Покупка квартиры — это, безусловно, очень серьезный и ответственный шаг в жизни каждого человека. Соответственно, он требует тщательной подготовки. Один из тонких моментов, который часто игнорируется — уверенность в адекватном психическом состоянии продавца. Такое упущение может стать причиной очень неприятных последствий.
Разбираемся, как максимально обезопасить себя в этом важном вопросе.
Как справка из ПНД поможет покупателю
Справка из ПНД (психоневрологического диспансера) отчасти поможет покупателю принять верное и взвешенное решение и минимизировать риск. Если выяснится, что у продавца есть зафиксированные психические расстройства, покупатель может своевременно пересмотреть свое решение о покупке недвижимости.
Но стоит помнить, что даже если в справке не содержится «красных маячков», в суде она будет практически бесполезна. Значение будет иметь лишь заключение судебно-правовой экспертизы. Справка из ПНД подтверждает лишь то, что продавец не состоит на учете и не имеет противопоказаний для сделок с недвижимостью, но не гарантирует ни его дееспособности, ни его недееспособности.
Справка из ПНД обязательна?
Нет. Справка из ПНД не входит в обязательный пакет документов со стороны продавца при заключении сделки с недвижимостью. Однако она может стать весомым аргументом при возможных дальнейших разногласиях и обеспечить покупателю спокойствие и уверенность.
Чтобы заключить сделку купли-продажи, продавцу необходимо обладать юридическим подтверждением того, что он имеет право распоряжаться недвижимостью — это доказывает его правоспособность. Помимо этого, продавец обязан быть и дееспособным — осознавать свои действия и понимать их последствия.
Правоспособность продавца тщательно проверяется перед оформлением сделки купли-продажи, а вот оценка дееспособности часто остается факультативным этапом. А зря. Игнорирование этого пункта может привести к весьма болезненным последствиям.
И чтобы избежать этого, лучше попросить продавца позаботиться о наличии справки, подтверждающей его адекватное психическое состояние. Также стоит помнить, что если у квартиры несколько собственников, справки лучше получить от каждого участника сделки.
Комментарий эксперта
Справка из ПНД определенно нужна, этот документ в некоторых случаях позволяет защитить права продавца или покупателя недвижимости. Закон, как правило, на стороне продавца. Добропорядочный покупатель может стать жертвой аферистов, использующих незаявленную справку из ПНД как средство возврата проданной недвижимости.
Если в сделке по продаже недвижимости участвуют люди старше 65 лет, банки требуют справку из ПНД практически всегда, исключения составляют только пожилые люди, имеющие актуальные водительские удостоверения — сам факт его наличия говорит о психической вменяемости.
Юлия Шулькина, член Омской гильдии риелторов, лучший риелтор Омска 2013 года, стаж 25 лет
Как определяется дееспособность по возрасту
Возраст полной дееспособности наступает в 18 лет ( ГК РФ Статья 21).
До 6 лет дети считаются совершенно недееспособными. С 6 до 14 лет они не отвечают за свои действия (за это несут ответственность их родители или опекуны).
В 14 лет человек признается частично дееспособным (он может подписывать юридические документы, но для этого необходимо согласие родителей или опекунов). Дееспособность по возрасту определена законодательством, и для ее подтверждения обращение в ПНД не требуется.
Как определяется недееспособность совершеннолетнего человека
Человек, достигший 18-летия считается недееспособным при выявлении психических отклонений, которые мешают осознанию своей деятельности и последствий. Недееспособность человека признается судом ( ГК РФ Статья 29) на основании заключения судебно-медицинской экспертизы.
На совершение гражданско-правовых действий вместо недееспособного лица имеет право его опекун. Если дееспособность человека ограничена частично, то все юридические процедуры совершаются только с согласия его опекуна.
В чем опасность оформления сделки с недееспособным продавцом
В законодательстве РФ обозначены последствия, которые повлечет за собой оформление сделки с недееспособным человеком ( ГК РФ Статья 177).
Действительность договора купли-продажи может быть оспорена родственниками, опекунами или попечителями недееспособного продавца.
Также продавец может оспорить сделку даже если его недееспособность признают уже после подписания договора купли-продажи. Если суд примет сторону продавца, то сделка будет признана недействительной, а процесс по возвращению ваших денег может затянуться на долгое время ( ГК РФ Статья 171).
Как получить справку из ПНД
Вы не можете обязать продавца заказывать справку из ПНД, это добровольный поступок. Но если ему нечего скрывать, то получение подобного документа не станет большой проблемой. Если же продавец категорически отказывается предоставить соответствующий документ — это серьезный повод для сомнений.
Если у вас есть опасения, что продавец может страдать алкоголизмом или наркозависимостью, то советуем настоять на получении такой справки. Также она будет совсем нелишней, если вы приобретаете недвижимость у человека пожилого возраста.
Заказывать справку из ПНД стоит непосредственно перед самой сделкой, так ее достоверность будет гораздо выше.
Где можно получить справку
Справка заказывается непосредственно в психоневрологическом диспансере. Лучше обращаться в госклинику, справки из частных учреждений, как правило, снижают «кредит доверия».
Простой и быстрый вариант — справка о том, что продавец не обращался в психоневрологический диспансер за медицинской помощью и под диспансерным наблюдением не состоит. Такие справки выдаются бесплатно.
Кроме того, можно заказать справку (врачебное свидетельство) о состоянии здоровья. Для ее получения необходимо будет пройти осмотр у врача-психиатра. В ней должно быть указано, что по результатам медицинского освидетельствования у продавца отсутствуют противопоказания для сделок с недвижимостью. Стоит она около 1400 рублей.
Если такая справка в первую очередь нужна покупателю, то финансовые расходы он может взять на себя.
Справка будет выдана только тому человеку, на чье имя она заказана. По закону такая информация конфиденциальна и не может быть разглашена.
Продавцу необходимо лично прийти в диспансер с паспортом. Также могут потребоваться и другие документы, например, страховой полис или военный билет, эти вопросы лучше уточнить по телефону до посещения ПНД.
Действительность документа подтверждается подписью главного врача психоневрологического диспансера, печатью врача и штампом ПНД.
Под особым контролем: кого из участников сделки проверять при покупке квартиры
В предыдущей статье я уже рассказывала, как купить квартиру в новостройке. Некоторые советы полезны и при покупке недвижимости на вторичном рынке.
Но со вторичным жильем есть нюансы. В этой статье я разберу категории собственников, которые требуют особого внимания: дети, пожилые или недееспособные люди, а также когда собственник — один из супругов. Расскажу, какие есть риски для покупателя при заключении сделки с этими категориями собственников и как минимизировать риски.
Когда собственники — несовершеннолетние дети
Права несовершеннолетних в сделках с недвижимостью защищает закон. Дети, с точки зрения закона, делятся на две категории.
Дети до 14 летявляются недееспособными, то есть не могут самостоятельно участвовать в имущественных сделках. За них действуют родители, усыновители или опекуны.
Дети с 14 до 18 летпо закону считаются ограниченно дееспособными. Они самостоятельно участвуют в сделках с недвижимостью, то есть сами подписывают документы и заявление на государственную регистрацию, но с согласия родителей, усыновителей или попечителей. Согласие дает каждый родитель — обычно оно оформляется в нотариальной форме.
Ecли родитель один, то нужно документально доказать, что другого нет, нaпpимep предъявить свидетельство о рождении, где указан только один родитель, или свидетельство о смерти другого.
Пример такого согласия родителя на сделку. Источник
За сделками с участием несовершеннолетних собственников вне зависимости от того, есть ли у них родители, усыновители или опекуны, установлен государственный контроль: для сделки купли-продажи потребуется согласие органа опеки и попечительства. Все согласия должны быть представлены до подписания договора купли-продажи и подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности.
За разрешением органа опеки и попечительства нужно обратиться по месту жительства ребенка. К заявлению прилагаются паспорта родителей, свидетельство о рождении ребенка, правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру и документы, которые подтверждают защиту интересов ребенка, например предварительный договор о покупке новой недвижимости.
Форма сделки с несовершеннолетними.Если квартира принадлежит несовершеннолетнему, то сделка купли-продажи проводится только в нотариальной форме. Договор составляется в нотариальной форме, поэтому можно прописать прямо в нем, что ребенок действует с согласия родителей, и там же родители заверяют свое согласие подписями, так как маловероятно, что ребенок придет на сделку один.
Есть еще нюансы про детские доли, на которые дети могли бы иметь право, но им не воспользовались, точнее, им не дали воспользоваться. Об этом мы расскажем в следующей статье, когда речь пойдет про материнский капитал и приватизацию.
В чем риск.Если не получить нужные согласия или сделка будет оформлена не в должной форме, то:
- Росреестр не примет документы на регистрацию или приостановит ее, когда обнаружится факт отсутствия согласий. Покупателю придется срочно делать эти документы, чтобы возобновить регистрацию. А если опека не разрешит продавать квартиру по причине несоблюдения интересов ребенка, то сделка может сорваться.
- Даже если регистрация все-таки пройдет, ее могут признать недействительной.
Когда сделку могут признать недействительной
Недействительной сделку может признать только суд.
Потребовать признать сделку недействительной может участник сделки или лицо, чьи права были нарушены, например, в случае нарушения прав детей они сами могут подать иск, когда станут совершеннолетними (п. 2 ст. 166 ГК РФ).
Недействительной могут признать сделку, которая была таковой изначально, и покупатель знал или мог знать об этом, но принял в ней участие, то есть действовал недобросовестно. Поэтому при подготовке сделки важно проверять документы, требовать нужные в сделке согласия и разрешения, указывать в договоре приобретения гарантии от продавца (п. 1 ст.
167 ГК РФ).
Лицо, права которого нарушены, имеет право подать иск в течение 3 лет с момента, как он узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые являются основанием для признания сделки недействительной (ст. 181 ГК РФ). Формулировка закона «должен был узнать» немного расплывчатая — этот факт устанавливает суд. Например, собственность принадлежит ребенку 16 лет, который участвовал в сделке с согласия одного родителя, а другой живет отдельно, и его не спросили.
Нотариус, который оформлял, не уточнил этот момент. Второй родитель узнал о сделке и заявил, что без его согласия сделка недействительна. Поэтому, если согласия от второго родителя нет, лучше отказаться от сделки.
В случае признания судом сделки недействительной, по закону каждая сторона должна вернуть другой все полученное по сделке. Иногда бывает так, что продавцу вернули квартиру, а денег для возврата у него уже нет. В этом случае придется судиться с продавцом и, возможно, возвращать деньги несколько лет (п.
2 ст. 167 ГК РФ).
Например, квартира стоит 5 млн руб. Сделку зарегистрировали, расчеты между сторонами провели, но впоследствии выяснилось, что согласия не было. Состоялся суд, который признал сделку недействительной, по решению стороны должны вернуть то, что получили при сделке: покупатель возвращает квартиру, а продавец — деньги. Недвижимость возвращается автоматически, так как сделка расторгнута, а деньги могут вернуться не сразу, если продавец их уже потратил.
Тогда придется решать этот вопрос через суд, а деньги могут возвращаться годами.
Как минимизировать риск.Проверьте наличие согласия родителей, усыновителей или попечителей, а также согласия органа опеки на продажу квартиры. Обратите внимание на наличие дополнительных условий в согласии.
Если они есть, то желательно самому убедиться, что ваш продавец их исполнил, например купил новую квартиру, где ребенку выделена доля в соответствии с решением органа опеки и попечительства.
Вот пример согласия органа опеки, оно выдано с условием, что семья продавца подтвердит покупку другого жилого помещения. Такой случай встречается часто. Источник
Когда продавцу нужно исполнить условие органа опеки, часто оформляют так называемую альтернативную сделку — когда одновременно проводится несколько взаимозависимых сделок. Например, деньгами от продажи старой квартиры продавец рассчитывается при покупке новой. В этом случае покупатель точно знает, что сделка по покупке другой квартиры у продавца тоже прошла.
Если альтернативная сделка не оформляется, то отследить факт исполнения решения опеки будет сложнее. Чтобы упростить себе задачу, можно предусмотреть в договоре предоставление документов, которые подтверждают исполнение решения опеки. Например, это можно учесть в условиях доступа продавца к деньгам.
Но нужно понимать, что альтернативная сделка сама по себе несет риски.
Какие риски у альтернативных сделок
Альтернативные сделки — это сложная процедура покупки квартиры, когда продажа одной квартиры обуславливает покупку другой, например когда у продавца не хватает своих денег для покупки другой квартиры и он получает их от продажи своей имеющейся квартиры. Такие сделки «покупка — продажа — покупка» обычно проводятся одновременно. Таких цепочек сделок может быть и несколько, например когда и покупателю нужно продать другую недвижимость, чтобы купить квартиру.
А если еще и следующие покупатели или продавцы заинтересованы в одновременной сделке, то схема серьезно усложняется.
Так может выглядеть альтернативная сделка
В чем риск.Сделка из нескольких цепочек сделок непредсказуема: если у одного из участников такой сделки изменятся обстоятельства, то разорвутся все сделки, а покупателю придется искать новую квартиру. Например, продавец № 2 или № 3 передумает продавать квартиру.
Как минимизировать риск.Тут два варианта:
- проводить такую сделку под контролем профессионального участника рынка недвижимости, например агента по недвижимости или юриста;
- отказаться от такой сделки.
Когда собственники — недееспособные или ограниченно дееспособные граждане
По закону совершеннолетний гражданин может быть признан недееспособным при определенных обстоятельствах, например в случае психического расстройства. Это обстоятельство признает суд. Он назначает опекуна, если человек признан недееспособным, и попечителя — если человек ограниченно дееспособен.
Ограниченно дееспособный человек может самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки, например продать телефон. А вот продать квартиру он может только с согласия попечителя, так как суд и закон ограничивают его действия (ст. 30 ГК РФ).
Ограничить дееспособность суд может, например, по причине психического расстройства или злоупотребления наркотиками либо алкоголем.
Если квартира принадлежит недееспособному или ограниченно дееспособному собственнику, то сделка находится под контролем органа опеки и попечительства, как в случаях с несовершеннолетними. Поэтому для сделки сначала нужно получить:
- согласие попечителя в случае, если продавец ограниченно дееспособен;
- разрешение органа опеки и попечительства, если продавец недееспособен. Порядок получения такой же, как в случае с детьми.
В чем риск.Сделку с недееспособным человеком без согласия органа опеки, так же как и в сделках с детьми, могут признать недействительной. Последствия мы обсуждали выше.
Как минимизировать риск.Чтобы проверить продавца на дееспособность, можно попросить его показать водительское удостоверение — этот документ требует врачебной справки от психиатра и нарколога. Если психическое состояние продавца вызывает сомнение, запросите справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Если продавец состоит на учете, то выясните, кто является его опекуном или попечителем, и запросите их согласие и разрешение органа опеки на сделку.
Когда собственники — пожилые люди
У возрастных собственников могут быть особенности психического здоровья. Например, если в сделке речь идет о залоге, то банки запрашивают справку из психоневрологического и наркологического диспансеров у собственников старше 65 лет. Если у вас не ипотечная сделка, то подстраховаться все равно стоит.
В этом случае подойдет действующая водительская медицинская справка продавца — обычно ее выдают на 3 года — либо справка из диспансера — она подтверждает, что в текущий момент человек не стоит на учете. Нужно понимать, что оба этих документа не гарантируют дееспособность продавца.
Даже если продавец молод, но его поведение вызывает у вас вопросы, вы имеете право запросить справки из диспансера.
В чем риски.Если вы совершили сделку с лицом, которое не вправе было ее проводить, то она может быть признана недействительной.
Например, покупатель подписал договор с ограниченно дееспособным лицом, которое стоит на учете с психическим расстройством. Такой человек не имеет права сам заключать подобную сделку, а опекун или попечитель не был в курсе сделки и узнал о ней позже. Если он заявит об этом в суд, то суд признает сделку недействительной (ст.
171 ГК РФ).
Как минимизировать риск:не стесняться спрашивать у пожилых продавцов (и не только у них) документы, которые подтверждают психическое состояние, проверять наличие требуемых законом согласий, например в случае ограниченной дееспособности продавца.
В любом случае рекомендуем включать в договор купли-продажи вот такой пункт:
«Продавец и Покупатель подтверждают, что они в дееспособности не ограничены, психическими заболеваниями и расстройствами не страдают, на учете в психоневрологическом диспансере, под опекой, попечительством, а также под патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, что они осознают последствия нарушения условий настоящего Договора».
Такой пункт не гарантирует того, что сделку не признают недействительной, но это дополнительное подтверждение того, что покупатель проявил добросовестность, так как уточнил этот вопрос у продавца.
Недееспособный собственник – особенности купли-продажи квартиры
Сделка купли-продажи квартиры при наличии недееспособного собственника будет значительно отличаться от стандартной схемы приобретения недвижимости. Ведь по закону купить-продать жилье может только совершеннолетний и дееспособный собственник. И именно недееспособность собственника может стать основанием для расторжения сделки и признанием ее недействительной. Также эта причина может послужить лакомым кусочком для мошенников, которые оказывая на давление на такого человека, получают доверенность на заключение сделок купли-продажи.
Чаще всего такая доверенность является сфальсифицированной, и при предъявлении новоявленным собственником будет считаться недействительной. В итоге последствием подобной сделки может стать потеря и объекта недвижимости, и крупной суммы денег. Давайте же детальнее рассмотрим все особенности купли-продажи квартиры, собственником которой является недееспособный гражданин.
Таким образом, поймем, как уберечься от всех «подводных камней» подобной сделки и стать счастливым обладателем вожделенного объекта недвижимости.
Что делать, если собственник квартиры признан недееспособным
Согласно закону — продавать недвижимость могут только взрослые и дееспособные лица. А вот являться владельцами домов и квартир могут даже недееспособные категории граждан. Правда, представлять их интересы будут опекуны или попечители — людей, которые являются доверенными лицами недееспособного человека.
Опекун имеет право с разрешения владельца недвижимости проводить сделки купли-продажи. Но для этого опекуну придется соблюсти ряд условий.
Как продать квартиру опекуну
- Если недвижимость нужно продать, чтобы оплатить лечение недееспособного владельца.
- Если на имущество наложен арест или оно подлежит продаже для погашения финансовых обязательств.
- Если квартира передается по договору ренты или при обмене на другое жилье с лучшими характеристиками.
- Если квартира продается из-за переезда недееспособного человека.
Отметим, что для продажи квартиры опекуну придется собрать следующие документы:
- паспорт собственника недвижимости;
- свой паспорт и документ, который будет подтверждать полномочия опекуна;
- документы на продаваемую недвижимость;
- если квартира отчуждается за долги — постановление судебного пристава и исполнительный лист;
- если опекун продает квартиру для оплаты лечения — медицинские свидетельства и справки.
Только после выполнения всех указанных выше требований опекун может начать поиски покупателей недвижимости. Важно присутствие при оформлении сделки по купле-продаже квартиры нотариуса. При этом присутствие недееспособного владельца не является обязательным.
Как уберечься от мошенников
Чаще всего сделки по купле-продаже квартиры с недееспособным собственником осуществляются по доверенности. Поэтому мы советуем непременно встретиться с владельцем или проверить информацию о нем перед передачей средств. Это поможет уберечься от мошенников.
Если вы все-таки попались на уловку мошенников, в таком случае вам придется решать эту проблему через суд. Немедленно обратитесь в полицию, где на этих людей заведут уголовное дело по статье «Мошенничество». Главное — найти мошенников и тогда у вас появятся шансы вернуть ваши деньги.
Конечно, лучше всего — уберечь себя от ситуаций, связанных с мошенническими схемами. А потому стоит при продаже или покупке квартиры, связанной с недееспособным собственником, обращаться к профессионалам. Таким образом, вы будете защищены от мошенничества и других неприятных моментов.
Наша компания «МИЭЛЬ — ЧИСТЫЕ ПРУДЫ» имеет большой опыт в работе с недвижимостью. Наши специалисты помогут вам в проведении сделки купли-продажи квартиры или частного дома. Они возьмут на себя все заботы по решению этой задачи. Вам останется только получить деньги за недвижимость или заселиться в приобретенное жилье.
Никаких рисков и головной боли!
Метро Чистые пруды, Москва
______________________
Наш специалист ответит на все ваши вопросы.
Сделка купли-продажи с недееспособным собственником
Обычно недвижимость, собственником которой является недееспособный гражданин, продается по очень заманчивым ценам. И нередко невысокая цена — сигнал о потенциальном риске для покупателя. Ведь нередко именно объекты с недееспособными владельцами фигурируют в мошеннических схемах.
Кроме того почти любая продажа квартиры недееспособного несет в себе риски быть оспоренной и аннулированной.
Поэтому покупателям так важно знать всю специфику сделок с недвижимостью, владельцем которой является недееспособный гражданин. И прежде чем приобрести подобное жилье необходимо хорошо подумать и заручиться помощью опытного специалиста.
Право на собственность недееспособных лиц
Конечно же, согласно статье 17 и 18 ГК — каждый гражданин РФ может владеть недвижимостью на правах собственности. То есть — даже недееспособный собственник квартиры не может лишиться прав на ее владение. Но вместе с тем, после официального установления отсутствия контроля своих поступков, такой собственник теряет права на осуществление любых сделок с недвижимостью.
Все права на распоряжение квартирой передаются опекуну. В связи с этим: если вы будете совершать покупку квартиры у недееспособного, то такая сделка будет признана недействительной. Ведь все сделки должны проходить исключительно при участии опекуна. Кто может быть опекуном недееспособного гражданина РФ? Согласно статье 35 ГК — опекуном может быть как частное лицо, так и организация: интернат, психиатрический стационар и другое учреждение.
Опекуна может назначить орган опеки.
Продажа квартиры недееспособного собственника через опекуна
- Операции с недвижимостью, на которое наложено взыскание по долгам.
- Операции по обмену квартиры в интересах недееспособного владельца для получения средств на срочные нужды (например, лечение).
В это же время права недееспособного собственника защищаются путем ограничения прав опекуна в продаже недвижимости себе или ближайшим родственникам.
Теперь вы видите, что опекун не сможет продать квартиру подопечного просто так, без веских оснований и разрешения органов опеки. В то же время вы понимаете, что сам недееспособный гражданин не сможет осуществить сделку купли-продажи недвижимости самостоятельно. Ему в обязательном порядке потребуется помощь опекуна.
А потому, если вам встретилось привлекательное по цене объявление с продающейся квартирой и недееспособным собственником — будьте очень внимательны. Возможно, перед вами мошенники. Поэтому в любом случае лучше обратиться за помощью к специалистам нашего агентства недвижимости в Москве.
Мы проследим за чистотой сделки, грамотно проведем все этапы купли-продажи, поможем собрать необходимые документы. А если вдруг вы попадётесь на удочку мошенников — выведем их на чистую воду в два счета!
Доверьтесь нам, и мы вас не подведем!
Метро Чистые пруды, Москва
______________________
Наш специалист ответит на все ваши вопросы.