Дом, в котором находится двухкомнатная квартира, попал под реновацию. Пятиэтажный кирпичный дом. Собственник один (80 лет, тесть). Прописано четыре человека: тесть, дочь с внучкой и невеста сына (временная прописка).
Возможно ли получить две однокомнатные квартиры или однокомнатную и двухкомнатную квартиры?
Григорий Арутюнян
Консультаций: 640
Все вопросы реновации сосредоточены в новых ст. 7.1-7.8, которые внесены в Закон РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (далее – Закон о статусе столицы) Федеральным законом от 01.07.2017 № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации – городе федерального значения Москве», вступившим в силу с 1 июля 2017 г.
Итак, граждане, кого коснулась реновация, делятся на две категории:
1) наниматели – в чьем пользовании находятся жилые помещения из государственного и муниципального жилого фонда на основании договора социального найма;
2) собственники – кому жилые помещения принадлежат на праве собственности и такое право зарегистрировано в Росреестре.
Согласно абз. 1 ст. 7.3 Закона о статусе столицы собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации (далее — собственники жилых помещений), и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, в целях обеспечения их жилищных прав взамен указанных жилых помещений предоставляются равнозначные жилые помещения.
Согласно абз. 2 ст. 7.3 Закона о статусе столицы под равнозначным жилым помещением в настоящем Законе понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:
жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;
такое жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, установленным законодательством г. Москвы, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными нормативным правовым актом г. Москвы;
такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же районе г. Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации (при этом границы указанного района определяются по состоянию на 1 января 2017 г.), за исключением случая, если многоквартирный дом расположен в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административном округе г. Москвы. В этом случае равнозначное жилое помещение предоставляется в границах административного округа г. Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации.
Согласно абз. 3 ст. 7.3 Закона о статусе столицы собственник жилого помещения на основании письменного заявления вместо предоставляемого в собственность равнозначного жилого помещения вправе получить за освобождаемое жилое помещение равноценное возмещение в денежной форме или путем предоставления равноценного жилого помещения. Выплату равноценного возмещения в денежной форме не вправе требовать собственник жилого помещения, в отношении которого зарегистрированы в установленном порядке ограничения прав или обременения.
Стоимость предоставляемого равноценного жилого помещения не может быть ниже стоимости освобождаемого жилого помещения, определяемой по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ (при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду). Указанное заявление может быть направлено в уполномоченный орган исполнительной власти г. Москвы в течение 30 дней со дня получения собственником жилого помещения проекта договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение с условием предоставления равнозначного жилого помещения.
Согласно абз. 10 ст. 7.3 Закона о статусе столицы взамен освобождаемой гражданином комнаты в коммунальной квартире в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, в качестве равнозначного жилого помещения или равноценного жилого помещения в соответствии с Законом о реновации предоставляется отдельная квартира. При этом предоставление комнаты в коммунальной квартире или части жилого помещения, составляющей долю в праве общей собственности на отдельную квартиру, не допускается.
В случае если освобождаемая комната в коммунальной квартире в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, находится в общей долевой или общей совместной собственности граждан, таким гражданам предоставляются отдельные квартиры на праве общей долевой или общей совместной собственности.
Согласно абз. 11 ст. 7.3 Закона о статусе столицы нанимателю жилого помещения и проживающим совместно с ним членам его семьи взамен освобождаемого ими жилого помещения предоставляется равнозначное жилое помещение по договору социального найма, а при наличии их письменного заявления равнозначное жилое помещение предоставляется им на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность.
Из анализа приведенных положений можно сделать вывод о том, что тестю – собственнику жилого помещения будет предоставлено отдельное равнозначное жилое помещение, независимо от количества зарегистрированных в освобождаемой квартире лиц. Признаки «равнозначности» определены в абз. 2 ст.
7.3 Закона о статусе столицы. Либо тесть вправе вместо предоставляемого в собственность равнозначного жилого помещения получить за освобождаемое жилое помещение равноценное возмещение в денежной форме или путем предоставления равноценного жилого помещения.
Разные квартиры будут предоставлять только нанимателям при условии, что в квартире живет более одной семьи (родители и женатый сын или замужняя дочь).
А если тесть и его домочадцы захотят улучшить жилищные условия, то для этого предусмотрен абз. 24 ст. 7.3 Закона о статусе столицы, согласно которому собственники жилых помещений и наниматели жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, которым предоставляются в собственность равнозначные жилые помещения, вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилые помещения, в порядке, установленном нормативным правовым актом г. Москвы, в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала, жилищных субсидий и социальных выплат, право на получение которых подтверждается также государственными жилищными сертификатами, и иных не запрещенных законодательством РФ источников.
Реновация: как докупить площади или разменять квартиру в рамках программы
В рамках программы реновации переселенцам из старых пятиэтажек в Москве дается возможность докупать квартиры с бóльшим числом жилых комнат, а также приобрести отдельные квартиры. Этот способ улучшить жилищные условия становится все более востребованным среди москвичей, чье жилье включено в программу.
Рассказываем, как докупить дополнительные «квадраты» или разменять старую квартиру на две новых при переселении по программе реновации.
Интерес к докупке дополнительных площадей или отдельных квартир растет. Всего с начала действия программы ее участники подали в Московский фонд реновации в уже более 500 заявок на улучшение жилищных условий. По данным департамента градостроительной политики, в 2018 году в Фонд поступило 189 запросов на докупку, в 2019-м — 284 и еще около 30 — с начала 2020 года.
Часть жилья по реновации доступна участникам программы для докупки дополнительных «квадратов» или квартир. Порядок и условия выкупа площадей регулируются постановлением правительства Москвы № 45-ПП от 1 февраля 2018 года. Для этого нужно написать соответствующее заявление в Московский фонд реновации.
Дополнительные площади можно выкупить за собственные средства или оформить ипотечный кредит. Участникам программы предоставляется скидка 10%, она вычитается из суммы доплаты. Основное ограничение программы — общая площадь приобретаемого жилья не должна превышать 100 кв. м. Этой возможностью можно воспользоваться сразу при переселении либо в течение двух лет с момента оформления нового жилья в собственность, если ранее дополнительные площади не выкупались.
При этом можно будет выбрать квартиру в другом районе из специального квартирного фонда реновационных домов. Скидка для желающих купить еще одну квартиру сохраняется.
Докупить площади можно в том же доме, где предоставляется новая квартира, либо в другом доме, построенном по реновации, но только в том же районе. Для Троицкого, Новомосковского и Зеленоградского округов выкуп возможен в любом районе округа.
Докупка дополнительных площадей возможна как для собственников приватизированных квартир в сносимых пятиэтажках, так и проживающих в старом жилфонде по социальному найму. Выкупом дополнительных площадей или приобретением новой квартиры можно воспользоваться только один раз. Вся информация по квартирам в продаже в реновационных домах размещается на сайте Фонда.
Как обменять квартиру
Согласно программе, участникам реновации предоставляются равнозначные квартиры. Но для улучшения жилищных условий некоторым требуется размен. Например, обмен одной большой квартиры на две однокомнатных, чтобы разъехаться с родителями.
Это возможно в рамках докупки дополнительных площадей, пояснили «РБК-Недвижимости» в Московском фонде реновации. В этом случае также нельзя, чтобы новое жилье в совокупности превышало 100 кв. м.
Для обмена потребуется согласие всех собственников либо нанимателей. В будущем каждая из них будет оформлена в долях, соответствующих долям в освобождаемом жилом помещении, пояснили в Фонде. После оформления квартир в собственность их можно разделить самостоятельно в рамках гражданско-правовой сделки.
Варианты квартир для покупки в течение двух лет можно посмотреть в специальном разделе на сайте Фонда.
Доплата рассчитывается по специальной формуле. Покупателю нужно вычесть из площади приобретаемой квартиры среднюю площадь равнозначной квартиры в доме, в который переселяют по реновации. Полученная разницу в «квадратах» умножить на рыночную стоимость жилья в конкретном доме и вычесть полагающуюся скидку в размере 10%.
Получится сумма, необходимая к оплате.
Оплатить можно собственными средствами или оформить заявку в банке. В случае одобрения ипотеки — подписать договор с банком, а потом с фондом реновации. Также участники программы для выкупа дополнительных площадей могут использовать материнский капитал, различные жилищные субсидии и государственные жилищные сертификаты, другие источники средств.
Что нужно учитывать
Дополнительные площади или квартиру можно приобрести, но в случае, если они есть в собственности Фонда реновации. В новых домах — ограниченное предложение квартир на продажу, поэтому не всем могут подойти варианты по покупке новых квартир или увеличению площади. Если вы планируете докупить площади, то нужно учитывать, что при средней площади однушки в 32 кв. м в хрущевках площадь двушек намного больше и доплата будет существенной.
Например, сегодня на сайте Фонда в Бескудниковском районе предлагаются однушки площадью чуть более 34 кв. м, двушки — от 50 кв. м, трешки — от 70 кв. м. Таким образом, чтобы вместо однокомнатной квартиры получить двухкомнатную, понадобится доплатить от 2,6 млн руб. Минимальная стоимость однушек в этом районе — от 6,4 млн руб.
Нужно учитывать, что в рамках докупки необходимо оплатить обеспечительный платеж в размере 100 тыс. руб., который не возвращается, если вы вдруг отказались от сделки. Если на выкуп новой квартиры будет больше одного желающего, то она будет реализована с аукциона и вам придется побороться за нее ценой.
Как оформят сделку
Выкуп дополнительных площадей оформляется по договору мены с доплатой. Он заключается со всеми собственниками помещения в старом доме в соответствии с долями в праве собственности. Сумма доплаты в договоре будет только за дополнительный метраж.
Если раньше собственники однушки владели ею в равных долях, то при докупке площадей они будут иметь такие же доли.
В случае с переселенцами, проживавшими в пятиэтажках по соцнайму, оформляются договоры купли-продажи. Оплачивать придется также только за дополнительные «квадраты».
Программа реновации в Москве утверждена в августе 2017 года. В нее входят более 5 тыс. домов площадью 16,3 млн кв. м, в которых проживает около 1 млн человек. Весной 2019 года в столице запущены публичные слушания по проектам реновации. Всего по данной программе уже переехало более 22 тыс. москвичей.
В этом году планируется переселить еще более 15 тыс. москвичей.
Реновация: как получить от властей лучшее жилье
Первые переезды по реновации уже состоялись. Далеко не всегда они были безоблачными. ЦИАН.Журнал проконсультировался со специалистами и составил подборку советов, как принимать квартиру в новостройке по реновации.
Власти сказали
В первую очередь ЦИАН.Журнал спросил совета в фонде реновации. И получил вот такой ответ от начальника отдела информационной политики и работы со СМИ Ирины Цибий: «Собственникам и нанимателям квартир в домах, включенных в программу реновации, предоставляются равнозначные квартиры. Вопрос о процедуре предоставления и приемке квартир жителями находится вне компетенции фонда реновации (Прим. – вопрос приемки станет для нас актуальным, когда будут введены первые дома фонда реновации, ближайший срок ввода – 2020 год)».
Представительница фонда также порекомендовала напрямую обратиться в уполномоченный орган – департамент городского имущества (ДГИ). ДГИ просто промолчал.
Итак, чтобы получение «реновационной» квартиры не вышло боком, а сама жилплощадь по недоразумению не оказалась меньше по размерам или хуже по содержанию, необходимо учесть ряд факторов.
Советы юриста
Фотосток. Дом реновации в Москве
ЦИАН.Журнал обратился за помощью к юристу. Адвокат коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры» Станислав Станкевич давно работает с вопросами столичной программы переселения, поэтому мы попросили его составить план действий для переселенцев.
«Москвичам предлагают «улучшение», а они почему-то его не желают. Парадокс, не так ли? Ясное дело, что дело не в капризности граждан, а в том, что условия сделки мены их не устраивают: ни квартира, ни состояние общего имущества (здания) порой не отвечают требованиям по качеству, по безопасности», – признает собеседник нашего издания.
к сведению
Аналитический центр НАФИ опубликовал исследование, согласно которому каждый четвертый москвич, получающий «реновационную» квартиру, намерен ее продать. Еще 6% участников программы собираются оформить денежную компенсацию взамен нового жилья, предоставляемого программой квартиры. Среди тех, кто намерен добиваться компенсации, 83% собираются направить ее на покупку другого жилья.
Согласно исследованию, после начала программы 5% жителей пятиэтажек отказались от планов по покупке новой квартиры. В итоге в надежде на лучшее москвичи не купили примерно 16 тыс. квартир, а застройщики (это уже просто к слову) недополучили более 100 млрд рублей.
Один из важнейших моментов – миф о трех вариантах на выбор
Нет по закону о реновации никаких трех вариантов предлагаемых квартир. Это заблуждение пришло из предыдущих программ. При грамотной подаче возражений по качеству по каждому дому можно получить на выбор и 5, и 6, и 7 вариантов – пока не подойдет.
Станислав Станкевич юрист
Станкевич объясняет, что переселение проводится по договору мены, в рамках которого условия сделки должны устраивать обе стороны, именно такую позицию следует занимать при общении с властями.
Отдельно юрист признает несправедливость наименования в документах переселенцев «жильцами». «Принципиальный вопрос, что речь идет именно о полноценных собственниках (с безусловным правом выбирать предмет сделки мены), а не о гораздо более безвольных нанимателях. Речь идет об обладателях имущественных прав, а не об абстрактном «населении»», – отмечает юрист.
«В Бескудниково жителей переселяют в дом на Бескудниковском бульваре, 11. Внешне дом выглядит неплохо, да и расположен удачно – в пешей доступности от двух станций метро. Однако переселенцам предлагают квартиры только в угловых секциях, и они даже меньше занимаемых.
А планировки! В первой квартире проход на кухню был из комнаты – семья отказалась. Во втором варианте еще хуже: по одной стене окно, по другой окно с балконом, еще по одной стене все тот же выход в кухню, по четвертой входная дверь».
Активистка Валерия Востокова пост в Facebook
Инструкция. Как получить по реновации лучшее жилье
Права
- Собственникам и нанимателям квартир в домах, включенных в программу реновации, предоставляются равнозначные квартиры.
- По закону о реновации нет никаких «трех вариантов» предлагаемых квартир. Это заблуждение. Можно выбирать, пока не подойдет (при условии грамотной аргументации).
- Переселение происходит по договору мены, в рамках договора условия сделки должны устраивать обе стороны.
Осмотр
- При осмотре провести фото- и видефиксацию состояния увиденного. Взять диктофон, измерительные приборы (даже простую рулетку), фонарик, бумагу для записей.
- В квартире проверить соответствие ее реального метража указанному в документах.
- В квартире проверить работу инженерных систем (электрика, канализация, вентиляция), оконных блоков.
- Проверить состояние общемодомового имущества и здания. Каждый собственник имеет долю в праве собственности на общедомовое имущество.
- Для осмотра привлечь опытного технического специалиста.
- Проверить состоянию несущих конструкций: фундамент, колонны, ригели, несущие балки. Есть ли трещины, подтопление.
- Оценить работу каждого лифта.
- Оценить общее состояние подъезда.
- Лично в ДГИ представить результаты осмотра квартиры и дома, которые оформляются в виде акта с приложением фото и описания выявленных дефектов.
- При осмотре представитель города отсутствует.
- Акты сдачи-приемки не составляются. От москвичей требуется поставить лишь подпись напротив «согласен» или «не согласен». Несогласие надо аргументировать (см. пункты выше).
Что смотрим в квартире
Состояние стен в квартире определить трудно: дома по реновации сданы с отделкой, трещины и кривизна скрыты, отмечает собеседник ЦИАН.Журнала. Так что визуально в самой квартире имеет смысл проверить соответствие ее реального метража указанному в документах, работу инженерных систем (электрика, канализация, очень важно убедиться в работе вентиляции), оконных блоков.
Фотосток. Квартира по реновации
Отличие от приемки объекта недвижимости от застройщика дольщиком (по ДДУ) или покупателем (по договору купли-продажи) состоит в том, что, как правило, при осмотре по реновации представитель города отсутствует. Вам просто даются ключи в офисе так называемого штаба расселения (расположенного где-то рядом с этой новостройкой), но никто вас не сопровождает, акты сдачи-приемки не составляются.
Станислав Станкевич юрист
При сделке по такому сложному и высокоценному недвижимому имуществу от граждан требуется поставить лишь подпись напротив «согласен» или «не согласен».
Кроме того, отмечает Станкевич, необходимо не просто «поставить галочку», но оптимально представить ДГИ результаты осмотра, которые оформляются в виде акта с приложением фото и описания выявленных дефектов (и не забудьте добиться, чтобы на копии переданного акта поставили отметку). Отнести документы лучше лично, не надеясь на добросовестную работу почты. К тому же, это намного быстрее. Для подстраховки можно отнести этот акт в сам департамент (ул. Бахрушина, д. 18, стр.
1), также добившись отметки о приеме.
Что смотрим в доме
Еще один важный момент: у каждого собственника в многоквартирном доме есть доля в праве собственности на общее имущество – на лестницы, лифты, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие конструкции дома, оборудование и т. д. (более подробно ознакомиться с перечнем можно в ст. 36 Жилищного Кодекса РФ). Это значит, что при осмотре квартиры следует обратить внимание и на дом, в котором она находится.
Граждане часто занимают положение, сравнимое с тем, какое занимает обитатель каюты корабля: кроме состояния этой каюты, его ничего не интересует, хотя должно бы! И прежде всего его должно волновать, как долго этот корабль продержится на плаву (условный «Титаник» уже может иметь роковую пробоину). От состояния здания, его конструкций и оборудования зависит, как долго простоит дом и как долго просуществует в этом доме их новое жилье.
Станислав Станкевич юрист
По словам эксперта, действующие на сегодняшний день правила предполагают всестороннюю оценку гражданами объекта недвижимости, получаемого ими по добровольно (хотя бы формально) заключаемой сделке мены.
После получения ордера на осмотр квартиры привлеките для осмотра всего здания опытного эксперта, специализирующегося на приемке новостроек и заточенного под поиск дефектов.
Если у вас нет финансовой возможности прибегнуть к услугам специалиста, возможно, строители или инженеры найдутся среди ваших друзей, знакомых. Если будете проводить осмотр своими силами, не забудьте взять фото- и видеоаппаратуру для фиксации состояния увиденного, диктофон, измерительные приборы (даже простую рулетку), фонарик, бумагу для записей, напоминает юрист.
Поскольку не существует действенной процедуры, как заставить ДГИ (именно он, а не фонд реновации или кто-то еще выступает контрагентом в этом обмене недвижимостью) допустить вас или вашего представителя (например, того же технического специалиста) к осмотру здания, а не только квартиры, то имеет смысл настаивать на этом после осмотра, передав заявление в письменном виде в департамент. Обязательно оставьте себе второй экземпляр с отметкой о приеме.
Станислав Станкевич юрист
Даже если вы согласны на переезд и квартира устраивает, убедитесь в приемлемом состоянии общего имущества.
Пишите «согласен на заключение договора мены, но при допуске к осмотру общего имущества многоквартирного дома по адресу ___». Если же вас не устраивает предложенный вариант, то составление акта и доведение его содержания до ДГИ – весомый аргумент в вашу пользу, если дойдет до подачи департамента иска о принудительном лишении вас права собственности.
Фотосток. Дом реновации в Москве
Что же имеет смысл осматривать, если департамент разрешит осмотреть не только квартиры, но и общее имущество (само жилое здание)? Основное внимание при проведении визуального осмотра должно уделяться состоянию несущих конструкций, поскольку именно их повреждения наибольшим образом влияют на безопасность эксплуатации здания.
«Это фундаменты, колонны здания, ригели, несущие балки. Визуально можно определить их повреждения, а специалисту о многом скажет характер трещин. Нередко подтопление подвала уже говорит о ненадлежащем воздействии на фундамент.
Визуально оценивается и состояние материала – например, качество бетона», – перечисляет эксперт.
По дороге в квартиру не забудьте оценить работу каждого лифта и общее состояние подъезда.
В Коньково жителям предлагают переехать в дом, когда-то строившийся ныне банкротом компанией «СУ-155» (Профсоюзная улица, до 96, корпус 1). Именно об этом доме газета «Коммерсант» писала в конце февраля – жильцы, которым предлагаются квартиры, требуют не переселять их и пытаются оспорить качество жилья в Мосгорсуде. В частности, издание упоминает не работающую вентиляцию (квартиры уже пошли плесенью), не смонтированные дымоуловители, слишком узкие простенки на лоджиях, отсутствие «непрерывных ограждений», что нарушает противопожарные и строительные нормативы.
Политик Владимир Милов в своей колонке, опубликованной на сайте «Эхо Москвы», говорит, что площади однокомнатных квартир в новом доме меньше, чем в расселяемых, а трехкомнатные «склеены из двух однокомнатных», что не лучшим образом отражается на планировке. Другие варианты переселенцам, конечно, предлагаются – но в том же доме. Тех, кто решил ждать лучшего в старом доме, пишет Милов, фактически выживают: демонтируют окна в квартирах уже переехавших, заселяют в них гастарбайтеров, а также угрожают демонтировать коммуникации, не включить к зиме отопление.
Как уже упоминалось выше, искать «свою» квартиру можно до бесконечности. Или пока властям не надоест ваша избирательность и они не подадут в суд для ускорения процесса расселения. В этом случае потребуется помощь очень подкованного адвоката, поскольку, по опыту Станислава Станкевича, суды проходят с нарушениями (например, без адекватного уведомления переселенцев, которые порой даже не знают о рассмотрении своей судьбы, или с немедленным вступлением решения суда в силу).
Кроме того, по словам юриста, суды нередко самостоятельно и без согласия переселенцев признают их право собственности на новую квартиру.
По реновации больше не обязаны переселять в своем же районе
11 марта в Москве без лишней огласки вышло крайне важное постановление: теперь столичные власти могут предоставлять участникам реновации квартиры не в то, что не в обещанных программой тех же кварталах, а даже не в районах. ЦИАН.Журнал разбирался, как это произошло, и чем опасно.
Поправки были внесены в постановление правительства Москвы от 8 августа 2017 г. N 517-ПП «Об учреждении Московского фонда реновации жилой застройки».
В частности, нормативный акт был дополнен пунктами 2.15 и 2.16 (полностью с ними можно ознакомиться на сайте столичного стройкомплекса stroi.mos.ru). И если пункт 2.16 говорит о предоставлении 10%-ной скидки на докупку дополнительных метров, то пункт 2.15 куда более значителен:
«2.15. Фонд вправе при наличии согласия собственника заключить с ним договор мены жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, по которому Фонд передает собственнику находящееся в собственности Фонда и расположенное в городе Москве в многоквартирном доме вне района города Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации. ».
Активисты недоумевают, как же вышло, что закон о реновации проходил все необходимые думские чтения, проработку отдельных недочетов и голосование, а столь критичные поправки стали всего-навсего постановлением, которое даже обсуждать никто не стал.
Принятый ранее закон о реновации обязывал власти предоставлять жилье в районе, где живёт собственник (а лучше, не в районе, а даже в квартале, следовало из документа), но постановление лихо перевернуло утвержденный порядок.
Критичным в данном случае выглядит и слово «согласие», которым тихонько подменилось слово «желание»: нужно ли объяснять разницу между согласием и желанием собственника жить в другом районе?
«Согласие» будет таким же, как и компенсация за меньшую жилую – добровольно-принудительное», – опасаются пользователи соцсетей.
Важно и то, что поправки упоминают только собственников. Как при этом быть нанимателям, чиновники умалчивают.
Возможности или ограничения?
Мнения самих участников программы реновации по поводу нововведения разделились.
«Я думаю, многим эта возможность понравится: есть люди, которые хотят в другой район, теперь у них появилась такая возможность. Или какой-нибудь бабульке трёшка не нужна, она хочет однушку с доплатой. Так что считаю дополнения положительными изменениями».
По поводу доплаты, кстати, закон говорит буквально следующее:
«2.14. Собственнику, заключившему указанный в пункте 2.13 настоящего постановления договор мены жилого помещения, в порядке, установленном советом Фонда, предоставляется компенсация в денежной форме за счет средств Фонда, размер которой определяется как произведение разницы между жилой площадью жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, и жилой площадью жилого помещения, находящегося в собственности Фонда и переданного по такому договору мены жилого помещения, на рыночную стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения, находящегося в собственности Фонда и переданного по такому договору мены жилого помещения».
Проще говоря, собственнику, получающему более аскетичный вариант жилплощади, вернут разницу в цене между его квартирой в пятиэтажке и предоставляемой в рамках правил программы новостройкой. Для этого посчитают, сколько метров «недополучит» новосел и умножат количество этих метров на рыночную стоимость одного «квадрата» реновационного жилья.
«У кого район хороший, выгодней продать, ещё и денежка останется».
Кроме как заработать на нововведении, есть у сторонников программы и еще одна возможность для маневров.
«Я бы сменила свой район, хорошая возможность», – говорит жительница района Западное Дегунино Светлана.
Но даже среди сторонников реновации нашлись такие, которые отнеслись к поправкам настороженно. Так, например, в группе «Засносцы Москвы, все о реновации» один из участников выражает сомнение, что поправка направлена на благо людей.
«Это направлено на скорейшее расселение однушек, для которых нет равнозначных квартир», – пишет Андрей Любимов.
«Этого следовало ожидать. Но обидно. Механизм отработают.
В лучшем случае предложат квартиру получше, но подальше. А насчёт желания. Эх, страна наша».
В чем подвох?
По словам известной активистки Кари Гуггенбергер, выступающей против программы реновации, введение поправки, позволяющей предоставлять жилье в другом районе, привело к тому, с чего начиналась ее борьба.
«Теперь властям будет проще надавить, чтобы человек уехал в дальний район. Например, власти смогут сказать, что в районе, где находится сносимая пятиэтажка, нет нужных планировок, придется искать в другом. Это вполне себе способ давления, хотя по закону его быть не должно!
По закону предоставление квартиры в другом районе должно производиться только в случае желания собственника, а не каких-то сторонних обстоятельств!».
Кари Гуггенбергер активистка «Москвичи против сноса»
По мнению москвички Екатерины, вероятность законодательных реформ не должна была стать сюрпризом: «Как только примут закон, тут же начнут вносить поправки, подзаконные акты, разъяснительные письма и т.д. – всё, что еще более ухудшит положение собственников и сделает их еще более бесправными».
Участники группы «Москвичи против сноса» считают принятые поправки шагом в сторону принудительного выселения в Новую Москву.
А по мнению одного из них, нововведение следует расценивать как способ реализовать неликвидные для продажи на рынке объекты. В контексте этого мнения, кстати, как нельзя актуальнее выглядит недавняя аналитика от «Инкома», согласно которой доля низколиквидных квартир на рынке новостроек в московском регионе за 2 года увеличилась с 8% до 20% общего объема предложения.
Глас закона
Юридически, конечно, московское постановление по приоритету проигрывает федеральному закону о реновации. «Поправки не соответствуют закону о статусе столицы (так называемый закон о реновации)», – говорит Станислав Станкевич, адвокат коллегии «Домбровицкий и партнеры». Впрочем, эксперт не считает, что московские суды будут всерьез принимать это в расчет или вдруг забеспокоится прокуратура.
«На практике же людей будут переселять в бетонные коробки заведомо невысокого качества, независимо от района. Зачем строить хорошо, если деньги застройщиком от властей получены, а из недовольных мало кто идет до конца в борьбе за адекватные условия сделки?!».
Станислав Станкевич, адвокат
Если вас не устраивает предложенный дом или адрес — судиться, советует адвокат. «Вступая в сделку мены, необходимо, чтобы вас устраивало всё, а не только район или метраж. Переселение по суду – это лучше, чем добровольный переезд в дом, который простоит лет 25 (поскольку в результате судебного процесса есть возможность получить другую квартиру в другом доме — прим. ред.). Намекну, что есть не только московские и российские суды. Массовость таких дел обратит на себя внимание.
Ведь не пошли бы люди судиться, если бы чувствовали, что реновация для них благо!».
В качестве примера Станислав Станкевич приводит историю с переселением в проблемный дом на Карамышевской набережной, 60. Кто боролся за свои права, получил квартиры в другом месте, отмечает адвокат. По его словам, сменив район, они только выиграли.
советы юриста
Позиция собственника должна быть такова: если программа принята, то власти должны обеспечивать такой вариант, который бы собственника действительно устроил.
При этом оценивать можно было бы все – месторасположение дома, его качество (не только квартира, но и общее имущество дома), планировки и даже этаж.
Фото: Юлия Судакова