Дольщик получил от застройщика квартиру немного меньше, чем договаривались. А заплатил ту стоимость, что фигурировала в ДДУ. Потому что там же было условие о твердой цене: стороны согласовали, что мужчина платит 3,2 млн руб. вне зависимости от реальной площади жилья.
Взыскать переплату через суд не получилось. Указывать в ДДУ примерную площадь квартиры — это нормально, решили суды. Их поправил ВС.
Договариваться об ориентировочном метраже можно, но нужно зафиксировать амплитуду отклонений, объяснил он.
В октябре 2015-го военнослужащий Алан Пухаев* заключил с ООО «СпецСтройКубань» договор участия в долевом строительстве. Деньги на жилье выделила ФГКУ «Росвоенипотека» — госучреждение, которое обеспечивает российских военных жильем. Застройщик обещал передать дольщику квартиру общей площадью 64,81 кв. м, из которых жилая — 35,6 кв. м. В договоре указали, что цена жилья фиксированная. Вне зависимости от того, получится квартира меньше или больше, чем договаривались, Пухаев должен был заплатить 3,2 млн руб.
В итоге дольщику достался 61 кв. м. Но если считать балкон и лоджию, то 64,80 «квадратов». В декабре 2016-го Пухаев подписал акт приема-передачи. А через 1,5 года попросил «СпецСтройКубань» вернуть 107 000 руб.
Ведь квартира получилась меньше, чем планировалось.
Ориентировочная площадь
Застройщик деньги не отдал. Тогда Пухаев обратился в Советский районный суд Владикавказа. Дольщик требовал признать ничтожным тот пункт договора, из-за которого лишился права на перерасчет цены квартиры.
И первая инстанция удовлетворила требование. Потому что передача квартиры меньшей площади — это отступление от условий договора. А значит, дольщик может потребовать соразмерного уменьшить цену [решение по делу № 2-3826/2019 не опубликовано. — Прим. ред.].
Но в ВС Северной Осетии выиграл «СпецСтройКубань» (дело № 33-846/2020). Он убедил апелляцию в том, что условие о фиксированной цене не нарушает законодательство. Более того, это положение появилось в договоре по инициативе Росвоенипотеки, пояснило общество. Первая инстанция указала, что площадь квартиры должна четко определяться в соглашении о долевом участии.
Ведь от нее зависит цена — существенное условие договора. Но апелляция решила, что в таком соглашении можно указать и ориентировочную площадь квартиры. Дольщик согласился на фиксированную цену и теперь не может требовать перерасчета, решил ВС Северной Осетии. Отменить это решение в Пятом кассационном суде не получилось.
Тогда Пухаев пожаловался в Верховный Суд России.
Прописывать отклонения от метража
В ВС спор попал к «тройке» во главе с Александром Киселевым (дело №22-КГ21-3-К5). Передача дольщику квартиры с площадью меньшей, чем указано в договоре, — это отступление от его условий, решили судьи.
Дольщик и застройщик могут договориться о твердой цене квартиры, но в соглашении нужно указать допустимые отклонения от проектной площади.
«СпецСтройКубань» подвело то, что в договоре с Пухаевым не указаны пределы колебания площади квартиры. В таком случае дольщика нельзя лишить права на уменьшение цены жилья, заключил ВС и отправил спор на пересмотр в апелляцию. Первое заседание назначено на 9 сентября (дело № 33-1741/2021).
Видимо, теперь, чтобы определить не вышел ли застройщик за пределы допустимых погрешностей, апелляции придется применить правила о разумности и добросовестности, рассуждает Александр Латыев, партнер INTELLECT INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) × . Ведь в ДДУ нет никаких ориентиров. Хотя куда вероятнее, что суд проигнорирует условие об отклонении от проектной площади и просто снизит цену квартиры, предполагает юрист.
Новый уровень защиты
Это дело отражает позицию Конституционного суда, которую тот занял еще в 1999-м, говорит Дарья Шкиттина, руководитель практики коммерческого права Инфралекс Инфралекс × . Потребители — экономически более слабая сторона, и поэтому в отношениях с бизнесом они нуждаются в повышенной защите со стороны государства (постановление № 4-П/1999). Похожая практика по дольщикам есть в регионах, рассказывает юрист. Например, суды ХМАО с 2010-х последовательно защищают граждан от злоупотреблений застройщиков.
Принятие решения на уровне ВС — достаточно важный и однозначный сигнал тем застройщикам, которые включают в ДДУ условие о независимости цены квартиры от ее площади и не определяют при этом допустимую погрешность. Как правило, так поступают застройщики, склонные к уменьшению площади квартир.
Дарья Шкиттина, руководитель практики коммерческого права Инфралекс Инфралекс ×
Латыев предполагает, что позиция ВС обусловлена реалиями строительства. В этой сфере почти всегда случаются отклонения от согласованной площади иногда в меньшую, а иногда и в большую сторону. «Обычно это не связано со злым умыслом, а обусловлено технологией строительства. Добиться точного попадания в проект можно, но затратно, а в большинстве случаев и не требуется», — объясняет юрист.
Договоры в сфере строительства в нашей стране традиционно предусматривают возможность отступлений от проекта. Но с определенными ограничениями.
Александр Латыев, партнер INTELLECT INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) ×
Так, всегда устанавливаются пределы таких отступлений. Количественные — допустимое отклонение от площади. И качественные — например, соблюдение геометрии помещений.
А еще для разных отступлений предусматриваются разные последствия, говорит Латыев:
- до определенных пределов цена остается прежней;
- при чуть более серьезных, но все же несущественных отступлениях производится перерасчет;
- при еще больших отклонениях дольщик, кроме права принять объект с возвратом переплаты, получает возможность отказаться от договора и забрать свои деньги.
* Имя и фамилия изменены редакцией.
- Верховный суд РФ
- Гражданский процесс
Несоответствие плана квартиры по ДДУ построенному
Здравствуйте! При заключении и подписании ДДУ Сторонами было отдельно подписано Приложение к ДДУ с Планом расположения квартиры, где четко показана конфигурация всей зоны свободной планировки, свободных стен и расположения коммуникаций. По факту при приёмке оказалось, что на площади квартиры к периметровой стене установлена стена в виде пилона 103х20 см, которая мешает и не позволяет планировать комнаты как это необходимо. Посередине в районе предполагаемой кухни, от пола до потолка, прямо по центру стены, на расстоянии от неё до 25 см. установлены объемные, углубляющиеся в пространство квартиры, транзитные короба вытяжек с нижних на верхние этажи, с выведенными из области потолка большими угловыми вентиляционными патрубками. Расположение всех этих объемных конструкций вентиляции, согласно Плана, должно быть сосредоточено в угловой части помещения.
Окно в ограниченной уже стенами комнате значительно смещено вбок от центра стены и выглядит нелепо. Проконсультируйте пожалуйста, какие нормы законодательства защищают права Участника ДДУ от вышеприведенного произвола Застройщика и что делать?
Теги вопроса:дду, дефекты, застройщик
Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.
Кот-юрист Админ. ответил 4 года назад
Добрый вечер, Евгений!
Основная норма закона, которая касается несоответствия готовой квартиры проекту — это статья 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Там сказано, что застройщик обязан передать дольщику квартиру, качество которой соответствует условиям договора, проектной документации, техническим и градостроительным регламентам, а также другим обязательным требованиям.
Однако предъявлять застройщику требования об устранении недостатков квартиры, соразмерном уменьшении цены или возмещении расходов на устранение недостатков можно только в случае, если квартира построена с такими отступлениями от договора и обязательных требований, которые приводят к ухудшению качества квартиры или делают ее непригодной для предусмотренного договором использования. То есть получается, что не любое несоответствие квартиры договору и проекту будет считаться поводом для получения с застройщика какой-то материальной компенсации. Такое несоответствие должно ухудшать качество квартиры или приводить к тому, что квартира становится непригодной для проживания.
Расторгать договор долевого участия и требовать возврата денег за квартиру по статье 9 закона можно, например, при существенном нарушении требований к качеству готовой квартиры или существенном изменении проектной документации. Во втором случае расторжение возможно только через суд (не в одностороннем порядке). То есть именно вы должны будете доказывать основания для расторжения. К сожалению, это не всегда возможно и достаточно сложно.
Как минимум, потребуется независимая экспертиза. Также обязательно изучите судебную практику по своему региону и конкретно по тому суду, в который планируете подавать иск. Это поможет оценить свои шансы в деле.
Лично у меня в ситуации, похожей на вашу, был негативный опыт обращения в суд. Моему клиенту передали квартиру, в которой одна из стен между помещениями была сдвинута на 20 см. В итоге уменьшилась площадь кухни, а ванная комната стала больше. Хотя независимый эксперт посчитал это недостатком и довольно хорошо сделал заключение, суды 2 инстанций нам написали, что не видят никакого ухудшения качества квартиры или непригодности для проживания, и отказали в удовлетворении иска.
Поэтому придерживаюсь мнения, что лучше по возможности искать другие более весомые основания для предъявления претензий и за счет них пытаться компенсировать свои убытки. Например, найти реальные дефекты в объекте и потребовать по ним возмещения расходов плюс неустойку, моральный вред, штраф по п.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей». Также неплохая возможность — неустойка за просрочку передачи квартиры по ДДУ.
Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.