Оформление договора дарения квартиры в обмен на уход за старым человеком

Российское законодательство предусматривает особую форму договорных отношений, которые предполагают переход прав собственности на квартиру в обмен на уход за пожилым человеком. Такой договор позволяет пожилому человеку улучшить свое материальное положение и получить необходимый уход в последние годы, а другая сторона получает за свои труды квартиру.

Законодательство

Обмен квартиры на уход может происходить в форме:

• договора пожизненной ренты;
• договора пожизненного содержания с иждивением.

Данные формы договоров нередко путают между собой, хотя их отличает несколько принципиальных моментов. Если пожизненная рента ориентирована на получение денежных взносов в обмен на получение квартиры в перспективе, то договор с иждивением предполагает удовлетворение потребностей пожилого человека в питании, медицинском обслуживании и проживании.

Помимо ухода, лицо, претендующее на квартиру, должно обеспечивать питанием и одеждой пожилого человека, нередко предполагается и оплата похоронных услуг за его счет.

Договора регулируются положениями Гражданского кодекса.

Ст.603 данного документа позволяет заменить обеспечение должного ухода на определенную денежную сумму. Ее размер стороны определяют по своему усмотрению.

При этом учитывается размер трат получателя ренты: например, сколько ему необходимо денег на покупку лекарств, медицинского оборудования, оплату услуг сиделки и пр.

При определении величины ренты учитывается стоимость передаваемого имущества. Но величина ренты не должна быть менее 2 МРОТ. В противном случае такой договор будет признан ничтожным.

Порядок оформления договора

Договор ренты/пожизненного содержания не имеет установленной формы. Но в этом документе стоит прописать следующие моменты:

1. Стороны договора: получатель и плательщик ренты. Получателем может быть только физлицо, тогда как плательщиком – частное или юрлицо. В договоре прописывают реквизиты паспорта сторон, их ФИО, дата и место рождения.
2. Предмет договора: переход прав собственности на квартиру. Ее адрес, кадастровый номер, технические сведения.
3. Ссылка на правоустанавливающий документ: квартира должна находиться в единоличной собственности пожилого человека.
4. Указание на отсутствие обременений в виде ареста или залога.
5. Стоимость недвижимости.
6. Договор может предусматривать внесение аванса в размер 10-30% от стоимости квартиры.
7. Состав затрат на иждивении. Здесь нужно как можно подробнее описать объем предоставляемых услуг: какая медицинская помощь и медикаменты требуются, будут ли оплачиваться услуги медсестер и сиделок, какой объем ритуальных услуг включен и пр. В договор допускается включить предельные затраты по каждому параметру, совокупные затраты не могут превышать стоимости недвижимости. Отсутствие данного пункта делает договор недействительным.
8. Права и обязанности сторон, ответственность сторон.
9. Порядок расторжения договора: по соглашению сторон, через суд.

Документ подписывается обеими сторонами. Документ имеет юридическую силу вплоть до смерти пожилого человека, после чего залог с квартиры снимается, и он переходит в собственность плательщика ренты.

К договору прилагаются документы, на которые есть ссылка в тексте документа.

Правильное составление документа с учетом законодательных требований минимизирует риски оспаривания документа и вероятность возникновения конфликтов.

Придать договору большую юридическую значимость можно через нотариуса.

Хотя нотариальное заверение подобных сделок не является обязательным, но стороны редко им пренебрегают ввиду высоких рисков сделки.

Нотариус проверит заключаемый договор на юридическую чистоту и объяснит сторонам какие правовые последствия он имеет.

За свои услуги нотариус получит госпошлину в размере 1,5% от оценочной стоимости недвижимости.

Регистрация договора

Договор не подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Такое требование отменили в 2013 году. Но сторонам необходимо переоформить права собственности на квартиру в пользу лица, обеспечивающего уход за получателем ренты. Госпошлина за данную услугу установлена в размере 2000 р.

Одновременно регистрируется ипотека в пользу пожилого человека. Это требуется для защиты его прав. Наличие обременения в виде залога позволяет ему проживать в своей квартире до смерти и получать услуги, прописанные договором.

Тогда как плательщик ренты не сможет совершать юридически значимые действия с квартирой без согласия залогодержателя (пожилого человека).

На основании прохождения процедуры регистрации плательщик ренты получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает получение им статуса собственника. В единый реестр также вносится отметка об обременении в виде залога, запрещающая проведение коммерческих сделок с квартирой.

Стоит учитывать, что после переоформления собственности все расходы на оплату коммунальных услуг и имущественного налога ложатся на плательщика ренты. При этом он освобожден от уплаты налога за полученную квартиру (как, например, в случае с дарственной). Считается, что его платой за квартиру являлся предоставленный уход.

Если он платит ренту в денежном исчислении, то ее получатель обязан перечислить 13% от нее в бюджет.

Перечень документов

Для подписания договора получателю потребуется собрать следующие документы:

• технические сведения из БТИ: поэтажный план/экспликация;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие обременений в виде залога или ареста;
• правоустанавливающая документация (договор купли-продажи квартиры, приватизации и пр.);
• свидетельство о собственности или альтернативный документ;
• выписка из домовой книги из паспортного стола;
• копия финансово-лицевого счета из ОЕРИЦ.

Как рассчитать средний дневной заработок, вы узнаете в этой статье.

Вам не платят пособие по безработице в этом году? Узнайте в чем причина!

Прочтите о полагающихся выплатах и льготах для ветерана труда по ссылке.

Риски

Заключение договора пожизненной ренты с иждивением имеет определенные риски для обеих сторон.

Для получателя квартиры главный риск состоит в возможности оспаривания договора со стороны родственников пожилого человека. Обычно они делают упор на то, что он находился в невменяемом состоянии и не понимал последствий подписания договора. Для снижения влияния денного риска рекомендуется получать справку из Психоневрологического диспансера о вменяемости пожилого человека, а также заверять договор нотариально.

Сам пожилой человек может потребовать досрочного расторжения договора. Но судебная практика показывает, что на это у него должны быть веские причины.

Например, уклонение от оказания прописанных в договоре услуг, просрочка по уплате коммунальных услуг и пр.

Для снижения рисков рентодателя по оспариванию и аннулированию договора необходимо:

• регулярно получать у рентополучателя расписку об отсутствии претензий по оказанным услугам;
• сохранять чеки, квитанции из магазинов, аптек, медицинских организаций;
• постоянно брать расписки о получении денег рентополучателем.

Рентополучатель несет риск случайного или намеренного повреждения или разрушения квартиры. В этом случае плательщик ренты обязан финансово компенсировать причиненный ущерб.

Также есть определенные риски того, что квартира будет продана плательщиком, а новый владелец квартиры не обязан обеспечивать уход за пожилым человеком.

Но рентополучатель всегда вправе аннулировать сделку, которая была заключена без его согласия.

Если рентодатель будет задерживать с выплатой ежемесячных платежей, то рентополучатель вправе потребовать выплаты ему компенсации за просрочку по условиям договора или по нормам гражданско-правового законодательства.

Уход за пожилым человеком за право наследования его квартиры. Что лучше – завещание, рента, дарение, наследственный договор

– У меня есть очень пожилая соседка, мы знаем друг друга много лет. Она одинокая, а в последние годы стала сильно болеть, из дома не выходит – и так получилось, что я практически каждый день хожу к ней помогать. Соседка сама предложила отписать мне свое жилье, если я пообещаю досмотреть ее и проводить в последний путь по-человечески.

Учитывая, что мы не родственники, может ли она отдать свою квартиру мне за уход – и как это лучше оформить?

– Если бабушка хочет оставить квартиру соседке в благодарность, значит, квартира приватизирована, и пожилой человек является собственником жилплощади. В таком случае он имеет полное право распоряжаться своим жильем по своему усмотрению. Есть несколько способов законно все оформить.

Расскажу об особенностях каждого из них.

???? Как оформить квартиру в обмен за заботу и уход

Есть четыре основных способа – завещание, наследственный договор, договор ренты или договор дарения (дарственная).

???? Завещание

Завещание – это документ, заверяемый у нотариуса, который закрепляет передачу права на собственность после смерти наследодателя. Завещание совершается лично, лицо должно быть совершеннолетним и дееспособным.

Плюсы

К ним относятся:

1. Возможность неоднократно изменять завещание – при жизни наследодатель может аннулировать документ и при необходимости составить новый. Или просто оформить новый, даже без отзыва предыдущего – старое завещание аннулируется автоматически. Правда, этот пункт является плюсом только для владельца имущества, поскольку наследник при таком раскладе находится в довольно шатком положении.
2. Завещание можно составить в пользу любого лица – будь то родственник или чужой человек.
3. Завещатель имеет полное право на имущество до смерти – в том числе наследники не имеют права выселить его из жилья, он может сдавать квартиру в аренду и т. д.

Минусы

К ним относятся:

1. В завещании нельзя прописать какие-либо условия или просьбы, при соблюдении которых документ будет действительным. В противном случае, завещание признают ничтожным. Проще говоря, в завещании можно прописать, что после смерти наследодателя квартира отойдет конкретному лицу, но нельзя прописать, что наследник обязуется ухаживать за наследодателем.
2. Существуют наследники, которые имеют обязательную долю в наследстве , и лишить их этого нельзя вне зависимости от завещания. К таковым относятся несовершеннолетние дети завещателя и нетрудоспособные родственники, находящиеся на его иждивении.

Основные риски

При завещании есть несколько основных рисков:

1. Наследодатель может в любое время аннулировать, изменить, переписать завещание. При этом согласия наследника на это не требуется, ставить его в известность – тоже. Грубо говоря, наследодатель может внезапно передумать и составить новое завещание совсем на другого человека, а «наследник» узнает об этом только после смерти завещателя – и сделать с этим ничего будет нельзя.
2. Если у наследодателя есть другие наследники, они в дальнейшем могут попытаться оспорить завещание в судебном порядке.
3. Поскольку наследник полностью зависим от воли наследодателя, а в самом тексте документа нельзя прописать условия, на которых завещается имущество (забота, уход, досмотр), то это не лучший вариант для тех, кто хочет оставить свою квартиру именно за заботу и уход.

А что бы вы выбрали для себя, если бы возникла необходимость?

Завещание – проверено и без заморочек Наследственный договор – очень удобно Договор ренты – там можно прописать всю помощь по пунктам Дарственную – я доверяю второй стороне

???? Наследственный договор

Наследственный договор – это относительно новая форма распоряжения своим имуществом, действующая с 2019 года. Главное отличие наследственного договора от завещания в том, что завещание – это односторонняя сделка, в ходе которой наследодатель выражает свою волю, отдает распоряжение насчет имущества, и никто, кроме завещателя, не знает содержание документа (конечно, если завещатель сам не расскажет обо всем наследникам).

В отличие от завещания наследственный договор – это двухсторонняя сделка, при которой наследник – полноценная, активная сторона договора. Такой договор согласовывается и подписывается обеими сторонами и позволяет установить условия перехода права на имущество, с которыми наследник так же полностью ознакомлен.

Плюсы

К ним относятся:

1. Возможность прописать те или иные условия, при выполнении которых договор будет считаться исполненным (кроме тех, которые ограничивают правоспособность наследника). Условия могут касаться как обстоятельств при жизни наследодателя, так и после его смерти. Например, в договор как раз можно включить пункт о том, что наследник обязуется осуществлять конкретный уход за наследодателем. Или, к примеру, что после смерти наследодателя наследник обязан предоставить право проживания в квартире какому-нибудь родственнику наследодателя.
2. Как и при завещании, в случае наследственного договора наследодатель имеет полное право распоряжения имуществом при жизни. Это плюс для наследодателя, поскольку гарантирует ему спокойную жизнь.

Минусы

К ним относятся:

1. Несовершеннолетние дети и иждивенцы все равно имеют право на обязательную долю в наследстве.
2. Наследодатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор, а наследник – нет, только по взаимной договоренности или же в судебном порядке.
3. Если после смерти наследодателя окажется, что в отношении одного и того же имущества существует и завещание, и наследственный договор, то решать, какой из документов должен быть исполнен, будет суд.

Основные риски

При наследственном договоре риски похожи, как в случае с завещанием – это обязательная доля ряда наследников и возможность наследодателя расторгнуть наследственный договор в одностороннем порядке.

Может ли собственник продать квартиру, которую завещал
Супруг получил наследство – это совместная собственность или нет
Ошибка в завещании.

Могут ли документ признать недействительным

???? Договор ренты

Договор ренты – это передача имущества от рентодателя плательщику ренты в обмен на регулярное оказание каких-либо услуг или выплату денежных средств. Оказание услуг или выплата средств происходят с момента заключения договора и до смерти рентодателя.

Плюсы

К ним относятся:

1. После заключения договора имущество переходит к плательщику ренты, но остается под залогом у рентодателя до тех пор, пока не будут исполнены все обязательства (по сути – до смерти рентодателя, поэтому нет риска, что человека выселят из квартиры).
2. При невыполнении плательщиком ренты своих обязательств рентодатель может расторгнуть договор – правда, в судебном порядке.
3. Договор ренты может быть расторгнут или по взаимному согласию, или в судебном порядке.
4. В отличие от завещания договор ренты нельзя скорректировать, что исключает риск внезапного неисполнения обязательств.
5. Если после смерти рентодателя объявятся его наследники, договор ренты будет крайне сложно оспорить (при условии, что рентополучатель добросовестно исполнял свои обязанности).

Минусы

Значимых минусов нет, кроме необходимости оплаты услуг нотариуса – договор ренты заключается только в нотариальной форме – и пошлины. Впрочем, это справедливо и для завещания, и наследственного договора, и дарственной – все эти документы оформляются у нотариуса.

Основные риски

Как таковых рисков при ренте нет. Этот вариант максимально учитывает интересы обеих сторон сделки.

Рентодатель может быть уверен, что его не «выкинут» из квартиры, что ее не продадут и не сдадут без его воли. А в случае, если вторая сторона прекратит исполнять свои обязательства, договор можно расторгнуть. Но и рентополучатель имеет свои преимущества: поскольку имущество сразу передается ему в собственность, хоть и находится под обременением, это защищает от внезапного расторжения договора без каких-либо объяснений и без передачи прав на имущество, как это бывает с завещанием.

Риском здесь все же является возможность наследников рентодателя в будущем оспорить договор, но она крайне мала. Тем не менее рентополучателю необходимо сохранять все доказательства исполнения им условий договора. К примеру, если в договоре значится покупка продуктов и вещей, надо сохранять все чеки.

Если передача рентодателю денежных сумм – стоит брать с него расписки. Это бережет не только от внезапно объявившихся наследников, но и от возможных претензий самого рентодателя.

???? Дарственная (договор дарения)

Дарственная – это безвозмездная передача права собственности на имущество другой стороне сделки. Поскольку это акт дарения, то никаких условий в обмен на получение имущества прописать нельзя, в противном случае, дарственная будет признана ничтожной. Дарственная не может быть составлена таким образом, что приобретает юридическую силу только после смерти дарителя.

Она начинает действовать сразу после заключения, соответственно, имущество должно быть передано одаряемому в кратчайшие сроки после оформления договора.

Плюсы

В этом случае плюсы имеются только для получателя дара – имущество поступает в его полное распоряжение сразу, он может делать с подаренной собственностью все, что посчитает нужным. В том числе – практически беспрепятственно выгнать оттуда теперь уже бывшего владельца.

По закону при оформлении дарственной в отношении дарителя не могут прописываться никакие условия, которые он обязан выполнить – соответственно, уход и забота за дарителем остаются вопросом доброй воли и совести.

Минусы

Минусы присутствуют только для дарителя и логично вытекают из плюсов для одаряемого, описанных выше. Имущество сразу переходит к одаряемому, никаких залоговых обязательств на него не накладывается – соответственно, даритель попадает в довольно уязвимое положение.

Основные риски

Риск здесь один – необходимость полностью полагаться на получателя дара. Ведь законных способов заставить его оказывать поддержку после получения дара просто нет.

Забота в обмен на квартиру. Какой договор заключить?

Тема у нас сегодня деликатная, но жизненная. Ситуации, когда за пожилым одиноким владельцем жилья ухаживает посторонний человек, нередки. В благодарность за заботу, подопечный «отписывает» своему компаньону недвижимость.

Однако и собственники жилья, нуждающиеся в уходе, и люди, ухаживающие за ними, не знают, как правильно защитить себя.

Данная статья основана на небольшом интервью женщины по имени Наталья (имя изменено), которая ухаживает за пожилыми людьми и после их смерти получает в собственность их квартиры (на данный момент Наталья таким образом получила две квартиры). Какие договоры при этом заключаются, каковы риски и «подводные камни» подобных отношений между людьми, рассказывает «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» с помощью экспертов.

Для начала приведем краткую беседу с нашей героиней, в которой она рассказала о своем небольшом бизнесе.

Расскажите, как все началось и когда? Что именно вы делаете? Тратите ли свои собственные средства?

Все началось в 2003 году, я помогала одной пожилой знакомой, ее звали Ольга, гулять с собакой. Когда она слегла, я начала приносить ей продукты и помогать с гигиеной. Ухаживала я за ней шесть лет, два года из них она была лежачей. У меня была генеральная доверенность на все ее дела.

Я получала пенсии, занималась платежами, потом организацией похорон. Деньги я тратила ее – получала пенсии и пользовалась ее вкладами.

Обычно я делаю все по дому, готовлю еду, убираюсь.

Что за квартиры вы получили в результате (кол-во комнат, район)? Были ли в дальнейшем какие-то проблемы, может, кто-то из родственников претендовал на жилье?

После смерти Ольги в 2009 году мне досталась квартира в центре, метро «Таганская», двухкомнатная, а также все, что принадлежало ей. Никто не претендовал на жилье, и проблем с квартирой в дальнейшем не было.

Потом я стала ухаживать за ее сестрой, у которой была тоже хорошая квартира, метро «Сокол», двушка. За ней я ухаживала два года. Она была неизлечимо больна, и написала завещание на меня и на племянника в равных долях.

После ее смерти проблем с квартирой не возникало, мы продали ее, и каждый купил себе по однушке.

Какие договоренности с хозяевами существуют изначально? По каким документам и когда квартира становится вашей собственностью официально?

Практически сразу Ольга, зная, что я порядочный, добрый человек, сказала, что напишет на меня завещание (но впоследствии передумала и решила заключить договор купли-продажи с обременением. – Прим. ред.). Она была одинокой, не считая ее престарелой сестры, о которой я только что вам рассказала (она в дальнейшем тоже отписала квартиру мне). Мы приехали к нотариусу, и она переписала на меня квартиру – оформила купчую с пожизненным проживанием. Все было на честном слове и на нашем взаимном доверии.

Например, я знала, что ее сестра не будет претендовать на свою долю в наследстве – как инвалид, она имела на это право.

Знаете ли вы, что существуют договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением? Почему не оформлялись такие договоры?

Да, знаю. Еще при жизни сестра Ольги рекомендовала меня своим пожилым подругам. У некоторых я работала, но уходила, так как было много требований и мало гарантий, что квартиру оформят на меня. Как правило, люди при жизни, как тяжело бы они и смертельно ни были больны, боятся расставаться со своим жильем. Сложно быть живой и понимать, что это уже не твое.

Плюс я сама не особо хотела заключать договор, в котором прописывались бы тяжеловыполнимые условия. Например, может быть прописано, что я обязана ежемесячно выплачивать некие суммы.

Бывает, люди, нуждающиеся в уходе, заключают договор с фирмой. Но многие пожилые люди боятся, что их обманут.

Вы сейчас за кем-то ухаживаете?

Да, сейчас я ухаживаю за женщиной, которая опасается заключать какие-либо договоры. И я работаю просто за честное слово. Завещание есть, но его в любой момент можно переписать.

Итак, как мы поняли из разговора с Натальей, она, ухаживая за одинокими собственниками квартир, предпочитает строить с ними отношения на доверии. Никаких договоров, содержащих обязательства, особенно материальные, она не заключает. Просто люди обещают Наталье, что их недвижимость достанется ей.

И, конечно, все тут зависит от настроения и порядочности ее подопечных. Пока свои обещания они выполняли…

Интересно, можно ли как-то себя обезопасить от разных форс-мажорных обстоятельств и заключить какой-то договор, который защитит обе стороны? С этим вопросом журнал www.metrinfo.ru обратился к экспертам рынка.

Договор ренты и пожизненного содержания

Это самый известный договор, который заключается между собственниками жилья и их «сиделками».

«Под договором ренты, согласно ст. 583 ГК РФ, понимается договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме», — рассказывает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ».

«Основное отличие этих договоров заключается именно в форме содержания рентополучателя. Так, условия договора ренты предполагают денежное содержание, а договор пожизненного содержания с иждивением устанавливает обязанность плательщика ренты обеспечивать потребности пожилого человека в питании, одежде или даже уходе и заботе о нем», – добавляет Олег Сухов, адвокат, руководитель «Юридического центра адвоката Олега Сухова». Следовательно, при заключении такого договора рентополучатель будет защищен с точки зрения закона.

Если человек хочет обеспечить себе достойную старость за счет квартиры, то надо заключать прямо предусмотренный для этого договор пожизненного содержания с иждивением, а не стараться приспособить под те же цели совершенно другой вид договора, считает Михаил Точенов, юрист консалтинговой компании HEADS. Эксперт подчеркивает, что такой договор легче контролировать путем проверки ежемесячных платежей от плательщика ренты и при нарушении сразу же обратиться за защитой своих прав.

Очень важно, обращает внимание Михаил Точенов, внимательно отнестись к составлению договора и педантично прописать в нем все условия, а именно — как часто и в каких объемах получатель ренты будет получать уход и выплаты и какова будет форма контроля за выполнением плательщиком ренты своих обязанностей. «Чем более подробно права и обязанности сторон прописаны, тем проще их будет защитить в суде. С другими видами договоров это будет сделать намного сложнее», — добавляет эксперт.

Таким образом, данный тип договора можно считать наиболее подходящим не только для рентополучателя, но и для плательщика ренты.

Договор купли-продажи с условием права пожизненного проживания продавца недвижимости

Под купчей с пожизненным проживанием в рассказе Натальи подразумевается договор купли-продажи квартиры, но содержащий дополнительное условие — о сохранении за продавцом права на проживание в продаваемой квартире пожизненно. «Такое условие не противоречит закону и встречается в практике заключения договоров купли-продажи жилья», — поясняет Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»).

Однако с данным договором могут возникнуть сложности. Причем как для собственника, так и для нового владельца, к которому переходит право собственности. Так, Михаил Точенов (HEADS) утверждает, что польза данного договора по сравнению с договором ренты очень сомнительна для собственника, так как в данном случае у нового владельца квартиры нет никаких обязательств перед ее бывшим собственником, и он может распорядиться своим имуществом как угодно.

Нового же собственника предостерегает Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»): «Когда речь идет о пожилых продавцах, договор нередко признается недействительным, так как суды в соответствии с положениями ст. 178 ГК РФ признают такую сделку совершенной под влиянием заблуждения. При этом предполагается, что в действительности продавец желал заключить договор ренты или пожизненного содержания с иждивением».

В случае же с Натальей такую сделку тоже можно было признать недействительной, как поясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: «Заключение подобного договора вообще можно считать притворной сделкой, поскольку она совершена с целью прикрыть другую сделку – ту же пожизненную ренту или содержание с иждивением. И в конечном итоге ее легко оспорить и признать недействительной».

Договор дарения

«Договор дарения – безвозмездная передача имущества в собственность другого лица. Форма договора: простая письменная или нотариальная (по усмотрению сторон)», — поясняет Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Эксперты считают данный тип договора ненадежным для обеих сторон, поскольку в нем не могут быть прописаны какие-либо условия. «В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ при наличии в договоре дарения встречного обязательства договор не признается дарением и является притворной сделкой, а потому в силу п. 2 ст.

170 ГК РФ является недействительным», — поясняет Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Также здесь важно уточнить, что договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. «К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании», – добавляет Ирина Шугурова («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»).

Завещание

Для нового собственника (условного «плательщика ренты», к которому по договору переходит жилье) самым ненадежным типом сделки признается завещание. Во-первых, потому, что, как и говорила Наталья, его можно в любой момент изменить. Во-вторых, потому, что на квартиру могут претендовать и другие родственники, которые могли бы обратиться в суд и, например, потребовать признания завещания недействительным. «Подобных примеров множество – наследственные споры составляют значительную часть от общего объема дел, рассматриваемых в судах общей юрисдикции», — поясняет Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

В описанном же случае на квартиру могла претендовать сестра-инвалид, если она более года находилась на иждивении наследодателя, как указывает Михаил Точенов (HEADS), не зависимо от того, была она указана в завещании или нет. «Более того, доказать факт нахождения инвалида на иждивении своего родственника очень легко, — продолжает эксперт, — тут не требуется заключения договоров или получения каких-либо справок. Будет достаточно свидетельских показаний о том, что инвалиду периодически покупали лекарства, продукты, давали деньги и навещали. Добрые соседи с радостью все это подтвердят, не вдаваясь в подробности».

Что касается других родственников, то они могли заявить свои права на квартиру, если они были: 1) также нетрудоспособны и состояли в достаточно близком родстве, для того чтобы претендовать на статус иждивенца, не проживая совместно с наследодателем, 2) несовершеннолетние дети, уточняет Михаил Точенов (HEADS).

Небольшое дополнение по завещанию делает Елена Валеева, генеральный директор «CENTURY 21 Светлый Град»: «При получении наследства от людей, не являющихся близкими родственниками, предстоит заплатить немалый налог (НДФЛ 13% от стоимости унаследованного имущества)».

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Можно сделать вывод, что в таких случаях, когда пожилому собственнику жилья требуется уход, который в силу разных обстоятельств осуществляется «человеком со стороны», наиболее безопасным для обеих сторон будет все-таки договор ренты, но, как напоминают эксперты, — обязательно грамотно составленный.

«Часто люди считают, что договор ренты опаснее других, так как после смерти рентополучателя он может быть оспорен его родственниками… Однако это не так. Квартира уже не является собственностью умершего с момента регистрации договора ренты. С таким же успехом можно оспаривать любой вид сделки», — резюмирует Елена Валеева («CENTURY 21 Светлый Град»).

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news.

tpl_vars[‘COMMON_DATA_PATH’]->value).»templates/common/pt_social_bar.tpl», $_smarty_tpl->cache_id, $_smarty_tpl->compile_id, 0, $_smarty_tpl->cache_lifetime, array(), 0, true); >

Уход за пожилыми за квартиру: риски и детали оформления

На территории Российской Федерации проживает 42,5 миллиона пенсионеров и с каждым годом их становится все больше. Эта категория людей относится к группе социально незащищенных и именно им зачастую требуется особый уход, моральная и материальная поддержка. В таких ситуациях пожилые люди обращаются за помощью со стороны: иногда за ними ухаживают сердобольные родственники, но бывают случаи, когда пенсионер одинок или отношения с семьей не заладились Тогда они ищут людей со стороны и готовы отблагодарить их, передав свои жилые помещения. Многие специально ищут варианты войти в бизнес по уходу за пожилыми людьми в Москве.

В статье расскажем, возможен ли уход за пожилым человеком за квартиру, как правильно оформить такие отношения и чем рискуют пенсионер и сиделка.

1. Какой договор по уходу за пожилым заключить?
   1. Договор дарения
   2. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением
   3. Договор купли-продажи с условием пожизненного проживания продавца
   4. Завещание

   Какой договор по уходу за пожилым заключить?

   С какого возраста граждане являются престарелыми? Так можно назвать человека в возрасте от 60 лет — ответ на этот вопрос однозначен. А вот говоря о документах, которыми можно зафиксировать отношения между пенсионером и сиделкой за квартиру вариантов может быть несколько.

   Рассмотрим подробно каждый из возможных.

   Договор дарения

   Дарение — это безвозмездная передача имущества в собственность. Это означает, что нельзя обусловить передачу чего-либо в дар исполнением обязанности.

   Выбор дарения в качестве закрепления обязательств между сиделкой и пенсионером не самый удачный.

   В Гражданском кодексе четко прописан запрет на закрепление в дарственной встречного обязательства (абз.2 п.1 ст.572 ГК РФ). А в ситуации с уходом за пожилым человеком за квартиру явно присутствует взаимная обязанность — такая сделка не может быть признана дарением и является притворной сделкой.

   Артюхова А.А. обратилась с иском, в котором просила признать дарственную недействительной, так как думала, что передает квартиру в обмен на покупку одаренным продуктов, уход и заботу о ней. В ходе заседания судом установлено, что между сторонами действительно достигнута договоренность о взаимной обязанности, что не допускается при заключении договора дарения. Решением суда иск удовлетворен, сделка признана недействительной.

   Также нельзя указать, что дар перейдет в собственность помощника после смерти владельца, — такие “полномочия” есть только у завещания. Можно заключить договор, в соответствии с которым недвижимость передается в дар, а даритель оставляет за собой право пожизненного проживания в квартире — такое обременение вносится в сведения ЕГРН.

   Квартира сразу поступает в собственность сиделки после госрегистрации

   Бывший владелец не может рассчитывать на добросовестность помощника и денежное содержание

   Нельзя передать дар после смерти владельца

   Слишком высокий риск оспаривания ввиду подмены одной сделки другой

   Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением

   Регулирование этих видов сделок осуществляется главой 33 ГК РФ.

   В соответствии с законом, оба документа предусматривают передачу одной стороной другой стороне в собственность имущество, обычно жилые помещения, в обмен на материальное обеспечение.

   Основное отличие ренты от пожизненного содержания с иждивением заключается в том,в какой форме осуществляется обеспечение владельца жилья.

   При исполнении ренты предусматривается перечисление денежного содержания, при исполнении договора пожизненного содержания с иждивением предусмотрена обязанность обеспечивать пенсионера всем необходимым: едой, одеждой, досматривать и заботится о нем, например ухаживать за бабушкой за квартиру.

   Плательщик ренты получает недвижимость в собственность с обременением — рентодатель будет проживать в квартире до своей смерти

   Необходимость оплаты услуг нотариуса — договор ренты обязательно должен быть нотариально заверен

   Если плательщик ренты не выполняет свои обязанности — рентодатель может расторгнуть договор в судебном порядке

   Внести изменения в ренту в одностороннем порядке нельзя

   После смерти рентодателя договор достаточно сложно оспорить наследникам

   Обратите внимание! Совершение таких сделок максимально отвечает интересам обеих сторон и практически не имеет недостатков — оформляя отношения другим документом, вы фактически подменяете их.

   Юристы Европейской Юридической Службы подготовили форму договора по уходу за пожилым человеком — вам необходимо лишь заполнить недостающую информацию:

   Образец договора
   Образец договора пожизненного содержания с иждивением

   

   Договор купли-продажи с условием пожизненного проживания продавца

   Он отличается от классического варианта наличием в тексте обязанности покупателя сохранить за бывшим владельцем право проживать в квартире до конца дней.

   Заключение такой сделки, по-нашему мнению, не выгодно ни сиделке, ни пенсионеру.

   Новый владелец квартиры, не только приобретает права на недвижимость, но и получает часто нежелательного жильца. Также возникает возникает вопрос с порядком расчетов — содержание пенсионера зачастую обходится дешевле, чем стоимость квартиры по купчей.

   Пожилой человек также оказывается в шатком положении, ведь у покупателя нет никаких обязанностей перед ним — нельзя требовать уход за пожилыми людьми да и распорядиться имуществом новый владелец может как угодно.

   Имущество сразу поступает в собственность сиделки

   Покупатель ничего не должен пенсионеру

   Сразу после совершения сделки можно распоряжаться имуществом

   Такую сделку легко оспорить как притворную или совершенную под влиянием заблуждения пенсионера

   (Для пенсионера) Сохранение проживания бывшего хозяина в течение всей жизни в квартире

   (Для нового владельца) Сохранение проживания бывшего хозяина в течение всей жизни в квартире

   Завещание

   Часто старики договариваются с посторонними людьми, что им нужен досмотр за пожилым человеком за квартиру, взамен на составление завещания. Если сиделка, плохо разбирается с правом наследования жилья, то с радостью соглашается, но есть ряд нюансов, возникающих вместе с правом наследования жилья.

   Досмотр пожилого человека с правом наследования, пожалуй,один из самых опасных для сиделки вариантов.

   Наследодатель в любой момент может изменить или отменить завещание и, в соответствии, с принципом тайны завещания, об этом никто не узнает. Если гражданин в возрасте не одинокий, оспорить завещание могут наследники или, если среди наследников есть иждивенцы или несовершеннолетние, им положена обязательная доля в наследстве независимо от наличия завещания.

   Также важен и финансовый вопрос: в случае передачи недвижимости по дарственной человеку, не являющемуся близким родственником, нужно внести обязательный платеж государству — налог 13% от стоимости завещанного.

   (Для наследодателя) Можно отменить/изменить завещание в любой момент

   Можно отменить/изменить завещание в любой момент

   Большой риск оспаривания сделки родственниками

   Риск выделения обязательной доли в наследстве

   Необходимость уплаты налога

   В завещании нельзя прописать условия, при которых завещание будет исполнено

   Риски при заключении договора по присмотру за пожилым человеком за квартиру

   Какой бы вариант оформления отношений между сиделкой и пожилым человеком не был выбран, важно осознавать последствия и риски — помощь пожилым людям за квартиру может оказаться не так проста.

   Можно заключить договор ренты, дарения, купли-продажи с обременением и составить завещание — об этом мы говорили ранее.

   Основные минусы перечисленных сделок связаны с высоким риском оспаривания вследствие подмены одного обязаительства другим: такой характер отношений предполагает только ренту — другие варианты договоров прикрывают реальные намерения сторон.

   В случае с завещанием в минусе рискует остаться помощник — завещатель может в любой момент передумать, отменить завещание и ничего не сказать. В тоже время эта же особенность на руку наследодателю — если сиделка не исполнит свои обязательства будет очень легко отказаться от передачи имущества.

   Дарение также не стоит применять в рассматриваемой ситуации, ведь нельзя обязать человека ухаживать за стариками в обмен на дар — тогда это не будет дарением.

   Михайлов Дмитрий Александрович
   Ведущий юрист по гражданскому праву • Стаж 10 лет
   Задать вопрос

   если пожилой гражданин по каким-либо причинам нуждается в присмотре, наиболее выгодным будет заключить договор ренты или пожизненного содержания с иждивением. Но для того, чтобы обе стороны получили желаемый результат, необходимо грамотно составить документ и проверить контрагента.

   Как снизить риски при заключении договора с пенсионером?

   Чтобы максимально избежать вероятности, что заключенный со стариком договор может быть оспорен, нужно предусмотреть меры предосторожности, в частности:

   Проверить медицинские документы

   Необходимо удостовериться, что пожилой гражданин не имеет проблем с психическим здоровьем, так как сделки с недееспособными или ограниченно дееспособными могут быть признаны недействительными по иску родственников.

   Как проверить состояние контрагента? Запросить у контрагента справку из местного психоневрологического диспансера и наркологического диспансера. Кроме того, при заключении сделки у нотариуса, последний обязан проверить психическое состояние пенсионера — его способность осознавать свои действия и руководить ими.

   В скором времени планируется создать реестр недееспособных лиц для нотариусов, а пока они довольствуются беседой, оценивая разумность действий лица, их осознанность и понимание. Несмотря на это, суды практически никогда не признают недействительными договоры по основанию недееспособности, если они удостоверены нотариусом.

   В большинстве случаев пожилой человек живет в собственной квартире, но встречаются и случаи, когда говорят, что в своей, а на самом деле уже несколько десятков лет являются нанимателями по договору социального найма и уже просто сроднились с ней, а о приватизации и не думают.

   Как проверить недвижимость? Запросить сведения в Едином государственном реестре недвижимости. Из выписки можно узнать, кто собственник квартиры и один ли он, свободно ли жилье от обременений.

   Получить выписку можно через МФЦ, оплатив пошлину за получение — сделать это может любой человек, зная кадастровый номер или адрес.

   Чаще всего во взаимовыгодные отношения с сиделками вступают одинокие пенсионеры, но иногда, они лукавят, утверждая это. Старик может просто быть в ссоре с родственниками по разным причинам, и эта ситуация может изменится в любой момент. Негодующие члены семьи могут попытаться навязать свою волю владельцу квартиры или самостоятельно пойти в суд оспаривать заключенный договор.

   Важно! Выписку из домовой книги, хранящейся в управляющей компании, дадут только собственнику или лицу, имеющему регистрацию в жилом помещении.

   Уход за пожилыми: судебная практика

   Хорубко Р.С. оспаривала в суде заключенный с сыном, Хорубкор Р.П., договор дарения, заявляла о его недействительности ввиду притворности сделки.

   В обоснование своих требований истец указала, что имеет в собственности дом и земельный участок. Сын обратился к ней с предложением осуществлять присмотр за ней до конца дней в обмен на передачу права собственности на недвижимости. Такое предложение устроило пожилую женщину и вскоре они перерегистрировали домовладение на Хорубко Р.П.

   Подписывая документы и соглашаясь на сделку, истец полагала, что получит заботу и финансовое обеспечение, оставаясь проживать в своем единственном жилье, однако отношения с сыном вскоре испортились: он избивает мать и выживает из дома.

   Хорубко Р.С. полагала, что договор дарения должен быть признан недействительным, поскольку она не имела желания безвозмездо передавать сыну имущество, была уверена, что заключает договор ренты, а сын ее обманул.

   При рассмотрении дела судом установлено, что истица является бабушкой, пожилой женщиной, нуждающейся в силу возраста и состоянии здоровья в присмотре и уходе; первое время после заключения договора сын действительно передавал ей деньги в оговоренном заранее размере, привозил продукты и лекарства, оплачивал посещение санатория, но впоследствии изменил поведение.

   На основании представленных доказательств, в том числе показаний свидетелей, суд пришел к выводу о том, что истец заблуждалась в отношении природы заключенной сделки, и удовлетворил иск.

   Частые вопросы

   Какой договор заключить по уходу за пожилым за квартиру?

   Лучше всего заключить договор ренты — этот вариант максимально отвечает интересам обеих сторон и позволяет обезопасить сделку от оспаривания.

   Как проверить человека, за которым ухаживаешь?

   Нужно обратить внимание на психическое состояние пожилого человека, подтвердить его право собственности на квартиру и проверить наличие родственников. Именно эти факторы могут повлиять на вероятность оспаривания сделки.

   Можно ли расторгнуть договор ренты, если за пенсионером плохо ухаживают, не покупают продукты и материально не обеспечивают?

   Да, закон устанавливает возможность расторгнуть договор по соглашению сторон; потребовать возврата имущества или выкупной цены квартиры без учета уже потраченных на пенсионера денег.

   За уход за пенсионером можно получить только квартиру?

   Нет. Ухаживая за пожилым человеком, можно получить любую недвижимость — дом, квартиру, земельный участок и т.д.

   Публикуем только проверенную информацию

   Михайлов Дмитрий Александрович Ведущий юрист по гражданскому праву
   Стаж 10 лет
   Консультаций 14000

   Сориентирует по любому аспекту миграционного, конституционного, гражданского и корпоративного права — быстро, качественно и с вниманием к мелочам