Муниципалитету стало проще избежать ошибок при предоставлении земли в аренду или собственность без торгов. Теперь вы можете принимать решения с учетом последних выводов Верховного суда. Он обобщил судебную практику по делам, связанным с предоставлением участков для осуществления сельскохозяйственного производства, в Обзоре от 23.12.2020.
На этот документ можно опираться и в случае, если возникнет судебное разбирательство по иску арендатора или прокурора. Нижестоящие инстанции будут ориентироваться на выводы Верховного суда. В статье — ответы на вопросы, которые часто возникают у муниципалитетов при предоставлении земельных участков в аренду или собственность.
Кому можно предоставлять земельные участки без торгов
Муниципалитет может предоставить свой земельный участок другому лицу в собственность или в аренду по итогам торгов (п. 1 ст. 39.3, п. 1 ст.
39.6 ЗК). Но есть случаи, когда администрация вправе не проводить торги. Это возможно, в частности, если вы предоставляете участок для ведения сельского хозяйства или осуществления связанного с ним производства (см. таблицу ниже).
Случаи, когда можно предоставить участок в аренду или продать его без торгов
Крестьянскому (фермерскому) хозяйству
или сельскохозяйственной организации
Арендатор должен:
• быть участником программы государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства;
• использовать землю для ведения сельского хозяйства или осуществления иной
связанной с сельскохозяйственным производством деятельности
Арендатор должен использовать землю для осуществления сельскохозяйственного производства.
Казачье общество — для сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования.
Оно должно значиться в государственном реестре казачьих обществ
Сельхозпроизводителю с действующим договором
аренды земельного участка
У уполномоченного органа не должно быть информации о выявленных в рамках государственного
земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства при использовании участка.
Арендатор должен подать заявление о заключении нового договора аренды, пока не истек срок
действия старого договора
Арендатору земельного участка, предназначенного
С момента заключения договора аренды либо передачи прав и обязанностей по такому договору
должно пройти не менее трех лет. Не должно быть выявленных и не устраненных нарушений
законодательства при использовании участка.
Арендатор должен подать заявление о заключении договора купли-продажи, пока не истек
срок действия договора аренды
Можно ли предоставить участок без торгов, если на него есть несколько претендентов
Если заявки на получение участка поступили от нескольких предпринимателей, то орган МСУ должен провести торги и предоставить землю победителю. Верховный суд признал такой подход правильным (п. 1 Обзора).
ПРИМЕР 1. Глава крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) потребовал предоставить ему земельный участок в аренду без торгов. Он ссылался на положения части 8 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Но местные власти ответили отказом, так как на участок были и другие претенденты. Глава хозяйства обратился в суд.
Он потребовал признать незаконным решение органа МСУ и обязать муниципалитет заключить договор с КФХ.
Суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении прав заявителя. Последний имеет право заключить с органом МСУ договор аренды без торгов как сельскохозяйственный производитель, участник отраслевой программы господдержки (подп. 12 п. 2 ст.
39.6 ЗК, п. 8 ст. 10 Закона № 101-ФЗ).
Вышестоящие суды с такой позицией не согласились. Верховный суд их поддержал. В орган МСУ, уполномоченный на распоряжение участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений от потенциальных арендаторов.
В этой ситуации орган МСУ обязан провести торги (определение Верховного суда от 03.02.2020 № 302-ЭС19-27335).
В каком случае можно продлить договор аренды без торгов
Торги не потребуются, если участок уже находится в аренде у сельхозпроизводителя и он желает продлить договор на новый срок (подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК). В таком случае орган МСУ вправе не публиковать извещение о предоставлении участка для ведения сельского хозяйства и сельхозпроизводства (п.
2 Обзора).
На заметку: Продлить аренду на новый срок можно независимо от категории земель
ПРИМЕР 2. Администрация муниципального образования и глава КФХ заключили договор аренды земельного участка без торгов. Позже стороны подписали дополнительное соглашение, которым продлили срок действия договора на пять лет. Но прокурор счел, что участок надо было предоставить по итогам торгов.
Он обратился в суд с иском о признании соглашения недействительным.
Суды первой и апелляционной инстанций, а также суд округа исковые требования удовлетворили (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2019 по делу № А19-17524/2017). Зато Верховный суд поддержал главу КФХ. Он указал, что новый договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, можно заключить без торгов, если выполняются три условия.
1. Муниципалитет предоставил арендатору землю для ведения сельскохозяйственного производства.
2. Нет информации о том, что орган государственного земельного надзора выявил нарушения при использовании арендуемого участка. Либо арендатор допустил нарушения, но устранил их.
3. Арендатор подал в орган МСУ заявление о заключении нового договора аренды земельного участка раньше, чем истек срок действия старого договора.
Глава КФХ 10 лет использовал спорный участок по договорам аренды для ведения сельскохозяйственной деятельности и нарушений не допускал. Заявление о заключении договора аренды направил вовремя. Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение.
Можно ли без торгов продлить договор аренды на неопределенный срок
Земельный кодекс содержит правило для арендаторов, которые без торгов получили участки для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 года. Если такой арендатор продолжает пользоваться земельным участком, а арендодатель не возражает против этого, то договор после истечения его срока продлевается на тех же условиях на неопределенный срок. При этом арендатор имеет право подать заявление о заключении нового договора аренды без торгов (п.
3 Обзора).
Документ: Определение от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907
ПРИМЕР 3. Компания взяла землю в аренду на пять лет. Использовала участки в сельскохозяйственном производстве. Когда срок договора истек, компания продолжила использовать эти участки.
Ее руководство полагало, что договор аренды возобновился на неопределенный срок. Со стороны арендодателя возражений не было. В период действия договора компания обратилась в уполномоченный орган (комитет) с заявлением о заключении договора аренды на новый срок на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК.
Комитет компании отказал. Тогда она обратилась в суд с иском о признании отказа незаконным.
Верховный суд указал, что Земельный кодекс и Закон № 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не исключали возможность возобновления на неопределенный срок договора, при заключении которого можно было не проводить торги. Договор аренды муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК, если его заключили до вступления в силу закона, который сделал торги обязательными (ст. 422 ГК, п. 1 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73).
Положения кодекса в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключают применение пункта 2 статьи 621 ГК к договору аренды муниципального земельного участка, правомерно заключенному без торгов. Верховный суд удовлетворил иск.
В какой момент у арендатора возникает право выкупить участок
Арендатор может выкупить арендуемый участок в собственность, но не сразу. Он должен использовать эту землю как минимум три года (п. 2 ст. 39.3 ЗК).
Отсчитывайте этот срок не только по последнему договору аренды. Учитывайте еще и предыдущие арендные соглашения, последовательно заключенные с данным арендатором (п. 4 Обзора).
ПРИМЕР 4. Глава КФХ попросил администрацию продать арендованный им земельный участок без торгов. Чиновники отказали предпринимателю: трехлетний срок с момента заключения последнего договора аренды еще не истек. Глава КФХ обратился в суд.
Суд указал, что администрация и глава КФХ последовательно заключали договоры аренды земельного участка для ведения сельхозпроизводства. Хозяйство использовало землю в общей сложности более трех лет. Поэтому отказ администрации незаконен.
3 года — минимальный срок использования арендованной земли. Только когда он истечет, у арендатора возникнет право выкупить участок
Срок аренды неважен для выкупа земли, если арендатор переоформил право постоянного (бессрочного) пользования участком сельскохозяйственного назначения на право аренды. В этом случае сельхозпроизводитель вправе приобрести участок в собственность независимо от срока его использования по договору аренды (п. 7 Обзора).
ПРИМЕР 5. У арендатора было право бессрочного пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения. Он переоформил это право, заключив договор аренды на 49 лет. Сразу после этого арендатор попытался выкупить землю. Чиновники, а затем суды первой и апелляционной инстанций отказали сельхозпроизводителю. Они указали, что он использует участок менее трех лет с момента заключения договора аренды (подп.
9 п. 2 ст. 39.3 ЗК).
Верховный суд исправил эту ошибку. Арендатор, переоформивший право постоянного (бессрочного) пользования участком из земель сельскохозяйственного назначения, на котором отсутствуют здания или сооружения, на право аренды, вправе приобрести эту землю в собственность. Ограничения по сроку владения таким участком по договору аренды для реализации права на выкуп не предусмотрены.
Участок какой площади вправе выкупить сельхозпроизводитель
Орган местного самоуправления определяет площадь выкупаемого участка из земель сельскохозяйственного назначения с учетом установленных законодательством требований к образованию земельных участков. Эта площадь не ограничена только площадью участка, необходимого для использования находящегося на нем объекта недвижимости (п. 6 Обзора).
ПРИМЕР 6. Компания захотела выкупить без торгов весь арендуемый участок сельскохозяйственной земли. Но местные власти отказали. Они считали, что достаточно предоставить арендатору в собственность землю, необходимую для эксплуатации размещенного на ней склада. Компания обратилась в суд с заявлением о признании отказа органа МСУ незаконным. Суды удовлетворили заявление истца.
Законодательство не содержит ограничений по площади выкупаемого земельного участка.
Можно ли выставлять на торги земельные доли
Орган местного самоуправления может выставить на торги только земельный участок, который сформирован из невостребованных земельных долей, находящихся в муниципальной собственности. Сами земельные доли на торги не выставляйте (п. 10 Обзора).
ПРИМЕР 7. Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным бездействия местной администрации, которая не проводила торги по продаже земельной доли. Истец указал, что он наряду с другой компанией использует земельный участок, находящийся в долевой собственности. Поскольку имеется несколько заинтересованных лиц, которые вправе претендовать на приобретение земельной доли у муниципалитета, то местные власти должны выставить эту долю на торги.
Суды отказали истцу. На торги можно выставить только сформированный из невостребованных долей земельный участок, а не сами доли.
Можно ли продать сельхозпроизводителю участок в составе земель населенных пунктов
Если участок включили в состав земель населенного пункта, то арендатор не может выкупить его для целей сельскохозяйственного производства. Выкуп становится невозможным с момента, когда изменился вид разрешенного использования участка в соответствии с правилами землепользования и застройки (п. 8 Обзора).
На торги можно выставить только сформированный из невостребованных долей земельный участок, а не сами доли
ПРИМЕР 8. Компания более трех лет была арендатором участка, предназначенного для сельхозпроизводства. Она обратилась в департамент администрации с заявлением о выкупе этой земли без торгов. Департамент в выкупе отказал.
В соответствии с генпланом и правилами землепользования и застройки участок был отнесен к зоне общественно-деловой застройки. Его использование в сельскохозяйственных целях не предполагается. Компания обратилась в суд, потребовала признать отказ незаконным и обязать департамент заключить договор купли-продажи участка.+
Суды отказали в иске. Само по себе включение участка в состав населенного пункта не является ограничением для его выкупа арендатором. Однако выкупить эту землю для сельскохозяйственного производства невозможно. Разрешенное использование земельного участка должно соответствовать целям его использования, указанным в заявлении арендатора.
В противном случае муниципалитет вправе ответить отказом (п. 14 ст. 39.16 ЗК).
РУСЛАН ПОПОВ, руководитель юридической компании «Интел-право»
4.5. Целевое предоставление земельных участков для реализации инвестиционных проектов
Целевое предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности, в аренду осуществляется высшим должностным лицом субъекта РФ на основании пп. 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ и традиционно связано с предоставлением земельного участка в аренду в целях размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также в целях реализации масштабных инвестиционных проектов.
Предоставление земельного участка по решению высшего исполнительного органа для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения
Пп. 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление земельного участка в аренду без торгов в целях строительства объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения допускается только в случае, если такие планируемые к строительству проекты соответствуют критериям, установленным законами субъектов РФ.
Критерии отнесения объектов к объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения установлены законами субъектов РФ в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области, Ленинградской области, в Республике Карелия и других [1] .
Масштабные инвестиционные проекты
Действующее земельное законодательство (пп.пп. 2, 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ) предусматривает возможность заключения договора аренды без торгов в целях реализации масштабных инвестиционных проектов, которые могут реализовываться как на федеральном уровне, так и на уровне субъекта РФ.
Получение земельных участков в аренду для реализации масштабных инвестиционных проектов в большей степени актуально для профессиональных участников рынка недвижимости, крупных инвестиционных и производственных компаний.
В случае, если реализация масштабного инвестиционного проекта планируется на земельном участке, находящемся в федеральной собственности, критерии, которым должен соответствовать масштабный инвестиционный проект в целях пп. 2 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, утверждены Постановлением Правительства РФ от 29.12.2014 № 1603 (далее – Постановление № 1603) [2] . Согласно п. 2 Постановления № 1603 предоставление земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в аренду без проведения торгов в целях реализации масштабных инвестиционных проектов допускается в случае, если такие проекты в соответствии с обосновывающими документами, представленными инициатором проекта, предполагают строительство каких-либо из следующих объектов:
а) объекты, размещение которых позволит значительно (на 1 процент и более) увеличить количество рабочих мест в муниципальном образовании, на территории которого они размещаются, но не менее чем на 250 рабочих мест;
б) объекты, размещение которых позволит значительно (на 1 процент и более) увеличить ежегодные поступления от налогов, взимаемых на территории муниципального образования, но не менее чем на 5 млн рублей;
в) индивидуальные жилые дома, многоквартирные дома, передаваемые в собственность или социальный найм гражданам, лишившимся жилого помещения в результате чрезвычайных ситуаций.
Сложность, с которой могут столкнуться потенциальные инвесторы, намеревающиеся получить в аренду без торгов земельный участок для реализации масштабного инвестиционного проекта, состоит в том, что действующее законодательство РФ не устанавливает перечня документов, которые подтверждают отнесение проекта к масштабным инвестиционным проектам, и требований к их содержанию. Ясности не добавляет и разъяснение Минэкономразвития России [3] , согласно которому необходимыми обосновывающими документами в рассматриваемой ситуации являются документы, подтверждающие обстоятельства, изложенные в пп.пп. «а», «б», «в» п. 2 Постановления № 1603, и представляемые с соответствующим заявлением.
Анализ малочисленной судебной практики позволяет сделать вывод о том, что к заявлению о предоставлении земельного участка в аренду без торгов в целях реализации масштабного инвестиционного проекта должны быть приложены документы, максимально обосновывающие соответствие проекта утверждённым критериям, в том числе бизнес-план масштабного инвестиционного проекта, сведения о наличии на балансе заявителя движимого и недвижимого имущества, которое может использоваться в целях масштабного инвестиционного проекта.
В случае, если потенциальным инвестором для реализации масштабного инвестиционного проекта выбран земельный участок, отнесённый к муниципальной собственности, собственности субъекта РФ, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, критерии, которым должен соответствовать соответствующий масштабный инвестиционный проект, утверждаются нормативным правовым актом субъекта РФ.
Так, например, в настоящий момент аналогичные акты действуют в большинстве субъектов РФ, в том числе:
- Москва: Закон г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве», Распоряжение мэра Москвы от 17.06.2015 № 480-РМ «О порядке подтверждения соответствия размещаемых объектов и реализуемых инвестиционных проектов критериям объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов»;
- Московская область: Закон Московской области от 18.03.2015 № 27/2015-ОЗ «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов»;
- Санкт-Петербург: Закон Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования», Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 21.07.2015 № 12-рг «О предоставлении земельных участков юридическим лицам для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов»;
- Ленинградская область: Областной закон Ленинградской области от 11.02.2016 № 1-оз «О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов», Постановление Правительства Ленинградской области от 28.11.2016 № 451 «Об утверждении Порядка определения соответствия объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабных инвестиционных проектов критериям, установленным областным законом «О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов», и рассмотрения заявлений юридических лиц, претендующих на земельные участки»;
- Иные субъекты РФ: Закон Новосибирской области от 01.07.2015 № 583-ОЗ «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых предоставляются земельные участки в аренду без проведения торгов»; Закон Псковской области от 24.09.2015 № 1571-ОЗ «Об утверждении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых предоставление земельного участка, находящегося в собственности Псковской области, муниципальной собственности, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, осуществляется в аренду без проведения торгов»; Закон Республики Карелия от 06.07.2015 № 1921-ЗРК «О некоторых вопросах реализации в Республике Карелия подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации».
Важно отметить, что критерии, устанавливаемые субъектом РФ в соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, могут быть распространены в отношении всех земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных в границах соответствующего субъекта РФ и не предоставленных иным лицам [4] .
В случае, если заявление будет рассмотрено положительно для заявителя, уполномоченным органом принимается решение о предоставлении земельного участка в аренду без торгов. При этом решение, принимаемое Правительством РФ или высшим должностным лицом субъекта РФ в соответствии с пп.пп. 2, 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, не является распорядительным актом, а является основанием для предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов [5] .
При этом, согласно позиции Минэкономразвития России, в таком решении должно содержаться указание на юридическое лицо, которому земельный участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов, а также характеристики объекта, для целей размещения которого требуется предоставление указанного земельного участка. Сведения о самом земельном участке (кадастровый номер, местоположение границ, адрес (в том числе указание на муниципальное образование, на территории которого такой земельный участок должен быть расположен) в этом решении могут не содержаться.
[1] Например, Закон Санкт-Петербурга от 03.06.2015 № 288-48 «О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, не являющиеся объектами недвижимости, для размещения которых земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов», Закон Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования», Закон Московской области от 18.03.2015 № 27/2015-ОЗ «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов».
[2] Постановление Правительства РФ от 29.12.2014 № 1603 «Об утверждении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного назначения и масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в аренду без проведения торгов».
[3] Письмо Минэкономразвития России от 26.06.2015 № Д23и-2965.
ВС подтвердил возможность сдачи лесного участка в аренду разным арендаторам одновременно
По мнению одного эксперта «АГ», в рассматриваемом случае Экономколлегия ВС РФ отступила от буквы закона, который действительно прямо запрещает предоставлять лесные участки в аренду, если они уже предоставлены кому-то другому, но поступила в соответствии с его духом. Другой полагает, что определение Суда ярко демонстрирует то, что чиновники, заключающие арендные договоры, не всегда понимают, что они делают.
Верховный Суд вынес Определение № 307-ЭС22-408 по делу № А13-17361/2020, в котором напомнил о том, что Лесной кодекс не запрещает предоставление одного лесного участка разным лесопользователям для осуществления различных видов деятельности.
В июне 2009 г. Департамент лесного комплекса Вологодской области по итогам аукциона предоставил в аренду закрепленный за местным лесничеством земельный участок площадью 84 га ИП Нине Туровой для заготовки древесины. В августе 2015 г. права и обязанности по договору были переданы ООО «Город ВО», а спустя два с половиной года они перешли к ИП Александру Тихомирову, оба перехода были зарегистрированы в региональном Управлении Росреестра.
В феврале 2018 г. в ЕГРН было зарегистрировано право собственности РФ в отношении этого лесного участка, принадлежащего к категории земель лесного фонда, а в сентябре 2020 г. по итогам аукциона участок был предоставлен в аренду предпринимателю Сергею Андрианову для заготовки пищевых лесных ресурсов и сбора лекарственных растений (березовой чаги). Спустя месяц Департамент лесного комплекса Вологодской области направил в областное Управление Росреестра заявление о госрегистрации договора аренды земельного участка, заключенного с Сергеем Андриановым, однако госрегистрация договора была приостановлена со ссылкой на то, что спорный участок ранее был предоставлен в аренду ИП Александру Тихомирову.
Департамент оспорил действие регионального Управления Росреестра, но суд отказал в удовлетворении иска. Он пришел к выводу, что спорный земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если он предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненно наследуемого владения или аренды. В рассматриваемом случае, подчеркнул суд, заявление о проведении аукциона было подано в отношении спорного лесного участка, который уже был предоставлен другому лицу, тем самым Департамент лесного комплекса нарушил процедуру предоставления лесного участка путем заключения договора о сдаче в аренду одного и того же участка разным лицам, а значит оспариваемое решение Управления Росреестра о приостановлении госрегистрации договора аренды является законным.
Апелляция и кассация поддержали решение первой инстанции. При этом окружной суд отклонил ссылку Департамента на подп. «б» п. 3.1 Типовых форм договоров аренды лесного участка, которым предусмотрена возможность предоставления арендованных лесных участков или их частей третьим лицам для иных видов использования лесов, предусмотренных лесохозяйственным регламентом лесничества (лесопарка), за исключением случаев, когда одновременное многоцелевое использование лесного участка невозможно. Кассация сочла, что эта норма противоречит положениям Лесного кодекса, обладающим большей юридической силой.
В кассационной жалобе в Верховный Суд Департамент лесного комплекса сослался на существенные нарушения нижестоящими судами норм материального права, и Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ согласилась с его доводами. Так, Экономколлегия напомнила, что лесное законодательство имеет приоритет в отношениях, связанных с оборотом лесных участков, а правоотношения сторон в рамках договора аренды лесного участка регулируются ГК РФ, если специальными положениями Лесного кодекса или федерального закона, регулирующего лесные отношения, не установлены особенности (в частности, по предоставлению лесного участка в аренду). В той части, в которой эти отношения не урегулированы Лесным кодексом, ГК РФ или иным специальным законом, применяется Земельный кодекс.
При этом Лесной кодекс не запрещает предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления различных видов деятельности.
ВС также пояснил, что ограничение как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей возникает только лишь тогда, когда одновременное многоцелевое леспользование одним земельным участком невозможно. В свою очередь, п. 1 ч. 6 ст. 78 Лесного кодекса носит процедурный характер и подлежит истолкованию таким образом: решение об отказе в проведении аукциона возможно, если заявление о проведении аукциона подано в отношении лесного участка, который уже предоставлен другому гражданину или юрлицу для того же вида деятельности либо для случаев, когда одновременное многоцелевое использование лесного участка невозможно.
В рассматриваемом деле, подчеркнул Верховный Суд, кассатор указывал, что нормативное регулирование лесничества, за которым числился спорный земельный участок, допускало одновременную заготовку древесины и заготовку пищевых лесных ресурсов, а также сбор лекарственных растений (березовой чаги). При этом арендодатель вправе предоставлять арендованный лесной участок или его часть третьим лицам для иных видов использования лесов, предусмотренных лесохозяйственным регламентом лесничества (лесопарка), за исключением случаев, когда одновременное многоцелевое использование лесного участка невозможно, а также выдавать разрешение на выполнение работ по геологическому изучению недр. Такое право соответствует условиям типовых форм договоров аренды лесного участка, а также положениям Лесного кодекса.
Таким образом, ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев полагает, что Экономколлегия ВС РФ отступила от буквы закона, который действительно прямо запрещает предоставлять лесные участки в аренду, если они уже предоставлены кому-то другому, но поступила в соответствии с его духом. «Во всяком случае попытки Коллегии формально обосновать свое правильное по существу решение в конце определения через обращение к тексту типового договора аренды со ссылкой на то, что нормативный акт об его утверждении не оспорен, выглядят совсем неубедительно», – считает он.
По словам эксперта, в этом довольно частном вопросе можно наблюдать отражение давней дискуссии о двух подходах к пониманию аренды – обязательственном и вещном. «Долгое время в нашей стране господствующим был (да и остается в законе – в том числе и в ГК РФ – сейчас) именно вещный подход, который предполагает передачу арендатору не только в пользование, но и во владение всего объекта целиком. Соответственно, наличие одного арендатора в таком понимании исключает появление другого. Именно из этого представления, видимо, исходит и п. 1 ч. 6 ст.
78 ЛК РФ, на который ссылались нижестоящие суды, отказывая в регистрации второго договора аренды, а фактически объявляя его недействительным из-за того, что аукцион на заключение такого договора проводить было нельзя», – заметил Александр Латыев.
В отношении недвижимости, по мнению эксперта, обязательственный подход зачастую оказывается более адекватным, поскольку один и тот же объект недвижимости может быть использован одновременно несколькими лицами в разных целях без создания помех друг другу. «Возьмем здание: с одной стороны, квадратный метр в его холле может быть использован банком под размещение банкомата, на фасаде рекламная компания повесит баннер, а на крыше сотовый оператор разместит антенну – нет никаких препятствий заключить три договора аренды, они никак не помешают друг другу, и все здание никому из них в аренду не нужно. С земельными участками та же история: ничто не мешает использовать их разным лицам для разных целей. Особенно справедливо это в отношении лесных участков, в силу закона находящихся в исключительной федеральной собственности: никакого арендатора с вещной позицией, исключающей третьих лиц на таких участках, даже помыслить нельзя.
Возможность таких договоров аренды в общегражданском обороте давным-давно уже признана судебной практикой», – полагает Александр Латыев.
«Допуская возможность заключения нескольких договоров в отношении одного и того же лесного участка, но с разными видами использования этого участка, Экономколлегия поступила верно. Другое дело, что те, кто правил Лесной кодекс в 2017 г. (когда появилась ч. 2 ст. 78 в нынешней редакции), закрепили в нем явно устаревшие и не адекватные ситуации подходы, видимо, необоснованно предполагая, что общие цивилистические дискуссии (в том числе об аренде) к их специфической области не относятся», – заключил эксперт.
Адвокат АП Санкт-Петербурга Антон Лебедев полагает, что определение ВС ярко демонстрирует то, что чиновники, заключающие арендные договоры, не всегда понимают, что они делают. «Речь идет о предоставлении возможности заключить договор на аукционе двум разным субъектам для двух разных целей. Получается, рассматриваемый спор возник касательно возможности “собирать березовую чагу и пилить лес одновременно”, признанной ВС РФ. Верховный Суд также указал нижестоящим судам, что пора прекратить использовать Постановление Президиума ВАС РФ от 27 июля 2010 г. № 2111/10, поскольку в нем идет речь о старой версии Лесного кодекса», – отметил он.
ВС пояснил нюансы взимания платы за аренду земельных участков в Москве
Суд подчеркнул, что правило о взыскании арендной платы за участок с более чем одним ВРИ, определяемой на основании максимального значения кадастровой стоимости, не распространяется на случаи использования земельного участка под вспомогательный вид деятельности
17 февраля 2024
Фотобанк Лори
По мнению одного эксперта «АГ», Верховный Суд дал явный сигнал о том, что госорганы не могут требовать повышенной арендной платы, если такое требование является необоснованным и нарушает баланс частных и государственных интересов. Другая отметила имеющуюся в настоящее время неопределенность в соблюдении требований действующего законодательства при самостоятельном выборе вспомогательного вида разрешенного использования земельного участка, несмотря на соответствующее постановление КС РФ.
3 февраля Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС21-19336 по делу № А40-285960/2019, в котором рассмотрел вопрос взыскания с арендатора земельного участка в Москве арендной платы в повышенном размере за нецелевое использование земли.
В декабре 1994 г. Московский земельный комитет предоставил в аренду АО «Домостроительный комбинат № 2» (правопреемник АО «ПИК Индустрия») земельный участок сроком на 25 лет в целях производства железобетонных изделий для домостроения и строительства промышленного цеха, на участке расположены промышленные объекты арендатора. По условиям договора аренды участок предоставлялся без изменения функционального назначения «для эксплуатации зданий и сооружений предприятия», а арендодатель мог менять размер арендной платы в одностороннем порядке в случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы властями. По истечении срока арендных отношений действие договора возобновилось на неопределенный срок.
В апреле 2006 г. Правительство г. Москвы приняло постановление № 273-ПП, установив размер арендной платы за пользование участками в процентном отношении от их кадастровой стоимости. В соответствии с документом основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю, являются вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость земельного участка. В 2016 г. столичные власти определили среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) в размере 8,7 тыс. руб./кв. м, такой показатель использовался при расчете арендной платы за арендуемый обществом «ПИК Индустрия» участок до 2019 г.
В 2018 г. Департамент городского имущества г. Москвы утвердил новый УПКС в размере 8,2 тыс. руб./кв. м для земельных участков, предназначенных для размещения производственных объектов, который следовало применять с 1 января 2019 г. Таким образом, арендатор должен был вносить плату за землю в размере, определенном исходя из указанных значений УПКС, установленных в отношении земель с видом разрешенного использования «для производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок».
В октябре 2018 г. Госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы провела проверку арендуемого «ПИК Индустрия» участка и выявила, что в одном из расположенных на нем зданий располагался офис банка ВТБ, обслуживающий в том числе работников арендатора. В связи с этим общество было привлечено к ответственности по ч. 1 ст. 6.7 КоАП г. Москвы.
Далее Департамент городского имущества обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к арендатору о взыскании с него неосновательного обогащения на сумму свыше 31 млн руб. за период с октября 2018 г. по май 2019 г. и 459 тыс. руб. в качестве процентов за пользование чужими денежными средствами за период с августа по октябрь 2019 г. В иске отмечалось, что размер арендной платы следует начислять с применением ставки, установленной для участков земли, предназначенных для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения, с применением соответствующих УПКС. Таким образом, с ответчика полагалось взыскать, по мнению Комитета, разницу между предполагаемой арендной платой с учетом фактического использования (офисные здания делового и коммерческого назначения) и внесенной платой.
АСГМ удовлетворил исковые требования, а апелляция и окружной суд поддержали его решение со ссылкой на то, что «ПИК-Индустрия» использовало часть арендованного земельного участка с нарушением условий договора аренды. Это обстоятельство, сочли суды, влечет расчет платы за пользование участком с более чем одним видом разрешенного использования, который определяется за весь участок на основании максимального значения кадастровой стоимости.
Рассмотрев кассационную жалобу арендатора, Верховный Суд напомнил, что правовой режим земельных участков и объектов капитального строительства, неотъемлемой составляющей которого является разрешенное использование, определяется прежде всего нормативными актами публичного законодательства (в частности, правилами землепользования и застройки, в составе которых утверждены градостроительные регламенты). Именно неисполнение таких актов свидетельствует о нарушении правового режима использования земельного участка и объекта капстроительства.
Как отметила Судебная коллегия по экономическим спорам, указание в договоре аренды земельного участка, заключенном собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания не может ограничивать последнего как в выборе иного основного вида использования, так и осуществлении вспомогательного по отношению к основному вида в рамках утвержденных градостроительным регламентом. В этом случае такое использование нельзя расценить как нарушение правового режима объекта капстроительства и, соответственно, земельного участка, занятого этим объектом. «Вопрос о том, должен ли собственник (правообладатель) земельного участка, реализовавший право самостоятельного выбора (в дополнение к основному виду разрешенного использования) вспомогательного вида его разрешенного использования, инициировать внесение в ЕГРН сведений, отражающих фактическое использование своих земельных участков, не был ранее урегулирован в законе, толковался судами и органами государственной власти по-разному», – отмечено в определении.
Как пояснил ВС, при решении вопроса о нарушении собственником здания, оформившим занятый им земельный участок на праве аренды, правового режима земельного участка нужно установить, противоречит ли осуществляемый вид деятельности и способ использования таких объектов их целевому использованию и видам разрешенного использования, закрепленным в нормативных актах. При этом арендатор, использующий участок по основному виду разрешенного использования, вправе осуществлять в своих объектах капстроительства на таком участке вспомогательный вид деятельности, предусмотренный градостроительным регламентом для данной территориальной зоны, а площадь объектов, используемых для этой деятельности, должна составлять не более 25% площади всех капитальных объектов. «Такая деятельность не свидетельствует об использовании участка не по целевому назначению или о несоответствии фактического вида использования целям предоставления участка, а также не влечет необходимости пересчета кадастровой стоимости земельного участка и арендной платы за него», – подчеркнул Суд.
Читайте также
КС выявил противоречия в практике привлечения к ответственности за нецелевое использование земли
Как пояснил Суд, законодательство РФ не обязывает лицо, одновременно использующее земельный участок в соответствии с основным и вспомогательными видами его разрешенного использования, уведомлять органы власти о своем решении
22 октября 2020 Новости
ВС со ссылкой на федеральное и региональное законодательство, а также Постановление КС РФ от 16 октября 2020 г. № 42-П указал, что правило о взыскании годовой арендной платы за земельный участок с более чем одним видом разрешенного использования, определяемой на основании максимального значения кадастровой стоимости, не распространяется на случаи использования земельного участка под вспомогательный вид деятельности с соблюдением положений п. 3.3.5 Правил землепользования и застройки в г. Москве. «Выводы судов об использовании обществом земельного участка не по целевому назначению, с нарушением условий договора аренды и наличии оснований для взыскания с общества платы за пользование всем участком исходя из УПКС, установленного для земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, со ссылкой на п. 2.7 Постановления № 273-ПП не могут быть признаны обоснованными», – заключил Суд.
Верховный Суд добавил, что нижестоящие суды не исследовали значимые для дела обстоятельства, не дали оценку доводам ответчика и не исследовали представленные им доказательства, в частности о том, что арендатор продолжает использовать земельный участок, на котором расположены промышленные объекты и здание заводоуправления, в соответствии с предусмотренными договором аренды целями использования участка для производственной деятельности. Таким образом, ВС вернул дело на новое рассмотрение в АСГМ, которому, в частности, предстоит установить, имело ли место нарушение правового режима спорного участка земли, допустимо ли с учетом утвержденных градостроительным регламентом видов разрешенного использования (основных и дополнительных) осуществление офисной (банковской) деятельности в помещении здания, расположенного на спорном участке, привела ли передача в аренду помещения к изменению вида разрешенного использования здания и земельного участка и имеются ли основания для взыскания с арендатора дополнительной платы за пользование участком.
Адвокат MGP Lawyers Екатерина Алексеева заметила, что в настоящее время имеется неопределенность в соблюдении требований действующего законодательства при самостоятельном выборе вспомогательного вида разрешенного использования земельного участка, несмотря на Постановление КС № 42-П. «В рассматриваемом деле выводы судов нижестоящих инстанций и Верховного Суда РФ основаны на разных правовых позициях. С одной стороны, суд апелляционной инстанции говорит о том, что самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования, что вполне обоснованно. Однако суд не учел, что здесь речь идет об основном виде разрешенного использования, тогда как в рассматриваемом деле использовался вспомогательный вид.
В свою очередь, Верховный Суд РФ правомерно учитывает Постановление № 42-П, в котором рассмотрен вопрос применительно именно к выбору вспомогательного вида разрешенного использования. Здесь необходимо отметить, что КС в своем судебном акте упоминает не просто собственника, а правообладателя земельного участка, к которым Земельный кодекс относит и арендаторов, а, следовательно, и арендатор вправе осуществлять использование земельного участка в соответствии с выбранным вспомогательным видом наряду с основным», – отметила эксперт.
По словам адвоката, правила землепользования г. Москвы определяют четкий перечень условий, при которых применение вспомогательных видов разрешенного использования не является нарушением. «Верховный Суд, проанализировав обстоятельства дела, правомерно установил отсутствие необходимости пересчета кадастровой стоимости земельного участка и арендной платы. Нормативными актами устанавливается разрешенный процент использования здания под вспомогательный вид разрешенного использования, что является рациональным и направлено на соблюдение как прав правообладателя земельного участка, так и интересов государства, общества. Пересчет арендной платы в отношении всего земельного участка из-за помещения в здании приведет к необоснованному изменению функционального использования и нарушению прав ответчика, тогда как ВС РФ обоснованно указано на необходимость детального анализа обстоятельств спора для принятия решения, которое бы отвечало принципам справедливости, обоснованности и разумности», – заключила Екатерина Алексеева.
По мнению партнера юридической фирмы Bolshakov&Partners Екатерины Котовой, определение создает новую судебную практику для арендаторов земельных участков. «Созданы предпосылки для того, чтобы оспаривать в суде доначисление арендной платы за земельный участок, если такое доначисление производится в связи с правомерным использованием арендатором земельного участка или объектов недвижимости на нем в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования земельного участка, даже если такое использование не указано среди целей предоставления земельного участка в аренду. Верховный Суд дал явный сигнал о том, что госорганы не могут требовать повышенной арендной платы, если такое требование является необоснованным и нарушает баланс частных и государственных интересов», – подчеркнула эксперт.