Институт долевого строительства имеет важное значение для нуждающихся граждан в обеспечении жильем, поскольку является наиболее оптимальным способом приобретения жилья на более выгодных условиях, несмотря на существующие риски. Это подтверждается и положительной динамикой роста зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (далее — ДДУ) жилья в регионах. Например, в Москве в ноябре 2017 г. столичный Росреестр зарегистрировал 5 597 тыс. ДДУ, а за ноябрь 2016 г. — 3 844 тыс.
Стоит отметить, что за последние годы законодательство в сфере долевого строительства подверглось серьезным изменениям, в основу которых была положена разработка повышенных требований финансовой устойчивости для застройщиков. В частности, закреплены достаточно новые механизмы защиты имущественных прав участников долевого строительства, такие как: использование счетов эскроу; создание условий для перехода к проектному финансированию; замена требований к размеру уставного капитала на требование к размеру собственных средств застройщика, что, несомненно, вызвало пристальный интерес к доктрине гражданского права .
URL: https://www.rosreestr.ru/site/press/news/rosreestr-po-moskve-kolichestvo-sdelok-po-ipoteke-vyroslo/?sphrase_id=12403093 (дата обращения: 08.02.2019).
Кирсанов А.Р. Перспективы развития законодательства о долевом строительстве // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2018. N 2. С. 64 — 75; Ерохина М.Г. Договор участия в долевом строительстве и защита прав дольщиков: некоторые аспекты // Юрист.
2017. N 19. С. 26 — 29; Глазунова Е. Механизмы защиты прав участника долевого строительства // ЭЖ-Юрист. 2017.
N 36. С. 10 — 11.
В рамках настоящей статьи для формирования полного и всестороннего понимания возникающих проблемных вопросов в нотариальной и правоприменительной практике, связанных с принятием наследства наследниками в случае смерти граждан, участвовавших при жизни в долевом строительстве, позволим себе обратиться к понятийно-категорийному аппарату в сфере долевого строительства.
В законодательстве России понятие «долевое строительство» как таковое не содержится. Стоит отметить, что Современный экономический словарь раскрывает значение указанных слов как строительство многоквартирных домов или иных объектов недвижимости за счет привлеченных по договорам участия в долевом строительстве денежных средств его участников . Как видится, его содержание определяется посредством инвестирования собственных средств гражданами, а в ряде случаев и путем софинансирования со стороны государства на строительство многоквартирных домов с дальнейшим оформлением права собственности на данный объект. Регулирование отношений в сфере долевого строительства определяется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214), Федеральным законом от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 218), Законом РФ от 15 апреля 1993 г. N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» и др.
Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. 6-е изд., перераб. и доп.
М.: ИНФРА-М, 2011.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1).
Ст. 40.
Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2017. N 31 (часть I).
Ст. 4767.
Закон РФ от 15 апреля 1993 г. N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» // Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1993. N 19. Ст.
683.
Основными участниками в данной сфере являются застройщик и участник долевого строительства. Так, застройщик как профессиональный участник круга общественных отношений может иметь статус коммерческих и некоммерческих юридических лиц, создаваемых в следующих организационно-правовых формах: коммерческой организации — хозяйственных обществ; некоммерческой организации — фонд (Московский фонд реновации жилой застройки); унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда (Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства»). Другим субъектом долевого строительства является участник долевого строительства и в отличие от первого имеет статус гражданина. В подп.
2.1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сказано: «Участник долевого строительства — гражданин, являющийся участником строительства и имеющий требование к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве» .
Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // СЗ РФ. 2002. N 43. Ст.
4190.
Взаимные права и обязанности между указанными субъектами долевого строительства возникают на основании заключенного ДДУ. Как показывает правоприменительная практика, данная договорная конструкция осложнена рядом существенных условий: конкретизация помещения, срок его передачи, цена и порядок ее уплаты, гарантийный срок и способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств (п. 1 ст. 2, 3, 3.1, ч. 1, 3, 6, 7 ст. 18, 19 Закона N 214; ст.
7.7 Закона от 15.04.1993 N 4802-1; ст. 9.1, п. 1 ч. 1 ст. 12, 13, ч. 5, 7 ст.
25 Закона от 29.07.2017 N 218 и др.). Помимо них, ДДУ должен в обязательном порядке заключаться в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, к форме ДДУ законодатель не устанавливает требования об обязательном удостоверении его у нотариуса. Между тем исходя из общих норм о формах сделок стороны вправе по своему усмотрению обратиться к нотариусу и удостоверить его.
Отметим, что проводимая реформа договорного и обязательственного права не коснулась ДДУ в части замены государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом их обязательной нотариальной формой.
Кроме того, предметом договора ДДУ является объект долевого строительства, к которому относятся жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (подп. 2 ст. 2 Закона N 214).
Наиболее сложная ситуация складывается для реализации своих наследственных прав наследниками участника долевого строительства в случае смерти последнего. В практике существуют случаи, когда граждане еще при жизни вложили денежные средства в строительство жилья и, не успев оформить собственность по различным причинам, умерли. Как правило, это связано с процессом затяжного строительства либо недобросовестностью застройщика.
Существует ряд положений, закрепленных в Законе N 214, отчасти гарантирующих наследникам возможность реализовать свои права. Одним из таких положений является п. 7 ст. 4, согласно которому в случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное.
Другое положение, в частности, содержится в п. 8 ст. 4 Закона N 214: «Имущественные права и обязанности, основанные на договоре, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства».
Исходя из указанных выше положений, содержащихся в специальном законодательстве, может сложиться мнение, что для выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство правопреемникам необходимо лишь предоставить ему ДДУ и акт приема-передачи жилого помещения в обоснование надлежащего исполнения обязательств сторонами. Однако следует понимать, что, как ранее отмечалось нами, ДДУ относится к регистрируемым договорам и сведения о праве собственности на жилое помещение должны содержаться в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. И как следствие, право собственности на объект долевого строительства у наследника не возникло, так как объект долевого строительства не может быть включен в состав наследства, поскольку право на указанный объект строительства наследодателю при его жизни еще не принадлежало.
В связи с этим отказ нотариуса в выдаче свидетельства о праве на наследство будет правомерен, поскольку такие действия не обладают бесспорным характером и не являются неопровержимыми доказательствами, подтверждающими обоснованность заявленных им требований.
Таким образом, важно понимать, что, во-первых, если на момент смерти наследодателя объект долевого строительства не передан, то в состав наследства входит требование, связанное с приобретением дольщиком у застройщика недвижимости, во-вторых, в наследственную массу входят права и обязанности участника не по предварительному, а по основному договору участия в долевом строительстве жилья.
При этом особый порядок принятия наследства наследниками участника долевого строительства не установлен в законодательстве, а регулируется следующими общими положениями о наследственном праве, указанными в части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) : наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных законом (ст. 1111 ГК РФ); в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ); наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности (ст. 1141 — 1145 и 1148 ГК РФ); для приобретения наследства наследник должен его принять (ст.
1152 ГК РФ); срок принятия наследства устанавливается в течение шести месяцев со дня открытия наследства (ст. 1154 ГК РФ); свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ (ст. 1163 ГК РФ).
Российская газета. 2006. 22 декабря.
Необходимо обратить внимание на то, что порядок переоформления договора в случае смерти участника долевого строительства носит диспозитивный характер и предусматривается сторонами непосредственно в ДДУ. В связи с этим после принятия наследства инициировать оформление договорных отношений должен именно наследник, и ему необходимо предоставить свидетельство о праве на наследство застройщику, поскольку у последнего нет обязанности обладать сведениями о наследниках. Между тем целесообразно в ДДУ отразить положения, касающиеся такой процедуры, к примеру: «Наследник или наследники вступают в Договор на основании свидетельства о праве на наследство. Наследник уведомляет Застройщика о вступлении в Договор с приложением нотариально заверенной копии свидетельства о праве на наследство.
После вступления в договор наследник становится новым участником долевого строительства». Кроме того, следует определить и бремя расходов на государственную регистрацию ДДУ.
И как показывает нотариальная практика, причиной отказа оформления наследственных прав по ДДУ правопреемниками являются недостающие документы при принятии наследства, в том числе выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. О правомерности действий нотариуса при вынесении постановления об отказе в выдаче свидетельства о праве на наследство свидетельствует и судебная практика. К примеру, в Апелляционном определении Тамбовского областного суда от 13 мая 2015 г. по делу N 33-1245/2015 г. указано: «Право собственности на указанную квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано не было» и др.
Апелляционное определение Тамбовского областного суда от 13 мая 2015 г. по делу N 33-1245/2015г. (документ официально опубликован не был).
Апелляционное определение Московского городского суда от 26 октября 2016 г. N 33-41677/2016 (документ официально опубликован не был).
Между тем существует и иная позиция в юридической литературе относительно правомерности выдачи свидетельства о праве на наследство в случае отсутствия регистрации ДДУ, и обосновывается такой подход тем, что в порядке наследственного правопреемства к наследникам переходит в числе других прав право требовать регистрации договора .
Зайцева Т.И. Настольная книга нотариуса: В 4 т. Т. 3: Семейное и наследственное право в нотариальной практике / Под ред. И.Г.
Медведева. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2015. 717 с.
В связи с неоднозначностью данного вопроса целесообразно обратить внимание на разъяснения, которые содержатся в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании»: «При отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, судами до истечения срока принятия наследства (ст. 1154 ГК РФ) рассматриваются требования наследников о включении этого имущества в состав наследства, а если в указанный срок решение не было вынесено — также требования о признании права собственности в порядке наследования. В случае если требование о признании права собственности в порядке наследования заявлено наследником в течение срока принятия наследства, суд приостанавливает производство по делу до истечения указанного срока».
Предполагается, что необходимо обратиться с иском в суд о включении в наследственную массу имущества умершего дольщика и признании права собственности в порядке наследования. Именно по данному алгоритму и пошла судебная практика . К примеру, Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда удовлетворила исковые требования о признании права собственности на доли в квартире в порядке наследования .
Трапезников В.А. Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный). М.: Проспект, 2018. 560 с.
Апелляционное определение Брянского областного суда от 2 августа 2016 г. N 33-3098/2016 по делу N 2-1680/2016 (документ официально опубликован не был).
Тем самым полагаем, что в целях более эффективной защиты наследственных прав наследников участника долевого строительства необходимо сформировать единые подходы при оформлении нотариусами наследственных прав на объекты долевого участия в строительстве, например разработать соответствующие методические рекомендации.
Хотелось бы еще обозначить и иную ситуацию, когда участие в инвестировании строительства жилого помещения осуществляется гражданином частично за счет собственных средств социальной выплаты, предусмотренных различными документами субъектов Российской Федерации. Здесь в основу положен механизм софинансирования со стороны региона за счет бюджетных средств. Прежде всего это связано с предоставлением гарантии социально незащищенным гражданам, например инвалидам, участникам военных действий, чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и др. В связи с этим денежные средства, предоставляемые в качестве меры социальной поддержки на обеспечение жильем, в собственность гражданина не переходят, а принадлежат государству до момента перечисления их на счет застройщика по заключенному договору долевого участия и не включаются в наследственную массу.
Аналогичной позиции придерживаются и суды, например, Постановление Президиума Самарского областного суда от 25 августа 2016 г. N 44Г-68/2016г.
Постановление Президиума Самарского областного суда от 25 августа 2016 г. N 44Г-68/2016г. (документ официально опубликован не был).
Таким образом, несмотря на реформирование за последние годы законодательства в сфере долевого строительства, направленного на защиту граждан, вопросы, касающиеся реализации наследственных прав наследников участника долевого строительства, оставлены на усмотрение судов. Следует признать, что формирование и обобщение судебной практики имеют основополагающее значение для развития нормативно-правовой базы в части оформления наследственных прав на объекты долевого строительства наследниками.
Литература
1. Глазунова Е. Механизмы защиты прав участника долевого строительства / Е. Глазунова // ЭЖ-Юрист. 2017. N 36.
С. 10 — 11.
2. Ерохина М.Г. Договор участия в долевом строительстве и защита прав дольщиков: некоторые аспекты / М.Г. Ерохина // Юрист. 2017.
N 19. С. 26 — 29.
3. Зайцева Т.И. Настольная книга нотариуса: В 4 т. Т. 3: Семейное и наследственное право в нотариальной практике / Т.И. Зайцева; Под ред. И.Г. Медведева.
3-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2015. 717 с.
4. Кирсанов А.Р. Перспективы развития законодательства о долевом строительстве / А.Р. Кирсанов // Имущественные отношения в Российской Федерации.
2018. N 2. С. 64 — 75.
5. Трапезников В.А. Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный) / В.А. Трапезников.
М.: Проспект, 2018. 560 с.
Читайте ещё по этой теме:
Правопреемство участника долевого строительства
Внимание! Положения данного документа применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ, в случаях, установленных статьей 25 указанного Закона.
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 4
Споры в суде общей юрисдикции:
1. По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1. По договору участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство индивидуального жилого дома с системами инженерно-технического обеспечения в соответствии с проектной декларацией и передать участнику строительства такой дом и имеющиеся у застройщика права на земельный участок, на котором расположен такой дом, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всех индивидуальных жилых домов, построенных в рамках проекта строительства или его этапа, предусмотренного проектной декларацией, а также построить (создать) объекты, входящие в состав общего имущества, в соответствии с разрешением на строительство (в случае необходимости его получения), а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять указанные в настоящей части дом и земельный участок при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию построенных объектов в границах территории малоэтажного комплекса.
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)
2. Утратил силу. — Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.
(в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 147-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3.1. Требования к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требования к формату и заполнению форм таких документов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
(часть 3.1 введена Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
4. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее — основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее — основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:
а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;
(п. 5 в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.
(п. 6 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
4.1. Условия договора, предусмотренные частями 4 и 4.2 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ; в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4.2. Договор участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса должен содержать:
1) определение подлежащих передаче земельного участка и индивидуального жилого дома, в том числе:
а) площадь земельного участка, условный номер земельного участка, подлежащего образованию в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, адрес земельного участка (при наличии), кадастровый номер земельного участка (в случае, если на день заключения указанного договора земельный участок образован в соответствии с утвержденным проектом межевания территории и сведения о нем внесены в Единый государственный реестр недвижимости);
б) вид права, на котором земельный участок подлежит передаче участнику долевого строительства;
в) реквизиты утвержденных проекта планировки территории и проекта межевания территории, схему расположения сетей;
г) план индивидуального жилого дома с указанием сведений о количестве этажей, в том числе подземных этажей (при их наличии), площади, материале наружных стен и межэтажных перекрытий, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования;
д) обязательство осуществить строительство (создание) объектов, которые будут входить в состав общего имущества, в соответствии с утвержденными проектом планировки территории, проектом межевания территории и проектной декларацией (далее также — общее имущество);
е) перечень объектов, которые будут входить в состав общего имущества;
2) срок передачи застройщиком индивидуального жилого дома и завершения строительства (создания) объектов, которые будут входить в состав общего имущества (указывается единый срок);
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на индивидуальный жилой дом, который устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет;
5) реквизиты счета эскроу в уполномоченном банке и сведения о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).
(часть 4.2 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)
4.3. К общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе относятся расположенные в границах территории такого малоэтажного жилого комплекса объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки (права на такие земельные участки), если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников указанных индивидуальных жилых домов. К такому имуществу относятся, в частности, объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктур, предназначенные для обслуживания расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса индивидуальных жилых домов, в том числе котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, велосипедные дорожки, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов.
Объекты капитального строительства, отвечающие требованиям, указанным в настоящей части, относятся к общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе с даты получения разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию в порядке, предусмотренном законодательством о градостроительной деятельности (за исключением случаев, если в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не требуется получение разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию).
(часть 4.3 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)
4.4. Доля собственника индивидуального жилого дома в праве общей собственности на общее имущество и (или) право аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, следует судьбе права собственности на указанный индивидуальный жилой дом и прав на земельный участок, на котором такой дом расположен. При переходе права собственности на индивидуальный жилой дом и прав на земельный участок, на котором такой дом расположен, к другому лицу к такому лицу одновременно переходят доля в праве общей собственности на общее имущество предшествующего собственника указанного индивидуального жилого дома и (или) право аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества. Отчуждение доли собственника индивидуального жилого дома в праве общей собственности на общее имущество и (или) права аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, без одновременного отчуждения прав на индивидуальный жилой дом и земельный участок не допускается.
Условия договора, в соответствии с которыми переход прав на индивидуальный жилой дом и земельный участок, на котором индивидуальный жилой дом расположен, не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество и (или) права аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, либо отчуждение доли собственника индивидуального жилого дома в праве общей собственности на общее имущество и (или) права аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, осуществляется без одновременного отчуждения прав на индивидуальный жилой дом и земельный участок, на котором он расположен, являются ничтожными.
(часть 4.4 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)
4.5. В договоре участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса должно быть предусмотрено, что передача застройщиком индивидуального жилого дома с земельным участком участнику долевого строительства происходит только после завершения строительства (создания) общего имущества при условии завершения строительства всех индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса, предусмотренных проектом строительства (проектом этапа строительства) и проектной декларацией, и осуществления государственного кадастрового учета индивидуального жилого дома и земельного участка, на котором расположен индивидуальный жилой дом.
(часть 4.5 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)
4.6. В случае, если расположенный в границах малоэтажного жилого комплекса земельный участок подлежит предоставлению участникам долевого строительства в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, договор участия в долевом строительстве должен содержать сведения:
1) порядок определения размера арендной платы каждого из соарендаторов земельного участка, права на который входят в общее имущество;
2) порядок получения доступа к информации о содержании (об условиях) договора аренды такого участка;
3) последствия истечения срока договора аренды земельного участка, права на который входят в общее имущество.
(часть 4.6 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)
5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частями 4, 4.2, 4.5 и 4.6 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
(в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
7. В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.
8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
При передаче объекта ДДУ дольщику-гражданину с 25.03.2022 применяется только данный закон с учетом Постановления Правительства РФ от 23.03.2022 N 442. О применении финансовых санкций по ч. 9 ст. 4 см.
Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 N 479.
9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
10. В случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом.
(часть 10 введена Федеральным законом от 10.07.2012 N 118-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 31.12.2017 N 506-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
10.1 — 10.2. Утратили силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
11. К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.
(часть 11 введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Вопрос о правопреемстве
Институт собственности, в силу своей обширности и глубины, возрастающего многообразия отношений, составляющих его предмет, имеет свойство время от времени обнаруживать пробелы. Возникновение белых пятен на юридической карте права собственности приводит к тому, что экономически более сильные субъекты отношений начинают навязывать собственное толкование нерешенных вопросов менее сильным. В итоге не урегулированные законом отношения приобретают очертания, отвечающие интересам преимущественно одной – доминирующей – стороны.
Такое положение вещей подрывает основы отечественного гражданского законодательства, которое провозглашает и пестует равенство участников отношений.
Верховный Суд встает на защиту
Верховный Суд, пользуясь своим исключительным авторитетом на ниве толкования закона, позиции которого призваны прояснять границы норм права, обнаруживать подтекст нормативной буквы и восполнять невыраженное в законе явно, но соответствующее его смыслу и духу, – встает на защиту принципов равенства и неприкосновенности собственности и вносит определенность в гражданский оборот.
Тезис, отраженный в подзаголовке данной статьи, стало возможно выдвинуть благодаря очередной попытке Верховного Суда восполнить пробелы законодательства. Руководящему разъяснению Суда по данному вопросу было отведено место в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда № 3 (2017 г.). Оно сформулировано следующим образом: «Участник долевого строительства – гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной – застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. Смена застройщика во время строительства многоквартирного дома не влияет на реализацию данного права (ст.
382, 384 ГК РФ)».
Истоки первой части (первого предложения) выдвинутой позиции кроются в ранее сформулированной Верховным Судом в п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.) точке зрения: «Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению».
Потребовалось уточнение
Этот тезис успел стать маяком для большого числа судебных решений и направил правоприменительную практику в единое русло. Однако впоследствии потребовалось уточнение, поводом к которому стала возникшая в практике неопределенность, нашедшая отражение в Определении Верховного Суда от 24 января 2017 г. № 89-КГ16-10.
Г.М. Кокорина обратилась в суд с иском к ЖСК «Согласие» о признании права собственности на долю в виде однокомнатной квартиры, указав в обоснование заявленных требований, что между ней и ООО «Тюмень-Лукойл-Строй» заключен договор на долевое строительство многоквартирного жилого дома. Обязательства по договору истица выполнила в полном объеме, однако застройщик был признан банкротом и ликвидирован до завершения строительства, объект был передан ЖСК «Согласие» для завершения строительства.
Судом первой инстанции в удовлетворении иска было отказано со ссылкой на то, что Кокорина не состоит в членах ЖСК «Согласие» (т.е. нового застройщика), не являющегося правопреемником ООО «Тюмень-Лукойл-Строй».
Итак, главная особенность данной ситуации состоит в том, что право на застройку в результате ликвидации первоначального застройщика перешло к третьему лицу, не состоявшему в договорных отношениях с участниками долевого строительства. Именно этот факт помешал суду первой инстанции разрешить дело в пользу истицы, как тому надлежало бы быть по правилу п. 17 упомянутого Обзора Верховного Суда 2013 г. Признав допущенное судом первой инстанции исключение необоснованным, Верховный Суд счел необходимым дополнить свою позицию, выраженную в Обзоре 2013 г., указанием на то, что смена застройщика во время строительства многоквартирного дома не влияет на реализацию права на признание собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Теперь мы можем видеть это дополнение в качестве второго предложения п. 3 Обзора № 3 2017 г.
Ответы на одни вопросы неизбежно порождают новые
Таким образом, Верховный Суд уточняет, что сформулированное им ранее правило имеет силу, в том числе и в условиях смены застройщиков. Не вполне ясным, однако, остается, почему, разрешая данный вопрос, Верховный Суд ссылается на ст. 382 и 384 ГК РФ (которые приводит в скобках после изложения генеральных тезисов), где речь идет о переходе прав кредитора. Не было бы более целесообразным говорить о переходе обязательств должника? В данном случае кредитор – участник долевого строительства, исполнивший свои обязательства и имеющий право собственности на долю в объекте незавершенного строительства.
Должник – застройщик, который обязан признать это право кредитора. Кредитор здесь не меняется – меняется должник, к которому, согласно позиции Верховного Суда, переходит названная обязанность.
Это вопрос о правопреемстве. Но к нему можно подойти и с другой стороны. В Определении Верховного Суда от 24 января 2017 г. № 89-КГ16-10 содержится короткое упоминание о том, что ЖСК «Согласие» не является правопреемником ООО «Тюмень-Лукойл-Строй».
Это утверждение отнесено к выводам суда первой инстанции и не оспаривается Верховным Судом, хотя требует пояснений, которых, к сожалению, в рассматриваемом определении нет.
По всей видимости, указанный вывод основан на п. 1 ст. 61 ГК РФ, из которого следует, что ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам. Между тем, в соответствии с п. 9 ст. 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту. Таким образом, рассматриваемый в определении случай является примером сингулярного правопреемства – когда к правопреемнику переходит определенная часть прав и обязанностей предшественника, а в данном случае – обязательства первоначального застройщика по передаче жилых помещений участникам долевого строительства.
Какое это имеет значение? Непосредственное. Данная проблема тесно связана с вопросами, поднятыми в определении: сохраняется ли у участников долевого строительства право на признание собственности на долю в объекте незавершенного строительства?
Передается ли новому застройщику обязанность, корреспондирующая этому праву, в порядке сингулярного правопреемства?
Из позиции Верховного Суда следует, что – да, передается. Тогда неясно, как при этом понимать п. 5 ст. 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в соответствии с которым к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований о передаче жилых помещений.
Представляется, что этот вопрос требует отдельного толкования.
Вопросы составляют природу всего сущего, равно как ответы на них неизбежно порождают новые вопросы. Пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда № 3 2017 г. не стал исключением. Некоторые из них мы постарались обозначить, но не ответили на них – здесь.
Вместе с тем хочется положительно отметить ту парадигму, которой подчинены приведенные позиции Верховного Суда: они направлены на то, чтобы стабилизировать отношения собственности, поставить динамику их развития на логические рельсы, обеспечить равенство участников отношений, соблюсти баланс интересов участников гражданского оборота.
О правопреемстве по договору участия в долевом строительстве
Введение в действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обеспечило качественно иной уровень правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц в сфере долевого строительства. Однако, как показывает практика, в процессе применения норм возникают проблемы, которые требуют научного осмысления и анализа. Одной из них является проблема правопреемства в правах и обязанностях дольщика.
На фоне недостаточной разработанности правовых норм возникают отношения, которые требуют правовой регламентации.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. 2006 г.) // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1).
Ст. 40. Далее — Закон о долевом строительстве.
В соответствии со ст. 4 Закона о долевом строительстве в случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, и застройщик не вправе отказывать таким наследникам во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре участия в долевом строительстве, входят в состав наследства. Фактически речь идет о правопреемстве или переходе прав и обязанностей в существующем обязательственном правоотношении от одного лица к другому.
Однако законодатель почему-то связывает основание правопреемства при долевом строительстве только с одним юридическим фактом — смертью гражданина-дольщика.
Необходимо обратить внимание на то, что к открытию наследства и возникновению наследственных правоотношений может привести другой юридический факт, которым является вступление в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим. В соответствии со ст. 1113 ГК РФ объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина. Объявить гражданина умершим возможно в том случае, если доказан факт длительного отсутствия гражданина по последнему месту жительства в течение пяти лет.
Если же гражданин пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от несчастного случая, то срок, по истечении которого гражданина можно объявить умершим, сокращается до шести месяцев (ст. 45 ГК РФ).
Учитывая, что отношения по долевому строительству существуют значительный период времени, вполне можно предположить, что дольщик заключит договор с застройщиком, внесет определенную часть денежной суммы и в период строительства будет объявлен умершим. Следовательно, права и обязанности дольщика по договору после вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим также должны переходить к наследникам, и застройщик не вправе отказывать таким наследникам во вступлении в договор.
Проблема в том, что после явки гражданина-дольщика или обнаружения его места пребывания в последующем может возникнуть конфликт интересов с наследниками или третьими лицами. Суд должен отменить решение об объявлении гражданина умершим, а сам гражданин независимо от времени своей явки может потребовать от любого лица возврата сохранившегося имущества. Причем возврат имущества зависит от добросовестности приобретателя и возмездности приобретения. Если имущество перешло безвозмездно третьим лицам, то оно всегда подлежит возврату, кроме денег и ценных бумаг на предъявителя, которые перешли добросовестному приобретателю.
Если имущество объявленного умершим гражданина перешло по возмездным сделкам, то оно подлежит возврату от недобросовестного приобретателя. При невозможности возврата такого имущества возмещается его стоимость.
Возникает достаточно интересная ситуация. После объявления гражданина умершим наследникам перешло имущественное право на получение объекта долевого строительства. В последующем, после исполнения обязательств со стороны застройщика, наследники становятся собственниками объекта долевого строительства. Через некоторое время является ранее объявленный умершим дольщик, и возникает вопрос: имеет ли он в этом случае право претендовать на объект долевого строительства? Заявление требований на объект долевого строительства со стороны ранее объявленного умершим дольщика вполне возможно, поскольку договор участия в долевом строительстве заключался с ним, а не с наследниками.
С другой стороны, решением суда об объявлении дольщика умершим не решается вопрос о прекращении его правосубъектности, поскольку после явки гражданина он восстанавливается в правах. И наконец, на момент заключения договора дольщик мог исполнить полностью или в части свою обязанность по внесению денежной суммы для долевого строительства.
К сожалению, действующее гражданское законодательство пока не содержит норм, с помощью которых можно было бы урегулировать напрямую складывающиеся имущественные отношения между наследниками или третьими лицами, с одной стороны, и объявившимся дольщиком — с другой. Сложность в том, что на момент объявления дольщика умершим, объект долевого строительства еще не существовал в качестве вещи, на него отсутствовало право собственности. Можно вести речь лишь об обязательственных правах.
К тому же дольщик исполнял лишь денежную обязанность, а требует возврата имущества или хотя бы доли в праве собственности на это имущество.
Очевидно, что после регистрации права собственности на объект долевого строительства возникает абсолютное вещное правоотношение с участием наследников, а сам объект может рассматриваться как имущество в виде вещи, а также прав и обязанностей на эту вещь. Поскольку на момент объявления дольщика умершим этого правоотношения еще не существовало, то вести речь о каком-либо правопреемстве в этой части нельзя. Правопреемство возможно лишь в обязательственных правах, связанных с участием в договоре долевого строительства. Учитывая также, что деньги дольщика, которые он внес при заключении договора участия в долевом строительстве, нельзя рассматривать в качестве имущества, можно сделать вывод о том, что дольщик после отмены решения суда об объявлении его умершим не вправе в последующем претендовать на объект долевого строительства. Более того, п. 2 ст.
46 ГК РФ не позволяет дольщику требовать возврата от наследников ранее вложенных в долевое строительство сумм, поскольку наследование произошло не денег, а имущественных обязательственных прав. Даже если предположить, что речь идет о деньгах дольщика и правах на эти деньги, то возврат их невозможен, поскольку правопреемство было связано с безвозмездным переходом и, как правило, добросовестностью наследников.
Такая ситуация указывает на то, что имущественные интересы явившегося дольщика, который ранее был объявлен умершим, пока не защищены. Вариантом решения проблемы может быть внесение поправок в Закон о долевом строительстве в части, касающейся, например, компенсации дольщику со стороны наследников ранее внесенных по договору участия в долевом строительстве денежных сумм.
Необходимо также обратить внимание, что правопреемство при долевом строительстве на стороне дольщика позволяет поставить вопрос о государственной регистрации ранее заключенного договора участия в долевом строительстве. В соответствии со ст. 4 Закона о долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Стороной этого договора является дольщик. Если наследники принимают наследство, то неизбежно возникает проблема «технического» оформления перехода прав по ранее заключенному дольщиком договору.
Надо ли в этом случае заново регистрировать договор с участием наследника?
Решить, казалось бы, в большей степени техническую проблему оказывается не так просто. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в качестве основания для государственной регистрации предусматривает иные документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход прав (ст. 17). Таким документом может признаваться выданное нотариусом наследникам дольщика свидетельство о праве на наследство. Вместе с тем анализ положений Закона в части государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (ст.
25.1) позволяет сделать вывод об отсутствии норм, которые определяли бы необходимость повторной регистрации или внесения записи о договоре при замене стороны в порядке наследственного правопреемства. Основанием внесения записи о договоре участия в долевом строительстве в разд. 3 Единого государственного реестра прав является изменение или расторжение этого договора, а также уступка прав. Правопреемство при наследовании прав дольщика по договору нельзя рассматривать как изменение договора, поскольку происходит только замена стороны при сохранении в неизменном виде самого гражданского обязательственного правоотношения.
Нельзя вести речь и об уступке права, поскольку уступка опирается на волеизъявление стороны, а при наследовании прав дольщика волевой момент отсутствует.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. 2008 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. N 30.
Ст. 3594.
Очевидно, что дополнительной государственной регистрации договора с участием наследника дольщика не требуется, так как регистрация представляет собой акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Но внесение записи об изменениях в субъектном составе договора становится необходимым в целях последующей регистрации права собственности на объект долевого строительства. Видимо, в этой части назрела необходимость внесения изменений в регистрационное законодательство.
Появление ранее объявленного умершим дольщика в тот момент, когда наследники подписали с застройщиком акт о передаче им объекта долевого строительства, справедливо позволяет поставить вопрос о возникновении права собственности на данный объект.
В соответствии со ст. 12 Закона о долевом строительстве обязательства застройщика и дольщика по договору считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. До подписания акта дольщик обязан уплатить в полном объеме причитающиеся застройщику денежные средства.
Полагаем, что возникновение права собственности на объект долевого строительства при явке ранее объявленного умершим дольщика зависит от того, кто исполнял обязанность по уплате денежных средств. Если на момент начала строительства эта обязанность в полном объеме была исполнена дольщиком, то, несмотря на то что его наследники подписали передаточный акт, право собственности на объект долевого строительства после явки ранее объявленного умершим дольщика и последующей государственной регистрации должно признаваться за ним.
Сложности возникают тогда, когда часть обязанности по уплате денежных сумм до объявления дольщика умершим исполнил сам дольщик, а другую часть — его наследники. Получается, что в этом случае и дольщик, и наследники несли расходы, направленные на создание объекта долевого строительства. Следовательно, при явке ранее объявленного умершим дольщика, очевидно, есть основания полагать, что на момент государственной регистрации права собственности собственность должна признаваться не односубъектной, а общей долевой.
Доли здесь должны определяться пропорционально тем денежным средствам, которые дольщик и наследники внесли в долевое строительство.
Рассматривая правопреемство по договору участия в долевом строительстве, необходимо обратить внимание на то, что застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков путем выпуска ценных. Речь идет о жилищных сертификатах, которые закрепляют право владельца на получение от эмитента жилых помещений. Жилищные сертификаты — это особый вид облигаций как эмиссионных срочных ценных бумаг с индексируемой номинальной стоимостью. Эти ценные бумаги могут быть выпущены в бездокументарной или документарной форме. Бездокументарные жилищные сертификаты могут быть именными, документарные — на предъявителя.
В соответствии со ст. 18 Указа Президента Российской Федерации «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» передача жилищных сертификатов осуществляется в соответствии с законодательством о ценных бумагах.
Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» // СЗ РФ. 1994. N 7. Ст.
694.
Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» предусматривает порядок перехода прав на предъявительские документарные и именные бездокументарные ценные бумаги (ст. 29). Если жилищные сертификаты были выпущены в документарной форме на предъявителя, то наследники дольщика приобретают права по этой ценной бумаге после получения сертификата ценной бумаги на основании выданного нотариусом свидетельства о праве на наследство. При хранении жилищных сертификатов или учете прав на такие бумаги в депозитарии у наследников дольщика возникает право в момент осуществления приходной записи по счету депо приобретателя.
В последнем случае у наследников дольщика аналогичным образом возникает право на именные жилищные сертификаты.
В случае явки дольщика, объявленного ранее умершим, ему должны быть возвращены права по жилищным сертификатам, если долевое строительство не закончилось и не зарегистрировано право собственности на объект. Законодательство о ценных бумагах достаточно прозрачного механизма возврата прав по ценной бумаге пока не содержит. Более того, пока наблюдается недостаточная проработка норм, защищающих права владельцев ценных бумаг. Например, в практике были известны случаи, когда на основании фиктивной справки о смерти было получено свидетельство о смерти и в последующем внесена запись по счету депо приобретателя.
Все это указывает на необходимость дальнейшего реформирования правовых норм.
Читайте ещё по этой теме: