Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», разрешает Застройщику за счет денежных средств дольщиков возводить внешние инженерные сети в границах земельного участка, выделенного под строительство. При этом закон ничего не говорит о том, кому эти инженерные сети принадлежат после ввода здания в эксплуатацию.
Проблемная недвижимость
После окончания строительства застройщики часто сталкиваются с вопросом, что делать с построенными коммуникациями, расположенными в границах земельного участка, выделенного под строительство.
· Может ли Застройщик передать инженерные сети в управление управляющей компании?
· Вправе ли Застройщик передать инженерные сети в аренду или собственность ресурсоснабжающей организации?
· Должны ли начисляться налоги при передаче инженерных сетей в собственность ресурсоснабжающих организаций?
Это только часть вопросов, на которые должен ответить застройщик, решая судьбу оставшихся у него на балансе инженерных сетей. Ответ зависит от того, кто является собственником построенных сетей. А с этим ясности как раз и нет.
Когда общие сети не являются общедомовым имуществом
Как правило, дольщики становятся собственниками инженерных сетей в силу закона. Статья 36 Жилищного Кодекса РФ, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 устанавливают перечень имущества, которое в сиу закона является общим имуществом всех собственников дома.
В частности, к такому имуществу относятся трансформаторные подстанции, тепловые пункты и наружные сети, которые обслуживают более одного помещения в одном доме.
Сложности с трактовкой этих норм возникают, когда к трансформаторным подстанциям, тепловым пунктам, ливневой канализации и другим объектам подключены сразу несколько домов. Будут ли такие объекты обладать статусом общего имущества в силу закона?
Из судебной практики следует однозначный вывод: нет, не будут.
Показательным в этом отношении является Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 14801/08 по делу N А72-5489/06-22/219. В этом деле суд столкнулся с ситуацией, когда через подвал одного дома к другому дому проходила транзитная труба отопления. Собственники первого дома утверждали, что они являются и собственниками транзитной трубы, поскольку она расположена в их подвале и отапливает, в том числе, их дом.
Собственники второго здания возражали, что не имеет значения чей подвал, на статус трубы это не влияет.
Высший Арбитражный суд РФ рассмотрел дело и ответил, что правы собственники второго здания. По смыслу пунктов 5, 6 Правил содержания имущества тепловые сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему отопления, но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме. Часть подвальных тепловых сетей, которая осуществляет теплоснабжение, как жилого дома, так и отдельного здания за пределами дома, не может быть отнесена к общему имуществу.
Отсюда следует интересный вывод: инженерные сети, построенные на деньги дольщиков, но обслуживающие больше одного дома, не являются общим имуществом.
Бесхозное имущество в нагрузку муниципалитету
У застройщиков часто возникает желание передать построенные инженерные сети муниципалитету. В некоторых случаях это допустимо и даже является обязанностью застройщика. Инженерные сети должны быть переданы органам местного самоуправления в следующих случаях:
· По договору о развитии застроенной территории, если это предусмотрено договором (пункт 2 часть 4 статьи 46.2. Градостроительного Кодекса РФ);
· По договору о комплексном освоении территории, если это предусмотрено договором (пункт 2 часть 6 статьи 46.4 Градостроительного Кодекса РФ);
· В соответствии с постановлением правительства Москвы от 22 августа 2000 г. № 660 «О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы»;
· В Пункте 7 Постановления Правительства РФ от 13.02.2006 N 83 «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения», правительство рекомендовало органам местного самоуправления принимать созданные за счет правообладателя земельного участка за пределами границ земельного участка сети инженерно-технического обеспечения в муниципальную (государственную) собственность. Однако это право, а не обязанность муниципалитета, которое ко всему прочему не касается инженерных сетей, созданных внутри земельного участка.
Как видно перечень является достаточно ограниченным. Это заставляет заинтересованных лиц ухищряется, и пытаться передать наружные сети муниципалитету, как бесхозное имущество на основании статьи 225 ГК РФ.
Интересна позиция, изложенная в Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 мая 2015 г. по делу № А73-11133/2014. В этом деле суд пришел к выводу, что наружные инженерные сети, не являющиеся общим имуществом, пусть даже и созданные при строительстве здания, не являются имуществом дольщиков. Суд фактически признал такие сети бесхозные, но указал, что у Мэрии отсутствует обязанность принять такие сети себе на учет.
Сославшись на нормы пунктов 5, 6 статьи 8 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» суд отметил, что ресурсоснабжающии организации вправе эксплуатировать бесхозяйные объекты централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, а также определяют порядок учета понесенных в этой связи расходов. Поэтому урегулировать статус наружных сетей должны между собой ресурсоснабжающия организация и муниципалитет. Собственников дома эти отношения волновать не должны.
Такая позиция напоминает страуса, прячущего голову в песок. Она позволяет решить проблему с практической точки зрения, но с правовой не выдерживает критики. Если инженерные сети кто-то построил, значит, у них есть собственник.
И суд должен был решить, кто им является.
Бремя застройщика
В соответствии со статьей 218 Гражданского Кодекса РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Застройщик заинтересован в строительстве наружных инженерных сетей и обладает правом аренды или собственности на участок, предоставленный под строительство. Исходя из этих позиций, застройщик может быть признан собственником инженерных сетей.
Это дает определенные преимущества для дальнейшего оборота инженерных сетей, у которых появляется единый собственник, который следит за их состоянием; при необходимости дает разрешение на подключение к ним; не возлагает на собственников помещений в многоквартирных домах дополнительных расходов на содержание.
Интересным является вывод, изложенный в Постановлении Президиума Красноярского краевого суда от 26.06.2018 по делу N 44Г-71/2018, 44Г-72/2018. Суд стал дословно толковать договор долевого участия, согласно которому предметом договора, являлась квартира в доме, но не трансформаторная подстанция. Суд учел, что трансформаторная подстанция входит в комплекс электроустановки, обеспечивающей электроснабжение микрорайона по кольцевой сети, т.е. не является общим имуществом.
На основании этого суд признал, что у дольщиков отсутствуют права на трансформаторную подстанцию, собственников которой является застройщик.
Против такого подхода есть ряд возражений:
1. Земельный участок после завершения строительства отходит дольщикам. Из этого правила есть исключения, когда земельный участок, например, выделяется именно под строительство трансформаторной подстанции;
2. Инженерные сети могут строиться за счет дольщиков. Передача таких инженерных сетей застройщику можно рассматривать как своеобразное дарение денежных средств;
3. Застройщик строит инженерные сети не для их дальнейшей эксплуатации. В некоторых случаях застройщики создают дочерние компании, которые в дальнейшем обслуживают дома, возведенные застройщиком. Если застройщик не собирается обслуживать дома ни сам, ни через подконтрольную управляющую компанию, то насколько оправдано возлагать на него бремя содержания инженерных коммуникаций, которые нужны собственникам помещений в доме.
Для многих застройщиков инженерные коммуникации являются бременем, которое они не хотят возлагать на себя.
Общее имущество собственников нескольких домов
Мы вернулись к тому, с чего начали – могут ли собственниками общих инженерных сетей являться дольщики всех домов, которые к этим инженерным сетям подключены? Если дома два, то дольщики двух домов владеют и принадлежат этими инженерными сетями. Если дома три, то дольщики трех домов владеют сетями.
А если у вас ливневая канализация обслуживает десять домов, то значит все десять тысяч жителей и являются собственниками этой ливневой канализации.
Такой вывод плавно вытекает из статьи 18.1 закона о долевом участии. Согласно указанной норме объекты социальной структуры, обслуживающие несколько домов, могут по соглашению быть переданы в долевую собственность всем собственникам. Конечно, в первую очередь закон под объектами социальной инфраструктуры понимает школы, детские сады, поликлиники, хотя вопрос о возможности передачи таких объектов дольщикам вызывает еще больше вопросов.
Но, представляется, что к ним могут быть отнесены и трансформаторные подстанции, и другие инженерные сети, и даже дороги.
Для применения статьи 18.1. существует ряд условий. Как минимум должно быть заключено соответствующее соглашение с дольщиком. О фактах подписания таких соглашений мне неизвестно.
Можно настаивать на том, что несоблюдение застройщиком обязанности заключить соответствующие договоры с дольщиком, не лишает последних права собственности на инженерные сети, созданные на их земельном участке, за их счет и для их нужд.
На моей практики был случай, когда застройщик принял решение передать на баланс управляющей компании трансформаторную подстанцию, как общее имущество всех дольщиков, руководствуясь именно тем, что построена она была за счет средств дольщиков нескольких домов. Особенность гражданского оборота инженерных сетей и линейных объектов позволили это сделать без государственной регистрации права собственности.
Вот только нужна ли такая «радость» в виде регистрации права собственности самим дольщикам? После регистрации дольщики становятся собственником самостоятельного объекта недвижимости. Это не общее имущество, которое следует судьбе основной вещи. Если собственник продал квартиру, то он должен продать одну тысячную доли в праве собственности на трансформаторную подстанцию с соблюдением преимущественное право покупки другими дольщиками.
Процедуру можно обойти, подарив долю новому собственнику. Оплатить дополнительную государственную пошлину и уговорить нового собственника принять «подарок» придется в любом случае. Обороноспособность квартиры усложняется.
Дальше возникает еще больше вопросов. Вы дольщик, и хотите, чтобы трансформаторную подстанцию обслуживала управляющая компания? Соберите общее собрание собственников всех домов.
Хорошо, если будет одна управляющая компания на несколько домов. Можно собрать подписи о передачи объектов инфраструктуры в аренду ресурсоснабжающих организаций, если они не против, но вот кто будет подписывать такой договор от имени собственников? Еще хуже, если, вам надо будет присоединиться к ливневой канализации, у которой десять тысяч собственников.
Для этого надо будет собрать подписи не менее, чем у двух третей из них.
Тут уж уместно создавать отдельную администрацию, которая будет обслуживать отдельные инженерные сети. Департамент по обслуживанию трансформаторной подстанции. Департамент по обслуживанию велосипедных дорожек.
Народные органы местного самоуправления, которые начнут дублировать функции органов местного самоуправления с местечковым размахом. Над этим можно было бы смеяться, если бы за этой иронией не было реальной проблемы.
Неутешительные выводы
Сегодня существует целый пласт отношений в сфере градостроительства и коммунального обслуживания, находящийся в поле правовой неопределенности. Огромные количества инженерных сетей с неясным статусом, которые могут выходить из строя, требуют ремонта, нуждаются в использовании для подключения к ним новых домов и зданий. И такая же неопределенная судебная практика, которая не знает, что с этими инженерными сетями делать, предлагая каждый раз новые варианты. Стабильность и определенность гражданского оборота требует окончательного решения этого вопроса, которые будет учитывать интересы всех сторон и не создавать неоправданных трудностей в распоряжении и пользовании инженерными сетями.
Если есть имущество, должен быть и собственник.
Кто должен обслуживать и ремонтировать инженерную инфраструктуру вне стен многоквартирного дома?
В настоящее время для ТСЖ не стоит вопрос, кто должен обслуживать и ремонтировать внутридомовые инженерные сети, включая встроенные тепловые пункты, насосы для подкачки воды и т.п. По общему правилу внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома (п. 8 Правил содержания общего имущества в МКД).
Иначе обстоит дело с инженерной инфраструктурой, расположенной вне стен дома в непосредственной близости от МКД и предназначенной для обслуживания дома (например, насосные станции, тепловые пункты, трансформаторные подстанции и соответствующие сети до стен дома). Кто должен обслуживать и ремонтировать подобные объекты инфраструктуры? В первую очередь, ТСЖ надо выяснить, в чьей собственности они находятся, поскольку именно на собственников возлагается бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Собственность или нет?
На возможность включения внешней инженерной инфраструктуры в состав общего имущества МКД указывает подп. «ж» п. 2 Правил содержания общего имущества в МКД, согласно которому в состав общего имущества среди прочего включаются объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Прежде всего обратим внимание на одно обязательное условие для включения объектов внешней инфраструктуры в состав общего имущества МКД: такой объект должен обслуживать только один МКД. Иными словами, если насосная станция, тепловой пункт или трансформаторная подстанция снабжают водой, теплом или электричеством два и более домов, они не могут быть общим имуществом ни одного из них, а уж тем более – общим имуществом нескольких домов одновременно. Впервые на это указал президиум ВАС Суда РФ (постановление от 15 декабря 2009 г. ФАС Волго-Вятского округа (постановление от 14 января 2016 года по делу № А43-1071/2015) признал, что по общему правилу (в отсутствии доказательств иного) сети, находящиеся за границей внешней сети многоквартирного дома, не являются общим имуществом жильцов этого дома и не должны ими обслуживаться.
На практике, как правило, не удается найти документы, позволяющие признать объекты инженерной инфраструктуры вне стен дома общим имуществом ТСЖ, если, конечно, собственники помещений МКД не приняли решения о включении их в состав общего имущества. В первую очередь это связано с тем, что такие объекты согласно постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт- Петербурга и муниципальную собственность» передаются в муниципальную собственность городов(независимо от того, на чьем балансе они находятся). На это указал и ВАС РФ, подтвердив, что объекты инженерной инфраструктуры городов предназначены для решения вопросов местного значения и, соответственно, относится к муниципальному имуществу,при этом их отсутствие в перечне объектов муниципальной собственности не может являться основанием для возложения обязанности по их содержанию на иных лиц (определение ВАС РФ от 12 декабря 2013 г. N ВАС-17112/13).
Несмотря на сказанное, в некоторых случаях ТСЖ могут нести эксплуатационную ответственность за инженерную инфраструктуру вне стен дома.
Эксплуатационная ответственность ТСЖ
Согласно п. 8 Правил содержания общего имущества в МКД границей эксплуатационной ответственностипри наличии коллективного (общедомового) прибора учета является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом, если иное не установлено соглашением собственников по делу N А10-1566/2015).
Как избавиться от «лишней» обязанности?
Зачастую ТСЖ подписывают соглашения с ресурсоснабжающими организациями «на автомате», считая, что договор стандартный, и им все равно ничего изменить не удастся. А заодно оформляют и Акт разграничения эксплуатационной ответственности, согласно которому на плечи собственников ложится ответственность за объекты внешней инфраструктуры. Обычно это происходит в случае, когда такие объекты не находятся в собственности муниципалитетов, и соответствующей ресурсоснабжающей организация не вменена обязанность их обслуживать.
Для того, чтобы избавиться от лишних расходов и восстановить справедливость, ТСЖ может обратиться в Администрацию города (или в суд) с заявлением о признании объектов бесхозяйными с последующей передачей их в муниципальную собственность. Также можно в судебном порядке оспорить Акт разграничения эксплуатационной ответственности, доказав, что спорные объекты не находятся в собственности ТСЖ, и собственники помещений МКД не принимали никаких решений ни об их включении в состав общего имущества, ни о расширении границ эксплуатационной ответственности. Если ТСЖ привлекло управляющую компанию, которая в его интересах заключила столь невыгодный договор и оплачивала его за счет собственников МКД, можно также потребовать возврата необоснованно потраченных денег собственников помещений за предшествующие три года.
Статья была опубликована в журнале «Председатель ТСЖ» № 6 за 2016 год.
Кто ремонтирует обременённую публичным сервитутом дорогу у МКД
За содержание объектов на оформленной придомовой территории МКД несут ответственность собственники и УО, даже если ею пользуются третьи лица. Читайте, кто оплачивает ремонт дороги на земельном участке под многоквартирным домом, если в отношении проезда установлен публичный сервитут.
Публичный сервитут устанавливается для проезда, прохода или прокладки сетей через участок
Сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости (ст. 274 ГК РФ). Оно передаётся другому лицу по праву обременения.
Сервитут нужен, например, чтобы проложить через чужой земельный участок дорогу, коммуникации и пользоваться ими.
Он подлежит обязательной государственной регистрации, без которой он не будет считаться заключённым (ч. 3 ст. 274 ГК РФ).
Сторона, получившая сервитут, не получает участок во владение, а лишь может пользоваться им, причём с определённой целью, установленной договором или соглашением.
- для прохода или проезда через земельный участок;
- для ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, объектов транспортной инфраструктуры;
- для проведения дренажных работ и других целей.
Ниже разбираем судебное дело, в котором инстанции разбирались, кто должен ремонтировать дорогу возле многоквартирного дома, если в её отношении установлен публичный сервитут.
При установлении публичного сервитута проездом вправе пользоваться неограниченный круг лиц
С иском в суд обратился прокурор Екатеринбурге: он потребовал, чтобы городская администрация отремонтировала дорогу возле одного из МКД. Часть земельного участка была обременена публичным сервитутом – для прохода и проезда неограниченного числа лиц, использования земли для прокладки, эксплуатации и ремонта коммунальных, инженерных, электрических и сетей.
Прокурор отметил, что повреждённая часть полотна находится как раз в пределах участка с публичным сервитутом, значит, не относится к общему имуществу собственников в МКД. Это дорога местного значения «для движения неопределённого круга лиц», и ремонтировать её обязан муниципалитет.
Организация, управлявшая многоквартирным домом, согласилась с позицией прокурора: собственники помещений не принимали решения о включении участка с дорогой в состав общего имущества. Проезд служит для общего доступа к административным зданиями и другим МКД.
Ремонт дороги на оформленном участке под МКД – обязанность собственников помещений и УО
- Кому принадлежит требующая ремонта дорога.
Оспариваемый проезд не включён в перечень объектов улично-дорожной сети Екатеринбурга. Сведений о нём нет в реестре муниципальной собственности.
При этом, согласно ч. 2 ст. 16 № 189-ФЗ, земельный участок под многоквартирным домом, в отношении которого проведён кадастровый учёт до введения в действие ЖК РФ, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в таком МКД. Кадастровый учёт проводится на основании проекта межевания – документа по планировке территории, определяющим его границы.
Судья проанализировал предоставленные администрацией документы и выписки из ЕГРН и пришёл к выводу, что придомовая территория под спорным МКД сформирована и поставлена на учёт ещё до № 189-ФЗ. Участок бесплатно перешёл в долевую собственность владельцев помещений в доме, следовательно, входит в состав общедомового имущества.
- Кто должен её ремонтировать в ситуации, когда проезд обременён публичным сервитутом.
Согласно абз. 2 п. 5 ст. 23 ЗК РФ, обременение земельного участка публичным сервитутом не лишает правообладателя прав владения, пользования и, или распоряжения им.
Наличие такого обременения не является основанием для возложения на городскую администрацию обязанности по его обслуживанию и ремонту.
Суд первой инстанции отметил, что правообладатель вправе требовать от муниципалитета, установившего публичный сервитут, плату за использование проезда, если это «приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка» (ч. 13 ст. 23 ЗК РФ).
В итоге иск прокурора был отклонён: муниципалитет не должен ремонтировать дорогу, которая включена в состав общего имущества МКД, несмотря на установленный публичный сервитут (решение Ленинского районного суда Екатеринбурга от 07.12.2021 по делу № 2-6763/2021).
Несмотря на публичный сервитут, УО обязана ремонтировать дорогу, включённую в состав общего имущества МКД
Прокурор не согласился с позицией первой инстанции и подал в суд апелляционную жалобу. Он настаивал, что спорный участок дороги обременён публичным сервитутом и не передан в общую собственность МКД. Обязанность по ремонту не может быть возложена на управляющую организацию, поскольку за него фактически будут платить собственники помещений в многоквартирном доме.
Апелляционный суд не поддержал доводы прокурора, поскольку, согласно данным в ЕГРН, земельный участок был сформирован под МКД и поставлен на кадастровый учёт в соответствии с проектом межевания (п. 4 ч. 3 ст. 11.3 ЗК РФ, ч. 4 ст.
16 № 189-ФЗ). Согласно этому документу, проезд включён в придомовую территорию МКД (п. 2 Правил № 491).
Проект межевания не был оспорен в судебном порядке.
- участков тротуаров, проездов, дорожек;
- отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха;
- площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников.
Такие работы входят в обязанности управляющей домом организации. Апелляционный суд оставил в силу решение первой инстанции (определение Свердловского областного суда от 31.03.2022 по делу № 33-4559/2022).
Прокурор и УО попытались оспорить судебные решения, подав кассационную жалобу. Но суд и на этот раз отметил, что публичный сервитут, установленный в пределах земельного участка под МКД не влияет на обязанность управляющей организации и собственников помещений содержать и ремонтировать объекты в пределах такого участка (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 10.08.2022 по делу № 8Г-11734/2022).
На заметку управляющим домами
- в соответствии с ч. 5 ст. 36 ЖК РФ, собственники не могут запретить другим лицам пользоваться правом доступа к участку под МКД или его части, в отношении которых до вступления в силу ЖК РФ был установлен публичный сервитут;
- новое обременение может появиться по решению ОСС, с согласия сторон соответствующего соглашения;
- сервитут должен быть зарегистрирован в ЕГРН.
При этом публичный сервитут не приводит к смене собственника земли: владелец продолжает нести ответственность за содержание и ремонт участка и установленных на нём объёктов. При этом судебные инстанции отмечают, что правообладатели обременённой публичным сервитутом территории вправе требовать с муниципалитета плату за пользование землёй.
Почему на техприсоединение к сетям МКД нужно согласие ОСС
Недавно мы рассказывали о ситуации, когда УО не могла добиться от провайдера демонтажа установленного в доме оборудования или заключения договора на использование общего имущества дома. Сегодня читайте, как компания через суд добилась демонтажа электрокабелей, установленных на фасаде и в подвале дома без согласия ОСС.
Техприсоединение к электросетям выполняется в соответствии с требованиями законодательства
Одна из управляющих организаций Уфы обратилась в суд с иском к владельцу нежилой постройки–павильона рядом с многоквартирным домом, которым компания управляла. Нежилое здание оказалось присоединено к вводному распределительному электрическому устройству (ВРУ), расположенному в подвале МКД.
В иске УО указала, что подключение к электросетям дома сделано без согласия собственников помещений, следовательно, собственник постройки произвёл незаконное технологическое присоединение к ВДИС. Компания направляла владельцу здания предписание о демонтаже кабелей, но оно не было исполнено.
Ответчик в суде указал, что технологическое подключение проведено прежним собственником в установленном порядке ещё в 2003 году до введения в действие ЖК РФ. Документы об этом ответчик представил в суде.
Электрические сети и ВРУ в доме входят в состав общего имущества собственников помещений
- Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции здания; земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
- В соответствии с ч. 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.
- В состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома: фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции (пп. «в» п. 2 разд. 1 ПП РФ № 491).
Суд установил, что торговый павильон, принадлежащий ответчику, подключён к электроснабжению через электрический кабель на фасаде МКД на уровне 2-го этажа. Далее кабель спускается по стене к отверстию в фундаменте дома и проходит через подвал к вводно-распределительному устройству, которое находится во втором подъезде. Данный кабель проложен в пластиковой гофре.
Вводно-распределительное устройство МКД, фасад и подвал относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Технологическое подключение принадлежащего ответчику павильона непосредственно затрагивает такое имущество дома.
Представленные суду владельцем павильона технические условия на присоединение электроустановок от ВРУ дома датированы маем 2003 и были выданы сроком на 2 года предшествующему собственнику здания. При этом разрешение на включение электроустановки павильона получено у сетевой компании после введения в действие положений ЖК РФ о распоряжении общим имуществом многоквартирного дома.
Решающим для суда стало то, что в материалы дела не представлено согласие ОСС на подключение принадлежащего ответчику павильона к вводно-распределительному устройству МКД и на прокладку кабеля по его фасаду и в подвальном помещении. Довод ответчика о том, что подключение произведено в установленном законом порядке, значения для суда не имел, поскольку спор шёл о праве владельца павильона пользоваться общим имуществом МКД.
Иск управляющей организации был удовлетворён, и суд согласился, что собственник здания должен демонтировать кабели, отключив их от ВРУ дома.
Для присоединения к сетям дома и использования общего имущества третьи лица обязаны получить согласие ОСС
Собственник павильона попытался оспорить решение суда первой инстанции, подав апелляционную жалобу. Но и новый суд указал на то, что ответчик по делу обязан получить согласие собственников помещений в МКД на использование их общего имущества: прокладку кабеля по фасаду и подвальному помещению, подключение к ВРУ дома.
Соблюдение НПА по технологическому присоединению при этом не имеет значения, если нет согласия ОСС. Суд отклонил жалобу, оставив в силе решение первой инстанции.
Предоставление общего имущества в МКД в пользование третьим лицам – компетенция общего собрания собственников согласно п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. При этом на передаче части ОИ дома в пользование владельцы помещений могут зарабатывать дополнительные средства для содержания и ремонта такого имущества или покрытия расходов на коммунальные услуги.
- рекламы на фасаде, на дверях подъездов, в лифтах, на информационных досках;
- торговых автоматов, платёжных терминалов;
- оборудования операторов связи и гарантирующих поставщиков электроэнергии.
Если же кто-то использует общее имущество без разрешения ОСС, уклоняется от заключения договора и внесения платы, собственники или УО вправе обратиться в суд, чтобы отстоять свои права.