Признание договора купли продажи квартиры недействительным

Заключение любой сделки – своего рода риск, а сделка по купле-продаже недвижимости – тем более. Подобные отношения всегда оформляются соответствующим договором. Но иногда ситуации, влекущие необходимость аннулирования сделки, неизбежны.

Разберемся, когда и для чего может потребоваться расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, а также что включает порядок действий по расторжению договора.

Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости и признания его недействительным

Обратимся к гл. 29 ГК РФ, регулирующей порядок изменения и расторжения договоров. В ст.

450-451 вышеназванной нормы перечислены основания, при наличии которых расторгнуть договор купли-продажи недвижимости вполне реально. К таковым относятся ситуации, когда:

• такое решение принято по взаимному и добровольному согласию всех сторон сделки;
• обстоятельства, имеющие место быть на момент заключения договора, существенно изменились настолько, что если бы стороны могли их предвидеть, то либо вообще не подписали такое соглашение, либо составили его на иных условиях;
• в результате существенного нарушения условия (условий) договора одной стороной вторая лишилась того, на что могла бы претендовать при надлежащем исполнении соглашения.

Признание рассматриваемого вида договора недействительным происходит только в судебном порядке. В качестве оснований, при наличии которых суд может вынести соответствующее решение, можно выделить следующие:

1. Договор составлен с нарушением норм закона.
2. Одна из сторон на момент подписания соглашения:

• была недееспособна (полностью или частично);
• не достигла совершеннолетия;
• не отдавала отчет своим действиям или не в полной мере осознавала суть происходящего;
• поставила подпись будучи обманутой мошенниками или под воздействием угроз, при стечении тяжелых жизненных обстоятельств и т.п..

1. Притворность или мнимость сделки.

Процедура и правовые последствия признания договора купли-продажи недвижимости недействительным и его расторжения отличаются. Главное различие заключается в том, что во втором случае аннулируются все оговоренные взаимные права и обязательства непосредственно в день его подписания. Признание же соглашения недействительным приравнивается к его отсутствию вообще. А потому одна сторона, что-либо получившая от второй, обязана возвернуть все приобретенное в полном объеме.

Другими словами, покупатель должен вернуть недвижимость (а точнее – права на нее), продавец – деньги.

Кроме того, расторжению подлежит только действующий договор. Признать же недействительным можно уже прекращенный или даже расторгнутый.

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости

Как уже отмечалось выше, расторжение сделки купли-продажи недвижимости по инициативе, к примеру, покупателя, может произойти и во внесудебном порядке. Достаточно получить согласие второй стороны, т.е. продавца. Важно: форма расторжения договора аналогична форме его заключения — письменная. Иными словами, после принятия взаимного решения обеими сторонами об отмене сделки купли-продажи недвижимости составляется новое соглашение о расторжении договора.

После его подписания ранее составленное считается расторгнутым с оговоренной даты.

Алгоритм действий для расторжения договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке

Подача документов

Составляется соответствующее исковое заявление и передается в суд.

Вынесение судебного решения

Изучив представленные в судебный процесс документы и доказательства, судья выносит определение о расторжении договора купли-продажи либо отказывает в подобном требовании.

Исполнение судебного решения

При положительном решении судебное постановление передается в органы госрегистрации имущества, где запись о переданных продавцом покупателю правах на недвижимость аннулируется.

Хотите расторгнуть договор продажи недвижимости?

Получите консультацию юриста: +7 (962) 953-88-11

Особенность судебных дел о расторжении договора купли-продажи недвижимости такова, что на исход дела может повлиять любая мелочь. А потому очевидно, что без помощи адвоката по недвижимости никак не обойтись. К примеру, не обладая специальными познаниями, вряд ли можно знать о том, что в иске требовать нужно не только самого расторжения соглашения, но и возвращения квартиры (для продавца) либо денег (для покупателя). В ином случае будет вынесено решение о прекращении действия договора, но дальнейшая судьба имущества останется неопределенной.

Разобраться в подобных правовых тонкостях способен только юрист.

Как обезопасить себя от рисковых сделок с недвижимостью?

Многих проблем, в том числе и оспаривание договора купли-продажи в суде, можно избежать. Нужно всего лишь заблаговременно проверить юридическую чистоту приобретаемого объекта, а также благонадежность второй стороны сделки.

Собрать необходимую информацию для сведения рисков к минимуму лучше доверить адвокату. Он сможет определить, какой факт должен насторожить, а на чем акцентировать внимание не стоит. Адвокат проверит всю информацию по объекту (правомерность возникновения права собственности, наличие обременения или ареста, долгов по коммунальным платежам, подлинность документов и т.п.) и его продавцу (дееспособность, не признан ли он банкротом, есть ли согласие супруга на продажу и пр.).

Сталкивающийся ранее на практике с подобными ситуациями адвокат по недвижимости поможет установить наличие либо отсутствие факта оспаривания приобретаемой квартиры.

Итак, процесс расторжения договора купли-продажи недвижимости сложен, но не безнадежен. При правильном и профессиональном подходе к этому вопросу есть все шансы на положительный исход дела. Для уверенности и большей вероятности достижения нужного результата стоит доверить дело адвокату по недвижимости.

Договор купли-продажи: споры

Единственный способ оспорить законность отчуждения движимого или недвижимого имущества – это подача иска о расторжении договора купли-продажи (ДКП). Если сделка на жилую недвижимость, нежилое помещение или автомобиль оформлялась с нарушением процедуры или в результате её совершения были ущемлены законные права сторон договора или третьих лиц, то претерпевшее нарушение своих интересов лицо может подать в суд соответствующий иск. Последний должен отвечать всем установленным законом формальным требованиям. Судебный орган в таком случае обязан рассмотреть дело и оценить по своему внутреннему убеждению все представленные доказательства, после чего обязан принять законное и обоснованное решение.

Наличие бесспорных оснований не означает, что суд автоматически занимает сторону продавца, покупателя или других заинтересованных лиц, инициирующих признание продажи движимого либо недвижимого имущества недействительной.

В рамках гражданско-правового спора и процессуальной состязательности потребуется подкреплять аргументами обоснованность заявленных требований, чтобы расторгнуть договор купли-продажи в суде. Согласно ст. 167 ГК РФ, лицо, которое знало или должно было знать о недействительности оспариваемой сделки, не считается добросовестным с момента судебного признания факта недействительности сделки.

Никаких юридических последствий эффективно оспоренная сделка по отчуждению имущества не несет. Каждая сторона обязана вернуть в натуре полученное в результате заключения договора купли-продажи. Если подобное невозможно, то потребуется рассчитать и выплатить контрагенту стоимостной эквивалент объекта, если иного не предусмотрено законодательством.

Судебное разрешение споров по договору купли-продажи

Продавец и покупатель вправе расторгнуть сделку по соглашению сторон в досудебном порядке. Когда достигнуть согласия путем проведения переговоров не удается, гражданин или юридическое лицо может обратиться за судебной помощью в разрешении спора. В подготовленном исковом заявлении нужно указать основание по которому суду предлагается признать сделку недействительной, сославшись на соответствующую статью Гражданского Кодекса. Лучше воспользоваться услугами профессионального юриста-практика во избежание ошибок при составлении и подаче обращения, предупредить оставление иска без движения или отказ в принятии к рассмотрению.

Практикующий юрист устранит замечания, проследит за соблюдением сроков вынесения определения, примет участие в судебном слушании, заявит несогласия с доводами оппонентов или подаст релевантные ходатайства.

Законные основания для признания ДКП недействительным по ГК РФ:

• сделка совершалась, чтобы квартира или другое имущество были скрыты от раздела (ст. 170);
• истец располагает официальным заключением врачебной комиссии о невменяемости продавца или покупателя (ст. 171);
• возраст одной из заинтересованных сторон не достиг 14-ти лет (ст. 172);
• превышение полномочий представителя юридического лица (ст. 174);
• нарушение положений устава организации (ст. 173);
• документ подписывался под принуждением, психологическим давлением, запугиванием (ст. 179);
• выявлен документальный подлог или предоставление недостоверной информации при оформлении покупки (ст. 168);
• найдены доказательства неспособности одной из сторон понимать значение своих действий и руководить ими непосредственно в момент совершения сделки (ст. 177).

Выше приведен неполный перечень оснований, при наличии которых можно составлять иск о признании договора купли-продажи недействительным. Недвижимость или транспортное средство, находящиеся в совместном владении, должны отчуждаться исключительно с согласия каждого сособственника. Если нарушено право «неучтенного» или несовершеннолетнего наследника, то появляется возможность оспорить продажу в суде.

Предварительная консультация с профессиональным юристом поможет разобраться с обстоятельствами произошедшего, оценить шансы получения положительного решения, учитывая сложившуюся судебную практику и разъяснения ВС РФ. Самостоятельные попытки отстоять интересы в лучшем случае могут принести частичный или временный результат, в худшем – Вы несёте риск утратить ценное имущество.

Различия между оспоримой и ничтожной сделкой

Прямое нарушение действующего законодательства при оформлении сделки – основная причина признания ДКП недействительным. Совершенная сделка является ничтожной, когда оформляется для вида и без намерения создать правовые последствия. Мнимые, притворные или фиктивные соглашения расторгаются в суде по факту установления такого нарушения. Разница между оспоримой и ничтожной сделкой заключается в сроке исковой давности.

По первой категории такой срок составляет один год, по второй – три года, а в исключительных случаях срок увеличивается до десяти лет (статья 181 ГК РФ). Важно правильно определить повод для оспаривания, заручившись юридической помощью профессионалов.

Как подготовить и подать иск об оспаривании договора купли-продажи

Мотивированность и документальное подтверждение требований – залог успеха, поскольку решение принимается судом на основании приведенной доказательной базы. При подготовке заявления нужно правильно указать наименование получателя, реквизиты истца и ответчика, используя образец или пример заполненного обращения, который можно взять в канцелярии суда либо на официальном сайте юрисдикционного органа. В описательной части указывается суть претензии, ссылки на нарушенные статьи гражданского законодательства, размер причиненных убытков, сумма иска.

Государственную пошлину понадобится уплатить заранее, чтобы приложить квитанцию к самому иску.

К заявлению необходимо приложить:

• копию оспариваемого ДКП;
• расписки, счета, квитанции или выписки со счетов;
• документальные подтверждения нарушения договорных отношений;
• почтовые уведомления о том, что копии данного иска отправлены участникам спора;
• документы, удостоверяющие стоимость товара, движимого или недвижимого имущества.

Если при подготовке проектов ДКП участвует опытный юрист, то судебные споры по купле-продаже в будущем маловероятны. Специалист проследит за выпиской членов семьи отчуждателя из жилого помещения, добавит в текст договора особые условия об ответственности по претензиям со стороны третьих лиц, добьется получения взысканий при необоснованных задержках или нарушениях других обязательств продавца. Специалист своевременно выявит скрытые недостатки объекта, проследит за четкостью и однозначностью приведенных в документах формулировок.

Минэкономразвития предлагает защитить интересы лиц, утративших единственное жилье из-за недействительности сделки

Согласно законопроекту покупателю-гражданину будут возвращены денежные средства, уплаченные им ранее по договору купли-продажи жилого помещения, признанному недействительным, минуя конкурсную массу должника

08 апреля 2024

Фотобанк Freepik

Один из экспертов согласен с подходом, при котором права и законные интересы приобретателя недвижимости будут защищены, несмотря на нюансы формирования и распределения конкурсной массы. Другой считает, что следует разработать более гибкие инструменты реализации жилья, возвращенного в конкурсную массу должника, для защиты добросовестных граждан, купивших жилье у должника по рыночной цене. Третий полагает, что с учетом сложности и комплексного характера проблемы отдельные положения законопроекта требуют более детального рассмотрения и доработки.

Министерство экономического развития России вынесло на общественное обсуждение проект поправок в ст. 61.6 Закона о банкротстве, направленный на защиту интересов лиц, ‎которые утрачивают жилое помещение вследствие признания сделки по его приобретению недействительной. Документ подготовлен во исполнение Постановления Конституционного Суда РФ № 5-П/2022.

Как ранее писала «АГ», с жалобой в Конституционный Суд обратился Сергей Кузьмин, который в августе 2015 г. приобрел у банка квартиру за 10,9 млн руб., располагавшуюся в дореволюционном доме – объекте культурного наследия. Спустя год после заключения договора и капремонта квартиры (рыночная стоимость которой составила 35,6 млн руб.) банк обратился в арбитражный суд для оспаривания сделки. Он сослался на положения п. 1 ст.

61.2 и п. 11 ст. 189.40 Закона о банкротстве, указав, что сделка совершена со злоупотреблением правом по заниженной цене и в период за два месяца до принятия в отношении банка мер по предупреждению банкротства.

Читайте также
КС выявил пробел в регулировании продажи жилого помещения в рамках процедуры банкротства

Суд указал, что положения норм законодательства о банкротстве не гарантируют реального возвращения уплаченных по недействительной сделке денежных средств гражданину, для которого соответствующее жилое помещение было единственным пригодным для проживания

09 февраля 2024 Новости

Суд признал договор купли-продажи недействительным и применил последствия недействительности сделки, обязав Сергея Кузьмина возвратить банку квартиру, а банк, в свою очередь, – вернуть покупателю денежные средства в размере цены квартиры по договору. В рамках дела о банкротстве Сергей Кузьмин обратился в суд с заявлением о включении в реестр кредиторов банка требования в размере 10,9 млн руб. и признании данного требования обеспеченным залогом квартиры. Ему отказали, пояснив, что требование не должно включаться в реестр как обеспеченное залогом.

При этом суд сослался на ранее сделанный вывод о злоупотреблении сторонами правом при заключении договора.

В жалобе в КС заявитель указал, что п. 1 ст. 61.2 и п. 11 ст. 189.40 Закона о банкротстве противоречат Конституции РФ, поскольку предоставляют банку право оспаривать им же совершенные сделки, в результате чего гражданин, не являющийся заинтересованным лицом по отношению к данной кредитной организации, лишается единственного пригодного для проживания жилья.

В Постановлении № 5-П/2021 КС пришел к выводу, что в действующем правовом регулировании отсутствуют механизмы, гарантирующие в рамках процедур банкротства реальное и оперативное получение денежных средств гражданином, выступавшим в качестве покупателя по признанному недействительным ДКП жилого помещения, которое для него является единственным для постоянного проживания. Такой гражданин может оказаться в тяжелой жизненной ситуации ввиду невозможности либо затруднительности удовлетворения его конституционно признаваемой потребности в жилище.

Суд указал, что не вызывает сомнения с точки зрения соответствия Конституции сама по себе возможность признать ДКП жилого помещения, заключенный должником с покупателем-гражданином, для которого это жилое помещение является единственным пригодным для постоянного проживания, недействительным. Является конституционным и признание такого договора в качестве подозрительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств в течение года до принятия заявления о признании должника банкротом (с учетом специального порядка исчисления этого периода для банков), отметил КС.

Однако Суд посчитал, что оспариваемые положения закона не согласуются с требованиями Конституции в той мере, в какой они не гарантируют реального получения гражданином ранее уплаченных по ДКП денежных средств, которые могли бы быть использованы для удовлетворения его потребности в жилище, и указал на необходимость внести в действующее правовое регулирование необходимые изменения.

Во исполнение постановления КС Минэкономразвития разработало проект поправок в ст. 61.6 Закона о банкротстве, предложив дополнить ее п. 6, который будет непосредственно регулировать ситуацию, когда сделка по приобретению жилого помещения (его части) признана арбитражным судом недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 указанного закона, но для гражданина и членов его семьи, совместно проживающих в данном жилом помещении, оно является единственным.

Так, предусматривается, что денежные средства в размере цены, уплаченной покупателем-гражданином ранее по договору купли-продажи жилого помещения, признанному недействительным, должны быть возвращены (переданы) ему, минуя конкурсную массу должника.

Отмечается, что до перечисления гражданину уплаченной им суммы он и члены его семьи, проживающие с ним, будут сохранять право пользования этим жилым помещением. Также подчеркивается, что по ходатайству гражданина арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, вправе до начала торгов по продаже помещения установить дополнительный разумный срок сохранения права пользования им. Такой срок предлагается исчислять с даты перечисления гражданину уплаченной им суммы, и он не должен превышать полгода.

При отказе гражданина и членов его семьи освободить помещение по истечении установленного срока принудительное выселение осуществляется на основании исполнительного листа, взыскателем по которому является покупатель помещения.

Указывается, что порядок продажи помещения должен предусматривать минимальную цену, которая должна существенно превышать размер суммы, уплаченной гражданином должнику за помещение, но не менее чем на 30%. Если помещение не было реализовано по минимальной цене продажи, арбитражный суд на основании ходатайства гражданина будет выносить определение об отмене определения о признании сделки недействительной по новым обстоятельствам и об отказе в признании сделки недействительной.

В соответствии с поправками на применение указанных правил арбитражный суд будет указывать в резолютивной части определения о признании сделки недействительной.

Подчеркивается, что правила данного пункта не подлежат применению, если уплаченная гражданином за помещение сумма настолько мала, что является заведомо недостаточной для приобретения им другого жилья на территории любого субъекта РФ, либо если данное помещение было приобретено безвозмездно. В таком случае арбитражный суд вправе указать на принудительное выселение гражданина и членов его семьи в определении о признании сделки недействительной, отмечается в законопроекте.

Предлагается, что поправки будут подлежать применению также и в случае принятия арбитражным судом определения о признании сделки недействительной до вступления в силу указанных изменений, если к этому моменту денежные средства от продажи жилого помещения не были перечислены в конкурсную массу. В таком случае гражданин, являющийся приобретателем жилого помещения, до перечисления указанных средств в конкурсную массу, но не позднее трех месяцев с даты вступления поправок в силу, вправе обратиться в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве с ходатайством о применении правил нового п. 6 ст. 61.6 Закона о банкротстве.

Читайте также
Злоупотребление правом как основание для признания сделок банкрота недействительными
Особенности оспаривания сделок должника
08 апреля 2019 Мнения

Комментируя проект, адвокат АП г. Москвы, к.ю.н. Константин Евтеев отметил, что предложенные изменения должны разрешать сложившееся противоречие, в соответствии с которым лица, чья сделка была признана недействительной, не останутся на улице в прямом смысле слова.

«Вызывают вопросы инфляции, которые в настоящее время являются наиболее заметными. Так, гражданин может приобрести жилье условно за 15 млн руб., сумма за продажу которого в процессе затяжных судебных процессов останется неизменной, однако рынок недвижимости может вырасти в цене, допустим на 20%, и гражданин не сможет приобрести равноценное жилое помещение. Указанный факт вызывает беспокойство, однако в целом подход, при котором права и законные интересы приобретателя недвижимости будут защищены, несмотря на нюансы формирования и распределения конкурсной массы, не может не радовать», – поделился эксперт.

По мнению директора Lexing law firm Андрея Тишковского, законопроект полезен тем, что частично снимает напряженность в вопросе последствий признания недействительными сделок банкротов по продаже жилой недвижимости гражданам-покупателям. В этом смысле поправки помогут решить недавно обозначенную КС проблему, заметил он.

Эксперт подчеркнул, что проект предусматривает ретроспективность действия закона на случаи, когда определение суда о признании сделки недействительной вынесено, но денежные средства от реализации такого жилья на торгах еще не поступили в конкурсную массу должника. По мнению Андрея Тишковского, поправки устанавливают ясные правила проживания покупателя и членов его семьи в помещении на время его продажи на торгах.

Он также отметил, что инициаторы законопроекта предлагают механизм определения начальной продажной цены такого жилья на 30% выше суммы, уплаченной гражданином должнику. При этом если помещение не будет реализовано по указанной цене, суд отменяет определение о признании сделки недействительной – следовательно, ни имущество, ни денежные средства не поступают в конкурсную массу должника, а жилье остается у гражданина-покупателя, пояснил эксперт.

В связи с этим, добавил Андрей Тишковский, исследования рынка недвижимости России свидетельствуют, что в среднем рост цен на жилье составляет примерно 3% в год. По мнению эксперта, это говорит о том, что в большинстве случаев гражданин, который купил у банкрота жилье по рыночной цене, через год-три, скорее всего, оставит квартиру у себя, несмотря на признание сделки недействительной, поскольку будет действовать правило об отмене определения суда о признании сделки недействительной. «В большинстве случаев будет происходить существенное нарушение прав кредиторов. Вдобавок профессиональные участники торгов всегда ищут варианты покупки на 15-30% ниже рыночной стоимости, что явно снизит привлекательность жилья по завышенным ценам», – считает он.

Эксперт полагает, что фактически кредиторы, жилье должников которых расположено в регионах с активно растущим рынком недвижимости, будут наполнять конкурсную массу и выселять граждан, а в регионах со слабым или отрицательным ростом цен на недвижимость жилье, напротив, будет оставаться у граждан, вследствие чего конкурсная масса пополняться не будет. Андрей Тишковский пояснил, что при этом гражданин-покупатель из «экономически активного» региона может потерять покупательскую способность возвращенных ему денег, ранее вложенных в приобретение жилья в преддверии банкротства продавца. То есть после выплаты гражданину стоимости от реализации квартиры он на эти деньги не сможет приобрести сопоставимое жилье. «Признаться, такое регулирование этого вопроса представляется недостаточно взвешенным.

Определенно, инициаторам законопроекта следует разработать более гибкие инструменты реализации жилья, возвращенного в конкурсную массу должника, и защиты добросовестных граждан, купивших жилье у должника по рыночной цене», – прокомментировал эксперт.

Он также отметил, что в законопроекте не упомянуто, какие правовые последствия применения предлагаемой нормы ждут добросовестных залогодержателей такого жилья, что говорит о недостаточной продуманности предлагаемого правового механизма.

Партнер MAYS Partners Иван Николаев считает, что разработка данного законопроекта – важный и необходимый шаг на пути решения проблемы, обозначенной в постановлении КС. Эксперт указал, что отсутствие в законодательстве норм, обеспечивающих соблюдение баланса интересов между кредиторами и контрагентами должника, которые лишаются единственного жилья в результате признания сделки по его приобретению недействительной, свидетельствует о наличии правовой неопределенности. В результате контрагенты должника сталкиваются с непредсказуемостью de lege по причине законодательного пробела, добавил он.

Иван Николаев подчеркнул, что в целом законодательная инициатива является позитивной тенденцией совершенствования законодательства о банкротстве и не только способствует решению указанной проблемы, но и поможет обеспечить предсказуемость правовых последствий в случае признания продавца банкротом.

Читайте также
ВС пояснил, как обращать взыскание на единственное жилье гражданина-банкрота

Суд указал на необходимость проведения собрания кредиторов касательно определения рыночной стоимости жилого дома и земельного участка, издержек по их продаже, предоставления замещающего жилья

05 августа 2021 Новости

Тем не менее некоторые положения проекта вызвали у эксперта сомнения в практической реализации. Он также выразил несогласие с предложением об отмене определения о признании сделки недействительной и возвращении жилья покупателю, если помещение не будет продано на торгах по минимальной цене, превышающей 30% от размера суммы, уплаченной приобретателем. По мнению эксперта, это приведет к дисбалансу интересов в пользу приобретателя, поскольку конкурсные кредиторы лишатся возможности хотя бы частично удовлетворить свои требования за счет реализации помещения. При этом, считает Иван Николаев, предложенный вариант решения проблемы не является универсальным, так как не предусматривает иных способов возмещения стоимости приобретенного жилья – например, за счет средств конкурсной массы должника (если их достаточно и есть положительное решение кредиторов), по аналогии с институтом замещающего жилья.

Кроме того, существует высокий риск злоупотреблений, направленных на умышленное понижение ликвидности такого актива, добавил он.

«Сомнения в практической реализации проекта также вызывает применение оценочных категорий: “настолько мала”, “существенно”, “любой регион”. Их использование создаст для судей широкие дискреционные полномочия, порождая ситуацию принятия по аналогичным делам противоречивых решений, что, очевидно, повлечет нарушение принципа правовой определенности. С учетом сложности проблемы и ее комплексного характера отдельные положения законопроекта, по моему мнению, требуют более детального рассмотрения и доработки», – резюмировал Иван Николаев.

Как признать недействительной сделку купли-продажи квартиры

Сделки купли-продажи квартиры в 15 случаях из 100 заканчиваются обращением в суд. Причем это происходит, как по инициативе покупателя, так и по желанию продавца. Рассказываем, на каких основаниях сделка купли-продажи квартиры может быть отменена и к каким нюансам нужно отнестись предельно внимательно еще на стадии покупки и продажи, чтобы потом не потерять квартиру.

Можно ли оспорить договор, сделку купли-продажи квартиры

• Сделка признана ничтожной;
• Сделка оспорена в суде;
• Договор купли-продажи квартиры расторгнут.

1. Ничтожность сделки. Сделка признается ничтожной, если была совершена с явным нарушением законодательных норм. Признаки таких сделок прописаны в ст. 168 – 172 ГК РФ. К примеру, к таким сделкам относятся совершенные с недееспособными или несовершеннолетними гражданами, заключенные по поддельным документам, мнимые и притворные сделки. Срок давности – 3 года, но он может быть увеличен до 10 лет.
2. Оспаривание. Производится в суде на основании обращения истца, который считает, что его права в данной сделке купли-продажи квартиры нарушены. Как правило, в качестве истца выступают наследники, кредиторы, супруги и т.д. Если суд признает, что права действительно были нарушены, то сделка будет признана оспоренной. Срок давности при оспаривании сделки – 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
3. Расторжение. Договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон, если один из участников сделки существенно нарушил условия купли-продажи. Например, не выплатил остаток стоимости квартиры либо сама квартира, ее параметры, оказались гораздо хуже заявленных. В данной ситуации договор расторгается, при этом, согласно закону, продавец имеет право не возвращать покупателю полученные от него деньги. Поэтому юристы и риелторы рекомендуют вставить в договор купли-продажи пункт, который бы регулировал этот момент: возвращаются ли покупателю при расторжении договора деньги или нет.

Какие ситуации приведут к тому, что суд может признать недействительной сделку купли-продажи квартиры после регистрации

Итак, сделка купли-продажи состоялась, права нового собственника на квартиру зарегистрированы в Росреестре. Именно сейчас возможно обращение в суд, который может признать сделку ничтожной или она может быть оспорена. Рассмотрим типичные основания, по которым это может произойти.

• Неправильно проведенная приватизация. Если квартира была приватизирована, когда один из жильцов был выписан, отбывал наказание, проходил службу в армии. По возвращении такой жилец может восстановить свое право на приватизацию через суд, соответственно, сделка будет признана недействительной. Подстраховаться от такой ситуации можно, затребовав при покупке справку №40 о регистрации граждан по месту жительства.

• Ущемлены права несовершеннолетних. Сделка однозначно будет признана ничтожной, если договор подписан с несовершеннолетним. Причем обратиться в суд могут как сами подростки, так и их законные представители (родители), а также органы опеки и попечительства. В принципе нужно понять, что если одним из совладельцев квартиры является несовершеннолетний, то сделка обязательно должна совершаться не только с согласия родителей, но и органов опеки, а кроме того, заверяться нотариально.

Отдельно отметим куплю-продажу квартиры, приобретенную на маткапитал. Такие сделки возможны, если параллельно с продажей текущей квартиры собственники квартиры приобретают другую, где детям будет предоставлена жилплощадь не меньшая, чем была до этого.

• Владелец квартиры не мог отвечать за свои действия. Часто покупатель не задумывается о том, что продавец может быть в силу возраста или диагноз а недее способным , тем более, что и при проведении сделки тот ведет себя адекватно. Как следствие, справка из ПНД не запрашивается, что в свою очередь, в дальнейшем может привести к тому, что сделка купли-продажи квартиры будет объявлена недействительной.

Перечислим основные ситуации, когда владелец квартиры не может отвечать за свои действия:

• Сделка совершена с человеком, недееспособность которого признана судом. При этом согласие на сделку не дано его законным опекуном. При обращении опекуна в суд сделка будет признана недействительной.
• Человек состоит на учете в ПНД, но не признан недееспособным или ограниченно дееспособным. Формально такая сделка может быть проведена, однако, если родственники владельца обратятся в суд и сумеют доказать, что на момент подписания договора он не осознавал своих действий, то сделка будет признана недействительной.
• Сюда же можно отнести и покупку у престарелого гражданина. Если впоследствии родственники смогут доказать в суде, что у владельца на момент совершения купли-продажи уже были признаки старческой деменции, то суд признает сделку незаконной.

• Квартира, полученная по завещанию. Особенно бдительным нужно быть, если квартира, которая продается, получена по завещанию. Причем даже степень родства не может быть гарантией. К примеру, могут объявиться и через суд доказать родство внебрачные дети либо узнать о кончине и заявить о своих правах на наследство дети, которые проживают в другой стране или городе. Также попытаться оспорить сделку могут недовольные разделом наследства родственники – в случае, если квартира «ушла» по завещанию не к родственнику.
• Квартира является совместной собственностью. Сделка по купле-продаже будет признана недействительной, если на квартиру, которая является совместной собственностью, не было получено согласие супруга/-и. Причем согласие это должно быть заверено нотариально. Правило действует и в том случае, если на момент продажи квартиры супруги не живут вместе.
• Продавец квартиры должник, банкрот или близок к банкротству. В отношении владельца квартиры могут быть возбуждены исполнительные производства. Что это означает: он – банкрот, должник, его долги взыскиваются по суду. В данном случае суд наложит арест на квартиру и выставит ее на торги, а незадачливому покупателю придется занять место в очереди всех тех, кто пытается получить свои деньги назад. Проверить наличие задолженностей и исполнительных производств лучше заранее, до заключения сделки купли-продажи. Сделать это можно на соответствующих ресурсах по базам ФССП.

Кто может оспорить сделку

Оспорить сделку может любая из сторон, а также, как мы отмечали выше, органы опеки и попечительства, родственник продавца, кредиторы и т.д.

В какой срок можно оспорить договор купли продажи квартиры

Оспорить сделку можно в срок до 1 года после заключения договора. Исключением являются случаи, когда лицо, которое обращается в суд с заявлением об оспаривании сделки, не знало о продаже квартиры (к примеру, находилось в длительной командировке, проживало в другом городе и т.п.). В таких случаях срок обращения может варьироваться от 3 до 10-ти лет.

Что проверить перед покупкой квартиры, чтобы избежать оспаривания сделки

Убедитесь, что на недвижимости нет залогов, арестов, обременений. Для этого запросите у собственника свежую выписку из ЕГРН. Или закажите документ самостоятельно — нужно знать только адрес или кадастровый номер.

Зайдите на сайт ЕГРН.Реестр или скачайте приложение ЕГРН.Реестр (доступно для любой операционной системы).

Введите в свободное окошко кадастровый номер или адрес жилья, которое хотите проверить. Выберете вариант выписки. В данном случае выбирайте расширенную — она покажет не только залоги и аресты, но и отобразит всех собственников и точные характеристики квартиры.

Введите адрес электронной почты и оплатите пошлину. Выписку направят в тот же день. Документ приходит в удобном формате, можно читать даже с телефона.

Внимательно изучите выписку и сравните информацию из нее с той, которую предоставляет продавец. Только убедившись в достоверности слов и надежности продавца — переходите к сделке.

Как признать недействительной сделку купли-продажи: пошаговое руководство

Если вы решили обратиться в суд для того, чтобы признать недействительной сделку купли-продажи, вам потребуется предъявить:

• Паспорт;
• Сам договор купли-продажи;
• А также собрать подтверждения того, что ваши права были нарушены, или же сделка была проведена с юридическими нарушениями ит.д.

Перечислим порядок действий:

• Собираем подтверждения;
• Составляем исковое заявление;
• Оплачиваем пошлину за подачу иска и подаем его в районный суд по гражданским делам;
• В дату заседание приходим в суд, присутствуем на рассмотрении дела;
• Получаем решение суда и обращаемся в ФССП. Судебные приставы заставят ответчика выполнить решение суда.

Текст: Алена Скворцова