Поделиться
Банкротство застройщика: что делать дольщику?
У метро
- Щёлковская
- Первомайская
- Измайловская
- Партизанская
- Семёновская
- Электрозаводская
В районе
Другие миллионники
Комнатность
Города в области
Улицы, районы, метро
- Улицы
- Районы
- Станции метро
- Станции пригородных поездов
Тип сделки
У метро
В районе
- Сокольники
- Солнцево
- Капотня
- Куркино
- Левобережный
- Кузьминки
- Бибирево
- Мещанский
- Тверской
- Щукино
- Царицыно
- Хорошёвский
- Проспект Вернадского
- Чертаново Северное
- Соколиная Гора
- Кунцево
- Академический
- Новокосино
- Южное Тушино
- Южнопортовый
- Нагатино-Садовники
- Митино
- Текстильщики
- Рязанский
- Поселение Внуковское
- Поселение Рязановское
- Печатники
- Южное Бутово
- Некрасовка
- Северный
- Северное Тушино
- Ясенево
- Хорошёво-Мнёвники
- Измайлово
- Крылатское
- Покровское-Стрешнево
- Алтуфьевский
- Аэропорт
- Бескудниковский
- Братеево
- Бутырский
- Вешняки
- Орехово-Борисово Южное
- Отрадное
- Очаково-Матвеевское
- Косино-Ухтомский
- Москворечье-Сабурово
- Войковский
- Восточное Дегунино
- Восточное Измайлово
- Выхино-Жулебино
- Гагаринский
- Головинский
- Гольяново
- Даниловский
- Дмитровский
- Донской
- Дорогомилово
- Замоскворечье
- Западное Дегунино
- Зюзино
- Зябликово
- Ивановское
- Коптево
- Красносельский
- Северное Измайлово
- Сокол
- Строгино
- Таганский
- Тимирязевский
- Фили-Давыдково
- Хамовники
- Можайский
- Арбат
- Ховрино
- Беговой
- Черёмушки
- Ломоносовский
- Чертаново Центральное
- Чертаново Южное
- Северное Бутово
- Северное Медведково
- Южное Медведково
- Якиманка
- Ярославский
- Лосиноостровский
- Бабушкинский
- Люблино
- Марфино
- Марьина Роща
- Марьино
- Нагатинский Затон
- Нагорный
- Нижегородский
- Новогиреево
- Ново-Переделкино
- Обручевский
- Орехово-Борисово Северное
- Перово
- Преображенское
- Пресненский
- Раменки
- Останкинский
- Савёловский
- Свиблово
- Тёплый Стан
- Лианозово
- Молжаниновский
- Восточный
- Бирюлёво Восточное
- Бирюлёво Западное
- Коньково
- Лефортово
- Басманный
- Богородское
- Ростокино
- Алексеевский
- Метрогородок
- Внуково
- Поселение Воскресенское
- Котловка
- Филёвский Парк
- Тропарёво-Никулино
- Поселение Мосрентген
- Поселение Сосенское
- Поселение Кленовское
- Крюково
- Матушкино
- Савёлки
- Старое Крюково
- Силино
- Поселение Первомайское
- Поселение Московский
- Поселение Краснопахорское
- Поселение Щаповское
- Поселение Киевский
- Поселение Новофёдоровское
О правовых последствиях выплаты возмещения участникам долевого строительства на основании статьи 13 ФЗ от 29.07.2017 №218-ФЗ при банкротстве застройщика
Совсем недавно мне довелось присоединиться к реализации проекта по банкротству застройщика на стороне конкурсного управляющего. С самого начала было ясно, что практических вопросов будет немало, поскольку в параграф Закона о банкротстве, регулирующий правила о банкротстве застройщиков, регулярно вносятся изменения, а судебной практики и разъяснений не так много, как хотелось бы.
Но ситуация оказалась гораздо хуже, чем можно было предположить. Как оказалось, зачастую однозначного ответа нет на самые простые вопросы. Например, о правовых последствиях выплаты Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства (далее – Фонд) возмещения участникам долевого строительства на основании статьи 13 ФЗ от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – 218-ФЗ).
Здесь я хотел бы обратить внимание и попытаться ответить на следующие вопросы, прямых ответов на которые нет ни в Законе о банкротстве, ни в судебной практике, а позиция Фонда по ним явно противоречит положениям закона:
— в каком объеме переходят права участника долевого строительства к Фонду?
— в какую очередь удовлетворяются перешедшие к Фонду требования?
— в каком порядке вносятся изменения, возникшие вследствие выплаты возмещения, в реестр требований участников долевого строительства (далее – РТУС)?
В нашем случае Фонд выплатил нескольким десяткам участников долевого строительства возмещение. Конкурсный управляющий обязан внести соответствующие изменения в РТУС.
Реестр требований кредиторов в делах о банкротстве застройщиков отличается от реестра в обычных процедурах.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве в ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности:
1) в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда;
2) во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
3) в третью очередь производятся расчеты в следующем порядке:
в первую очередь — по денежным требованиям граждан — участников строительства, за исключением требований, указанных в абзаце четвертом настоящего подпункта (очередь 3.1);
В очередь 3.1 включаются требования участника строительства в размере стоимости жилого помещения (машино-места; нежилого помещения), а также требования по взысканию неустоек (пеней, штрафов), иных финансовых санкций по договору, заключенному с участником строительства.
во вторую очередь — по требованиям Фонда, которые перешли к нему в результате осуществления выплаты возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (очередь 3.2);
в третью очередь — по денежным требованиям граждан — участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона (очередь 3.3);
В очередь 3.3 включаются реальный ущерб в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. То есть это сумма, на которую подорожала квартира с момента заключения договора и до момента признания застройщика банкротом. Конкурсный управляющий определяет ее исходя из проведенной оценки рыночной стоимости 1 квадратного метра жилья в районе застройки на дату введения процедуры банкротства (что соответствует общему принципу определения размера всех требования кредиторов по состоянию на дату введения первой процедуры абз. 2 п. 1 ст.
4 Закона о банкротстве).
4) в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.
В деле о банкротстве застройщиков требования участников строительства могут быть удовлетворены несколькими способами:
— выплата денежных средств, вырученных от реализации имущества должника;
— путем передачи готовых квартир (статья 201.11 Закона о банкротстве);
— путем передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства (статья 201.10 Закона о банкротстве).
А также Фонд может выплатить участникам строительства возмещение (компенсацию) в соответствии со статьей 13 218-ФЗ.
Фонд выплачивает возмещение, предусмотренное статьей 13 218-ФЗ, в размере рыночной стоимости жилого помещения (предмета договора, заключенного с участником строительства) определяемой на момент выплаты данного возмещения, но не менее уплаченной участником строительства цены по договору участия в долевом строительстве. Подробно порядок расчета размера возмещения определен в Постановлении Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233.
То есть по факту сумма возмещения включает в себя цену договора, заключенного с участником строительства, и реальный ущерб участника строительства. Только арбитражный управляющий определяет реальный ущерб на дату открытия процедуры, а Фонд определяет ущерб на дату выплаты возмещения. Отсюда получается разница, между ущербом, отраженным в РТУС и той суммой, которую выплачивает Фонд.
Позиция представителей Фонда сводится к тому, что в результате выплаты возмещения:
— конкурсный управляющий исключает требования участников строительства, получивших возмещение, из первой подочереди третьей очереди РТУС в части размера требования о передаче помещения (очередь 3.1.);
— включает требование Фонда во вторую подочередь третьей очереди (очередь 3.2) в размере осуществленной выплаты возмещения (как было указано выше, размер выплаты превышает размер требования дольщика о передаче помещения, включенного в очередь 3.1);
— конкурсный управляющий обращается в Арбитражный суд с ходатайством об исключении из РТУС требований участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, включенных в третью под очередь третьей очереди РТУС (очередь 3.3.);
— требования участников долевого строительства в части штрафных санкций сохраняется за ними.
Фактически представители Фонда настаивают на том, что к Фонду переходит только требование о передаче жилого помещения (машино-места; нежилого помещения), которое отражено в очереди 3.1 РТУС. Данное требование понижается в очередности и включается в очередь 3.2 РТУС. Но размер перешедшего требования увеличивается и приравнивается к размеру выплаченного возмещения.
На мой взгляд вышеизложенная позиция не соответствует действующему законодательству. Хотя ни Закон о банкротстве, ни 218-ФЗ не содержат прямого разъяснения, что происходит после выплаты Фондом компенсации, ряд статей помогают ответить на этот вопрос.
1. Статьей 13 ФЗ №218 предусмотрена возможность выплаты возмещения гражданам – участникам строительства/долевого строительства по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, заключенным с застройщиком, признанным арбитражным судом несостоятельным (банкротом). Выплату возмещения осуществляет Фонд.
В соответствии с пунктом 5 статьи 13 218-ФЗ к Фонду, осуществившему выплату возмещения, переходит право требования по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которое участник строительства имел к застройщику.
Как следует из этой нормы, к Фонду переходит право требования по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (машино-места; нежилого помещения) в полном объеме. Право требования участника долевого строительства к застройщику, признанному банкротом, включает в себя требование о передаче жилого помещения (машино-места; нежилого помещения), а также требования по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве и штрафных санкций.
Статья 13 218-ФЗ не предусматривает уменьшение объема прав, которые переходят от участника долевого строительства, получившего возмещение, к Фонду.
Пунктом 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
Фактически, конструкция, предусмотренная статьей 13 218-ФЗ, определяет условия уступки участником долевого строительства своих прав (требований) к застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения.
Так, пункты 2, 2.1. статьи 13 указанного закона определяют цену, которую Фонд уплачивает за приобретаемые права. Пунктом 5 указанной статьи установлен объем прав, переходящих к Фонду.
Позиция о том, что к Фонду переходят все права участника долевого строительства по договору подтверждается также тем фактом, что в настоящее время в Государственной Думе Российской Федерации рассматривается (принят в первом чтении) Проект № 841216-7 Федерального Закона О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации согласно которому предлагается внести следующие изменения в пункт 5 статьи 13 218-ФЗ:
«в части 5 слова «по договору, предусматривающему передачу» заменить словами «о передаче», слова «договору, предусматривающему передачу» заменить словом «передаче»».
Таким образом, в случае принятия соответствующих изменений, пункт 5 статьи 13 218-ФЗ будет изложен следующим образом: Фонду, осуществившему выплату возмещения, переходит право требования о передаче жилого помещения, и (или) передаче машино-места и нежилого помещения, которое участник строительства имел к застройщику.
В настоящее время в результате выплаты возмещения к фонду переходят все права участника долевого строительства.
2. В соответствии с пунктом 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве во вторую подочередь третьей очереди производятся расчеты по требованиям Фонда, которые перешли к нему в результате осуществления выплаты возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 218-ФЗ.
Исходя из содержания положений статьи 13 218-ФЗ и пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве следует, что права, перешедшие от участника долевого строительства к Фонду в результате выплаты возмещения, удовлетворяются (и отражаются в РТУС) во второй подочереди третьей очереди.
Исходя из буквального толкования указанных норм следует, что во вторую подочередь третьей очереди должны быть перемещены требования:
— о передаче жилого помещения (машиноместа; нежилого помещения) из первой подочереди третьей очереди;
— требование об уплате штрафных санкций по договору, из первой подочереди третьей очереди;
— требование по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, из третьей подочереди третьей очереди.
Телеологическое толкование норм, содержащихся в статье 13 218-ФЗ и статье 201.9 Закона о банкротстве позволяет прийти к выводу о том, что требования участников строительства, включенные в очередь 3.1. РТУС и перешедшие к Фонду, понижаются в очередности и переносятся в очередь 3.2. РТУС.
Остальные требования должны сохранять очередность удовлетворения, с учетом положений Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве.
Такое решение было бы более справедливым. Понижение Фонда в очередности объясняется тем, что он осуществляет компенсационные выплаты и перешедшие к Фонду требования не должны конкурировать с требованиями участников строительства, которые не получили компенсаций. В тоже время повышение требований, перешедших к Фонду из очереди 3.3 в очередь 3.2 просто противоречит цели создания Фонда защиты прав участников долевого строительства, поскольку перешедшие к Фонду требования становятся более приоритетными относительно требований самих участников строительства, не получивших возмещение.
3. Согласно пункту 1.2. статьи 201.9 Закона о банкротстве при получении участником строительства, участником долевого строительства по требованию (части требования), включенному в реестр требований участников строительства, выплаты, произведенной Фондом в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», конкурсный управляющий вносит в реестр требований участников строительства сведения о переходе к Фонду требования о передаче жилого помещения, требования о передаче машино-места и нежилого помещения соответственно.
Указанное в вышеприведенной норме требование участника долевого строительства учитывается в первой подочереди третьей очереди реестра требований кредиторов в виде стоимости помещения, подлежащего передаче, определенной в договоре.
Таким образом, конкурсный управляющий может самостоятельно отразить в РТУС сведения о переходе к Фонду прав требования участников строительства, получивших возмещение, в части требований о передаче жилых помещений (машино-мест; нежилых помещений) с перемещением данных требований из первой подочереди третьей очереди во вторую подочередь третьей очереди.
Закон о банкротстве не содержит указания на то, что в данном случае конкурсный (внешний) управляющий может самостоятельно отразить в реестре иные изменения. Также отсутствуют разъяснения, позволяющие управляющему отразить правопреемство по иным требованиям самостоятельно.
4. В соответствии с пунктом 6 статьи 16 Закона о банкротстве по общему правилу требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер, если иное не определено настоящим пунктом.
В пункте 14 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017) изложена следующая правовая позиция:
«Пункт 6 ст. 16 Закона о банкротстве устанавливает специальное правило по отношению к п. 1 ст. 382 и п. 1 ст.
425 ГК РФ, согласно которому требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем только на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер.
На момент проведения спорного собрания процессуальная замена первоначальных кредиторов (общества и компании) на нового кредитора не произведена. Сама по себе замена в материальном правоотношении не наделила нового кредитора правом на участие в собрании и не ограничила право прежних до момента вынесения арбитражным судом судебного акта об их замене в реестре требований кредиторов должника правопреемником по ранее включенным требованиям.»
Исходя из того, что после получения уведомления о выплате возмещения на основании статьи 13 218-ФЗ №218, пункт 1.2. статьи 201.9 Закона о банкротстве наделяет конкурсного управляющего правом осуществить (отразить в РТУС) замену участника строительства на Фонд только в части требования о передаче жилого помещения (машино-места; нежилого помещения), на мой взгляд, в остальной части (в части требований по возмещению убытков и штрафных санкций) в РТУС участники долевого строительства могут быть заменены на Фонд только на основании определения Арбитражного суда о процессуальном правопреемстве. Для чего конкурсный управляющий, либо Фонд вправе обратиться с соответствующим ходатайством.
Закрепление возможности отражения правопреемства в уже сформированном реестре только на основании определения суда является излишним и создает ненужную нагрузку на аппарат суда. И это при том, что по части требования правопреемство управляющий отражает самостоятельно. Если управляющий может справиться с отражением правопреемства в части требования о передаче жилого помещения, то он также справится и с правопреемством в части штрафных санкций и убытков.
Полагаю, что большинство управляющих готовы взять на себя самостоятельное внесение изменений в реестр, расширительно толкуя положения пункта 1.2. Закона о банкротстве и исключая возможность причинения вреда кому-либо из участников дела о банкротстве. Однако, помня об ответственности, предусмотренной статьей 14.13 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, управляющие предпочитают отказаться от какого-либо из способов толкования права, за исключением буквального толкования, наиболее близкого большинству судей.
Банкротство застройщика при долевом строительстве в 2024 году: что делать в первую очередь, новое в законе 127-ФЗ (Часть 1)
Если банкротство застройщика «настоящее», связанное с неблагоприятными рыночными факторами или ошибкой управления, закон представляет дольщикам определенные гарантии защиты их интересов.
Артемьев Ярослав · 2019-10-07 15:59:19
- Законодательная база
- Признаки скорого банкротства застройщика
- В какие сроки подают заявление о внесении в реестр кредиторов
- Как определяют размер требования дольщика
- Форма требования при банкротстве застройщика
- Есть ли у дольщика при банкротстве преимущества перед другими кредиторами
- Кто последний? Я за вами: очереди кредиторов при банкротстве застройщик
- Какие требования при банкротстве застройщика нужно заявлять?
- Что дает статус «обманутого дольщика»
- Куда обратиться при банкротстве девелопера?
- Юридическая сторона дела о банкротстве
- Реестр кредиторов в деле о банкротстве
- Споры при создании реестра участников строительства
- Оспаривание включения в реестр требований других дольщиков
- Комментарии
Долевое строительство – та еще «палка о двух концах»! С одной стороны – это, пожалуй, единственная реальная возможность среднеобеспеченной семье приобрести жилье, не влезая в кредитную кабалу на целые десятилетия. С другой – настоящее «минное поле», на котором тысячи людей безвозвратно потеряли свои накопления, надежду жить в собственной квартире и веру в справедливость.
Между тем, именно справедливость лежала в основе идеи долевого строительства.
Концепция, впервые примененная в 1985 году в Аргентине, так и называлась — construcción de la equidad – строительство по справедливости. Возникла она в период глубочайшего кризиса аргентинской экономики и оказалась очень действенной – процент собственников жилья в стране возрос с 2 до 20 процентов. И все благодаря тому, что граждане напрямую инвестировали в строительные компании, минуя банковскую систему (которая все равно отказывалась выдавать долговременные кредиты в крайне нестабильной на тот момент национальной валюте).
Номиналы акций выражались не в деньгах, а в квадратных метрах площади. Накопив необходимое количество акций, человек имел право обменять ценные бумаги на жилье.
Затем данный опыт успешно использовала соседняя Чили. А Сальвадор подарил миру первых «обманутых дольщиков» — компания, запустившая долевое строительство оказалась финансовым махинатором, и оставила без денег и жилья множество семей. Затем схема строительства на средства прямого инвестирования приглянулась Великобритании и начала успешно действовать во многих странах мира.
В России принято больше говорить об опасностях долевого строительства. Создается впечатление, что «дольщик» и «жертва обмана» — синонимы.
На самом же деле большая часть российских долевых инвесторов благополучно дожидаются окончания строительства и празднуют новоселье. И даже использует схему долевого инвестирования для получения пассивного дохода и приобретения жилья для семьи без кредитного бремени. «Построил» небольшую квартиру – сдал в аренду или продал готовую с прибылью. Если деловая хватка есть, через несколько шагов можно стать обладателем вполне достойного жилья без всякой ипотеки.
Но «нормальные» долевые стройки происходят мирно и незаметно. Тогда как каждый случай банкротства застройщика (или девелопера, как кому больше нравится) вызывает большой общественный резонанс. Однако, начиная с 2011 года, когда в Федеральном Законе № 127 о банкротстве, появился специальный параграф, посвященный застройщикам, проблема «обманутых дольщиков» стремительно пошла на убыль. «Сальвадорский вариант», когда застройщик и не пытается ничего строить, а лишь собирает деньги мелких инвесторов, чтобы скрыться с ними, на данный момент в России невозможен.
Попытки преднамеренного банкротства отслеживаются и строго пресекаются.
Если банкротство застройщика «настоящее», связанное с неблагоприятными рыночными факторами или ошибкой управления, закон представляет дольщикам определенные гарантии защиты их интересов. Но при условии, что долевые инвесторы разорившегося застройщика не «спят», а своевременно предпринимают необходимые действия, позволяющие им рассчитывать на законодательную защиту. О том, что это за меры и расскажет данная статья.
Итак, как следует действовать дольщику, чтобы не стать «обманутым дольщиком».
Законодательная база
Документов, регламентирующих банкротство застройщиков, использующих долевое инвестирование, в России принято не так уж много. Основные из них, это:
ФЗ № 214 – закон, устанавливающий правила долевого строительства (от 30.12.2004)
ФЗ № 127 – о банкротстве. Точнее, его параграф № 7, в котором подробно расписаны процедуры возврата инвестированных средств
Каждому потенциальному дольщику, то есть, человеку, который решил обеспечить себя жильем путем участия в долевом строительстве, необходимо их изучить. По крайней мере, ознакомиться. Правовые документы вряд ли можно назвать легким чтением, но разобраться в их основных положениях сможет каждый.
А если понадобится разъяснения – всегда можно обратиться за бесплатной консультацией к профессиональному юристу.
На портале Prav.io подобные услуги оказываются бесплатно.
Признаки скорого банкротства застройщика
Спасение утопающих – дело рук самих утопающих. И это не шутка. Если вы стали долевым инвестором – приготовьтесь к тому, что на протяжении всего строительства вам придется бдительно «мониторить» ход работ.
Особенно, если рейтинг вашего девелопера не очень высок.
Сам по себе не самый высокий рейтинг не говорит о том, что вы обязательно будете обмануты. Возможно, что строительная компания просто еще недостаточно опытна и не наработала авторитет. Как правило, такое положение вещей компенсируется более выгодной ценой (нужно же как-то привлекать инвесторов).
Ставка на «новичка» может принести весьма высокие «дивиденды». Но требует большой осторожности и постоянного внимания. Порядочный застройщик не может стать банкротом за один день. Проблемы «зреют» постепенно.
Так что не ленитесь «держать руку на пульсе».
На собрании долевых инвесторов вам наверняка подробно рассказали об этапах и сроках строительства. Важно, чтобы они соблюдались. Если вы, проходя мимо строительной площадки, обнаружили там «затишье», которого по плану не должно быть – пора бить тревогу.
Если по плану уже должны идти отделочные работы, а задние еще не подведено под крышу – это повод заняться детальным выяснением, что не так у девелопера.
Наиболее тревожными признаками являются следующие:
- Компания перестала отвечать на звонки, а при личном визите офис оказывается закрытым в разгар рабочего дня
- Строительство закончено, но застройщик не торопится передавать дольщикам готовые квартиры
Срочно собирайте инициативную группу дольщиков, составляйте коллективную претензию руководству компании. Или сразу ищите адвоката для обращения в арбитражный суд. Чем раньше вы «схватитесь», тем выше шансы на то, что, несмотря на банкротство застройщика, вы получите свою недвижимость или деньги в полном объеме.
В какие сроки подают заявление о внесении в реестр кредиторов
Если оказалось, что процедура банкротства в отношении вашего девелопера уже стартовала, ничего страшного. По закону у вас есть 60 дней, чтобы подать конкурсному управляющему заявление о внесении ваших требований в реестр кредиторов. Именно столько проводится так называемое конкурсное производство в отношении застройщика-банкрота.
Назначенный арбитражным судом конкурсный управляющий обязан:
- Опубликовать сообщение о банкротстве юридического лица в газете «КоммерсантЪ»
- Внести данные о начале процедуры банкротства в Единый реестр банкротов (ЕФРСБ)
- Оповестить долевых инвесторов о начале банкротства застройщика
Как только эта информация получена, необходимо начать действовать.
Как определяют размер требования дольщика
Если речь идет о возврате денежных средств важно помнить следующее:
- При расчете компенсации учитывается сумма, оплаченная долевым инвестором по договору долевого участия (ДДУ). А также понесенный инвестором ущерб — разница между фактически оплаченной суммой по ДДУ и стоимостью готовой квартиры.
- За нежилое помещение (машиноместо, кладовую за пределами квартиры и т.д.) возвращается только сумма, уплаченная по ДДУ.
Представитель долевых инвесторов имеет право участвовать в собрании кредиторов. Число его голосов рассчитывается, исходя из размера финансовых претензий (сумм, уплаченных по ДДУ, плюс ущерба).
Форма требования при банкротстве застройщика
Согласно статье № 201.1 ФЗ № 127, долевой инвестор при банкротстве застройщика имеет право внести в реестр требований возврат денег, либо передачу готовой квартиры или нежилого помещения (если ДДУ был заключен на нежилое помещение в строящемся доме).
Форма этих заявлений схожа. Но каждое имеет свои особенности, обусловленные содержанием требования. Заявление можно составить самостоятельно, воспользовавшись помощью профессионального юриста, например, на портале Prav.io.
Соответствующее заявление следует написать в трех экземплярах и лично передать финансовому управляющему. Один из экземпляров управляющий возвращает заявителю с пометкой о принятии.
Есть ли у дольщика при банкротстве преимущества перед другими кредиторами
Да, закон признает долевых инвесторов преимущественными кредиторами. Во-первых, они имеют право выбрать, чем будет компенсированы их убытки от банкротства девелопера – денежными средствами или готовым продуктом (квартирой). Во- вторых, вначале рассчитаются с ними, а затем с остальными кредиторами.
Дольщики получат назад деньги, затраченные ими на оплату ДДУ. Что же касается понесенных убытков (разницы между тем, что дольщик заплатил и ценой готовой квартиры), то они будут компенсированы, если это позволит сделать размер конкурсной массы. То есть, средств банкрота.
Кто последний? Я за вами: очереди кредиторов при банкротстве застройщик
К сведению долевых инвесторов. «Первый среди кредиторов» не означает «Первый в списке». Существуют категории, имеющие перед дольщиками преимущество.
Всего насчитывается четыре очереди претендентов на выплаты из средств банкрота:
- Граждане, физически пострадавшие из-за действий банкрота. То есть те, чьему здоровью был нанесен ущерб
- Сотрудники обанкротившегося предприятия (если банкрот задолжал им заработную плату)
- Долевые инвесторы
- Прочие кредиторы, ссудившие банкроту денежные средства, выполнившие для него подрядные работы, поставившие материалы
То есть, не являясь самым первыми в очереди, дольщики все же являются первыми среди заимодавцев.
В число дольщиков могут попасть и граждане, приобретшие жилье у застройщика-банкрота не по ДДУ, а по предварительному договору купли-продажи. Для этого им следует подать арбитражному суду требование о признании предварительной купчей договором ДДУ. Согласно судебной практике, подобные требования удовлетворяются всегда.
После этого гражданин, заключивший предварительный договор купли-продажи, уравнивается в правах с прочими долевыми инвесторами и получает право требовать того же, что и они.
Какие требования при банкротстве застройщика нужно заявлять?
Давайте подробнее рассмотрим, какие требования может предъявить долевой инвестор девелоперу — банкроту. Мы уже перечисляли их:
- Вернуть деньги, вложенные в строительство, плюс неустойку и сумму ущерба
- Передать право собственности на недостроенное здание (каждый долевой инвестор получает право на долю, соответствующую его денежному вкладу)
- Признать право собственности дольщика на готовую квартиру (этот момент регулируется статьей № 201.8 ФЗ № 127)
Таким образом, возможных требований три, а возможных реестров два: о денежном возмещении и возмещении имуществом. Дольщик имеет право включить свое требование в оба реестра, либо удовлетвориться одним. Способ действий зависит от того, что именно вы выбрали.
Если выбирается возмещение в виде достроенного или недостроенного жилья, вам следует знать:
Чтобы получить в свое распоряжение построенную банкротом квартиру, необходимо, чтобы суд, ведущий дело о банкротстве застройщика признал ваше право собственности на нее. Затем квартира регистрируется в Росреестре
Только после этого ваше жилье выведут из конкурсной массы, и не будут продавать с аукциона
Требовать признания права собственности на недостроенное здание имеет смысл, если инициативная группа дольщиков знает, как поступить с ним дальше. Варианта два: создать кооператив и достроить дом самостоятельно, либо, продать «недострой», тоже самостоятельно. Понятно, что оба варианта под силу вовсе не каждому объединению дольщиков.
Они требуют профессионального подхода.
Если же вы хотите просто вернуть деньги, нужно учитывать следующее:
- «Живых» денег у банкрота нет – он потому и банкрот
- Если какие-то средства на счетах застройщика еще имеются, их едва хватит на выплаты первым двум очередям
Но в 2024 деньги все равно вернут – по страховке или из специального фонда долевого строительства. Эти фонды созданы благодаря новой редакции ФЗ № 214. Там же прописана обязанность застройщиков страховать инвестиционные вклады дольщиков.
То есть, та сумма, что была вложена при заключении ДДУ, будет возвращена обязательно. Что касается убытков, тут, как повезет.
Что дает статус «обманутого дольщика»
Словосочетание «обманутый дольщик» вначале являлось самоназванием групп граждан, протестующих против нарушения своих прав застройщиками – недобросовестными, либо теми, кто сам стал жертвой жестких рыночных отношений. В таком виде оно и переместилось в правовое пространство. На данный момент «обманутый дольщик» — вполне официальное название долевого инвестора, пострадавшего в результате банкротства девелопера.
Местные власти ведут «Реестр обманутых дольщиков». В него вносятся фамилии долевых инвесторов, которые внесли деньги, но не получили жилья. Чтобы получить государственную поддержку, следует добиться внесения своих личных данных в этот «Реестр».
Официально признанные «Обманутые дольщики» могут получить существенную государственную поддержку. Например, если строительная компания-банкрот не ликвидируется, ей могут дать государственную субсидию на завершение стройки. Или передать подряд другой компании, которая благополучно закончит строительство.
Куда обратиться при банкротстве девелопера?
К конкурсному управляющему, ведущему дела банкрота (чтобы подать требование о включении в реестр кредиторов)
В арбитражный суд (с договором ДДУ или предварительным договором купли-продажи)
В компанию, застраховавшую средства, вложенные в долевое строительство
К местным властям, чтобы вас внесли в реестр обманутых дольщиков
Юридическая сторона дела о банкротстве
Процесс банкротства длится не один месяц. До введения последних поправок в закон процедура состояла из двух этапов – наблюдения и конкурсного управления. Во время наблюдения, длительность которого составляла около полугода, финансовый управляющий разбирался в реальном экономическом положении потенциального банкрота.
Затем он представлял отчет суду и кредиторам.
По результатам отчета начиналось конкурсное производство. Компания либо объявлялась банкротом и ликвидировалась, либо для нее составлялся план реструктуризации долга, вводилось внешнее управление, и застройщик продолжал работу.
В 2024 конкурсное производство – единственный этап процесса. Если суд принимает решение о банкротстве застройщика, то своим решением отстраняет руководство компании от работы и передает бразды правления конкурсному (арбитражному) управляющему. Арбитражный управляющий сразу приступает к распродаже имущества банкрота и выплате его долгов.
Реестр кредиторов в деле о банкротстве
Подобный реестр составляется при банкротстве всех юридических лиц. Но девелопер – особое юридическое лицо, поскольку кроме требований вернуть долги деньгами к нему могут предъявляться требования передать в распоряжение долевых инвесторов объекты недвижимости в натуре.
Иногда арбитражные суды склонны игнорировать данную специфику и начинают банкротство по обычной процедуре, как для прочих юридических лиц. Если к этому моменту строительство завершено или почти завершено, такой подход невыгоден долевым инвесторам.
Чтобы обеспечить защиту своих интересов, им следует подать суду ходатайство о рассмотрении дела о банкротстве в особом порядке. А именно – согласно регламенту седьмого параграфа ФЗ № 127. Сделать это важно до того момента, как начнется продажа конкурсной массы с молотка.
Споры при создании реестра участников строительства
Споры при создании реестра чаще всего возникают, если финансовый управляющий не желает включать в реестр те или иные требования дольщиков. Либо, если в списке оказались записи-дубликаты, касающиеся одной и той же квартиры, либо вообще фиктивные долевые инвесторы.
Для решения споров с финансовым управляющим следует обращаться к судье. Дольщик, согласно статье № 201.4 (п.8) ФЗ № 127, вправе подать жалобу суду на действия финансового управляющего в течение 15 дней после возникновения повода для нее. Суд рассматривает ходатайство в течение месяца.
Если решение судьи не устраивает дольщика, он может обратиться с апелляцией в арбитражный суд высшей ступени.
Оспаривание включения в реестр требований других дольщиков
Споры могут возникнуть не только между дольщиками и финуправляющим, но и между самими дольщиками. Если они касаются требований, уже внесенный в реестр кредиторов, для начала обеим сторонам спора необходимо изучить реестр. Арбитражный управляющий обязан выдать реестр для ознакомления любой заинтересованной стороне, согласно требованиям статьи № 201.2 ФЗ № 127.
После того, как реестр получен, у дольщика, намеренного предъявить претензию, есть 15 дней для его изучения и подачи претензии.
Банкротство застройщиков: особенности и защита прав дольщиков
Старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Полина Гусятникова подготовила развернутый материал об особенностях защиты прав дольщиков в России. Как признать застройщика должником, как включиться в реестр требований и можно ли взять вместо квартиры деньги?
В последнее время фиксируется все больше резонансных дел о банкротстве строительных организаций, а значит, растет и количество обманутых дольщиков. В связи с чем особо остро встает вопрос о защите прав и законных интересов граждан-участников строительства.
Кто признается должником-застройщиком?
- привлечение им денежных средств и (или) имущества участников строительства;
- наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений;
- объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средств и (или) имущества участников строительства не введен в эксплуатацию.
Суды, отказывая в признании за должником статуса застройщика, часто ограничивались констатацией того факта, что непосредственно должник денежные средства не привлекал – между ним и участниками строительства отсутствуют прямые договорные связи.
Однако Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики № 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016) пояснил, что застройщиком может быть признано не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организация, фактически аккумулирующая денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома.
Кроме того, несмотря на то что п. 2 ст. 201.1 Закона о банкротстве предусмотрена возможность признания застройщиком лица, не обладающего правами на земельный участок и объект строительства, указанное регулирование не исключает признания застройщиком и того лица, которое является правообладателем названных объектов, но денежные средства напрямую не привлекает.
Кто признается участником строительства при банкротстве застройщика?
Участник строительства – физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого (нежилого) помещения, машиноместа или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, имеющие к нему требование о передаче жилого помещения или денежное требование (пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
К участникам строительства также относятся участники долевого строительства, а именно:
- граждане, имеющие требования к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, по которому застройщик внес обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд;
- граждане, внесшие денежные средства на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве;
- публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (Фонд) (пп. 2.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
Федеральный закон о банкротстве, наделяя кредиторов статусом участника строительства, позволяет им использовать ряд преимуществ, которые не доступны иным лицам. Среди привилегий, предоставляемых участникам строительства можно выделить следующие:
- возможность выбора формы выражения требований к застройщику: денежная или передача жилого помещения;
- формируется специальная часть реестра требований кредиторов — реестр требований о передаче жилых помещений;
- если кредитор выбирает денежную форму выражения требований к застройщику, то погашение требований осуществятся в порядке третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая;
- имеется возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;
- в случае заключения мирового соглашения, необходимо одобрение этого решения не менее чем 3/4 голосов участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов.
Как возбуждается процедура банкротства застройщика?
Заявление о признании застройщика банкротом может быть подано самим должником, кредитором, работником должника, уполномоченным органом. Кроме того, заявление о банкротстве застройщика может быть подано Фондом или органом государственной власти, указанным в ст. 4 Закона «О статусе столицы РФ».
По общим правилам, заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника.
Однако у участника строительства, в отличие от других кредиторов, есть еще и право ходатайствовать перед судом о передаче дела в арбитражный суд по месту жительства (нахождения) большинства участников строительства или месту нахождения объекта строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
Что такое реестр требований кредиторов и как в него включаться?
Реестр требований кредиторов – это список сведений о кредиторах должника, содержащий их персональные данные, требования к должнику, который ведется арбитражным управляющим.
Для того чтобы определить, можно ли включиться в реестр требований кредиторов, нужно убедиться в том, что договор долевого участия заключен до возбуждения дела о банкротстве. Если это так, то такое требование дольщика подлежит удовлетворению в рамках дела о банкротстве, и следует включаться в реестр требований кредиторов.
Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений предъявляются конкурсному управляющему.
Конкурсный управляющий рассматривает данные требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов.
Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.
Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее двух месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего независимо от даты закрытия такого реестра. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении одного месяца со дня его опубликования соответствующего уведомления.
В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.
Требования граждан-участников строительства: в какой из реестров лучше включаться?
Как мы уже упоминали выше, при банкротстве застройщика у реестра требований кредиторов появляется специальная его часть – реестр требований о передаче жилых помещений. Туда включаются соответственно требования о передаче жилых помещений.
Стоит отметить, что требование о передаче помещений и машино-мест касается только:
- квартир (комнат), нежилого помещения или машино-места в многоквартирном доме;
- жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее — жилой дом блокированной застройки).
Не относятся к требованиям о передаче жилого помещения требования о передаче индивидуальных жилых домов (Определение Конституционного Суда РФ от 24.09.2012
№ 1823-О).
Денежное требование участника строительства возникает в связи с его отказом от исполнения заключенного ДДУ, в частности, в связи с открытием конкурсного производства, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью).
Включаться в реестр требований кредиторов с денежным требованием разумно, когда, например, застройщик не начинал строительство объекта или, когда строительство только начато и практически нет гарантий того, что оно продолжится.
Как нам кажется, квартира, пусть и недостроенная, но с высокой степенью завершенности (более 80%) лучше, чем денежное требование к застройщику.
Статистика на данный момент такова, что в случае возбуждения дела о банкротстве скорее всего должник будет признан банкротом и будет введено конкурсное производство. Достаточно редко должнику, у которого много кредиторов, удается избежать признания себя банкротом.
Поэтому иметь право требования об уплате денежных средств к банкроту невыгодно. Такое требование хоть и будет исполнятся в порядке третьей очереди, но не стоит ждать сиюминутного возврата денежных средств, а также не стоит сильно рассчитывать на то, что деньги будут возвращены полностью. Получив же права на недвижимое имущество вы получите хоть какой-то эквивалент вложенным средствам.
Можно ли изменить форму заявленных требований?
Однозначного ответа на вопрос, можно ли изменить форму заявленных требований, то есть перейти из одного реестра в другой, на данный момент нет, так как нет единообразной судебной практики по данному вопросу.
В большинстве своем суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Суды полагают, что лицо, включив свои требования в один из реестров, фактически реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав.
Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр.
Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто.
Так как включение требований в реестр требований лишь промежуточная цель для участника строительства, мы рассмотрим, какими способами может быть произведено погашение требований о передаче жилого помещения:
- путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. То есть фактически строительство дома завершают граждане своими силами;
- путем передачи жилых помещений. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть когда объект введен в эксплуатацию;
- привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта. Данный способ представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.
Предусмотрен и другой способ защиты права дольщика ‒ это требование признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Однако, необходимо соблюдение сразу двух условий:
- застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
- застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.
Таким образом, процедура банкротства застройщика, действительно, имеет свои особенности, а способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации.