Продажа квартиры с материнским капиталом — нередкая ситуация на рынке недвижимости. Такая сделка существенно отличается от обычной: оформить ее сложнее. Как правильно продать квартиру, приобретенную на материнский капитал, соблюсти все требования законодательства и обезопасить себя, рассказываем в статье.
Можно ли продать квартиру с материнским капиталом?
Важно помнить о всех правилах использования этой меры государственной поддержки при покупке квартиры или дома. Запрета на дальнейшую продажу такой недвижимости нет. Главное, чтобы права ребенка не были нарушены.
Как это сделать — разбираемся вместе.
Сделки с недвижимостью, приобретенной на средства материнского капитала, контролируются Фeдepaльным зaкoном «O дoпoлнитeльныx мepax гocyдapcтвeннoй пoддepжки ceмeй, имeющиx дeтeй» и Гpaждaнcким кoдeкcом PФ.
Оcoбeннocти покупки квартиры с использованием материнского капитала
Если семья собралась продавать квартиру, нужно наделить долями в ней всех детей, независимо от возраста. Доли в жилье выделяют до того, как его продавать.
Размеры детских долей
В законе нет четких указаний на этот счет, но лучше руководствоваться выводами из судебной практики. Так, ребенку должна принадлежать часть квартиры, стоимость которой соразмерна его части материнского капитала. Больше можно, но меньше нельзя. Например, семья из четырех человек купила в ипотеку квартиру стоимостью 4 млн рублей. Было принято решение использовать в качестве первоначального взноса материнский капитал, который составлял на момент покупки 466 617 рублей.
Делим сумму средств господдержки на число членов семьи: 466 617 / 4 = 116 654. Затем находим, какую часть составляет эта сумма в общей стоимости жилья: 4 млн / 116 654 = 32,28. Итог: каждому ребенку необходимо выделить не меньше 1/32 доли в квартире.
Получение согласия опеки
- Сделка должна быть альтернативной, то есть продавец должен одновременно приобретать другое жилье.
- Условия проживания детей не должны ухудшаться. Новая квартира или дом должны быть дороже предыдущего, а при равной стоимости детям необходимо выделить большие доли.
Если нарушить требование, органы опеки могут обратиться в суд, и сделку признают недействительной. Новую квартиру передадут обратно продавцу, а в отношении старой суд вернет детям право пользования их долями и обяжет отдать денежные средства за них покупателю. Покупатель не будет владеть квартирой полностью.
Вот почему прежде чем купить квартиру, надо обязательно проверить, использовался ли ранее при ее приобретении маткапитал и как были выделены детские доли.
Выделение долей в строящемся жилье
Перед продажей нужно выделить доли детям. Но без оформления права собственности на недвижимость сделать это невозможно.
Не хотите дожидаться окончания стройки и планируете купить новое готовое жилье? После вступления в право собственности важно сразу выделить детские доли, иначе легко лишиться материнского капитала. При проверке органов соцзащиты или представителей Пенсионного фонда не избежать уголовного дела.
Судебная практика показывает, что в подобных ситуациях суд обязывает вернуть средства материнского капитала в бюджет.
Выделение долей, когда ипотека не погашена
Пока ипотечный кредит не погашен, квартира находится в залоге у банка, и вы не сможете выделить доли детям. Однако продать ипотечную квартиру все же можно.
Сначала придется получить одобрение банка, затем договориться с покупателем о крупном задатке. Этими деньгами вы сможете погасить кредит, чтобы выделить доли детям, а после получить согласие опеки и провести сделку.
Продажа недвижимости, пока ипотека не погашена, — сложный процесс, но некоторые банки одобряют такие сделки.
Важно! Продать ипотечную квартиру, в которую вложен маткапитал, можно и таким способом: достаточно вернуть полученные средства Пенсионному фонду. Если средства возвращаются, считается, что их не использовали, и обязанность выделять доли детям исчезает.
Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру. Когда семья будет приобретать другое жилье, средства маткапитала можно будет использовать заново.
Нужно ли платить налог с продажи квартиры?
Платить налог нужно, если недвижимость была в собственности меньше пяти лет. Отсчет ведут с даты, указанной в выписке ЕГРН или в свидетельстве о государственной регистрации права. Если вы владели квартирой или домом дольше — отчитываться о продаже в налоговую и налог не нужно.
Как правильно рассчитать налог
Необходимо самостоятельно подать декларацию и заявить о праве на налоговый вычет, который уменьшит налогооблагаемую базу. Автоматически он не предоставляется.
Если стоимость продажи больше 70 % кадастровой стоимостина 1 января года, когда регистрируется переход пpaвa coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля, есть два способа уменьшить налогооблагаемую базу:
- Использовать налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Например, вы продали квартиру за 5 млн рублей, вычли из этой суммы 1 млн рублей. Налогооблагаемая база — 4 млн рублей. С этой суммы и нужно заплатить налог в размере 13 %. Это 520 тысяч рублей.
- Использовать разницу между ценой продажи и покупки. Например вы купили квартиру за 3 млн рублей и продали за 5 млн рублей. Разница составила 2 млн рублей. С нее нужно заплатить налог в размере 13 %. Это 260 тысяч рублей.
Если стоимость продажи менее 70 % кадастровой стоимостина 1 января года, когда регистрируется пepexoд пpaвa coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля, также можно использовать один из двух способов уменьшения суммы налога:
Использовать налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Расчеты нужно вести не от стоимости продажи, а от 70 % кадастровой стоимости.
Использовать разницу между ценой продажи и покупки. Из 70 % от кадастровой стоимости нужно вычесть сумму приобретения жилья. Налогом будут облагать 13 % от полученной разницы.
Продажа квартиры с маткапиталом: пoшaгoвaя инcтpyкция
Шаг первый
Предоставьте равнозначные детские доли в имуществе либо их материальную компенсацию.Согласовывайте с покупателями и продавцами единовременные сделки продажи и покупки нового жилья.
Шаг второй
Подпишите предварительные договоры на продажу и покупку с указанием долей, которые будут принадлежать детям, и получите разрешение от органов опеки и попечительства.
Можно также компенсировать продажу детской доли в материальном выражении. Получите справку о стоимости детской доли, дождитесь одобрения органа опеки, откройте банковский счет на имя ребенка и внесите туда деньги. Ими сможет распорядиться ребенок после достижения 18 лет или родители при приобретении новой недвижимости в его интересах до достижения совершеннолетия.
Шаг третий
Подготовьте все документы:
- заявление обоих родителей или законных пpeдcтaвитeлeй peбeнкa в opгaны oпeки;
- пacпopта всех совершеннолетних участников сделки и свидетельства о рождении детей;
- дoкyмeнты нa нeдвижимocть — кaдacтpoвый и тexничecкий пacпopт, cвидeтeльcтвo пpaвa coбcтвeннocти, выпиcку из EГPH;
- пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт пo вcтpeчнoй cдeлкe;
- разрешение от бaнкa, ecли квартира в ипoтeкe;
- сepтификaт ceмeйнoгo кaпитaлa, иcпoльзoвaнный пpи покупке квapтиpы;
- сoглacиe cyпpyгa или cyпpyги нa cдeлкy;
- сoглacиe coвepшeннoлeтнeгo peбeнкa, y кoтopoгo ecть дoля в квapтиpe;
- пpeдвapитeльныe дoгoвopы кyпли-пpoдaжи;
- спpaвку o cтpoитeльнoй гoтoвнocти oбъeктa пpи yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe.
Шаг четвертый
Получите разрешение органов опеки и попечительства и Пенсионного фонда. Все сделки с участием несовершеннолетних сoвepшают тoлькo с пиcьмeнным paзpeшeниeм opгaнoв oпeки. Докумeнты paccмaтpивaют в тeчeниe 15 днeй c мoмeнтa подачи заявления.
Дo кoнцa этoгo cpoкa opгaны oпeки oбязaны выдaть пpeдвapитeльнoe paзpeшeниe или oткaз в eгo выдaчe. Этo документ от имени pyкoвoдитeля мyниципaльнoго отдела органов опеки c eгo подписью.
Pиcки продажи квapтиpы, кyплeннoй c иcпoльзoвaниeм мaткaпитaлa
Риск для продавца связан с нарушением требований ПФР. Если семья собралась продавать квартиру, часть стоимости которой была оплачена маткапиталом, необходимо наделить долями в ней всех детей, независимо от их возраста. Только после этого можно оформлять сделку купли-продажи.
Если нарушить это условие, куплю-продажу легко оспорить в суде. Судебная практика показывает, что невыделенные детские доли возвращаются своим фактическим владельцам, а средства маткапитала — государству. Оспорить сделку могут как органы опеки, так и представители Пенсионного фонда РФ или сами несовершеннолетние.
Действуйте в соответствии со всеми требованиями законодательства и проводите сделку только после получения одобрения.
Ипотека на выкуп доли в квартире
По российским законам владеть можно не только единым объектом собственности, но и его частями, а при отсутствии денежных средств обращаются за помощью в кредитные учреждения. В силу невысокой ликвидности такой жилплощади, выкуп доли в ипотеку предоставляют банки неохотно и не все. Успех в согласовании кредитной сделки зависит от конкретных обстоятельств покупки, надежности заемщика и его готовности представить достаточное обеспечение по ипотечному займу.
При выкупе последней доли увеличиваются шансы на одобрение заявки.
Как оценить вероятность одобрения заявки на ипотеку?
Первое, чем поинтересуется банк, рассматривая заявку заемщика, это риски при выдаче кредитных средств на покупку недвижимости. Доля в квартире – не лучший вариант залогового обеспечения при выдаче крупного займа по ряду причин:
- Стоимость квадратного метра при покупке доли гораздо ниже.
- Найти желающих купить комнату или долю не так просто.
- Продать долю в квартире можно только после получения согласия у остальных совладельцев.
Хотя часть квартиры – менее привлекательный вариант решения жилищного вопроса, для семей с ограниченным достатком покупка комнаты – единственный выход обзавестись недвижимостью. Специально для такой категории граждан предусмотрены программы ипотечного кредитования для покупки долей.
Банк особенно тщательно рассматривает сделки при намерении купить часть собственности, нужно быть готовым к отказу по заявке, если:
- Заемщик собрался выкупить жилплощадь у своего близкого родственника, поскольку такая операция может показаться фиктивной, с целью обналичивания целевых сумм;
- Хотят выкупить часть квартиры, которой владеет экс-супруг после развода, так как банк может усомниться в намерении сторон разобраться в имущественных отношениях и подозревать совладельцев жилья в попытке аферы;
- В залог оформляется только часть квартиры;
- Жилье ветхое, расположено в изношенном или аварийном доме, что не позволяет оформить его в качестве залога.
Для покупки доли понадобится передать ее в залог. Если выкупается комната в общежитии или коммунальной квартире, нужно заручиться согласием соседей.
Статистика показывает, что шансы на одобрение ипотеки крайне низкие, если:
- В квартире до этого заемщик не покупал долей;
- Покупка доли не поможет переоформить квартиру в единоличную собственность;
- В залог предложено жилье с невысокой ликвидностью.
Важно! Если банк отказывает в оформлении ипотеки, остается возможность получения потребительского кредита с передачей в залог другой, более ликвидной недвижимости. Нужно быть готовым к повышению ставки и снижению кредитной линии.
Можно ли купить в ипотеку долю у родственника?
Сделки между родственниками сразу попадают в зону пристального внимания менеджеров банка, поскольку близкие люди нечасто оформляют договора возмездного отчуждения. Чаще члены семьи передают имущество в дар или по завещанию. Тем не менее, закон не запрещает покупать жилье у своих близких, если граждане юридически дееспособны.
Если не хватает собственных средств, родственники занимают средства у банка через ипотечный кредит.
Чем ближе родство между покупателем и продавцом, тем сложнее получить одобрение ипотеки. При подаче заявки сотрудники банка проверяют кровные связи по вертикали и горизонтали:
- Супруг;
- Отец, мать, усыновители;
- Родные или усыновленные дочь, сын;
- Родные по одному или обоим родителям дети;
- Опекун, опекаемый.
Если банк сочтет отношения между сторонами ипотечной сделки взаимозависимыми, особое внимание уделяется стоимости жилья по договору и по оценке независимой экспертизы.
Можно ли купить комнату в коммуналке
Если у родственника собираются выкупить комнату в коммуналке, перед оформлением кредитной линии в банке предстоит решить вопрос с согласием от остальных жильцов.
При покупке комнаты предъявляют следующие требования:
- Удовлетворительное состояние, пригодное для жизни;
- Канализация, санузел, инженерные коммуникации в квартире;
- Электричество и тепло;
- Жилая площадь от 12 квадратных метров;
- В доме нет деревянных перекрытий и строительных соединений;
- Дом построен не раньше 1970 г.
Больше шансов на одобрение, если выкупается последняя комната в коммуналке, поскольку после сделки объект превращается из коммунальной квартиры в обычную отдельную квартиру, что позволяет оформить ее в залог целиком.
Как избежать отказа по ипотеке между родственниками?
Чтобы кредитор разрешил выдачу кредитных средств для покупки доли, должны быть исключены следующие ситуации:
- Один супруг продает часть в квартире другому.
- Сторонами сделки стали гражданские супруги.
- Оформлен брачный контракт между покупателем и продавцом.
- У супругов, между которыми заключается договору купли-продажи доли, есть общий малолетний ребенок.
- Родители продают квартиру собственному ребенку.
Шансы на ипотеку повышаются, если между супругами оформлен развод, а от продаж имущества детям лучше отказаться, выбрав схему передачи через третье лицо.
Выкуп последней доли в квартире
Самый распространенный случай продажи доли в ипотеку – выкуп последней части в собственной квартире. Банки охотно предлагают ипотечные программы подобного типа , поскольку в залог можно оформить всю квартиру.
Инструкция по оформлению ипотеки на долю в квартире
Дорогие читатели!
В процессе согласования ипотеки для выкупа доли предстоит пройти следующие этапы:
- Согласовать условия с продавцом.
- Предложить остальным собственникам долей выкупить на аналогичных условиях.
- Согласовать сделку с банком.
- Подписать договор с продавцом.
- Оформить ипотечное соглашение и страховку.
- Зарегистрировать смену собственника в Росреестре.
Во избежание проблем с получением ипотечных средств, стоимость доли по договору не должна значительно расходиться с оценочной стоимостью согласно заключению независимого эксперта.
Преимущественное право выкупа
На основании ст. 252 ГК РФ, перед поиском покупателя необходимо предложить другим владельцам квартиры купить долю.
Последовательность действий при согласовании покупки с другими собственниками:
- Уточнить полный список владельцев долей по выписке ЕГРН. Получить ее можно по запросу в МФЦ или Росреестре.
- Составить в письменном виде предложение купить долю по определенной цене.
- После вручения предложения у собственников долей есть месяц на принятие решения о сделке.
- Если никто не выразил намерения купить часть имущества, составляют и заверяют у нотариуса отказ.
Этап согласования сделки с соседями – обязательное условие перед тем, как получить одобрение по ипотечному кредиту, если только заемщик уже не владеет некоторой частью в квартире.
Согласование сделки с банком
До подписания договора и получения средств для расчетов по сделке купли-продажи предстоит пройти согласование с банком:
- Кандидатуры заемщика и его платежеспособности.
- Условий кредита (суммы, срока погашения, размера платежа, оформления страховки).
- Выбранного объекта приобретения на соответствие параметрам банка (ликвидность жилья, площадь, район, степень износа, ремонт).
- Подписанного предварительного договора о покупке доли в квартире (условия не должны ограничивать права банка-залогодержателя).
Заемщику предстоит дважды готовить документацию для банка. Вначале кредитор проверяет личность заемщика и на основании поданных справок и личных бумаг оценивает надежность и ответственность будущего плательщика. Если получено одобрение по заявке и найден объект для покупки, банку повторно предстоит проверить условия покупки и представленные на недвижимость документы.
Заключение договора
Залог успешной сделки с недвижимостью – грамотное составление подписываемых с продавцом договоров и тщательная проверка документов. Перед подписанием договора о покупке и подачей заявки на ипотечную сделку в банк рекомендуется получить консультацию у юриста. При любом сомнении в безопасности сделки, от нее следует отказаться, либо провести проверку на законность покупки объекта, обратившись к опытному юристу.
При подготовке к заключению договора предстоит собрать справки и выписки, подготовить оценочное заключение эксперта и оформить страховку на выкупаемую часть.
Договор на покупку доли в квартире составляют в 3 экземплярах (покупателю, продавцу и для Росреестра). В документе должна присутствовать следующая информация:
- Дата, город составления.
- Сведения о покупателе и продавце (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации).
- Предмет договора (место расположения, технические параметры, идентификационные признаки).
- Документ, подтверждающий право собственности продавца (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследовании и др.)
- Выписка ЕГРН, свидетельство о регистрации в Росреестре.
- Стоимость, сроки расчетов за долю.
- Сведения о зарегистрированных на момент сделки жильцах и сроках освобождения жилплощади.
- Права и ответственность сторон.
- Подписи сторон и расшифровка.
Банк может выдвинуть свои требования к оформлению документа, либо предложит свой бланк договора. Если у банка нет специального бланка для оформления покупки доли, используют образец для заполнения.
Подготовка документов для регистрации сделки
После подписания договора купли-продажи переходят к заключению ипотечного соглашения и расчетам с продавцом. Для оформления ипотеки в банк подают пакет документации на самого заемщика и выбранный им объект недвижимости:
- Гражданский паспорт заемщика.
- СНИЛС или любой иной документ (права, ИНН, загранпаспорт) покупателя.
- Свидетельство о семейном статусе из ЗАГСа.
- 2-НДФЛ за 3-6 месяцев (в зависимости от банка).
- Заверенная копия трудовой книжки.
- Свидетельство о регистрации права на долю в Росреестре или выписка ЕГРН.
- Техпаспорт на недвижимость.
- Выписка из домовой книги о зарегистрированных гражданах (если есть).
- Документ о передаче первоначального взноса.
- Договор страхования (оформляется в одной из аккредитованных банком страховых компаний накануне или одновременно с подписанием кредитного соглашения).
После заключения договора с кредитным учреждением оформляют договор о залоговом обеспечении с передачей доли (или всей квартиры) в залог банку. Деньги, которые осталось уплатить за долю после внесения первого взноса, банк выдаст продавцу после подтверждения успешной перерегистрации прав на собственность в Росреестре.
Для регистрирующего органа готовят:
- Заявления от сторон сделки;
- Паспорта и свидетельства о рождении продавца и покупателя;
- Кадастровый паспорт;
- Выписка ЕГРН или свидетельство о регистрации прав предыдущего собственника;
- Свидетельство о семейном статусе и нотариально заверенное согласие на продажу;
- Разрешение из опеки, если продают долю несовершеннолетнего или недееспособного человека;
- Кредитный договор о выдаче заемных средств для покупки доли;
- Документ о залоговом обременении;
- Договор о покупке недвижимости у продавца;
- Заключение эксперта об оценке доли;
- Справка о состоянии коммунальных платежей;
- Справка о зарегистрированных на момент регистрации сделки жильцах.
Если сделка кредитная, банк будет настаивать на освобождении жилплощади от жильцов и их снятии с регистрационного учета до проведения сделки.
Какие банки дают ипотеку на долю?
Рынок ипотечного кредитования представлен сотнями программ жилищного кредитования от российских банков, однако далеко не каждый кредитор согласится выдать деньги на покупку доли. Еще меньше желающих кредитовать заемщиков со средним доходом, которые хотят взять ипотеку без первоначального взноса.
Рекомендуется выбирать кредитное учреждение с учетом его финансовой репутации и предложенных условий кредитования, обращая особое внимание на программы крупнейших финансовых учреждений страны.
Сбербанк
В кредитной организации предоставляют шанс выкупить последнюю долю в квартире на следующих условиях:
- Сумма от 300 тысяч рублей;
- Максимальный лимит ограничен 80% от оценочной стоимости;
- Срок погашения – 30 лет;
- Ставка – от 9-12% годовых (определяется индивидуально);
Залоговым обеспечением выступает вся квартира, а при отсутствии возможности подтвердить высокий доход принимаются со-заемщики.
Газпромбанк
Готов кредитовать покупку доли, если она выкупается последней и позволит оформить в залог всю квартиру.
- Размер – от 100 тысяч рублей;
- Ставка – от 7,5%;
- Срок – до 30 лет;
- Личный взнос – от 10%.
Банк просит застраховать жилье от рисков полной утраты и повреждений.
ВТБ
Банк отказывается проводить сделки с отдельными комнатами, если только они не выкупаются текущим собственником остальной части квартиры.
Условия ипотеки на долю:
- От 600 тысяч рублей;
- Под 8,4% годовых;
- С погашением на 30 лет;
- С первоначальным взносом от 10%.
Для оплаты первоначального взноса принимается материнский капитал.
Ответы юриста на частые вопросы по выкупу доли
Надоело читать?
Родственник предлагает выкупить комнату, можно ли ее оформить по военной ипотеке?
Условиями программы предусмотрен выкуп доли, если после сделки квартира полностью переходит в собственность заемщика. Нужно быть готовым к тщательной проверке, является ли сделка возмездной.
Кто может получить ипотеку на покупку части недвижимости?
У каждого банка свои критерии отбора успешного кандидата на ипотеку. В перечень стандартных требований для ипотечного займа относят – возраст старше 21 года, наличие стабильного дохода, положительная репутация заемщика.
Как уменьшить кредитную ставку?
Ставка снижается, если заемщик участвует в зарплатном проекте или увеличивает сумму первоначального взноса. Отдельное внимание следует уделить льготным программам, ставки по которым ниже на 4-5 п.п.
Почему ставка банка после рассмотрения заявки оказалась выше?
Если кандидатура банка вызвала сомнения, он отказывает в выдаче ипотеки, либо поднимает ставку и снижает сумму кредитования. Основанием для пересмотра ставки станет отказ от дополнительной страховки или выбор другой страховой компании.
Можно ли оформить выкуп доли в ипотеку без первоначального взноса?
Поскольку стоимость выкупаемой части не столь значительна, одним из требований банка выступает внесение первого взноса из личных накоплений. Для держателей семейного сертификата предусмотрена возможность использования капитала для внесения первого взноса.
Юридические сложности при выкупе части недвижимости в ипотеку
Любая сделка с недвижимостью предполагает особые риски и необходимость тщательной проверки документов на выкупаемый объект. Рекомендуется обращаться к юристам, имеющими опыт сопровождения сделок и проверки их на законность.
Эксперты рекомендуют отказаться от покупки жилья, если на момент сделки в нем остается прописанным человек, находящийся в местах лишения свободы, пропавший без вести или признанный умершим.
Поскольку комната или доля в квартире относится ко вторичному рынку недвижимости, следует уделить особое внимание техническому состоянию дома, квартиры, помещения.
Юрист-эксперт сайта
Главный юрист – эксперт сайта
Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте.
Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: [email protected], профиль на ЯндексУслугах.
Рекомендованные для вас статьи:
- Принудительный выкуп доли в квартире в судебном порядке
- Покупка доли в квартире на материнский капитал: особенности сделки
- Отказ от преимущественного права покупки доли в квартире
- Расприватизация доли в квартире
Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:
Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.
Выделили детям доли в квартире, но решили продать. Можно ли взамен выделить доли в другом жилье?
Мы выплатили ипотеку за однокомнатную квартиру, на которую использовали маткапитал, и выделили доли детям. Еще у нас есть ипотечная трехкомнатная квартира. Мы бы хотели продать однушку и погасить ипотеку за трешку.
Но банк не разрешает выделять доли в ипотечной квартире. А если дети не получат доли взамен проданных, опека не разрешит продать квартиру.
Моя сестра не против выделить доли детям в своей квартире. Но в ближайший год она собирается переезжать в другой регион. Что, если поступить так:
- Сначала выделить доли в квартире сестры.
- Затем продать свою однушку и погасить ипотеку за трешку.
- Выделить доли детям уже в нашей трешке, а сестре вернуть все, как было.
Как думаете, сработает? И с какого момента у моей сестры будет считаться право собственности? Это важно для налоговой при продаже квартиры.
Алиса Маркина
Если ваша сестра выделит вашим детям только часть квартиры, то общий срок ее права собственности для расчета налога не изменится. Неважно, когда доли выделили и вернули.
Но ваша схема в целом нерабочая, потому что на каждую сделку с имуществом детей придется получать разрешение опеки. Возможно, вам удастся получить согласие на продажу однокомнатной квартиры, если вы безвозмездно выделите доли и отдельную комнату в квартире тети. Но маловероятно, что опека разрешит обратное дарение долей от детей к тете.
Вам придется возвращать их через договор купли-продажи: высчитывать стоимость долей, класть деньги на счет в банке, переводить их друг другу, а уже потом разбираться между собой. Но и это довольно сомнительная схема. Объясню детали.
Курс о больших делах
Разбираемся, как начинать и доводить до конца масштабные задачи
Как платить налог при продаже квартиры с недавно выделенными долями
С точки зрения налогов к вашей схеме не придерешься. Если квартира принадлежит вашей сестре больше трех лет и это ее единственное жилье, налог с продажи платить не нужно.
Если у сестры несколько квартир, то налог не надо платить после пяти лет владения. Есть исключения: приватизация, наследование, дарение и заключение договора ренты. Если сестра получила квартиру любым из этих способов, срок составляет три года.
Если сестра покупала квартиру постепенно долями — например, если раньше это была коммуналка, — срок владения считается от даты приобретения первой доли.
Ваша сестра вольна как угодно распоряжаться своей долей или долями, и это не изменит изначального срока возникновения ее права.
Что делать? 22.01.19
Почему не сработает первая часть схемы
На первом этапе вы предлагаете выделить доли детям в квартире тети, а вашу квартиру, которую вы освободите от детских долей, продать. Есть две причины, по которым опека может не согласовать сделку.
Формально ухудшатся условия жизни детей.При согласовании сделки опека будет исходить из того, что жилищные условия детей не должны ухудшиться. Вы предлагаете заменить доли в квартире родителей на доли в квартире, где живут посторонние люди.
Придется доказать, что сделка выгодна детям и что они реально смогут пользоваться тетиной квартирой. Как минимум нужно, чтобы тетя выделила племянникам комнату, где количество квадратных метров будет не меньше, чем в вашей квартире.
Но опека может не разбираться и сразу отказать в таком обмене.
Например, в Подольске родители хотели провести похожую сделку: заменить право дочери на 1 /4 доли в родительской трешке на 1 /2 доли в однушке тети. Опека, а потом и суд запретили сделку.
Сомнения вызвало то, что сделку собирались провести с близкой родственницей, ребенок в итоге не получал отдельную комнату, а количество квадратных метров уменьшалось. Раз сделка не отвечала интересам ребенка, ее запретили.
Что делать? 21.07.20
Признаки фиктивной сделки.Обычно доли детям выделяют через договор дарения. По такому договору дети и их родители ничего не обязаны тете: она как бы просто решила облагодетельствовать племянников. Но на самом деле вы хотите потом продать свою квартиру.
А еще есть и вторая часть схемы — с возвращением долей.
Например, родители из Коми просили разрешения на продажу 1 /4 квартиры , которая принадлежала их несовершеннолетней дочери. Доводов у родителей было несколько. Семья переезжает в Ярославль, и эта квартира им не нужна.
Взамен они подарят дочери целую квартиру в Ярославле, но та пока в ипотеке. Поэтому нужны деньги, чтобы погасить ипотеку и снять обременение банка для дарения.
Опека и суд не разрешили продажу, поскольку сочли это притворной сделкой: на самом деле это мена, а не дарение. Дарение не предполагает, что в результате сделки ребенок лишится своего исходного имущества.
Погашение кредита, по мнению суда, — это проблемы родителей. А в интересах ребенка стоило купить новое жилье на его имя и потратить на это деньги, которые они выручили от продажи доли дочери. К тому же родители не подтвердили переезд ребенка документами.
Ваше предложение тоже выглядит как притворная сделка: вроде бы это дарение, но на самом деле обмен. При таких условиях тяжело получить разрешение на продажу. Но даже если вы его получите, а потом что-то пойдет не так, отменить договор дарения будет еще сложнее.
Почему не сработает вторая часть схемы
Во второй части схемы вы предлагаете вернуть структуру собственности в квартире тети на изначальную, погасить ипотеку в трешке и выделить детям доли в вашей новой квартире. Вы снова будете вынуждены получать согласие опеки и опять столкнетесь с особенностями дарения.
Опека просто не разрешит дарить детские квадратные метры. Закон определяет четкий список случаев, когда можно забрать принадлежащие детям доли: это, например, заключение договоров мены или ренты либо переезд ребенка.
Вам могут разрешить продажу доли ребенка, если ему необходимо дорогостоящее лечение. Есть еще один разрешенный случай — когда банк забирает ипотечную квартиру с детскими долями за просрочку платежей. Именно поэтому опека не разрешает менять доли детей в квартире без обременений на доли в ипотечном жилье. В этом списке нет ничего про договор дарения.
Проще говоря, дарить детские доли нельзя.
Если бы ипотеки на трешку не было, родители могли бы поменяться с детьми долями. Но не тетя с племянниками.
Единственный вариант — заключить формальный договор купли-продажи детских долей между тетей и родителями, но и на это нужно согласие опеки.
Почему квартира тети может стать неликвидной
Как только в квартире сестры появляются детские доли, жилье может потерять в стоимости и стать менее привлекательным для покупателей. С покупкой таких квартир всегда связаны дополнительные риски и время: продавцу надо получать согласие опеки и визировать сделку у нотариуса.
Пока детские доли будут зарегистрированы у тети, маловероятно, что она получит разрешение на продажу квартиры, даже если вы предложите взамен выделить детям доли в своей трешке. Неважно даже, будет ли погашена ипотека.
Сообщество 21.07.21
На момент сделки ситуация будет выглядеть так: у семьи есть трехкомнатная квартира плюс комната еще в одной квартире. В результате сделки семья лишается комнаты. На улучшение жилищных условий это не похоже.
Даже если опека разрешит продажу детских долей тете, то их стоимость должна будет поступить на банковский счет детей. Снять эти деньги вы сможете, только если получите еще одно разрешение опеки. Его могут не дать, и придется ждать, когда детям исполнится 18 лет.
То есть велик риск заморозить на длительное время и деньги, и квартиру.
Так, мать из Томска просила разрешения на продажу 1 /3 доли ее дочери в деревенской квартире под обязательство подарить дочери 1 /6 доли в городской квартире. Вместо 13,2 м 2 дочь должна была получить 13,8 м 2 . Но опека, а потом и суд отказали матери.
Они указали, что фактически мать просит разрешения на обналичивание материнского капитала. Она может подарить дочери долю в городской квартире и без продажи доли в деревенской квартире. К тому же в деревенской квартире у дочери равные права с матерью и братом.
Тогда как в городской квартире доля дочери будет в пять раз меньше, чем у второго собственника.
И самое главное, дочь и так может безвозмездно пользоваться городской квартирой матери, но дополнительно у нее сейчас есть часть деревенской квартиры. Получается, с точки зрения права мать предлагает ухудшить имущественное положение дочери и нарушить жилищные интересы семьи.
Что делать вам
Думаю, вам стоит предложить опеке более простую схему:
- Продать однушку с детскими долями. Вы можете попробовать запросить у опеки разрешение положить часть денег на счет детей и взять на себя обязательство, что выделите доли в течение определенного срока, например полугода.
- Закрыть ипотеку на трешку, снять обременение с квартиры.
- Выделить в трешке детские доли и исполнить обязательство, которое вы дадите опеке.
Как видите, здесь нет посредника в лице тети и чужих квартир. Но нужно обратить внимание на остаток по ипотеке.
Если стоимости однушки хватит, чтобы полностью погасить ипотеку в новой квартире.Опека может дать согласие на такую сделку, потому что вы сможете снять обременение с трешки и сразу выделить доли детям, ведь получать согласие банка уже не придется.
Но какое решение примет опека, прогнозировать я не берусь. Раньше чаще разрешали закрывать ипотеку стоимостью квартиры с детскими долями, а сейчас стало больше отказов.
В 2020 году житель Нового Уренгоя просил у опеки разрешения на продажу ⅓ доли дочери в однушке, чтобы на полученные деньги погасить ипотеку за трешку и там же выделить дочери тоже 1 /3 доли . Семья переезжала, количество метров у ребенка в новой квартире увеличивалось. К тому же долю в старой квартире отец в свое время сам подарил дочери, то есть маткапиталом ее не оплачивали.
Опека и суд разрешения не дали: у дочери есть право жить в ипотечной квартире и без продажи доли. Отцу объяснили, что продажа возможна, только если по новому месту жительства дочери купят еще одно жилье. По мнению суда, погашение ипотечного кредита родителей — только в интересах родителей, а не ребенка.
Если не хватает денег на полное погашение ипотеки после продажи однушки.Все равно просите опеку разрешить продажу квартиры. Дайте обязательство разместить стоимость детских долей на банковских счетах.
В вашу пользу будет, если дети, например, уже прописаны в трешке, ходят в школу и детский сад рядом с новым домом, то есть фактически не живут в однушке и при этом не остались без прописки.
Если опека согласует сделку, потом вам нужно будет погасить долг по ипотеке до суммы, которую вы разместите на счетах детей, и снова просить опеку снять деньги со счета. Если опека даст согласие, надо полностью погасить ипотеку деньгами со счета, а потом выделить доли детям. Опека может и не разрешить использовать счет, но сумма все же будет меньше, чем стоимость однушки.
Например, вы продаете однушку за 2 млн рублей. Детям в квартире принадлежит 1 /4 . Вы согласовываете с опекой, что четверть от стоимости квартиры разместите в банке на имя детей. Получаете в результате сделки 1,5 млн рублей, которыми гасите часть ипотеки за трешку.
Если остаток ипотеки после этого будет меньше 500 тысяч рублей, то есть стоимости детских долей, можно сразу обращаться в опеку за разрешением снять эти деньги, чтобы полностью погасить ипотеку. Далее вы погашаете ипотеку окончательно, снимаете залог, оформляете в квартире детские доли стоимостью 500 тысяч.
Если остаток ипотеки после сделки больше стоимости детских долей, нужно дождаться, пока он сравняется с их стоимостью, в нашем случае это 500 тысяч рублей. То есть просто выплачиваете кредит, пока остаток не подойдет к этой сумме. После этого можно обращаться в опеку.
Так, в Казани в 2018 году суд разрешил снять с банковского счета деньги, которые родители получили от продажи доли несовершеннолетнего. Суд учел, что родители купили новую квартиру, сразу выделили в ней доли детям и погасили ипотечный кредит. Суд разрешил снять не всю сумму, а равноценную стоимости доли ребенка.
Но все же родители получили право снять деньги и потратить их по своему усмотрению.
Похоже, суды благосклонны к схеме, когда квартира изначально оформлена на детей и родителей. Также банки разрешают оформление ипотечного жилья на несовершеннолетних собственников, если остаток по ипотеке не превышает стоимость неизрасходованного материнского капитала.
Оформление дарственной на ипотечную квартиру
Моя родственница приобрела квартиру в ипотеку. Я в ней прописана. По документам собственник — моя родственница, а ипотеку мы платим вместе. Платить по ипотеке еще пять лет.
Возможно ли составить договор, который обязует мою родственницу сделать меня вторым собственником или передать мне долю после выкупа квартиры у банка?
Наталия Булахова
Консультаций: 211
- Получение согласия банка-залогодержателя
- Возможно ли оформление дарственной
- Изменение условий действующего ипотечного договора
- Заключение предварительного договора купли-продажи доли
Получение согласия банка-залогодержателя
Пока квартира находится под залогом (ипотекой) у банка-залогодержателя, то согласно п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель (в данном случае ваша родственница- собственник) не вправе отчуждать предмет залога (квартиру) без согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке.
Сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица (в данном случае — залогодержателя) может быть признана недействительной (оспоримой) в силу норм ст. 173.1 ГК РФ.
Таким образом, заключить любой договор отчуждения доли в праве собственности в квартире вы со своей родственницей сможете, только получив предварительное согласие банка-залогодержателя на распоряжение предметом ипотеки (квартирой), если иное не предусмотрено условиями договора об ипотеке, заключенного между собственником квартиры и банком.
Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества без согласия залогодержателя предусмотрены ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Возможно ли оформление дарственной
Поскольку вами уже вносятся денежные платежи за квартиру, хотя титульным собственником ее является ваша родственница, а кредитный договор с банком-залогодержателем заключен у нее, то такой способ переоформления доли в квартире, как договор дарения, вам не подходит.
По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств.
Таким образом, даритель (в нашем случае – собственник квартиры) должен не получать финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости, что не соответствует тем реальным отношениям, которые сложились в ситуации, описанной в вопросе.
Изменение условий действующего ипотечного договора
Самый надежный вариант — это вместе с собственником (вашей родственницей — заемщиком) обратиться к залогодержателю (в банк) с предложением изменить (пересмотреть) условия действующего кредитного договора с ней, включив в него вас как сторону договора и созаемщика и поделив между вами сумму кредитного долга.
Таким образом, переоформив кредитные отношения с залогодержателем так, чтобы дальнейшие ипотечные выплаты частично осуществлялись также и вами, вы получите возможность на законном основании вносить кредитные платежи за данную квартиру (долю в ней) и сможете контролировать ситуацию по исполнению обязательств перед банком.
Если банк-залогодержатель не идет на ваши предложения, то всегда есть возможность обратиться за рефинансированием суммы кредитного долга в другие ипотечные банки. Главное, чтобы вы стали стороной кредитного договора с банком-залогодержателем.
Заключение предварительного договора купли-продажи доли
Одновременно надо заключить с собственником — вашей родственницей предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности в данной квартире (далее — предварительный ДКП). По предварительному ДКП стороны обязуются заключить в будущем (после выплаты кредитных платежей погашения в Росреестре записи об ипотеке) договор купли-продажи доли в квартире на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном ДКП указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Важно знать, что если такой срок в предварительном ДКП не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст.
429 ГК РФ).
В вашем случае срок заключения основного договора купли-продажи можно «привязать» к календарной дате (к сроку окончания кредитного договора с банком — пять лет) или к определенному событию (например, к моменту полного исполнения обязательств заемщиков по кредитному договору).
Предварительный ДКП вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (т.е. подписания обеими сторонами), но также стороны вправе установить в данном договоре, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения (п. 1, 2 ст. 429 ГК РФ), что и происходит в вашем случае, поскольку по взаимной договоренности с собственником вы уже оплачиваете стоимость доли, оформляемой на вас в будущем.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
В предварительном ДКП важно правильно изложить условия о сроке действия и исполнения обязательств по нему, определить стоимость и размер приобретаемой вами доли в праве собственности, периодичность и сроки внесения вами платежей, а также предусмотреть условия возврата выплаченных вами ранее денежных сумм в случае невозможности заключения в дальнейшем основного договора купли-продажи, что позволит сторонам получить тот результат, на который они рассчитывали при заключении.
Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ, устанавливающей особенности продажи жилых помещений, помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи доли квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования квартирой после ее приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Поскольку в настоящий момент автор вопроса зарегистрирован в данной квартире, то обязательно укажите в предварительном ДКП, что вы сохраняете право пользования данной квартирой с момента заключения предварительного ДКП.
Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта
Покупка квартиры в ипотеку для большинства россиян сегодня является главной возможностью решения квартирного вопроса. Банки снижают ставки по кредитам и первоначальный взнос, стимулируя тем самым покупателей. По данным «Дом.РФ», в июне выдача ипотеки на новостройки в России достигла абсолютного рекорда — было оформлено более 40 тыс. жилищных кредитов.
Однако ипотека накладывает определенные обязательства не только по обслуживанию кредита, но и по распоряжению недвижимостью. Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать.
Продавать можно, но с согласия банка
- Досрочное погашение ипотеки (если остаток долга незначительный или есть свободные деньги);
- Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
- Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
- Продажа ипотечного жилья банком.
Вместе с экспертами рассмотрим подробнее каждый из данных вариантов.
Способы продажи квартиры в ипотеке
Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита.«Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.
Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. С 2015 года такая возможность предусмотрена в Гражданском кодексе, добавил Родион Ларченко из Asterisk.
«Задаток, помимо платежной функции, выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере», — отметил юрист. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце, добавил он.
Второй способ оформления сделки при продаже ипотечной квартиры — это погашение долга по кредиту в ходе сделки.Данный вариант требует непосредственного участия банка. «Сотрудник банка должен предоставить справку о том, какой размер долга еще нужно выплатить. Затем покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для продавца и для банка.
Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре», — рассказала представитель АЮР.
Третий вариант — продажа квартиры вместе с ипотечным долгом.Тоже довольно частое явление, особенно когда у заемщика нет денег. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки.
При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту — рефинансировать ипотеку. «Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка и выбрать обремененный объект», — добавила юрист.
Последний способ — продажа ипотечного жилья банком— является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежу. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
Продажа квартиры в ипотеке, как правило, невыгодна для продавца: цена продажи почти всегда будет ниже, чем цена покупки с учетом выплаченных процентов, предупредил адвокат Родион Ларченко. «Поэтому решение о продаже такой квартиры обычно принимается тогда, когда у продавца нет возможности гасить задолженность по кредиту в срок», — отметил он.
Также продавец при продаже квартиры, которая находилась с собственности менее установленного срока (три года или пять лет), будет обязан уплатить НДФЛ. При этом доход от продажи квартиры для целей налогообложения может быть уменьшен на сумму расходов по ее приобретению, включая сумму уплаченных процентов. Поэтому, как правило, налоги при продаже ипотечной квартиры не уплачиваются независимо от срока владения.
Все расходы, связанные с покупкой квартиры (переоформлением), несет покупатель.
Плюсом покупки ипотечной квартиры, по словам экспертов, является снижение рисков мошенничества со стороны покупателя, так как большую часть денег перечисляет банк. Также кредитная организация контролирует все операции и следит за юридической стороной сделки.
К минусам покупки ипотечной квартиры юристы относят увеличение срока продажи квартиры. Если квартиру необходимо продать за короткий срок, то с ипотечным обременением это сделать сложно. Только на подготовку к заключению договора, оценочные работы и сбор документов потребуется несколько недель.
Кроме того, банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора — так как необходимо дождаться перерегистрации квартиры в Росреестре.
Читайте также:
- Прощай, ипотека: 4 способа продать жилье под залогом
- Недвижимость под залогом: где искать конфискат со скидкой
- Ипотека после развода: как выплачивать кредит
- Брать ипотеку сейчас или подождать до осени