Порядок продажи доли в квартире студии

Продажа доли в однокомнатной квартире – это самая сложная сделка с недвижимостью. Найти покупателя на такую долю почти невозможно. Поэтому удобнее всего продать долю второму собственнику.

Но если совладелец отказывается выкупать часть имущества, придется искать другого покупателя. О том, как провести сделку без согласия других собственников, читайте в нашей статье.

Можно ли продать долю в однокомнатной квартире

Продажа доли в однокомнатной квартире отличается тем, что часть не может быть выделена в натуре как в других объектах недвижимости.

Тем не менее, с юридической точки зрения возможно выделение доли, как и ее продажа. Если другие собственники согласны ее выкупить, то проблем не должно возникнуть. В противном случае найти покупателя будет трудно.

Справка! Доля не отчуждается без уведомления других собственников. Совладельцы имеют преимущественное право покупки (ст.

250 ГК РФ).

Пошаговая инструкция

Пошаговая инструкцияпродажи доли в квартире выглядит следующим образом:

• выделение доли;
• установка стоимости и условий сделки;
• предложение выкупа другим собственникам;
• если получен отказ от совладельцев, то поиск другого покупателя;
• подготовка документов и составление договора;
• посещение нотариуса;
• регистрация перехода права собственности в Росреестре;
• оплата налогов.

В результате новый собственник получает выписку из Росреестра о переходе права собственности. Эти сведения также вносятся в реестр недвижимости.

Выделить долю

Однокомнатная квартира может принадлежать нескольким собственникам, но долю нельзя выделить в натуре. Она может быть только идеальной. В документах прописывается, что собственник владеет ½частью объекта недвижимости.

Выделить долю можно двумя способами:

• добровольным соглашением;
• через суд.

Первый вариант является самым простым решением. Соглашение в обязательном порядке должно быть заверено у нотариуса (ст. 42 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.).

В документе необходимо указать следующие сведения:

• личные данные о каждой из сторон;
• место и дата составления документа;
• сведения об объекте недвижимости;
• размер долей.

Документ подписывается каждой из сторон.

Если граждане не могут договориться друг с другом, то можно обратиться в суд.

Уведомить сособственников

Перед тем, как начать искать покупателя, необходимо направить уведомление другим собственникам. Отказ от предложения необходимо оформить в письменном виде. Собственник имеет право продать свою долю в случае, если в течение 30 дней после получения уведомления совладелец не дал ответа.

Уведомления рекомендуется разослать в письменном виде всем, кто владеет частями собственности. Для этих целей можно обратиться к нотариусу. Долю нельзя продать без согласия второго собственника.

Исключение составляют случаи, когда совладелец проигнорирует предложение продавца о выкупе или даст отказ.

Собственник может искать посторонних покупателей в следующих ситуациях:

• отсутствие ответа;
• уклонение от получения письма-предложения;
• неявка за корреспонденцией.

На рассмотрение предложения дается месяц.

Сособственники могут сразу отказаться от покупки. Документ оформляется в письменном виде. В нем указываются сведения об объекте недвижимости, дата и реквизиты извещения о продаже, предложенная стоимость.

Для оформления отказа не обязательно ждать 30 дней, его можно оформить сразу после получения предложения.

Найти покупателей

Следующим этапом является поиск покупателей. Найти граждан со стороны бывает достаточно трудно, так как мало кто хочет проживать в одной комнате с совершенно посторонним человеком или семьей.

Подготовить документы

В необходимый комплект включаются копии следующих документов:

• удостоверения личности участников сделки;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• технические и кадастровые паспорта;
• выписка из домовой книги;
• извещения о предложении покупки другим собственникам и ответы на них.

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы. Например, если в сделке участвует несовершеннолетний, то требуется согласие органов опеки.

Составить договор

Договор необходимо составить в письменной форме.

В нем должны содержаться следующие сведения:

• наименование документа;
• дата и место составления;
• данные об участниках сделки;
• информация об объекте недвижимости;
• основание права собственности;
• порядок расчета;
• информация об обременении квартиры или его отсутствии;
• порядок передачи объекта недвижимости.

В договоре могут быть прописаны и дополнительные условия. В нем могут быть указаны сведения о том, в каком порядке распределяются расходы между сторонами сделки. Договор в обязательном порядке заверяется у нотариуса. Примерный образец можно посмотреть тут:

В договоре не может указываться цена меньше чем та, которая была в предложении о покупке другим собственникам объекта недвижимости. Рекомендуется прописать в документе наличие или отсутствие обременений.

Договор должен удостоверяться нотариусом. Исключение составляет документ, когда все владельцы долей передают их по одной сделке. Стоимость услуг должностного лица составляет 0,5% от стоимости недвижимости, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.

Сумма платится независимо от количества участников сделки.

Зарегистрировать договор в Росреестре

Регистрация договора в Росреестре является обязательным этапом. Процедура позволяет подтвердить переход права собственности от покупателя к продавцу и то, что последний является новым собственником.

Для регистрации необходимо подготовить следующие документы:

• документы, удостоверяющие личность;
• выписка с лицевого счета;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Сотрудники Росреестра дадут образец заявления, которое понадобится заполнить обеим сторонам сделки. Госпошлина за регистрацию сделки составляет 2000 руб. для покупателя и 350 руб. для продавца. Квитанцию об оплате можно предоставить при подаче документов.

Внимание! Документы в Росреестр при желании подаются через МФЦ. Нотариус, заверяющий сделку, может передать бумаги в электронном виде.

Переход права собственности регистрируется в течение 3 рабочих дней после получения документов. Если заявление передается в электронном виде, то на процедуру уходит 1 день. В случае, когда документы подаются через МФЦ, срок может быть продлен до 5 дней.

После регистрации новый собственник получает выписку из ЕГРН. На договоре купли-продажи ставится соответствующая отметка.

Оплатить налоги

После продажи доли продавец обязан оплатить налог на прибыль. В 2024 году он составляет 13% от суммы, указанной в договоре.

Продавец не оплачивает налог, если владеет недвижимостью более 5 лет.

Когда доля в собственности более 3 лет, НДФЛ не берется в случае, если она:

• куплена до 1.01.2016 г.;
• получена по дарственной или по наследству;
• оформлена через приватизацию.

Налог не уплачивается, если доля в квартире была единственной недвижимой собственностью гражданина. Перечислять сбор в госказну не потребуется, если продавец не получил прибыль, продал по той же стоимости, что покупал или ниже (ст. 220 НК РФ).

Гражданин все равно обязан подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Документ можно оформить в личном кабинете на сайте ФНС или при личном посещении налоговой службы.

Устали от чтения?

Сложности при продаже доли в квартире

Судебная практика показывает, что при продаже доли в однокомнатной квартире могут возникнуть споры.

Если долю хотят купить два сособственника

Если владелец получил согласие на выкуп от двух сособственников, то он может продать свою часть любому из них, по своему усмотрению. Обычно выбор делается в пользу более выгодного предложения.

Если сособственник хочет выкупить долю

Совладельцы недвижимости имеют преимущественное право покупки. Если сделка была заключена без ведома сособственника или с посторонним лицом, то в течение 3 месяцев ее можно оспорить.

Как продать часть доли

Закон не запрещает выделять из своей доли части и продавать их. При этом необходимо соблюдать все те же правила, что и к сделке, касающейся всей доли.

Если находитесь в браке

Когда гражданин находится в браке, для оформления договора купли-продажи необходимо получить письменное согласие второго супруга. Оно дается, если квартира или ее часть была приобретена после официальной регистрации отношений, независимо от того, на чьи деньги покупалась.

Согласие от супруга не требуется в случае, если объект недвижимости:

• получен в дар;
• куплен до брака;
• получен по праву наследования.

В остальных случаях доля в квартире считается общей собственностью. Ее нельзя продать или передать в дар без согласия второго супруга.

Допускается выделение доли из общей собственности (ст. 38 СК РФ). Процедура выполняется заключением добровольного соглашения или через суд.

После этого один из супругов может распоряжаться своей частью по своему усмотрению.

Если квартира куплена в ипотеку

Недвижимость, приобретенная в ипотеку, находится в залоге у банка до полного погашения долга. Встречается два варианта продажи собственности.

Владелец может досрочно погасить ипотеку, после чего реализовать недвижимость по собственному усмотрению. Допускается заключение предварительного договора купли-продажи и о получении задатка. В таком случае гражданину потребуется известить финансовую организацию о досрочном погашении долга.

После этого с объекта недвижимости снимаются обременения.

Важно! Ипотечную квартиру можно продать через банк, если покупатель согласен взять на себя долговые обязательства продавца. Для заключения сделки необходимо обратиться в финансовую организацию.

Если один из сособственников несовершеннолетний

Если одним из собственников долей является ребенок,то отказ от приобретения части по преимущественному праву покупки оформляется его законным представителем. Перед этим необходимо получить разрешение от органов опеки на совершение сделки.

Законный представитель может продать долю ребенка от его имени. Перед заключением договора понадобится обратиться в органы опеки. Они дадут разрешение на сделку только в том случае, если имущественные права несовершеннолетнего не будут нарушены.

Поэтому родителям понадобится представить пакет документов, подтверждающий, что продажа доли в интересах ребенка.

Минимальная доля для продажи

Если в квартире прописано много людей, то доля может быть выделена на каждого из них. Они могут распоряжаться своей частью по собственному усмотрению, независимо от количества квадратных метров. Рассматривается законопроект, ограничивающий минимальную долю для продажи.

Планируется, что она будет привязана к жилым нормативам на одного человека, установленным в регионе.

Вопросы наших читателей

Когда при продаже однокомнатной квартиры нужно обращаться к нотариусу?

Обращение к нотариусу является обязательным в следующих случаях:

• при отчуждении доли в праве общей собственности на объект недвижимости;
• при продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину;
• при заключении сделки на условиях опеки;
• если основной договор купли-продажи заключается с учетом условий предварительного документа, заверенного у нотариуса.

Стоимость услуг нотариуса регулируется нормами Налогового кодекса.

Подводные камни

Граждане при совершении сделки могут столкнуться со следующими проблемами:

1. Любой из сособственников может подать иск в суд, если считает, что сделка нарушает его права. На это гражданину дается 3 месяца. Судья может принять решение перевести на совладельца права покупателя. В таком случае он должен будет выкупить долю на тех же условиях, что и участник сделки.
2. Если у собственника незначительная доля в квартире (менее ¼ части), то совладельцы могут обратиться в суд с просьбой выкупить ее в принудительном порядке. Должностное лицо может принять решение в пользу истца. В таком случае собственнику незначительной доли должна быть выплачена компенсация.
3. Продавец доли затрудняется с составлением извещения совладельцам. Гражданин может обратиться к нотариусу, который поможет ему не только правильно написать, но и отправить предложения другим собственникам.

Заключение

На основании сказанного можно сделать следующие выводы:

1. Долю в однокомнатной квартире можно выделить только в идеальном виде.
2. Собственник может распоряжаться своей частью по собственному усмотрению.
3. Преимущественное право покупки у совладельцев недвижимости. Искать продавца на стороне можно только, если они отказались от приобретения доли.
4. Договор купли-продажи в обязательном порядке заверяется у нотариуса.

Если у вас остались вопросы о том, как продать долю в однокомнатной квартире, юристы нашего портала придут на помощь. Опишите проблему в форме связи и получите консультацию юриста.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1.Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2.Позвоните на горячую линию:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней

Верховный суд разъяснил порядок продажи доли в общей квартире

Верховный суд на примере одного квартирного спора разъяснил, какими нормами надо руководствоваться при продаже доли в общей квартире. Трудно назвать идиллической жизнь людей, которые не являются одной семьей, но сосуществуют в общей квартире. Поэтому при первой возможности такие граждане хотят избавиться от соседей и зажить в отдельной квартире.

Желание таких сожителей понятно, но распоряжение даже своими собственными долями в квартире содержит так много подводных камней, что о них спотыкаются не только обыватели. Ошибаются даже судьи.

В нашем случае история началась с того, что в районный суд Тюмени обратилась гражданка, возмущенная действиями соседки. Суть спора в следующем — две женщины, у каждой из которых было по ребенку, владели одной квартирой в равных долях. Получалось, что у каждого из жильцов — двух взрослых и двух детей, было по одной четвертой доли.

Одна из них нашла вариант поменять свою долю и долю ребенка на отдельную квартиру. Договорилась гражданка с некой семьей, в которой было четыре человека. Второй владелице квартиры такой обмен, естественно, не понравился, и она отправилась в суд, чтобы доказать, что договор мены нарушает ее преимущественное право на покупку соседской доли в квартире.

Районный суд с истицей согласился. Областной суд оставил это решение в силе. Обиженная ответчица дошла до Верховного суда.

Там в Судебной коллегии по гражданским делам итоги разбирательства изучили и посчитали, что жалобу можно удовлетворить.

Суд обязательно должен установить, было ли правильно оформлено письмо от того, кто решил продать свою долю

Верховный суд напомнил коллегам, что в 250-й статье Гражданского кодекса сказано: в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этих долей. Причем по цене, за которую доля продается, и на прочих равных условиях. Исключение — продажа долей с публичных торгов.

А еще в законе сказано, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть постороннему гражданину. В этом же письме необходимо указать цену и условия, на которых квадратные метры продаются.

На раздумья и покупку закон дает сособственнику один месяц. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки доли соседа или промолчат, хозяин квадратных метров будет вправе распорядиться ими по своему желанию.

Вот что еще важно знать: по закону, если своей долей хозяин распорядился с нарушением преимущественного права соседа, то любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя. И эти правила применяются и при отчуждении доли по договору мены. Из всех приведенных норм закона Верховный суд делает вывод: юридически важным обстоятельством, которое обязательно должны установить суды при рассмотрении подобных дел, будет наличие или отсутствие правильно оформленного извещения от гражданина, который решил избавиться от своей доли.

Правильность оформления такого «письма счастья» соседу- это указание цены доли и прочих условий, а также подтверждение платежеспособности других сособственников.

В нашем случае местный суд, решая этот спор, не увидел доказательств, что гражданка, пожелавшая обменять на стороне свою долю и долю дочери, правильно известила соседку. Поэтому суд и решил, что договор мены нарушил права соседки на приоритетную покупку доли.

Подтверждение платежеспособности — а именно того факта, что у истицы были деньги на покупку соседских долей, а это половина квартиры, — по мнению Верховного суда, также имело важное значение для правильного решения спора. В нашей истории суд почему-то платежеспособностью соседки даже не заинтересовался.

Верховный суд напомнил, что при требовании в суде перевода прав покупателя на себя истец обязан перевести на банковский счет Судебного департамента в своем субъекте РФ уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины подлежащие выплате покупателю и возмещение понесенных им при покупке доли расходов.

Верховный суд подчеркнул: такое внесение денег в случае удовлетворения иска способствует своевременному исполнению судебного решения. Но по иску, о котором пишем, никакие деньги на банковский счет внесены не были, и поэтому решение суда не выполнено.

Кроме этого, Судебная коллегия ВС обратила внимание на важную деталь. Из материалов дела видно, что ответчица и те, кто с ней менялся, согласовали цену доли в рублях.

Непонятно почему, райсуд, рассматривая дело, сам уменьшил покупную цену. И каких-либо правовых оснований, почему цена «усохла», суд не привел. А это прямое нарушение 198-й статьи Гражданского кодекса.

Это дело Верховный суд велел пересмотреть.

Унаследовала ⅛ доли в квартире. Что с ней делать?

В наследственную массу входит ¼ квартиры. Я и моя дочь наследуем ⅛ доли по закону. В квартире не проживали ни дня. Коммунальные услуги не оплачивали. Коммуналку за май оплатил наследодатель, потом он умер и с тех пор есть долг за ЖКУ.

В квартире проживают и фактически пользуются ею другие наследники и те, кому принадлежит ¾ квартиры.

У меня много вопросов:

1. Как можно продать или обменять эту долю, если другие наследники отказываются ее выкупать? Вроде бы с 1 августа 2019 года доли продаются только по нотариальным сделкам? Реально их продать или подарить? И вообще, что делать с этой долей, если другие сособственники выкупать ее отказываются?
2. Можем ли мы сдать эту долю внаем, чтобы оптимизировать расходы на налог и коммунальные услуги? Требуется ли при этом согласие остальных собственников квартиры? Можно ли прописать близкого родственника моей дочери в этой квартире без согласия других собственников?
3. Долг по коммунальным платежам распределят между всеми наследниками начиная с июня? Или с момента, как будет оформлено право собственности в Росреестре, то есть спустя 6 месяцев или позже? Можно ли не платить за коммунальные услуги, ведь мы ими не пользуемся, в квартире не живем, ключей не имеем и не были там ни разу?

Очень нужна ваша помощь. Непонятно, что вообще с такой маленькой долей можно сделать.

Ирина Юрьевна, к сожалению, если нет согласия других собственников, реально пользоваться незначительной долей квартиры очень сложно. Сдать долю внаем или прописать других людей без их согласия тоже нельзя. Формально вы можете продать или обменять долю, но и тут результат сделки будет напрямую зависеть от договоренностей с сособственниками.

Алиса Маркина

Что касается коммунальных услуг, их придется оплачивать с даты смерти наследодателя, даже если вы в квартире не живете и не прописаны.

Почему сложно пользоваться вашей долей

С одной стороны, у вас есть право пользоваться своей долей, потому что это ваша собственность. С другой — невозможно физически пользоваться 3—5 м 2 , если вы, например, унаследовали долю в однокомнатной квартире. Поэтому закон в первую очередь защищает тех собственников, чья доля в праве собственности позволяет использовать квартиру как жилье.

Владельцев небольших долей закон защищает в меньшей степени, потому что запрещено нарушать права одних ради формальных прав других.

Зарегистрировать в квартире вашего родственника или сдать долю внаем без согласия сособственников нельзя. Но это не мешает вам как собственнику зарегистрироваться в квартире. Согласие других на это не нужно.

Жить в квартире не получится даже у вас, если только она не восьмикомнатная. Тогда можно было бы выделить натуральную долю квартиры и жить в одной из комнат. Но предположу, что эта квартира обычного размера, поэтому рассказывать, как можно выделить комнату в натуре, смысла нет.

Но даже в случае с восьмикомнатной квартирой нет гарантий, что вы смогли бы реально ею пользоваться. Судьи обязаны защищать в равной степени всех участников процесса, а не того, кто первый, например, обратился в суд.

В случае с дроблением долей в недвижимости учесть интересы всех собственников практически невозможно. Поэтому суды встают на сторону тех, кто может больше пострадать от невозможности использовать свое имущество, то есть владельцев крупных долей. И судьи в том числе учитывают теплоту отношений между сособственниками, сложившийся порядок проживания и наличие в собственности другого жилья.

Если в квартире уже живет семья, особенно с детьми, суд не подселит к ним постороннего человека, даже если ему можно выделить комнату. Я знаю случай, когда человеку принадлежало 15 метров в большой квартире и там была комната такого размера. Но его доля относительно второго собственника была маленькой, как и у вас, а отношения с ним не сложились, поэтому суд отказался вселять этого человека.

Что делать? 10.07.19

В Улан-Удэ суд выселил из квартиры даже мать собственника ⅓ доли , потому что не было письменного согласия на ее проживание других собственников. Вам же принадлежит всего ⅛ квартиры — буквально один угол, где невозможно разместить человека так, чтобы он не мешал другим собственникам.

Что можно сделать с долей

Я вижу два варианта: продать или сдать долю внаем сособственникам.

Продать долю сособственникам.Очевидно, они хотят жить в квартире в привычном режиме. Но возможно, у них сейчас нет денег, чтобы выкупить вашу долю.

Тогда они откажутся — и заставить их выкупить долю будет нельзя.

Если они согласятся, то порядок действий такой. Сначала нужно письменно предложить выкупить долю всем сособственникам. Если они откажутся или проигнорируют ваше предложение, вы можете продавать ее другим людям, но не раньше чем через месяц.

И не дешевле, чем предлагали сособственникам.

Этот вариант для вас самый лучший. Пользоваться такой долей в реальности, скорее всего, не получится: вряд ли она соответствует какой-либо комнате, поэтому выделить ее в натуре невозможно. Так что на рынке она будет стоить немного.

И если другие собственники откажутся, эта доля повиснет мертвым грузом.

Раньше доли в квартире продавали через нотариусов. С 1 августа 2019 года можно обойтись без них, если продавать все доли сразу. Но это не ваш случай, поэтому нотариус вам все-таки понадобится.

Ну и что? 22.10.19

Очень важный и неочевидный нюанс: бывают случаи, когда одни собственники долей могут через суд заставить других собственников продать им доли. Но обратное действие невозможно: нельзя заставить кого-то купить вашу долю.

В судебной практике есть случаи, когда заставляли продать даже половину квартиры. Это считается равноценным обменом: деньги за рыночную стоимость имущества. Но даже 1 м 2 нельзя навязать другим людям против их желания.

И неважно, есть у них деньги на этот метр или нет.

Например, собственники ⅚ доли дома отказались выкупать ⅙ доли у другого наследника. Суд Смоленской области подтвердил их право на такое решение и отказал в иске о взыскании компенсации за эту долю. Аналогичное решение было вынесено и в Санкт-Петербурге, где владелец ⅙ доли в квартире просил суд обязать других собственников выкупить его долю. Суд ему отказал.

И таких решений много.

Предложить сособственникам взять вашу долю внаем.Например, составить договор, что сособственники будут платить вам ежемесячно ⅛ от средней стоимости найма аналогичных квартир в этом районе. Или что они соглашаются зарегистрировать родственника вашей дочери и сами будут оплачивать вашу часть ЖКУ.

В зависимости от города, где находится квартира, это обойдется им в 1000—5000 Р , но на руки вы получите меньше.

Что делать? 20.08.19

Я вижу такие плюсы найма:

1. Формально у вас будет недвижимость и право в будущем выкупить такую долю этой квартиры, чтобы можно было пользоваться одной комнатой.
2. Расходов по квартире не будет.
3. Вы сами как собственница сможете зарегистрироваться в квартире в любой момент. Согласие других на это не нужно.

Минусы тоже есть:

1. Вы не сможете контролировать обстановку в квартире. Если сособственники не заменят старую батарею и зальют соседей или накопят долг за ЖКУ, вам будет непросто снять с себя ответственность за последствия, поскольку все собственники отвечают за содержание имущества пропорционально своим долям.
2. У вас не будет ощутимых денежных поступлений от принятия такого наследства.
3. Фактически вы никогда не сможете пользоваться этой квартирой: суды не защищают собственников маленьких долей. Особенно если в небольшой квартире живут посторонние им люди, которые являются родственниками между собой.

Если соседи не захотят платить за то, что будут пользоваться вашим имуществом, деньги с них можно будет взять через суд. Но это в теории. На практике спорная сумма небольшая и люди ради нее в суд не идут. Я видела решения, когда взыскивали плату за использование ½ или ⅓ квартиры, но не такой маленькой доли, как у вас.

Хотя вы можете не взыскивать плату сразу, а подождать пару лет и потом взыскать все с процентами. Главное — помните, что взыскать плату можно только за три года, предшествующие обращению в суд.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Как платить за ЖКУ

Доля в квартире принадлежит вам с момента смерти наследодателя. И неважно, когда вы зарегистрировали право собственности на нее.

Это означает, что если наследодатель умер в мае, то с мая вы и должны оплачивать коммунальные услуги. Но не ⅛, а меньше, потому что часть коммунальных платежей связана с проживанием и на вашу долю не относится.

Собственники доли в квартире обязаны нести расходы по содержанию имущества соразмерно своей доле. К расходам на содержание квартиры относятся затраты на отопление, взносы на капитальный ремонт и конкретно содержание жилья. С проживанием эти расходы не связаны, а значит, вы обязаны платить ⅛ от их размера.

Это самые большие расходы на ЖКУ.

Есть еще расходы на электричество, воду и газ, которые нужно оплачивать по счетчикам или по нормативам. Вот за это вам платить не нужно, потому что вы в квартире не прописаны, не живете и ничем не пользуетесь.

Обычно в квартире всего один лицевой счет и приходит общая квитанция. В ней коммунальщики указывают все начисления: и те, часть которых вы должны оплачивать, и те, что вы платить не должны. Вы можете прийти со свидетельством о праве собственности в управляющую компанию, узнать номер лицевого счета и размер ежемесячных начислений.

Так вы сможете рассчитать сумму и платить без квитанции, только по номеру счета.

Например, сумма в общей квитанции — 4500 Р : содержание жилья — 2000 Р , отопление — 1500 Р , капитальный ремонт — 1000 Р . Вы собственник ⅛ квартиры, значит, обязаны платить ⅛ от этого, то есть 562,5 Р в месяц. Прочие начисления вас не касаются.

Не забудьте, что тарифы увеличиваются. Об этом вы тоже узнаете: плата за отопление растет дважды в год для всего города. Тариф на содержание жилья могут увеличить только на общем собрании собственников многоквартирного дома, на которое вас обязаны позвать письмом.

О своем желании платить за ЖКУ нужно предупредить остальных собственников квартиры. Вряд ли они будут против.

Почему лучше разделить лицевые счета

Чтобы вам не нужно было каждый раз рассчитывать свою долю, откройте себе отдельный лицевой счет. Мы уже писали о том, как разделить лицевые счета. Не стоит с этим затягивать, и вот почему.

Если другие собственники не будут платить за ЖКУ, коммунальщики пойдут в суд и потребуют деньги со всех сразу. И с вас как с сособственника тоже. Долг списывают с того, у кого есть деньги.

Если вы не будете оплачивать свою долю коммунальных платежей, другие собственники, наоборот, смогут потребовать от вас возврата денег с процентами.

Запомнить надо вот что:

1. Продать, подарить или обменять долю формально можно, но на практике почти нереально: ею нельзя пользоваться, поэтому она очень мало стоит.
2. Жить в квартире или сдавать долю внаем можно только с согласия сособственников или по решению суда, но суд защищает тех, кому принадлежит больше квадратных метров.
3. Прописываться можно без согласия других, но на прописку посторонних людей нужно письменное согласие всех сособственников.
4. Долю можно продать или сдать внаем сособственникам, если те будут согласны, или через суд взыскивать с них плату за использование вашей доли.
5. За коммунальные услуги, кроме начислений по счетчикам, нужно платить с даты смерти наследодателя, даже если вы не пользуетесь квартирой.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите.На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Как продать квартиру в долевой собственности: все варианты

Существуют ситуации, когда квартира не принадлежит целиком одному собственнику, а находится в общей или долевой собственности нескольких лиц. Режим общей (совместной) собственности действует в отношении жилья, например, приобретенного в браке. В этом случае доли супругов не определены и считаются равными.

Квартира также может принадлежать и собственникам в определенных долях. Размер этих долей может составлять и 1/2, и 1/12, в зависимости от площади и количества владельцев. Продажа квартиры в долевой собственности, как и отчуждение доли, возможны при соблюдении ряда условий.

Варианты получения доли в квартире в собственность

Долю в имуществе можно получить в собственность разными способами:

• путем покупки части квартиры;
• получения ее по наследству;
• в дар;
• в результате приватизации;
• при расторжении брака.

Однако право собственности на долю в общем имуществе не означает, что лицу принадлежит, например, конкретная комната.

Правила пользования квартирой устанавливаются по соглашению между сособственниками либо через суд.

➟ от родителей

Родители могут выделить долю в жилье своему ребенку при желании в любой момент. Если при покупке квартиры были использованы средства материнского (семейного) капитала или они будут направленны на погашение ипотеки, то ребенку нужно будет оформить его долю.

При этом необязательно его часть будет составлять равную с родителями (например, 1/3). Но лучше, чтобы размер соответствовал установленных в регионе минимальных норм жилой площади на человека и от размера квартиры. Также ребенку может принадлежать доля в квартире, приватизированной на всю семью.

➟ в наследство

Распространенный способ получения доли имущества – это вступление в наследство. Тогда человек наряду с другими родственниками получает в собственность определенную долю в квартире, а некоторых случаях и часть доли наследодателя.

➟ при совместной покупке

Встречаются ситуации, когда у человека недостаточно собственных средств для приобретения жилья. При таких обстоятельствах он может объединиться с другим лицом (лицами) и приобрести квартиру в общую долевую собственность.

При оформлении прав на недвижимость будут определены доли каждого собственника по их соглашению или пропорционально вложенным средствам.

➟ в браке или после развода

По общему правилу все приобретаемое в зарегистрированном браке имущество переходит в общую совместную собственность супругов.

Однако по договоренности они могут определить свои доли в квартире, как равными, так и в других пропорциях. Если в браке доли не определены, то в результате его расторжения супруги получат по ½ квартиры.

Устали от чтения?

Как продать квартиру в долевой собственности: инструкция

Целиком квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, можно продать только по соглашению всех дольщиков (ст. 246 ГК РФ).

Свою долю человек вправе продать в любой момент, но при соблюдении ряда условий.

Выделите долю

В статье 252 ГК РФ говорится, что участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли в натуре.

Если площадь и технические характеристики позволяют, а другие собственники не возражают, то возможно зарегистрировать свои права на конкретные комнаты и помещения внутри квартиры. Это позволит в дальнейшем более выгодно продать свою часть имущества.

В том случае, когда сособственники возражают, выделить долю можно через суд. В однокомнатной квартире выделить долю в натуре не получится, так как в ней имеется только одна жилая комната. Поэтому в таком случае доля в документах будет указана в дробном соотношении (1/2, 1/3 и т.д.).

Направьте совладельцам уведомление

Обязательным условием для продажи доли в недвижимости является предварительное уведомление всех собственников, для которых законом предусмотрено преимущественное право ее покупки (ст. 250 ГК РФ).

Так, перед продажей всем участникам долевой собственности необходимо направить письменное уведомление, в котором нужно указать основные моменты предстоящей сделки, в частности цену и характеристики объекта.

Справка! В уведомлениях не следует указывать завышенную стоимость объекта, так как если в договоре купли-продажи она будет ниже, то сособственник сможет оспорить сделку в суде.

Допускается несколько вариантов уведомления собственников:

• вручить лично (под роспись);
• направить почтой заказным письмом с уведомлением;
• оформить уведомление через нотариуса.

При направлении уведомления по почте указывается адрес регистрации или известный адрес проживания лица.

Если место жительства неизвестно, можно направить по адресу расположения общей квартиры. Главное – подтвердить, что были выполнены все возможные действия, направленные на получение лицами уведомлений.

У собственников есть 30 дней на принятие решения об отказе от преимущественного права покупки доли, но они могут дать его хоть в этот же день.

Однако совладельцы квартиры по различным причинам не всегда готовы пойти навстречу и оформить свой отказ. А без этого документа сделка не состоится.

Поэтому по закону лицо считается уведомленным, даже если отказалось забрать заказное письмо в отделении или у почтальона в течение 30 дней.

Самый надежный, хоть и более дорогой способ – направить уведомление через нотариуса. По истечении месяца после отправления письма нотариус выдаст свидетельство о том, что лицо надлежащим образом уведомлено о продаже.

В случае, когда совладельцы не возражают и не препятствуют сделке, оформляется письменный отказ с указанием их данных, характеристик объекта.

То есть, из документа должно явно следовать, что совладелец отказывается от права преимущественной покупки определенной доли конкретного лица в конкретной квартире на оговоренных условиях.

Найдите покупателя

Если все совладельцы отказались приобрести долю квартиры, то можно искать покупателя любым возможным способом: с помощью риелтора, путем размещения объявления в СМИ, на интернет-площадках и другими.

Напомним, что не следует продавать объект по цене, ниже указанной в уведомлениях, направленных собственникам. В противном случае Росреестр не зарегистрирует сделку, поскольку впоследствии ее можно признать недействительной в суде.

Подыскивать покупателя можно начать и раньше, но он может не согласиться ждать месяц для получения отказов остальных владельцев.

Соберите документы

Помимо отказов сособственников для сделки потребуется стандартный набор документов для отчуждения недвижимости, а в некоторых случаях – дополнительная документация.

обязательные документы	паспорт гражданина
	документы на собственность (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности)
	документы-основания приобретения доли (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство)
	технический паспорт квартиры
	отказ других собственников от права выкупа доли (информация об их уведомлении)
	справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ
дополнительные документы	нотариально удостоверенное согласие супруга (при отчуждении общего имущества)
	согласие органа опеки и попечительства, если собственник не достиг 18 лет или признан недееспособным
	доверенности, сведения о законных представителях

Подготовьте договор купли-продажи

Договор купли-продажи доли в квартире заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Без услуг нотариуса по составлению соглашения можно обойтись, если отчуждаются все доли в квартире по одной сделке.

В таком случае для правильного оформления договора лучше обратиться к риелтору, либо все же заключить его у нотариуса. Можно также составить договор самостоятельно по образцам в Интернете или привлечь специалиста.

В договоре указываются:

1. Информация о продавце и покупателе (ФИО, адреса регистрации);
2. Сведения об отчуждаемой доле (размер, кадастровый номер, адрес);
3. Ссылка на правоустанавливающие документы (выписка из ЕГРН, предыдущий договор);
4. Подтверждение отказа совладельцев от преимущественного права покупки;
5. Стоимость доли и порядок расчетов;
6. Права и обязанности сторон (по поводу передачи объекта);
7. Дата и подписи.

Обратитесь к нотариусу

Когда все документы собраны и покупатель найден, можно обращаться в нотариальную контору для оформления сделки купли-продажи доли.

Нотариуса можно выбрать любого, по отзывам и рекомендациям или расположению. После предоставления всей документации нотариусом будет подготовлен текст договора.

Сторонам следует тщательно проверить его, так как технические ошибки могут стать основанием для отказа в его регистрации в Росреестре. С 1 февраля 2019 года нотариусы должны самостоятельно направлять документы и заявление о государственной регистрации права на долю в недвижимости в Росреестр в электронном виде.

Нотариальное оформление договора, хоть и влечет дополнительные расходы, но и гарантирует юридическую чистоту сделки.

Зарегистрируйте сделку в Росреестре

Стороны могут отказаться от регистрации права собственности в электронной форме через нотариуса и обратиться самостоятельно в регистрирующий орган или МФЦ, предоставив заявление и документы в бумажном виде.

Нужно отметить, что зарегистрировать свои права через нотариуса будет быстрее, чем дополнительно посещать офис МФЦ. Для нотариусов предусмотрены более короткие сроки регистрации.

Заплатите налоги

По общему правилу доходы физических лиц подлежат налогообложению в размере 13 % от их суммы.

При продаже недвижимости или доли в ней можно законом предусмотрены случаи, когда налог можно не платить:

• с момента приобретения прошло более 5 лет;
• с момента получения в дар, по наследству или в результате приватизации прошло более 3 лет;
• 5 лет не прошло, но доля продается по той же или более низкой цене, чем та, по которой она была куплена;
• стоимость доли не превышает 1 млн. рублей (можно применить налоговый вычет).

Налог платится не со всей стоимости доли, а с разницы между ценой продажи покупки.

К примеру, если три года назад была куплена доля в квартире за 2 млн. рублей, а теперь продана за 2 млн. 300 тыс. рублей, то 13 % налога будет рассчитываться с 300 тыс. рублей разницы.

Особенности продажи доли в квартире

➟ Минимальная доля

Не получится выделить и продать долю в квартире, если она ниже минимальной, установленной в регионе (как правило, от 8 до 12 кв. м на человека).

К примеру, квартиру площадью 30 кв. м нельзя разделить на 5 частей, так как каждому будет принадлежать меньше площади, чем это дозволено по закону.

➟ Несовершеннолетний собственник

Продажа любой недвижимости или доли в ней несовершеннолетним лицом допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

При этом для получения согласия надо будет предоставить подтверждение предоставления ребенку другой жилплощади, не меньше и не хуже отчуждаемой.

➟ Ипотека

Возможность и порядок продажи доли в квартире, обремененной ипотекой, зависит от банка, условий договора, остатка невыплаченной суммы.

Принимая решение о продаже ипотечной доли, необходимо сначала выяснить все эти моменты у банка, в том числе даст ли он согласие на такую сделку.

В некоторых случаях возможно переоформление договора на нового собственника, либо погашение ипотеки за счет полученного задатка.

Такие ситуации разрешаются в индивидуальном порядке в зависимости от перечисленных факторов.

➟ Продавец в браке

Если кто-то из супругов хочет продать долю, принадлежащую им на праве общей совместной собственности (то есть, купленную в период брака), то ему понадобится получить нотариально заверенное согласие второго супруга.

В случае, когда доля получена в период брака в дар или по наследству, согласие не требуется.

Если супругу принадлежит другая доля в квартире, то он уведомляется о продаже и преимущественном праве выкупа в стандартном порядке.

➟ Продажа совладельцу

Процедура продажи упрощается, если кто-то из владельцев соглашается выкупить долю.

В таком случае с ним заключается договор купли-продажи и не требуется ждать истечения 30 дней.

Вопросы наших читателей

Что делать, ели долю согласились выкупить 2 совладельца?

Ситуации, когда два совладельца желают купить отчуждаемую долю, достаточно редки.

В таком случае следует попытаться договориться и решить этот вопрос с ними самостоятельно.

Если к консенсусу прийти не удалось, то можно отдать предпочтение тому, кто выразил свое желание раньше либо разделить и продать долю им обоим.

Как продать квартиру в долевой собственности полностью?

Можно договориться с остальными владельцами и продать квартиру целиком.

Аргументами в пользу этого будут:

• все получат больше денег (квартира целиком продастся гораздо дороже, чем по частям);
• уменьшится риск появления неблагополучного соседа;
• расходы по оформлению сделки можно уменьшить, распределив их между несколькими людьми.

Подводные камни

Подводные камни могут поджидать буквально на каждом этапе сделки. Начиная с недобросовестных соседей, которые всячески препятствуют продаже.

Если при этом они не нарушают конкретные нормы закона, а, например, представляют квартиру или себя в невыгодном свете, то привлечь их к ответственности не получится. Но в результате этого можно долго искать покупателя или снижать цену.

В таких случаях следует обратиться за консультацией к специалисту, который подскажет законные способы общения с такими соседями и поможет провести сделку.

Однако основную сложность продажи доли все же представляет собой получение письменных отказов совладельцев квартиры или необходимость ждать истечения месячного срока с момента направления им уведомлений.

Существуют и схемы обхода этой процедуры.

Например, можно «подарить» свою долю другому лицу. В этом случае составляется договор дарения, для оформления которого уведомление остальных собственников не требуется, а деньги передаются, например, по расписке.

Еще одним способом обхода норм законодательства является указание в договоре завышенной цены при фактической продаже ниже той стоимости, которая указана в уведомлениях.

Внимание! При заключении подобных сделок, противоречащих требованиям закона, есть большой риск признания в дальнейшем сделки недействительной в суде и потери денег.

Кроме того, не каждый покупатель согласится на такие махинации, а найти такого может быть дольше и сложнее, чем оформить все по закону и в соответствии с изложенной инструкцией.

Заключение

Подведем итоги:

• Стать собственником доли в квартире можно различными способами: купить, приватизировать, унаследовать, получить в дар, при разводе и другими.
• Долей можно распоряжаться по своему усмотрению. Можно продать и квартиру целиком по договоренности с остальными дольщиками.
• Обязательное условие – получение отказов других собственников от преимущественного права покупки. Их следует оформить у нотариуса.
• После получения отказов или возвращения уведомлений по истечении 30 дней можно искать покупателя и заключать договор.
• Сделка оформляется у нотариуса, за исключением продажи квартиры целиком всеми владельцами.
• Договор подлежит государственной регистрации в Росреестре.
• При наличии оснований необходимо оплатить налог на доход с продажи.

Процедура продажи квартиры в долевой собственности достаточно сложна и имеет много тонкостей, таких как необходимость получения отказов собственников от преимущественного права покупки, согласия органов опеки и другие. Разобраться в механизме отчуждения доли без помощи специалиста тяжело, а если дело дойдет до суда, то без юридического сопровождения не обойтись.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1.Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2.Позвоните на горячую линию:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней