принять, если в пакет не входит разрешение на строительство. Данный отказ, по моему мнению, нарушает мои права, установленные в соответствии с законом № 93-ФЗ, поскольку я хочу зарегистрировать право собственности на дом, построенный мною на моем участке земли, выделенном для ИЖС. Поскольку дом уже построен, то получается, что Росреестр требует разрешения на строительство «задним числом».

Кроме этого, как такое требование согласуется с тем, что разрешение должно быть выдано без предварительного утверждения проекта в отделе архитектуры? Официального отказа с мотивировкой пока не получил, но ожидаю, чтобы подавать в суд. Хочу узнать: 1. Законно ли требование Росреестра предоставить разрешение на строительство, если в соответствии с законом № 93-ФЗ мне достаточно подать декларацию о наличии объекта?

2. Какие юридические шаги предпринять, если я действительно столкнусь с отказом в приеме документов в МФЦ либо получу письменный отказ при возврате документов? Как, по каким основаниям и на кого (МФЦ, Росреестр или конкретного чиновника, написавшего отказ) подавать в суд в случае отказа в приеме документов или при получении отказа из Росреестра?

Владимир Иванов
Консультаций: 597

Основанием для государственной регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства, созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, являются: заявление, разрешение органа местного самоуправления на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества (кадастровый план земельного участка).

Указанные документы определены п. 1 ст 16, п. 1 и 4 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

До 1 марта 2018 г. разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается, и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства, п.4 ст.25.3 вышеуказанного Федерального закона.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п.1 ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Исходя из положений п. 3 ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество, декларация об объекте недвижимого имущества подтверждает факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством РФ выдача разрешения на строительство).

Разрешение на строительство предоставляется, если объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства.

Истребование у заявителя разрешения на строительство индивидуального жилого дома, когда такой дом не является объектом незавершенного строительства, государственная регистрация права на который осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не допускается. Данный вывод содержится в письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр) от 02.11.2015 № 14-исх/15646-ГЕ/15.При этом отсутствие этого документа не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества или для отказа в данной государственной регистрации.

Необходимо отметить, что согласно п. 4 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается.

Вместе с тем в соответствии с п .3 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Таким образом, территориальный орган Росреестр не имеет право отказать в приеме документов при непредоставлении разрешения на строительство на вновь построенный дом, который относится к объектам индивидуального жилищного строительства. Документы не должны иметь дефектов.

В случае отказа должностным лицом территориального органа Росреестра в принятии документов заявитель может обратиться в суд на неправомерные действия территориального органа Росреестра.

Следует учитывать, что если объект, заявленный как объект индивидуального жилищного строительства, является, по сути, многоквартирным домом и этот факт подтвердится при проведении правовой экспертизы представленных документов, территориальный орган Росреестр откажет в государственной регистрации права.

Пример из судебной практики — апелляционное определение Новосибирского областного суда от 10.06.2014 по делу № 33-4847-2014, определение Ленинградского областного суда от 04.10.2012 № 33-4568/2012.

Отказ в государственной регистрации прав территориальным органом Росреестра может быть обжалован заинтересованным лицом в суд в соответствии с п. 3 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Заявление о государственной регистрации прав может быть представлено заявителем лично через многофункциональный центр.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» предоставление государственных и муниципальных услуг осуществляется в соответствии с административными регламентами.

Исходя из положений п. 2 ч. 2 ст. 12, п. 7 ст. 14 Федерального закона «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», структура административного регламента включает в себя разделы, в том числе раздел, устанавливающий стандарт предоставления этой услуги, который содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в приеме документов, необходимых для предоставления государственной или муниципальной услуги.

Следовательно, многофункциональный центр может отказать в приеме документов на государственную регистрацию права на основании соответствующего административного регламента.

Заявитель может обжаловать отказ в приеме документов в досудебном порядке (п. 4 ст. 11.1 Федерального закона «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»).

Требования к порядку подачи и рассмотрения жалоб содержаться в ст. 11.2 Федерального закона «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг».

Отказ в приеме документов многофункциональным центром можно обжаловать в суде в порядке, установленным Кодексом административного судопроизводства РФ.

Можно отказаться от обжалования и обратиться с документами на государственную регистрацию прав непосредственно в территориальный отдел Росреестра.

ВС прояснил подход к спорам об отказе в регистрации права на недвижимость

Как указал Суд, иск о признании права федеральной собственности и хозяйственного ведения в отношении нежилых помещений, в госрегистрации которых было отказано, является надлежащим, если объекты построены до принятия Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество

12 сентября 2024

Фотобанк Лори

Как отметил один из экспертов, Верховный Суд дал понять, что отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права может служить основанием для обращения с иском в суд о признании права. Другой обратил внимание, что, возвращая дело на новое рассмотрение, ВС не указал, что именно стороны и нижестоящие суды должны сделать для исправления допущенных нарушений.

2 сентября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС22-9221 по делу № А40-173639/2020, в котором разъяснил порядок госрегистрации недвижимости, в отношении которой отсутствуют необходимые по действующему закону документы.

Приказом директора Департамента имущественных отношений Минобороны России от 4 августа 2015 г. за ФГУП «Управление гостиничным хозяйством» Минобороны на праве хозяйственного ведения были закреплены четыре нежилых помещения, расположенные в многоквартирных жилых домах. При этом государственная регистрация права собственности России в отношении нежилых помещений отсутствует.

МКД принимался в эксплуатацию по секциям, то есть одновременно принимались все жилые и расположенные на первом этаже нежилые помещения, находящиеся в секции (условном корпусе). При этом один из домов не имеет технической документации, актов ввода в эксплуатацию и другой документации в отношении помещений. 30 июня 2020 г. Управление Росреестра по Москве отказало «Управлению гостиничным хозяйством» Минобороны в госрегистрации права на нежилые помещения, поскольку не были представлены необходимые документы.

Ссылаясь на невозможность регистрации права хозяйственного ведения в отношении спорных объектов недвижимости, что нарушает его право на использование помещений в своей деятельности, Управление обратилось в суд с иском о признании права федеральной собственности и хозяйственного ведения в отношении нежилых помещений к Департаменту городского имущества г. Москвы, к Территориальному управлению Росимущества в г. Москве, а также к Управлению Росреестра по Москве.

Управление указало, что МКД, в котором расположены спорные помещения, введен в эксплуатацию на основании акта государственной приемочной комиссии от 29 сентября 1992 г. № 184, утвержденного начальником строительства и расквартирования войск Минобороны – заместителем министра обороны. С этого времени помещения находились в ведении Минобороны и никогда не выбывали из его владения. На основании Приказа директора Департамента имущественных отношений Минобороны от 4 августа 2015 г. спорные объекты были закреплены на праве хозяйственного ведения за истцом и находятся в его фактическом владении.

Кроме того, согласно выписке из реестра федерального имущества от 19 марта 2018 г., спорные объекты включены в реестр федеральной собственности.

Арбитражный суд города Москвы, руководствуясь ст. 12, 131 ГК, п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, учитывая разъяснения, содержащиеся в п. 52, 54, 56, 59 Постановления Пленумов ВС и ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исходил из того, что спор о праве собственности на спорные объекты между сторонами отсутствует, в связи с чем исключена возможность предъявления иска о признании права собственности. При этом суд, ссылаясь на наличие разногласий между истцом и Управлением Росреестра, указал, что с заявлением об оспаривании по правилам гл. 24 АПК отказа Управления Росреестра по вопросу регистрации права предприятие не обращалось.

Апелляция и кассация согласились с выводами первой инстанции.

«Управление гостиничным хозяйством» Минобороны обратилось в Верховный Суд. Истец посчитал, что заявленный им иск является надлежащим, поскольку право на спорные объекты является ранее возникшим, и ранее право на них не было зарегистрировано в установленном порядке.

Рассмотрев дело, ВС отметил, что в соответствии с п. 1 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу этого закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

Поскольку истец указывал на возникновение права федеральной собственности на имущество до вступления в силу Закона о госрегистрации, представляя тому соответствующие доказательства, оно является ранее возникшим правом в соответствии с п. 1 ст. 69 Закона, и о признании права собственности возможно заявить в судебном порядке. Таким образом, указал ВС, заявленное истцом требование подлежало рассмотрению по существу, избранный им способ защиты является надлежащим и направлен на защиту прав лица, заявляющего о наличии у него ранее возникших прав на объекты недвижимости. Отказ в его удовлетворении нарушает права собственника имущества, а также лица, которому оно передано на праве хозяйственного ведения.

Верховный Суд вернул дело в первую инстанцию.

Как посчитал в комментарии «АГ» директор Lexing law firm Андрей Тишковский, Верховный Суд последовательно указывает на необходимость рассматривать дела менее формально, учитывая правовые интересы участников спора. «Определение хочется назвать переломным, поскольку ранее в подобных случаях суды практически всегда исходили из необходимости обжалования отказа регистрирующего органа в государственной регистрации права, при этом обращение с иском о признании права в отсутствие спора считалось ненадлежащим способом защиты права», – отметил он. Андрей Тишковский добавил, что на это неоднократно указывал ВАС, например в Постановлении Президиума от 25 сентября 2012 г. № 5698/12.

По мнению эксперта, дело интересно тем, что Верховный Суд фактически указал на возможность использования в подобных случаях двух способов защиты права – не только оспаривания отказа в государственной регистрации, но и признания права собственности. «Верховный Суд хоть и нечетко, но дал понять, что отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права может служить основанием для обращения с иском в суд о признании права. По существу предметом иска о признании права собственности является констатация факта принадлежности истцу определенного вещного права, при этом суд не возлагает на ответчика каких-либо обязанностей, таким образом, решение суда по иску о признании права собственности вносит ясность и создает правовую определенность относительно прав истца на имущество, является основанием для внесения в государственный реестр соответствующей записи о праве на недвижимое имущество», – заключил он.

Адвокат АП Санкт-Петербурга, управляющий партнер Санкт-Петербургской КА «Дернбург» Марк Епатко отметил, что Верховный Суд в очередной раз поставил проблему ненадлежащего способа защиты нарушенного или оспоренного права, ошибочно избранного истцом, как самостоятельное основание для отказа в иске, даже если требования истца представляются обоснованными, то есть подтверждаются необходимыми и достаточными доказательствами.

«В данном конкретном судебном кейсе, по мнению судов трех инстанций, истец ошибся с видом судопроизводства – при отсутствии спора о гражданских правах он вместо оспаривания отказа Управления Росреестра по г. Москве в регистрации его права хозяйственного ведения в порядке публичного судопроизводства (глава 24 АПК РФ) обратился с иском в общем порядке к лицам, которые никак не притязали на принадлежащее ему определенное недвижимое имущество. Позиция нижестоящих судов подтверждалась тем, что все три ответчика, к которым был предъявлен иск, во-первых, относились к категории так называемых “публичных лиц”, и, во-вторых, никто из них не проявил никакого интереса к судебному процессу – не направил своих представителей для участия в заседаниях, не представил отзыв на иск и т.д. Это, в свою очередь, подтверждало выводы судов об “отсутствии спора о праве” (в данном контексте речь ведется о гражданских, имущественных правах, а не, например, об административных), который только и может быть рассмотрен в порядке искового производства», – указал адвокат.

Он пояснил, что суды последовательно отказывали истцу в иске и в жалобах не потому, что его права на спорную недвижимость не были надлежащим образом зарегистрированы, а потому что иск, по их мнению, не был надлежащей процессуальной формой для разрешения его административного спора с Росреестром, который должен был рассматриваться по правилам гл. 24 АПК, а не в порядке искового производства. Марк Епатко поддержал подход Экономколлегии ВС РФ, отметив, что в России действует «негативная» регистрационная система, что означает, что хотя государственная регистрация прав на недвижимость и является единственным доказательством существования этих прав, но в случае отсутствия основания для такой регистрации (например, сделка, явившаяся основанием для регистрации права, впоследствии признана недействительной) любое зарегистрированное право может быть оспорено, например признано отсутствующим.

«Отказ государственного регистратора, видимо, был законным из-за отсутствия у заявителя ввиду давности событий (с момента ввода объектов в эксплуатацию прошло 30 лет!) надлежащего пакета первичных документов, необходимых для регистрации его прав на недвижимое имущество в обычном, административном, порядке в регистрирующем органе, поскольку речь идет о первоначальном способе приобретения права собственности, а не о производном способе, то есть в порядке правопреемства. В-третьих, отказ органа Росреестра и отсутствие у истца пакета первичных документов, необходимых для регистрации его прав, теоретически создавали перспективу признания спорной недвижимости бесхозяйной вещью и перехода ее в силу закона в собственность г. Москвы, – указал Марк Епатко. – Такие споры между “федералами” и органами власти Москвы и Санкт-Петербурга за последние 15 лет неоднократно были предметом рассмотрения в соответствующих арбитражных судах. Такой экономический (имущественный) спор между РФ и ее субъектом может быть рассмотрен только в порядке искового производства.

Видимо, предвосхищая возможность возникновения такого спора, Судебная коллегия ВС не стала заниматься юридическим пуризмом и посчитала исковую форму надлежащей для данного дела».

В то же время два аспекта вызвали у адвоката сомнения: «Если уж рассматривать это дело как потенциальный исковой “спор об имущественных правах” федерального министерства и ФГУП с Москвой, то надлежащий ответчик здесь только один – Департамент имущества г. Москвы. А Росреестр и ТУ Росимущества должны быть переведены судом в статус третьих лиц. Кроме того, поскольку судебная коллегия указала на то, что были допущены существенные нарушения только норм материального права, зачем было направлять дело на новое рассмотрение в первую инстанцию?

Исправить материально-правовые судебные ошибки (то есть неверное толкование и применение норм материального права) кассационная инстанция, как правило, может и в силу своих полномочий и компетенции».

Марк Епатко заметил, что на новое рассмотрение обычно направляют дела, при рассмотрении которых допущены существенные нарушения норм процессуального права, как правило, в сфере фактоустановительной деятельности судов первой и апелляционной инстанций (например, судебный акт основан на недопустимых доказательствах). В данном случае ВС даже не указал, что именно стороны и нижестоящие суды должны сделать для исправления допущенных нарушений.

Отказали в регистрации права собственности на недвижимость: что делать?

Если вам отказали в регистрации права собственности на недвижимость, нужно для начала разобраться с причинами отказа. Если причины необоснованные, незаконные, в этом случае однозначно нужно идти в суд обжаловать решение Росреестра. Если же причины обоснованные, то будущему собственнику следует устранить их и подать документы на регистрацию повторно.

Однако если же причины являются обоснованными, но неустранимыми (зависят от действий других лиц), то единственный способ оформить ваше право собственности — это признать его в суде.

Для того чтобы разобраться с тем, какие причины отказа в регистрации права собственности на квартиру, дом, иной объект недвижимости являются обоснованными, приведем нормы закона, регулирующие деятельность Росреестра, а затем приведем примеры из практики и варианты действий будущего собственника в этих случаях.

Для начала нужно отметить, что после вступления в силу Закона о государственной регистрации недвижимости от 13.07.2015 года № 218-ФЗ единственным основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости является неустранение причин, препятствующих регистрации права собственности и явившихся основаниями для приостановления регистрации, в течение срока приостановления регистрации, указанного в решении Росреестра.

Разберемся с основаниями приостановления регистрации. Когда же регистрация права собственности невозможна по мнению законодателя? В законе обозначено 59 оснований для приостановления регистрации права собственности.

Обозначим ключевые моменты, приведем примеры применения этих норм из практики, а также расскажем о вариантах разрешения спорной ситуации.

• с заявлением о регистрации обратилось неуполномоченное лицо Например, заявление подано от представителя, не имеющего полномочия на подписание заявления о регистрации в доверенности. Как правило, данное основание устранимо, необходимо подать заявление о регистрации от уполномоченного лица в течение срока приостановления регистрации. Однако бывают ситуации, когда с заявлением о регистрации права собственности обращаются наследники (право собственности наследодателя не было зарегистрировано в реестре), в этом случае предоставления свидетельства о праве на наследство не является достаточным для регистрации, нужно подтвердить право собственности наследодателя и затем наследников в суде, обратившись с иском о признании права собственности.
• имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, либо ранее представлены документы на государственную регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости или перехода, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято То есть на объект недвижимости зарегистрировано уже чье-то право собственности, при этом подаются документы не о переходе права собственности от этого лица к новому правообладателю, либо поданы документы о регистрации права собственности другого лица на этот же объект. На практике встречаются случаи двойных продаж объектов недвижимости, когда лицо обращается для регистрации права собственности на приобретенный объект недвижимости, а на него уже зарегистрировано право собственности другого покупателя. При этом возможно, признание права собственности на один объект недвижимости разных лиц в суде, так как отсутствуют единая база судебных дел по объектам недвижимости (нельзя посмотреть все судебные процессы по объекту недвижимости, если правопритязания не зарегистрированы в реестре). В этом случае единственный способ разрешить спор — обратиться в суд для признания права собственности, при этом в суде нужно доказать первоочередность возникновения вашего права собственности, для этого нужно понимать правовую природу заключенного договора, момент возникновения права собственности. Риск того, что возникнет право собственности другого лица раньше и будет зарегистрировано в реестре, является важным доводом в пользу скорейшей регистрации права собственности на объект недвижимости.
• право, ограничение права или обременение объекта недвижимости не подлежит государственной регистрации Например, регистрация предварительного договора или договора аренды сроком менее года. В некоторых случаях правоприменительная практика Росреестра идет вразрез с судебной практикой. Если исходя из судебной практики регистрация права/обременения требуется, то нужно обжаловать решение Росреестра в суде.
• не представлен полный комплект документов, необходимых для государственной регистрации прав, их форма и/или содержание не соответствуют требованиям закона Если устранить недостатки документов не представляется возможным (ошибки допущены второй стороной сделки, при этом она отказывается их устранять, либо отсутствуют необходимые документы, их невозможно получить), то выходом из этой ситуации является тоже обращение в суд (предмет иска будет разный в зависимости от конкретных обстоятельств). Например, подобные ситуации возникают, когда дольщикам направлен застройщиком односторонний акт, Росреестр отказывает в регистрации на основании данного акта, либо в акте ошибки, несоответствие данным в реестре, либо имеются исправления, а застройщик отказывается изменять передаточный акт. В этом случае дольщик вынужден обратиться в суд для признания права собственности.
• представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны (представлены копии документов или имеются разногласия в документах, либо у Росреестра имеются основания не доверять сведениям) Подобные ситуации встречаются, например, при банкротстве застройщика. Дольщик имеет на руках подписанный передаточный акт, однако подает его на регистрацию только после введения процедуры банкротства Застройщика. Росреестр, обладая информацией о банкротстве, имеет основания полагать, что акт подписан неуполномоченным лицом (особенно если акт подписан представителем по доверенности от застройщика, при этом доверенность отсутствует), либо недостоверен, приостанавливает регистрацию для уточнения сведений у арбитражного управляющего и в суде, однако положительный ответ обычно не получает, поэтому отказывает в регистрации. В этом случае дольщику нужно обратиться в рамках дела о банкротстве для признания права собственности.
• представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами Например, договор подписан лицом по доверенности, однако в доверенности отсутствуют полномочия на подписание подобного договора. В этом случае единственный выход — исправлять документы либо представлять документы, подтверждающие полномочия. Если же полномочия имеются в документах, а Росреестр считает, что их нет, то необходимо обжаловать решение Росреестра в суде и доказать наличие полномочий.
• не представлены (не поступили) документы, запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам Данное основание приостановления сложно устранить заявителю. Получается, что государственные органы между собой не могут “договориться”: Росреестр запросил документы у уполномоченного органа, ответ не получил, приостановил регистрацию в связи с этим, однако он может в течение данного срока (до 1 месяца) так и не получить ответ, соответственно на этом основании он отказать в регистрации, то есть получается из-за бездействия государственных органов, которые не передают нужную информацию, страдает заявитель, при этом от Росреестра крайне сложно добиться информации о получении ответа, часто обжалование решения Росреестра может не помочь, так как в суде может быть установлено, что действительно он не получил необходимые сведения из уполномоченного органа, в этом случае придется обжаловать бездействие уполномоченного органа, не предоставившего документы. Это законодательно установленный путь разрешения данной проблемы. Однако практический совет такой: попытаться получить от уполномоченного органа (например, из суда заверенную копию решения суда) документы, необходимые для регистрации и подать их по поручению гос.органа самостоятельно в Росреестр (в запечатанном конверте с сопроводительным письмом). Кроме того, часто такой уловкой пользуются сотрудники Росреестра перед праздниками, если не успевают закрывать необходимое число регистрационных дел, поэтому, исходя из житейского опыта, в этом случае лучше попробовать подать документы после праздников, зачастую в этом случае получается получить выписку из ЕГРН без приостановки.
• представлена (поступила) информация об отсутствии документов, запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам В этом случае заявителю придется обратиться в суд, чтобы доказать свое право собственности.
• сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке
  В данном случае разрешить данную проблему можно, обжаловав решение суда о признании недействительным основания возникновения права собственности (сделки, акта и т.д.)
• представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона Ситуация аналогичная с полномочиями на подписание документа. Если изучив правовую природу документа, вы не согласны с решением Росреестра, то нужно обжаловать. Если Росрееестр прав, то потребуется внесением изменений в документы, в отдельных случаях признание права в суде. Приведем пример: квартира приобретена по предварительному договору купли-продажи, оплачено полностью, передана заявителю. Заявитель обращается в Росреестр для регистрации, Росреестр приостанавливает на этом основании регистрацию, при этом абсолютно законно. Дело в том, что предварительный договор купли-продажи не является основанием для перехода права собственности, он только закрепляет обязательство заключить договор купли-продажи в будущем, и если вторая сторона отказывается его заключать, то необходимо обратиться в суд для разрешения этого спора и только на основании решения суда зарегистрировать право собственности. Поэтому заявителю до подачи документов на регистрацию необходимо разобраться с правовой природой документов.
• в представленных документах отсутствует подтверждение наличия предусмотренного законом согласия на совершение сделки Например, согласие супруга на совершение сделки с совместно нажитым имуществом либо согласие общего собрания участников общества на совершение крупной сделки от юридического лица в отдельных случаях. В этом случае нужно определить: а) действительно ли требуется это согласие; б) если согласие требуется, то его получение обязательно, если отсутствие данного согласия влечет ничтожность сделки.
• границы земельного участка, о государственной регистрации прав на который представлено заявление, пересекают границы другого земельного участка, сведения о котором содержатся в ЕГРН. В данном случае необходимо в досудебном или судебном порядке разрешить спор о границах земельного участка, оспорить установленные границы.
• созданный (создаваемый) объект недвижимости, при строительстве (реконструкции) которого в соответствии с законодательством не требуется выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), или не соответствует градостроительному регламенту в случае, если правообладатель такого земельного участка вправе выбрать вид разрешенного использования этого земельного участка без согласований и разрешений, либо в орган регистрации прав поступило уведомление о несоответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, направленное органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на выдачу разрешений на строительство В данном случае заявителю необходимо рассмотреть возможность признать право собственности в судебном порядке (оценить перспективы, наличие оснований для признания права собственности).
• в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом В этом случае, если обременение наложено незаконно, заявителю необходимо обжаловать решение органа, наложившего обременение, во внесудебном или судебном порядке. И только после этого обратиться в Росреестр для регистрации.

Мы рассмотрели лишь некоторые основания для приостановления государственной регистрации права собственности, наиболее часто встречающиеся на практике. Многие из них являются следствием неполноценной проверки объекта недвижимости при покупке, несоблюдения предусмотренного законом порядка совершения сделки (например, неполучение необходимых согласий, несоблюдение содержания, формы сделки (например, нотариальной сделки), подписания сделки неуполномоченным лицом, несоблюдения правил продажи земельного участка, долевой собственности, сделки с участием несовершеннолетнего и т.д.

В некоторых случаях покупателям удается исправить недочеты впоследствии и успешно зарегистрировать свое право собственности, однако нередки случаи, когда в дальнейшем устранить недочеты не получается, в том числе в судебном порядке, при этом, если вся сумма по договору передана другой стороны, покупатель несет серьезные риски. Поэтому важно все проверить до покупки объекта недвижимости и действовать согласно алгоритму, предусмотренному законом.

Читайте также: Проверка юридической чистоты недвижимости на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Вместе с тем, некоторые основания приостановки являются следствием несовершенства законодательства, административных препонов, недобросовестности других участников сделки. В таких случаях необходимо прибегнуть, как правило, к судебной защите.

В каждой конкретной ситуации необходимо изучить досконально решение Росреестра и постараться устранить выявленные нарушения. Если данные действия не помогут устранить причину приостановки, нужно определить стратегию защиты своего права собственности. Если Росреестр приостановил регистрацию права собственности, при этом заявитель понимает, что не может устранить указанные в решении недочеты, не стоит ждать вынесения отказа, начните защищать свои права уже после получения уведомления о приостановке.

Обжалование решения Росреестра об отказе в государственной регистрации права собственности

Исходя из того что после принятия нового Закона о регистрации недвижимости, отказ выносится только в одном случае — неустранения причин, послуживших основанием для приостановки в срок, то обжаловать отказ Росреестра имеет смысл в том случае, если нарушения были устранены, но Росреестр все равно вынес отказ (такие случаи редки на практике). Если же Росреестр необоснованно и незаконно приостановил регистрацию, то заявителю нужно обжаловать решение о приостановлении регистрации.

В случае несогласия с решением о приостановлении государственной регистрации права собственности на недвижимость его можно обжаловать в административном порядке в апелляционную комиссию при Росреестре и в суд.

Заявление об обжаловании решения о приостановлении представляется в апелляционную комиссию Росреестра по месту нахождения органа регистрации прав, принявшего решение о приостановлении, в течение 30 дней с даты принятия такого решения.

В заявлении должно быть указано следующее:
• сведения о заявителе
• сведения о кадастровом инженере, изготовившем межевой план, технический план или акт обследования, представленный с заявлением в орган регистрации прав, по результатам рассмотрения которых было принято решение о приостановлении
• дата и номер заявления, представленного в орган регистрации прав, по результатам рассмотрения которого принято решение о приостановлении
• дата и номер решения о приостановлении государственной регистрации
• правовое обоснование несоответствия решения о приостановлении нормам Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иным нормам законов

Повторная подача заявления об обжаловании решения о приостановлении в отношении одного и того же решения органа регистрации прав не допускается.

Заявление об обжаловании решения Росреестра о приостановлении регистрации может быть подано в районный суд (городской суд) по месту нахождения органа регистрации, вынесшего данное решение. Данное заявление подается и рассматривается по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ.

Приостановление регистрации права собственности

По действующему законодательству предусмотрена обязательная государственная регистрация права собственности на комнаты, квартиры, жилые дома, земельные участки, нежилые здания и помещения, гаражи и т.д. В настоящее время указанную регистрацию осуществляет Росреестр, а прием документов на государственную регистрацию осуществляется так же через Многофункциональные центры оказания государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

В некоторых случаях государственная регистрация права собственности может быть приостановлена. Как быть, если приостановили регистрацию, чтоб исправить это и добиться государственной регистрации права?

Для выяснения причин нужно выяснить, по каким основаниям может быть приостановление, кем и на какие сроки оно осуществляется, какие действия совершаются Росреестром и самим заявителем для устранения причин, послуживших основанием для приостановления. Также полезно знать некоторые типичные ошибки при регистрации прав на различные виды недвижимости, которые приводят к приостановлению государственной регистрации права собственности.

В законодательстве и юридической литературе рассматриваются только приостановление государственной регистрации на все виды прав. Поэтому в данной статье тоже освещаются вопросы приостановления государственной регистрации прав в обобщенном виде, исходя из того, что все эти вопросы относятся и приостановлению государственной регистрации права собственности в полном объеме.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с регистрацией права собственности, то вам следует помнить, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
• Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Основания для приостановления государственной регистрации права и сроки приостановления

Ниже рассмотрим случаи, когда может быть произведено приостановление госрегистрации.

В большинстве случаев она производится государственным регистратором:

• при сомнении возможности регистрации прав по этим документам и в подлинности документов или достоверности указанных в них данных;
• при неполучении документов, запрашиваемых по межведомственным запросам.

В каждом случае проводится отдельная правовая экспертиза документов, и регистратор решает вопрос о возможности государственной регистрации и истребования дополнительных документов по данному делу.

Обычно сомнения о наличии возможности для регистрации прав возникают:

• при неправильном написании фамилии, имени или отчества в документах;
• если площадь или адрес объекта указан неправильно;
• при недостаточности полномочий заявителя по доверенности;
• если наложен арест (запрет на регистрационные действия) приставами;
• и в иных случаях.

Важно! При подготовке документов особое внимание надо обратить на эти обстоятельства.

При государственной регистрации прав на основании судебного акта приостановить такую регистрацию возможно лишь при возникновении у регистратора сомнений в подлинности представленных документов.

Во всех вышеперечисленных случаях приостановление государственной регистрации права производится государственным регистратором сроком на один месяц.

В законе отдельно указаны основания для приостановления государственной регистрации прав на земельные участки и государственной регистрации ипотеки. Ниже более подробно остановимся на этих случаях, так как регистрация прав на жилые и нежилые объекты во многих случаях производится одновременно с государственной регистрацией прав на земельные участки или государственной регистрацией ипотеки.

Особенности приостановления государственной регистрации ипотеки

Государственная регистрация ипотеки может быть приостановлена:

• если в материалах дела отсутствует подлинник и копии кредитного ипотечного договора;
• если договор об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов не удовлетворяет требованиям закона;
• если надо проверить подлинность представленных документов.

Приостановление государственной регистрации права при ипотеке может производиться государственным регистратором на срок не более одного месяца.

Важно! По заявлению только одной из сторон сделки не производится приостановление и (или) прекращение регистрации ипотеки.

Приостановление государственной регистрации прав правообладателем и его сроки

Во всех вышеприведенных случаях приостановление производится без участия правообладателя.

Можно приостановить государственную регистрацию прав и по желанию правообладателя на основании его заявления. Это нужно тогда, когда при приостановлении на один месяц, по той или иной причине надо внести дополнительный документ, но представить его в течение одного месяца нет возможности.

1. Регистрация прав может быть приостановлена, если подать заявление с указанием причины приостановления и срока приостановления. На таком основании срок приостановления может быть до трех месяцев.
2. При подаче заявления одной из сторон договора, о возврате документов без регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением. Срок приостановления — один месяц.
3. Приостановление государственной регистрации прав только по заявлению одной из сторон договора не производится, если сделка совершается с использованием кредитных средств (при ипотеке). Для такого приостановления нужны заявления с двух сторон сделки.

Сроки возобновления государственной регистрации

Согласно ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ срок возобновления государственной регистрации прав исчисляется:

1. в случае приостановки из-за непредоставления необходимого документа — после устранения причин, но не позднее трех месяцев;
2. в случае приостановки из-за судебного спора по объекту недвижимости — после разрешения спора судом;
3. в случае приостановки из-за непоступления необходимых документов по запросу из межведомственных органов — после устранения причины, но не позднее одного месяца;
4. в случае приостановки из-за обременения — после поступления судебного акта или акта уполномоченного органа;
5. в случае приостановки по заявлению продавца или покупателя — после поступления заявления госрегистратору о возобновлении.

Как действовать при приостановлении государственной регистрации права?

Государственный регистратор обязан в день приостановления государственной регистрации прав подготовить в письменной форме уведомление о принятии такого решения и о причине приостановления регистрации прав, а также выдать или направить его заявителю (заявителям).

Читайте также:
Регистрация перехода прав собственности

Такое уведомление направляется заявителю (заявителям) на следующий день после принятия решения.

Важно! Приостановление государственной регистрации это не отказ в регистрации, при устранении причин приостановления можно добиться регистрации прав.

При получении уведомления о приостановлении по телефону или в письменной форме в первую очередь надо выяснить причины приостановления. Они указываются в уведомлении. При необходимости можно обратиться государственному регистратору лично и по телефону (номер телефона указывается в уведомлении).

Также надо иметь в виду, что государственный регистратор приостанавливает государственную регистрацию прав на один месяц. Если нет возможности устранения этих причин в течение указанного срока, после этого следует писать заявление о приостановлении государственной регистрации права на три месяца.

Потом следует определиться, можете ли Вы эти причины устранить самостоятельно. При такой возможности нужно будет совершить необходимые действия. Это может быть внесение дополнительных документов, имеющихся у Вас на руках, заказ и получение дополнительных документов и последующая их сдача в Росреестр (МФЦ), уплата не достающейся суммы госпошлины и т.д.

Если в уведомлении указано, что приостановка регистрации права собственности произведена в связи с направлением запроса в государственные органы или в органы местного самоуправления по каналам межведомственного взаимодействия, вполне возможно, что государственная регистрация будет возобновлена и без Вашего участия, после получения ответа на запрос – если полученный документ устранить причины, послужившие основанием для приостановления.

Важно! Если полученный документ не устранит причины – может последовать отказ в государственной регистрации.

Поэтому к окончанию срока приостановления следует поинтересоваться у государственного регистратора о том, получен ли документ по его запросу, и устранил ли данный документ причины приостановления. Если выяснится, что причины не устранены – есть смысл написать заявление о приостановлении государственной регистрации на срок до трех месяцев и совершить уже самому необходимые действия (представить дополнительные документы и т.д.) для устранения таких причин.

Отказ в регистрации последует тогда, когда истек срок, на который регистрация была приостановлена, и причины, препятствующие регистрации не были устранены.

При этом уплаченная госпошлина не возвращается. Поэтому, есть смысл, если в срок приостановления уже истекает, а устранить причины в срок не представляется возможным, написать заявление о возвращении документов без государственной регистрации прав. В этом случае, половина уплаченной госпошлины будет возвращена.

В абсолютном большинстве случаев приостановления государственной регистрации права можно избежать, если документы для государственной регистрации подготовить тщательно, зная особенности регистрации права на разные виды объектов недвижимости. И оптимальным вариантом для этого является поручение подготовки документов и проведение государственной регистрации прав профессиональным юристам.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.