Претензия к застройщику об устранении недостатков 2023

Когда и в каких случаях можно предъявлять претензии к застройщику по устранению дефектов в новостройке?

Выявить недостатки в конструкции здания или инженерных коммуникациях на этапе приемки жилого помещения не всегда удается. Как показывает практика, дефекты могут проявиться через несколько месяцев или даже лет.

Какую ответственность несет застройщик после подписания акта приема-передачи жилья и в течение какого срока можно обращаться с претензиями, вы узнаете из нашей статьи.

Гарантия от застройщика

Вопрос гарантийных обязательств строительной компании регулируется федеральным законом. В нем прописаны сроки и недостатки строения, на которые эти обязательство распространяются.

Срок гарантийных обязательств

По закону гарантийный период устанавливается ДДУ и не может быть меньше 5 лет на объект долевого строительства, за исключением инженерного и технологического оборудования, на которые гарантия должна быть не менее 3 лет. Период исчисляется с момента передачи дома.

На что не распространяется гарантия застройщика?

Строительная компания имеет полное право отказать в устранении недостатков в следующих ситуациях:

естественный износ и ухудшение эксплуатационных характеристик в связи с истечением срока использования;
использование помещений не по назначению и нарушения правил установки и эксплуатации бытовых и сантехнических приборов;
поломка оборудования, которое было принято без составления акта приема-передачи, при условии, что повреждения были нанесены жильцами;
аварийные ситуаций, возникшие по вине жильцов.

В вышеперечисленных случаях ответственность несет управляющая компания или сами жильцы. Так, например, после сдачи дома технологическое оборудование передается в ведение УК, которая должна проводить регулярное обслуживание коммуникаций, проводить плановый и внеплановый ремонт. Если управляющая компания нарушает правила эксплуатации.

То именно на ней будет лежать ответственность за возникшие недостатки даже в гарантийный период.

Если вы не знаете точно, кто должен нести ответственность в вашем конкретном случае, рекомендуем направить претензии и в управляющую компанию, и застройщику.

В соответствии с законом собственники жилья имеют право требовать:

безвозмездного устранения недостатков;
возмещения затрат, которые вы, как собственник понесли для устранения повреждений;
уменьшения цены договора.

Как правило, собственники своими силами проводят ремонт в тех случаях, когда дефекты влияют на безопасность проживания.

Кроме того, закон позволяет требовать возмещение морального вреда. В этом случае в суде придется доказывать, что вы понесли нравственные страдания из-за выявленных дефектов в постройке и инженерной конструкции. К примеру, ваша квартира расположена на 9 этаже дома.

Через несколько месяцев после заселения регулярно начал ломаться лифт. У вас маленький ребенок, с которым врачи рекомендуют ежедневно гулять, но из-за поломок в лифтовой системе вы вынуждены гулять с ребенком раз в несколько дней. По этой причине вы постоянно находитесь в расстроенном состоянии и вынуждены пить успокоительные средства.

Кроме того, на нервной почве у вас стало меньше молока.

Обратите внимание!

Следует помнить, что суды, как правило, значительно сокращают размер присуждаемой компенсации, поэтому не бойтесь просить в своих требованиях больше.

О чем должен знать дольщик?

Претензия к застройщику

В случае выявления повреждений следует как можно скорее направить претензию строительной компании. Документ составляется в простой письменной форме. В заявлении следует обязательно указать:

ФИО заявителя, контактные данные;
характер повреждений;
срок устранения недостатков.

В законе написано, что дефекты должны быть устранены в разумный срок, конкретное количество дней при этом не указано. Период напрямую зависит от характера дефектов, но, как правило, не превышает 30-45 дней. Если вы затрудняетесь самостоятельно определить срок, рекомендуем обратиться за консультацией к специалистам.

Если вы подали претензию без указания срока, направьте повторный исправленный документ с указанием периода устранения недостатков. При отсутствии конкретной даты трудно будет доказать, что застройщик нарушил соглашение, а также рассчитать неустойку.

В конце претензии ставится дата и подпись. Документ составляется в двух экземплярах. При подаче следует попросить сотрудника строительной компании поставить подпись на вашем варианте.

В случае, если представитель строительной компании отказывается принимать претензию, документ можно отправить по почте заказным письмом с уведомлением. Обращение может быть подписано одним из жильцов, быть коллективным или направлено ТСЖ.

Очень важно при выявлении дефектов зафиксировать их на фото или видео. Фотографии и записи пригодятся в суде, если строительная компания откажется устранять недостатки добровольно.

Если строительная организация соглашается с претензионными требованиями, то проводится совместный осмотр дефектов и составляется акт с фиксацией недостатков.

В случае банкротства застройщика после передачи дома, претензии по дефектам следует предъявлять саморегулируемой организации, которая будет устранять недостатки.

В ситуации, когда застройщик не устраняет дефекты, утверждая, что они возникли по вине жильцов либо естественного износа, собственники жилья могут провести независимую экспертизу за свой счет. В случае, если экспертиза признает вину строительной компании, то понесенные затраты можно взыскать с застройщика.

Если строительная компания отказывается устранять, возникшие дефекты следующим шагом будет обращение в суд с исковым заявлением. Иск может быть также, как индивидуальный, так и сразу от нескольких жильцов.

Заявление подается в суд по месту нахождения (юридического адреса) застройщика. Документ пишется в свободной форме, при этом должен содержать в себе:

наименование судебной инстанции;
ФИО и контактные данные истца и наименование с реквизитами ответчика;
указание на нарушенные права и интересы;
нормативно-правовую базу;
требования об устранении дефектов либо возмещении расходов, понесенных собственником при самостоятельном ремонте.

В конце заявления ставится дата и подпись. В приложении прикладываются: договор долевого участия в строительстве, результаты экспертизы (при наличии), фотоснимки, чеки, сметы от фирм, которые занимались ремонтом и другие письменные доказательства.

Количество копий искового заявления и других документов должно совпадать с числом лиц, участвующих в деле.

Иск рассматривается судом в течение 2 месяцев. В случае несогласия с принятым решением возможно обжалование в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.

Резюме

Подводя итог, можно сказать, что ответственность строительной компании после сдачи дома не заканчивается. В случае выявления повреждений, собственники квартир имеют право требовать устранения недостатков в сроки, оговоренные в законе. При отказе строительной компании проводить ремонт за свой счет или возникновении других разногласий по вопросу гарантийных обязательств застройщика, рекомендуем обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.

Людмила Разумова
Редактор
Практикующий юрист с 2006 года

Рассказать друзьям

КАКОЕ ПРАВОВОЕ ТРЕБОВАНИЕ ОФОРМЛЕНИЯ ГАРАНТИЙНОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ВЗНОСУ ПРЕДОПЛАТЫ ТРЕТЬИМ ЛИЦОМ ЗА КВАРТИРУ. И ПРИ НАРУШЕНИИ ОФОРМЛЕНИЯ ДАННОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ВОЗМОЖНО ЗАЯВИТЬ О ЕГО НИЧТОЖНОСТИ? ОБРАЩАЮ ВНИМАНИЕ НА ТО ЧТО КРОМЕ ГАРАНТИЙНОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА НИКАКИЕ ДРУГИЕ ДОКУМЕНТЫ НЕ ОФОРМЛЯЛИСЬ,НЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР, НИ ДОГОВОР АВАНСА ИЛИ ЗАЛОГА

Уточнение клиента

поправка: при нарушении правовых требований оформления гарантийного обязательства с учетом оплаты взноса третьим лицом?

27 Ноября 2017, 23:31
27 Ноября 2017, 14:39
Юрист по гражданскому праву , г. Санкт-Петербург

Неисполнение обязательства по договору не влечет его ничтожности.

Я бы Вам рекомендовала в данном случае оформить договор задатка, либо предварительный договор купли-продажи.

ГК РФ Статья 329. Способы обеспечения исполнения обязательств

1. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
2. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство.
3. При недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство, обеспеченными считаются связанные с последствиями такой недействительности обязанности по возврату имущества, полученного по основному обязательству.
4. Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено закономили договором.

27 Ноября 2017, 17:25
evgenia drobysheva
клиент, г. Санкт-Петербург

Уважаемая Елена! суть моего вопроса совершенно в другом: предоплату за квартиру был внесен третьим лицом, после оплаты был выдано Гарантийное обязательство оформленное на третье лицо, и лишь в одной строке была указана Фамилия покупателя.Мой вопрос заключается в том что какие правила существуют по оформлению данного документа- требуется-ли доверенность или еще какой-то документ от покупателя,нужны-ли полные данные покупателя поручившего произвести данный платеж, и как оформляется на этом основании гарантийное обязательство, кто несет ответственность в случае отказа покупателем от покупки квартиры,иначе какая правомерность этого обязательства? Также указываю что кроме гарантийного обязательства никакие договоры не оформлялись

27 Ноября 2017, 23:26
клиент, г. Москва

Вопрос по гарантийным обязательствам.

В нашу компанию обратилась компания посредник с заказом на изготовление и последующий монтаж конструкции. Но установка планируется на объекте заказчика в Тюмени. в то время как наша компания и посредник расположены в Москве.

Вопрос — Есть ли возможность юридически грамотно вывести из договора транспортные расходы в случае наступления гарантийных обязательств?

С уважением Александр

03 Мая 2017, 16:08
Юрист по гражданскому праву , г. Нижний Новгород

пропишите в договоре условие, что все транспортные расходы возникшие по гарантийным обязательствам сторон, берет на себя и обязуется оплачивать Заказчик.

03 Мая 2017, 16:28
Юрист по гражданскому праву , г. Москва

Можно в договоре прописать, что все транспортные расходы за счет заказчика.

Статья 421. Свобода договора
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 27] [Статья 421]
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон

03 Мая 2017, 16:31
Константин
клиент, г. Волгоград

Наша компания выполнила работы, в соответствии с договором. Гарантия на выполненные работы — 3 месяца. Должны ли мы выполнить гарантийные обязательства, если заказчик уведомил нас о наступлении гарантийного случая, в начале 4 месяца с начала гарантийного срока?

19 Сентября 2014, 14:07
Адвокат по гражданскому праву , г. Москва

Добрый день, Константин!

Если в договоре предусмотрен гарантийный срок менее 2-х лет, то согласно ГК РФ подрядчик по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет обязан устранить недостатки в выполненных работах, если заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи результата работы заказчику или по причинам, возникшим до этого момента.

Константин, возможно, остались вопросы, буду рада их разъяснить!

Желаю успехов во всех Ваших начинаниях.

19 Сентября 2014, 14:14
Константин
клиент, г. Волгоград

Передача результата работ была зафиксирована Актом выполненных работ. Гарантийный срок начался с момента подписания акта. Разве нас не должны были уведомить о наступлении гарантийных обязательств, во время действия этих обязательств?

19 Сентября 2014, 14:21
Адвокат по гражданскому праву , г. Москва

Все верно, Константин.

Но гарантийный срок не может быть менее двух лет, даже если Вы предусмотрели 3 месяца.

19 Сентября 2014, 14:23
Адвокат по гражданскому праву , г. Москва

Если конечно, Заказчик докажет, что недостатки возникли по Вашей вине, то есть ненадлежащее выполнение работ

19 Сентября 2014, 14:24

Вам может быть интересно

Граждане имеют право отказаться от приватизации. Для этого нужно убедиться в целесообразности такого решения, знать последствия данной процедуры, принципы ее документального оформления. Здесь важно не путать два понятия — нежелание и отказ. Первое заключается в том, что один из прописанных в муниципальной квартире не хочет, чтобы она была приватизирована.

Тогда ее не смогут оформить в собственность.

При покупке квартиры в новостройке необходимо пройти ряд обязательных процедур, одной из которых является подписание акта приема-передачи. Прежде чем подписать этот документ, будущему владельцу следует обратить внимание на некоторые важные нюансы, дабы избежать дальнейших возможных проблем с застройщиком при регистрации права собственности на недвижимое имущество. В законодательстве Российской Федерации.

Претензия застройщику на устранение недостатков в квартире

Приобретая квартиру на стадии строительства, покупатель стремится сэкономить финансовые средства. Однако, он не может быть полностью уверен в том, что получит готовое жилье, в точности соответствующее проекту. В процессе возведения дома подрядчики часто допускают ошибки, которые приводят к существенным недоделкам и дефектам. В такой ситуации не стоит соглашаться на уговоры застройщика о принятии помещения с очевидными недоделками. Покупатель вправе решить конфликт законным путем, направив претензию застройщику об устранении недостатков.

В статье рассмотрим, в каких случаях нужно писать претензию, как ее правильно составить, как рассчитать сумму пени за просрочку сдачи дома.

В каких случаях нужно писать претензию застройщику?

На отношения между застройщиком и покупателем распространяют свое действие ГК РФ, Закон о защите прав потребителей от 07.02.1992 года № 2300-1, а также Закон о долевом строительстве от 30.12.2004 года № 214-ФЗ.

В соответствии с названными нормативными актами клиент вправе написать претензию в следующих случаях:

срок сдачи жилого объекта истек, однако он еще не готов;
при строительстве использовался некачественный материал;
фактическая площадь квартиры не соответствует заявленной в проектной документации;
строителями при выполнении работ допущены дефекты и недоделки (трещины, промерзание стен, некачественная установка канализации);
установлено наличие недостатков в окнах (щели, трещины);
возведены дополнительные объекты, которые не предусмотрены проектной документацией (например, офисы, кафе, магазины, пристройки).

В случае выявления дефектов на стадии приемки важно не подписывать акт, составленный застройщиком. Если клиент примет объект с браком, это будет означать, что он с ним согласился.

Бывает, что недоделки выявляются после приемки объекта в ходе его использования. Такие недостатки являются скрытыми, поэтому по ним может быть предъявлена претензия в течение гарантийного периода.

Следует помнить!При некачественно проведенных строительных работах может понадобиться экспертиза, которая позволит установить, что дефекты возникли по вине застройщика. Также в экспертном заключении указывается стоимость восстановительных работ.

Эту сумму клиент вправе предъявить подрядчику ко взысканию или уменьшению цены на квартиру.

Как правильно составить претензию об устранении недостатков?

Наиболее эффективный способ решения конфликта с застройщиком – обратиться в суд с исковым заявлением. Перед обращением в судебную инстанцию потребуется соблюсти претензионный порядок разрешения спора. В связи с этим до составления иска необходимо написать и направить застройщику претензию.

Предлагаем воспользоваться рекомендациями специалистов нашего сайта по оформлению претензионного письма.

Шаг 1 – Внесение в претензию сведений о застройщике и покупателе

Для того, чтобы в суд в дальнейшем идентифицировал обращение как претензию, направленную подрядчику, в правом верхнем углу заявления необходимо указать точные данные о строительной организации. Гражданин пишет:

название компании (например, ООО «Дольщик»);
ИНН и ОГРН (например, ИНН 4632223062, ОГРН 1164632065894);
юридический адрес подрядчика (например, 633142, Новосибирская область, Мошковский район, пос. Октябрьский, ул. Часовая, дом 23);
контактный телефон (например, 8 (923) 700-97-47);
электронную почту (например, [email protected]).

Сведения об организации можно взять из договора на участие в долевом строительстве. Также их нужно проверить на актуальность на портале egrul.nalog.ruна случай, если организация сменила свои реквизиты.

Далее клиент пишет сведения о себе:

ФИО (Например, Степанов Степан Степанович);
адрес проживания (например, 630007, Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Серебренниковская, д. 2/1, кв. 21);
контактный телефон (например, 8 (923) 824-97-93).

Затем посередине листа пишется название заявления «претензия» и гражданин переходит к изложению основной информации.

Шаг 2 – Описание сути обращения

В основной текстовой части покупатель указывает реквизиты договора участия в долевом строительстве. Описывается строящийся объект: его местоположение, площадь и стоимость.

Далее указываются пункты договора, согласно которым застройщик должен сдать помещение к конкретному сроку, с качественно выполненными работами. Перечисляются выявленные недостатки, отклонения от проектной документации.

Важно!Следует внимательно изучить пункты договора, касающиеся качества и срока выполнения работ. Обычно стороны заранее согласовывают ситуации, в которых клиент может привлечь строительную организацию к ответственности и потребовать устранения недостатков.

Шаг 3 – Формулирование требований к застройщику

В завершающей части документа гражданин выдвигает конкретные требования, основанные на нормах Закона № 214-ФЗ и Закона № 2300-1.

Так, покупатель вправе попросить:

об устранении недостатков по гарантии;
о снижении стоимости работ;
об исправлении недоделок до подписания акта о приемке объекта;
о передаче готового жилья в его собственность.

Далее заявитель указывает конкретные сроки на рассмотрение претензии и предупреждает застройщика о намерении обратиться в суд в случае невыполнения его требований.

В конце документа пишется список приложений, а также ставится дата и подпись.

Образец претензии застройщику об устранении недостатков

Дорогие читатели!

Предлагаем воспользоваться образцами претензий, составленных специалистами нашего сайта.

Если у вас возникли сложности при составлении претензионного письма, желательно обратиться за помощью к квалифицированному адвокату. Он изучит условия договора долевого участия, проверит, не пропущены ли сроки обращения к застройщику и грамотно составит обращение.

Как рассчитать сумму пени за просрочку выполнения строительных работ?

При нарушении сроков строительства клиент вправе потребовать от застройщика уплаты неустойки (часть 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ). Размер пени составляет 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Для расчета пени берутся следующие данные:

цена квартиры;
ставка рефинансирования на день сдачи дома;
количество дней просрочки.

Пример расчета.Стоимость квартиры составляет 2 000 000 руб. Застройщик должен был сдать дом 31.05.2019 года. Фактически объект был передан покупателю 1 декабря 2019 года.

Количество дней просрочки за период с 01.06.2019 по 01.12.2019 составили 184 дня. На день фактического исполнения обязательства (01.12.2019 года) подрядчиком действовала ставка рефинансирования ЦБ РФ 6,5 % (Информационное сообщение Банка России от 25.10.2019).

Таким образом, застройщик должен заплатить пеню 2 000 000 × 6,5 % / 300 × 184 = 79 733,33 руб.

Если дольщиком является гражданин, то неустойка уплачивается в двойном размере. Так, в рассматриваемом примере подрядчик должен заплатить 79 733,33 × 2 = 159 466,66 руб.

Юридическая помощь при составлении претензии к застройщику

Надоело читать?

Недобросовестные застройщики часто игнорируют претензии покупателей. Обычно конфликтными ситуации занимается юрист подрядчика, который старается принудить гражданина к подписанию акта приемки объекта. Поэтому без хороших знаний законодательства и опыта решения подобных споров сложно отстоять свои интересы. Для эффективного решения проблемы рекомендуем обратиться к квалифицированному юристу. Если вы уверены, что застройщик нарушает ваши права, обратитесь к специалистам на нашем сайте.

Они свяжутся с вами и ответим на все вопросы.

Юрист-эксперт сайта
Главный юрист – эксперт сайта

Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь.

Моя почта: [email protected], профиль на ЯндексУслугах.

Рекомендованные для вас статьи:

Претензия застройщику об устранении недостатков: по гарантии, по окнам, при приемке квартиры
Претензия к застройщику о выплате неустойки в 2024 году
Претензия о расторжении договора купли продажи автомобиля
Претензия в автосервис на некачественный ремонт авто

Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.

Вопросы и ответы: 2
Марина 16.10.2021 в 18:24

при получении ключей были обнаружены «косяки» по окнам. штукатурке. радиаторам.вытяжки. Застройщик исправил не все. что перечисленно. Через день-два после включения отопления мою квартиру и площадку подьезда затопило сильно.

Акт составляется. но разобраться не могут откуда вода. Так как квартира еще не принята от застройщика кому и как мне написать заявление? и о чем. спасибо.

Главный Юрист 18.10.2021 в 20:52

Добрый вечер, Марина. Квартира по акту еще не принята вами от Застройщика, я правильно понимаю? В этом случае, все косяки, в том числе по заливу должен устранять Застройщик, а не вы, так как вы еще владельцем не являетесь, вернее имеете номинальный статус.

В данной ситуации я рекомендую обращаться к застройщику, чтобы была установлена причина порыва и устранены все последствия до подписания акта приема жилого помещения.

Задайте вопрос юристу Отменить ответ
Юрист-эксперт сайта

Ксения Вадимовна Савостьянова - юрист-эксперт сайта

Савостьянова Ксения Вадимовна— Член Ассоциации юристов России, опыт работы в юридической сфере более 8 лет, из них 5 лет в должности помощника судьи в районном суде. В качестве эксперта занимимается проверкой и редактурой публикаций на сайте glavny-yurist.ru, а также оказывает квалифицированную юридическую помощь.

Бесплатный звонок юристу: 8 (800) 302-32-85
Бесплатная консультация

По правам потребителей
По трудовым спорам

По семейным спорам

По алиментам
По разводу
По разделу имущества
По усыновлению

По недвижимости
По ЖКХ
По ипотеке

Заявки на юридические консультации и услуги передаются партнерам ООО «ВЕСТА», ИНН 9701207095, ОГРН 1227700303093. Вся информация на сайте носит информационный характер и не является указанием к действию. Перед использованием информации и принятием какого-либо решения обязательно проконсультируйтесь с юристами.

Данный сайт использует файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования читайте тут: политика обработки и защиты персональных данных. Так же, обратите внимание на пользовательское соглашение и согласие на обработку персональных данных.

Претензия к застройщику о выплате неустойки в 2024 году

Претензия застройщику о выплате неустойки составляется в том случае, когда строительная компания не выполнила свои обязательства перед покупателем, являющимся участником ДДУ. Как правило, неустойка взыскивается в связи с задержкой сдачи объекта и передачи помещения дольщику. Кроме того, неустойку можно взыскать, если застройщик нарушает сроки устранения дефектов в построенной квартире, а также в некоторых иных случаях.

Требование о выплате неустойки застройщиком осуществляется в обычном претензионном порядке — участник ДДУ составляет претензию и направляет ее руководству строительной компании. В том случае, если требования заявителя не будут выполнены, претензия является основанием для обращения в суд.

Основания для подачи претензии застройщику

Понятие неустойки дано в ст. 330 ГК РФ. Неустойкой (штрафом, пеней) именуется денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в том случае, если тот не исполнил обязательство или исполнил его не должным образом, в том числе допустил просрочку исполнения.

Неустойка отличается от возмещения ущерба тем, что кредитор не должен доказывать, что неисполнение должником своих обязательств нанесло ему ущерб.

Перечень оснований для обращения к застройщику с претензией не является строго определенным. Пожаловаться застройщику можно во всех случаях, когда он нарушает закон или условия договора. Чаще всего претензии подаются в связи с:

задержкой сроков строительства дома;
несоответствием помещения условиям договора (например, увеличение мили уменьшением площади помещения в сравнении с договором);
нарушением сроков подписания акта приема-передачи квартиры;
недостатками в помещении, выявленными клиентом;
дефектами и изъянами, проявившиеся после передачи помещения клиенту (гарантийный случай).

Чаще всего требование неустойки связано с нарушения застройщиком сроков исполнения своих обязательств по договору, то есть с задержкой сдачи дома. Второе основания для требования выплаты неустойки — вовремя не устраненные недостатки и дефекты, из-за чего застройщик и покупатель не смогли подписать акт приема-передачи помещения.

Следует обратить внимание, что участник договора долевого строительства вправе требовать неустойку только в том случае, если существует вина второй стороны, в данном случае — застройщика. Если строительная компания не смогла исполнить свои обязательства по независящим от нее причинам, требование о выплате неустойки может быть отклонено на законных основаниях.

Еще одно важное условие— кредитор, то есть участник ДДУ, не обязан доказывать, что неисполнение застройщиком своих обязательств причинило ему убытки или ущерб. Претензия с требованием выплаты неустойки может быть направлена на основании простого факта неисполнения исполнителем своих обязательств, закрепленных договором долевого участия, договором уступки или дополнительным соглашением.

Как составить претензию застройщику

Претензия застройщику о выплате неустойки оформляется по общим правилам составления претензионных документов. Шапка претензии должна содержать следующие сведения:

наименование и юридический адрес застройщика;
сведения о заявителе — ФИО, адрес проживания, контактный телефон;
название документа — «Претензия», можно дополнить, указав полное наименование документа — «Претензия об уплате неустойки за…» (основание для подачи претензии).

Затем оформляется основная часть документа. В ней нужно указать:

информацию, что между застройщиком и потребителем был заключен договор долевого строительства (указывается номер договора) либо покупателем был заключен договор уступки права требования;
подробное описание обстоятельств дела — если претензия составляется в связи с нарушением сроков передачи помещения дольщику, то нужно указать пункт основного договора о сроке сдачи объекта и т. д.;
ссылки на законодательные акты, в соответствии с которыми потребитель имеет право на получение неустойки;
расчет размера неустойки (если неустойка длящаяся, то ее размер за каждый день просрочки исполнения обязательств);
реквизиты для перевода денежных средств.

В окончании документа проставляется дата его составления и ставится подпись.

Расчет неустойки

Дорогие читатели!

Размер неустойки определяется договором или законом. Размер неустойки может быть прописан в договоре долевого участия, а если в соглашении он не фигурирует, то можно ориентироваться на соответствующие статьи Федерального закона № 214-ФЗ.

Определение размера неустойки

Нарушение и правовая норма	Размер неустойки	Начисление неустойки
Нарушение сроков передачи объекта участнику долевого строительства (п. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ).	1/300 ставки рефинансирования от цены договора. Если дольщиком выплачена часть средств, неустойка рассчитывается на ту сумму, которая была фактически выплачена. Если дольщиком является гражданин, размер неустойки удваивается (1/150 от ставки рефинансирования).	За каждый день просрочки.
Нарушение сроков устранения недостатков (п. 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ).	1 % от цены договора, если дефект является основанием для признания помещения непригодным для проживания. Если дефект не является подобным основанием, то размер неустойки составляет 1 % от суммы, необходимой для устранения дефекта.	За каждый день просрочки.

Размер неустойки рассчитывается по следующей формуле:Неустойка = цена договора × количество дней просрочки × ставка рефинансирования x 1/150 (1/300 для юр. лиц).

Можно рассчитать размер неустойки за один день просрочки — 1/150 × Ставка рефинансирования. Тогда размер неустойки будет рассчитываться по следующей формуле: Неустойка = цена договора × количество дней просрочки x неустойка за один день просрочки.

Пример расчета:Цена квартиры составила 6,5 млн. руб., сумма выплачена полностью. Просрочка сдачи объекта составила 140 суток. Действовавшая на тот период ставка рефинансирования составила 4,25 %. Покупателем являлось физическое лицо.

Неустойка за один 1 просрочки составит 0,283333 %. Тогда общий размер неустойки составит: Неустойка = 6 500 000 × 140 × 0,283333 = 257 833 руб. 30 коп.

Ставка рефинансирования ЦБ РФ меняется довольно часто.Нередко в период просрочки могут действовать один, два или более размера ставки. В таком случае дольщик при расчете размера неустойки вправе выбрать:

действующую на момент составления претензии ставку;
ставку, действовавшую на ту дату, в которую застройщик должен был сдать объект;
расчет размера ставки по периодам.

Именно расчет неустойки по действовавшим в разные периоды просрочки размерам ставки рефинансирования является наиболее правильным. Например, с 30.12.2020 по 30.07.2021 действовало 5 размеров ставки рефинансирования (4,25 %, 4,5 %, 5 %, 5,5 %, 6,5 %). Если квартира должны была быть сдана 30 декабря 2020 года, а фактически была сдана 30 июля, то для точного расчета размера неустойки нужно вычислить ее размеры за каждый период, после чего сложить получившиеся суммы.

Узнать ранее действовавшие размеры ставки в разные периоды времени можно в архиве на официальном сайте ЦБ РФ.

Сроки направления претензии

Законодательство никак не ограничивает покупателя по вопросу сроков направления претензии. Ее можно направить застройщику на следующий день после того, как были пропущены сроки передачи объекта недвижимости. Можно даже направить претензию до того, как срок передачи истечет, если существует уверенность в том, что помещение не будет передано покупателю.

Чем раньше потребитель обратится с претензией, тем быстрее он в случае отказа может подать на застройщика в суд. Это может иметь важное значение, если строительная компания находится в предбанкротном состоянии.

Крайние сроки для обращения с претензией также не определены. Взыскать неустойку можно и через несколько лет, если все это время застройщик не исполнял свои обязанности по договору. Однако нужно учитывать, что за это время может накопиться очень крупная сумма неустойки, которую вряд ли получится взыскать через суд. Поэтому в таком случае имеет право на жизнь вариант с поэтапным взысканием — сначала взыскивается неустойка за один период, потом за другой и т. д.

Как подать претензию

Надоело читать?

Формально претензию можно передать лично под роспись в офисе застройщика уполномоченному лицу или даже направить по электронной почте. Однако в случае судебного разбирательства направление претензии таким образом может привести к печальным для заявителя последствиям. Существует риск столкнуться с особым мнением судьи, который сочтет такую претензию оформленной ненадлежащим образом, что приведет к отказу в рассмотрении иска или к оставлению заявления без движения.

Например, в случае переданной лично претензии застройщик может утверждать, что принявшее ее лицо не имело на то должных полномочий. Поданная электронным способом претензия имеет еще меньше шансов на последующее рассмотрение иска в суде.

Поэтому направлять претензию необходимо надежным и проверенным способом — через почту.Ее нужно направить на юридический адрес застройщика ценным письмом с уведомлением и описью вложения. Юридический адрес застройщика указывается в договоре долевого строительства.

На случай изменения адреса его можно перепроверить на официальном сайте ФНС по ИНН или ОГРН, которые также указываются в договоре.

Сроки удовлетворения претензии

Сроки удовлетворения претензии отсчитываются не с даты ее составления, а с момента ее получения застройщиком. Однозначные сроки удовлетворения претензии для всех видов требований законодательством не установлены. Для отдельных требований существуют срок в 10 дней с момента обращения, однако для других такой срок не достаточен.

Например, далеко не всегда у застройщика есть возможность устранить выявленные в квартире недостатки в 10-дневный срок.

Также сроки могут быть установлены договором между клиентом и застройщиком. Согласно п. 1. ст. 20 Федерального закона № 2300-1 срок устранения недостатков не может превышать 45 дней с момента обращения потребителя.

Именно по истечении данного периода можно обращаться к застройщику с требованием выплаты неустойки. Следует учитывать, что если сроки фигурируют в законе, они имеют приоритет перед теми, которые указаны в договоре.

Если ни законом, ни договором сроки исполнения договора не установлены, то можно ориентироваться на правовой обычай — сложившееся правило поведения, широко применяемое в обществе. Если же ни законом, ни договором, ни даже обычаем сроки исполнения требований не указаны, то клиенту следует указать их в тексте самой претензии. Ориентироваться можно на ст.

314 ГК РФ, которая определяет период в 7 дней с момента получения требования в качестве разумного срока исполнения обязательств.

Что делать в случае отказа

Застройщики далеко не всегда реагируют на претензию. Даже если девелопер согласен с заявленными требованиями, он имеет право предложить клиенту меньшую сумму, чем составляет сумма неустойки. Зачастую многие потребители соглашаются.

Им проще получить сумму меньше положенной, чем судиться с застройщиком. К тому же обращение в суд и даже выигрыш дела не дает никакой гарантии, что неустойку выплатят в полном объеме.

Суды зачастую уменьшают размер неустойки в несколько раз, особенно это касается судов первой инстанции. Суд при рассмотрении дела вправе уменьшить сумму неустойки, если сочтет, что взыскиваемая сумма несоразмерна последствиям нарушения обязательства. На практике, истцу очень тяжело взыскать свыше 300-400 тыс. руб., даже если по расчетам истца неустойка должна быть составлять намного большую сумму.

С другой стороны, судебная практика показывает, что ситуация не является строго определенной. Иногда суды идут навстречу истцам и в полной мере удовлетворяют требования, присуждая выплату неустойку в полном объеме. Особенно часто такая ситуация складывается в столице. Также не следует забывать, что в суде можно добиться не только выплаты неустойки, но и выплаты штрафа, возмещения ущерба, компенсации морального вреда, уплаты процентов за пользование чужими деньгами.

Поэтому зачастую дольщику, пострадавшему от действий застройщика, выгодно судиться до конца. Иногда же целесообразнее согласиться на ту сумму, которую предлагает застройщик.

Частые вопросы и ответы на них

Если дольщиков (участников договора долевого строительства) несколько, им нужно каждому составлять отдельную претензию? Или можно обойтись одной?

Можно составить одну претензию, которую должны подписать все покупатели по ДДУ.
Можно ли в претензии заявить требование о компенсации морального вреда за действия застройщика?

Законодательством это не запрещено, но следует учитывать, что застройщик вряд ли добровольно компенсирует моральный вред. Поэтому можно оставить это требование для судебного иска.

С какого дня рассчитывается неустойка?

Если в договоре указана точная дата исполнения обязательства, то неустойку нужно рассчитывать со следующего дня. Условно говоря, квартиру должны были передать 15 числа, обязательство не было выполнено. Неустойка рассчитывается с 16 числа.

Если в договоре указан в качестве срока исполнения обязательства месяц или квартал, то крайний срок его исполнения — последний день указанного месяца (квартала).

Если квартиры была приобретена физическим лицом по договору уступки (цессии) у юридического лица, то какой размер пени применять (1/150 или 1/300 ставки) при определении размера неустойки?

В данном случае нужно рассчитывать неустойку как от физического лица, так как именно оно пострадало от неисполнения застройщиком своих обязательств.

Какие сложности могут возникнуть

Грамотно составленная претензия застройщику о выплате неустойки не является гарантией того, что дольщик получит все причитающиеся ему деньги. Строительная компания может предложить значительно меньшую сумму или вовсе отказаться выплачивать неустойку. В таком случае получить деньги удастся только через суд. Но и в этом случае существует риск того, что заявленная истцом сумма будет значительно уменьшена.

Поэтому большое значение имеет профессиональная подготовка претензии, а впоследствии и искового заявления.

Юрист-эксперт сайта
Главный юрист – эксперт сайта

Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России.

Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: [email protected], профиль на ЯндексУслугах.

Рекомендованные для вас статьи:

Претензия застройщику на устранение недостатков в квартире
Калькулятор неустойки по ДДУ онлайн на 2024 год
Претензия застройщику об устранении недостатков: по гарантии, по окнам, при приемке квартиры
Как рассчитать и взыскать неустойку по алиментам в 2024 году

Застройщик сделал в квартире некачественный ремонт. Как получить компенсацию

Получили ключи от новой квартиры? Не торопитесь перевозить вещи. Сначала оцените работу застройщика и проверьте, все ли свои обещания по отделке и ремонту он выполнил.

Разбираемся, как правильно оценить качество ремонта, заставить застройщика устранить дефекты и получить компенсацию.

Где и как искать недостатки

13.04.2022 16:51

Что делать, если дефект обнаружен во время приемки квартиры

о соразмерном уменьшении цены договора;
о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков.

«Для этого нужно повторно зафиксировать недостатки, чтобы доказать, что они не устранены. Лучше провести строительно-техническую экспертизу, которая определит и недостатки, и стоимость их устранения. После можно направлять претензию застройщику», — говорит юрист Андрей Хилажев.

Удовлетворить требования застройщик должен в течение 10 рабочих дней. Если он отказывается это делать или игнорирует требование, можете обратиться в суд.

Что делать, если дефект обнаружен после приемки квартиры

Некоторые недостатки могут проявить себя не сразу. О том, что в квартире, к примеру, высокая влажность, спровоцировавшая появление плесени, вы узнаете только через несколько месяцев, когда и акт приема-передачи подписан, и даже вещи в квартиру перевезены. В этом случае тоже можно заставить застройщика исправить ситуацию: он обязан предоставить гарантийный срок, в течение которого вы имеет право предъявлять претензии.

По закону — не меньше пяти лет.

Порядок будет тем же: понадобится строительно-техническая экспертиза. Затем можно обратиться к застройщику, а если он ничего не сделает — идти в суд. В суде нужно требовать не только деньги на устранение недостатков, но и компенсацию проведения экспертизы, судебных расходов и даже морального вреда.

Согласно разъяснениям Верховного суда, в этом случае будут работать общие правила закона «О защите прав потребителей» — моральный вред компенсируется независимо от имущественного.

При обращении в суд соберите пакет документов в нескольких экземплярах — для истца, ответчика и суда. Если истцов или ответчиков несколько, то каждому понадобится свой экземпляр.

Какие нужны документы для обращения в суд:

исковое заявление в нескольких экземплярах;
квитанция об уплате госпошлины за обращение в суд;
договор долевого участия;
акты осмотра жилого помещения;
заключение строительно-технической экспертизы;
досудебная переписка с застройщиком.

31.10.2022 17:20

Главные ошибки собственника

Не фиксировать дефекты

Не верьте обещаниям застройщика все исправить, если они были даны на словах. И описывайте дефекты детально, а не общими словами.

«Не во всех случаях можно доказать, что дефекты возникли по вине застройщика — к примеру, оборванные обои или сломанные двери», — говорит Андрей Хилажев.

Делать ремонт самостоятельно

Конечно, хочется поскорее въехать в новую квартиру, но прежде чем браться за ремонт, зафиксируйте (в том числе на фото и видео) все недочеты. Проведите экспертизу. Тогда можно рассчитывать на то, что застройщик компенсирует устранение недостатков.

Можно ли отказаться от квартиры и вернуть деньги

Да, но не всегда. Для того чтобы полностью отказаться от квартиры и вернуть деньги, вы должны доказать, что недостатки существенны.

Специального перечня существенных и несущественных недостатков строительства нет, но здесь применяется общее правило: в законе «О защите прав потребителей» и в статье 475 Гражданского кодекса РФ сказано, что существенным считается «неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения». В каждом конкретном случае оценку должна давать строительно-техническая экспертиза.

Претензия к застройщику об устранении недостатков