Продажа дома на участке в долевой собственности

У нас с отцом по 1/2 жилого дома, земли населенных пунктов, и, соответственно, по 1/2 доли земельного участка.

Отец собственник доли менее 3 лет, я более 3 лет.

Мы продаем дом и участок, уже есть покупатели.

1. Регистрировать сделку только у нотариуса? Как это происходит и сколько примерно стоит.

2.Кто обычно оплачивает эти расходы, продавцы или напополам с покупателями?

3. Как можно обойти то, что доля в собственности менее 3 лет? Покупка прямая, наличными, без ипотек и пр.

31 октября 2017, 19:01 , Идея Стиля, г. Тверь
Ответы юристов
Владимир Тукмаков

Юрист, г. Саратов
Общаться в чате

1. Регистрировать сделку только у нотариуса? Как это происходит и сколько примерно стоит.

Только у нотариуса. Приносите договора купли — продажи. От суммы сделки берется 0.5 % но не менее 300 и не более 20000 рублей

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НОТАРИАЛЬНАЯ ПАЛАТА

ПИСЬМО
от 22 июня 2016 г. N 2173/03-16-3

Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции Федерального закона от 02.06.2016 N 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации») для отчуждения всеми участниками долевой собственности на недвижимое имущество своих долей по одной сделке предусмотрена обязательная нотариальная форма.
Согласно статье 22 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате за совершение нотариальных действий, для которых законодательством Российской Федерации предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариус, занимающийся частной практикой (далее — нотариус), взимает нотариальный тариф в размере, соответствующем размеру государственной пошлины, предусмотренной за совершение аналогичных действий в государственной нотариальной конторе и с учетом особенностей, установленных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Следовательно, при удостоверении указанных выше сделок нотариус взимает нотариальный тариф в соответствии со статьей 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) с учетом особенностей, установленных главой 25.3 НК РФ. За удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, согласно статье 333.24 (подпункт 5 пункта 1) НК РФ государственная пошлина (нотариальный тариф) взимается в размере 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. При этом статьей 333.18 НК РФ определено, что в случае, если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, установленные главой 25.3 НК РФ, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях.
Возможность взимания государственной пошлины (нотариального тарифа) в ином размере, в случае удостоверения одной сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество несколькими лицами, главой 25.3 НК РФ не предусмотрены.
Таким образом, при удостоверении договора отчуждения всеми участниками долевой собственности на недвижимое имущество своих долей нотариальный тариф (государственная пошлина) взимается однократно, исходя из суммы договора, а не из количества участников долевой собственности, отчуждающих свои доли.
Уважаемые коллеги, обращаюсь к Вам с просьбой довести изложенное мнение Федеральной нотариальной палаты до сведения нотариусов Вашего региона.

Президент
Федеральной нотариальной палаты
К.А.КОРСИК

2.Кто обычно оплачивает эти расходы, продавцы или напополам с покупателями?

31 октября 2017, 19:08
Виолетта Магола
Юрист, г. Раменское

Общаться в чате

1. Регистрировать сделку только у нотариуса? Как это происходит и сколько примерно стоит.

Идея Стиля

Да, т.к. будут продаваться доли, то оформление будет происходить у нотариуса.

Обращаетесь к нотариусу, он составляет ДКП, вы с отцом при нотариусе подписываете вместе с покупателем и далее относите в МФЦ на регистрацию права собственности на покупателя.

2.Кто обычно оплачивает эти расходы, продавцы или напополам с покупателями?

Идея Стиля

Как правило покупателем

3. Как можно обойти то, что доля в собственности менее 3 лет? Покупка прямая, наличными, без ипотек и пр.

Идея Стиля

Отец может оформить на Вас свою долю, при этом никаких налогов вы платить не будете

НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

а право собственности будет считаться с момента возникновения права собственности на Вашу долю, т.е. более 3 лет

«Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 17 февраля 2012 г. N 03-04-05/9-189

Вопрос: Прошу Вас дать письменные разъяснения по имущественным налоговым вычетам. В каком размере освобождается от налогообложения доход, получаемый при продаже имущества (квартиры), которое переходило в собственность по частям в разное время? Одна часть доли (1/2) находится в собственности более трех лет с 03.12.2001 г. на основании договора на бесплатную передачу квартиры в собственность граждан, а другая менее трех лет с 16.11.2009 г. на основании договора дарения жилого помещения (1/2 доли) квартиры.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Из письма следует, что квартира находилась в общей долевой собственности с декабря 2001 года. В ноябре 2009 году налогоплательщик получил по договору дарения 1/2 доли в праве собственности на данную квартиру.
Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
В связи с этим, датой возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру, является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а дата первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Учитывая изложенное, поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Но при дарении сделка также будет оформлять у нотариуса, после получения св-ва на долю отца, вы сможете продать единым объектом и папа будет освобожден от уплаты налога (если такой вариант приемлем для Вас) в связи с тем, что недвижимость была менее 3- 5 лет в собственности

Договор купли-продажи жилого дома по долям

Договор купли-продажи жилого дома по долям представляет собой соглашение, в рамках которого одна сторона отчуждает принадлежащую ей долю в каком-либо жилом доме за оговоренное сделкой денежное вознаграждение.

Внимание! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс.

• Бланк и образец
• Онлайн просмотр
• Бесплатная загрузка
• Безопасно

Прежде чем рассматривать содержание такого договора, следует обратить внимание на понятие доли. Итак, доля представляет собой часть определенной жилплощади и подразделяется на несколько видов:

• Доля в натуре – определенная часть жилплощади, под которой может подразумеваться, к примеру, комната или помещение;
• Идеальная доля – грубо говоря, доля, отраженная на бумаге (к примеру, ½ часть жилой площади).

Таким образом, идеальная доля представляет собой лишь цифровое обозначение собственности, в то время как доля в натуре определяет конкретное имущество собственника.

Идеальные доли зачастую очень сложно продать. Как правило, количество предложения превосходит количество спроса. А вот доля в натуре отчуждается достаточно просто, так как предмет договора заранее определен.

Еще одним важным моментом выступает преимущественное право выкупа доли. То есть, прежде чем продать свою долю, ее собственник обязуется предоставить возможность выкупа другим собственникам жилого дома. Так, отчуждение своей доли возможно только при отказе выкупа этой доли собственниками такой недвижимости.

При этом законодательством урегулирован порядок предоставления данной возможности:

• Собственник доли письменно уведомляет других собственников о желании продать свою долю по установленной им цене;
• Срок рассмотрения такого предложения составляет один календарный месяц.

Итак, настоящий договор заключается в письменной форме. Дав краткую описательную характеристику договору купли-продажи жилого дома по долям, ниже мы рассмотрим порядок его составления, обратив внимание на необходимые положения:

Преамбула

Договор купли-продажи жилого дома по долям

г. Кемерово
24 декабря 2024 года

Воронцов Игорь Леонидович, паспортные данные: серия 3333 номер 333333, выдан УМВД России по Кемеровской области в городе Кемерово 24.01.2022 года, зарегистрированный по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, улица Арефьева, дом 16, строение 3, квартира 228, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны
и
Коршунов Владислав Валерьевич, паспортные данные: серия 3333 номер 333333, выдан УМВД России по Кемеровской области в городе Кемерово 21.03.2022 года, зарегистрированный по адресу: Кемеровская область, село Новое, улица Гаврилова, дом 44, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:

Первоочередным разделом договора выступает преамбула. В ней описывается информация, напрямую связанная с участниками сделки. Такой информацией принято считать:

• В первую очередь указываются фамилия и инициалы участников соглашения с указанием их паспортных данных (серия, номер, место прописки);
• Далее прописываются роли субъектов по настоящему соглашению (кто выступает в роли «Продавца», а кто в роли «Покупателя»).

Рассмотрев содержание преамбулы, далее разберем разделы, которые являются основными в рамках рассматриваемого договора:

Предмет

Данный раздел является основным в рассматриваемом виде соглашения. Под предметом подразумевается непосредственно то, на счет чего стороны договариваются. В нашем случае предметом будет выступать купля-продажа доли собственности в жилом доме.

В разделе необходимо указать адрес, по которому располагается жилой дом, а также характеристики отчуждаемой доли.

Итак, образец настоящего раздела выглядит следующим образом:

• Согласно условиям настоящего соглашения, Продавец отчуждает, а Покупатель приобретает ½ доли в жилом доме, который расположен по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, СНТ «Фикус», дом 7;
• Кадастровый номер _________;
• Количество квадратных метров _________;
• Все характеристики, непосредственно относящиеся к жилому дому, отражены в приложении 1 к настоящему договору;
• Отчуждаемая доля в жилом доме принадлежит Продавцу по праву собственности, что подтверждается договором купли-продажи _________;
• Оставшаяся часть доли принадлежит _________ по праву общей долевой собственности;
• Отчуждаемая доля не является предметом судебных споров и разбирательств, не находится в залоге или аресте;
• До подписания настоящего соглашения собственники дома не воспользовались правом преимущественного выкупа;
• Право собственности Покупателя на приобретаемую долю передается после государственной регистрации доли в Росреесте.

Цена договора

Данный раздел предназначен для обозначения стоимости доли. Помимо размера денежного вознаграждения, в нем указывается порядок передачи денежных средств и вид оплаты.

Выглядит образец такого раздела следующим образом:

• Стоимость отчуждаемой доли составляет ______________;
• Оплата осуществляется путем зачисления денежных средств на банковский счет Продавца.

Права и обязанности

Данный раздел закрепляет основные права и обязанности контрагентов. Как правило, в нем содержатся общие положения, связанные с исполнением обязательств по заключаемому договору.

Ниже мы представим примерный образец такого раздела, обозначив наиболее часто встречающиеся формулировки:

• Требовать перечисления денежной выплаты за отчуждение доли в жилом доме в порядке и в сроки, предусмотренные условиями настоящего соглашения.

• Передать Покупателю определенную договором долевую собственность в соответствии с настоящим соглашением;
• Нести ответственность за несоблюдение условий настоящего соглашения.

• Требовать осуществления передачи доли в жилом доме в соответствии с настоящим договором.

• Осуществить денежную выплату в адрес Продавца;
• Нести ответственность за несоблюдение условий настоящего соглашения.

Заключение

По желанию обоюдному желанию стороны могут составить следующие разделы:

• Об ответственности сторон;
• Иные разделы, содержание которых не противоречит действующему законодательству.

После подписания документа и исполнения его условий, договор купли-продажи жилого дома по долям считается заключенным.

Договор купли-продажи земельного участка по долям

Договор купли-продажи земельного участка по долям представляет собой соглашение, в рамках которого одна сторона, являющаяся собственником доли недвижимости, отчуждает ее другой стороне за определенное сделкой денежное вознаграждение.

Внимание! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс.

• Бланк и образец
• Онлайн просмотр
• Бесплатная загрузка
• Безопасно

Чтобы в процессе разбора содержания договора все было предельно понятно, следует разобрать, что же представляет собой доля земельного участка:

Итак, доля – это некая часть недвижимости, принадлежащая одному из собственников земельного участка целиком. При этом доли могут распределяться по-разному, в зависимости от различных обстоятельств.

Еще одним важным моментом выступает преимущественное право выкупа доли. То есть, прежде чем продать свою долю, ее собственник обязуется предоставить возможность выкупа другим собственникам жилого дома. Так, отчуждение своей доли возможно только при отказе выкупа этой доли собственниками такой недвижимости. Законодательством урегулирован порядок предоставления данной возможности:

• Собственник доли письменно уведомляет других собственников о желании продать свою долю по установленной им цене;
• Срок рассмотрения такого предложения составляет один календарный месяц.

Еще одним немаловажным аспектом является указание объектов недвижимости, если таковые расположены на земельном участке.

Итак, настоящий договор заключается в письменной форме. Дав краткую описательную характеристику договору купли-продажи земельного участка по долям, ниже мы рассмотрим порядок его составления, обратив внимание на необходимые положения:

Преамбула

Договор купли-продажи земельного участка по долям

г. Кемерово
24 декабря 2024 года

Кириллов Игорь Валентинович, паспортные данные: серия 3333 номер 333333, выдан УМВД России по Кемеровской области в городе Кемерово 24.01.2022 года, зарегистрированный по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, улица Арефьева, дом 16, строение 3, квартира 228, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны
и
Титов Валентин Геннадьевич, паспортные данные: серия 3333 номер 333333, выдан УМВД России по Кемеровской области в городе Кемерово 21.03.2022 года, зарегистрированный по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, улица Гаврилова, дом 44, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:

Преамбула выступает разделом, в котором дается информация о лицах, заключающих сделку. Содержит она в себе следующую информацию:

• Вначале указываются имена, фамилии и отчества участников соглашения (согласно данным, прописанным в паспорте);
• Далее указываются паспортные данные контрагентов (серия, номер и адрес прописки);
• После этого прописываются роли контрагентов в рамках заключаемой сделки (кто выступает в качестве «Продавца», а кто в качестве «Покупателя»).

Рассмотрев содержание преамбулы, далее разберем разделы, которые являются основными в рамках рассматриваемого договора:

Предмет

Данный раздел является основным в рассматриваемом виде соглашения. Под предметом подразумевается непосредственно то, на счет чего стороны договариваются. В нашем случае предметом будет выступать купля-продажа доли собственности на земельный участок.

В разделе необходимо указать адрес, по которому располагается земельный участок, а также его характеристики. При этом следует указать, расположены ли на таком участке объекты недвижимости (к примеру, жилой дом, сарай, баня и т.д.).

Итак, образец настоящего раздела выглядит следующим образом:

• Согласно условиям настоящего соглашения, Продавец отчуждает, а Покупатель приобретает ½ доли земельного участка, который расположен по адресу: Кемеровская область, СНТ «Дача» 8.
• Кадастровый номер земельного участка _________;
• Количество квадратных метров _________.
• Все характеристики, непосредственно относящиеся к земельному участку, отражены в приложении 1 к настоящему договору;
• Отчуждаемая доля принадлежит Продавцу по праву собственности, что подтверждается договором купли-продажи _________;
• Оставшаяся часть доли принадлежит _________ по праву общей долевой собственности;
• Отчуждаемая доля не является предметом судебных споров и разбирательств, не находится в залоге или аресте;
• До подписания настоящего соглашения собственники земельного участка не воспользовались правом преимущественного выкупа;
• Право собственности Покупателя на приобретаемую долю передается после государственной регистрации доли в Росреесте.

Цена договора

Данный раздел предназначен для обозначения стоимости доли. Помимо размера денежного вознаграждения, в нем указывается порядок передачи денежных средств и вид оплаты.

Выглядит образец такого раздела следующим образом:

• Стоимость отчуждаемой доли составляет ______________;
• Оплата осуществляется путем зачисления денежных средств на банковский счет Продавца.

Права и обязанности
Данный раздел закрепляет основные права и обязанности контрагентов. Как правило, в нем содержатся общие положения, связанные с исполнением обязательств по заключаемому договору.

Ниже мы представим примерный образец такого раздела, обозначив наиболее часто встречающиеся формулировки:

• Требовать перечисления денежной выплаты за отчуждение доли на земельный участок в порядке и в сроки, предусмотренные условиями настоящего соглашения.

• Передать Покупателю определенную договором долевую собственность в соответствии с настоящим соглашением;
• Нести ответственность за несоблюдение условий настоящего соглашения.

• Требовать осуществления передачи доли на земельный участок в соответствии с настоящим договором.

• Осуществить денежную выплату в адрес Продавца;
• Нести ответственность за несоблюдение условий настоящего соглашения.

Заключение

По желанию обоюдному желанию стороны могут составить следующие разделы:

• Об ответственности сторон;
• Иные разделы, содержание которых не противоречит действующему законодательству.

После подписания документа и исполнения его условий, договор купли-продажи земельного участка по долям считается заключенным.

Как продать долю в частном доме?

Недвижимость не всегда имеет одного владельца. Один из собственников имеет право реализовать свою часть. Чтобы продать долю в доме с землей, необходимо придерживаться нескольких рекомендаций.

Ведь подобная сделка отличается от стандартной.

Собственник доли: чем он владеет

Долевая собственность не предполагает, что за каждым гражданином закрепляется определенная комната. Человек владеет определенной долей. Она может быть одинаковой для всех собственников, или большей/меньшей для каждого из граждан.

В каждом помещении у всех граждан есть во владении определенная часть. Поэтому установить порядок пользования достаточно сложно. Если к мирному соглашению прийти не удается, собственники решают этот вопрос через суд.

В некоторых случаях устанавливается реальная доля каждого владельца. В документах закреплена информация, какой частью недвижимости владеет конкретный гражданин.

Определение доли в доме

Если рассматривать вопрос с юридической стороны, то доля не является самостоятельным объектом. В натуральном выражении ее выделяют при наличии специальных технических возможностей. Процедура не проводится, если это может нанести недвижимости ущерб.

Доля без натурального выражения позволяет ее владельцу использовать имущество в равных правах с остальными собственниками. При разделе недвижимости сначала определяют часть для каждого гражданина. По умолчанию у владельцев равные части недвижимости.

Продать невыделенную долю в доме можно. Продаже подлежит любая часть имущества, которым владеет гражданин. Даже продать долю дома без земли можно. Но есть некоторые нюансы.

Например, если продавец не является собственником участка. Так, сооружение перейдет в собственность покупателю, а земля – в пользование. Главное, чтобы территория находилась на кадастровом учете, а в договоре отмечался ее номер.

Долевые части могут определяться при помощи соглашения между гражданами. Если земельный участок является собственностью, то она продается вместе с домом. Части земли соответствуют долям в недвижимости.

Как продать долю в частном доме: подготовка

Процедура реализации недвижимости в этом случае имеет ряд особенностей. Продать долю в доме можно. Совладельцы по закону имеет преимущественное право на приобретение. То есть сначала необходимо предложить купить часть другим собственникам.

Остальные граждане обязательно оповещаются о желании одного из владельцев продать долю дома с земельным участком. Если они не собираются приобретать ее, должны оформить отказ в письменном виде. Оно дополнительно заверяется у нотариуса.

Если покупателем выступает другой собственник, то можно не оформлять согласие на проведение сделки. Когда граждане игнорируют уведомления, продавец должен выждать минимум 30 дней, прежде чем оформлять договор купли-продажи.

Можно ли продать долю в частном доме: алгоритм

Существует определенный порядок, в котором рекомендуется действовать при реализации части недвижимости. Чтобы продать ½ долю дома, необходимо соблюдать алгоритм:

1. Уведомление других собственников о желании реализовать часть имущества.
2. Получение согласия или отказа в письменном виде.
3. Выбор подходящего покупателя. Так можно продать долю в доме родственнику или стороннему человеку.
4. Сбор необходимых бумаг.
5. Проведение выписки жильцов.
6. Оформление договора купли-продажи, составление акта передачи недвижимости.
7. Проведение регистрации сделки в БТИ.

Продать долю в частном доме можно только одному покупателю. Если несколько жильцов изъявили желание приобрести часть имущества, то продавец самостоятельно выбирает одного из них для заключения сделки.

Документы

Чтобы правильно продать долю в жилом доме, необходимо подготовить пакет бумаг. Он будет зависеть от обстоятельств, в том числе реализуется ли строение с участком или без него.

Чтобы продать долю в частном доме с землей, необходимо подготовить следующие бумаги:

• Паспорт собственника.
• Согласие супруга, если недвижимость приобреталась в браке или в брачном договоре есть соответствующий пункт.
• Бумаги, подтверждающие право владения конкретным домом и участком.
• Выписка из ЕГРН. Для каждой доли отдельная бумага.
• Документы, подтверждающие отсутствие обременений. Проверить это можно при помощи онлайн-сервиса. Подойдут справки, подтверждающие отсутствие различных задолженностей.
• Технические и кадастровый паспорта.
• Выписка из домовой книги.
• Бумаги, подтверждающие снятие с регистрации.
• Уведомления других жильцов и их письменные отказы. Можно предъявить копию, а не оригинал.

Чтобы продать дом с долями несовершеннолетних детей, необходимо получить разрешение на проведение сделки от органов опеки. Его прикладывают к общему пакету бумаг. Затем необходимо приложить номер счета несовершеннолетнего для перечисления средств.

Это должна быть личная карта ребенка, а не родителя.

Дополнительных разрешений для несовершеннолетнего покупателя не требуется. Если один из участников сделки действует через представителя, необходимо приложить документы, подтверждающие его полномочия с обязательным заверением у нотариуса.

Чтобы продать долю в доме без земли, потребуются практически такие же бумаги, что описаны выше. Разница в том, что в этом случае не требуется прикреплять документы, касающиеся участка.

Договор

Чтобы продать долю в доме без выделения или с ним, необходимо заключить договор. В нем необходимо отразить информацию о покупателе и продавце, отразить предмет соглашения и данные о нем. Обязательно прописывают стоимость сделки и способы оплаты.

Можно обозначить прочие условия соглашения. В завершении стороны ставят дату сделки и свои подписи.

Чтобы продать 1/3 долю в доме, необходимо в договоре прописать стоимость этой части, а также общую цену недвижимости. Иногда покупатели просят отразить на бумаге конкретные предметы, которыми он вправе пользоваться. Например, баня, сарай, гараж и прочее. Составляется также акт приема-передачи объекта.

Перечисленные документы оформляются в нескольких экземплярах, по одному для каждого участника сделки.

Заверение у нотариуса

Сделка не будет признана действительной без обращения к нотариусу. Исключением являются случаи, когда все совладельцы продают свои части по единой сделке, при условии, что среди участников процесса нет недееспособных граждан или несовершеннолетних.

Государственная регистрация

Подобная сделка должна пройти регистрацию в Росреестре. Ранее для этого участники соглашения обращаются в соответствующую организацию и оформляют заявление. Это правило претерпело изменения. Теперь нотариус самостоятельно передает все бумаги в ведомость.

Он отправляет их в электронном виде.

Регистрация прав собственности занимает около 5 суток. Также документы можно передать через МФЦ. Но это увеличит срок регистрации до 9 дней.

Процедура требует оплату государственной пошлины.

Налоги при продаже

При реализации доли, продавец получит доход. Поэтому должен заплатить налог. Он составит 13% от стоимости, которая прописана на бумаге. Не нужно платить налог, если гражданин владел этой долей больше 5 лет. Также от этого обязательства освобождаются те, кто получил часть недвижимости по наследству, в дар, была приобретена до 2016 года или стала собственностью через процедуру приватизации.

Налогом не облагаются сделки, при которых продавец реализует единственный свой объект недвижимости.

Возможные проблемы

Прежде чем продать ½ долю в частном доме, необходимо ознакомиться с возможными подводными камнями. Среди них:

• Если имущество является совместной собственностью супругов, то требуется провести выделение части. Обязательно заключается соглашение. При наличии споров между сторонами вопрос решается в судебном порядке.
• Чтобы продать дом если в доле несовершеннолетние, должен действовать только законный представитель детей. Обязательно наличие согласия от органов опеки. Важно не допустить нарушения прав детей при продаже.
• Если часть выделена в натуре, можно не получать согласия от других собственников на продажу. Но для этого доля должна соответствовать определенным требованиям. После выделения части в натуре на нее выдается технический паспорт.

Продавать долю в частном доме можно, вне зависимости выделена она или нет. Также необязательно продавать вместе с частью земельный участок. Все перечисленные обстоятельства влияют на то, как будет проходить сделка. Необходимо запомнить несколько важных моментов:

• Совладельцы имущества имеют преимущественное право на покупку доли. Поэтому в первую очередь необходимо предложить им приобрести часть;
• Чтобы продать долю посторонним покупателям, нужно получить отказ по приобретения от совладельцев;
• Если часть жилья продается без участка, не требуется собирать документы, связанные с земельной территорией;
• Сделка должна быть зарегистрирована у нотариуса и в Росреестре.

Проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту позволяет предотвратить фиктивные сделки на рынке недвижимости

Продажа дома на участке в долевой собственности

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

С 01.03.2022 ч. 1 ст. 42 дополняется предложением (ФЗ от 30.12.2021 N 476-ФЗ). См. будущую редакцию.

Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 42

Ч. 1 ст. 42 (в ред. ФЗ от 01.05.2019 N 76-ФЗ) распространяется на правоотношения, возникшие из кредитных договоров (договоров займа), заключенных с заемщиками — физическими лицами, до 31.07.2019.

1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. При государственной регистрации права (перехода права) на земельный участок и расположенный на нем объект индивидуального жилищного строительства, строительство которого осуществлялось в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права (перехода права) общей долевой собственности на общее имущество (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников объектов индивидуального жилищного строительства и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности).

В случае передачи земельного участка, права на который включаются в состав общего имущества в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора при государственной регистрации права (перехода права) собственности на объект индивидуального жилищного строительства и аренды на земельный участок, на котором расположен такой объект, одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права (переход права) общей долевой собственности на общее имущество (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников объектов индивидуального жилищного строительства и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности) и аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, права на который входят в состав общего имущества.

(в ред. Федеральных законов от 02.06.2016 N 172-ФЗ, от 03.07.2016 N 351-ФЗ, от 01.07.2017 N 141-ФЗ, от 29.07.2017 N 217-ФЗ, от 03.08.2018 N 338-ФЗ, от 01.05.2019 N 76-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ, от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);

5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;

6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

2. Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей собственности осуществляется по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности изменяются, на основании документа, содержащего сведения о размере долей. Если изменение размера долей осуществлено вступившим в законную силу решением суда, с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей долевой собственности может обратиться один из участников долевой собственности. В случае нотариального удостоверения соглашения об изменении размера долей с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей долевой собственности может обратиться один из участников долевой собственности или нотариус.

(часть 2 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное.

4. При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие:

1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4.1 настоящей статьи;

2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, и представление документов, подтверждающих указанное в настоящей части извещение, на государственную регистрацию прав не требуется.

(часть 4 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4.1. В случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте. Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения.

(часть 4.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

4.2. В случае, указанном в части 4.1 настоящей статьи, в заявлении о государственной регистрации прав должно быть указано, что уведомление участников общей долевой собственности осуществлялось способом, установленным в части 4.1 настоящей статьи. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит размещению продавцом на официальном сайте без взимания платы.

Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество должно содержать вид объекта недвижимости, кадастровый номер объекта недвижимости, доля в праве на который продается, адрес объекта недвижимости (при его наличии) или иное описание местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса), указание цены, по которой продается доля, фамилию, имя, отчество продавца доли (для физического лица) или наименование (для юридического лица), адрес электронной почты и (или) почтовый адрес, по которым осуществляется связь с продавцом доли. Порядок размещения извещения о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте устанавливается органом нормативно-правового регулирования.

(часть 4.2 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

5. Государственная регистрация права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения этого права и обременения такого имущества или сделок с таким имуществом осуществляется на основании заявления, представляемого управляющей компанией, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд. При государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости указывается, что собственниками такого объекта являются владельцы инвестиционных паев соответствующего паевого инвестиционного фонда (без указания имен (наименований) владельцев инвестиционных паев и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). На государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения этого права и обременения такого недвижимого имущества или сделок с таким недвижимым имуществом наряду с необходимыми в соответствии с настоящим Федеральным законом документами представляются:

1) выписка из реестра паевых инвестиционных фондов, выданная в установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 года N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» порядке не ранее чем за десять дней до даты представления документов на государственную регистрацию прав;

2) лицензия управляющей компании, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд (подлинник или нотариально удостоверенная копия);

3) правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом (договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом) со всеми внесенными в них изменениями, зарегистрированными или согласованными в порядке, установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 года N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».

(в ред. Федерального закона от 26.07.2019 N 248-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. С заявлением о государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества (имущества общего пользования) собственников недвижимости или приобретенные ими в качестве общего имущества (имущества общего пользования), и (или) о государственном кадастровом учете таких объектов недвижимости от имени указанных лиц обращается представитель, уполномоченный на подачу соответствующего заявления решением общего собрания членов товарищества собственников недвижимости или решением общего собрания собственников недвижимости (в случае, если в соответствии с законом допускается принятие такого решения собранием собственников недвижимости).

(часть 6 введена Федеральным законом от 25.05.2020 N 162-ФЗ)