На практике договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут по ряду оснований. В частности, договор купли-продажи дома или квартиры можно расторгнуть двумя путями:
— по согласию сторон или
— в судебном порядке.
Частью 1 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что стороны сделки могут добровольно подписать письменное соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости, если на это имеется их волеизъявление. В некоторых случаях данное условие может быть предусмотрено ранее заключенным договором купли-продажи либо об этом прямо указано в законе.
В остальных случаях заинтересованная в расторжении договора купли-продажи сторона может обратиться в суд по месту нахождения имущества с иском о принудительном расторжении договора. Как правило, суд рассматривает и удовлетворяет подобный иск в том случае, если стороной будут заявлены правильные основания, позволяющие установить факт нарушения договора или закона одной из сторон или обеими сторонами.
Например, если между продавцом и покупателем заключен договор купли-продажи недвижимости, по которому существовала отсрочка или рассрочка платежа и впоследствии покупатель не выполнил обязательство по своевременной оплате, продавец вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора, указав период неоплаты и долг. В принципе, будет достаточно, чтобы покупатель просрочил выполнение обязательств более, чем на 1 месяц. Для этого заинтересованная в расторжении договора сторона может направить покупателю претензию, в которой указать причины расторжения договора и требования.
Направление претензионного письма позволит установить факт необоснованного уклонения от выполнения обязательств стороной и сократить время рассмотрения спора в суде. В некоторых случаях обязательный досудебный порядок урегулирования споров прямо указывается в договоре, и в этом случае направлять претензию или письмо уведомление о расторжении договора необходимо в обязательном порядке, ссылаясь на пункт договора купли-продажи недвижимости.
Добровольное расторжение договора
Если в договоре купли-продажи квартиры или иного недвижимого имущества не указано, что он прекращает действие (отменяется) в случае наступления определенных обстоятельств (невозможность перерегистрации права собственности, арест имущества продавца, несоответствие документов и пр.), то заинтересованная в расторжении договора сторона может предложить расторгнуть договор добровольно, указав срок и условия его расторжения.
Для этого направляется письмо-предложение, к которому прикладываются 2 экземпляра соглашения о расторжении договора, либо стороны могут подписать такое соглашение у госрегистратора в Росреестре. После подписания соглашения заинтересованная сторона подает соглашение на регистрацию. При этом присутствие второй стороны может быть необязательным, если документ подписан сторонами, а их подписи удостоверены нотариусом.
Кроме того, такое соглашение могут подписать представители сторон на основании нотариальной доверенности. После регистрации соглашения в Росреестре сделка будет отменена, соответственно регистрационная запись о праве собственности покупателя на недвижимость аннулирована.
Какие требования могут выставлены при добровольном расторжении договора:
1. Возврат покупателю денежных средств, ранее уплаченных по договору купли-продажи имущества в полном объеме.
2. Возврат недвижимого имущества продавцу в надлежащем состоянии.
3. Оформление акта возврата (приема-передачи) имущества.
В том случае, если недвижимое имущество изменено (реконструировано, улучшено, модернизировано) покупатель вместе с расторжением договора вправе потребовать возврата потраченных средств на содержание этого имущества в полном объеме. При этом покупателю необходимо доказать действительную сумму затрат, обоснованную документально (чеки, накладные, акты, договора и иные документы). Если стороны не придут к согласию о сумме компенсации затрат, то все равно могут подписать соглашение о расторжении, а потом оспаривать затраты в суде.
Почему лучше расторгнуть договор купли-продажи до судебного спора:
Во-первых, бремя по содержанию недвижимого имущества перейдет к продавцу, т.к. не будет находиться в собственности покупателя (не нужно оплачивать налоги или коммунальные платежи).
Во-вторых, при рассмотрении спора сам факт возврата имущества будет доказан, и суд удовлетворит иск о взыскании затрат (убытков) с второй стороны.
Судебный порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости
В том случае, если прямого обязательства по соблюдению претензионного порядка при расторжении договора нет, заинтересованный покупатель (продавец) вправе обратиться в суд сразу, заявив требование о расторжении договора. Споры о расторжении договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами или с участием юридического лица и индивидуального предпринимателя подведомственны арбитражным судам, в остальных случаях иск подается в гражданский суд.
В иске о расторжении договора купли-продажи квартиры (иной недвижимости) указываются основания расторжения:
1) Нарушение сроков выполнения обязательств;
2) Нарушение прямых обязательств;
3) Основания по недействительности договора (подписание сделки неуполномоченным лицом, заключение сделки с несовершеннолетним лицом или недееспособным лицом, подписание договора под принуждением и т.д.)
Важно, чтобы до подачи иска была получена профессиональная консультация юриста (адвоката), который правильно определит основания для расторжения договора и обоснует факты нарушений. В противном случае суд может отказать в иске, и второй раз обратиться в суд по одному и тому же спору будет невозможно.
Когда не заявляется требование о расторжении договора купли-продажи
Если сторона докажет, что по всем существенным условиям не было достигнуто надлежащего соглашения в необходимой форме, то в этом случае, сторона заявит в суд о признании сделки купли-продажи незаключенной. Таким образом, сторона будет отрицать факт заключения договора, так как не соблюдены условия заключения сделки. Например, в договоре не указана цена сделки либо указана мнимая (нереальная) цена.
На практике стороны часто скрывают истинную сумму сделки в целях сокрытия реальной стоимости недвижимости и уменьшения суммы налогов, что является противозаконным. В этом случае, если стороной будет доказано, что фактическая сумма сделки по продаже недвижимости была выше, то сделка будет признана незаключенной. Фактически это притворная сделка, которая не подлежит признанию недействительной, так как ничтожна с момента ее заключения (подписания договора).
Следует учитывать, что бремя доказывания существенного характера нарушения договора купли-продажи недвижимого имущества лежит на истце. Поэтому не стоит рассчитывать, что суд сам во всем разберется, а лучше доверить ведение дела и сбор доказательств опытному юристу с практикой ведения подобных судебных дел.
Практика и риски
В целом, на практике иски о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворяются не часто, т.к. стороны обычно заключают стандартный договор купли-продажи, в котором не прописаны моменты, позволяющие отказаться от договора в случае не выполнения стороной обязательств или возникновения препятствий. В этом случае суд исходит из принципа свободы заключения договора, установленного ст. 421 ГК РФ, согласно которому стороны изначально договариваются обо всех моментах и не могут ссылаться на иные источники.
Суд расторгает договор купли-продажи недвижимости в том случае, если можно доказать недействительность договора либо установить факт не заключения договора, либо установить нарушение закона в момент заключения сделки. К сожалению, судебная практика неоднозначна по данным спорам, так как в каждом случае суд руководствуется фактическими обстоятельствами дела. Суд учитывает: было ли фактически передано имущество покупателю, были ли действительно нарушены обязательства стороной или ею допущена неосмотрительность.
В частности, в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 г. Москва «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указано, что, если судом будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий поведения стороны может отказать в иске.
Расторжение договора купли-продажи по инициативе продавца
Подборка наиболее важных документов по запросу Расторжение договора купли-продажи по инициативе продавца (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Купля-продажа:
- 3-НДФЛ при продаже имущества
- 3-НДФЛ при продаже недвижимости
- 62.02 счет
- 62.1
- Акт о браке товара
- Ещё.
Судебная практика: Расторжение договора купли-продажи по инициативе продавца
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 15.06.2021 N 88-12303/2021 по делу N 2-888/2020
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования покупателя: 1) О взыскании денежных средств; 2) О расторжении договора.
Обстоятельства: Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в случае расторжения договора по инициативе покупателя сумма в размере пятисот тысяч рублей не возвращается покупателю и остается у продавца.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов по уплате государственной пошлины — отказано. Пунктом 4.2 договора купли-продажи определены лишь последствия расторжения договора по инициативе покупателя. Однако, данный пункт не предусматривает право покупателя на односторонний отказ от договора (от исполнения договора) и не свидетельствует о согласии продавца на расторжение договора. Оснований приравнивать инициативу в расторжении договора и право на односторонний отказ от договора не имеется.
Каких-либо положений, свидетельствующих о том, что стороны предусмотрели право покупателя на односторонний отказ покупателя от договора и право на расторжение договора в одностороннем порядке без согласия другой стороны, в договоре купли-продажи не имеется.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Расторжение договора купли-продажи по инициативе продавца
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: Что нужно знать о расторжении договора купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2024) Продавцу при расторжении договора купли-продажи в одностороннем порядке действовать надо, как указано выше: подготовить уведомление об одностороннем отказе от договора и направить его покупателю. При этом в некоторых случаях причина расторжения может повлиять на содержание уведомления. Например, при отказе от договора из-за просрочки покупателя оплатить товар, переданный в рассрочку, в уведомление об отказе от договора включите также требование вернуть товар.
По смыслу п. 2 ст. 489 ГК РФ отказаться от договора и потребовать возвратить товар можно одновременно. Обратите внимание, что нельзя одновременно требовать оплаты товара и его возврата в связи с отказом от договора (см.
Позицию АС округов).
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи недвижимости
(КонсультантПлюс, 2024) 2. В каких случаях договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут по инициативе продавца
Нормативные акты: Расторжение договора купли-продажи по инициативе продавца
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) 4. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
ВС перечислил недобросовестные действия потенциального контрагента при проведении переговоров по сделке
По мнению одного из экспертов «АГ», в рассматриваемом деле Верховный Суд достаточно подробно проанализировал вопрос об обстоятельствах, при которых возможно наступление ответственности за неоправданное прекращение переговоров. Другой отметил, что выводы ВС станут еще более полезными после того, как по итогам нового рассмотрения суды наполнят предмет доказывания фактическими обстоятельствами и продемонстрируют, какими конкретно доказательствами преодолевается тот или иной элемент предмета доказывания.
23 января Верховный Суд РФ вынес Определение № 305-ЭС19-19395 по спору о взыскании убытков с владельцев фитнес-клуба его несостоявшимся покупателем в связи с тем, что продавцы умолчали о параллельных переговорах с другим покупателем, предложившим более выгодные условия по сделке.
Несостоявшаяся сделка
С сентября 2017 г. Павел Плетнев вел переговоры с обществами «ЮНИВЕРСАЛ-АКВА» и «ЮНИВЕРС-АКВА», а также их участниками на предмет потенциальной продажи ему московского фитнес-клуба «Аква Ферст». Участники переговоров обсуждали два варианта приобретения объекта. Первый заключался в покупке 100% долей обоих обществ, одно из которых владело активами фитнес-клуба, а другое вело его операционную деятельность.
Второй вариант предусматривал приобретение всех принадлежащих этим обществам активов, клиентов и прав аренды.
В декабре 2017 г. после согласования общих подходов к купле-продаже объекта стороны перешли к обмену необходимыми для сделки документами. Стоимость фитнес-клуба оценивалась в 52 млн руб. В указанную сумму входило погашение задолженности перед арендодателями на сумму 22 млн руб.
В январе 2018 г. Павел Плетнев обратился в коллегию адвокатов для сопровождения сделки по приобретению объекта и заключил с ней соглашение об оказании юридической помощи, по условиям которого он уплатил невозвратный аванс в размере 1% от суммы сделки (520 тыс. руб.). Адвокат коллегии составил проект соглашения о порядке ведения переговоров, участвовал в ряде переговоров с продавцами фитнес-клуба и подготовил пакет учредительных документов двух ООО для последующей их регистрации в налоговой инспекции в целях ведения бизнеса новым владельцем спортивного объекта.
Будучи уверенным в покупке фитнес-клуба, Павел Плетнев подал заявление в налоговую инспекцию о регистрации ООО «Аква Стар» и «Аквастар-Т» для ведения своего бизнеса. Тем не менее в феврале 2018 г. продавцы прекратили переговоры с Плетневым по заключению договора. Они обосновали свой отказ от сделки тем, что нашли другого покупателя, чье предложение показалось им более выгодным.
Суды трех инстанций отказались взыскивать убытки в пользу несостоявшегося покупателя
В дальнейшем Павел Плетнев обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к продавцам о взыскании с них убытков на сумму 520 тыс. руб. Свои требования истец обосновал тем, что при проведении переговоров ответчики действовали недобросовестно, поскольку они умолчали о параллельных переговорах с другим покупателем. Внезапное и необоснованное прекращение переговоров, по его мнению, повлекло возникновение убытков в виде уплаты невозвратного аванса коллегии адвокатов.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска исходя из необходимости наличия двух условий для наступления ответственности, установленной правилами ст. 434.1 ГК РФ: неоправданность прекращения переговоров и наличие обстоятельств, при которых другая сторона переговоров не могла разумно ожидать такого прекращения. По общему правилу п. 5 ст.
10 Кодекса, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. После оценки показаний ряда свидетелей суд счел, что истец не доказал недобросовестные действия ответчиков при проведении переговоров и наличие причинно-следственной связи между действиями последних и возникновением убытков у него.
Читайте также
Долгожданные разъяснения верховного суда25 марта было опубликовано широко обсуждаемое Постановление Пленума ВС РФ «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»
28 марта 2016 Мнения
Впоследствии апелляция оставила решение первой инстанции в силе. При этом суд добавил, что каждая из сторон переговоров действует добросовестно, а само по себе прекращение переговоров без указания мотивов отказа не свидетельствует о недобросовестности соответствующей стороны. На истце лежит бремя доказывания того, что, вступая в переговоры, ответчик действовал недобросовестно с целью причинения вреда другой стороне (абз. 2 п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7).
В дальнейшем окружной суд поддержал судебные акты нижестоящих инстанций.
ВС напомнил про недобросовестное поведение ответчика
Со ссылкой на существенные нарушения норм материального права Павел Плетнев обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам которого после изучения дела № А40-98757/2018 согласилась с его доводами.
Высшая судебная инстанция напомнила, что, по общему правилу, в силу принципа свободы договора стороны самостоятельно несут риск того, что переговоры не окончатся заключением договора, поэтому ни одна из сторон не вправе требовать от другой возмещения понесенных в процессе переговоров расходов в случае их безрезультатности. Тем не менее гражданское законодательство предусматривает исключения из этого правила. В силу п. 3 ст.
307 ГК РФ при установлении обязательства стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию. При этом недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются:
- предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны;
- внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать. Сторона, которая ведет и ли прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 3 ст. 434.1 ГК РФ).
Верховный Суд указал на презумпцию недобросовестности действий ответчика, если имеются обстоятельства, предусмотренные подп. 1 и 2 п. 2 ст. 434.1 ГК РФ.
В этих случаях ответчик должен доказать добросовестность своих действий. Кроме того, в качестве одного из случаев преддоговорной ответственности п. 2 вышеуказанной статьи Кодекса прямо называет вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной.
Недобросовестным, как подчеркнул ВС, признается поведение, когда лицо вступает или продолжает переговоры, хотя оно знает или должно знать, что оно уже не будет заключать договор, по крайней мере, с этим контрагентом. В этом случае подлежат установлению обстоятельства того, что ответчик изначально не имел намерения заключать договор либо впоследствии утратил это намерение, но не сообщил об этом своему контрагенту и продолжал создавать видимость намерения заключить договор именно с этим контрагентом, например, запрашивая лучшую цену и иные улучшения оферты, хотя к моменту такого запроса лицо знает или должно знать, что оферта не будет принята ни при каких условиях.
«Следовательно, лицо обязано возместить убытки своему контрагенту ввиду недобросовестного ведения переговоров, в частности в случае, когда оно своевременно не сообщило контрагенту об обстоятельствах, препятствующих заключению договора, в том числе о своем окончательном намерении заключить договор с другим контрагентом, создавая или поддерживая при этом у первоначального контрагента ложные представления о своей готовности в будущем заключить договор. В такой ситуации подлежит установлению, когда готовность лица заключить договор стала носить притворный характер и, если контрагент не был сразу же уведомлен о прекращении намерения заключить договор, стало ли это причиной его дополнительных расходов, которые он не понес бы в случае своевременного уведомления», – указано определении.
Спор возвращен на новое рассмотрение
Верховный Суд отметил, что вышеуказанные обстоятельства не исследовались нижестоящими судами, которые, указывая, с одной стороны, что истец заключил соглашение об оказании юридической помощи после перерыва в ведении переговоров, с другой стороны, отмечают, что переговоры продолжались и после заключения названного соглашения. При этом вопросы о действительном намерении ответчика заключить договор, моменте утраты этого намерения, своевременности уведомления об утрате намерения заключить договор в судебных актах не отражены.
«Сами по себе факты того, что сторона вышла из переговоров без объяснения причин либо на поздней стадии переговоров, не свидетельствуют о неоправданном прекращении переговоров и недобросовестности ее действий. Гражданское законодательство не ставит наступление преддоговорной ответственности в зависимость от стадии переговоров. Как не является безусловным основанием ответственности тот факт, что лицо прервало переговоры на их поздней стадии, так и не является необходимым условием такой ответственности, чтобы стороны уже достигли согласия по всем условиями будущего договора. Также не могут быть признаны неоправданными и, как следствие, недобросовестными действия, когда лицо ведет переговоры одновременно с несколькими контрагентами.
Сами по себе переговоры лица с несколькими контрагентами и выбор одного из них не могут служить основанием для возмещения им убытков контрагента, с которым договор заключен не был. При этом не является недобросовестным умолчание о параллельных переговорах, а также отсутствие предложения заключить сделку на условиях, предложенных другим контрагентом», – отмечено в определении Суда.
Читайте также
Заботясь об истцахВнесены изменения в два постановления Пленума ВС РФ, посвященные применению норм исковой давности и ответственности за нарушение обязательств
07 февраля 2017 Новости
В то же время ВС подчеркнул, что, если стороны переговоров заключили соглашение о порядке ведения переговоров, в котором предусмотрели условие об эксклюзивности переговоров только с одним контрагентом, и впоследствии вторая сторона нарушила его либо допустила обман контрагента на его вопрос о переговорах с другими контрагентами, такие действия являются недобросовестными. Следовательно, в таких случаях лицо, нарушившее соответствующее условие или обманувшее своего контрагента, обязано возместить причиненные ему убытки. Кроме того, причинно-следственная связь может быть доказана истцом с разумной степенью достоверности, а при установлении обстоятельств внезапного и неоправданного прекращения переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать, бремя доказывания своей добросовестности возлагается на ответчика (п.
5 и абз. 3 п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7).
В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы, которому необходимо установить, создали ли ответчики своими действиями у истца представление о том, что сделка состоится, а также установить момент, в который ответчик утратил намерение заключить договор с истцом. Суду первой инстанции также следует решить вопрос о добросовестности поведения ответчика после утраты такого намерения (в частности, о наличии своевременного уведомления истца, было ли такое уведомление внезапным для истца, а прекращение переговоров – неоправданным при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать). Кроме того, суду предстоит установить наличие причинно-следственной связи между поведением ответчика и расходами, понесенными истцом с учетом положений ГК РФ о распределении бремени доказывания в подобных категориях дел, проверить сведения о ликвидации общества «ЮНИВЕРС-АКВА».
Эксперты «АГ» прокомментировали выводы ВС
Адвокат АП г. Москвы Алина Емельянова полагает, что в рассматриваемом случае Верховный Суд достаточно подробно проанализировал вопрос об обстоятельствах, при которых возможно наступление ответственности за неоправданное прекращение переговоров. В том числе он указал судам на обстоятельства, подлежащие установлению для вынесения обоснованного судебного акта по рассматриваемой категории дел. «Хотелось бы отметить следующие наиболее значимые выводы ВС РФ: факт наступления преддоговорной ответственности не может быть поставлен в зависимость от стадии переговоров; не могут быть признаны недобросовестными действия, когда лицо ведет переговоры одновременно с несколькими контрагентами; не является недобросовестным умолчание о параллельных переговорах, а также отсутствие предложения заключить сделку на условиях, предложенных другим контрагентом», – отметила эксперт.
Алина Емельянова выразила полное согласие с выводами высшей инстанции. «На любой стадии переговоров могут возникнуть обстоятельства, из-за которых сторона посчитает невозможным заключение договора с конкретным контрагентом. Выход из переговоров на поздней стадии сам по себе в отрыве от исследования иных обстоятельств не может являться основанием наступления ответственности за срыв переговоров. Иное противоречило бы принципу свободы договора. Ведение переговоров с несколькими контрагентами подразумевает выбор наилучших условий заключения договора.
Это обычная деловая практика и одно из проявлений принципа автономии воли сторон частноправового отношения», – полагает адвокат. По ее мнению, определение ВС, безусловно, будет иметь большое значение для практики по вопросу преддоговорной ответственности.
Адвокат, партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков назвал судебный акт интересным и полезным для практики. «Но без итогов нового рассмотрения можно сделать лишь предварительные выводы о том, как уточняется предмет доказывания по подобным спорам. Из наиболее важных выводов необходимо отметить указание Верховного Суда на обстоятельства, которые следует установить по такому спору. ВС также перечислил подлежащие доказыванию обстоятельства.
Кроме того, он дает оценку возможности выхода из переговоров, внезапному прерыванию переговоров и возможности одновременных переговоров с разными лицами, оценивая пределы добросовестности сторон в этих ситуациях. Выводы высшей судебной инстанции станут еще более полезны после того, как по итогам нового рассмотрения суды наполнят предмет доказывания фактическими обстоятельствами и продемонстрируют, какими конкретно доказательствами преодолевается тот или иной элемент предмета доказывания», – полагает эксперт.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры
Журнал Этажи
May 26, 2020 02:00Пoкyпaтeль кyпил двyшкy в цeнтpe. Нaчaл peмoнт и зa лиcтoм гипcoкapтoнa oбнapyжил oгpoмнyю тpeщинy в нecyщeй cтeнe.
B этoй cтaтьe paccмoтpим кaк pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы пocлe гoc. peгиcтpaции и чтo дeлaть, ecли aннyлиpoвaть cдeлкy нeвoзмoжнo.
Двe cтaтьи ГК PФ oбъяcняют, чтo дeлaть, ecли пoкyпaтeль oбнapyжил в квapтиpe cкpытый изъян.
469 ГК PФ. Кaчecтвo тoвapa
Дoгoвop pacтopгaть нe нyжнo. Пpoдaвeц oплaчивaeт peмoнт квapтиpы или cнижaeт cтoимocть жилья.Cтaтью пpимeняют в cлyчae, кoгдa изъян мoжнo ycтpaнить. Ecли тpeщинy нe зaлaтaть, a нecyщaя cтeнa oбвaливaeтcя, cyдья впpaвe aннyлиpoвaть cдeлкy.
Cтaтья 557 п. 2. Пocлeдcтвия пepeдaчи нeдвижимocти
Пoкyпaтeль имeeт пpaвo pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи и пoтpeбoвaть y пpoдaвцa вepнyть дeньги.Cтaтью пpимeняют в иcключитeльныx cлyчaяx: кoгдa изъян oпaceн для жильцoв квapтиpы или eгo cлoжнo ycтpaнить.
Moжнo ли oтмeнить cдeлкy кyпли-пpoдaжи квapтиpы пocлe peгиcтpaции
Moжнo, — ecли coблюдeны ycлoвия:
1. B квapтиpe нeвoзмoжнo или oпacнo жить
Чтoбы yзнaть, нacкoлькo oпacнa тpeщинa в cтeнe или пpoceвший пoтoлoк, вызывaют oцeнщикoв. Cпeциaлиcты ocмaтpивaют квapтиpy, дeлaют зaмepы тpeщины и дeлaют вывoд: cooтвeтcтвyeт ли квapтиpa тpeбoвaниям к жилым пoмeщeниям c yчeтoм нaйдeнныx изъянoв.2. Уcтpaнить или oтpeмoнтиpoвaть изъян нeвoзмoжнo
Экcпepты peшaют, мoжнo ли oтpeмoнтиpoвaть квapтиpy. Ecли зaлaтaть тpeщинy нeвoзмoжнo или cтoимocть peмoнтa вышe пoлoвины цeны зa квapтиpy, cyд мoжeт pacтopгнyть дoгoвop.3. Пpoдaвeц yмышлeннo cкpыл изъян
Пepeд пoкyпкoй квapтиpы пoкyпaтeль пoдпиcывaeт aкт пpиeмa-пepeдaчи жилья. Дoкyмeнт oзнaчaeт, чтo пoкyпaтeль ocмoтpeл жилплoщaдь и coглaceн кyпить квapтиpy, нecмoтpя нa нepoвныe пoтoлoчныe cтыки, cтapyю caнтexникy и вздyвшийcя пapкeт. Cyд вcтaнeт нa cтopoнy пoкyпaтeля тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвeц yмышлeннo cкpывaл изъян oт пoкyпaтeля, pиeлтopoв и юpиcтoв.Moжнo ли pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы чepeз гoд
3aкoн пoзвoляeт pacтopгнyть дoгoвop и вepнyть дeньги зa квapтиpy eщe 3 гoдa пocлe пoкyпки.
Нa дeлe — yжe чepeз нecкoлькo нeдeль пpoдaвeц тpaтит дeньги нa нoвый дoм, oбyчeниe в BУ3e или ceмeйный oтпycк. Пoтoмy oткaзывaeтcя pacтopгнyть дoгoвop, и вce нyжнo peшaть чepeз cyд.
Pacтopгaть дoгoвop, ecли пpoдaвцy зaвeдoмo нeчeм плaтить – oпacный вapиaнт для пoкyпaтeля
Пocлe cyдa квapтиpy вepнyт бывшeмy влaдeльцy, a вoзвpaтa дeнeг зa жильe пpидeтcя ждaть дoлгo. Coкpaтить yбытки пoлyчитcя, ecли выгoднo пepeпpoдaть квapтиpy.
Moжeт ли пoкyпaтeль квapтиpы pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи в дpyгиx cлyчaяx
Ocнoвaния для pacтopжeния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти пpoпиcaны в cт. 450 ГК PФ:
- Cyд aннyлиpyeт дoгoвop, ecли пpoдaвeц нe выeзжaeт из пpoдaннoй квapтиpы, oткaзывaeтcя вывoзить cвoю мeбeль и личныe вeщи.
- Бывший влaдeлeц квapтиpы нe выпиcывaeтcя из квapтиpы или нe выпиcывaeт из нee cвoиx poдcтвeнникoв.
- Нeпpeдвидeнныe cитyaции cдeлaли пoкyпкy квapтиpы cлишкoм cлoжнoй или нeвыгoднoй. Нaпpимep, пocлe peзкoгo cкaчкa кypca вaлют квapтиpa cтaлa cлишкoм дopoгoй.
Moжeт ли пpoдaвeц pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы
Пpoдaвeц имeeт пpaвo oбpaтитьcя в cyд, ecли пoкyпaтeль oткaзывaeтcя плaтить зa квapтиpy.
Ecли пpoдaвeц выигpaeт дeлo, cyдья oбяжeт пoкyпaтeля выплaтить пoлнyю cтoимocть квapтиpы — или pacтopгнeт дoгoвop, ecли пoкyпaтeлю нeчeм плaтить.
Кaк пoдгoтoвитьcя к пoдaчe иcкa
Bыcлaть пиcьмeннyю пpeтeнзию пpoдaвцy
Пpeтeнзию c пpocьбoй pacтopгнyть дoгoвop нaпpaвляют пpoдaвцy зaкaзным пиcьмoм. Ecли peшили пepeдaть пpeтeнзию личнo в pyки, нyжнo дoпoлнитeльнo cocтaвить pacпиcкy o пoлyчeнии.Пoчтoвoe yвeдoмлeниe или pacпиcкy coxpaняют дo cyдa. Иcк мoжнo пoдaвaть чepeз 30 днeй пocлe пoлyчeния пpeтeнзии. Ecли пpoдaвeц пpиcылaeт пиcьмeнный oткaз, иcк пoдaют cpaзy.
Пoдгoтoвить дoкyмeнты для cyдa
Нeзaвиcимыe oцeнщики гoтoвят oтчeт o мacштaбax изъянa, гдe yкaзывaют диaмeтp пpoбoины в cтeнe или плoщaдь пpoгнившeгo пoлa.К дoкyмeнтaм пoдкpeпляют фoтoгpaфии изъянa и пepeдaют cyдy. Нa cлyчaй aпeлляции нyжнo зaпpocить в экcпepтнoм бюpo дyбликaт дoкyмeнтoв или зaвepить кoпии y нoтapиyca.
Нaпиcaть иcкoвoe зaявлeниe
B иcкe пpoпиcывaют, чтo xoтят нe тoлькo pacтopгнyть дoгoвop, нo и вepнyть oплaтy зa квapтиpy. Пpoдaвeц нe oбязaн вoзвpaщaть дeньги, ecли cyд пocтaнoвил тoлькo pacтopгнyть дoгoвop. Чтoбы пoлyчить oплaтy, нyжнo пoдaть втopoй иcк c тpeбoвaниeм вepнyть дeньги.Иcк oфopмляют в двyx экзeмпляpax или дeлaют кoпию. Oдин экзeмпляp пepeдaют в cyд, a втopoй oтпpaвляют пpoдaвцy квapтиpы.