Купили дуплекс в коттеджном поселке де факто, купили землю снт под постройку де юре. Оформили право на землю. Теперь занялись оформление самого дома,т.е получением разрешения, права, тех паспорт . Соседи уже давно оформили свою часть дуплекса.
И как его офрмить как жилое помещение, что бы могли там прописаться. Истринский район. Какие наши дальнейшие действия?
Подскажите, пожалуйста.
14 ноября 2018, 09:16 , Алина,
Ответы юристов
Елизавета Курандова
Юрист, г. Саратов
рейтинг 8.9
Общаться в чате
Добрый день! Уточните пожалуйста, вы построили дом? Или купили уже построенный? Или вы образовали два самостоятельных дома(две квартиры?)
14 ноября 2018, 09:43
В поселке продавались коттеджы, дуплексы, построенные. Мы купили построенный ( одна часть дуплекса, вторая у соседей) но по документам только земля, оказалась.
14 ноября 2018, 10:05
Елизавета Курандова
Юрист, г. Саратов
рейтинг 8.9
Общаться в чате
Ваши соседи оформляли часть дома как долевое строение? Или отдельно как блочный дом, на свою только часть?
14 ноября 2018, 10:15
Показать еще 10
Алина Пучко
Юрист, г. Барнаул
Общаться в чате
Приведу Вам выдержку из Письма Министерства экономического развития РФ от 7 ноября 2018 г. № 32363-ВА/Д23и “Относительно применения положений Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ и Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ в части кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома”
Со дня вступления в силу Федерального закона N 340-ФЗ (4 августа 2018 г.) в результате изменений Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом», «индивидуальный жилой дом» применяются в одном значении, если иное не предусмотрено федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации (пункт 39 статьи 1 Градостроительного кодекса).
В соответствии с изменениями, внесенными Федеральным законом N 340-ФЗ в Федеральный закон N 218-ФЗ, государственный кадастровый учет созданных объектов ИЖС, садовых домов и государственная регистрация прав на них должны осуществляться одновременно на основании заявления органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство. Заявление указанными органами подается в электронном виде, к заявлению должны прилагаться:
уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома; технический план, представленный застройщиком вместе с уведомлением об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома в орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство;
По скольку у Вас не отдельно стоящее здание, а его часть, то здесь возможно применение понятия «жилой дом блокированной застройки»…
В письме Росреестра от 03.04.2017 № 14-04075-ГЕ/17 «О жилых домах блокированной застройки»http://legalacts.ru/doc/pismo-. , в частности, приводятся следующие выводы: определение жилого дома блокированной застройки, закрепленное в Градостроительном кодексе РФ, не в полной мере соотносится с определением жилого дома,закрепленным в Жилищном кодексе РФ (в настоящее время Минстроем России проводятся комплексные мероприятия по разработке проектов нормативных правовых актов, в том числе определяющих понятия «многоквартирный дом», «жилой дом блокированной застройки», «жилой блок»); каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования;
До 1 марта 2019 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации правна жилые строения, жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции указанных объектови уведомлений об окончании строительства или реконструкции указанных объектов.http://www.consultant.ru/docum.
Какие наши дальнейшие действия? Подскажите, пожалуйста.
Таким образом, считаю, что Вашу часть дуплекса возможно оформить признав жилым домом блокированной застройки, для этого Вам необходимо обратиться к кадастровому инженеру для изготовления технического плана объекта строительства, тех.план будет изготовлен на основании декларации оформленной собственником земельного участка.
11. Если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8 — 10 настоящей статьи разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости.В отношении созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимостиhttp://www.consultant.ru/docum.
И далее, обращайтесь в Росреестр с заявлением о кадастровом учете и регистрации права собственности, в порядке п.10 ст.40 218-ФЗ.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости,http://www.consultant.ru/docum.
После оформления права на дом, Вы без труда сможете в нем прописаться.
С уважением, Алина Пучко.
Дома блокированной застройки: что это такое?
Дом
03.2022
Рецензент:Елена Бондаренко, юрист Обновлено: 16.03.2022
С каждым годом в нашей стране наибольшую популярность при выборе жилья набирают дома блокированной жилой застройки. Основной причиной тенденции является экономичность такого жилья. Они требуют меньших затрат при строительстве и действуют по принципу «чем больше собственников, тем выгоднее приобретение или строительство».
Однако, прежде чем купить в собственность квартиру в совмещенном доме, следует знать все особенности устройства такой конструкции, и, конечно же, правовые нюансы.
Правовая база для данного типа жилья
Порядок проведения работ, понятие и правовой статус объектов совмещенной застройки регламентируется в следующих документах:
- Градостроительный кодекс РФ (статья 49);
- Жилищный кодекс РФ, в нем упомянуты жилые дома блокированной застройки, а также их свойства;
- Правительственное постановление №220. В данном документе изложен порядок покупки дома совмещенной застройки (первичный рынок).
- Земельный кодекс. Этот документ описывает порядок выдачи земли под строительство дома блокированной застройки;
- Письмо Министерства экономики РФ Д23И-5649. В данном письме описан порядок размещения домов на одном участки;
- Приказ Министра строительства №223 и Государственный кодекс. В этих документах описан порядок приобретения квартиры и выделение земли для строительства;
- В документах для многоквартирных домов встречаются упоминания о данной застройке.
Что такое блокированная застройка
По своей сути объекты блокированной жилой застройки представляют собой дома, которые имеют от двух до десяти автономных жилых блоков и не превышают высоту в три этажа. У такой застройки имеются общие стены. Каждый блок представляет собой индивидуальное жилое помещение с отдельным входом и наличием подведенных инженерных коммуникаций. При этом отсутствует общедомове имущество.
Каждый индивидуальный блок жилой застройки может быть оформлен в собственность.
Точно также земельный участок под каждым отдельным блоком может быть оформлен в собственность или в аренду. При этом минимальная и максимальная площадь такого земельного участка устанавливается Правилами землепользования и застройки, которые утверждены в каждом субъекте нашей страны. Тем не менее, дома, относящиеся к типу блокированной жилой застройки, имеют общую придомовую территорию, которая может быть как совместной, так и разгороженной.
Каждый дом имеет свое электроснабжение, водоснабжение и водоотведение. В связи с чем, каждый объект имеет свои специальные приборы учета потребляемых ресурсов. Таким образом, благодаря индивидуальному отоплению, одному собственнику не придется переплачивать за потребляемые ресурсы другими владельцами, как это зачастую происходит с собственниками квартир, расположенных в многоквартирном доме.
Дом такого типа не предусматривает предоставление услуг управляющей компании, а также произведение отчислений на капитальный ремонт. Все затраты на текущий ремонт, содержание придомовых участков возлагаются на каждого собственника индивидуального блока. Собственники сами вправе принимать решение о том есть ли необходимость для проведения капитального или текущего ремонта дома, а также когда именно они будут производить данные работы.
Для получения данного разрешения, необходимо представить проектную документацию на здание, межевой план, ранее выданный градостроительный план, а также технические условия для подключения к объектам инфраструктуры.
Рассмотрим самые распространенные ошибки, связанные с определением понятия «блокированная жилая застройка».
- Блокированная жилая застройка- это многоквартирный дом.
- Блокированная жилая застройка и индивидуальное жилищное строительство- одно и тоже.
- Каждый блок не может быть зарегистрирован как отдельный объект.
Согласно законодательной базе, многоквартирным домом признается совокупность отдельных квартир и общедомового имущества, которое принадлежит этим собственникам на общедолевой основе. Речь идет о чердаке, лестнице, подвале, коридоре. Как уже было выше отмечено, у домов блокированной жилой застройки общедомовое имущество отсутствует.
В тоже время, каждый блок жилой застройки не является индивидуальным жилищным строительством.
Стоит отметить, что при решении вопроса о реконструкции индивидуального дома в блокированную жилую застройку, не следует забывать о размерах земельных участков, которые образуются вследствие раздела. Их площадь должно удовлетворять требования градостроительных регламентов, в том числе Правил землепользования и застройки. После завершения процедуры преобразования, соответствующие изменения должны быть внесены в правоустанавливающие документы, как на объект недвижимости, так и на земельный участок.
Следовательно, индивидуальный блок имеет свой уникальный кадастровый номер и характеристики (площадь объекта, кадастровая стоимость, границы земельного участка под ним).
Таким образом, блокированная жилая застройка является экономичной и эффективной конструкцией. Плотность постройки позволяет такому жилью быть более доступным по стоимости, чем индивидуальные дома или квартиры в многоквартирных домах.
Типы блокированной застройки
Принято различать следующие типы домов блокированной жилой застройки:
- дуплекс- представляет собой дом на две квартиры, зачастую в два этажа с общей глухой стеной и крышей. Такой вид застройки очень распространен в Великобритании;
- таунхаус- является домом, в котором для каждой квартиры предусмотрен свой отдельный вход. Главное отличие данного типа блокированной жилой застройки от других- это небольшая площадь жилья и отсутствие заднего двора. Данный вид относится к элитному жилью;
- лэйнхаус- дома блокированной жилой застройки, предусматривающие наличие большой площади придомовой территории, на которой зачастую размещен объект гаражного строительства;
- квадрохаус- представляет сбой дом с четырьмя отдельными входами и гаражами. Рассчитан на проживание четырех семей. Обычно такие дома являются двухэтажными;
- виолетта- вид застройки, на придомовой территории которой может быть расположен бассейн. Этот вид нашел свое признание в Италии.
Представленные виды блокированной жилой застройки не являются исчерпывающим перечнем. Также существуют и другие.
Сделки с блокированным домом
При покупке дома в блокированной жилой застройке у бывшего собственника или застройщика необходимо запросить следующие документы:
- разрешение на строительство,
- разрешение на ввод в эксплуатацию,
- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если собственник индивидуального блока решит продать его, то для совершения сделки ему не требуется согласие собственников иных блоков.
Часть дома блокированной жилой застройки вместе с прилегающим земельным участком может являться объектом наследования.
Проблемы жильцов блокированного дома
Стоит отметить, единой нормативно-правовой базы для управления и оформления данной категорией жилья пока нет. Так как блокированные дома не попадают под тип многоквартирных домов, хотя и схожи с ними, государственные региональные программы не распространяются на такие дома. Поэтому есть ряд вопросов, которые жильцы такого дома должны решать сами.
Например, программа капитального ремонта аварийных домов не распространяется на совмещенные дома.
Ремонт и обслуживание таких домов полностью лежит на жильцах дома. Кому-то это покажется плюсом, но здесь скрыты и недостатки. Главный минус такого дома, заключается в согласии соседей. Нередко бывает, что часть жильцов хотят и готовы ремонтировать дом, другая же часть против.
При управлении домом смещенного типа необходимо руководствоваться правилами управления частными домами.
Как начать строительство совмещенного дома?
Строительство таких домов тоже проходит немного по-другому чем обычное строительство. В земельном кодексе запрещено строительство дома на нескольких участках. Для постройки таких домов необходимо предварительно объединить все участки в один, осуществление данной процедуры происходит по нормам земельного кодекса.
При получении разрешения на строительство совмещенного дома необходимо:
- Первым делом оформляются документы на территорию.
- Для каждого блока дома необходимо предоставить равный участок земли с проведением межевания.
- Оформление каждого дома как отдельного объекта и нанесение их на градостроительный план.
Строительство дуплекса на участке категории ИЖС
Добрый день! Хотим приобрести земельный участок без подряда в коттеджном поселке категории ИЖС и построить сблокированный дом на две семьи (для нас с мужем и родителей). Дадут ли разрешение на строительство такого дома на участке ИЖС?
В поселке сказали, что могут возникнуть проблемы, у них в поселке участки, на которых компания-застройщик ставит дуплексы, имеют статус МЖС. Заранее благодарю за помощь.
10 марта 2014, 06:31 , Екатерина, г. Москва
Ответы юристов
Алексей Борисов
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Если земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, то строить на нем можно только объекты индивидуального жилищного строительства (определение привожу ниже). Ни дома блокированной застройки ни многоквартирные дома на таком земельном участке строить нельзя.
Объекты индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (пункт 1 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Жилые дома блокированной застройки — жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (пункт 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Разрешение на строительство дома блокированной застройки на таком земельном участке Вам не дадут.
10 марта 2014, 09:13
Клиент, г. Москва
Большое спасибо за ответ, тогда на каких землях частные лица строят такие сблокированные дома? На участках категории МЖС? Возможно ли самостоятельно перерегистрировать участок?
А если сделать дверной проем в смежной стене? Или купить два соседних участка и разместить дом так, чтобы смежная стена совпадала с границей участков?
10 марта 2014, 16:28
Алексей Борисов
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Чтобы иметь возможность строить жилые дома блокированной застройки, в отношении земельного участка должен быть установлен вид разрешенного использования «жилые дома блокированной застройки». Чтобы изменить вид разрешенного использования земельного участка, нужно обратиться к главе муниципального образования с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
10 марта 2014, 16:35
Похожие вопросы
Земельное право
Хочу узнать алгоритм действий для того, чтобы получить от города земельный участок в аренду для строительства крытого футбольного манежа. Какие шансы? Какие сроки?
Куда обращаться?
27 ноября, 13:37 , вопрос №3508845, Владислав, г. Ростов-на-Дону
Вопрос отозван
Земельное право
Здравствуйте! Мой участок ИЖС лежит в границах памятника культурного наследия федерального значения. Планируя построить на нем небольшой частный дом (150 кв.м), я столкнулся с такой проблемой — все земельные работы на моем участке нужно согласовывать с Комитетом по охране объектов культурного наследия области. В Комитете мне предложили обратиться в дочернюю структуру Государственное автономное учреждение культуры области, которое за 90т.р. проведет исследование моего участка и даст экспертное заключение можно ли мне на моем участке строить дом или нет. Я оплатил, они провели «исследование» — яма 1м*2м и 2м глубиной — сказали, что нашли культурный слой, который нужно спасать.
Стоимость спасательных работ, которые тоже предложили оплатить мне, уже 1,5 млн.р. Когда я спросил, если я не буду платить, будут ли они вести работы и что-то спасать, мне ответили, что нет — все останется как есть, но и мне строительство не разрешат. Абсурд ситуации в том, что на этом участке уже стоял старый полуразрушенный дом, который я снес — он им не мешал.
Интересный им для исследования культурный слой находится на глубине более 2м, фундамент же планируется на глубину всего 0,7м и культурный слой он никак не затронет. Никаких золотых шлемов и всадников они не нашли, иначе бы для дальнейших раскопок нашли бы и финансирование. ))) То, что я нашел самостоятельно в правовом поле, это, когда находят что-то, действительно, интересное, мероприятие по спасению (раскопки) и когда что-то малозначимое — процедура наблюдения. Наблюдение — это разрешают строительство, но при нахождении какого-нибудь черепка или кувшина нужно сообщить от этом в комитет. Вопрос — мой участок ИЖС, финансировать комитет я не имею возможности, будущий домик мое единственное жилье. могут ли меня лишать возможности его построить?
Если нет, как мне доказать мой право на строительство? По ощущениям, налицо избирательное правосудие и двойные стандарты. Заранее благодарю!
Показать полностью
27 ноября, 12:53 , вопрос №3508785, Юрий, г. Ростов-на-Дону
Военное право
Здравствуйте, лежу в госпитале эндокринолог впервые установил ожирения 3 степени впервые я моболизованный могу ли я рассчитывать на категорию г ?
Москва
Защита прав призывников
У сына Синдром Мея-Тёрнера – патологическое состояние, которое характеризуется передавливанием левой подвздошной вены малого таза подвздошной артерий, на фоне чего было три операции варикацеле. В военкомате города поставили категорию в, а в облостном военкомате сменили на категорию а, т.к сейчас визуально варикацеле нет. Правомерно ли это
Показать полностью
25 ноября, 11:51 , вопрос №3506767, Наталья, г. Москва
Материнский капитал
Здравствуйте, как правильно продать недостроенный дом. Средства на строительство были вложены с мат капитала(вся сумма). Почитала в интернете, но там слишком сложно все описано. Как правильно это сделать.
В собственности только участок. Если можно расскажите по пунктам что делать. И нужны ли согласия соседей на продажу участка с домом?
Дуплексы: плюсы, минусы и уникальные особенности
Дуплекс (англ. — «двойной») — это дом на две семьи, разделенный пополам. У каждой части есть отдельный вход и может быть несколько этажей. Из общего у соседей только одна стена и крыша. Обе стороны коттеджа считаются индивидуальными жилыми домами, к каждому прилегает 8–30 соток земли.
Общая стена не обязательно должна находиться между жилыми комнатами. Иногда она объединяет гаражи, и в таком случае соседи не мешают друг другу.
Первые дуплексы появились в Англии в XIX веке. Вторая половина дома строилась к стене уже имеющейся, когда дети вырастали и обзаводились собственными семьями, но предпочитали жить рядом с родителями. В каждой части дуплекса были отдельные спальня, ванная и кухня, поэтому соседи не пересекались друг с другом.
Изначально были распространены пристройки любого формата, не повторяющие оригинальный дом, а позднее их стали делать симметричными.
Дуплекс — коттедж из двух зеркальных секций (Фото: Joseph/Flickr.com)
Особенности дуплекса
У современных дуплексов есть несколько отличительных черт:
- цельный фасад. Независимо от внутреннего ремонта и обстановки снаружи дом выглядит как один длинный коттедж из двух зеркальных частей;
- отдельный вход в каждую из частей дома. Иногда делают один общий вход, но наибольшей популярностью пользуются именно две двери по обеим сторонам дома для каждой из семей;
- два-три этажа. Стандартная планировка подразумевает двухэтажное здание, но иногда застройщики делают дуплексы на этаж выше;
- в секциях устанавливаются индивидуальные приборы учета воды, электричества и отопления, то есть владельцы квартир платят только за свою жилплощадь;
- много света. Как и во многих частных домах, в таунхаусах часто делают большие и панорамные окна. Это связано с желанием снизить расходы на освещение и отопление: естественный солнечный свет проникает в дом с улицы.
Помимо дуплекса, встречаются триплексы — дома на три семьи и квадрохаусы — на четыре семьи с угловыми квартирами. Большее количество секций превращает строение в таунхаус.
Отличия от таунхауса
Дуплекс — дом из двух частей, а таунхаус может быть разделен на четыре — восемь секций, каждая из которых будет отдельной квартирой с индивидуальным входом и двумя-тремя этажами жилого пространства. Такой коттедж похож на двух-трехэтажный дом из нескольких подъездов, в которых по одной квартире в каждом. При этом уличная территория чаще всего не делится между владельцами, она общая.
Иногда жильцам доступны участки до четырех соток на выходе из квартиры.
Планировка и в дуплексе, и в таунхаусе — зеркальная. Это упрощает разработку проекта и снижает его стоимость. Цены на таунхаусы ниже по сравнению с дуплексами, ведь в первом случае затраты на строительство и монтаж необходимых коммуникаций делят между собой несколько семей, а не только две.
Трехэтажный таунхаус (Фото: vancouvertownhouse.ca)
Дуплексы в России
Коттеджи на две семьи появились сначала в крупных городах, а затем и за их пределами. Жилье позиционировалось как элитное, и цены были очень высокими. В последние годы на рынке недвижимости появилось много загородных домов по доступным ценам. В отличие от первых в истории «семейных» дуплексов коттеджи часто покупают разные семьи.
Поэтому по участку между половинами дома проходит забор — соседи огораживают территорию, чтобы сделать ее максимально обособленной.
Сергей Горяинов, руководитель департамента загородной недвижимости Point Estate:
— Самое главное при покупке такого жилья — схема. На самом деле это глубокая проблема, и окончательно она до сих пор не решена. Долгое время данный сегмент недвижимости вообще никак не регулировался. Единственной схемой продажи были договоры долевого участия, в том числе и на землю. Но она сильно устарела и не защищала покупателей в полной мере.
С 2012−2013 годов дуплексы стали реализовывать как квартиры либо как частные дома. В этом случае участки имеют категорию «земли поселений» с определенными видами разрешенного использования — для блокированной застройки или под многоквартирные жилые дома. В обоих случаях есть свои ограничения по этажности.
Также можно оформить дуплексы как отдельно стоящие дома со своим участком.
Плюсы дуплекса
В коттедже застройщики предлагают гораздо большую жилую площадь за меньшую цену по сравнению с городской квартирой. Дуплексы редко выбирают для одиночного проживания. Как правило, это альтернативный вариант для большой семьи, который обойдется значительно дешевле, чем целый дом.
Площадь стандартного дуплекса — 100–150 кв. м. В категории элитных застроек встречаются дома и с большими площадями, но редко; при необходимости огромных жилых пространств есть смысл задуматься о покупке целого дома.
Фото: Mark McClure/Flickr.com
Помимо возможности владельцев жить в большом доме за адекватную цену, у дуплексов есть ряд других преимуществ:
- мало соседей. Иногда люди выбирают квартиры на последнем этаже, чтобы не слышать шума из верхней квартиры. В дуплексе проблема соседей минимизирована: остается только одна семья за общей стеной. А если изначально покупать дом пополам с друзьями, обстановка будет максимально комфортной;
- наличие придомовой территории. Как правило, это небольшая площадь, но ее достаточно для размещения гаража, уличной беседки, детской площадки, клумб или места для барбекю;
- инфраструктура и экология. Современные дуплексы часто строят в уже заселенных районах ближайшего пригорода. Таким образом, будущие жильцы получают не только развитую инфраструктуру с магазинами и образовательными учреждениями, но и свежий воздух;
- низкая стоимость обслуживания. Если у вас в собственности целый коттедж, то вы полностью берете на себя расходы на замену коммуникаций, ремонт и реставрацию фасадов. В дуплексе все траты делятся поровну на две семьи;
- удобен для сдачи. Можно выкупить обе части — в одной живет владелец, а вторая сдается арендаторам, которых можно контролировать без лишних затрат времени.
Минусы дуплекса
Основной минус двойного коттеджа — соседи все-таки будут. Это не полностью частная территория, как если бы дом принадлежал только вам. Но и не многоквартирный таунхаус и тем более многоэтажка, в которой соседи будут как минимум с трех сторон.
Многие владельцы предпочитают изолироваться за забором и усилить шумоизоляцию по смежной стене. Есть смысл познакомиться с соседями перед покупкой секции, чтобы понять, насколько вам легко и приятно взаимодействовать для решения общих вопросов.