Регистрация в апартаментах

Апартаменты — новый тип жилья на российском рынке, поэтому про них мало знают.

Ника Троицкая
маркетолог в недвижимости

Кажется, что это такая почти квартира, которая чем-то отличается от настоящей. Но чем именно — непонятно, потому что застройщики толком не объясняют. В этой статье мы разберемся, какое жилье называют апартаментами, какие виды апартаментов бывают и чем нормальные апартаменты отличаются от плохих.

Виды апартаментов

Закон не дает определения, что такое апартамент. Термин появился сначала на рынке недвижимости, и теперь государство вынуждено придумывать законы под этот тип жилья, чтобы установить правила для застройщиков.

Главное юридическое отличие апартаментов от домов с квартирами — в назначении земли, поэтому если вы решите покупать апартамент, то в первую очередь попросите у застройщика документы, где указано это назначение. Это может быть кадастровый паспорт или свидетельство о государственной регистрации права:

Если застройщик строит апартаменты, то в кадастровом паспорте и свидетельстве о государственной регистрации права написан один из двух типов назначения земли:

1. для размещения зданий гостиничного типа;
2. для объектов общественно-делового значения.

Формулировки бывают такие или примерно такие, вместо «размещение зданий гостиничного типа» может быть «размещение гостиницы» — это нормально.

Если у застройщика здание гостиничного типа, это самый понятный и наиболее защищенный тип апартаментов. В таком здании вы покупаете квартиру по закону 214-ФЗ — как обычную квартиру в новостройке. Читайте цикл о покупке квартиры в новостройке, здесь почти все то же самое.

Если у застройщика земля общественно-делового значения, то смотрите в документах на вид разрешенного использования земли. Если есть пункт про гостиницы, то это вам подходит. Если пункта про гостиницы нет, то это офис — здесь не получится сделать регистрацию и жить, как в квартире.

Физически жить можно (наверное), а по документам нет.

Самый безопасный для покупателя вариант — когда застройщик строит апартаменты с нуля на участке под строительство зданий гостиничного типа. Дальше речь пойдет о них.

Самый безопасный вариант — апартаменты с нуля на участке под гостиницу

Документы у застройщика

Застройщика апартаментов выбирают так же, как и застройщика квартир, — разницы нет. Откройте статью «Как выбрать застройщика» и перепроверьте своего застройщика по всем пунктам:

1. Устав.
2. Уставный капитал.
3. Свидетельство о регистрации.
4. Свидетельство о постановке на налоговый учет.
5. Выписка из ЕГРЮЛ .
6. Разрешение на строительство.
7. Проектная декларация.
8. Договор страхования.

Когда речь идет о сделке на много миллионов рублей, будьте настолько занудными, насколько сможете. Если стесняетесь выглядеть параноиком, наймите юриста, чтобы он выглядел параноиком за вас.

В выписке из ЕГРЮЛ посмотрите размер уставного капитала. Вам не подходит фирма с минимальным уставным капиталом 10 тысяч рублей. Уставный капитал у приличных застройщиков исчисляется миллионами.

Отдельно перепроверьте в проектной декларации источники финансирования строительства. Если в разделе «Финансовые риски» написано что-то вроде «строительство осуществляется за счет заемных банковских средств», это отличный знак. Если стройку финансирует крупный банк, то он за вас уже перепроверил застройщика, потому что тоже рискует своими деньгами.

Если стройку финансируют полностью за деньги дольщиков, появляется риск: стройка может затянуться. Если у такого застройщика в какие-то месяцы случится спад продаж, у него не будет денег, чтобы рассчитаться с подрядчиками, и работы приостановят до тех пор, пока снова не появятся деньги от продаж апартаментов.

Если у вас ипотека, можете быть спокойнее: банк, который выдает вам кредит на покупку апартамента, сам перепроверит застройщика и стройку и не одобрит кредит, если что-то выглядит подозрительным.

Финансирование стройки за счет банка, на собственные деньги застройщика и ипотека — самые безопасные варианты

Договор долевого участия

Ваш застройщик может предложить вам подписать или договор долевого участия, или какой-то другой: предварительный ДДУ , предварительный договор купли-продажи, договор бронирования или займа, договор о соинвестировании или о покупке векселя.

Запомните: все, что не ДДУ , не подходит. Вы не будете защищены законом в случае банкротства, долгостроя, строительных недочетов так, как при ДДУ .

Предварительный ДДУ.Иногда застройщик предлагает подписать предварительный ДДУ . Такое чаще всего бывает, если он еще не получил, но вот-вот получит от города разрешение на строительство. Без разрешения застройщики не имеют права подписывать ДДУ , поэтому и выкручиваются с помощью предварительных бумажек.

Обычно они заманивают покупателя более низкими ценами и большим выбором до старта продаж.

Я рекомендую отказаться от предварительного ДДУ , потому что он не имеет никаких правовых гарантий. Он не регистрируется в Росреестре, поэтому нечестный застройщик может продать ваш апартамент нескольким покупателям или взять предоплату и оставить вас без денег. Когда застройщик получит разрешение на строительство, он может отказать вам в продаже выбранного апартамента или повысить на него цену.

Лучше не рисковать несколькими миллионами, подождать месяц и купить апартамент по ДДУ . К этому моменту застройщик получит разрешение на строительство — значит, государство его уже проверит за вас. Так вы будете уверены, что апартамент будет в нормальном доме и в нормальном месте.

Самый безопасный вариант — купить по ДДУ апартамент в новом здании гостиничного типа

Налоги на апартаменты

После того как вы зарегистрируете право собственности на новую недвижимость, государство начнет ежегодно начислять вам налог на имущество. Налог рассчитывается по двум множителям: ставку налога умножают на кадастровую стоимость апартамента. Для примерного расчета в качестве кадастровой стоимости используйте среднюю стоимость апартамента необходимой площади.

Ставки налога на квартиры и на апартаменты

Недвижимость	Налог
Обычная квартира в новостройке	0,1% от кадастровой стоимости
Новый апартамент гостиничного типа или квартира дороже 10 млн Р	0,5% от кадастровой стоимости

Можно ли сделать временную регистрацию в апартаментах?

Временная регистрация в апартаментах возможна. При этом сотрудники территориальных органов Главного управления по вопросам миграции (ГУВМ) отказывают в оформлении постоянной регистрации в такой недвижимости. Причина – апартаменты не относятся к жилому фонду.

Соответственно, в них даже могут отказать временно регистрировать граждан.

Возможна ли временная регистрация в апартаментах?

Ответ на этот вопрос неоднозначен. В некоторых случаях временная прописка оформляется, в других нет. Зависит от практики в конкретном регионе.

Отказывая во временной регистрации, сотрудники ГУВМ мотивируют отказ тем, что апартаменты не относятся к жилому фонду.

Иного мнения придерживаются застройщики. Они обещают покупателям, что в их апартаментах можно оформить временную прописку. Основание – у такого жилья есть статус гостиничного назначения.

А в гостиницах можно зарегистрироваться по месту пребывания.

Сложности добавляет и неопределенный статус апартаментов. Законом они никак не обозначены, несмотря на устойчивое хождения понятия в сфере недвижимости.

Некоторые законодательные инициативы

Чтоб понять трудность проблемы, стоит рассмотреть законодательные инициативы. В сфере недвижимости, в частности, застройщиками вопрос присвоения какого-то определенного статуса апартаментам поднимался давно. Дошло до того, что на эту проблемы обратил внимание Президент РФ Владимир Путин.

Так, в начале 2021 года он дал поручение законодательно закрепить статус апартаментов до 1 августа 2021 года. Застройщики и специалисты по недвижимости сразу отреагировали, анонсировав, что скоро в таком типе недвижимости можно будет оформлять постоянную регистрацию.

Однако в декабре 2021 года юристы по недвижимости отметили, что долгожданных поправок в жилищное законодательство РФ так и не вносилось. Апартаменты остались неопределенными в правовом понимании.

Еще позже, уже в июле 2024 года глава комитета Госдумы по строительству Сергей Пахомов прокомментировал этот вопрос однозначно. Он заявил, что не было таких планов, как приравнять апартаменты к обычному жилью: они не подпадут под действие Жилищного Кодекса РФ. При этом их возможный статус он также не назвал.

То есть, вопрос в третьем квартале 2024 года остался в подвешенном состоянии.

Как сделать временную регистрацию в апартаментах?

Самый простой вариант – обратиться в территориальный орган ГУВМ. Алгоритм следующий:

1. Заявитель договаривается с собственником апартаментов, если это не его собственность. Нужно согласие, которое оформляется письменно и нотариально удостоверяется. Альтернатива – собственник посещает ГУВМ вместе с заявителем при подаче обращения;
2. В день приема в ГУВМ заполняется форма №1, сотруднику подается на проверку паспорт, договор аренды (или купли-продажи), согласие собственника (или он лично подтверждает), правоустанавливающие документы;
3. Регистратор проверяет документы, при необходимости, если отсутствуют правоустанавливающие документы на жилье, направляет межведомственный запрос;

Если все документы в порядке, а в регионе временная регистрация в апартаментах практикуется, на следующий день заявитель получит свидетельство о временной регистрации. При получении отказа можно обратиться в суд. Но предварительно рекомендуется проконсультироваться у юристов.

Альтернативный вариант – через МФЦ и портал госуслуг. Последний вариант возможен, если заявитель и собственник апартамент имеют аккаунт на портале и усиленные электронные подписи.

Так можно оформить временную регистрацию в апартаментах, если в регионе она практикуется или расчет строиться на человеческом факторе. Например, при проверке апартаменты приравниваются к недвижимости гостиничного типа, где разрешена временная прописка.

Другие варианты прописки в апартаментах

Наиболее распространенный способ – обращение к застройщикам, продавшим такую недвижимость, к риелторам и юристам. Именно с ними приходится сталкиваться во время сделок, и именно они обещают, что с временной пропиской трудностей не возникнет. Тогда этот вопрос можно поручить им, оформив нотариально заверенную доверенность.

Этот вариант доступен собственникам, которые покупают апартаменты. Арендаторам придется сталкиваться с собственниками, которые могут предложить варианты решения вопроса с временной регистрацией. На них или предложенных ими специалистов придется также оформлять доверенность.

Непрямой способ решения этого вопроса – временная прописка в другом месте, а проживание в апартаментах. При этом адреса регистрации и проживания находятся в одном городе. Тогда вопросов с пропиской не возникает.

Прежде чем начинать какие-то действия, рекомендуется проконсультироваться у юристов по недвижимости по вопросу, возможна ли временная прописка в апартаментах в данном регионе. Они проконсультируют относительно всех возможных вариантов, исходя из актуальной юридической практики именно в этом городе, районе, области. Такой подход позволит принимать решение объективно, без иллюзий.

Временная регистрация при сдаче квартиры в аренду

Временная регистрация при аренде квартиры – это необходимость. Без нее обе стороны соглашения – и арендатор, и собственник – рискует быть привлеченными к административной ответственности. При этом штраф на владельца выше, чем на арендатора.

Но соглашаясь на временную регистрацию арендатора, собственнику необходимо учесть основные риски. Подробнее об этом ниже.

Временная регистрация в съемной квартире по закону

Закон №5242-1 (О праве граждан на свободу перемещения) регламентирует, что те граждане РФ, которые проживают не по месту постоянной прописки более 90 дней, обязаны оформить временную регистрацию. То есть, если они находятся по месту пребывания более 3 месяцев, им при себе нужно иметь соответствующее свидетельство по форме №3. Документ выдается в территориальных органах Главного управления по вопросам миграции (ГУВМ).

После оформления регистрации, в соответствии с положениями правительственного постановления №713, появляются соответствующие социальные права, а именно:

• не получение медицинской помощи;
• на трудоустройство по месту пребывания;
• на получение образования не по месту постоянной прописки.

Если временная прописка в съемной квартире отсутствует, могут возникнуть проблемы не только с правоохранительными органами. Арендатору откажут в помощи при обращении в поликлинику, больницу. Ребенка не выйдет оформить в детский сад или школу.

Ответственность за отсутствие временной регистрации по договору аренды

Факт отсутствия временной прописки может вскрыться неожиданно и в самое неподходящее время. Например, при возникновении какого-то конфликта, в случае ДТП или какого-то другого нарушения. На арендаторов могут обратить внимание соседи и/или участковый.

Выявление факта проживания без временной регистрации влечет привлечение к административной ответственности по ст.19.15.2 как арендатора, так и собственника жилья. На обоих наложат штраф в размере:

• на арендатора без временной регистрации – 2-3 т.р.;
• на собственника квартиры/дома – 5 т.р., а в столице и Санкт-Петербурге – 7 т.р.

Для справки!Арендатор и собственник жилья освобождаются от ответственности, если у арендатора оформлена прописка в этом городе, но по другому адресу.

На этом наказание для арендатора заканчивается. А вот собственником может заинтересоваться налоговая служба. В частности, ему могут вменять неуплаченные налоги, а также незаконное занятия предпринимательской деятельности.

В этом случае его могут привлечь к уголовной ответственности.

Поэтому рисковать не нужно. Временная регистрация по договору аренды – это необходимость. От собственника потребуется согласие, которое он подтверждает при личном визите в ГУВМ (или МФЦ) вместе с арендатором. Альтернатива – письменное согласие, заверенное нотариусом.

Но перед тем, как дать такое согласие, необходимо учесть некоторые особенности и риски.

Риски при оформлении временной прописки по договору аренды квартиры

Ошибочно мнение, что арендатор вправе претендовать на часть квадратных метров. На приватизированные квартиры право собственности есть только у их владельцев. Независимо от того, сколько людей прописано в квартире, факт регистрации – постоянной или временной – не дает им право хоть как-то распоряжаться жильем.

Но собственник может столкнуться с трудностями принудительного снятия с регистрации. Происходит это в следующих случаях:

1. Внезапно изменившаяся семейная ситуация, нужно поселить в арендованной квартире кого-то из близких, но арендатор против досрочного выезда с арендованного жилья;
2. Арендатор перестает платить за квартиру, но и съезжать отказывается. Возросшие коммунальные услуги придется оплачивать собственнику из своего кармана.

Перечень не полный, итог один – есть необходимость выселить жильцов, но они отказываются. Принудительно выселить не выйдет, полиция бессильна, у арендаторов временная прописка по договору аренды квартиры.

Выход из ситуации – принудительно обесточить квартиру, отключить газ, воду. Сделать это можно через управляющую компанию и РСО. Получится не всегда.

Зимой, например, в просьбе откажут. Да и сам арендатор, если он исправно платит за коммунальные услуги, может воспрепятствовать. Закон на его стороне.

Другой выход – заранее предусмотреть потребность в принудительном выселении. Согласие на временную регистрацию при аренде жилья оформлять не небольшой срок – 3-6 месяцев. Если какой-то риск оправдается, останется только подождать окончания временной регистрации.

После чего принудительное выселение жильцов законно.

Другие риски с временной пропиской, способы их решения

Также собственник может столкнуться со следующим:

1. Увеличение издержек на коммунальные услуги, если квартира или дом не оборудованы приборами учетами (счетчиками на воду, газ, электричество). Повышается цена на вывоз мусора. В этом случае коммунальные платежи перекладываются по договору на арендатора.
2. При правонарушениях арендатора правоохранительные органы могут проводить оперативные и следственные мероприятия по месту его временной регистрации. Но риск нанесения ущерба этими мероприятиями невелик;
3. При возникновении кредитной и другой задолженности, передаче исполнительного документа судебному приставу, последние могут наложить арест на все имущество в арендованной квартире. Поэтому предварительно необходимо составляется акт приема передачи, который прилагается к договору аренды;
4. Коллекторы по указанным выше причинам также посетят должника-арендатора по месту его временного проживания. Придется направлять официальное заявление их руководству. В нем указать, что собственник к образовавшейся задолженности никакого отношения не имеет, договор аренды закончился, должник съехал с квартиры;
5. При наличии детей, арендатор может их прописать по месту временной прописки без разрешения собственника жилья. Но их регистрация заканчивается одновременно с регистрацией родителей.

Временная прописка по договору аренды квартиры не создает существенных трудностей для собственника. Особенно, если заранее предусмотреть различные ситуации и подстраховаться так, как это указано выше.

Временная регистрация иностранного гражданина в своей квартире

Ппорядок процедуры, риски и ответственность собственника

Иван Поликарпов Send an email Обновлено 10 декабря 2021
0 30 139 Читать 3 мин.

Россиян, желающих поправить материальное положение за счет собственного жилья, немало. Кто-то сдает жилплощадь или ее часть в аренду – посуточно или на длительный срок, для других оптимальным выходом становится регистрация иностранного гражданина в своей квартире за деньги.

Владельцы недвижимости находят мигрантов, которым необходима временная регистрация, и которые не имеют родственников и близких знакомых в РФ, и заключают с ними сделку, почти всегда устную, поскольку регламентировать такие отношения официально достаточно сложно.

Обращаем ваше внимание:регистрация незнакомого иностранца, прибывшего в Россию, актуальным законодательством не запрещена. Однако владелец недвижимости должен знать, при каких обстоятельствах он все же преступает закон, и каковы риски подобных действий.

Юридическое агентство «Мигрон» https://migron.ru/ — специализированное миграционное агентство для иностранных граждан в России. Мы можем вам сделать переводы документов, сдать экзамены, пройти медицинскую комиссию, а также оформить РВП, ВНЖ, НРЯ и гражданство РФ «под ключ» с самого начала и до получения паспорта РФ.
С 2014 года мы помогли оформить документы более 7500 иностранным гражданам.
Адрес: г. Москва, метро Таганская/Марксистская (выход №6) ул. Таганская, дом 9.

Узнайте, как оформить РВП, ВНЖ или гражданство РФ на сайте https://migron.ru/.

Как сделать регистрацию иностранному гражданину в своей квартире?

При постановке на миграционный учет (так иначе называют временную регистрацию по месту пребывания) владелец квартиры выступает в качестве принимающей стороны. То есть, ответственность за процедуру несет именно он.

В течение 7 дней после пересечения мигрантом российской границы принимающая сторона должна обратиться в миграционное подразделение МВД по месту нахождения квартиры и уведомить этот орган о том, что на ее жилплощади проживает временно зарегистрированный иностранный гражданин.

Для этого в миграционную службу предоставляются:

• заявление-уведомление;
• если квартира находится в совместной собственности – согласие других владельцев;
• паспорта иностранца и принимающей стороны;
• миграционная карта.

При приеме документов отрывная часть уведомления с подписью сотрудника, датой и штампом возвращается владельцу квартиры, а он передает ее мигранту. Этот квиток на ближайшие 90 дней становится документом, подтверждающим законность нахождения иностранного гражданина на территории России.

Казалось бы, все просто. Тем не менее, в ряде случаев для собственника недвижимости могут наступить негативные последствия регистрации иностранного гражданина в своей квартире. Рассмотрим эти случаи более подробно.

Чем чревата регистрация иностранца в своей квартире?

Важно осознавать, что по закону иностранный гражданин обязан проживать по месту регистрации. В противном случае ее могут признать фиктивной. Поэтому не стоит верить мигрантам, которые обещают зарегистрироваться в квартире принимающей стороны, а жить в другом месте. Они могут не выполнить обещание.

А если и выполнят – владелец помещения как принимающая сторона разделит с ними ответственность за фиктивную регистрацию.

Постоянное же проживание постороннего человека в квартире влечет за собой:

• психологический дискомфорт;
• увеличение размера коммунальных платежей – о порядке их оплаты с мигрантом придется договариваться отдельно;
• вероятность нанесения материального ущерба самому владельцу, его жилью или соседским квартирам, возмещать который придется собственнику;
• возможность для временно зарегистрированного лица оформить по данному адресу миграционный учет для своих несовершеннолетних детей без согласия владельца квартиры;
• регулярные визиты уполномоченных лиц, проверяющих, действительно ли иностранец проживает по адресу регистрации, опросы соседей и тому подобные мероприятия.

Совет:особенно тщательно стоит оценить соотношение выгод и рисков тем, кто регистрирует иностранных граждан на максимальный срок (90 дней) без возможности аннулировать сделку.

Штраф за незаконную регистрацию иностранных граждан в квартире

Признать процедуру фиктивной могут в связи с некоторыми обстоятельствами. Например, если принимающая сторона скрыла тот факт, что жилье не является пригодным для временной регистрации иностранца по причине:

• неудовлетворительного технического или санитарного состояния;
• недостаточной площади;
• нахождения в залоге или под арестом. Сюда же относятся объекты, являющиеся предметом неразрешенного судебного спора.

Если проверка документов сотрудниками миграционной службы выявит подобный обман, отвечать придется не только мигранту, но и собственнику.

Также фиктивной признается регистрация, при которой иностранный гражданин не проживает по месту миграционного учета, а собственник не может четко и однозначно указать его текущее местонахождение.

Нередко в стремлении подзаработать собственники жилых помещений регистрируют на своей жилплощади десятки иностранцев, невзирая на то, что ее размеры даже физически не позволяют разместить такое количество людей. Подобные предприимчивые личности находятся на особом контроле у правоохранительных органов, фиктивность временной прописки выявляется и доказывается почти в 100% случаев, после чего наступает ответственность, о которой – далее.

По нормам действующего законодательства незаконная регистрация иностранных граждан в своей квартире влечет за собой административную, а в исключительных случаях – и уголовную ответственность.

Принимающая сторона, оформляющая липовую регистрацию мигрантов в своей квартире с целью наживы, может получить:

• штраф в размере от 100 до 500 тысяч рублей либо в размере личного дохода за 3 года;
• принудительные работы: максимальный срок этой санкции – 3 года;
• запрет на осуществление отдельных видов деятельности, например, предпринимательской;
• ограничение на трудоустройство на руководящие и ответственные должности.

Если недобросовестный собственник жилья попадается на нарушении правил регистрации мигрантов неоднократно, может наступить и уголовная ответственность в виде условного или даже реального срока заключения.

С учетом вышесказанного мы не рекомендуем регистрировать в своей квартире с целью заработка незнакомых мигрантов, особенно, в большом количестве.

За помощью и юридической консультацией можете обратиться в Юридическое агентство Мигрон.