ЖК РФ Статья 200. Прекращение деятельности по управлению многоквартирными домами в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, прекращением действия лицензии или ее аннулированием
(введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 255-ФЗ)
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 200 ЖК РФ
1. Лицензиат в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации в порядке, установленном статьей 198 настоящего Кодекса, а также в случае, если действие лицензии прекращено или она аннулирована в соответствии со статьей 199 настоящего Кодекса, обязан передать лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, в течение трех рабочих дней со дня наступления событий, предусмотренных частью 3 настоящей статьи.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, прекращением действия лицензии или ее аннулированием устанавливается Правительством Российской Федерации.
3. Лицензиат, в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со статьей 199 настоящего Кодекса обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до дня:
(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) возникновения в соответствии с частью 7 статьи 162 настоящего Кодекса обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса;
2) возникновения обязательств по договору управления многоквартирным домом, заключенному управляющей организацией с товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) возникновения обязательств по договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;
4) государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
4. В течение пятнадцати дней со дня получения уведомления от органа государственного жилищного надзора об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, о прекращении действия лицензии, о ее аннулировании орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления таким домом.
(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. В случае, если решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в соответствии с требованиями части 4 настоящей статьи, о выборе способа управления таким домом не принято или не реализовано либо общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проведение которого орган местного самоуправления обязан инициировать в соответствии с частью 4 настоящей статьи, не проведено или не имело кворума, орган местного самоуправления в течение трех дней со дня проведения данного общего собрания или по истечении указанного в части 4 настоящей статьи срока обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в соответствии с частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса.
(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. В случае, если в соответствии с законодательством Российской Федерации открытый конкурс по отбору управляющей организации признан не состоявшимся, допускается заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса.
Отказ управляющей компании от управления домом
В первую очередь необходимо разобраться — может ли управляющая компания (далее — УК) отказаться от управления многоквартирным домом (далее — МКД) в одностороннем порядке.
Как следует из требований части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), изменение или расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Согласно общим требованиям статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) УК не может в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств в отношениях с гражданами, являющимися потребителями услуг, предоставляемых УК. Частью 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что договор изменяется и расторгается по соглашению сторон.
Иное может быть предусмотрено только отдельными положениями ГК РФ и других законов, а также самим договором, заключенным между сторонами. Изменение и расторжение договора в одностороннем порядке возможно только лишь по решению суда в следующих случаях: — при существенном нарушении договора другой стороной; — в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Также договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке по причине существенного изменения обстоятельств в порядке, установленном статьей 451 ГК РФ. Таким образом, законодательством не предусмотрено право УК на односторонний отказ от управления МКД.
Что делать, если УК отказалась от дома?
С момента, когда УК объявлено о прекращении собственных полномочий, жильцы обязаны определиться с видом управления МКД. Статьей 161 ЖК РФ предусмотрено три вида способа управления: 1) непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МКД.
При выборе способа управления следует учитывать особенности каждого способа. При непосредственном управлении ответственность перед собственниками жилых помещений в МКД несут лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление, обращение с твердыми коммунальными отходами. В случае если управление МКД осуществляется товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, то указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме.
Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.
При управлении МКД УК, она несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме. Важно помнить, что статьей 162 ЖК РФ установлена обязанность УК за тридцать дней до прекращения договора управления МКД передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы (в том числе оформить отчет по затратам, понесенным УК, а также остаткам средств на лицевых счетах жильцов) вновь выбранной УК, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления МКД, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
В течение какого срока должен быть реализован способ управления?
По общему правилу, установленному статьей 161 ЖК РФ, собственникам помещений для выбора и реализации способа управления МКД предоставлен один год. Если собственники МКД в течение указанного времени не смогли по каким-либо причинам реализовать свое право, орган местного самоуправления (на территории города Омска – это департамент городского хозяйства Администрации города Омска) проводит открытый конкурс по отбору УК. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, орган местного самоуправления уведомляет всех собственников помещений в МКД о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом.
Собственники помещений в МКД обязаны заключить договор управления этим домом с УК, выбранной по результатам открытого конкурса.
Каков порядок проведения общего собрания собственников помещений в МКД при выборе способа управления и управляющей компании?
Порядок и сроки проведения общего собрания собственников помещений в МКД предусмотрены статьями 44, 45 ЖК РФ. Общее собрание собственников может быть проведено посредством в очного, заочного или очно-заочного голосования.
Заочная форма подразумевает собой голосование собственников помещений в МКД не в момент общего собрания собственников, а в течение обозначенного времени путем заполнения бюллетеня. По общему правилу на общем собрании должны присутствовать собственники помещений в данном доме или их представители. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКД на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Общее собрание может быть признано состоявшимся, а его решения легитимными, только в том случае, если соблюден кворум. В общем собрании должны принять участие собственники помещений в МКД или их представители, обладающие более чем 50 процентов голосов от общего числа голосов. Собственники путем голосования принимают решение о выборе способа управления, избирают наиболее привлекательную из предлагаемых УК (в случае, если принято решение о таком способе управления).
При отсутствии кворума общее собрание собственников помещений в МКД переносится.
Решение, принятое общим собранием собственников помещений в МКД, оформляется в виде протокола. Копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в МКД подлежат обязательному представлению в УК. Также следует помнить, что каждый из представителей УК, претендующей на заключение договора управления МКД, обязан ознакомить жильцов дома с видами своей деятельности и условиями оказания услуг, а также предоставить сведения о наличии лицензии на соответствующий вид деятельности.
Весь период, пока управление не будет передано новой организации, старая УК должна выполнять свою работу в полном объеме.
Главный специалист отдела правового обеспечения, муниципальной службы и кадров администрации Советского округа Юлия Бубнович
Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом
Собственники помещений в МКД имеют право в любой момент прекратить договорные отношения с управляющей организацией. При этом суды признают договор управления публичным и считают, что управляющая организация не может от него отказаться в одностороннем порядке. Узнайте, как УО законно расторгнуть договор управления МКД.
Кто может расторгнуть договор управления
Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, определить или изменить способ управления МКД могут собственники помещений на общем собрании. Расторгнуть договор управления в одностороннем порядке они имеют право в любое время.
Это зафиксировано в постановлении Президиума ВАС от 22.11.2011 № 7677/2011.
Управляющие организации такого права лишены: согласно постановлению Президиума ВАС от 15.07.2010 № 1027/10, заключённый между УО и собственниками помещений в МКД договор управления признаётся публичным. Следовательно, УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О).
- Вынести вопрос на общее собрание собственников помещений в МКД.
- Расторгнуть договор в одностороннем порядке после истечения срока его действия.
Давайте рассмотрим каждый из перечисленных способов.
Способ 1: вынести вопрос на общее собрание собственников
Причин, по которым управляющая организация стремится разорвать договор управления с МКД, может быть много. Среди них рост задолженности жителей за жилищно-коммунальные услуги и сложность её взыскания, аварийность дома, отказ собственников от повышения тарифов.
Но независимо от причины, УО может попробовать договориться с жителями МКД и вынести вопрос о расторжении договора на общее собрание собственников (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ).
Планируя «уйти» из ненадёжного МКД, управляющая организация должна аргументировать, почему собственникам стоит сменить компанию, отвечающую за содержание и ремонт общего имущества МКД.
Инициировать ОСС может как собственник помещений в МКД, так и управляющая организация (ст. 45 ЖК РФ). Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
При этом жители МКД должны решить, кто будет управлять их домом: сменить способ управления или выбрать другую управляющую организацию.
Способ 2: расторгнуть договор по истечении срока действия
Сложившаяся судебная практика показывает, что у управляющих организаций есть право расторгнуть договор управления после окончания срока его действия согласно ст. 162 ЖК РФ.
Такой способ разорвать договорные отношения с проблемным МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12. Хотя итог тяжбы был в пользу собственников, в ходе рассмотрения дела суд отметил важные аспекты в толковании некоторых статей ЖК РФ и ГК РФ о расторжении договоров управления.
Собственники МКД подали иск на управляющую компанию. Они провели ОСС, на котором решили сменить способ управления и создать ТСЖ. Решение собрания зафиксировали в протоколе, зарегистрировали ТСЖ и уведомили УО.
Но управляющая компания отказалась передать ТСЖ техническую документацию на дом согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ.
Областной арбитражный суд, куда обратились жители МКД, в иске отказал. В решении суд отметил, что в протоколе ОСС нет решения о расторжении договора с управляющей компанией, заключённого до смены способа управления. Арбитражный апелляционный суд поддержал выводы первой инстанции и жалобу жителей МКД отклонил.
Собственники помещений в МКД обратились в Федеральный арбитражный суд округа, который с мнением первых двух судов не согласился. Суд отметил, что жители МКД зафиксировали в протоколе ОСС факт смены способа управления домом и уведомили УО о своём решении. Таким образом, договор с управляющей организацией был расторгнут.
Решение суда первой инстанции и постановление арбитражного апелляционного суда были отменены, а иск собственников – удовлетворён.
Правильно составить договор управления МКД
- Договор управления, заключённый собственником помещения с УО, расторгается при наличии заявления одной из сторон о его прекращении (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).
- Односторонний отказ от договора управления не противоречит ст. 782 ГК РФ: и заказчик, и исполнитель вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг.
- В силу п. 3 ст 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым.
Судебное решение показывает, что УО имеет право расторгнуть договор управления после окончания срока его действия без согласия ОСС. Если заключить с собственниками договор сроком на один год с условием пролонгации, управляющая организация при необходимости сможет отказаться от управления домом. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа: установить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.
Отказ управляющей компании от управления домом
25 сентября 2017 г. управляющая компания отправила уведомление об отказе от управления жилым домом на том основании, что жилой дом блокированной застройки. Дом 1953 года постройки, одноэтажный, двухквартирный. Одна квартира принадлежит нанимателю по договору социального найма, вторая – собственнику жилого помещения.
Правомерен ли отказ от управления домом УК без решения суда? Должна ли районная власть или городская выбрать новую УК? Имеет ли право наниматель заключать прямой договор с ресурсоснабжающей организацией?
Григорий Арутюнян
Консультаций: 640
Отказ управляющей организации (УО) от управления домом без решения суда незаконен, и вот почему.
Первое основание – запрет на расторжение договора в одностороннем порядке.
Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Второе основание – Жилищный кодекс РФ не допускает отказ УО от управления домом, если ее избрали собственники.
В моей практике был случай, когда в судебном заседании представитель УО ссылался на принцип свободы договора (она, мол, не давала согласия). Однако судья процитировала ст. 162 ЖК РФ, не предоставляющую УО права на досрочное расторжение договора управления…
Итак. Законом установлены различные сроки действия договора управления. Но в описанной в вопросе ситуации подходит п. 1 ч. 5 ст.
162 ЖК РФ, согласно которому договор управления многоквартирным домом заключается в случае, указанном в ч. 1 этой статьи (когда УО выбрана общим собранием собственников), на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет.
По истечении этих сроков УО вправе прекратить договор, руководствуясь ч. 6 ст. 162 ЖК РФ, которая гласит: при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
В остальных случаях только собственники вправе удерживать в руках бразды правления!
Согласно ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Согласно ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
О сложившейся ситуации – а она является чрезвычайной, поскольку «управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан» (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ)! – следует незамедлительно уведомить городскую прокуратуру (420043, г. Казань, ул. Чехова, д. 36, тел. +7(843) 221-30-02, сайт: https://prokrt.ru), а если не поможет – Генеральную прокуратуру РФ (ГСП-3, 125993, г. Москва, ул. Б. Дмитровка, д. 15 «а») и Госжилинспекцию (г.
Казань, ул. Б. Красная, д. 15/9, тел. +7(843)555-69-01, сайт: http://gji.tatarstan.ru, e-mail: [email protected]).
Что касается заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями (РСО).
В соответствии с п. 8, 9, 14, 15, 17 Правил предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, РСО предоставляют коммунальные услуги собственникам (пользователям) помещений в тех многоквартирных домах, в которых в качестве способа управления многоквартирным домом выбрано управление управляющей организацией, товариществом или кооперативом, в случаях, когда договоры ресурсоснабжения между управляющими организациями (товариществами, кооперативами) и такими РСО не заключены или расторгнуты.
Однако при этом надо помнить следующее. Условия договоров основаны на законах и регулируются законодательством (законами, постановлениями, приказами, распоряжениями) о водо-, газо-, тепло-, и энергоснабжении, которое, придется изучить. В частности, вам понадобятся: Гражданский кодекс РФ (соответствующие разделы), федеральные законы: от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении» и от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике», также придется следить за изменениями, вносимыми в них.
И еще. Не забудьте, что споры о тарифах, о ненадлежащем оказании услуг и прочих «нюансах» отношений, которые ранее регулировала ваша УО (ТСЖ, ЖСК), с РСО могут быть затруднительны, поскольку для предприятия с миллиардным оборотом ваша плата за услугу в сумме «рупь-двадцать» – ничтожно мала, которой, как говорят математики, можно пренебречь.