При выборе собственниками помещений в доме непосредственной формы управления это лицо остается неизвестным. Рассмотрим, является ли ресурсоснабжающая организация (РСО), с которой у собственников помещений заключены прямые договоры о приобретении коммунальных ресурсов (договоры об обслуживании внутридомовых сетей заключены собственниками с другими организациями) в случае выбора непосредственного управления, исполнителем коммунальных услуг со всеми вытекающими отсюда последствиями. Читаем законодательство Как следует из п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг, исполнителями коммунальных услуг признаются юридические лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуальные предприниматели, отвечающие следующим требованиям: – производят или приобретают коммунальный ресурс; – отвечают за обслуживание внутридомовых инженерных сетей, посредством которых предоставляют коммунальные услуги потребителям; – предоставляют потребителям коммунальные услуги.
Буквальное толкование такого определения позволяет утверждать, что юридическое лицо и ИП не могут рассматриваться как исполнители коммунальных услуг, если в их деятельности отсутствует хотя бы один из вышеперечисленных элементов. Исполнителем коммунальных услуг в зависимости от выбранного собственниками способа управления домом могут быть: – управляющие организации; – ТСЖ, ЖСК, ЖК и иные специализированные потребительские кооперативы; – а при непосредственном управлении – иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы. При непосредственном управлении РСО зачастую только подает коммунальный ресурс на границу сетей, входящих в состав общего имущества, но не отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных сетей и не предоставляет потребителям коммунальные услуги.
Данное положение закреплено в п. 7 Правил предоставления коммунальных услуг, в соответствии с которым при непосредственном управлении собственники заключают договор о приобретении коммунальных ресурсов с соответствующей РСО. При этом обслуживание внутридомовых инженерных систем осуществляется лицами, привлекаемыми по договору собственниками помещений в многоквартирном доме, или собственниками самостоятельно, если договором с РСО не предусмотрено иное.
Таким образом, в строгом соответствии с законодательством РСО, с которой собственники, осуществляющие непосредственное управление домом, заключили договоры о приобретении коммунальных ресурсов, исполнителем коммунальных услуг не является. Данное утверждение не вызывает сомнения в части возложения на РСО обязанности по содержанию внутридомовых инженерных сетей. Однако вопрос о выполнении РСО иных обязанностей, возложенных Правиламипредоставления коммунальных услуг на исполнителя коммунальных услуг, остается открытым. Толкуем законодательство Правила предоставления коммунальных услуг распространяют свое действие на отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг (п. 1).
Тем не менее в силу их п. 8 условия договора о приобретении коммунальных ресурсов и водоотведении (приеме (сбросе) сточных вод), заключаемого с РСО с целью обеспечения потребителя коммунальными услугами, не должны противоречить самим правилам и иным нормативным правовым актам РФ. Стоит обратить внимание на то, что «не должны противоречить» в контексте упомянутой нормы не значит «должны соответствовать» им. Кроме того, п.
7 Правил предоставления коммунальных услуг устанавливает пределы ответственности РСО по договору с потребителями. Так, РСО несет ответственность за режим и качество подачи холодной и горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также водоотведения на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Минрегион РФ в письмах от 29.11.2007 № 21492‑СК/07 «О заключении договоров исполнителей коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями» и от 13.02.2007 № 2479‑РМ/07 «О применении п. 8 Правил предоставления коммунальных услуг» дает расширительное толкование названной нормы, указывая на необходимость соответствия условий договоров с РСО Правилам предоставления коммунальных услуг в части: – прав и обязанностей сторон договора; – порядка подачи коммунальных ресурсов и водоотведения (приема (сброса) сточных вод); – требований к качеству коммунальных ресурсов и водоотведения (приема (сброса) сточных вод); – условий оплаты коммунальных ресурсов и водоотведения (приема (сброса) сточных вод); – ответственности сторон договора; – оснований и порядка приостановления или ограничения подачи коммунальных ресурсов. Основная цель расширительного толкования – не допустить нарушения прав потребителей, полностью выполняющих обязательства, установленные законодательством РФ и договорами. Необходимо отметить, что в тексте самих Правилпредоставления коммунальных услуг содержатся противоречия, которые не позволяют распространять их действие исключительно на отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг.
Например, п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг предусматривает, что должна быть обеспечена бесперебойная подача в жилое помещение коммунальных ресурсов надлежащего качества. Однако данный пункт входит в противоречие со всей концепцией рассматриваемого документа.
Так, исполнитель предоставляет потребителю коммунальные услуги. В этих целях РСО осуществляет поставку коммунального ресурса на границу сетей, входящих в состав общего имущества, но не в каждое жилое помещение (до ввода в дом). РСО не имеет права поставлять коммунальный ресурс по внутридомовым сетям, так как они являются частью общего имущества.
Обязанности РСО, таким образом, ограничиваются бесперебойной подачей коммунальных ресурсов до ввода в дом. Представляется, что это положение должно найти отражение в действующем законодательстве. Еще один пример – разд. X Правил предоставления коммунальных услуг регулирует приостановление и ограничение предоставления коммунальных услуг.
При этом в п. 82 впервые упоминается о приостановлении (либо ограничении) подачикоммунальных ресурсов. В пунктах 80, 81 речь идет только о коммунальных услугах. Приведенные примеры показывают, что положения Правил предоставления коммунальных услуг относятся как к коммунальным услугам и, соответственно, связаны с деятельностью исполнителя, так и к деятельности РСО по подаче коммунальных ресурсов.
В связи с этим позиция Минрегиона РФ по расширительному толкованию п. 8 рассматриваемого документа представляется целесообразной. Нет никаких сомнений и в справедливости данного мнения. Дело в том, что какими правами и обязанностями не наделяли бы Правилапредоставления коммунальных услуг исполнителей, реальное осуществление этих прав и обязанностей напрямую зависит от РСО. На практике ТСЖ и управляющие организации всего лишь посредники между гражданами и РСО.
И, как обоснованно отмечает Минрегион РФ в Письме от 13.02.2007 № 2479‑РМ/07, исполнитель коммунальных услуг вправе требовать установления паритетных соответствующих Правилам предоставления коммунальных услуг условий договоров с РСО по соглашению сторон, а при отсутствии такого соглашения – в судебном порядке. Представляется, что собственники, напрямую выстраивающие отношения с РСО (при непосредственной форме управления), тем более имеют право требовать выполнения обязанностей исполнителя со стороны РСО. Тем не менее приходится констатировать, что на практике разъяснения Минрегиона РФ не всегда воплощаются в жизнь. Этому способствуют как объективные, так и субъективные причины.
К первым можно отнести зависимость РСО от энергетического законодательства (например, порядок приостановления или ограничения подачи электроэнергии, установленный Правилами функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики[1], не соответствует порядку, предусмотренному Правилами предоставления коммунальных услуг). Субъективизм проявляется в применении действующего законодательства судебными органами. Обращаемся к арбитрам Обобщение судебной практики приводит к выводу, что собственники помещений в многоквартирных домах вовсе не обращаются за судебной защитой и не просят возложить на РСО обязанности исполнителя коммунальных услуг.
Они просто исправно оплачивают счета, выставляемые им этими организациями. Тем не менее позицию арбитров относительно рассматриваемой проблемы можно проследить по спорам между РСО и Роспотребнадзором. Подобные дела – это как раз тот случай, когда государственный орган (Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека) может обратиться в суд за защитой неопределенного круга лиц (жителей конкретного дома). Особую актуальность это приобретает именно при непосредственной форме управления домом, когда другого представителя у собственников нет.
Кроме того, нередко Роспотребнадзор выступает ответчиком в суде по искам РСО, которые были привлечены к административной ответственности за нарушение требований законодательства в области защиты прав потребителей. Так, Постановлением от 04.10.2007 № Ф08-6502/2007[2] ФАС СКО поддержал орган местного самоуправления и управление Роспотребнадзора, отказавших организации ВКХ согласовать режим подачи воды по графику. Ввести график подачи воды вправе организации водопроводно‑канализационного хозяйства на основании п. 85 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ[3]. Однако, как указали арбитры, в силу п.
3 указанного документа его нормы не распространяются на отношения между организациями ВКХ и гражданами, отношения между которыми регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг. В свою очередь, положения п. 8 Правил предоставления коммунальных услугнаправлены на обеспечение соответствия условий договоров о приобретении коммунальных ресурсов и водоотведении, заключаемых ресурсоснабжающей организацией с исполнителем коммунальных услуг, а при отсутствии исполнителя – собственниками помещений в многоквартирном доме (в случае непосредственного управления домом) или собственниками жилых домов. В связи с этим предприятие, являющееся РСО, в отношениях водоснабжения граждан обязано соблюдать Правила предоставления коммунальных услуг. Еще один пример, который хотелось бы привести, – Постановление ФАС СЗО от 05.11.2008 № А66-2701/2008[4].
В нем суд подтвердил обоснованность привлечения РСО к административной ответственности по п. 1 ст. 14.8 КоАП РФ за нарушение права потребителя на получение достоверной информации об услуге, исполнителе.
Арбитры выяснили, что компания по своим тепловым сетям поставляла в многоквартирные дома тепловую энергию и от своего имени выставляла квитанции на оплату оказанных услуг. Поэтому именно она является лицом, реализующим коммунальные услуги потребителям, вне зависимости от того, является ли оно исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией. Для целей применения ст. 8, 11 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» именно РСО является исполнителем, следовательно, признается субъектом ответственности.
Итак, принципиальная разница между исполнителем коммунальной услуги и РСО – исполнение либо неисполнение обязанности по содержанию внутридомовых инженерных сетей. В остальном РСО не освобождена от обязанности соблюдения требований Правил предоставления коммунальных услуг. Сомнения, возникающие на практике, могут быть объяснены в первую очередь несовершенством законодательной базы. Разрешение существующей проблемы видится во внесении изменений в нормативные правовые акты, регулирующие взаимоотношения исполнителей и потребителей коммунальных услуг.
Не исключается и издание принципиально новых актов, способных урегулировать отношения с РСО. [1] Утверждены Постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 № 530. [2] В передаче в Президиум ВАС отказано (Определение от 08.02.2008 № 55/08). [3] Утверждены Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 № 167. [4] Оснований для пересмотра дела в порядке надзора не имеется (Определение ВАС РФ от 10.02.2009 № 57/09).
- коммунальные услуги
- ресурсоснабжающая организация
Новые курсы и вебинары на Клерке
Г. Шарикова, юрист НП «Нижегородская ассоциация ТСЖ»
Прямые расчеты за коммунальные услуги
Применение на практике модели прямых расчетов за коммунальные услуги между собственниками помещений и РСО обнаруживает определенные недостатки, прежде всего, для управляющих МКД, если РСО не готова предоставлять исчерпывающую информацию о платежах потребителей. Согласно ч. 6.3, 7.1 ст. 155 ЖК РФ на основании решения общего собрания членов ТСЖ (собственников помещений в МКД) собственники (наниматели) помещений в МКД могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги РСО. При этом внесение платы за коммунальные услуги таким организациям признается выполнением собственниками (нанимателями) помещений в МКД своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед ТСЖ (УК), которые отвечают перед ними за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.
Данные положения введены в ЖК РФ в 2011 году, анализ практики их применения позволяет выявить основные проблемы.
Прямые расчеты ≠ прямые договоры
В Решении от 05.05.2014 № АКПИ14-197 Верховный суд пришел к выводу, что закрепление решением общего собрания порядка внесения платы за коммунальные услуги означает установление нового способа исполнения обязательств потребителями коммунальных услуг перед исполнителем в лице УК, товарищества или кооператива по договору, содержащему положения о предоставлении таких услуг. Иначе говоря, так называемые прямые расчеты – это лишь особый способ исполнения обязательства собственников помещений перед исполнителем коммунальных услуг, само обязательство при этом остается неизменным. Поэтому, очевидно, принятие собственниками помещений решения вносить плату за потребленные коммунальные ресурсы напрямую РСО не снимает с УК как исполнителя коммунальных услуг обязанности по заключению договоров ресурсоснабжения (Определение ВС РФ от 06.07.2015 по делу № 310‑КГ14-8259, А68-1080/2014).
Именно поэтому обязательство между РСО и УК (ТСЖ) также остается неизменным. Значит, управляющий МКД отвечает перед РСО за надлежащую оплату поставленного в МКД коммунального ресурса. Если суд откажет во взыскании с управляющего задолженности за ресурс, поставленный в дом, это будет означать признание собственников помещений абонентами РСО, выступающей в данном случае по отношению к гражданам в качестве исполнителя услуг, что в общем случае невозможно при выборе способа управления в виде УК, ТСЖ, ЖК (см.
Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 5614/13). Поэтому суды удовлетворяют иски РСО о взыскании с УК (ТСЖ) задолженности за коммунальный ресурс за вычетом сумм, поступивших от потребителей (определения ВС РФ от 25.12.2014 № 308‑ЭС14-7187, от 29.08.2014 № 303‑ЭС14-525, постановления АС ПО от 28.01.2015 № Ф06-19378/2013, АС УО от 22.07.2015 № Ф09-4294/15, АС ЦО от 22.05.2015 № Ф10-786/2015). Таким образом, данный вариант внесения платы не позволяет достигнуть цели отстраниться от предоставления коммунальных услуг.
Наоборот, выведение денежных потоков из сферы полномочий управляющего МКД может привести к неожиданным последствиям.
Кто выставляет платежные документы?
С учетом того, что управляющий МКД сохраняет статус исполнителя коммунальных услуг, на него распространяется действие пп. «г» п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг, согласно которому именно исполнитель обязан производить расчет размера платы за коммунальные услуги. Поэтому в судебных разбирательствах, предметом которых является заключение договоров ресурсоснабжения при условии принятия общим собранием собственников помещений решения о внесении платы за коммунальные услуги напрямую РСО, суд принимает примерно следующую формулировку условия договора: исполнитель коммунальных услуг указывает в платежных документах, представляемых собственникам, нанимателям помещений в МКД не позднее 1‑го числа месяца, следующего за расчетным, реквизиты РСО (см. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.07.2015 по делу № А17-7605/2014).
В ситуации, когда одновременно УК и РСО выставляют платежные документы на оплату коммунальных услуг, суд будет на стороне УК. В частности, АС ЗСО поддержал орган госжилнадзора, который выдал РСО предписание прекратить выставлять платежные документы собственникам помещений, поскольку исполнителем коммунальных услуг является УК (Постановление от 20.07.2015 № Ф04-18454/2015 [1] ). Арбитры полагают, что если признать право РСО выставлять собственникам помещений счета на оплату коммунальных услуг, потребленных в жилых помещениях, то это будет означать, что собственники помещений являются абонентами РСО, что возможно только при непосредственном управлении домом (Постановление от 19.06.2015 № Ф04-19819/2015). Впрочем, есть легитимный способ передать РСО право начислять плату, выставлять платежные документы – заключить с ней агентский договор либо включить соответствующее условие в договор ресурсоснабжения (РСО будет фактически выполнять функции платежно-расчетного центра), при этом важно, что управляющий МКД не утрачивает статус исполнителя коммунальных услуг (Постановление АС УО от 10.02.2015 № Ф09-9088/14).
Особое мнение Совершенно особый взгляд на изложенную проблему сформировался в Дальневосточном округе. Во-первых, суд нашел вполне законной ситуацию, в которой по решению общего собрания собственники помещений вносили плату (в том числе за коммунальные услуги на ОДН) напрямую РСО, а последняя, действуя на основании решения общего собрания и договора ресурсоснабжения, вела лицевые счета, выставляла платежные документы собственникам помещений. Исходя из этих вводных, суд признал незаконным предписание УК выставлять квитанции на оплату коммунальных услуг (Постановление от 25.06.2015 № Ф03-2379/2015).
Во-вторых, суд посчитал, что при условии принятия общим собранием решения о переходе на прямые расчеты РСО должна взыскивать долги за коммунальные услуги с собственников помещений, а не с управляющего МКД (Постановление от 06.04.2015 № Ф03-950/2015). Представляется, что такой подход идет вразрез с положениями жилищного законодательства.
Плата за коммунальные услуги на ОДН
Согласно ч. 6.3 и 7.1 ст. 155 ЖК РФ в редакции, действовавшей до 30.06.2015, решением общего собрания можно было изменить порядок внесения платы за все или некоторые коммунальные услуги, за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в МКД. Поэтому РСО не разрешалось собирать платежи за коммунальные услуги на ОДН (постановления АС МО от 17.03.2015 № Ф05-841/2015, ФАС ЗСО от 24.06.2015 № Ф04-20076/2015). Соответствующие положения содержатся и в подзаконных актах – Правилах заключения договоров ресурсоснабжения [2] , Требованиях к расчетам за коммунальные ресурсы [3] . Начиная с 30.06.2015 из названных выше норм были удалены упоминания об особом порядке внесения платы за коммунальные услуги на ОДН. Представляется, что данное изменение обусловлено трансформацией платы за коммунальные услуги: из нее исключена плата за коммунальные услуги на ОДН и ее суммы должны быть включены в плату за содержание жилого помещения.
Однако эта поправка будет применяться только с 01.04.2016, тогда как ч. 6.3, 7.1 ст. 155 ЖК РФ в новой редакции уже действуют.
Обмен информацией между РСО и управляющим
- внесение потребителем платы за коммунальные услуги непосредственно РСО рассматривается как выполнение его обязательства по внесению платы за соответствующий вид коммунальной услуги перед исполнителем и одновременно как выполнение обязательства исполнителя по оплате коммунального ресурса перед РСО;
- задолженность исполнителя перед РСО, не покрытая платежами потребителей, взыскивается с исполнителя;
- РСО не вправе взыскивать плату с собственников (нанимателей) помещений.
Также эти сведения необходимы для отражения в бухгалтерском учете информации о дебиторской и кредиторской задолженности, а если УК применяет УСНО, то это также важно с точки зрения правильного формирования налогооблагаемых доходов (расходов).
В соответствии с пп. «а» п. 27 Правил заключения договоров ресурсоснабжения в контракте следует предусмотреть порядок, сроки и форму предоставления РСО исполнителю информации о размере поступившей от потребителей платы за коммунальную услугу и задолженности исполнителя по оплате коммунального ресурса. Однако на практике РСО далеко не всегда готовы согласовать соответствующие условия и, главное, предоставлять информацию именно в разрезе лицевых счетов. Общей суммы без детализации по лицевым счетам недостаточно для целей бухгалтерского учета управляющего МКД, даже если в бухгалтерской программе принят единый контрагент-заказчик – собственники помещений в МКД.
В этой ситуации аналитический учет в разрезе лицевых счетов должен быть организован в рамках отдельного программного продукта или иным образом, но отказаться от него никак нельзя. Получив от РСО лишь информацию об общей сумме поступивших за расчетный период платежей собственников помещений, управляющий, конечно, сможет сделать бухгалтерскую проводку Дебет 60 Кредит 62, однако в дальнейшем может возникнуть вопрос об обоснованности остатков по счетам 60 и 62.
Особенно это актуально при возникновении споров о взыскании задолженности, причем как с УК в пользу РСО, так и с собственников помещений в пользу УК. К примеру, в Постановлении от 10.02.2015 № Ф03-6328/2014 арбитры АС ДВО нашли заслуживающими внимания доводы УК о том, что сумма, предъявленная РСО ко взысканию, не подтверждена первичными документами: РСО не представила списки собственников квартир с отражением долгов (она самостоятельно выставляла квитанции потребителям). В рамках нового рассмотрения дела суд назначил сверку расчетов по месту нахождения РСО, которую обязал предъявить представителю УК все первичные документы (квитанции) (Решение Арбитражного суда Приморского края от 08.07.2015 по делу № А51-15991/2014).
Отказ РСО предоставлять управляющему МКД информацию о поступивших платежах собственников помещений расценивается как нарушение антимонопольного законодательства (Постановление АС ПО от 05.12.2014 по делу № А06-2793/2014).
Еще один показательный пример касается правильного разнесения платы по периодам. Получая платежи граждан, РСО должна погашать ими задолженность исполнителя коммунальных услуг в порядке, который с 01.06.2015 прописан в ст. 391.2 ГК РФ (до этого точно такие же правила из ст. 552 ГК РФ применялись по аналогии).
В частности, если должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше (см. Постановление АС ПО от 25.06.2015 № Ф06-24645/2015). Это актуально в большей степени при смене УК или способа управления домом.
Управляющему нужно контролировать просроченную задолженность собственников (нанимателей) помещений, принимать меры по ее взысканию (это один из стандартов управления МКД), чтобы как минимум не пропустить срок исковой давности. Именно поэтому управляющий должен иметь информацию о датах и назначении платежей населения.
Когда собственники помещений принимают решение о переходе на прямые расчеты с РСО, плату за коммунальные услуги продолжает начислять управляющий МКД, информация о поступивших в адрес РСО платежах в разрезе лицевых счетов должна сохраняться и передаваться управляющему. На деле далеко не все РСО с радостью берут на себя такие обязанности по информационному взаимодействию, ведь они влекут дополнительные расходы. Известны даже случаи, когда РСО были готовы сотрудничать только за плату.
Возможный выход – закючение договоров с расчетно-кассовым центром со стороны УК и РСО, центр в данной ситуации может стать источником всей необходимой информации. Если этот вариант не подходит, а добровольно стороны также не могут наладить коммуникацию, управляющий вправе защищать свои интересы через контролирующие органы (например, ФАС) и суд.
Безусловно, всегда остается способ получить наиболее достоверную информацию о размере платежей каждого потребителя – от самих потребителей. Однако механизм его практической реализации требует серьезной проработки.
[1] См. также Постановление от 20.07.2015 № Ф04-19855/2015.
[2] Утверждены Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124.
[3] Утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.03.2012 № 253.
- коммунальные платежи
- жилищно-коммунальные услуги
Стоит ли заключать договоры ЖКХ напрямую с ресурсоснабжающими организациями?
С 3 апреля собственники квартир получили право заключать договоры ЖКХ напрямую с ресурсоснабжающими организациями. На самые злободневные вопросы ответили юристы и представитель управляющей организации.
Для чего это сделано?
Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО «СК Наружные Инженерные Коммуникации»:
«Смысл вступивших в силу изменений в Жилищный кодекс – это попытка законодателя попробовать упростить собственникам и нанимателям жилых помещений процедуру заключения напрямую с ресурососнабжащими организациями договоров, в случае если управляющая компания по каким-либо причинам не исполняет надлежащим образом свои обязанности и качество ее услуг оставляет желать лучшего. Одновременно, данные изменения объективно делают более прозрачным процесс прохождения коммунальных платежей конечному получателю, исключают из цепочки отношений между потребителями (собственники и наниматели жилых помещений) и ресурососнабжащими организациями посредника – управляющую компанию.»
Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний «ГОСТ»:
«Прямые договоры – это некая попытка введения института персональной ответственности потребителей и поставщиков ресурсов друг перед другом в сфере ЖКХ.
Как группа управляющих компаний мы, конечно, за переход на прямые договоры и прямые платежи. Это избавит нас от ненужного посредничества при контроле денег потребителей, которые транзитом идут через наши счета на счета поставщиков ресурсов. Для нас это лишняя нагрузка – никаких наценок сверх установленного ресурсоснабжающими организациями мы не делаем, выгоды от этого посредничества для нас нет никакой.
Наоборот, мы еще и в минусе: ведь собираемость коммунальных платежей не превышает 95% – и это еще в лучшем случае. Всегда есть те потребители, которые не платят, – и деньги за них поставщикам ресурсов платим мы.
В среднем управляющие компании доплачивают ресурсоснабжающим организациям за недобросовестных потребителей от 5% до 30%. Эти деньги мы вынуждены «изымать» из планируемых затрат на текущий ремонт и содержание домов – так и получается, что вместо покраски подъездов или замены окон на лестницах мы оплачиваем счета тех, кто сам за коммуналку не платит. А при больших неплатежах населения управляющая компания становится вечным должником ресурсоснабжающей организации – до благоустройства ли тут?
К тому же прямые договоры потребителей с поставщиками ресурсов снимают с нас примерно половину проблем, связанных с недолжным оказанием услуг со стороны монополистов. Ведь в таком случае ресурсоснабжающие организации отвечают за то, что происходит на пути ресурса к дому – а мы за то, что случается внутри дома. Сейчас чуть что не так – потребители идут к нам, и мы вынуждены разбираться с поставщиками ресурсов.
А так зоны ответственности будут четко разграничены. И если, допустим, где-то прорвало трубу и в дом не поступает отопление – это проблема ресурсоснабжающей организации. А если трубу прорвало в подвале – тот тут уже да, наша зона компетенций, и мы с ней работаем.»
Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской Юридической Службы:
«С переходом на прямые договоры удастся минимизировать риски банкротства управляющих компаний и связанных с этим последствий. Напомню, что в результате банкротства управляющих организаций жильцы многоквартирных домов могут столкнуться с изменением тарифов, цен и качества предоставляемых услуг по соглашениям, заключенным ранее.
Также переход поможет избежать «так любимой» для управляющих организаций солидарной ответственности всех жителей за неплательщиков – то есть, когда долги жильцов-неплательщиков раскидывают на добросовестных соседей. Как бы это не казалось абсурдным, управляющая организация вправе распределять долги на соседей пропорционально размеру их общей площади, однако все расходы на общедомовые нужды не могут превышать установленного в регионе норматива, а разницу вынуждена оплачивать управляющая организация.»
Получится ли платить за коммуналку меньше?
 |
| venimo, ADE2010 / Depositphotos.com |
Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний «ГОСТ»:
«Нет, стоимость услуг при этом дешевле не станет – тарифы на услуги ЖКХ как росли в среднем на 4% по стране в год, так и будут расти. Зато у потребителя появится твердая уверенность, что его платежи ушли по назначению. Прямые договоры между жильцами и поставщиками ресурсов исключают посредника в лице управляющей компании, делая поставки коммунальных ресурсов и их оплаты более прозрачным для всех.
К тому же, при некачественно оказанных услугах, потребитель может их не оплачивать, предварительно осуществив необходимые замеры и поставив в известность монополиста. Если оплата идет через общую квитанцию, то «вычленять» некачественную услугу из оплаты становится сложнее.»
Как осуществить переход?
Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний «ГОСТ»:
«Для того чтобы платить напрямую поставщику за холодную и горячую воду, электричество, газ, отопление и водоотведение собственники квартир должны сначала собраться на общее собрание, затем на нем принять соответствующее решение, зафиксировать его в протоколе и передать документ в ресурсоснабжающую организацию (Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (далее – Закон № 59-ФЗ).»
Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО «СК Наружные Инженерные Коммуникации»:
«Прямой договор считается заключенным с даты принятия соответствующего решения общим собранием. Срок вступления договора в силу может быть перенесен ресурососнабжающей организацией не более чем на три месяца, о чем она должна уведомить собственников помещения в течение пяти рабочих дней с даты получения ресурососнабжающей организацией протокола и решения общего собрания (подп. 1 п. 7 ст. 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации).»
Если собственники не хотят переходить на прямые договоры, возможен ли переход по инициативе управляющей компании?
Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской Юридической Службы:
«Нет, у управляющей организации таких полномочий нет.»
А по инициативе ресурсоснабжающей организации?
Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний «ГОСТ»:
«Да, сама ресурсоснабжающая организация может стать косвенным «виновником» заключения прямых договоров с потребителями. Это произойдет тогда, когда управляющая организация накопила двухмесячную или более задолженность перед поставщиками ресурсов. Процедура регламентирована Законом № 59-ФЗ.
В этом случае поставщик ресурсов может через суд расторгнуть договор с управляющей компанией – после чего договоры на поставку ресурсов автоматически, с соответствующим уведомлением, будут заключаться напрямую с собственниками жилья. По нашим оценкам, из примерно 1,2 трлн руб. общероссийской задолженности по услугам ЖКХ около 250-300 млрд рублей – это долги именно управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями.»
Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО «СК Наружные Инженерные Коммуникации»:
«Как уже было сказано, собственников помещений проинформируют одновременно с направлением уведомления об отказе от договора путем размещения информации в общедоступных местах. По истечении 30-дневного срока с даты отправки уведомления в адрес управляющей компании прямой договор между ресурсоснабжащей организацией и каждым собственником помещения в многоквартирном доме будет считаться заключенным (подп. 2 п. 7 ст. 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации).»
Что будет с должниками?
 |
| RasulovS / Depositphotos.com |
Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО «СК Наружные Инженерные Коммуникации»:
«Если это возможно технически, то ресурсоснабжающие организации сначала предупредят, а потом ограничат или приостановят подачу коммунальных ресурсов, но только если это не нарушает права других абонентов (п. 121 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354).
В случае, когда ограничить или приостановить поставку коммунальных ресурсов не представляется возможным, а требование должником добровольно не исполнено, следующим шагом будет предъявление поставщиком услуг иска в суд. Если сумма долга не превышает 500 тыс. руб., то результатом рассмотрения требований о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг будет вынесение судом судебного приказа, который одновременно является исполнительным документом (ст. 151 Гражданского процессуального кодекса). Ответчиком по иску будет непосредственно гражданин-должник.»
А если есть долг по общедомовому потреблению?
Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской Юридической Службы:
«Если с неплательщиками в отношении пользования ими услуг в своей квартире все ясно, то проблема накопления долгов дома перед ресурсоснабжающими организациями остается. И принцип работы с таким долгом пока законодателем не разъяснен. Правда, за сбор этих средств будет отвечать обслуживающая компания, если это будет предусмотрено в вашем договоре. Кстати, такие долги могут переложить на плечи добропорядочных собственников, так как в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16 апреля 2013 г. № 344 ответственность по уменьшению потерь того или иного ресурса, а также необходимость борьбы с незаконными подключениями и действий по сокращению долгов можно вполне законно переложить на плечи жителей.»
Что делать, если переход на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями произведен, а управляющая компания продолжает присылать квитанции?
Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО «СК Наружные Инженерные Коммуникации»:
«Законодатель сделал попытку предотвратить возможные злоупотребления со стороны управляющей компании: в таком случае она будет обязана уплатить собственникам штраф в двухкратном размере суммы, которую собственник уплатит по такому счету (п. 5 ст. 3 Закона № 59-ФЗ). Данная норма работает, в случае если платеж был совершен.
Денежные средства могут истребованы гражданами от управляющей компании в судебном порядке. Штраф возместит гражданам расходы при повторной оплате услуг ЖКХ напрямую поставщику коммунальных ресурсов.»
С какими сложностями могут столкнуться собственники, если примут решение перейти на прямые договоры с ресурсоснабжающами организациями?
 |
| dpfoxfoto / Depositphotos.com |
Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний «ГОСТ»:
«Как в любом нововведении, в заключении прямых договоров, конечно же, есть узкие места. Потребителям может показаться неудобным наличие большого числа разных квитанций и счетов. К привычным «платежкам» за услуги управляющей компании, электричество и капремонт прибавятся квитанции на отопление, водоснабжение и газ. Технически оплатить услуги станет сложнее и дольше.
К тому же по вопросам платежей или перерасчетов придется обращаться в организации, которые счета выставляли, – и это вместо контактов с бухгалтерией управляющей компании. Именно управляющие компании до сих пор являлись для жильцов ответственным лицом по качеству предоставляемых услуг. Их персонал следил за своевременностью начислений и за выставлением счетов по коммунальным ресурсам.
Управляющие компании, по сути, являются тем самым «одним окном», куда жильцы направляют все свои претензии по поводу качества ресурсов или их оплате.
В случае заключения прямых договоров эти функции «регулировщика» лягут непосредственно на плечи самих жильцов. То есть выяснять, что, почему, когда и сколько, они будут непосредственно с региональными «энерго…», «водо…», «тепло…». А в новом законе остается не до конца определенными границы зон ответственности между ресурсоснабжающей организацией и управляющей компанией.
Очевидно, что за то, что «вне дома», отвечает поставщик ресурсов, а то, что «внутри дома» – на совести управляющей компании. Но с юридической точки зрения эти понятия все-таки еще размыты, что оставляет поле для манипуляций. Могу предвидеть, что именно это в будущем станет камнем преткновения в спорах между жильцами, ресурсоснабжающими организациями и управляющими компаниями, а претензии жильцов о, скажем, слабом напоре воды или недостаточно горячих батареях будут «перекидываться» между организациями. Ресурсоснабжающие организации, ответственные за трубы «до границы дома» будут кивать на управляющие компании, чьи трубы «внутри дома» прогнили, сломались и т.п., а те, в свою очередь, будут апеллировать к изношенным коммуникациям поставщика ресурса.
Конечно, подобные истории сплошь и рядом происходят и без прямых договоров, но здесь у жильцов есть крайний – управляющая компания, с которой они вправе требовать.
Большое количество новых договоров, счетов, актов и прочего документооборота осложнит и жизнь монополистов, точнее, сотрудников низшего и среднего звена, которые вплотную столкнутся с этим бумажным валом. Ведь на деле подобный закон уже действует: собственники нежилых помещений уже давно имеют право заключать прямые договора с поставщиками ресурсов – эта норма закреплена Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354. Но в действительности монополисты это саботируют под различными предлогами – как раз из-за нежелания взваливать на себя лишнюю работу.»
Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской Юридической Службы:
«Увеличение числа квитанций, и как следствие, проведение соответствующих расчетов в большем размере, а также необходимость проведения взысканий с неплательщиков должны привести к расширению штата ресурсоснабжающих организаций, а это значит, что и к возрастанию затрат предприятия. Возникает вопрос: каким образом будет производиться компенсация таких расходов? Не получится ли, что заложенные денежные средства на прокладку и ремонт коммуникаций направят на печать, изготовление квитанций и оплату труда юристов?
Законодатель также не разъяснил порядок и не указал, кто будет отвечать за готовность внутридомового хозяйства к отопительному сезону, а это важнейший вопрос.
Еще можно добавить, что в случае судебных споров каждому потребителю придется самостоятельно решать возникающие вопросы с монополистами, в то время как до нововведений это делают управляющие организации.»
Какие перспективы у данного нововведения?
Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний «ГОСТ»:
«Так как по нашим оценкам, в среднем по России подобную активность проявляет лишь один дом из трех, то можно предположить, что на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями по собственной инициативе в обозримом будущем перейдут лишь 30% домов.»
Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской Юридической Службы:
«Потенциально новая система сможет снизить до минимума количество просрочек в области ЖКХ, так как сейчас ситуация по долгам в этой сфере считается катастрофической.»
Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО «СК Наружные Инженерные Коммуникации»:
«Как уже было сказано неоднократно: расчеты за потребленные коммунальные ресурсы в сфере ЖКХ должны стать более прозрачными.»
Как оплачивать услуги ЖКХ без управляющих компаний
В конце марта этого года Госдума приняла закон о прямых расчетах между собственниками жилья и ресурсоснабжающими организациями. С апреля жильцы многоквартирных домов смогут заключать договоры об оказании услуг ЖКХ без посредничества управляющих компаний.
«РБК-Недвижимость» разъясняет, какова цель законодательных изменений, как заключить прямой договор с РСО и что это даст потребителям.
ЗаконодательствоПочему владельцам жилья разрешили вести расчеты с РСО напрямую
Такая мера введена для борьбы с долгами управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями. По данным Минстроя России, к сегодняшнему дню УК задолжали ресурсникам 250 млрд руб. Эти деньги были собраны управляющими компаниями с потребителей, но РСО так и не перечислены.
Осенью прошлого года премьер-министр России Дмитрий Медведев на встрече с вице-премьерами заявил о «вопиющей ситуации» с долгами, когда люди вовремя платят за услуги ЖКХ, «а дом из-за недобросовестности управляющей компании отключается от теплоснабжения».
Президент Владимир Путин на ежегодной пресс-конференции тоже потребовал отрезать управляющие компании от денежного потока, поскольку они «далеко не всегда расплачиваются вовремя и в полном объеме».
Услуги ЖКХКакие из них теперь можно будет оплачивать напрямую
Законодательство устанавливает возможность заключения договоров на прямую оплату холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, а также на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами (вывоз мусора). Расчеты за газ и электричество уже производятся без участия управляющих компаний.
ПлатежиОбязателен ли переход на прямые договоры с РСО
Нет, заключать прямой договор с РСО необязательно. Если жильцов дома устраивает работа управляющей компании или ТСЖ, они могут по-прежнему оплачивать коммунальные услуги через них. Но важно, чтобы УК не имела задолженностей перед ресурсоснабжающими организациями, потому что тогда ресурсники сами откажутся от ее услуг — в одностороннем порядке.
Если средства на оплату услуг ЖКХ собирались с жильцов в течение двух месяцев, но так и не были перечислены поставщику ресурсов, то по решению суда или по акту сверки он может перейти на получение платежей от граждан напрямую.
ДоговорМожет ли собственник квартиры самостоятельно отказаться от управляющей компании
Нет, один человек не сможет перейти на прямой договор с поставщиками. Решение должно быть принято на общем собрании владельцев жилья. Если за это проголосуют собственники, владеющие не менее 50% имущества дома, тогда на прямые договоры будет переведен весь дом целиком.
После проведения собрания жильцы должны передать копии протокола и решения в РСО. Договор будет заключен автоматически, подписывать его каждому жильцу не придется.
СрокиСколько времени потребуется на переход к прямой оплате
Если инициатива исходит от жильцов дома, то ресурсоснабжающая организация может взять три месяца на то, чтобы подготовиться к осуществлению расчетов с этим домом напрямую.
Если сама РСО расторгает договор с управляющей компанией, то она должна перейти на прямые расчеты с собственниками жилья в течение 30 дней с даты направления в УК уведомления об одностороннем отказе от ее услуг.
ВыгодаЧто изменится для потребителя услуг
По идее — ничего. Кроме того, что потребитель будет знать, что выплаченные им деньги ушли к поставщику ресурса, а не осели на счетах управляющей компании или были использованы не по назначению.
ТарифыСтанут ли коммунальные услуги дешевле или дороже, если их оплачивать напрямую
Нет, переход на прямые расчеты никак не повлияет на стоимость услуг. Тарифы будут расти в обычном порядке — сейчас рост в среднем по России составляет 4% в год.
Управляющие компанииКаковы будут последствия для них
По прогнозам Минстроя России, переход на прямые расчеты с поставщиками ресурсов вынудит уйти с рынка ЖКХ около 30% управляющих компаний. Глава Минстроя Михаил Мень заявлял, что рынок покинут как раз те компании, которые использовали деньги не по назначению, «зарабатывали не на управлении жильем, а на управлении деньгами».