Обмен долями между матерью и дочерью

Обмен квартир стал популярной сделкойпо статистике риелторов. Но, тем не менее, обмен имеет несколько нюансов, особенно, если происходит между родственниками.

Проведение бартера недвижимыми площадями происходит по особому алгоритму, который имеет свои сложности, но доступен и для простых граждан.

Во многом, важно соблюдать законодательство, а также знать процессы и правила оформления некоторых документов и договора мены.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Это быстро и бесплатно !

Показать содержание

Узнайте на нашем сайте о том, как обменять комнату в коммуналке или общежитии, двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, можно ли обменять ипотечную жилплощадь или старую квартиру на новостройку, а также о том, как совершить междугородний обмен и принудительный размен жилплощади через суд.

Законодательный регламент

Оговорены ли в законе особые условия, в случае родственного обменаквартир?

Законодательство подробно освещает вопросы осуществления мены в любой ее интерпретации.

Статья 567 Гражданского кодекса рассказывает о том, что представляет собой данное соглашение, а следующие статьи, идущие по нумерации за ней, раскрывают отдельные нюансы мены и ее основ.

Так или иначе, но материал Гражданского кодекса очень хорошо скомпонован и отвечает на все основные вопросы, которые могут появиться у граждан в процессе оформления соглашения. И все же, речь в данных статьях идет обо всем, кроме субъектного состава.

Мена – это двухсторонняя сделка, а значит, сторонами могут выступать как родственники, так и совсем посторонние друг другу люди. В статьях Гражданского кодекса нет упоминания о том, что данная сделка имеет какие либо привилегиив случае, если она осуществляется между двумя родственными лицами.

Это значит, что в не зависимости от того, кем вы являетесь своему оппоненту по договору, на вас будут распространяться одинаковые условия контракта.

Также, ознакомиться с вопросами осуществления мены между родственными лицами можно, обратившись к судебной практикеближайшей от вас судебной инстанции.

Вы не почерпнете в решениях суда новых норм и ссылок на акт, однако еще раз удостоверитесь в том, что субъектный состав сделки никаким образом не влияет на ее заключение и завершение.

О том, как обменять комнату в квартире на дом и земельный участок, как обменять частный дом или коттедж на квартиру с доплатой, а также о том, как оформить договор мены квартиры на дом с земельным участком, можно узнать из наших статей.

Способы

Теперь стоит поговорить вариантах родственного бартера жилья в собственности.

Первый и самый простой способ вытекает из названия нашей статьи. Он заключается в оформлении договора мены.

Суть сделки состоит в том, что стороны обмениваются недвижимыми площадями, то есть одновременно являются и продавцами, отчуждателями и приобретателями.

Кончено, сделка может быть как равноценной, так и нет – это решает каждый собственник в договоренности с другим в индивидуальном порядке. В контракт может быть вписано условие о доплате как с одной, так и с другой стороны.

Данная сделка может быть сразу отнесена (с соответствующей подачей документов и договора) в Росреестр или заранее заверена у нотариуса. Данное соглашение непременно облагается налогом в размере 13 процентов.

Второй способ осуществить обмен с родственниками жилплощадью – это составление контракта купли-продажи. В основном, к такому способу прибегают те, кто не заинтересован сохранить для себя максимальное количество денежных средств от сделки, а также те, кто не доверяют процедуре мены.

Так как обе стороны являются и отчуждателями и приобретателями, то составляется два контракта купли-продажи. Каждый из них подлежит нотариальному оформлению, но только в случае, если оппоненты не хотят быть обманутыми. После сделка оформляется в Росреестре.

Этот способ осуществления мены – самый затратный. Дело в том, что данный способ предполагает уплату налога в 13 процентов от суммы соглашения два раза – за каждый составленный и заверенный договор.

Теперь поговорим о самом менее затратном способеродственного бартера квартиры на квартиру. Сейчас мы говорим о дарении. Дело в том, что дарение облагается налогом, но только в случае, если не происходит между близкими родственниками.

Так, если человек состоит в тесной родственной связи, то намного выгоднее, с финансовой точки зрения, оформить два договора даренияи получить в собственность новое имущество взамен отчужденного.

Правда существует один минус. Если обмен подразумевает доплату, то этого нельзя прописать в договоре дарения.

Придется довольствоваться только тем, что вы поменялись жилыми площадями, а вот доплата денежных средстврегулироваться законодательством никак не будет.

С чего начать?

Для начала необходимо подготовиться к бартеру. В первую очередь, договориться с оппонентом по сделке, обговорить ее детали, осмотреть помещения. После этого проведите подготовительные работы с жильем.

Именно, вы должны выписать всех прописанных, чтобы не обременять жилье и нового владельца проблемами, заплатить по счетам за коммунальные услуги, если есть задолженности. Кроме того, необходимо подготовить всю техническую документациюна квартиру.

Если у жилья есть еще собственники помимо вас, они должны быть не против осуществления сделки (читайте об обмене доли жилплощади). То есть, они должны подписать соглашение на отчуждение или же обратиться в суд для раздела имущества.

Куда обратиться?

Когда все работы проведены, можно приступать к оформлению сделки бартера квартир между родственниками. Для начала необходимо оценить суммарную стоимостьсвоего жилья и жилья оппонента. Если цены соразмерны, можно переходить к оформлению договора, если же нет – стоит поговорить о доплате.

После этого составляется контракт либо самостоятельно, без нотариального заверения, либо обращаетесь в нотариальную контору.

Там документ проверяют, присваивают ему номер и заносят в Росреестр.

В случае, если одна из сторон не выполнит возложенных на нее обязанностей, этот договор будет хорошим свидетельством в суде.

Какие документы необходимы?

Для того чтобы осуществить родственный обмен жилплощадью необходимо предоставить следующие виды бумаг:

• свидетельство о праве собственности на квартиру;
• соглашение от других собственников об отчуждении;
• техническая документация на жилье;
• справка из БТИ;
• выписка из домовой книги;
• кадастровый паспорт жилплощади;
• квитанция об оплате налога;
• заверенный или незаверенный договор.

Все эти документы собираются в один пакет подаются в Росреестр, где рассматриваются сотрудниками. Если все утроит, то факт обмена будет оформлен.

Сроки и стоимость оформления

Срок оформления регламентирован законодательством, но по общим правилам составляет от 3 до десяти дней. Продлить срок может не донесение определенных документов, а также – осложнение в виде отправки запросов в другие регионы.

В соответствии с Налоговым кодексом, данная сделка облагается 13 процентамивычетами в пользу государства от общей суммы.

Но если решено произвести обмен посредством дарения, то непременно можно рассчитывать на то, что сделка будет бесплатной ввиду того, что осуществляется между родственниками.

Когда могут отказать?

Отказывают в оформлении в случае, если выясняется, что вы не донесли или не имеете каких либо документов, либо если один из собственников вашей недвижимости против сделки.

Также отказ может последовать в результате несоответствия бумаг действительности.

Особенности и нюансы

Если речь идет о приватизированных квартирах, то они обмениваются с учетом соблюдения всех вышеуказанных правил.

По акту осуществления сделки собственники становятся полноправными владельцамижилых помещений.

Обменять муниципальную жилплощадь на приватизированную не позволяет закон. Поэтому прежде, чем прибегать к осуществлению сделки, муниципальное жилье необходимо приватизироватьна имя, проживающего в нем.

Обмен между родственниками может пройти быстро и без весомых финансовых вливаний, но только в том случае, когда вы полностью уверены в том, что соблюдены все условия. От вашей внимательности зависит судьба вашей сделки с недвижимостью.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Обмен долями в квартирах между родственниками

Собираясь обменяться с родственниками частью в недвижимости, следует учитывать, что обмен долями в квартирах между родственниками проводится без каких-либо льгот со стороны государства. Помимо стандартного обмена долей родственники могут выбирать куплю-продажу или дарственную. Выбор способа передачи недвижимости определяют с учетом особенностей сделки, расходов, сроков и требований к оформлению.

Особенности сделок с долевым имуществом

Доля в квартире – часть недвижимости, распоряжаться которой приходится с согласия других собственников.

Собираясь обменяться долевой недвижимостью, сторонам следует учесть ряд особенностей:

1. Обязательное согласование с другими владельцами. Чтобы получить право на обмен следует оформить нотариальный отказ, либо дождаться истечения 30-дневного срока. Это касается всех сделок с долями, за исключением случая, когда стороны использовали для оформления дарственные.
2. Обмен – сделка отчуждения, предусматривающая возмездность. С участников сделки могут взыскать подоходный налог.
3. Мена долей детей, не достигших совершеннолетия, производится только с согласия органов опеки.
4. Менять можно только части жилья, отнесенных к одной форме собственности. Поменять муниципальную комнату на площадь в индивидуальном пользовании невозможно, поскольку собственники разные.

Если особенные условия мены долей устраивают владельцев, переходят к оформлению, предварительно изучив установленный законом порядок действий.

Пошаговое описание процедуры мены с родственниками

Чтобы благополучно обменяться жилплощадью со своим родственником, придерживаются стандартной схемы заключения договоров отчуждения с поправкой на потребность в получении согласия от соседей.

Шаг 1. Уведомление о намерении обменять долю

Обсудить предстоящее изменение состава участников собственности. Согласно законодательству, соседи по квартире имеют право преимущественного выкупа, что предполагает письменное уведомление каждого о планируемой передаче доли в рамках сделки мены (за некоторыми исключениями).

Уведомление отправляют на имя каждого сособственника квартиры и дают время на принятие решения. Чтобы не оформлять нотариального письменного отказа со стороны совладельцев, рекомендуется подождать, пока не истечет отведенный законом месяц ожидания ответа.

Шаг 2. Составление договора

Перед заключением договора сторонам предстоит договориться о предмете сделки и условиях отчуждения. Сделать это возможно в рамках договора дарения, мены или дарственной. Рекомендуется обратиться к юристу или нотариусу с просьбой помочь в надлежащей подготовке документа, либо использовать для составления образец.

Во избежание проблем с регистрацией долей в Росреестре, все документы на доли тщательно проверяют до того, как ставить подписи.

Шаг 3. Перерегистрация недвижимости в Росреестре

Переход права новому владельцу требует регистрации в единой базе Росреестра. Местом подачи заявлений служит отделение МФЦ или Росреестра. Каждая из сторон является в отделение уполномоченного органа, оплачивает стандартную регистрационную пошлину и передает документы на недвижимость и саму сделку.

С момента подачи заявлений до получения новых выписок уходит около 1-2 недель. Сделка считается завершенной после того, как собственники получили новые выписки.

Шаг 4. Снятие с регистрации и освобождение жилплощади

После получения выписки стороны обязаны сняться с регистрационного учета по предыдущему адресу и прописаться по новому.

Если одна из сторон не исполняет этого условия договора, обращаются в суд с целью признания лица утратившим право проживания с последующим принудительным выселением.

Варианты обмена долями в квартирах

Дорогие читатели!

Чтобы не сожалеть впоследствии о совершенной сделке, рекомендуется изучить особенности разных способов передачи жилья родственникам. Стоит предварительно проконсультироваться у юриста и получить рекомендации по выбору варианта обмена с учетом конкретных обстоятельств.

Одновременная покупка и продажа долей

Купля-продажа – возмездная сделка отчуждения, предполагающая оплату стороне, отдающей собственность. По сути, каждый из родственников, решивших обменяться жилплощадью, продает его и покупает за вырученные деньги новую долю.

Договор заключается в стандартном режиме на продажу и на покупку. По каждой сделке готовят свой пакет документации, договор составляют в трех экземплярах – покупателю, продавцу, Росреестру.

К основным реквизитам договора купли-продажи (ДКП) относят:

• Сведения о сторонах сделки;
• Описание отчуждаемого объекта (адрес, размер квартиры и доли, этажность дома);
• Условия сделки (стоимость, способ и оплаты);
• Ответственность сторон в случае неисполнения договора.

Внизу должны стоять дата, подписи и расшифровки обеих сторон. Договор подлежит нотариальному заверению.

Договор мены

Договор мены дает больше возможностей участникам сделки, и одновременно ограничивает их при выполнении процедуры:

• Во-первых, меняясь с родственником, второй собственник избавляется от необходимости проведения денежных расчетов;
• Во-вторых, документ позволяет меняться не только частной собственностью, но и муниципальной.

В последнем случае понадобится согласовать сделку с администрацией населенного пункта, которому принадлежит квартира. Вместе с заявлением в муниципалитет передают:

1. Договор соцнайма каждого из родственников.
2. Справки о составе семьи.
3. Документ об отсутствии задолженности по ЖКХ.
4. Согласие остальных родственников.
5. Разрешение опеки (при необходимости).

Муниципалитет редко проверяет, насколько равноценен обмен, что позволяет расшириться кому-либо из родственников без каких-либо негативных последствий.

При составлении договора мены учитывают наличие обязательных реквизитов:

• Паспортные данные;
• Сведения о недвижимости (точное месторасположение, этаж, число комнат, площадь);
• Выписка ЕГРН или свидетельство на собственность;
• Договор мены/купли-продажи/дарения (по выбору сторон);
• Информация о лицах, сохраняющих право проживать на отчуждаемой жилплощади;
• Сроки снятия с регистрации и освобождения жилья;
• Установленные обременения (если есть).
• Подписи сторон.

После подписания дарственных необходимо зафиксировать изменения в праве собственности.

Дарственная

Чтобы поменяться жилплощадью, собственники долей составляют сразу 2 дарственные. Во избежание проблем к оформлению привлекают нотариуса. Особенность дарственной между близкими родственниками – освобождение одариваемого от налога с дохода по сумме стоимости объекта.

Дарение происходит одновременно с обеих сторон – один родственник дарит другому, и в обратном порядке. Нужно учитывать, что сделка считается состоявшейся только после регистрации в Росреестре. Если у одной из сторон сорвется процесс регистрации, вторая не обязана отказываться от своей доли.

Такой вариант двойного дарения подходит только при полном доверии между родственниками.

Как меняться, если доли неравны

Обмен не всегда означает, что стороны обмениваются равноценным жильем, даже если речь идет о родственниках. Новая часть собственности может оказаться дороже, больше или находиться в более престижном районе.

Стоимость самих долей в договоре указывать не надо. Стороны сделки просто фиксируют сумму и время на проведение расчетов. В подтверждение факта получения средств пишут обычную расписку.

От чего зависит выбор способа оформления

Надоело читать?

Чтобы принять верное решение, определяя оптимальный способ оформления обмена долями, стоит сравнить основные характеристики каждого из вариантов:

Способ оформления/Особенности сделки	Купля-продажа	Мена	Дарение
Предварительное уведомление совладельцев	Требуется	Требуется	Необязательно, но рекомендовано.
Расходы	Нотариус, юрист, регистрация для двух сделок по ДКП.	Нотариус, юрист, изменения в Росреестре фиксируют по одному договору.	Двойные расходы на дарственную в Росреестре, у нотариуса.
Налоги	13% НДФЛ платят для сделок с жильем, приобретенным не более 3-5 лет накануне.	Норма аналогична взысканию налога при купле-продаже жилья.	Риск начисления НДФЛ на всю стоимость доли, если нет близкого родства.
Особые характеристики	На стандартных условиях.	Допускает обмен неприватизированными долями с согласия муниципалитета.	Выгодно для близких родственников.

На выбор варианта оформления могут влиять индивидуальные обстоятельства. Например, готовность всех собственников подписать нотариальный отказ, участие в обмене несовершеннолетних, размер и стоимость обмениваемого имущества и т.д.

Сроки и стоимость оформления

На оформление обменной операции обычно уходит 1 день, сама сделка длится гораздо дольше:

• Получение отказа/согласия соседей – до 30 дней;
• Подготовка документов – до 7 дней;
• Регистрация перехода права собственности в Росреестре – 7-14 дней.

В итоге, процесс может занять от недели до 1,5 месяцев.

Расходы на переоформление жилплощади могут составить:

• Регистрационная пошлина при подаче заявлений в Росреестр – по 2 тысячи рублей;
• Нотариальное заверение – от 500 рублей;
• Помощь юриста – около 1 тысячи рублей.

Помимо основных затрат на оформление существуют дополнительные расходы на нотариуса согласно установленному пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ нотариальному тарифу – 0,5% от стоимости, но не выше 20 тысяч рублей.

Налогообложение при обмене

Многие собственники долей ошибочно считают, что при обмене налог платить не придется. В результате после передачи имущества друг другу родственники выясняют, что должны уплатить НДФЛ на крупную сумму.

Согласно ст. 567 ГК РФ, договор мена регулируется теми же правилами, что и купля-продажа. Это означает, что продавец должен заплатить 13% от стоимости полученной доли.

Не платить НДФЛ можно только в 2 случаях:

1. Меняются недвижимостью спустя 5 лет после приобретения.
2. Прошло 3 года после того, как собственник унаследовал, принял дар или приватизировал жилплощадь.

Чтобы избежать крупных расходов на налоги, связанные со сделкой, следует до того, как оформить договор с родственником получить консультацию у юриста, специализирующегося в имущественном праве.

Судебная практика по решению споров по обмену долями

После сделок с обменом жильем могут возникать спорные ситуации, требующие обращения в суд. Перед подачей иска в суд рекомендуется изучить позицию суда по этому направлению.

Решение Ленинского районного суда г. Пензы № 2-1608/2020 2-1608/2020М-1760/2020 М-1760/2020 от 30 июля 2020 г. по делу № 2-1608/2020 удовлетворило требования истцов по признанию утратившим право пользования лица, приобретшего долю в квартире по договору мены и передавшего свое имущество по договору купли-продажи другим собственникам согласно преимущественному праву выкупа.

Решение Сорочинского районного суда Оренбургской области № 2-793/2020 2-793/2020М-635/2020 М-635/2020 от 30 июля 2020 г. по делу № 2-793/2020 признает право наследников претендовать на долю, переданную по договору мены, но не перерегистрированную в связи со смертью участника сделки.

Решением Ленинского районного суда г. Уфы № 2-2930/2020 2-2930/2020М-1924/2020 М-1924/2020 от 30 июля 2020 г. по делу № 2-2930/2020 суд признал утратившим право проживания в квартире ответчика, не исполнившим установленные договором обязательства по снятию с учета в 15-дневный срок.

Определением Верховного Суда РФ от 21 июня 2019 г. по делу № А03-21487/2016 установлено нарушение прав ответчиком, не предоставившим эквивалентное встречное имущество, что позволило признать мену ничтожной согласно ст. 10 и 170 ГК РФ.

Юридические сложности при обмене долевой собственностью

Сделки с долевой собственностью нередко заканчиваются разбирательствами с другими владельцами, либо требуют рассмотрения вопроса в суде. Любая ошибка в договоре или нарушенный на 1 день срок могут привести к отмене сделки с потерей расходов, затраченных на переоформление.

Чтобы исключить неприятный сценарий развития, следует уже на начальном этапе привлечь профессионального юриста, который сориентирует в действиях и подскажет оптимальный способ оформления. Юридическая поддержка может касаться помощи в составлении договора и урегулирования вопросов с остальными владельцами жилья.

Частые вопросы и ответы по теме обмена долями в квартирах

Почему муниципалитет не разрешает меняться с родственником?

Действительно, администрация может отказать в согласовании мены неприватизированного жилья, если здание непригодно, предстоит капремонт или снос, один из участников страдает опасной болезнью.

Что делать, если родственники не соглашаются оформить отказ у нотариуса?

Стоит рассмотреть вариант оформления в дар. Если родственники близкие, налоги платить не придется, и сделку можно не согласовывать.

Можно ли обойтись без нотариуса для заверения договоров?

Закон предполагает возможность заключения сделок отчуждения долевого имущества без привлечения нотариуса, если в договоре участвуют все собственники жилья, и действия нельзя расценить как раздел имущества.

Можно ли поменяться долями с несовершеннолетними детьми?

Можно, если перед оформлением договора получить разрешение опеки. Если новая доля несовершеннолетнего больше и дороже, чем текущая, органы опеки согласуют мену.

Юрист-эксперт сайта
Главный юрист – эксперт сайта

Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте.

Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: [email protected], профиль на ЯндексУслугах.

Рекомендованные для вас статьи:

1. Продажа доли в квартире между родственниками
2. Иск о разделе квартиры между бывшими супругами
3. Соглашение о разделе квартиры между супругами
4. Возврат и обмен товара по закону о ЗПП

Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.

Продажа доли в квартире между родственниками

Доли в квартире разрешено продавать, как и весь объект целиком. Процедура эта имеет ряд правовых особенностей. Проходит она в несколько этапов.

Сделка в зависимости от обстоятельств может требовать нотариального удостоверения. И всегда завершается государственной регистрацией. Рассмотрим, можно ли продать долю своему родственнику.

И что для этого потребуется.

Можно ли продать долю в жилище своему родственнику

Ситуации, когда долю в имуществе отчуждают в пользу родственника – распространенное явление. Часто такая необходимость появляется после получения объекта по праву наследования сразу несколькими наследниками, которые далее не намерены проживать совместно. Закон не препятствует такого рода сделкам и не наделяет их особенными характерными признаками.

Отличия могут возникнуть только на стадии оформления налогового вычета. И только если сделка совершалась между близкими родственниками.

Отдельное внимание российское законодательство уделяет сделкам с недвижимостью, в которой доли принадлежат несовершеннолетним детям. Прямого запрета на их продажу не существует. Доли в квартире могут быть проданы и родственникам. Но только в интересах несовершеннолетних детей и после получения согласия от органов опеки и попечительства (ст.

37 ГК РФ).

Основной порядок действий

Если гражданин владеет долей в квартире, он вправе распоряжаться ей по своему усмотрению. Т.е. он может ее продать, подарить, заложить и пр. Закон ему в этом не препятствует. Однако при совершении сделок купли-продажи долей в жилой недвижимости следует учитывать некоторые ограничения.

Они присутствуют в Гражданском кодексе, чтобы защитить имущественные права прочих содольщиков.

Обязательное извещение о сделке прочих собственников

Ограничения заключаются в преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК). Если собственник желает продать свою долю в квартире родственнику, он должен сперва о своем намерении известить владельцев всех прочих долейв ней.

И предложить им выкупить эту долю.

На принятие решения содольщикам отводится один месяц.И только если желания выкупить долю они не выкажут, ее можно продать родственнику и иному лицу. Извещения составляются в письменном виде и направляются каждому владельцу доли, если их несколько.

Желательно делать это через нотариуса, тогда стороны не смогут заявить в итоге, что извещения не получали и опротестовать сделку.

Условия продажи, предъявляемые прочим собственникам не должны отличаться от условий, по которым владелец намеревается продать свою долю третьему лицу. Если содольщикам он предложит выкупить свою часть в имуществе за 5 млн. руб., а в итоге при их отказе продаст третьему лицу за 4 млн. 800 тыс. руб., сделку можно легко опротестовать через суд.

Ожидать месяц после отправки извещений не обязательно, если прочие собственники дадут отказ выкупать долю. Но только нужно оформить его в письменном виде.

Важно знать!Если родственник, которому собственник намеревается продать долю в квартире, тоже владеет частью в ней, направлять уведомления и выжидать месяц нет необходимости.

Пошаговая инструкция продажи доли

Порядок действий при продаже доли в квартире не зависит от того, кто ее покупает: родственник или нет. На него будет влиять только количество продавцов и покупателей, а также личные пожелания сторон.

Этапы сделки:

1. Собственник доли договаривается с родственником о ее продаже.
2. Если родственник не является содольщиком, всем прочим владельцам долей рассылаются письменные уведомления о предстоящей сделке. В них содержатся предложения о выкупе.
3. Если в течение месяца прочие собственники не заявят о намерении выкупить часть объекта, продавец и покупатель составляют договор купли-продажи.
4. После подписания договор удостоверяют у нотариуса.
5. Заключительный этап – регистрация сделки в Росреестре.

Как оформить договор купли-продажи

Дорогие читатели!

Удобней и безопасней составление договора купли-продажи недвижимости доверить профессиональному юристу. Делать это желательно даже, если сделка совершается между родственниками. В будущем такой подход помогает избежать множества правовых проблем, если кто-то со стороны решит сделку оспорить.

Единой формы документа не предусмотрено. Договор составляется обязательно письменно (ст. 550 ГК РФ) и содержит следующую информацию:

• Дату и место подписания;
• Название документа;
• Основные данные всех сторон (ФИО, даты и место рождения, адреса постоянной регистрации, реквизиты гражданских паспортов);
• Сведения о квартире, в которой отчуждают долю (адрес, этаж, общая площадь, количество комнат, материал постройки, характеристики общих помещений: кухни, ванной комнаты, общее количество собственников). Необходимо изложить максимум информации. Если комнаты изолированные или проходные, это желательно отметить;
• Сведения о продаваемой доле. В первую очередь, это – процент от общей площади. Доли в натуре в квартирах выделены редко, но судом или соглашением может быть отведена для проживания конкретная комната. Это необходимо обозначить;
• Ссылки на правоустанавливающие документы и на свидетельство из ЕГРН;
• Стоимость отчуждаемой доли. Нужно написать ее цифрами и прописью;
• Порядок денежного расчета (передача наличных средств, перевод на банковский счет);
• Условия вступления договора в силу. Этот пункт не обязателен. В таком случае договор будет считаться заключенным с момента его нотариального удостоверения;
• Ответственность сторон за несоблюдение условий договора. Этот пункт тоже не обязателен. При его отсутствии стороны будут отвечать на основании ГК РФ. Но если участники сделки желают, они могут внести обязательства по оплате дополнительной неустойки;
• Факт наличия или отсутствия акта-передачи. Его можно сформировать отдельным документом и передавать имущество по акту передачи. Но многие это условие просто вносят в ДКП;
• Какая из сторон берет на себя расходы на государственную регистрацию сделки.
• Ссылки на действующее законодательство, на основании которого договор составляется.
• Подписи покупателя и продавца с расшифровкой.

Если продаваемая доля принадлежит несовершеннолетнему, при составлении договора потребуется соблюсти ряд дополнительных условий. Во-первых, в текст надлежит внести сведения о представителе ребенка (родителе или опекуне), указать реквизиты его паспорта. Если несовершеннолетний находится под опекой, следует зафиксировать данные свидетельства об установлении опеки.

Когда ребенку уже исполнилось 14 лет, он сам ставит подпись под договором, но с разрешения родителей. Если он не достиг этого возраста, расписывается его представитель.

Какие нужны документы

Для совершения сделки от продавца и покупателя потребуется пакет документации. Он несколько варьируется в зависимости от обстоятельств.

В ходе процедуры запросят:

• Удостоверения личности всех сторон. Для взрослых – это гражданские паспорта. Для детей до 14 лет – свидетельство о рождении;
• Правоустанавливающие документы на отчуждаемую долю в недвижимости. Это может быть ДКП, свидетельство о наследстве или приватизации и пр;
• Свидетельство о праве собственности на продаваемую долю, оформленное в Росреестре;
• Технический план (можно оформить в БТИ), экспликация и поэтажный план здания;
• Выписка из домовой книги;
• Копия лицевого счета.

Если продавец состоит в браке, от него дополнительно потребуют письменное согласие супруга (супруги) на сделку. Предварительно его необходимо нотариально удостоверить.

Когда продавец – несовершеннолетний гражданин, дополнительно необходимо письменное согласие на сделку органов опеки и попечительства.

Стоимость процедуры

Надоело читать?

Величина расходов за совершение сделки будет зависеть от того, каким услугам прибегнут ее стороны:

• За нотариальное удостоверение договора придется заплатить ½ процента от стоимости сделки. При этом взимаемая сумма не может быть менее 300 руб. и более 20 тыс. руб. (ст. 333.24 НК РФ).
• Обязательно требуется оплата регистрационных действий в Росреестре. На момент 2020 года стоимость их составляет 2 тыс. руб.
• Составление договора в зависимости от степени сложности может обойтись от 2 тыс. до 30 тыс. руб. Единых тарифов на услугу не предусмотрено. В среднем по стране взимают от 5 до 7 тыс. руб.
• Составление технической документации на недвижимость обойдется в среднем в 5 тыс. руб.
• Если для совершения сделки нужны будут нотариальные доверенности, за каждую потребуется заплатить 200 руб.

Нужна ли юридическая помощь

Сделка по продаже жилья даже между близкими родственниками может в итоге преподнести неприятные сюрпризы. Особенно, если родня не очень близкая и между сторонами существует конфликтная ситуация. Поэтому без профессиональной поддержки не обойтись.

Во-первых, юрист необходим для грамотного составления договора. Человек, далекий от данной сферы не сможет его сформировать, как положено и учесть все нюансы. В тексте обязательны ссылки на действующее законодательство. А для этого в нем необходимо разбираться.

Любая неточность в тексте – это основание в дальнейшем для признания сделки купли-продажи недействительной. Чтобы избежать такого поворота, нужен грамотный юрист.

Во-вторых, профессионал поможет проверить чистоту сделки. Это особенно актуально при наличии конфликтной ситуации. Доля в квартире может находиться под обременением (арестом, в залоге и пр.).

Лучше узнать об этом до подписания договора. Юрист не даст 100-процентной гарантии, но существенно обезопасит. При наличии обременений сделку в Росреестре, все равно, зарегистрируют.

А вот избавиться от них будет сложно.

Юрист может потребоваться и продавцу при передаче денежных средств. Только опытный профессионал подскажет, каким способом в данной ситуации лучше производить расчет: перевести деньги на банковский счет, использовать банковскую ячейку. Юрист и здесь выступает в качестве гаранта, что деньги за долю будут выплачены в полном объеме.

Процедура обмена долями между близкими родственниками

В некоторых случаях возникает необходимость совершить обмен долями между родственниками. Эту разновидность договора мены заключают не очень часто, и он обладает существенными особенностями в оформлении, особенно, если доли к обмену предлагаются неравные по стоимости. В нижеследующей статье будет рассмотрено, как заключается и чем регулируется такое соглашение, каков размер взимаемого налога и другие условия.

Каковы общие условия заключения договора мены долей недвижимого имущества?

Понятие договора мены регламентирует 567 статья Гражданского кодекса РФ. Обменному договору посвящена глава 31 ГК РФ, а также некоторые статьи 30 главы указанного кодекса. Правила о купле-продаже имущества, для их применения к договору мены, не должны противоречить положениям 31 главы Гражданского кодекса РФ.

Это соглашение предусматривает предоставление одного вещи в собственность взамен другой. При этом не указано, что обмениваемые вещи (в том числе и недвижимые) должны стоить обязательно одинаково. Просто сторона соглашения, которая получает имущество большей стоимости взамен менее дорогого предмета, обязана выплатить контрагенту разницу между ценами.

ВАЖНО . Обмену подлежат доли и в приватизированном, и в неприватизированном жилье, но порядок и пакет представляемых документов будет разниться. Просто к правовому регулированию обмена долями в неприватизированном объекте недвижимости присоединяется, помимо Гражданского, еще и Жилищный кодекс (а именно, его 72 статья). Единственным ограничением здесь будет наличие одинакового юридического статуса недвижимости – либо две приватизированные доли, либо две неприватизированные.

Части объектов недвижимости, находящиеся в различных видах владения (право собственности против социального найма) обмену между собой не подлежат. Ниже будут рассмотрены отличия в процедуре оформления таких обменов.

В основном, прибегают к договору мены частей в разных квартирах, но, при разнице в величине доли, возможен обмен и в пределах одного недвижимого объекта.

Многие граждане уверены, что при обмене долями или в разных квартирах между лицами, состоящими в родственных связях, например, когда собственники дети и родители, применяется иной порядок действий по заключению соглашения. Однако он абсолютно идентичен обменному договору между посторонними лицами. Если гражданин не хочет платить налог на доходы, то целесообразней заключить договор дарения.

Тут близкие родственники в законном порядке освобождены от уплаты в казну налога на доходы физических лиц. То есть передача по дарственной будет более выгодной и нередко договор мены прикрывается именно подобным соглашением. Но дарственных договоров заключают два.

То есть, каждый родственник самостоятельно инициирует процедуру дарения.

Своими особенностями обладает и обмен долями среди наследников одного наследодателя. Заключить обменный договор на имущество, доставшееся по наследству, можно только после принятия этого имущества всеми наследниками. В этом случае должна прилагаться справка о принятии и вступлении в наследство, выданная нотариусом.

А для этого придется подождать полгода.

Можно ли обменять долю в квартире, где есть иной собственник?

Да, можно. Но процедура осложняется необходимостью выделения доли в квартире или ином недвижимом объекте. Помимо выдела доли, участник договора мены должен получить согласие основного собственника недвижимого объекта. В противном случае, такая сделка не может быть совершена ни при каких условиях.

Если собственник возражает против такой формы распоряжения долей, то такие разногласия могут быть преодолены в рамках судебного разбирательства. При этом, скорее всего, в суде потребуется представительство квалифицированным юристом.

В какой форме должен быть заключен обменный договор?

В обязательном порядке для подобного рода соглашения установлена непременная письменная форма. Также соглашение по обмену долями в недвижимых объектах подлежит постановке на регистрационный учет в Росреестре. В связи с этим, потребуется три оригинала соглашения об обмене — то есть по одному каждой стороне, а еще один экземпляр «осядет» в архиве Федеральной регистрационной службы.

Совершение сделки по обмену в ряде случаев должно быть заверено нотариусом.

Какие сведения рекомендуется включить в договор мены?

Утвержденной законодательно формы договора мены не существует. На просторах Интернета существует немало образцов обменного договора, практически идентичных друг другу.

Во всех этих образцах должен присутствовать ряд сведений:

1. Само наименование соглашения, дата и место совершения сделки по обмену. В качестве места заключения просто указывается название населенного пункта, без указания улицы и дома.
2. Все необходимые персональные данные контрагентов по договору.
3. Полное описание подлежащих обмену частей жилых помещений. Сколько стоит каждая из долей также должно быть зафиксировано в соответствующем пункте договора.
4. Положения, подтверждающие отсутствие у сторон договора претензий по качеству помещений.
5. Указание на отсутствие у частей недвижимых объектов разного рода обременений (арестов, залога и прочих неприятностей для потенциального собственника).
6. Необходимо разделить расходы касательно заключения договора (например, услуги юриста по составлению договора, государственную пошлину при подаче заявления на регистрации, нотариальная пошлина и т.п.). Как правило, стороны их несут совместно.
7. Указание на переход вместе с правом собственности и всех обременяющих его обязанностей (уплаты налогов, коммунальных платежей и всех расходов, которые будет предполагать распоряжение долей).
8. Срок, отведенный на переезд с территории, подлежащей обмену доли на другое место жительства.
9. Момент вступления в силу данного договора (в этом случае соглашение начнет действовать только с момента внесения в соответствующий реестр сведений о проведенной сделке).
10. Указание на нотариальное удостоверение договора мены.
11. Подписи сторон и их расшифровка.

Для регистрации к договору прикладываются соответствующие документы.