Статья 91.10. Расторжение и прекращение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования
Статья 91.10. Расторжение и прекращение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования
1. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
2. Наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с согласия постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть этот договор, предупредив в письменной форме об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения указанного договора.
3. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае:
1) неполного и (или) несвоевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть раз в течение двенадцати месяцев или наличия у нанимателя задолженности по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги в размере, превышающем три среднемесячных размера такой платы за предшествующие двенадцать месяцев;
2) передачи жилого помещения или его части по договору поднайма, договору безвозмездного пользования;
3) наличия у нанимателя и (или) у постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи других жилых помещений на территории того же муниципального образования (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — на территории того же субъекта Российской Федерации), предоставленных им по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договору безвозмездного пользования или на основании членства в жилищном, жилищно-строительном кооперативе либо ином специализированном потребительском кооперативе или принадлежащих им на праве собственности, если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на указанных нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления, за исключением случая, указанного в части 2 статьи 91.9 настоящего Кодекса;
4) указанном в пункте 2, или пункте 3, или пункте 4 части 4 статьи 83 настоящего Кодекса.
4. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
5. Если в течение срока действия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель перестал соответствовать условиям, установленным частью 1 статьи 91.3 или в соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 91.17 настоящего Кодекса, это изменение не является основанием для досрочного расторжения данного договора, за исключением случая, указанного в пункте 3 части 3 настоящей статьи.
6. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования считается расторгнутым со дня выезда.
Судебная практика и законодательство — Жилищный кодекс РФ. Статья 91.10. Расторжение и прекращение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования
Закон N 217-ФЗ устанавливает требования к лицам, которые могут быть наймодателями и нанимателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, предмету, сроку и форме данного договора, определяет существенные условия и основания заключения такого договора, устанавливает запрет нанимателю по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования передавать такое жилое помещение или его части в поднаем либо по договору безвозмездного пользования и обменивать такое жилое помещение, определяет основания расторжения договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (статьи 91.1, 91.2, 91.3, 91.5, 91.6, 91.7, 91.10, 91.11 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК) в редакции Закона N 217-ФЗ).
Статья 83 ЖК РФ. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.
3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению.
5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
Комментарии к ст. 83 ЖК РФ
1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время соглашением сторон. Однако закон предоставляет только нанимателю право в любое время во внесудебном порядке расторгнуть по своему усмотрению договор социального найма жилого помещения односторонним действием, не связывая его какими-либо основаниями. Мотивы такого расторжения, внутренние побуждения нанимателя не имеют значения, юридически безразличны.
Разумеется, в этом случае требуется согласие всех членов семьи, в т.ч. временно отсутствующих, и представителя несовершеннолетних членов семьи.
Право нанимателя расторгнуть договор найма жилого помещения основано на гражданско-правовой норме, предусматривающей односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Поскольку это право осуществляется по одностороннему волеизъявлению нанимателя, оно не может нарушить его конституционные права и свободы.
2. При расторжении договора социального найма наниматель, согласно ч. 2 комментируемой статьи, должен в письменной форме получить согласие проживающих совместно с ним членов его семьи. Законодатель не упомянул о дальнейшей судьбе этого письменного документа и о его юридическом значении. Наниматель совместно с членами своей семьи вправе выехать из помещения и без обязательного оформления между собой этих отношений в письменном виде. Воля нанимателя и членов его семьи может быть выражена путем прямого и явного волеизъявления в позитивной форме, а также в форме конклюдентного действия, когда воля вытекает из совершенного действия, а не из прямого волеизъявления.
Например, выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место.
Выезд на постоянное жительство в другое место надо отличать от временного отсутствия. Выезд на постоянное жительство определяется намерениями нанимателя. При этом не имеет значения, получил ли он в новом месте жительства другое помещение, переехал ли в другой населенный пункт и т.п.
Доказательствами такого намерения могут быть, например, устройство его на другую работу на основании трудового договора (кроме срочного), получение другого жилого помещения для постоянного жительства, кроме случаев сохранения прежнего помещения независимо от сроков отсутствия в нем, вселения в качестве члена семьи к другому лицу и т.п. Любое из доказательств должно оцениваться с учетом других доказательств и не имеет абсолютного значения, все доказательства подлежат учету и оценке в совокупности с другими доказательствами. Необходимо учитывать, что речь может идти о переезде в другой населенный пункт или в другое жилое помещение в пределах того же населенного пункта.
3. Действующее законодательство не предусматривает обязательного совместного проживания членов семьи, даже супругов. Поэтому действие нанимателя или одного из членов семьи (например, выезд на постоянное жительство в другое место) не означает, что аналогичная воля выражена и остальными членами семьи. Если они не выразили волю в позитивной форме, необходимо в отношении каждого из них доказать совершение им конклюдентного действия.
При этом возможно, что один член семьи выехал из помещения навсегда, а другой временно, например в качестве сопровождающего.
Члены семьи нанимателя не обязаны переезжать с ним в другой населенный пункт на постоянное жительство. В частности, члены семей офицеров, военнослужащих, проходящих службу по контракту, не обязаны сопровождать их при переводе в другой населенный пункт.
4. Особенно остро стоит вопрос о возможности расторжения договора социального найма жилого помещения при получении нанимателем другого жилого помещения с точки зрения защиты прав членов его семьи. Член семьи нанимателя не обязан переселяться в предоставляемое нанимателю жилое помещение. Он вправе остаться в занимаемом помещении, даже если нанимателю будет в результате отказано в предоставлении нового жилого помещения. Переезд членов семьи и расторжение договора найма жилого помещения возможны только при выражении ими согласия на переезд.
А это — предмет соглашения между нанимателем и членами его семьи.
Приобретение гражданином в собственность квартиры и проживание в ней само по себе не может расцениваться как отказ этого гражданина и членов его семьи от прав на жилую площадь, занимаемую по договору социального найма.
Думается, что во избежание последующих споров более правильно будет, если наниматель известит наймодателя о выезде в другое постоянное место жительства, поскольку, как сказано выше, он может выехать и временно по каким-либо причинам.
5. При выезде нанимателя и членов его семьи из жилого помещения договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Это правило имеет практическое значение при споре о том, имели место выезд или временное отсутствие.
В отличие от нанимателя наймодатель может расторгнуть договор социального найма жилого помещения в одностороннем порядке только по установленному законом перечню оснований. При этом, поскольку последствием расторжения договора является выселение, данные основания могут быть определены только федеральным законом.
6. Расторжение договора следует отличать и от признания его недействительным. Недействительный договор должен быть признан несуществующим с момента заключения, а при расторжении договора он прекращает действие лишь с момента расторжения. Так, договор социального найма становится недействительным в случае признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения, на основании которого он заключен, либо если он заключен без такого решения.
Это различие имеет существенное практическое значение, например, при определении действительности принятия решения о предоставлении жилого помещения (принято оно в отношении свободного помещения или занятого в момент принятия решения).
7. Расторжение договора социального найма жилого помещения следует отличать и от выселения. Во-первых, выселен может быть один из участников договора на стороне нанимателя без расторжения договора. Во-вторых, выселяться может лицо, вообще не участвующее в договоре найма жилого помещения (самоуправно вселившееся лицо, поднаниматель, временный жилец).
В-третьих, договор может расторгаться с лицом, не проживающим в жилом помещении (выехавшим на постоянное жительство в другое место), т.е. выселения которого вообще не требуется.
Последствиями расторжения договора социального найма жилого помещения являются утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.
8. Основанием прекращения договора найма жилого помещения может быть гибель объекта договора социального найма (жилого помещения).
При гибели объекта договора (например, в результате землетрясения) не требуется волеизъявления сторон для прекращения договора. Когда же речь идет о домах, сносимых в силу их непригодности для проживания или по другим основаниям, либо об их переоборудовании для использования в других целях, волеизъявление сторон требуется, поскольку должны быть решены вопросы, связанные с условиями выселения.
Таким образом, когда речь идет только о предстоящем прекращении существования жилого помещения, хотя бы и в силу обстоятельств, за которые ни одна из сторон договора не отвечает, договор должен быть расторгнут по волеизъявлению хотя бы одной из сторон, чаще всего наймодателя. Если другая сторона не согласна с расторжением, спор становится предметом судебного рассмотрения.
9. Чаще всего приходится прибегать к судебному рассмотрению таких разногласий потому, что расторжение договора связано с выселением. К тому же подобное выселение обусловлено предоставлением другого жилого помещения, благоустроенного или неблагоустроенного, и суд отказывает в расторжении договора до тех пор, пока нанимателю и членам его семьи не будет предоставлено жилое помещение, полагающееся им по закону.
Статья 79 ЖК РФ. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен.
2. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.
3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:
1) по соглашению сторон;
2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.
4. В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.
5. Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.
6. Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора — инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.
Комментарии к ст. 79 ЖК РФ
1. Договор поднайма жилого помещения относится к числу срочных договоров, поскольку его действие не может выходить за пределы срока основного договора. В этой связи договор поднайма жилого помещения, заключенный на определенный срок, прекращается по истечении этого срока без всякого предупреждения со стороны нанимателя.
Прекращение договора социального найма жилого помещения влечет одновременное прекращение права пользования жилым помещением у поднанимателей (независимо от оснований его прекращения). Например, это может быть связано с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью нанимателя и т.п.
2. Договор поднайма жилого помещения может быть расторгнут одним из способов: по соглашению сторон; по требованию нанимателя в случае невыполнения поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения; на основе решения суда, вынесенного по требованию нанимателя, в определенных случаях.
3. Основным способом расторжения договора поднайма жилого помещения, как и всякого другого гражданско-правового договора, является его расторжение по соглашению сторон. Однако в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК законом или договором эта возможность может быть ограничена.
Соглашение о расторжении договора должно быть совершено в той же форме, что и первоначальный договор (п. 1 ст. 452 ГК).
Наниматель вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения (одностороннее расторжение) в случае невыполнения поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения. Порядок расторжения договора в данном случае подчинен общим требованиям гражданского законодательства о порядке расторжения договоров по требованию одной из сторон (п. 2 ст.
450 ГК).
4. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК).
5. Жилищный кодекс РФ допускает расторжение договора поднайма жилого помещения на основе решения суда, вынесенного по требованию нанимателя, в определенных случаях.
Одним из оснований для выселения поднанимателя являются противоправные действия, допущенные поднанимателем: использование жилого помещения поднанимателем или гражданами, за действия которых данный поднаниматель отвечает, не по назначению.
В соответствии с требованиями ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено исключительно для проживания граждан. Жилое помещение может использоваться для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности только проживающими в нем на законных основаниях гражданами и только в случае, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Другое основание — систематическое нарушение прав и законных интересов соседей. Для установления факта недопустимого поведения не требуется признания поднанимателя или граждан, за действия которых данный поднаниматель отвечает, виновными в уголовно наказуемом деянии.
Поднаниматель должен не только исполнять свои обязательства перед нанимателем надлежащим образом в соответствии с условиями договора поднайма, но также, осуществляя пользование жилым помещением, соблюдать при этом права и законные интересы проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, выполнять требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства.
Третье основание — бесхозяйственное обращение с жилым помещением (например, в случае, если жилое помещение подвергалось разрушению и порче как со стороны поднанимателя, так и со стороны граждан, за действия которых данный поднаниматель отвечает).
При разрешении споров, связанных с расторжением судом договора поднайма жилого помещения по требованию нанимателя, необходимо иметь в виду, что в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 судам разъяснено, что следует понимать под использованием жилого помещения не по назначению, под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, в т.ч. что следует относить к систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи:
а) под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений ч. ч. 1 — 3 ст. 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), т.е. фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (ч.
2 ст. 17 ЖК) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.);
б) к систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений ч. 2 ст. 1 и ч. 4 ст. 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.);
в) под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).
Наниматель может предъявить в суд иск о расторжении договора поднайма жилого помещения при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК).
Вначале наниматель должен предупредить поднанимателя о допущенных нарушениях, указав на необходимость их устранения, а в случае если нарушения повлекли за собой разрушение жилого помещения — назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. И только тогда, когда нарушения останутся неустраненными, наниматель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора поднайма жилого помещения и выселении поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан.
Договором поднайма жилого помещения могут быть предусмотрены любые другие обстоятельства, которые будут служить основаниями его расторжения в судебном порядке по требованию одной из сторон договора (подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК).
В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.
6. Прекращение или расторжение договора поднайма жилого помещения влечет для поднанимателя обязанность освободить жилое помещение. Прекращение договора поднайма жилого помещения в связи с истечением его срока производится автоматически, и поднаниматель, и проживающие совместно с ним граждане обязаны освободить занимаемое жилое помещение.
В случае если поднаниматель не освобождает жилое помещение, то последствием прекращения или расторжения этого договора является выселение из жилого помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения как самого поднанимателя, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в указанном помещении.
7. Законодатель установил для стороны — инициатора прекращения договора поднайма жилого помещения обязанность предупреждать другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца. Данная обязанность в соответствии с законом возложена на инициатора прекращения договора в случае, если договор поднайма жилого помещения заключен без указания срока. Следует обратить внимание на то, что такой договор в соответствии с ч. 3 ст.
77 ЖК РФ считается заключенным на один год.
Можно предположить, что указанное предупреждение в большинстве случаев направлять будет все-таки наниматель, который при принятии решения не продлевать договор на новый срок заинтересован в своевременном освобождении занимаемого поднанимателем жилого помещения.
Каков порядок исключения лица из договора социального найма?
Действующим гражданским и жилищным законодательством не предусмотрено исключение лица из договора социального найма, в определенных законом случаях возможно прекращение или расторжение договора социального найма в отношении этого лица. В данном материале исключение лица из договора социального найма рассматривается как прекращение или расторжение договора.
Правовым основанием для прекращения договора социального найма в силу ч. 5 ст. 83 ЖК РФ является утрата (разрушение) жилого помещения либо смерть одиноко проживавшего нанимателя. Смерть нанимателя в случае его проживания с другими членами семьи, включенными в договор социального найма, влечет исключение его из договора социального найма и замену его другим нанимателем (ч.
2 ст. 686 ГК РФ). Исключение лица из договора социального найма (расторжение договора социального найма) возможно в судебном порядке, то есть заинтересованное лицо вправе обратиться с исковым заявлением в районный суд (ст.
24 ГПК РФ) с соблюдением требований ст. ст. 131, 132 ГПК РФ.
Если гражданин был включен в договор социального найма в качестве члена семьи нанимателя, но не реализовал свое право на вселение в жилое помещение, предоставленное по этому договору, и в нем не проживал совместно с нанимателем, то такой гражданин может быть исключен из договора социального найма как не приобретший право на жилое помещение, предоставленное по этому договору («Настольная книга судьи по гражданским делам» (2-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. Н.К. Толчеева) («Велби», «Проспект», 2008); «Подготовка гражданских дел к разбирательству в судах общей юрисдикции: Практическое пособие» (Толчеев Н.К., Горохов Б.А., Ефимов А.Ф.) (под ред.
Н.К. Толчеева) («Норма», «Инфра-М», 2012)).
Суды рассматривают иски об исключении лица из договора социального найма, руководствуясь при этом положениями об утрате права пользования жилым помещением и о расторжении договора социального найма (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.05.2021 по делу N 33-19548/2021, Апелляционное определение Московского городского суда по делу N 33-34553/2020, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.07.2019 по делу N 33-33845/2019).
В соответствии с ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, ч. 2 ст. 687 ГК РФ в судебном порядке исключение из договора социального найма (расторжение договора социального найма) жилого помещения по требованию наймодателя допускается в случае:
— невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
— разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
— систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
— использования жилого помещения не по назначению.
Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель до обращения в суд может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения (ч. 3 ст. 687 ГК РФ).
В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением наймодатель устанавливает ему срок для освобождения помещения. Если в установленный срок он не освобождает помещение, он подлежит выселению на основании решения суда (ч. 1 ст.
35 ЖК РФ).
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния (ч. 3 ст. 687 ГК РФ).
Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить их о необходимости устранить нарушения. Если нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 1 ст.
91 ЖК РФ).
Расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления, как следует из положений ч. 4 ст. 3 ЖК РФ, возможны лишь по установленным в ЖК РФ основаниям и порядке (ст. ст. 29, 83, 85 — 91 ЖК РФ) (п.
35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», далее — Постановление Пленума ВС РФ N 14).
Лицо может быть исключено из договора социального найма (договор считается расторгнутым) в силу ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя или членов его семьи на другое место жительства со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При этом необходимо учитывать положения п. 32 Постановления Пленума ВС РФ N 14 о том, что при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (ст. 71 ЖК РФ).
Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.
При рассмотрении дела суд выясняет: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
При установлении обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.
Кроме того, с иском о выселении из жилого помещения и, соответственно, исключении из договора социального найма родителей, лишенных родительских прав, могут обратиться органы опеки и попечительства, опекун (попечитель) или приемный родитель ребенка, прокурор, а также родитель, не лишенный родительских прав. Соответствующий иск (ч. 2 ст. 91 ЖК РФ) подлежит удовлетворению, если в ходе судебного разбирательства суд придет к выводу о невозможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав (п.
40 Постановления Пленума ВС РФ N 14).
Согласно ст. 688 ГК РФ, ст. 84 ЖК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
В соответствии со ст. 107 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» если в течение установленного срока для добровольного исполнения решения суда о выселении оно не исполнено, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании с данного лица исполнительского сбора, устанавливает ему новый срок для выселения и предупреждает его, что по истечении указанного срока принудительное выселение будет производиться без его дополнительного извещения.
Исполнение требования о выселении включает в себя освобождение помещения, указанного в исполнительном документе, от должника, его имущества, домашних животных и запрещение должнику пользоваться освобожденным помещением.
Принудительное исполнение требования о выселении производится с участием понятых (в необходимых случаях — при содействии сотрудников органов внутренних дел) с составлением соответствующего акта о выселении. В целях принудительного выселения судебный пристав-исполнитель вправе привлечь соответствующую специализированную организацию.
Материал статьи взят из открытых источников
Остались вопросы к адвокату по данной тематике?
Дата актуальности материала: 22.09.2021
Оставить комментарий Отменить ответ
Оставьте здесь свой отзыв о нашей работе!
Поиск по сайту
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» — качественная юридическая помощь по всей России. Ваш регион не имеет значения!
Подготовим для Вас любой процессуальный документ по Вашим материалам (проект иска, жалобы, ходатайства и т.д.)! Недорого!