Подборка наиболее важных документов по запросу Оценка права аренды земельного участка(нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Аренда земли:
- 229 КОСГУ
- Акт возврата земельного участка по договору аренды
- Акт приема передачи к договору аренды земельного участка
- Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства
- Аренда земельного участка КОСГУ
- Ещё.
- Оценка:
- Государственная кадастровая оценка
- Кадастровая оценка
- Кадастровая оценка земель
- Независимая оценка
- Отчет об оценке
- Ещё.
Судебная практика: Оценка права аренды земельного участка
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 8 «Обязательность проведения оценки объектов оценки» Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «В этой связи, в данном деле специальная оценка предмета аренды — земельного участка не требуется, так как сам земельный участок, относящийся к публичной собственности, не передается в залог, а обязательная оценка прав аренды таких земельных участков законодательством не установлена: ни пункт 2 статьи 9, пункт 1 статьи 67 Закона об ипотеке, ни статья 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. «
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Оценка права аренды земельного участка
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Право на заключение договоров аренды земельных участков как предмет спора в деле о несостоятельности (банкротстве)
(Чепига Т.Д.)
(«Правовые вопросы недвижимости», 2021, N 2) Кроме того, судебные проверочные инстанции не приняли также во внимание тот бесспорный факт, что примененная ими экспертная оценка права аренды земельных участков в сумме 130,640 млн руб. относилась не к праву общества на аренду реально предназначенных для него определенных земельных участков, а к оценке права на аренду земельных участков на территории города в сложившихся рыночных отношениях по их обороту.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Может ли ветеран боевых действий приобрести земельный участок на льготных условиях?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2024) В случае необходимости проведения оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка указанный срок может быть выше (п. п. 2.5, 2.6 Административного регламента).
Нормативные акты: Оценка права аренды земельного участка
Федеральный закон от 08.05.2009 N 93-ФЗ
(ред. от 29.12.2017)
«Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран — участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество» в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 23. При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком юридического лица, которое прекращается в связи с изъятием этого земельного участка для размещения необходимых для проведения саммита объектов, такое право оценивается как право арендатора земельного участка, переданного в аренду на срок сорок девять лет. При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком гражданина, которое прекращается в связи с изъятием указанного земельного участка для размещения необходимых для проведения саммита объектов, данное право оценивается как право собственности на указанный земельный участок.
Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582
(ред. от 29.12.2021)
«Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» 10. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков
Подборка наиболее важных документов по запросу Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков(нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Земля:
- 15 и более лет
- Административное обследование объектов земельных отношений
- Акт выбора земельного участка
- Акт приема передачи земельного участка по договору дарения
- Амортизация земельных участков
- Ещё.
Судебная практика: Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 30.05.2018 N 81-АПГ18-4
О частичной отмене решения Кемеровского областного суда от 23.01.2018 и отказе в удовлетворении заявления о признании частично недействующим пункта 2.8 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе — городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы, утв. постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 (в ред. постановлений от 03.05.2017 N 189, от 30.10.2017 N 579). В целях применения принципа предельно допустимой простоты расчета арендной платы рекомендуется в порядке определения размера арендной платы установить случаи расчета арендной платы на основе кадастровой стоимости земельных участков, на основе рыночной стоимости земельных участков или рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 16 Методических рекомендаций). Определение размера арендной платы целесообразно преимущественно основывать на кадастровой стоимости земельного участка в связи с нахождением сведений о кадастровой стоимости земельного участка в свободном доступе, что способствует обеспечению простоты и прозрачности расчета арендной платы, а также сокращению срока и расходов для расчета арендной платы и в целом для заключения договора (пункт 17 Методических рекомендаций).Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 27.02.2019 N 59-АПГ18-17
Об оставлении без изменения решения Амурского областного суда от 29.10.2018, которым был признан недействующим подпункт «а» пункта 2.2 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и срока внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности Молчановского сельсовета, утв. решением Молчановского сельского Совета народных депутатов от 29.12.2014 N 99. Согласно пункту 16 Методических рекомендаций применение принципа предельно допустимой простоты расчета арендной платы предусматривает установление случаев расчета арендной платы на основе кадастровой стоимости земельных участков, на основе рыночной стоимости земельных участков или рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Об обращении взыскания на имущественные права должника-арендатора
(Гусаков С.Ю.)
(«Вестник исполнительного производства», 2020, N 1) См., например: ст. 7.34 КоАП РФ, ст. 7.5 Закона РФ от 15 апреля 1993 г. N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г. N 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков» и т.д.Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения при определении размера компенсации в случае изъятия или временного занятия для государственных нужд
(Попова Л.И.)
(«Имущественные отношения в Российской Федерации», 2016, N 1) — распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10 апреля 2003 года N 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».Как узнать величину арендной платы за землю и заключить договор аренды участка?
Земельные участки всегда относились к сфере особо важного экономического значения. Государство регулирует использование участков трепетно и строго. Последнее время набирают популярность правоотношения по использованию арендованной земли.
Для понимания выгоды данной сделки необходимо грамотно рассчитать размер регулярных платежей.
Из чего складывается цена за использование земли?
Статья земельного кодекса РФ №65 содержит и уточняет принцип платного использования земель. Закон предусматривает как форму оплаты земельный налог и арендную плату. Данный принцип является одним из основополагающим в ЗК.
Платная форма использования земли позволяет обращаться с ней более бережно и рационально, а также дает возможность направлять дополнительные средства для поддержания плодородия почвы и охраны участков.
Арендная плата
Арендной платой называют денежную сумму, которой оплачивается право пользования земельным участком, взятым во временное пользование. Размер таких платежей чаще всего определяется договором,но в определенных случаях может быть установлен соответствующими государственными законодательными актами.
Налог
Налог на землю может взимается либо с собственника, либо, с постоянного землепользователя. В соответствии с налоговым кодексом, данный вид сборов отнесен к ведению муниципальных районов и городских округов.
Размер местных налогов, а также их введение в действие и прекращение, определяется местными органами самоуправления.
О том, как рассчитать налог на аренду земли, как оплатить и для кого возможны льготы при сдаче муниципальных участков, читайте тут.
Правовое регулирование
Нормативно-правовое регулирование правоотношений по аренде земельных участков имеет четкое комплексное нормирование со стороны государства. Прежде всего арендные отношения между сторонами устанавливаются положениями гражданского законодательства.Однако земельный кодекс имеет более глубокий уровень регулирования данных отношений, и именно нормы ЗК РФ должны быть использованы преимущественно над ГК РФ.
Кто оплачивает наем ЗУ?
Заключение договора аренды земельного участка несет в себе порождение юридических последствий, прав и обязанностей. Одной из главных обязанностей арендатора является внесение установленных арендных платежей за пользование землей в пользу арендодателя. Таким образом, лицо, взявшее в аренду землю обязано оплачивать установленную законом или договором сумму за пользование участком.
Как определяется и от чего зависит размер?
Размер арендной платы для каждого участка отличается. Но он зависит не только от характеристик самой земли, но от того, кто является собственником:
- государство;
- муниципалитет;
- физическое (юридическое) лицо (как по образцу составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте тут).
Государственная или муниципальная собственность
Сумма оплаты за землю определяется в соответствии с федеральным законом, по которому уполномоченный орган устанавливает размер денежного довольствия арендодателя, при этом, если ставка повысится, то наличие уже заключенного договора не сохранит прежний размер платежей. Повышение произойдет автоматически, если иное не указано в законе.
Важно различать какому именно уровню власти принадлежит земля. Так федеральные земельные участки находятся в ведении правительства, региональные земли регулируются нормами субъектов РФ, а муниципальные – муниципалитетов.
Основные факторы, использующиеся для определения стоимости аренды:
- кадастровая цена земель;
- рыночная цена (если отсутствует кадастровая);
- размер налога на землю;
- итоги торгов;
- коэффициент оплаты (рассчитывается на основании срока аренды и наличия льгот у арендатора).
Частный собственник
Частный собственник может назначать арендную плату исходя из собственных интересов. Чаще всего он учитывает следующие факторы:
- целевое назначение – каждая категория земель имеет свою ценность;
- территориальное расположение;
- привлекательность данного участка для ведения на нем бизнеса или строительства;
- экономические возможности использования земли с целью получения прибыли;
- историческое и архитектурное значение.
Порядок и методики оценки стоимости права аренды на земельный участок можно найти здесь.
Как узнать стоимость по кадастровому номеру?
Если вы знаете кадастровый номер, то можно самостоятельно рассчитать аренду.
Кадастровая стоимость может обновляться ежегодно,поэтому перед проведением вычислений обязательно проверьте последнюю актуальную информацию.
Кроме кадастровой стоимости необходимо наличие еще одной составляющей – корректирующего коэффициента. Он зависит от того, кто является арендатором и какие цели он преследует. Например он может построить помещение под магазин, или же передать участок в субаренду (о составлении договора субаренды земельного участка и порядок регистрации читайте тут).
Но в обоих случаях он получит определенную выгоду.
Однако посчитать размер прибыли от постройки помещений торгового назначения и разбитием огорода довольно проблемно. Поэтому и были введены специальные корректирующие коэффициенты. Подробнее об этом сказано в постановлении правительства.
Размер коэффициента варьируется от от 0,01 до 2 процентов от кадастровой стоимости.
Минимальный размер (0,01) предусмотрен для граждан имеющих льготы и освобожденных от уплаты земельного налога (на основании положения налогового кодекса). Коэффициент 0,6 присваивается для участков на которых ведется:
- ИЖС;
- садоводство;
- личное подсобное хозяйство;
- фермерская и сельскохозяйственная деятельность (о порядке аренды земель сельскохозяйственного назначения читайте тут).
Для лиц, имеющих право на получение бесплатного земельного участка или заключивших договор на развитие территории коэффициент равен 1,5%. А максимальный 2% корректирующий коэффициент присваивается при аренде земель для разработки недр.
Сама формула для расчета выглядит следующим образом:
Ap= KC х KK,
- Ap — арендная плата за год;
- KC — кадастровая стоимость земельного участка;
- KK — корректирующий коэффициент.
Например, фермеру нужно рассчитать предстоящую арендную плату за земельный участок. На этом участке он предполагает разводить свиней и организовать сенокос и выращивание овощей.
Полная кадастровая стоимость участка, куда вошли площадь, ВРИ и категория, рельеф, расположение, удаленность от города, равна 2 миллионам рублей. КК — 0,6%. Перемножаем эти два значения: 2 000 000 х 0,6% = 12 000 Получаем 12 тысяч рублей.
Описание и пример отчета оценки права найма ЗУ
Часто в спорных случаях заказывается оценка справедливой стоимости права аренды земельного участка. Данная услуга предоставляется специальными независимыми организациями и предоставляют заказчику итоговые выводы, основанные на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, а также на опыте и профессиональных знаниях, на деловых встречах, в ходе которых была получена необходимая информация, относящаяся к спорному вопросу.
Источники информации и методика расчетов и заключений приводятся в соответствующих разделах отчета. Учитываются фактические данные по конкретному участку,установление общих сведений и общий анализ по аналогичному сегменту рынка.
Чаще всего такой документ заказывают при желании снизить арендную плату государственных и муниципальных земель.
Данная процедура возможно только на основании судебного решения, а оценка справедливой стоимости в большинстве случаев решит вопрос о снижении арендных платежей в пользу арендатора.
Сроки перечисления средств
При аренде участка у физического или юридического лица срок оплаты устанавливается сторонами и прописывается в заключенном соглашении. Но если земли берутся в пользование у государства или муниципалитета, то данные сроки устанавливаются соответствующими нормативными актами.
В каждом субъекте РФ он могут отличаться, поэтому для начала необходимо выяснить кто именно является собственником, а после уточнить сроки в соответствующих нормативных актах.
Предоставление сведений о сумме по заключенным договорам через Госуслуги
- Откройте сайт https://www.gosuslugi.ru/, в правом верхнем углу нужно нажать на кнопку входа в личный кабинет.
- Тут вас попросят зайти в ваш профиль: введите сотовый или снилс и пароль, который вы указывали при регистрации.
- Если вы еще не зарегистрированы, то можете это сделать имея на руках ваш паспорт, сотовый и снилс.
- После входа в личный кабинет сверху появится белая полоска с меню посередине, состоящим из трех пунктов.
- Вторым разделом является «оплата» – нажимаете на нее.
- Открывается новая страница, немного прокручиваем вниз экран и видим вкладку «к оплате».
- Под ней будут вкладки второго уровня «штрафы», «госпошлины», «счета».
- При наличии задолженности или еще неоплаченного счета за аренду земельного участка, принадлежащего государству, в графе «счета» появится соответствующая квитанция с указанием суммы к оплате. Оплатить ее вы можете прямо на сайте госууслуг.
Как оплатить через Сбербанк онлайн?
Взыскании задолженности по договору
Задолженность по договору аренды взыскивается в общем порядке через суд.Досудебный порядок решения вопроса в настоящее время не является обязательным, однако лучше всего его соблюсти. Для этого должнику направляется в письменном виде претензия с просьбой погасить долг.
Если данная мера не помогает, то пишется исковое заявление с приложением фактов о попытке пройти досудебное решение вопроса.
Уже в ходе заседания на недобросовестного арендатора могут быть наложены судом штрафные санкции в виде пени.
Учитывая ограничения на увеличение стоимости аренды государственных и муниципальных участков, часто выгоднее заключать договор аренды именно с муниципалитетом.
Частные собственники могут накрутить любую сумму в заключаемом арендном договоре если земельный участок находится в хорошем и привлекательном месте. А аренда муниципальных и государственных участков урегулирована законодательными актами, и не может быть изменена без издания нового закона.
Порядок и методики оценки стоимости права аренды на земельный участок
1 декабря 2024 Регистрация Войти
6 декабря 2024Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
13 декабря 2024
Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Каков порядок определения рыночной стоимости земельного участка? Может ли рыночная стоимость земельного участка быть ниже кадастровой стоимости?
Каков порядок определения рыночной стоимости земельного участка? Может ли рыночная стоимость земельного участка быть ниже кадастровой стоимости?
14 мая 2020
В силу п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон N 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
— платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Определение рыночной стоимости земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р. В числе прочего данные методические рекомендации содержат методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков. В частности, рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения) и изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).
Кроме того, рыночная стоимость зависит:
— от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (принцип ожидания);
— от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок;
— от местоположения земельного участка и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.
Таким образом, оценку рыночной стоимости земельных участков рекомендуется проводить в соответствии с методическими основами, приведенными выше. Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Для целей определения рыночной стоимости земельных участков применяется и ряд стандартов оценки*(1).
При определении рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе и земельного участка, учитывается чаще всего рынок предложений. При этом величина кадастровой стоимости самого объекта оценки в расчет не берется.
Отметим, что в соответствии со ст. 66 ЗК РФ под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (глава III.1 Закона N 135-ФЗ).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с п. 1.2, 1.5, 1.6, 1.10 Методических указаний о государственной кадастровой оценке (утверждены приказом Министерства экономического развития РФ от 7 июня 2016 г. N 358) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект. При наличии достаточной и достоверной рыночной информации о ценах (суммах, запрашиваемых, предлагаемых или уплачиваемых в результате совершенной или предполагаемой сделки) определение кадастровой стоимости должно осуществляться преимущественно на основании сравнительного подхода.
Определение кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости означает также, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в судебном порядке.
В соответствии со ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В силу ст.55 ГПК РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.
Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка не обусловлена кадастровой стоимостью объекта оценки. В свою очередь, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется на основе рыночной и иной информации. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (но не наоборот).Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Решение Московского городского суда от 26 марта 2020 г. по делу N 3а-1626/2020;
— Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 21 октября 2015 г. N 48-АПГ15-17;
— Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 9 сентября 2015 г. N 77-АПГ15-5.Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников ИванКонтроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена24 апреля 2020 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
————————————————————————-
*(1) Смотрите, например:
— Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»;
— Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 298;
— Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299;
— Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. N 611.Как рассчитать стоимость аренды земли, от чего зависит цена? Правила определения размера оплаты
Форма договора, при котором некое имущество за плату передается владельцем во временное пользование другому человеку или организации, называется арендой. В российском законодательстве общие положения об аренде описаны в Гражданском кодексе. Чтобы изучить порядок аренды земли, стоит обратиться к Земельному кодексу РФ.
В частности, ст.22 данного кодекса описывает необходимые условия аренды земельных участков.
Что это такое?
Согласно законодательству, любой собственник любого земельного участка обладает в отношении него правами владения, распоряжения и пользования. В случае, если владелец сдает свой участок в аренду, право пользования и/или владения переходит арендатору.
Распоряжаться земельным участком по-прежнему может только собственник, однако арендатор имеет основания распоряжаться полученными правами владения и пользования: например, может переуступить их третьему лицу, если запрет на это не был прямо прописан в договоре (о договоре переуступки прав аренды земельного участка между физлицами читайте в этом материале).
Права, переданные арендатору, и являются правами аренды земельного участка.Их стоимость в большинстве случаев будет зависеть от целей аренды и возможности извлечения дохода из участка. Самый простой вариант получения дохода – сдача участка в субаренду, в этом случае арендатор будет рассчитывать на прибыль, которая будет являться разницей между платой собственнику и доходом от субаренды (о составлении договора субаренды земельного участка и о порядке регистрации читайте здесь).
Чаще происходит ситуация, в которой аренда земельного участка необходима для бизнеса, который будет без нее невозможен, и в этом случае собственник участка может получать часть дохода арендатора от бизнеса.
Условия начисления арендной платы за пользование землей
При заключении договора аренды земельного участка оговариваются следующие условия:
- Стоимость аренды за расчетный период.Может быть указана стоимость за день, месяц, квартал, год или любой другой период на выбор сторон.
- Срок аренды.В случае аренды участка у государства, определены строгие временные рамки для аренды разных типов земель. Аренда у частного лица может заключаться на любой срок, устраивающие обе стороны.
- Периодичность оплаты.По согласованию сторон оплата может производиться раз в месяц, раз в полгода, раз в год или любой другой срок.
- Периодичность изменения арендной платы за использование земельного участка.При долгосрочной аренде в договоре часто можно встретить ежегодный повышающий коэффициент, покрывающий инфляцию за год.
- Способ оплаты.Возможен наличный или безналичный расчет. В редких случаях может использоваться расчет в натуральной форме.
- Пропорции распределения арендной платы,если арендаторов больше одного.
Правила определения размера сумм
Размер арендной платы в общих случаях будет зависеть от:
- расположения участка;
- размеров и состояния земли;
- целей аренды;
- сроков аренды;
- налогообложения;
- кадастровой и рыночной стоимости участка.
Также, в случае аренды участка у частного лица, в расчет могут приниматься и другие факторы, которые могут повлиять на итоговую стоимость.
Кадастровая и рыночная цена ЗУ
Основным способом оценки величины аренды участка является его кадастровая стоимость,то есть стоимость, которая была рассчитана государством для налогообложения исходя из характеристик участка:
- площади;
- места размещения;
- и других особенностей.
Рыночная цена чаще всего отличается от кадастровой и является более подвижной,так как на нее влияют в том числе спрос и конкуренция. Действительно, в условиях высокой конкурентности вполне возможна ситуация, когда частное лицо принимает решение снизить арендную ставку на свой участок даже ниже его кадастровой стоимости, для получения хотя бы небольшого дохода.
Как рассчитать по формулам, сколько стоит наем земли?
Стоимость аренды конкретного участка будет зависеть, в первую очередь, от того, является его владельцем государство или частное лицо.
Кроме оплаты непосредственно аренды, временный владелец также обязан оплачивать земельный налог. Его размер рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.
Расчет для государственных наделов
Стоимость аренды земель, которыми владеет государство, строго регулируется.Основана она будет на нескольких критериях, таких как кадастровая оценка, величина земельного налога и рыночная стоимость участка.
Статья 39.6 Земельного кодекса РФ описывает порядок и особенности предоставления участков в аренду. В большинстве случаев проводятся торги, которые могли быть инициированы и самим государством, и частным лицом. Договор аренды заключается с победителем.
Без проведения торгов право аренды могут получить, например, организации для строительства объектов федерального значения, нефтепроводов, вышек связи. Социально и культурно значимые объекты тоже могут не участвовать в торгах.
Для участка, который выставлен на торги, начальная стоимость будет составлять некий процент от кадастровой оценки. В большинстве случаев это 1,5%. Бывает так, что кадастровая стоимость неизвестна, и тогда будет использоваться рыночная.
В этом случае на базовую ставку повлияет и расположение земли, и ее ценность, и другие факторы.
Влияет на ставку также цель аренды участка.Например, аренда земли под сельскохозяйственные нужды значительно дешеле, чем аренда под строительство.
Если торги не проводятся, для расчета используется специальная формула:
К = А * С.
- К –это кадастровая стоимость участка.
- С –специальный коэффициент, разный для разных категорий арендаторов.
- Минимальный коэффициент– 0,01, применяется для физических и юридических лиц, имеющих налоговые льготы.
- Максимальный коэффициент– 2, он подходит для аренды участка, на котором будет происходить добыча полезных ископаемых.
Расчет для частных наделов
Стоимость аренды частных земель не регулируется на государственном уровне,поэтому она больше зависит от внешних факторов.
Базовой формулой будет такая:
Арендная плата = площадь участка * фиксированная ставка оплаты за единицу площади
В более сложных случаях в формулу может быть добавлена, например, ставка земельного налога. Возможно использование и других повышающих или понижающих коэффициентов, это будет зависеть от характеристик участка.
Сроки внесения арендной платы за ЗУ, находящиеся в собственности РФ
Договор аренды земли у государства заключается на определенный срок.Он может составлять до 49 лет, минимальный срок – год. Длительность аренды зависит от того, для чего будет использоваться земля.
Так, например, участок для сельхоз посадок или фермерского хозяйства государство может дать на три года, землю под строительство многоэтажного дома – на десять лет. Срок аренды для участка с незавершенным строительством ограничен тремя годами. Это сделано для борьбы с долгостроями.
Как понятно из статьи, стоимость аренды земельного участка зависит от многих факторов. Не всегда ее можно заранее спрогнозировать, особенно при аренде земли у частного лица. Чтобы исключить переплату, желающему взять в наем земельный участок рекомендуется самостоятельно проанализировать его состояние перед заключением договора.
Участок должен подходить под цели и нужды арендатора, будь то сельхозработы или строительство. Стоит учитывать состояние участка и почвы, наличие инженерных коммуникаций (либо возможность их подведения) и другие факторы. В зависимости от всего этого будет рассчитана не только стоимость аренды, но и сумма налогов.