Здравствуйте! Имеется участок, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: приусадебный участок личного подсобного хозяйства. Планирую построить цех по переработке мяса, производство мясных полуфабрикатов.
На какой вид разрешенного использования мне следует переоформить участок? Или выгоднее попробовать переоформить категорию земли под сельхоз? или это не выгодно и сложно?
слышал, что по закону в составе земель населенных пунктов могут выделяться производственные цехи. Хотелось бы узнать максимально выгодный вариант, с учетом, что у земель под бизнес очень высокие налоги. Доп. информация — являюсь ГКФХ
Показать полностью
07 февраля 2018, 14:50 , Туйаара, с. Бердигестях
Ответы юристов
Геннадий Кураев
Юрист, г. Новосибирск
рейтинг 9.4
Общаться в чате
Ваш вид разрешенного использование допускает сельскохозяйственное производство
Приложение к приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков
Для ведения личного подсобного хозяйства
Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей);
производство сельскохозяйственной продукции;
размещение гаража и иных вспомогательных сооружений;
2.2
С уважением! Г.А. Кураев
07 февраля 2018, 14:56
Клиент, с. Бердигестях
Консультация неверная! Для 2.2 вида разрешенного использования — для ведения личного подсобного хозяйства производство сельскохозяйственной продукции; не подразумевает производство мясных полуфабрикатов для продажи в магазины и населению, а только для ЛИЧНОГО производства без права на коммерческую организацию. Дайте корректный ответ
07 февраля 2018, 15:13
Геннадий Кураев
Юрист, г. Новосибирск
рейтинг 9.4
Общаться в чате
Консультация неверная! Для 2.2 вида разрешенного использования — для ведения личного подсобного хозяйства производство сельскохозяйственной продукции; не подразумевает производство мясных полуфабрикатов для продажи в магазины и населению, а только для ЛИЧНОГО производства без права на коммерческую организацию. Дайте корректный ответ
Туйаара
Излишки можно продавать.
Федеральный закон от 07.07.2003 N 112-ФЗ (ред. от 01.05.2016) «О личном подсобном хозяйстве»
Статья 2. Понятие личного подсобного хозяйства
1. Личное подсобное хозяйство — форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.
2. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.
3.
Сельскохозяйственная продукция, произведенная и переработанная при ведении личного подсобного хозяйства, является собственностью граждан, ведущих личное подсобное хозяйство.
4. Реализация гражданами, ведущими личное подсобное хозяйство, сельскохозяйственной продукции, произведенной и переработанной при ведении личного подсобного хозяйства, не является предпринимательской деятельностью.
Если же деятельность будет строго предпринимательской, то нужно переводить в ВРИ 6.4.
Приложение к приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540
Классификатор видов разрешенного использования земельных участковПищевая промышленность
Размещение объектов пищевой промышленности, по переработке сельскохозяйственной продукции способом, приводящим к их переработке в иную продукцию (консервирование, копчение, хлебопечение), в том числе для производстванапитков, алкогольных напитков и табачных изделий
6.4
При этом, размещение жилого дома на этом едином участке будет недопустимо, нужно будет делить участок на два, если минимальные размеры земельных участков соблюдаются при этом.
Земельный кодекс
Статья 11.4. Раздел земельного участка
1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 214-ФЗ)
2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам
1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
В противном случае возможно привлечение к административной ответственности.
«Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях»
Статья 8.8. Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 46-ФЗ)
1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи, — влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
С уважением! Г.А. Кураев
08 февраля 2018, 02:42
Михаил Григорьев
Юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
Уважаемая Туйаара! Доброго! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги:
Имеется участок, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: приусадебный участок личного подсобного хозяйства.
Планирую построить цех по переработке мяса, производство мясных полуфабрикатов.
Надо смотреть (по уму) местные Правила землепользования и застройки, местный Градостроительный регламент.
Надо также смотреть Ваш проект, то есть габариты и проектная мощность цеха.
Здесь масса нюансов, так как в любом случае Вам надо получать градостроительный план на земельный участок, разрешение на строительство и далее вводить в эксплуатацию (см. ст.ст.57.3, 51 Градостроительного кодекса РФ).
Может достаточно будет и изменения ВРИ ЗУ (иная территориальная зона — см. ст.ст.84-85 ЗК РФ), а может придется изменять и категорию ЗУ (земли промышленности и т.п.), что уже как крайний вариант.
Опять же, повторю, масса нюансов.
Все зависит от проекта цеха, местных ПЗЗ
07 февраля 2018, 15:11
Клиент, с. Бердигестях
Мощность цеха минимальная (начинающий), площадь примерно 6*8
07 февраля 2018, 15:18
Михаил Григорьев
Юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
Уважаемая Туйаара! В дополнение: здесь по сути не Классификатор, а местные ПЗЗ.
В любом случае любой перевод ЗУ из одной категории в другую (что земли с/х назначения, что в земли промышленности) явно затратно и по времени и по деньгам (по тем землям промышленности).
Надо все считать.
Площадь 6 на 8… параметры, извините, гаража.
Если не подводить под исключения по ч.17 ст.51 ГрК РФ (когда не надо получать разрешение на строительство), хотя надо в любом случае получать ГП ЗУ.
В общем надо смотреть местные ПЗЗ.
Варианты есть, но надо думать и взвешивать.
07 февраля 2018, 15:24
Показать еще 1
Роберт Каюмов
Юрист, г. Ижевск
Общаться в чате
В дополнение к ответам коллег хотелось бы добавить, что для экономии на налогах действительно надо смотреть коэффициенты применяемые местными органами самоуправления + еще вопрос в собственности земля или в аренде. Также обратите внимание на то. что во первых участок можно разделить и использовать под разные цели но опять таки необходимо изучение ПЗЗ и второе Вы можете применить к участкам двойное (тройное) назначение. И как вариант обжаловать кадастровую стоимость земельного участка от которой зависят налоги и окупить затраты в течение года, так на данный момент все и поступают в связи с завышением кадастровой стоимости гос органами.
Удачи.
07 февраля 2018, 19:29
Сергей Баландин
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Я ознакомился с Правилами землепользования и застройки с. Бердигестях Горного Улуса (далее — ПЗЗ) и пришел к выводу, что для вас наиболее приемлемы два возможных варианта:
1. Проведение процедуры перевода (включения) вашего участка из зоны Ж-2 (индивидуальная усадебно-жилищная застройка) в зону СХ-1 (сельскохозяйственное использование) по результатам публичных слушаний и последующих решений главы администрации МО «Бердигестяхский наслег» и Совета депутатов с внесением изменений в ПЗЗ. В этой зоне в качестве основного вида разрешенного использования (далее — ВРИ) допускается ведение приусадебного хозяйства.
2. Без изменения ВРИ земельного участка, с учетом возможности возведения хозяйственных построек на существующем земельном участке, переоборудовать существующую или построить новую постройку под колбасный цех, но при этом получить разрешение властей, вам как главе КФХ, на указанное производство в целях обеспечения продуктами питания жителей зоны Ж-2. Удачи!
09 февраля 2018, 09:56
Похожие вопросы
Нужна помощь с вопросами. 1. Что такое права и свободы человека? 2. Почему права человека связываются с его достоинством? 3. Как, по вашему мнению, можно добиться уважительного отношения членов общества к правам и свободам друг друга?
4. Как вам видится роль образования в этом процессе? 5. Установите соотношение между правами и свободами человека 6. Кто является субъектами прав и свобод? 7. Как вы понимаете известную формулу «разрешено все, что не запрещено законом»?
8. Какое влияние оказывают системы общественных ценностей на понимание прав, свобод и обязанностей человека? 9. Покажите это на примерах России и других стран. 10. Чем вы объясните наличие перечней обязанностей в соглашениях стран Африки и Америки и отсутствие его в международных Пактах? 1.(11)Как формировались первые представления человека о своем статусе в мире и в обществе, о своих правах и свободах?
2.(12) Как изменился статус человека с образованием государства? 3.(13) Опишите первые законы, определявшие права и обязанности человека. 5.(14) Постарайтесь установить влияние религиозных верований на решение проблемы прав и свобод человека. 6.(15) Как религия влияет на понимание статуса человека?
7.(16) Когда начинают формироваться современные взгляды на права и свободы человека? 8.(17) Расскажите о взглядах Гроция, Локка и Пуфендорфа на права человека и народов. 9.(18) Какое влияние оказала Американская революция XVIII века на формирование теории прав человека?
10.(19) Что вы знаете о «Декларации прав человека и гражданина» Французской революции? 11.(20) Какие аспекты прав человека развиты Гегелем, Кантом и Марксом? 12.(21) Какую роль сыграли социальные революции XIX-XX вв. в развитии теории и практики прав и свобод человека?
1. (22) Какие события ХХ века способствовали принятию ныне действующих соглашений о правах человека? 2.(23) Каково содержание Всеобщей декларации прав человека? 3.(24) Чем была вызвана необходимость разработки Международного пакта о правах человека? 4.(25) Почему вместо одного запланированного Пакта было принято два?
5.(26) Опишите каждый из этих Пактов. 6.(27) Как вы представляете себе Международный билль о правах человека? 7.(28) Какова роль Заключительного Акта Совещания в Хельсинки в защите прав и свобод человека? 8.(29) Что вы знаете о европейской системе защиты прав человека?
Опишите ее составляющие. 9.(30) Как складывалась американская система защиты прав человека? 10.(31) Что вы знаете об Африканской хартии прав человека и народов? Чем она отличается от других континентальных соглашений подобного рода?
11.(32) Опишите основные положения Арабской хартии и Исламской декларации о правах человека. 1.(33) По каким критериям классифицируются права и свободы человека? 2.(34) Установите общее и отличное между правами человека и правами гражданина.
3.(35) Какое содержание вкладывается в понятие «поколение прав человека»? 4.(36) Сколько «поколений прав человека» вы знаете? 5.(37) Назовите международно-принятые категории прав и свобод человека.
6.(38) Чем, по вашему мнению, отличаются права абсолютные и неотъемлемые от прав относительных и прогрессивных? 7.(39) Что вы понимаете под международными измерениями прав человека? 8.(40) Для чего подобные измерения необходимы и как они устанавливаются?
9.(41) Как вам видятся перспективы расширения прав человека и содержания каждого права? 1.(42) В каком случае работодатель имеет право уволить сотрудника во время его больничного или отпуска?
Показать полностью
27 ноября, 22:06 , вопрос №3509230, Алексей, г. Москва
Семейное право
Добрый день! Хочу приобрести квартиру с использованием мат капитала, но без ипотеки. Ребенку нет 3х лет. Есть ли в таком случае приобрести квартиру с оплатой части суммы мат капиталом.
Есть ли вариант приобрести квартиру в рассрочку без привлечения банка?
Показать полностью
27 ноября, 14:57 , вопрос №3508851, Елена, г. Владимир
Земельное право
Вопрос по границам земельных участков. У меня на руках исполнительный лист на снос постройки соседей, которые на моей территории и части хозпроезда построили гараж. Я предупреждала их при строительстве, а также обращалась в сельское поселение.
Реакции никакой. Теперь уже есть исполнительный лист, а они пытаются оттянуть, имея связи. На сегодняшний день в районном суде идет дело (по вновь открывшимся обстоятельствам), мне вынесли определение об отложении разбирательства в связи с утверждением генерального плана сельского поселения, хотят через публичные слушанья (результат которых не был опубликован) провести перераспределение наших участков. Но как так? У меня участок был при получении 15 соток, стал около 12, а у соседей был 13, стал более 16.
И причем здесь генеральный план. Ведь он показывает назначение и вид использования земельных участков. Разве судья вправе ставить основанием для отложения разбирательства утверждение генплана сельского поселения?
Показать полностью
27 ноября, 10:51 , вопрос №3508689, Татьяна, г. Москва
Земельное право
Здравствуйте. Была городская усадьба, был один собственник. Затем дом с постройками купили, а большой двойной дореволюционный гараж в итоге купил я. Землю не делили, пользовались по сложившемуся порядку.
Он втихаря оформил землю под домом и постройками и прихватил мою даже частично под гаражом (отмежевали, и если выделенную ему землю вычесть из общей площади участка, то мой гараж по площади больше на несколько метров!). Я подал в суд и выиграл, но он подал на пересмотр и я проиграл из-за пропуска срока исковой давности. Он огородил, валит всё к моим стенам. Я вынужден сделать вход с другой стороны, не могу входить в угольную котельную, подвозить уголь, подвести газ, воду, не сделать кап. ремонт, не продать? В администрации предлагают оформить мне хоть оставшуюся землю, но это смешно, да и Росреестр не пропустит!
Как быть?
Показать полностью
26 ноября, 16:17 , вопрос №3508130, Михаил, г. Иваново
Вопрос решен
Налоговое право
ИП на патенте Вид деятельности – сдача в аренду нежилых помещений(находятся в собственности). Сумма Годового дохода подходит к отметке в 60 млн.рублей. Остаточная стоимость основных средств около 200 миллионов рублей. Ввиду того,что разрешено облагать по разным системам деятельность по сдаче в аренду объектов недвижимости, находящейся у ИП в собственности могу ли я со следующего года 3 объекта оставить на патенте, а два других объекта (с остаточной стоимостью меньше 120 млн. рублей ) перевести на УСН ?
Построить производство на землях ЛПХ
Хотели построить цех на этой земле по резке и обработке гранита с хранением готовой продукции.
1 На сколько законно это будет на текущем типе разрешенного использования
2 Как поменять ЛПХ на более подходящий тип и какой он
3 Общие рекомендации в сложившейся ситуации
30 августа 2016, 19:45 , Дмитрий петров, г. Москва
Ответы юристов
Владимир Балашов
Юрист, г. Москва
рейтинг 10
Общаться в чате
Совершенно незаконно. Надо менять вид разрешенного использования.
А далеко эта территория от др жилых домов? Цех все таки должен иметь санитарно защитную зону
30 августа 2016, 19:55
Дмитрий петров
Клиент, г. Москва
358 и 331 участки
19 сентября 2016, 08:06
Владимир Балашов
Юрист, г. Москва
рейтинг 10
Общаться в чате
изменять разрешенный вид вам надо через местную администрацию.
Мне эти участки не говорят ни о чем. Вы укажите какие объекты рядом. Есть ли жилье рядом
30 августа 2016, 20:02
Показать еще 1
Руслан Григорьев
Юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате
1 На сколько законно это будет на текущем типе разрешенного использования
Дмитрий петров
Абсолютно незаконно, так как согласно ст.2 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ
Личное подсобное хозяйство — форма непредпринимательской деятельности
по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.
А использовать земельный участок необходимо по целевому назначению.
Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи
в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.
Вы же хотите использовать участок под производство, что фактически является предпринимательской деятельностью и полностью противоречит ФЗ.
2 Как поменять ЛПХ на более подходящий тип и какой он
Дмитрий петров
Это необходимо делать в соответствии со ст.39 Градостроительного кодекса РФ на публичных слушаниях.
Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее — разрешение на условно разрешенный вид использования),направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию.
2. Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи.
3 Общие рекомендации в сложившейся ситуации
Дмитрий петров
Для начала обратитесь в администрацию где расположен земельный участок и переговорите об изменении вида разрешенного использования с местным (штатным) юристом.
30 августа 2016, 19:57
Дмитрий петров
Клиент, г. Москва
насколько по практике реально поменять статус земшли и какой из них более точно подходит мне?
30 августа 2016, 20:04
Руслан Григорьев
Юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате
насколько по практике реально поменять статус земшли и какой из них более точно подходит мне?
Дмитрий петров
На практике это не реально.
30 августа 2016, 20:13
Елена Каравайцева
Юрист, г. Новоалтайск
Общаться в чате
К ответам уважаемых коллег добавлю, что использование земельного участка не по его разрешенному виду использования влечет административную ответственность в соответсвии с Административным кодексом РФ:
Статья 8.8. Использование земельных участков не по целевому назначению,невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению
1.Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием,за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи, — влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей;на должностных лиц — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей;на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
Поскольку категория земельного участка-земли населенных пунктов, а вид разрешенного использования-под ЛПХ, то под Вашу деятельность надо менять не только вид разрешенного использования, но и категорию земельного участка. Для Вашей деятельности Вам подходит категория «земли промышленности» (вид категорий установлен ст. 7 Земельного кодекса РФ).
Земельный кодекс РФ
Статья 88. Земли промышленности
1. Землями промышленности признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
2. В целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности могут предоставляться земельные участки для размещения производственных и административных зданий, сооружений и обслуживающих их объектов, а также устанавливаться санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования указанных в пункте 1 настоящей статьи земель.
3.
Размеры земельных участков, предоставляемых для целей, указанных в пункте 2 настоящей статьи, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами или проектно-технической документацией.
Главная сложность изменения категории земельного участка в том, что рядом (как указал коллега, на расстоянии ближе 300 м), могут находится жилые дома. А это не допустимо.
Как правильно оформить предпринимательскую деятельность на объекте ИЖС?
Был куплен в черте города участок с жилым частным домом, и получено разрешение на ИЖС дома с хозпостройкой общего назначения(стоит отдельно,отдельный вход), в данный момент старый дом снесли, построен новый дом, пока не готов к проживанию, построена хозяйственная постройка, в которой размещены инструменты, оборудование, материалы и т.д. Строения пока не зарегистрированы. ВРИ на участок — ИЖС.
Хозпостройка находится в эксплуатации, оформлен патент для ИП «услуги по остеклению балконов и лоджий, нарезке стекла и зеркал, художественной обработке стекла» по адресу этого дома, веду предпринимательскую деятельность в этой постройке.
Подскажите, пожалуйста, как правильно и какие действия совершить для оформления разрешения на предпринимательскую деятельность на данном участке в хозпостройке.
Как понимаю, нужно изменение вида разрешенного использования земельного участка с ИЖС на «6.3 Лёгкая промышленность Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства: стекольных товаров» Источник: https://www.zemvopros.ru/page_11896.htm
Дом и участок также буду использовать для проживания, хозпостройка используется для хранения домашнего инструмента, материалов, работы для дома, получается двойного назначения, и для ИЖС, и для предпринимательской деятельности, как можно совместить?
Показать полностью
08 июня 2019, 09:55 , Валерий, г. Иркутск
Ответы юристов
Владимир Балашов
Юрист, г. Москва
рейтинг 10
Общаться в чате
Однозначно надо менять ври.
Иначе это грозит штрафом по ст 8.8 коап.
Проблема в том, что ври для этого бизнеса и ижс может не получиться совместить. И тут придется в этой ситуации участки делить. И на 1 будет ижс, а на другом бизнес.
Плюс учтите что разное нащначение земли влечет за собой и разные налоги на землю.
ДлЯ изменения ври нужно обращаться в местную администрацию, но смена назначения возможно если план земельного участка это допускает. Иначе вам просто откажут.
Плюс вопрос санитарно защитной зоны тоже может быть, если рядом жилые дома.
08 июня 2019, 10:05
Клиент, г. Иркутск
т.е. попытаться участок поделить на часть для ИЖС и коммерческую часть, где стоит хозпостройка? Обратиться к кадастровым инженерам за консультацией?
08 июня 2019, 10:12
Владимир Балашов
Юрист, г. Москва
рейтинг 10
Общаться в чате
Мне кажется это Один из самых разумных вариантов.
Сам дом можно не трогать. В доме по ст 17 жк вы можете вести нужную деятельность.
А вот с землей надо конечно решать
08 июня 2019, 10:36
Показать еще 14
Евгений Беляев
Юрист, г. Барнаул
рейтинг 10
Общаться в чате
Добрый день. Совмещение в Вашем случае не получится. Если с точки зрения налогового законодательства у Вас все сейчас нормально, то вот с точки зрения земельного законодательства Вы допускаете нарушение вижа разрешенного использования.
Это чревато применением отвеоственности по статье 8.8 КоАП РФ Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению http://www.consultant.ru/docum. Поэтому однозначно необходима смена ВРИ. В идеале раздед.участка на 2 — один под.коммерцию, второй под ИЖС.
Кроме того, если речь идет о размещении объекта предпринимательства в строении жилого назначения, то возможна ответственность и за это — КоАП РФ Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями http://www.consultant.ru/docum.
Поскольку в соответствии с
ЖК РФ Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.,
4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
С уважением Евгений Беляев
08 июня 2019, 10:13
Евгений Беляев
Юрист, г. Барнаул
рейтинг 10
Общаться в чате
т.е. попытаться участок поделить на часть для ИЖС и коммерческую часть, где стоит хозпостройка? Обратиться к кадастровым инженерам за консультацией?
Совершенно верно. Понимаете, ведение бизнеса, подобным образом без смены ВРИ, в случае проверки приведет к штрафам не от ФНС, а от иных органов. Поэтому однозначно менять ВРИ. При этом.соглашусь с коллегой Балашовым, относительно того, что стоимость участка для предпринимательства.а значит и размер налога, могут существенно повыситься по сравнению с ИЖС
08 июня 2019, 10:19
Юлия Павлюк
Адвокат, г. Калуга
рейтинг 7.5
Общаться в чате
В дополнение к сказанному коллегами отмечу, что по Иркутску размеры налоговых ставок по земельному налогу следующие:
3. Налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах:
3.1. 0,15 процента от кадастровой стоимости земельного участкав отношении земельных участков, занятых гаражными кооперативами, индивидуальными гаражами, жилищным фондом (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, приобретенных (предоставленных) кооперативам, членами которых являются только граждане, под размещение овощехранилищ.3.2. 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков:
— отнесенных к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;
— приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;— занятых объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса);
— ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд.
3.3. 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участкав отношении прочих земельных участков, включая земельные участки, используемые не в соответствии с видом разрешенного использования, указанные в подпунктах 3.1, 3.2 настоящего пункта.
08 июня 2019, 10:24
Показать еще 4
Юрий Колковский
Юрист, г. Екатеринбург
рейтинг 9.3
Общаться в чате
В дополнение к мнению коллег, которое полностью разделяю, хотел бы заметить, что разделить земельный участок Вы сможете только таким образом, чтобы тот участок, который останется под ИЖС был не менее минимального установленного местным нормативным актом размера. Например, в Иркутске минимальный размер земельного участка установлен Постановлением главы Администрации Иркутского района от 25.09.2006 N 4345 согласно которому
1. Утвердить предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность в Иркутском районе из земель, находящихся в муниципальной собственности:
1.1. Для ведения личного подсобного хозяйства:
— минимальный размер — 400 кв.м;
— максимальный размер в населенных пунктах — 2500 кв.м;
— максимальный размер за чертой населенного пункта (полевые участки) — 5000 кв.м.
1.2. Для индивидуального жилищного строительства:
— минимальный размер — 400 кв.м;
— максимальный размер — 2500 кв.м.
При производстве раздела этот момент следует учесть. Учитывая, что некоторая часть Вашей деятельности будет именно производственной, как раз ее следует выделить отдельно. Все остальное вполне можно оставить в ИЖС.
При этом в таком случае, даже если какую-то часть деятельности Вы фактически будете вести на территории участка под ИЖС, у Вас всегда будет возможность ссылаться на наличие производственной части на отдельном з/у.
08 июня 2019, 10:55
Клиент, г. Иркутск
тогда не получится разделить. Весь участок 7.3 сотки, как понял, при разделе каждая часть должна быть не менее 4 соток… Как можно хозпостройку под коммерцию с меньшей частью выделить? никак?
08 июня 2019, 11:15
Юлия Павлюк
Адвокат, г. Калуга
рейтинг 7.5
Общаться в чате
Нет, не так. Нормируется только минимальный размер для ИЖС, для коммерческой деятельности размер не ограничен.
Статья 3. Максимальные и минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно
1. Земельные участки предоставляются гражданам в собственность бесплатно в следующих минимальных размерах:
1) для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности — 1,9 га;
2) для ведения сельскохозяйственного производства, иных связанных с сельскохозяйственным производством целей — 0,04 га;
3) для индивидуального жилищного строительства — 0,04 га;
4) для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта — 0,04 га;
08 июня 2019, 11:21
Показать еще 7
Василий Шишкин
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Валерий, добрый день!
Смотрим ПЗЗ г. Иркутска. Необходимо точно понимать в какой тер. зоне вы находитесь. Смотрите: https://admirk.ru/pages/Grados.
Если историческая часть, больше проблем.
Зоны застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами с приусадебными земельными участками (1-3 эт.) (ЖЗ-101)
Для индивиду-ального жилищ-ного строитель-ства
Размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощ-ных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений
Индивидуальные отдельно стоящие жилые дома с приусадебными земельными участками
Предельные размеры земельных участков.
Минимальный размер земельного участка – 0,01 га.
Максимальный размер земельного участка – 0,2 га
Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Предельные размеры земельных участков.
Этажность – не более 3 этажей.
Предельная высота зданий, строений, сооружений — 12 м.
Максимальный процент застройки – 40%.
Предельные параметры разрешенного строительства принимаются в соот-ветствии с утвержденной документацией по планировке территории.
47
На территории земельного участка должны предусматриваться:
Минимальный отступ от границ смежного земельного участка до основно-го строения – не менее 3 м, до хозяйственных построек, строений, соору-жений вспомогательного использования – не менее 1 м при новом строи-тельстве.
Требуется соблюдение расстояний между сторонами проектируемых и су-ществующих зданий, приведенных в п. 8 ст. 23 настоящих Правил.
Ограничения.
Использование земельных участков и объектов капитального строитель-ства осуществлять с учетом режимов зон с особыми условиями использо-вания территорий, установленных соответствующими нормативными пра-вовыми актами.
2. Условно разрешённые виды и параметры использования земельных участков и объектов капитального строительства
Предпринимательство
Размещение объектов капитального строительства в целях извлечения при-были на основании торговой, банков-ской и иной предпринимательской дея-тельности.
Вид разрешенного использования:
Условно ВРИ через публичные слушания.
НА ИЖС нельзя ничего кроме того, что по ВРИ.
У Вас патент, услуги по сути, без производства.
Разделить участок и потом через публичные слушания считаю «овчина выделки не стоит».
Работайте спокойно с патентом, старайтесь не нарушать права соседей.
Будут соседи жаловаться, тогда платить штрафы и принимать меры.
Нет гарантии что предпринимательство при разделе участка продет слушания и администрацию.
Организация малого бизнеса на основе мини заводов в современной России
Производство продуктов питания и строительных материалов является одним из наиболее перспективных видов отечественного малого бизнеса, так как при высокой конкуренции в нём имеется широкий рынок сбыта продукции, обеспечивающий стабильный спрос платёжеспособных клиентов. По имеющейся статистике, обеспеченность продовольственного рынка России по отдельным видам продукции составляет 80 – 95 %, а рынка строительных материалов – 40-80 %. Во втором сегменте имеются отдельные потребительские ниши, спрос в которых практически не удовлетворен современным малым бизнесом.
- Краткий обзор мини производства
- Пошаговый план открытия мини бизнеса
- Заключение
Если Вы являетесь ответственным человеком, наделённым предпринимательскими способностями, а также знакомы со спецификой производственной деятельности, не боитесь тяжёлого физического труда и определённого груза организационных проблем, то от данного вида бизнеса сможете получить значительные материальные выгоды, а также внести свой посильный вклад в экономическое и социальное развитие региона.
Краткий обзор мини производства
Преимуществами ведения малого бизнеса с помощью мини-заводов являются:
- экономичность: особенности технологического процесса обеспечивают невысокие первоначальные инвестиции в строительство производственных помещений и закупку основного оборудования, экономию денежных средств при оплате коммунальных услуг;
- мобильность: технические характеристики оборудования обеспечивают удобство и высокую скорость монтажа, демонтажа и транспортировки;
- габариты: малые размеры в сравнении с полноценными производственными предприятиями обеспечивают экономию при аренде земельных участков и помещений;
- автоматизация: высокий уровень автоматизации оборудования обеспечивает возможность эксплуатации объекта при невысокой численности персонала и экономию затрат на заработную плату, социальные отчисления, спецодежду, средства индивидуальной защиты.
Самыми доходными направлениями настоящего бизнеса являются:
- производство колбасной продукции;
- хлебобулочных изделий;
- сахара;
- металлического профиля;
- асфальтобетона;
- гипсовых панелей.
Средний стабильно работающий мини-завод может обеспечить своим владельцам ежемесячную прибыль в следующих размерах:
- колбасный – 1 200 000 руб.,
- хлебобулочный – 1 0000 0000 руб.,
- сахарный – 600 000 руб.,
- металлопрофильный – 200 000 руб.,
- асфальтобетонный – 1 500 000 руб.,
- гипсовый – 300 000 руб.
В соответствии с подсчётами существующих владельцев первоначальные инвестиции в строительство и эксплуатационный запуск мини-завода составляют:
- колбасного – 1 100 000 руб.,
- ,
- сахарного – 1 200 000 руб.,
- металлопрофильного – 2 500 000 руб.,
- асфальтобетонного – 2 000 000 руб.,
Данный способ заработка является высоконадёжным, так как его рентабельность может доходить до 300 %, а срок окупаемости – до 1.5 лет.
Стартовый капитал для организации такого бизнеса очень сильно зависит от масштабов организации деятельности и планируемого объёма выпуска продукции. Данная бизнес-идея лучше всего подойдет предпринимателю, имеющему личный опыт работы на промышленных предприятиях.
В качестве примера приведена таблица, которая содержит среднюю величину инвестиций в бизнес с распределением по составляющим:
| Наименование расходов | Сумма, тыс. руб. |
| Аренда земельного участка и помещения на год | 200 |
| Закупка основного технологического оборудования | 1500 |
| Закупка инвентаря | 100 |
| Закупка сырья и материалов на год | 1000 |
| Оплата коммунальных услуг за год | 300 |
| Выплата заработной платы персоналу за год | 500 |
| Выплата налоговых платежей за год | 400 |
| Прочие расходы | 700 |
| ИТОГО | 4700 |
Пошаговый план открытия мини бизнеса
Для того, чтобы начать свой бизнес, необходимы:
- заявление о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии с формой №Р21001;
- квитанция об уплате государственной пошлины;
- заявление о переходе на упрощённую систему налогообложения;
- копию паспорта.
Подробный план самостоятельного открытия ИП приведён в статье как самому открыть ИП.
Организацию строительства и работы мини-завода следует осуществить на земельном участке с удобными транспортными и энергетическими коммуникациями. Расчётная площадь помещения мини-завода определяется габаритами технологического оборудования, его производительностью, количеством обслуживающего, ремонтного и эксплуатационного персонала, и составляет в среднем 2000 м2. В комплексе строительства мини-завода необходимо предусмотреть:
- помещение основного производственного цеха;
- ремонтную мастерскую;
- склад для хранения сырья и материалов;
- автомобильный гараж;
- помещение для складирования инструментов и инвентаря;
- комнату отдыха и раздевалку для персонала;
- административное помещение;
- котельную;
- помещение электрического распределительного устройства;
- комнату для приёма клиентов.
Для организации работы мини-завода необходим следующий инвентарь:
- комплекты слесарных механических и электрических инструментов;
- средства диагностики основного производственного оборудования;
- комплекты инструментов для чистки оборудования;
- инструменты для уборки территории и помещения.
Для обеспечения работы комплекса мини-завода необходимо следующее оборудование:
- основное технологическое оборудование;
- газовый нагревательный котёл;
- шкафной регуляторный пункт;
- водяное отопительное оборудование;
- электрическое комплектное распределительное устройство;
- приборы учёта газа, электроэнергии и питьевой воды;
- пожарная и охранная сигнализация;
- грузовые транспортные средства и подъёмно-разгрузочные устройства;
- служебный легковой автомобиль.
Для обеспечения работы мини-завода необходим следующий персонал:
- главный инженер,
- бухгалтер,
- менеджер по сбыту товаров и услуг,
- менеджер по рекламе,
- технолог,
- слесарь,
- электрик,
- водитель,
- грузчик,
- уборщик,
- охранник.
Для организации этого бизнеса необходимы следующие стартовые расходы:
- строительство комплекса мини-завода;
- закупка основного технологического оборудования и инвентаря;
- аренда земельного участка или помещения;
- закупка сырья и материалов;
- оплата коммунальных услуг;
- выплата заработной платы;
- выплата налоговых платежей.
Стоимость комплекса помещений и оборудования мини-завода определяется в соответствии со сводной сметой, выполненной по спецификации рабочей части проекта специализированной организации, имеющей свидетельство о допуске СРО на проектные работы.
Структура средних ежемесячных расходов приведена в следующей таблице:
| Наименование расходов | Сумма, тыс. руб |
| Аренда земельного участка и помещения | 200 |
| Сырьё и материалы | 1500 |
| Коммунальные услуги | 300 |
| Заработная плата персоналу | 500 |
| Налоговые платежи | 400 |
| Прочие расходы | 700 |
| ИТОГО | 3600 |
Структура средних ежемесячных доходов приведена в таблице:
| 400 | ||
| 10.71 | Производство хлебобулочных изделий | 1000 |
| 10.81 | Производство сахара | 600 |
| 28.52 | Производство металлического профиля | 2500 |
| 23.99 | Производство прочей неметаллической минеральной продукции, которая не включена в другие группировки | 2000 |
| 23.62 | Производство гипсовых панелей | 750 |
| 18.13 | Производство печатных форм (для маркировки гипсовых панелей) | 50 |
Самыми доходными являются направления настоящего бизнеса со следующей ежемесячной прибылью:
- Колбасный мини-завод — 1200
- Хлебобулочный мини-завод — 1000
- Сахарный мини-завод — 600
- Асфальтобетонный мини-завод — 1500
- Гипсовый мини-завод — 300
- Металлопрофильный мини-завод — 200
С основами технологии производства продукции на мини-заводах можно ознакомиться в следующих статьях:
- колбасная продукция – как открыть колбасный цех ;
- хлебобулочные изделия – как открыть пекарню ;
- сахар – как открыть мини-сахарный завод ;
- металлический профиль – бизнес на производстве металлопрофиля ;
- асфальтобетон – производство асфальтобетона как идея для бизнеса ;
- гипсовые панели — производство 3Д панелей из гипса .
При организации и ведении бизнеса в пищевой промышленности следует соблюдать экологические и санитарные требования:
- федерального закона №52-ФЗ от 30.03.1999 г. «О санитарном и эпидемиологическом благополучии населения» (по состоянию на 01.02.2019 г.);
- федерального закона №29-ФЗ от 02.01.2000 г. «О качестве и безопасности пищевых продуктов» (по состоянию на 01.02.2019 г.);
- СанПиН 2.3.2.1324-03 «Гигиенические требования к срокам годности и условиям хранения пищевых продуктов»;
- СанПиН 2.1.4.1074-01 «Питьевая вода. Гигиенические требования к качеству питьевой воды централизованных систем водоснабжения. Контроль качества»;
- СП 2.2.2.1327-03 «Гигиенические требования к организации технологических процессов, производственному оборудованию и рабочему инструменту»;
- СанПиН 2.1.7.1322-03 «Гигиенические требования к размещению и обезвреживанию отходов производства и потребления»;
- СанПиН 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений»;
- СанПиН 2.3.4.545-96 «Производство хлеба, хлебобулочных и кондитерских изделий»;
- «Санитарные правила для предприятий мясной промышленности» №3238-85;
- «Санитарные правила для холодильников» №4695-88;
- Нормативно-технической документации, в соответствии с которой произведена и может быть идентифицирована продукция (ГОСТ, ТУ, ТР).
При организации и ведении бизнеса в промышленности строительных материалов следует соблюдать экологические и санитарные требования:
- СанПиН 2.2.3.1385-03 «Гигиенические требования к предприятиям производства строительных материалов и конструкций»;
- СП 2.2.2.1327-03 «Гигиенические требования к организации технологических процессов, производственному оборудованию и рабочему инструменту»;
- СанПиН 2.1.7.1322-03 «Гигиенические требования к размещению и обезвреживанию отходов производства и потребления»;
- Нормативно-технической документации, в соответствии с которой произведена и может быть идентифицирована продукция (ГОСТ, ТУ, ТР).
Альтернативными формами технологических процессов при организации малого бизнеса с использованием мини-заводов являются:
- в пищевой промышленности: производство молочной продукции, производство соков.
- в промышленности строительных материалов: производство бетона, производство тротуарной плитки, производство кирпича.
- в лёгкой промышленности: производство текстильной продукции, производство трикотажной продукции, производство косметических средств, производство мелких бытовых товаров.
- в природоохранной сфере: переработка и утилизация твёрдых бытовых отходов.
К рискам данного вида бизнеса можно отнести: внешние политические риски (изменение социально-экономической ситуации, международные санкции); внутренние финансовые риски (невозможность получения ожидаемой прибыли в связи с недостаточным вложением капитала и низкой ликвидностью); внутренние рыночные риски (изменения в ценовой политике и изменения в конъюнктуре рынка); внешние экологические, природные и техногенные риски (стихийные бедствия, пожары, техногенные аварии); внешние правовые риски (пробелы в законодательстве, издание непродуманных нормативно-правовых актов); внешнеэкономические риски (изменение курсов валют, системы налогообложения).
Внутренние финансовые риски можно минимизировать при помощи нахождения оптимальных вариантов кредитования; внутренние рыночные риски – при помощи разработки и внедрения гибкой индивидуальной ценовой политики; внешние экологические, природные и техногенные риски – при помощи выбора оптимальной страховой программы, остальные вышеперечисленные риски минимизировать невозможно.
В данном виде бизнеса наиболее рационально применять упрощённую систему налогообложения.
Заключение
Действия по развитию данного вида бизнеса должны быть, в первую очередь, направлены на производство товаров с высокой потребительской репутацией в целях создания обширной клиентской базы, что обеспечит стабильный финансовый доход его владельцам.