Оценка стоимости земли как недвижимого имущества

Оценка недвижимости требуется для покупки квартиры в ипотеку, получения кредита под залог дачи, решения имущественных споров и в других случаях. Оценить недвижимость самостоятельно можно, но сложно. Да и в инстанциях ваши старания не примут, даже если вы сделали все правильно. Поэтому приходится обращаться к специалистам.

О том, как проходит оценка рыночной стоимости недвижимости, читайте в статье.

Что такое рыночная оценка недвижимости

Оценка недвижимости — это расчет стоимости недвижимого имущества: земельного участка, дачи, гаража, склада, дома и квартиры, доли в имущественном объекте и т.д. Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласится заплатить. Процедура оценки регламентирована федеральным стандартом оценки №7 («Оценка недвижимости»). Стоимость определяют специалисты с профильным образованием, которые сдали экзамен и вступили в саморегулируемую организацию. Оценку может проводить ИП или организация.

По итогам проведенного исследования они выдают заказчику отчет, в котором обоснована назначенная цена. Примерную стоимость можно рассчитать самостоятельно. Однако, данные, полученные таким способом, не являются нормативными, а потому не могут использоваться в суде, банке и государственных органах.

Все учреждения учитывают только отчет об оценке, который составлен аккредитованным специалистом.

В каких случаях требуется независимая оценка недвижимости специалистом

• оформлении ипотеки;
• ликвидации, реорганизации или банкротства компании;
• внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
• приватизации и страховании недвижимости;
• привлечении инвестиций (оценка имущества нужна для подтверждения реального размера активов компании);
• получении кредита под залог недвижимости;
• продаже государственной собственности;
• имущественных спорах.

Это не все случаи, в которых оценка от профессионала обязательна. В любом случае, вас предварительно оповестят, если процедура нужна.

Услуги оценщика можно заказать и если вы сами этого хотите. Например, для честного разделения наследства или при согласовании цены для сделки купли-продажи.

Методы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Стандарты оценки предусматривают три подхода к оценке недвижимости, в рамках которых выделяются специальные методы.

Доходный подход

Этот подход строится на расчете дохода, который новый собственник сможет получить от использования недвижимого имущества. Поэтому важные условия его применения — способность недвижки приносить доход и возможность его спрогнозировать.

Доходы от недвижимости включают прибыль от ее сдачи в аренду, возможное увеличение будущей стоимости продажи и др. В рамках подхода выделяют два метода:

1. метод капитализации применяется, если прибыль от недвижки каждый год одинаковая или имеет одинаковые темпы роста;
2. метод дисконтирования применяется, если прибыль не постоянна, но прогнозируема.

При оценке важно учитывать риски, характерные для этого типа имущества и региона, в котором оно находится.

Затратный подход

Затратный подход основан на том, что затраты на создание аналогичного недвижимого объекта подходят для оценки его стоимости. То есть рыночная стоимость жилого дома будет приравнена к стоимости материалов и работ для его воссоздания.

В рамках подхода выделяется два вида стоимости:

• восстановительная стоимость определяется затратами на создание точно такого же объекта из тех же материалов, конструкций, того же качества работ и характера планировки — объект воспроизводится со всеми его недостатками и износом;
• стоимость замещения определяется затратами на постройку объекта, имеющего ту же ценность, но построенного с использованием современных материалов, дизайна, планировки.

Этот метод позволяет оценить недвижимость с учетом земельного участка, на котором она находится.

Сравнительный подход

Этот подход самый простой и доступный. Он основан на том, что недвижимость не купят за цену выше, чем на рынке стоят аналогичные объекты. Оценка проводится так:

• Специалист выделяет основные характеристики оцениваемого объекта: площадь помещения, количество комнат, этаж, год постройки дома, материал отделки и т.п.
• На сайтах с объявлениями о продаже недвижимости находит аналогичные объекты.
• Корректирует стоимость аналогов по ключевым характеристикам.
• Согласует стоимость выбранным методом. Самый простой способ — расчет средней арифметической стоимости отобранных объектов.

В ходе отбора аналогов оценщик подбирает 2-4 похожих объекта. Например, ищет двухкомнатные квартиры площадью 52 м2 в новостройках Даниловского района. Затем он сравнивает аналоги с объектом оценки, вносит корректировки и определяет рыночную стоимость.

Использование всех трех подходов дает самый точный результат. Но методы применимы не для каждого объекта, поэтому оценщик сам выбирает подход к расчету рыночной стоимости.

Процедура оценки и необходимые документы

Если вы решили проводить оценку собственности, учитывайте порядок проведения процедуры:

• Выберите оценщика, к которому обратитесь. Но услуги оценки недвижимости цена зависит от опыта специалиста и раскрученности агентства. Если оценку требует банк, он выдаст вам список рекомендуемых организаций или предпринимателей, к которым можно обратиться.
• Заключите с оценщиком договор, включающий сроки работ, их план и вознаграждение специалиста.
• Содействуйте оценщику и предоставляйте запрашиваемые документы. Чаще всего запрашивают:
• паспорт заказчика физлица или свидетельство о регистрации организации и паспорт руководителя;
• документ, подтверждающий права на недвижимость;
• документы из БТИ;
• выписку из ЕГРН об отсутствии обременений. Ее электронный вариант, заверенный ЭЦП Росреестра, можно получить в течение 6 часов на сайте ЕГРН.Реестр за 200 рублей.

В самом конце специалист формирует отчет, который выдает заказчику оценки. В нем указана вся информация о проведенных работах: описан оцениваемый объект, выполнен анализ рынка, объяснены выбранные подходы и описан процесс оценки. Дополнительно к отчету приложены документы, которые специалист использовал в работе.

Оценка недвижимости нужна для оформления ипотеки, кредита, наследства, купли-продажи. Важный документ, который запросит специалист — выписка из ЕГРН об отсутствии обременений. Закажите выписку ЕГРН прямо сейчас и получите готовый документ в течение 6 часов.

Как заказать выписку из ЕГРН

Выписка из ЕГРН — это универсальный документ, который может пригодиться при совершении любой сделки с недвижимостью. В некоторых случаях сделка без выписки из ЕГРН может быть оспорена. Например, если в числе собственников есть несовершеннолетние дети и нет разрешения на продажу квартиры от органов опеки.

Пример выписки из ЕГРН

Наиболее быстрый и удобный способ получить выписку из ЕГРН — воспользоваться сервисом ЕГРН.Реестр . На сайте можно заказать справку всего за несколько шагов, зная только адрес или кадастровый номер объекта.

Порядок получения выписки через сервис ЕГРН.Реестр

Процесс заказа выписки онлайн через сервис ЕГРН.Реестр получается более быстрым, удобным, а оплата — в разы ниже, чем при получении справки другим способом. Кроме того, документ можно заказать в приложении ЕГРН.Реестр. Доступно на платформе Android и iOS. Это позволяет сделать заказ в любой момент прямо со смартфона.

Формат выписки удобен для чтения даже на маленьком экране.

Выписка, заказанная через сайт или приложение ЕГРН.Реестр, готовится от 15 минут до 72 часов. Документ отправляется на электронную почту в формате PDF с официальной электронной цифровой подписью Росреестра. ЭЦП подтверждает юридическую силу и достоверность выписки.

Автор: Жайкова Екатерина

Оценка земельного участка

Оценка земельных участков начинается с понимания, что собственно такое этот земельный участок. Для того чтобы ответить на этот вопрос нужно открыть Земельный кодекс и из ст.11.1, гл. I.1 узнать, что «земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. «.

Все земельные участки делятся по своему назначению на сельскохозяйственные, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики и многие другие.

Чаще всего необходимость в проведении оценки земельного участка возникает при:

Купле-продаже, дарении, оформления наследства (согласно законодательства необходимо определить рыночную стоимость земельного участка на дату смерти наследодателя);

Имущественных спорах в суде (чаще всего при разделе имущества, для определения рыночной стоимости земельного участка и строений на нем);

Получение кредита в банке под залог земли (коммерческие организации выдают деньги, только после подтверждения стоимости объекта);

Покупка земельного участка в кредит (банк выдает только обоснованную сумму на покупку участка);

Страхование (от стоимости земли непосредственно зависит, какова будет сумма договора. Поэтому для его заключения со страховой компанией требуется подтвердить стоимостьдокументально);

Внесение в уставной капитал или другие операции с юридическим лицом (если этот участок ему принадлежит, возникает необходимость провести экспертную оценку земельного участка);

Критерии влияющие на стоимость земельного участка

К числу базовых критериев определения стоимости объекта относятся площадь, расположение и удаленность от крупных населенных пунктов, городов. Важным аспектом является категория земель, возможность и экономическая целесообразность ее изменения. Во внимание принимается наличие коммуникаций и стоимость их подключения, особенности ландшафта, характеристики почвы и ее пригодность с точки зрения строительства или использования в качестве сельхозугодий, инфраструктура и близость рекреационных зон.

Стоимость объектов недвижимости постоянно меняется. На оценке земельных участков сказываются макроэкономические факторы, конъюнктура, сложившаяся на локальном рынке. В расчет необходимо принимать и планы по развитию местной инфраструктуры, застройки, изменения границ муниципальных образований и т. д.

Виды стоимостей земельных участков

Поскольку земля как и другие природные ресурсы могут переходить от одних лиц к другим, а также в условиях развивающегося рынка оценка земли может понадобиться во многих ситуациях.В настоящее время при оценке земли могут быть определены следующие виды стоимости рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая.

Рыночная. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

Инвестиционная стоимость. Инвестиционная стоимость— используется при внесении земельного участка в различные инвест проекты. Определяется для конкретного лица или группы лиц.

Ликвидационная стоимость. Ликвидационная стоимость — это стоимость, по которой земельный участок может быть продан на открытом конкурентном рынке за ограниченный период времени. Это означает, что срок за который земельный участок должен быть продан заведомо меньше периода экспозиции, характерного для аналогичных земельных участков.

Кадастровая стоимость . Под кадастровой стоимостью земельного участка подразумевается определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.Кадастровая стоимость определяется оценщиком, для целей налогообложенияОснованием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости всего два — недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Виды оценки стоимости земли

В мировой практике оценки выделяют два вида оценки рыночной стоимости земельных участков: массовую (в основном, для государственных целей) и индивидуальных объектов собственности на земельные участки (индивидуальную оценку). Модели массовой оценки прежде всего ориентированы на воспроизводство рынка вариантов землепользования на значительной по площади географической территории. Для осуществления массовой оценки земли во всех субъектах Российской Федерации необходимы хорошо подготовленные специалисты-оценщики, работающие по методике расчета Государственной кадастровой оценки земель, унифицирующей процедуру рыночной оценки большого числа объектов собственности на определенную дату в разрезе категорий земель.

Массовая оценка стоимости или оценка единичных земельных участков на конкретную дату осуществляется в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», как правило, несколькими оценщиками. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов. В переходный период рыночной экономики отдельная оценка рыночной стоимости земли становится особенно необходимой, ввиду того что этот подход к оценке объектов недвижимости позволяет с меньшими затратами времени и средств:

• способствовать нормализации процесса рыночного ценообразования;
• обеспечивать в сжатые сроки возврат бюджетных денежных средств муниципалитетов на выполненное ими благоустройство территорий и общественные улучшения;
• объективно оценивать реальную стоимость ущерба, упущенную выгоду и другие компенсационные платежи в случаях, предусмотренных законодательством;
• определять вовлеченными сторонами договорные цены, включая плату аренды, размер ипотечного кредита и т.д.

Принципы и методы оценки земельных участков

• Принцип полезности используется для определения возможности правообладателя удовлетворения его потребностей в течении всего срока пользования земельным участком.
• Принцип ожидания основывается на оценке величины ожидаемого дохода, который принесет участок земли в случае его эффективного использования. Принцип ожидания не берет в расчет другие производственные составляющие, которые правообладатель земельного участка намерен использовать на его территории.
• Принцип остаточной продуктивности базируется на оценке стоимости земельного участка с учетом чистых доходов, полученных после вычета понесенных расходов (в качестве заработной платы сотрудникам, различного рода действий владельца земли по увеличению ее рентабельности, производительности и т.д.) С учетом этого принципа рыночная стоимость участка земли рассчитывается как разница между его суммарной рыночной стоимостью со всеми присутствующими на участке улучшениями и стоимостью всех затрат по строительству улучшений на данном участке.
• Принцип замещения применяется для определения затрат на покупку участка, подобного тому, который оценивается. Вполне логично, что эти расходы не могут быть выше, чем рыночная стоимость земельного участка, подлежащего определению стоимости.
• Принцип наиболее эффективного использования (экономическая оценка участка земли) дает возможность эксперту-оценщику рассчитать максимальную эффективность земельного участка, учитывая экономически целесообразные, физически и законодательно возможные действия правообладателя этого земельного участка. Эта информация чрезвычайно полезна для расчета максимального размера рыночной стоимости объекта оценки. В процессе определения стоимости земли по принципу эффективного использования определяется такой способ ее эксплуатации, который среди всех других вероятных, физически возможных, юридически допустимых и финансово целесообразных способов, является наиболее выгодным. Другими словами, этот принцип определения стоимости позволяет выбрать из всех законных способов использования земли самый прибыльный и применить его при расчете стоимости данного земельного участка. Для этого принимаются во внимание наиболее выгодные виды использования земли, преобладающие в месте расположения объекта оценки, разрешенные варианты землепользования, природоохранные и градостроительные лимиты по застройке земель, прогнозы изменения ситуации на рынке недвижимости данного сегмента рынка, существующая практика использования недвижимости в данной местности.
• Принцип зависимости или местоположения основывается на расчете стоимости участка по его географическому положению с учетом особенностей его окружения. Под окружением понимаются преобладающие в окружающей местности эффективные и наиболее доходные способы использования и возделывания земли. Этот фактор заметно влияет на стоимость оцениваемого земельного участка. Принцип зависимости и местоположения предоставляет возможность оценщику учитывать в работе целый спектр ценообразующих качеств, таких как физические, правовые и экологические параметры земельного участка. Кроме того, важное значение имеют социальные факторы и наличие инфраструктуры в регионе местоположения объекта.
• Принцип предложения и спроса основывается на главном принципе рыночной экономики, относящемуся к любому товару, в том числе и к земельным участкам, выставленным на продажу. Стоимость земли так же зависит от соотношения спроса и предложения. Вне всякого сомнения, если спрос на землю растет, а количество предложений стоит на месте, цены поднимаются. И наоборот: при снижении спроса и росте предложений земельные участки дешевеют. В ситуации, когда предложение подобных объектов соответствует спросу, складываются стабильные цены на землю, которые и отражают ее истинную рыночную стоимость. Тем не менее, нужно учитывать то обстоятельство, что спрос на землю подвержен более значительным колебаниям, чем предложение. Тому есть простое и логичное объяснение: число участков, предлагаемых к продаже на открытом рынке, как правило, лимитировано, поскольку земля – ресурс ограниченный, ее производство (как в случае с промышленными товарами) увеличить невозможно. Возможен лишь перевод земельных участков из одной категории землепользования в другую, но таким образом не возможно полностью удовлетворить изменение спроса на какую-либо категорию участков земли. Вот почему цены на земельном рынке в России регулируются в большей степени спросом и покупательской способностью населения, нежели соотношением спроса и предложения.

Порядок и особенности оценки земельного участка независимым экспертом

Оценка земельного участка с точки зрения его рыночной стоимости и возможности продажи на выбранных владельцем условиях важна собственнику по нескольким причинам. Даже если вы не намерены каким-либо образом отчуждать эту собственность, необходимо иметь информацию о ее ликвидности, реальной ценности, возможности учесть при разделе имущества или общей оценке собственной платежеспособности.

Каждый из этих и множества других вариантов требует определенного методологического подхода к достижению результата. Кроме того, реальная кадастровая стоимость земли прямо влияет на суммы налогов, которые будут начислены на недвижимое имущество. А этот критерий тесно связан с рыночной ценностью участка.

Оценка недвижимости с учетом ее свойств и перспектив изменения ликвидности является разновидностью экспертизы, в которой учитывается большое количество взаимосвязанных факторов.

• 1 Ценность земли как недвижимого имущества
• 2 Цели и методы экспертизы стоимости земельных участков
• 3 Методы экспертизы и оценки земли
  • 3.1 Стоимость земли с разных точек зрения
  • 3.2 Факторы, влияющие на цену земельного участка
  • 3.3 Качество и объективность оценки
  • 3.4 Ответственность эксперта

  Ценность земли как недвижимого имущества

  Необходимость оценки стоимости участка земли и расположенных на нем строений возникает в разных ситуациях. У находящейся в собственности территории есть несколько важных свойств, которым не обладают другие объекты материального владения.

  1. Земля не имеет ресурса износа, к ней неприменимы такие понятия как амортизация или утрата функциональности.
  2. Земля не может рассматриваться как воспроизводимый ресурс для собственника — ее невозможно обновить, коренным образом изменить ее качественные характеристики даже при изменении окружающих условий.
  3. Земля не может множиться, количество участков можно считать постоянной величиной, а это указывает на устойчивость спроса, что с точки зрения рынка всегда является признаком перспективного удорожания.
  4. С практической точки зрения владелец участка распоряжается не только частью поверхности земли, он имеет возможность использовать его свойства, например, расположение или возможность эксплуатации. Даже при разделении на доли земля сохраняет высокую ценность для собственников.

  Что это означает для собственника? Как минимум — обладание имуществом, ценность которого в перспективе только растет. А при определенных обстоятельствах знание рыночной оценки становится реальной необходимостью.

  Цели и методы экспертизы стоимости земельных участков

  Перечислить эти обстоятельства в полном объеме крайне сложно, но имеет смысл указать наиболее распространенные причины обращений по поводу оценки участков земли. Это:

  • желание определить начальную и конечную цену при выставлении недвижимости на продажу, формирование ориентиров по стоимости для принятия решений и создания “коридора”, в рамках которого продавец готов маневрировать;
  • необходимость определить порядок использования имущества наследниками, выделить доли для указания в завещании;
  • необходимость решить спор между наследниками, рассчитав суммы компенсации для тех, кто готов отказаться от своей физической доли;
  • определение потенциала платежеспособности владельца при использовании земли как залога при получении кредитов, установление диапазона ставок аренды земли, другие ситуации, когда это имущество может стать источником получения прямого или косвенного дохода.

  Мы уже упоминали важный момент — налоговое законодательство, которое устанавливает размеры платежей в зависимости от кадастровой оценки земли, что по сути является отображением его рыночной стоимости.

  

  Методы экспертизы и оценки земли

  Заказчику независимой оценки и экспертизы интересно, какие критерии принимаются во внимание экспертами, насколько объективен результат, вынесенный в заключение, можно ли поставить вопросы таким образом, чтобы “направить” ход анализа в интересующую вас сторону.

  В распоряжении специалиста находится несколько методик анализа, благодаря которым данные, собранные в процессе изучения документов и осмотра территории, можно использовать для получения ясной картины стоимости и ценности имущества с учетом его перспектив. Не существует одной, универсальной методики — объективный результат формируется комплексно. Наиболее полные и не связанные с личным мнением эксперта результаты дает сочетание способов анализа информации.

  Стоимость земли с разных точек зрения

  Понятие стоимости при оценке недвижимости может трактоваться с нескольких точек зрения:

  • рыночной — это представление о наиболее вероятной цене, по которой участок земли может быть продан с учетом конкурентной среды и реальной конъюнктуры в данной местности на момент оценки;
  • инвестиционной — это представление о ценности имущества, которое должно быть внесено в качестве доли или капиталовложения при деловом использовании;
  • ликвидационной — это представление о сумме, которая может быть получена при быстрой продаже собственности, без ожидания наиболее выгодных предложений и без учета вероятной конкуренции;
  • кадастровой — для установления налогооблагаемой базы, основы для расчетов суммы налогов, что особенно важно, если собственников ищет обоснования для снижения этой базы.

  

  В итоге можно получить результат, отражающий любую из приведенных точек зрения и использовать результат в качестве аргумента в спорах, при выделении долей или в суде, при разделе имущества.

  Факторы, влияющие на цену земельного участка

  Факторы, которые учитываются при оценке недвижимости и стоимости земельных участков, разнообразны. Их объединяют в группы, а при анализе учитывают с разной степенью вероятности их воздействия на окончательный результат. Не вдаваясь в тонкости методики, можно сказать, что эксперт учитывает:

  • местоположение участка, характер его взаимодействия с окружением, особенности местности и рельефа, общий уровень развития населенного пункта, назначение земли;
  • стоимость участков, расположенных в данной местности;
  • потенциальный уровень вложений, если речь идет об использовании земли, вероятность получения доходов и соотношение их с затратами;
  • наличие построек, способствующих или препятствующих полноценному использованию земли, требующих сноса или восстановления;
  • конкурентность объекта в сравнении с аналогами, факторы, способные оказать повышающее или понижающее воздействие на стоимость, динамику развития территории, наличие коммуникаций, “красных линий”, ограничивающих возможности застройки или использования земли.

  Это краткое перечисление, в котором отражены только основные направления сбора данных для анализа. Изучаются документы, в которых отражено право собственности, поскольку его исключительность или разделение на нескольких лиц серьезно влияет на конечную цену объекта.

  Качество и объективность оценки

  Можно ли считать выводы эксперта-оценщика объективными, отражающими истинное положение дел? Отвечает ли специалист за результаты, пригодно ли заключение для обращения в суд, выставления претензий, урегулирования споров?

  Объективность выводов складывается из тщательного сбора данных. Чем больше информации предоставлено для анализа, тем меньше зависимость результата от личного мнения эксперта. Для более точного определения стоимости участка земли оценка ведется с применением поправочных коэффициентов.

  Таким образом учитывается разница в стоимости недвижимости, например, между Подмосковьем и Тульской областью — для Подмосковья территориальный коэффициент выше, он отражает общий уровень цен в регионе.

  

  Ответственность эксперта

  Ответственность за результат оценки является частью договора, который заключается перед оказанием услуги. При существенном расхождении указанных сумм с реальной рыночной картиной заказчик может настаивать на пересмотре заключения, проведении повторного исследования. Но при этом следует учитывать, что рыночная цена земли — это не постоянная величина.

  Со временем она меняется, и эти колебания обычно отражены в оценке — результат представлен в виде границ диапазона наиболее вероятных значений.

  Результаты оценки стоимости участка земли — заключение эксперта

  Отчет оценщика — документ о проведении и результатах оценки земельного участка содержит разделы:

  • анализ рынка земли и недвижимости на момент проведения исследований;
  • описание и анализ факторов, формирующих результаты экспертизы и влияющих на ценность имущества;
  • расчеты потенциальных доходов от использования или продажи земли;
  • описание методики расчетов с указанием коэффициентов и обоснованием их применения;
  • ответы на вопросы, если они были поставлены в конкретной форме.

  В случае судебного разбирательства результат экспертизы рассматривается в составе материалов дела, он может быть приложен к исковому заявлению. Процедуру может назначить и суд, в этом случае эксперту задают вопросы, ответы на которые должны создать ясную картину для обоснования позиций сторон и установления правоты истца или ответчика.

  Владелец должен подготовить соответствующие документы — документ о праве собственности, кадастровые выписки и карты, экспликации строений и схему коммуникаций. Заказать оценку земельного участка может его собственник или представитель, арендатор, если договор аренды предусматривает такое право.

  Как узнать кадастровую стоимость квартиры, земельного участка, что это такое и как она определяется

  Кадастровая стоимость — это взгляд государства на то, сколько стоит объект недвижимости. Этот параметр может существенно отличаться от рыночной стоимости. В статье разберём, как назначается стоимость по кадастру, на что она влияет и зачем её знать.

  Рассмотрим способы, которыми можно её оспорить.

  Отличия кадастровой стоимости от рыночной

  Кадастровая стоимость — это оценка недвижимого имущества государством. Органы власти проводят оценку по утвержденной методике.

  Рыночная стоимость квартиры, дома — это цена, о которой договорились обе стороны сделки, продавец и покупатель. На эту цену влияют разные факторы: площадь недвижимости, этаж, год постройки, наличие и состояние инженерных коммуникаций, планировка и проведённый ремонт, транспортная доступность и инфраструктура. Полный перечень включает больше критериев и зависит от конкретного объекта.

  Стоимость по кадастру устанавливают в конкретном регионе на основе среднестатистической цены. Множество похожих объектов недвижимости группируют и определяют для них стоимость на конкретную дату.

  Рыночная стоимость меняется постоянно, кадастровая фиксируется на определённый законом срок.

  

  На что влияет кадастровая стоимость

  Стоимость объекта по кадастру берут во внимание при расчёте налогов (например, на землю или имущество). Госпошлину при обращении к нотариусу или в суд зачастую тоже определяют на основе этого параметра.

  Налог на имущество

  Собственники квартир, домов, земельных участков платят налог, базой для расчёта которого выступает кадастровая стоимость ( НК РФ статья 403 ). Формула расчёта выглядит так: налог = стоимость по кадастру (на 1 января расчётного налогового года) × налоговая ставка.

  Налог на доход физлиц при продаже жилья

  По факту продажи объекта недвижимого имущества собственник платит НДФЛ в размере 13% от полученной суммы. Точный размер налога зависит от размеров кадастровой стоимости. ФНС применяет понижающий коэффициент в размере 0,7, в случае, если сумма сделки по продаже меньше, чем стоимость по кадастру, умноженная на 0,7 ( Статья НК РФ ст. 214.10 ).

  Налог на дарение квартиры

  За квартиру, комнату или дом, полученные в подарок, получатель обязан уплатить 13% дохода. Доходом в данном случае считается стоимость подаренного объекта по кадастру.

  Нотариальные удостоверения сделок с недвижимостью

  Этот вид стоимости объекта нужен и для расчёта государственной пошлины нотариусами при удостоверении следующих сделок:

  • по продаже собственности несовершеннолетних;
  • по продаже доли одним из владельцев при общей долевой собственности;
  • по передаче имущества в доверительное управление.

  При удостоверении других сделок с недвижимостью за основу для тарифа также берётся кадастровая стоимость. Если рыночная цена объекта ниже кадастровой, нотариусы рассчитывают тариф за свои действия, исходя из последней.

  

  Для чего нужно узнавать стоимость по кадастру

  Информация о кадастровой стоимости пригодится:

  Для расчёта налогов . ФНС рассчитывает налоги самостоятельно. Но если собственник хочет заранее просчитать траты, кадастровая стоимость жилья поможет. Также покупатель может до подписания договора узнать размер налога на приобретаемую недвижимость.

  При оформлении наследства . Чтобы получить свидетельство о праве на наследство, нужно оплатить госпошлину. Нотариус рассчитывает её размер с учётом кадастровых данных из ЕГРН.

  При получении кредита на ипотеку . Эту информацию об объекте банки запрашивают вместе с отчётом об оценке имущества.

  Во время подачи документов в суд. Если предметом иска выступает объект недвижимости, госпошлина тоже рассчитывается от его кадастровой стоимости.

  Кто и как рассчитывает стоимость

  В регионах оценку проводят муниципальные бюджетные учреждения по решению региональных, местных органов власти. Расчёт ведётся на основании методических указаний Минэкономразвития.

  Как часто проводят кадастровую оценку

  В регионах России кадастровая оценка проводится каждые три года. В городах федерального значения (Москва, Севастополь, Санкт-Петербург) — каждые два года. Максимальный срок для всех субъектов — пять лет с даты последней оценки.

  Какие данные используются для расчёта

  Для расчёта стоимости по кадастру используются сведения о:

  • местоположении объекта недвижимости;
  • годе и материалах постройки;
  • серии многоквартирного дома;
  • состоянии недвижимости (ветхое, аварийное);
  • реконструкции объекта и другие факторы, предусмотренные методическими указаниями.

  Как узнать кадастровую стоимость

  

  Стоимость по кадастру можно выяснить с помощью адреса объекта недвижимости или его кадастрового номера. Чтобы получить эту информацию:

  ???? закажите выписку из ЕГРН. Документ оформляется как на порталах Росреестра , Кадастровой палаты , так и через МФЦ. Стоимость выписки варьируется от 250 до 400 рублей для граждан РФ;

  ???? найдите нужные сведения по объекту на публичной кадастровой карте в режиме онлайн.

  Можно ли оспорить кадастровую стоимость и как это сделать

  Если стоимость по кадастру не отражает реальной ценности объекта, с ней можно не согласиться. Есть два способа оспорить кадастровую стоимость — через комиссию по оспариванию при Росреестре либо через суд.

  Комиссия по оспариванию

  Досудебное урегулирование спора проводит комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Она есть при территориальном управлении Росреестра в каждом регионе. Заявление в комиссию подаётся в произвольной форме.

  Главное — указать причины, по которым заявитель считает стоимость ошибочной. В течение месяца с момента поступления документов комиссия обязана вынести решение.

  Оспаривание кадастровой стоимости через суд

  Заявитель подаёт либо иск по оспариванию стоимости, либо заявление об оспаривании решения комиссии. Суд рассматривает заявление и выносит решение в течение двух месяцев.

  Какие документы необходимы для суда и комиссии

  К заявлению по оспариванию кадастровой стоимости приложите:

  ???? выписку из ЕГРН;

  ???? копию договора продажи, дарения или другого документа о передаче прав;

  ???? подтверждение недостоверности сведений об объекте, которые были использованы для определения его стоимости;

  ???? отчёт об оценке стоимости объекта — документ нужен, если рыночная цена не совпадает с кадастровой;

  ???? другие документы по необходимости.

  Помимо искового заявления, в суд предоставляют: доверенность, если заявление подаётся представителем; диплом о высшем юридическом образовании представителя; иные документы, которые заявитель посчитает нужным представить.

  

  Подведем итог

  • Кадастровую стоимость устанавливает государство на конкретный срок и для каждого региона.
  • К этому критерию обращаются, чтобы уточнить налог при продаже недвижимости, рассчитать налог на имущество или землю, скорректировать размер госпошлины и в ряде других случаев .
  • Кадастровая стоимость устанавливается на срок от двух до пяти лет, разница между рыночной и кадастровой может достигать 20–30%.
  • Стоимость конкретного объекта недвижимости вы можете узнать, заказав выписку из ЕГРН или в режиме онлайн на портале Росреестра .
  • Закон позволяет оспорить кадастровую стоимость двумя способами — через комиссию при Росреестре или в суде.