Продажа единственного жилья где доля принадлежит несовершеннолетнему

Поделиться

Как продать квартиру, если собственник — ребёнок

У метро

• Щёлковская
• Первомайская
• Измайловская
• Партизанская
• Семёновская
• Электрозаводская

В районе

Другие миллионники

Комнатность

Города в области

Улицы, районы, метро

• Улицы
• Районы
• Станции метро
• Станции пригородных поездов

Тип сделки

У метро

В районе

• Сокольники
• Солнцево
• Капотня
• Куркино
• Левобережный
• Кузьминки
• Бибирево
• Мещанский
• Тверской
• Щукино
• Царицыно
• Хорошёвский
• Проспект Вернадского
• Чертаново Северное
• Соколиная Гора
• Кунцево
• Академический
• Новокосино
• Южное Тушино
• Южнопортовый
• Нагатино-Садовники
• Митино
• Текстильщики
• Рязанский
• Поселение Внуковское
• Поселение Рязановское
• Печатники
• Южное Бутово

• Некрасовка
• Северный
• Северное Тушино
• Ясенево
• Хорошёво-Мнёвники
• Измайлово
• Крылатское
• Покровское-Стрешнево
• Алтуфьевский
• Аэропорт
• Бескудниковский
• Братеево
• Бутырский
• Вешняки
• Орехово-Борисово Южное
• Отрадное
• Очаково-Матвеевское
• Косино-Ухтомский
• Москворечье-Сабурово
• Войковский
• Восточное Дегунино
• Восточное Измайлово
• Выхино-Жулебино
• Гагаринский
• Головинский
• Гольяново
• Даниловский
• Дмитровский

• Донской
• Дорогомилово
• Замоскворечье
• Западное Дегунино
• Зюзино
• Зябликово
• Ивановское
• Коптево
• Красносельский
• Северное Измайлово
• Сокол
• Строгино
• Таганский
• Тимирязевский
• Фили-Давыдково
• Хамовники
• Можайский
• Арбат
• Ховрино
• Беговой
• Черёмушки
• Ломоносовский
• Чертаново Центральное
• Чертаново Южное
• Северное Бутово
• Северное Медведково
• Южное Медведково

• Якиманка
• Ярославский
• Лосиноостровский
• Бабушкинский
• Люблино
• Марфино
• Марьина Роща
• Марьино
• Нагатинский Затон
• Нагорный
• Нижегородский
• Новогиреево
• Ново-Переделкино
• Обручевский
• Орехово-Борисово Северное
• Перово
• Преображенское
• Пресненский
• Раменки
• Останкинский
• Савёловский
• Свиблово
• Тёплый Стан
• Лианозово
• Молжаниновский
• Восточный
• Бирюлёво Восточное

• Бирюлёво Западное
• Коньково
• Лефортово
• Басманный
• Богородское
• Ростокино
• Алексеевский
• Метрогородок
• Внуково
• Поселение Воскресенское
• Котловка
• Филёвский Парк
• Тропарёво-Никулино
• Поселение Мосрентген
• Поселение Сосенское
• Поселение Кленовское
• Крюково
• Матушкино
• Савёлки
• Старое Крюково
• Силино
• Поселение Первомайское
• Поселение Московский
• Поселение Краснопахорское
• Поселение Щаповское
• Поселение Киевский
• Поселение Новофёдоровское

Доли в квартире, обозначенной в брачном договоре

Имеется квартира, купленная с использованием средств материнского капитала, где выделены доли всем членам семьи. Есть вторая квартира, купленная в ипотеку, имеется брачный договор, где определено, что эта квартира принадлежит жене. Можно ли продать первую квартиру, деньгами от продажи погасить ипотеку, а затем выделить доли мужу и детям?

Не помешает ли брачный договор, где прописано, что квартира принадлежит жене, выделить доли другим членам семьи?

Наталия Булахова
Консультаций: 211

Да, конечно, собственники как первой квартиры, так и второй «ипотечной» могут распорядиться своей собственностью, в том числе продать ее целиком или долю в ней. Доля в праве собственности также может являться объектом сделки, поскольку собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст.

209 ГК РФ).

Что касается брачного договора, заключенного в отношении ипотечной квартиры, то предварительно надо ознакомиться с условиями конкретного брачного договора, заключенного в отношении этой квартиры.

В вопросе не указано, есть ли в данной семье несовершеннолетние дети среди собственников и сколько их.

Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ и ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Согласно п. 1 ст. 65 Семейного кодекса РФ родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей.

Пункт 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ предусматривает, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).

Таким образом, если среди собственников первой квартиры есть несовершеннолетние дети, то в соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ отчуждение их долей в праве собственности в этой квартире возможно только с получением предварительного согласия органов опеки и попечительства на их отчуждение.

И в этом случае сделка проводится строго в соответствии с условиями, закрепленными органами опеки и попечительства в своем постановлении (распоряжении).

На практике предварительные разрешения на продажу квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним, выдаются органами опеки и попечительства при условии покупки (т.е. возмездного приобретения) в собственность несовершеннолетних аналогичных по своим характеристикам и соразмерных по стоимости долей в приобретаемой квартире взамен проданных, чтобы имущественное положение несовершеннолетних не ухудшалось, а сделка соответствовала их интересам.

Если же приобретаемая квартира, в которой планируют детей наделить долями в праве собственности, находится в залоге (под ипотекой) у банка, а долг перед банком планируется «гасить» деньгами от продаваемой квартиры, то «погашение» ипотечных обязательств перед банком обычно происходит также одновременно с продажей и приобретением недвижимости.

В каждом конкретном случае органы опеки и попечительства индивидуально оценивают ситуацию с позиции защиты имущественных интересов несовершеннолетних детей, чтобы исключить возможность лишения их права собственности и нарушения прав и законных интересов в случае продажи родителями принадлежащих детям долей в квартире без предоставления соответствующей компенсации.

После проведения сделки и полного исполнения перед банком финансовых обязательств должника по ипотечному договору в Росреестр предоставляются не только пакеты документов по переходу прав собственности на продаваемую и покупаемую квартиры (или доли в ней), но и документы из банка, необходимые для «погашения» в ЕГРН записи об ипотеке в отношении ипотечной квартиры.

Далее, автором вопроса не указано, на чье имя зарегистрирована в Росреестре ипотечная квартира, в которой планируется наделить детей долями в праве собственности. Не упоминается, какую степень родства имеет настоящий собственник ипотечной квартиры по отношению к несовершеннолетним детям. Если, например, собственником ипотечной квартиры является мать этих детей, то не следует забывать, что в п. 3 ст. 37 ГК РФ (нормы которой распространяются на родителей несовершеннолетних), указано, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или безвозмездное пользование.

Следовательно, заключение возмездных сделок (в том числе купля-продажа) между матерью и ее несовершеннолетними детьми запрещено законом.

Поэтому автору вопроса можно порекомендовать подготовку к сделке начать с визита в органы опеки и попечительства по месту жительства несовершеннолетних детей с целью выяснения предварительных условий, на которых органы опеки и попечительства могут разрешить провести данную сделку.

Доля детей в квартире: правила покупки и продажи

На сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, накладывается ряд ограничений. Законом предусмотрена защита прав несовершеннолетних, чтобы ребенок не остался без жилья после реализации имущества. Родители или опекуны обязаны предоставить аналогичное имущество или такую же долю в квартире либо компенсировать разницу материально.

На совершение подобных действий требуется разрешение органов опеки и попечительства. При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Рассказываем, как правильно проводить сделки купли-продажи недвижимости с долями несовершеннолетних детей и с помощью материнского капитала.

Эксперты в этой статье

• Елена Семенча, юрист агентства недвижимости «Азбука жилья»
• Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»
• Мария Жукова, управляющий директор сети «Миэль»

Законодательная база

Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах:

• статья 60 Семейного кодекса
• статьи 28, 37 Гражданского кодекса
• статья 19 Закона об опеке

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст.

37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней.

Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

До какого возраста требуется разрешение опеки

С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч.

3 ст. 37 ГК РФ). После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.

Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.

Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»:

— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным. Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка.

Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.

Что нужно для проведении сделки с долей ребенка

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

Сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние дети и есть распоряжение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор удостоверяется нотариусом.

Почему органы опеки могут отказать в сделке

Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям. Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город). Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки.

Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.

В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.

Самое сложное в жилищных сделках с детьми — согласование с чиновниками управления социальной защиты населения условий проживания детей (Фото: Сергей Савостьянов/ТАСС)

Выделение долей по материнскому капиталу

Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал. Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях. Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.

«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».

Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала.

Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением. Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.

Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.

Читайте также

• Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция
• Жилье с довеском: что нужно знать о квартирах с обременениями
• 7 случаев, когда один из супругов останется без недвижимости при разводе

Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний

В каких случаях ребёнок может стать собственником недвижимости

Есть несколько обстоятельств, при которых у несовершеннолетнего может возникнуть право собственности на недвижимое имущество.

Использование материнского капитала.Родители, у которых есть право на данную меру господдержки, могут потратить выделенные средства на приобретение или строительство жилья. При этом в новой недвижимости нужно выделить доли ребёнку.

Так он станет одним из сособственников жилья.

Оформление недвижимости на ребёнка.Несовершеннолетний может стать собственником жилья на тех же основаниях что и взрослый, например, получить квартиру по наследству или в дар. Также при покупке недвижимости родители могут оформить её на имя ребёнка по своему желанию.

Участие в приватизации.Если несовершеннолетний проживает в неприватизированной квартире, то после её оформления в личную собственность, он становится одним из владельцев. Ребёнок получает такую же долю, как и остальные жильцы, которые обращались за передачей квартиры в собственность.

Могут ли родители распоряжаться квартирой ребёнка

Несовершеннолетний не имеет права самостоятельно совершать какие-либо сделки с принадлежащей ему недвижимостью. Распоряжаться таким имуществом могут законные представители ребёнка — родители, усыновители или опекуны.

Порядок оформления сделок с недвижимостью, которая находится в собственности несовершеннолетнего, зависит от возраста ребёнка:

• До 6 лет — такие дети считаются полностью недееспособными. Решения относительно продажи жилья за них принимают родители, ребёнок может даже не присутствовать при подписании договора.
• От 6 до 14 лет — в этом возрасте дети считаются частично дееспособными. Все сделки с недвижимостью от их имени также совершают законные представители, так как ребёнок младше 14 лет не имеет права ставить подписи в документах. При этом присутствие несовершеннолетнего может потребоваться при подписании договора.
• От 14 до 18 лет — по закону в этом возрасте ребёнок также считается частично дееспособным, но он уже может совершать сделки с недвижимостью с согласия родителей и имеет право подписи. Без личного присутствия несовершеннолетнего продать квартиру нельзя.

В любом случае продажа квартиры, где собственником является несовершеннолетний ребёнок, возможна только с разрешения органов опеки и попечительства.

При достижении 18-летнего возраста владелец недвижимости становится полностью дееспособным и может сам распоряжаться ею — продать, подарить или использовать в качестве залога. Если несовершеннолетний в возрасте от 16 лет работает по трудовому договору или состоит в браке, он также получает право самостоятельно распоряжаться своим имуществом.

Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры несовершеннолетнего

Для получения разрешения на продажу жилья, принадлежащего ребёнку, нужно подать заявление в органы опеки и попечительства. Важно доказать, что сделка совершается в интересах несовершеннолетнего.

Условия получения разрешения

Опека может одобрить продажу недвижимости, если:

• В собственность ребёнка будет оформлено иное жильё. Родители могут купить новую квартиру и выделить несовершеннолетнему долю в ней. При этом площадь приобретаемого жилого помещения (или доля несовершеннолетнего в нём) должна быть не меньше, чем предыдущей. Например, сейчас ребёнку принадлежит 1/3 квартиры площадью 60 кв. м, то есть его доля равна 20 кв. м. После покупки нового жилья площадью 90 кв. м его доля составит уже 30 кв. м. В этом случае есть все шансы, что опека даст разрешение на продажу. Помимо площади, также будет оцениваться стоимость приобретаемой недвижимости, инфраструктура, регион. Если доля ребёнка в новой квартире будет меньше, чем в предыдущей, но при этом рыночная стоимость квадратного метра будет выше, сделку могут одобрить.
• На счёт ребёнка будут перечислены средства от продажи жилья. Родители могут открыть в банке счёт на имя несовершеннолетнего и внести на него деньги от продажи доли. Распоряжение средствами со счёта происходит только с согласия опеки. Сам ребёнок сможет снять деньги только по достижении 18 лет. Имейте в виду, что даже при открытии такого счёта органы опеки не всегда дают разрешение на сделку без выделения ребёнку доли в другом жилом помещении.

Пакет документов

При обращении в органы опеки к заявлению нужно приложить:

• свидетельство о рождении или паспорт ребёнка;
• паспорта законных представителей (заявление подают оба родителя, даже если они в разводе);
• свидетельство о регистрации (расторжении) брака;
• постановление об установлении опеки, если заявление подаёт опекун;
• документы на продаваемую квартиру — выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве на наследство, отчёт о рыночной стоимости;
• документы по приобретаемой недвижимости — выписка из ЕГРН, предварительный договор купли-продажи.

Решение принимается в течение 15 дней с даты подачи заявления. После рассмотрения предоставленных документов органы опеки могут выдать разрешение на продажу жилья, предъявить требования для проведения сделки или отказать.

В каких случаях опека может отказать в проведении сделки

Органы опеки могут не назвать причины отказа, но в большинстве случаев такое решение принимается в следующих случаях:

• ущемление имущественных интересов ребёнка — новое жильё хуже/дешевле предыдущего, доля в новой квартире меньше;
• отказ от сделки одного из родителей;
• приобретаемое жильё не достроено;
• ребёнок не вступил в права наследника по завещанию (сначала нужно оформить недвижимость на него, а потом получать разрешение опеки на продажу);
• новое жильё приобретается в другом городе или регионе с плохой экологией и слабо развитой социальной инфраструктурой.

Как продать квартиру, которая принадлежит ребёнку: пошаговая инструкция

После одобрения сделки со стороны опеки можно приступать непосредственно к продаже жилья.

Если органы опеки разрешили провести сделку с последующим выделением доли ребёнку в новом жилье или при условии открытия счёта, то продажа проводится следующим образом:

1. Составление договора купли-продажи.
2. Нотариальное удостоверение договора. Все сделки с недвижимостью несовершеннолетних по закону должны быть заверены и заключены в присутствии нотариуса.
3. Регистрация сделки. Вам ничего делать не нужно — нотариус сам направит документы в Росреестр.

Когда сделка завершена, нужно предоставить в органы опеки документы, подтверждающие выполнение условий — выписку из ЕГРН по новой квартире или выписку с расчётного счёта ребёнка.

Если опека одобрила продажу при условии одновременной покупки новой квартиры на имя несовершеннолетнего (или доли в ней), то проводится альтернативная сделка. Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, оформляется в тот же день, что и покупка нового жилья. Обе сделки направляются на регистрацию в Росреестр одновременно.

Ответы на популярные вопросы

Могут ли родители продать квартиру несовершеннолетнему ребёнку

Нет, согласно ГК РФ, возмездные сделки между родителями (усыновителями, опекунами) и несовершеннолетними детьми (подопечными) запрещены. То есть купить квартиру у ребёнка тоже не получится.

Что нужно сделать в первую очередь — найти новую квартиру или получить разрешение опеки

При обращении в органы опеки нужно предоставить документы на приобретаемую недвижимость. С другой стороны, поиск жилья и подготовка к сделке тоже требует временных, а иногда и финансовых затрат, которые окажутся неоправданными при получении отказа.

Поэтому перед тем как выбирать новую квартиру, рекомендуется получить предварительное разрешение органов опеки. Проконсультироваться можно по телефону, но лучше прийти лично. Возьмите с собой документы на продаваемую квартиру, опишите ситуацию, расскажите, какое жильё планируете покупать.

Предварительное решение никакой силы не имеет, но после с консультации с сотрудником вы сможете оценить шансы на благоприятный исход сделки и уже более осознанно подойти к выбору новой квартиры.

Можно ли продать квартиру, подаренную ребёнку

Можно. Для проведения сделки также потребуется получить разрешение органов опеки. Условия те же, что перечислены выше — предоставление в собственность несовершеннолетнего равнозначного жилья и/или перечисление средств на его счёт.

Как продать квартиру, в которой прописаны дети

Если несовершеннолетний прописан в квартире, но не имеет права собственности на неё, для продажи не требуется разрешение опеки.

После снятия с учёта ребёнка нужно зарегистрировать по новому месту жительства в течение 7 дней. Дети в возрасте до 14 лет должны быть прописаны по тому же адресу, что и родители.

Какой счёт нужно открыть ребёнку для зачисления средств от продажи квартиры

Это может быть текущий счёт или вклад. Главное — чтобы он был оформлен на имя ребёнка.

Что надо знать про детские доли, если вы купили квартиру с господдержкой

Если вы купили квартиру и вложили в нее маткапитал, нужно правильно выделить доли детям.

Алиса Маркина

Если не выделить доли, а потом квартиру продать и купить другую, это могут посчитать нарушением прав детей и отменить сделку: либо детям вернут их доли, либо Пенсионному фонду РФ — средства материнского капитала.

Я расскажу, какая есть судебная практика по сделкам с детскими долями и как все сделать правильно, чтобы у опеки не возникло вопросов.

Есть и другие программы господдержки для покупки жилья

Помимо маткапитала существуют другие программы господдержки, где тоже нужно выделять доли детям. В статье я буду рассматривать ситуацию, когда, кроме маткапитала, семья получила господдержку по программе «Молодая семья». Мы уже рассказывали, что это за программа и как для нее оформить документы.

Кратко напомню. Участвовать в этой программе может семья, где каждый из родителей не старше 35 лет на момент, когда они получают деньги на улучшение жилищных условий. Государство компенсирует такой семье 30% стоимости жилья экономкласса нормативной площади, если семья состоит из двух человек.

Если есть хотя бы один ребенок — компенсируют 35% стоимости. Остальную сумму нужно оплатить самостоятельно или с помощью ипотеки.

По этой программе жилье оформляется в общую собственность всех членов семьи. То есть выделять доли детям нужно обязательно, как и при использовании маткапитала.

Какого размера доли нужно выделять детям

Минимальная стоимость детской доли считается так: деньги, которые выделяли по государственным и муниципальным программам поддержки семей с детьми, делят на количество членов семьи и пропорционально сумме определяют количество квадратных метров за каждым ребенком. Родители могут выделить детям и больше, но не обязаны.

Что делать? 18.02.20

Верховный суд РФ тоже так считает. Вот, например, определение о разделе купленной в браке квартиры: доля недвижимости, которую оплатили материнским капиталом, делится поровну на всех членов семьи.

Допустим, квартира стоит 4 млн рублей, в ее покупку вложили маткапитал в размере 453 000 Р .

453 000 Р / 4 000 000 Р = 0,11. Это значит, что 11% квартиры куплено на маткапитал.

Если площадь квартиры 70 м², получается, что средствами маткапитала оплатили почти 8 м². Их нужно разделить поровну на родителей и всех детей. Если детей в семье двое, то каждому достанется по 2 м².

В собственности родителей останется 66 м², то есть по 33 м² на каждого.

Воспользуйтесь нашим калькулятором, чтобы не считать вручную.

Дело в том, что меры господдержки распространяются на всех членов семьи равномерно. Так что если квартира уже оформлена в общую собственность, то есть в равных долях на всех, то обязательства по выделению долей считаются исполненными.

Чтобы оформить выделение долей детям, нотариус нужен не всегда. В некоторых ситуациях достаточно составить соглашение в простой письменной форме.

Препятствия от органов опеки при продаже квартиры с детскими долями

Если решите продавать квартиру, где выделены детские доли, понадобится согласие органов опеки. Без такого согласия сделку просто не зарегистрируют. Опека даст согласие, если вы подтвердите, что в новой квартире дети получат доли, равноценные или больше тех, которые были оплачены за счет семейной господдержки.

При этом жилье будет не хуже, чем было.

Причем опека необязательно станет требовать сохранить все параметры жилья. Главное условие — не должны пострадать интересы детей.

Но опека может быть и против продажи. Например, если родители планируют продать квартиру с детскими долями и вложить их стоимость в строящийся дом. В этом случае получается, что приобретаемое взамен жилое помещение еще не существует. Но если имущественное положение ребенка в результате улучшается, такой отказ можно оспорить в суде.

Так произошло в Ижевске, где опека отказалась дать согласие на продажу квартиры с детской долей и одновременной покупкой на эти деньги квартиры в новостройке. Мать оспорила отказ, и суд ее поддержал.

Что делать? 07.05.20
Как потратить материнский капитал на реконструкцию частного дома

Опека может потребовать увеличить стоимость детских долей в следующих случаях. Если у детей уменьшится доля в натуральном выражении.Например, семья с двумя детьми в Орске жила в двушке 48 м². Квартира стоила 1 млн рублей, часть ее оплатили из денег по двум программам господдержки: маткапиталом и по программе поддержки молодых семей.

35% стоимости квартиры, которые оплатили с помощью программы «Молодая семья», — это 350 тысяч рублей. Дополнительно семья использовала материнский капитал — до 2020 года это 466 617 Р на второго ребенка. Получается, что 39,1 м² квартиры было оплачено программами господдержки:

((350 000 Р + 466 617 Р ) / 1 000 000 Р ) × 100% = 81,6%

Из этой части квартиры нужно выделить доли детям. Не забудьте, что доля, оплаченная программами господдержки, делится на всех членов семьи. Значит, каждый в семье получит по ⅕ квартиры:

81,6% / 4 человек = 20,4%
В метрах считаем так:
39,1 м² / 4 человек = 9,7 м², то есть примерно около 10 м² на каждого ребенка

Если семья захочет переехать в Оренбург, где квартиры дороже, с продажей первой квартиры могут возникнуть проблемы. Допустим, семья собралась покупать в Оренбурге маленькую трешку старой планировки или двушку, но в новом доме и площадью 56 м². Условия для детей фактически улучшаются: больше места.

Но если новая квартира будет стоить 3 млн рублей, то в натуральном выражении доля детей уменьшится в три раза.

((350 000 Р + 467 000 Р ) / 3 000 000 Р ) × 100% = 27,2% — доля квартиры, которую оплатили с помощью программ господдержки. 27,2% × 56 м² = 15,3 м² — количество оплаченных государством метров. 27,2% / 4 человек = 6,8%, или, если в долях, 1/14 , а в метрах 15,3 / 4 = 3,8 м² — количество метров, которые купили на средства господдержки, у каждого члена семьи.

Получается, что у детей вместо ⅕ станет по 1/14 доли в квартире. Да и метров, оплаченных господдержкой, окажется всего 4 м² на каждого вместо 10 м². Опека может не дать на это согласия и потребовать, чтобы у детей и метров осталось столько же, и размер доли не уменьшился.

Если у ребенка в квартире есть реальная доля.Допустим, семье с двумя детьми принадлежит квартира площадью 80 м² в равных долях. Это означает, что у каждого из двоих детей есть не только денежная стоимость доли, но и 20 м²: даже если вычесть из этой площади метры, которые относятся к местам общего пользования, — это все равно размер отдельной комнаты.

Опека может потребовать, чтобы в новом жилье у каждого ребенка тоже была отдельная комната.

Большая детская доля усложняет будущие сделки с квартирой. Детская доля в этом случае — не только деньги, но и определенные условия комфорта для детей.

Что делать? 21.07.20
Почему органы опеки могут не дать разрешение на продажу квартиры?
Объясняем сложное простым языком
Разбираем законы, которые касаются вас и ваших денег. Раз в месяц присылаем письма с самым важным

В каком случае органы опеки могут оспорить сделку

Когда детям не выделили доли.Предположим, семья решила не выделять доли детям и продать квартиру, в которую вложила средства господдержки. Поскольку регистрационные органы не видят детских долей, разрешение опеки они могут не спросить.

Позже по иску органов опеки суд может отменить сделку и обязать вернуть материнский капитал в ПФР, а остальные деньги по договору — несостоявшемуся покупателю.

На оспаривание сделки с нарушением прав детей у органов опеки и других заинтересованных лиц есть год с даты, когда они узнают о нарушении. Если этот срок пропустить, то оспорить сделку будет сложно.

В новой квартире нет условий для проживания.Сделку можно оспорить, если квартиру покупают с помощью маткапитала и она непригодна для проживания: нет централизованного водоснабжения или стекла в окне. Так случилось в Рыбинске: там семья без осмотра купила комнату в коммунальной квартире, просто чтобы вложить куда-то материнский капитал.

А потом передумала платить за нее и оспорила в суде договор купли-продажи по причине непригодности комнаты для проживания несовершеннолетнего. Суд решил, что семья права и продавец не может требовать с нее деньги. Если родители нарушили обязательство.Например, родители вместо долей в квартире предложили опеке разместить на счетах детей деньги за эти доли и даже подписали обязательство об этом. Если в итоге деньги на счетах не разместили — родителей могут обвинить в мошенничестве на стоимость этих долей и взыскать деньги.

Но сделку, скорее всего, не отменят, ведь в этом случае обязательство семьи по отношению к детям — денежное. Во всех этих случаях не достигается главная цель мер государственной поддержки семей с детьми — дети не получают в собственность жилье. Такие сделки невыгодны детям, поэтому органы опеки и попечительства, которые защищают интересы детей, «забирают» из сделок деньги, чтобы их можно было использовать с пользой для детей в будущем.

Какие будут последствия, если сделку отменят

Есть несколько вариантов развития событий.

Сделку могут отменить полностью.Так произошло в республике Бурятия, где многодетная мать отдала мужу материнский капитал на строительство дома. А тот подарил дом старшей дочери от другого брака и остальным своим детям доли в нем не выделил. Получилось, что он не выполнил нотариально заверенное обязательство выделить доли детям от последнего брака.

Суд полностью отменил договор дарения, потому что детская доля была существенной.

Сделку могут отменить только в части детских долей, если детские доли незначительные. Например, в Челябинске родители продали квартиру, где не выделили детские доли. Сделку оспорили.

Детям вернули 18/100 долей квартиры, в остальной части сделку признали состоявшейся. Буквально это означает, что дети могут быть прописаны в «своей» квартире, пока не достигнут совершеннолетия или родители не купят им долю в другой квартире, и только после одного из этих событий покупатели смогут выкупить детскую долю повторно.

Маткапитал могут обязать вернуть в ПФР.Пример: в Пермском крае суд обязал мать двоих детей вернуть в ПФР материнский капитал. Она вложила его в покупку квартиры, а затем ее продала до выделения детских долей.

При этом суд разъяснил, что женщина сможет получить эти деньги еще раз, если решит использовать их в рамках закона.

Что делать? 10.06.19
Как выделить доли детям в квартире, если использовал маткапитал?

Отмена сделки неудобна всем сторонам. Покупатели не получают квартиру или получают ее не полностью и становятся собственниками одновременно с чужими детьми — посторонними для них людьми. Родители, которые продавали квартиру, должны вернуть покупателям полученные деньги. А значит, они не могут вложить эти деньги в покупку новой.

Почти наверняка после отмены сделки по требованию ПФР таких родителей ждут долгие суды с покупателями. В общем, лучше соблюдать права детей.

Как дети могут остаться и без доли, и без денег

Интересное решение вынес суд в подмосковном Королеве. Мать с двумя детьми от первого брака вступила во второй брак, где у нее тоже родился ребенок. С новым мужем они купили квартиру и материнским капиталом оплатили 18,5% стоимости этой квартиры. Причем материнский капитал был выдан на третьего ребенка.

Выходило, что на размер полученного материнского капитала — 312 162 Р в 2009 году — нужно было выделить доли пяти членам семьи: маме, нынешнему супругу и всем детям, в том числе и дочерям от первого брака. Вот с долями старших дочерей и начались проблемы. Значительную часть квартиры при покупке оплатил нынешний муж женщины — отец ее младшего сына. Он же стал собственником квартиры и по документам. Чтобы погасить ипотеку маткапиталом, мужчина дал нотариальное обязательство выделить доли детям, но так этого и не сделал.

А потом женщина и свою долю ему подарила, так вся квартира досталась ему.

Предыдущий муж — папа старших детей — потребовал все же выделить доли детям, причем по 20% квартиры для каждой из дочерей. Суд обоснованно решил, что у них есть право только на 1/60 квартиры у каждой: пропорционально размеру вложенного материнского капитала.

Что делать? 31.03.20
Построили дом на маткапитал и хотим выделить детям доли только в доме
Считали так:
312 162 Р / 3 800 000 Р = 1/12 на пятерых, то есть на каждого по 1/60

Поскольку это двушка площадью 48 м², каждой дочке доставалось меньше метра. Суд решил, что доли слишком незначительные, ими нельзя пользоваться без ущерба собственнику-отчиму, и поэтому отказался признавать доли за дочерьми. Правда, в решении также был намек: дочери не просили компенсацию за свои полтора метра, поэтому ее с отчима не взыскали.

Но так или иначе, а решение не было обжаловано. В последующие годы, судя по информации с сайта суда, дочери компенсацию не просили. То есть фактически мать и отчим нарушили права детей и не выделили им доли в квартире после использования маткапитала, а суд на защиту детей не встал.

Сложности и риски есть не только в отмене сделок

Опека не разрешит продавать квартиру с детской долей, если не убедится, что в новой квартире дети получат равноценные доли. Если вторую квартиру планируется покупать в ипотеку, а на первой квартире залогового обеспечения уже нет, опека может посчитать это ухудшением прав детей. Ведь если родители перестанут платить по кредиту, без жилья и денег могут остаться и дети.

Еще опека может не дать согласие на продажу первой квартиры, пока не куплена вторая, даже если права детей таким «обменом» не нарушатся. Возможный вариант — одновременные сделки, когда в один день дети теряют доли в одной квартире и получают в другой. Но здесь есть трудность: придется собирать в один день покупателя старой квартиры и продавца новой.

А если еще требуется и ипотека — то и сотрудника банка.

Что делать? 09.09.19
Выделили доли детям, что дальше?

Банк может не дать ипотеку или дать ее на менее выгодных условиях, если в залоге будут только доли родителей, а детские доли опека не разрешит закладывать. Как вариант, можно с согласия опеки положить денежное воплощение детских долей в первой квартире на банковский счет детей. Тогда не будет ухудшения имущественного положения детей, против которого выступит опека, и не будет детей-собственников , неудобных для банка.

Если получить господдержку и не выделить доли детям

1. Если кто-то решит оспорить одну из таких сделок, будет суд.
2. Результаты судебного разбирательства зависят от обстоятельств дела: был ли факт нарушения прав детей, соблюдены ли сроки оспаривания сделок, реально ли защитить права детей и законные интересы других участников, если сделки отменить, и так далее.
3. Если сделки отменят — все откатится до того положения, когда права детей еще были защищены.
4. Оспаривать сделки с детскими долями легче, в отличие, например, от завещаний. Все-таки у мер господдержки есть конкретная цель — улучшить благосостояние семьи, и нужно доказать, что оно наступило или не наступило. А это проще.