Собственники земельных участков постоянно сталкиваются с неверным отображением границ на кадастровой карте. Проблема выглядит так — земельный участок корректно стоит на кадастровом учете, но его расположение на карте отличается от реальных границ. Пересечение границ и наложение участков наблюдаются в большинстве дачных поселков и сельских поселений.
Как возникают ошибки
Кадастровая карта отражает ошибки участников кадастровых процедур. Это происходит, когда кадастровый инженер, собственник участка или сотрудник Росреестра допускают ошибку в координатах. Росреестр различает два вида таких ошибок.
Реестровая ошибка — кадастровый инженер внес неверные координаты в исходный межевой план и эти ошибочные сведения регистрируют в ЕГРН. Кроме того, сотрудники Росреестра могут допускать технические ошибки, опечатки. Тогда искажаются правильные координаты из межевого плана, и несмотря на достоверность исходных документов, на кадастровой карте возникают сдвиги угловых точек участка.
Бывает, что собственники принимают за ошибки погрешности спутниковой фотосъемки. А некоторые склонны списывать на ошибку свои ложные представления о границах. Важно, что в таких ситуациях данные ЕГРН соответствуют юридическому положению дел.
Исправление ошибки — это внесение корректных изменений в ЕГРН. Есть два способа внесения таких изменений: внесудебный порядок и на основании судебного решения. Первый способ отличает отсутствие претензий со стороны третьих лиц — владельцев смежных участков.
Если же возник конфликт с соседями, внесение изменений в ЕГРН возможно по решению суда. Разберем стандартные ситуации.
Ошибка 1. Искажение границ одного участка
Собственник участка 54:07:054701:105 выяснил, что на карте Росреестра границы его участка наложились на участок соседей :348. Это выглядит так, будто проблемный участок развернули против часовой стрелки.
Сообща соседи выяснили, что взаимных претензий по фактическим границам у них нет. Здесь мы можем иметь дело с реестровой ошибкой инженера, который неправильно определил координаты поворотных точек на местности, ошибся при составлении межевого плана. Если же инженер все сделал правильно, то технический сбой произошел на стороне Росреестра.
Как исправить: мысленно развернем проблемный участок по часовой стрелке. Он точно ляжет на свои фактические границы, сохраняя площадь и конфигурацию. Границы и площадь смежных участков остаются неизменными.
Значит претензии собственников друг к другу отсутствуют. Этот факт определяет внесудебный порядок исправления ошибки.
Если ошибся инженер:
Делаем межевание заново. Чтобы переделать проект бесплатно, рекомендуем обращаться к кадастровому инженеру, допустившему ошибку. Инженера можно привлечь к дисциплинарной ответственности, вплоть до исключения из членов саморегулируемой организации кадастровых инженеров;
Направляем в Росреестр уточнённый межевой план и заявление об исправлении ошибки. Документы сдаются через любой МФЦ, поскольку с 1 января 2017 года Росреестр приём граждан не ведёт;
Росреестр исправит ошибку в течение 5 рабочих дней.
Если ошиблись в Росреестре:
Подаем заявление в Росреестр через МФЦ об исправлении ошибки в записях ЕГРН;
Росреестр исправит ошибку в течение 3 рабочих дней.
Ошибка 2. Искажение границ двух и более участков
Собственник в центре выяснил, что его участок накладывается на соседние. Ситуация осложняется тем, что смежный с ним участок также отображается на карте неверно.
Как исправить: похоже на эффект домино — придется исправлять участки один за другим. Последовательно пройдем цепочку исправлений границ всех участков, начиная с участка № 2.
Устанавливаем всех пострадавших собственников и согласовываем границы. Изменения не коснутся только собственника участка № 1;
Делаем межевание всех проблемных участков заново. Всем будет удобнее, если привязку границ сделать одновременно у единого подрядчика. Можно попробовать устранить недостатки за счет виновного в изначальной ошибке;
Направляем в Росреестр уточнённые межевые планы вместе с заявлениями об исправлении ошибки. Это может сделать и исполнитель межевых работ;
Росреестр исправит ошибку в течение 5 рабочих дней.
Ошибка 3. Отказ соседа в согласовании границ
Усложним предыдущую задачу. Собственник участка № 8 не согласен изменить границы своего участка. Он отказался подписать предложенный акт согласования границ.
Возможно, его устраивает внесенная в ЕГРН ошибочная конфигурация, он настаивает на ее подлинности. Росреестр откажет в регистрации изменений границ всех остальных участков.
Как исправить: придется обратиться в суд. Требуем аннулировать сведения границах участка несогласного собственника, в связи с технической или реестровой ошибкой в ЕГРН. В качестве третьего лица можно привлечь Росреестр.
К исковому заявлению прилагаем: выписки из ЕГРН на свой и смежный участки, копию межевого плана, подтверждение об уплате госпошлины.
После вступления решения суда в законную силу обращаемся в Росреестр через МФЦ. Прилагаем межевые планы и заявления об уточнении границ всех участков.
Ошибка 4. Сдвиг спутниковых фотоснимков
Часто встречается ситуация, когда при наложении координат кадастровой карты на спутниковую фотосъемку все участки квартала одинаково сдвинуты относительно своих фактических границ. Выглядит это так:
Как исправить: сдвиг связан с погрешностями спутниковой фотосъемки, к чему Росреестр не имеет отношения. Поэтому с участком все в порядке, в ЕГРН содержатся правильные данные, а значит вносить изменения не нужно. Если требуется точное изображение, просто подвигайте подложку карты.
Справа под выбором спутниковых слоев есть ссылка «Настроить карту». Нажмите ее и с помощью стрелок настройте изображение до корректного совмещения границ:
Повторимся, что это делается только для вашего удобства и никак не влияет на данные в ЕГРН.
Ошибка 5. Ложные границы
Собственник участка № 2 уверен, что его участок отображен на кадастровой карте неправильно. Он претендует на большую площадь. Возможно даже, обнес участок забором, и никто из соседей не высказывает претензий.
Технической или реестровой ошибки в ЕГРН нет.
Как исправить: публичная карта все отображает правильно. Мы столкнулись с самозахватом земли. Бывает, пользуясь прилегающей территорией длительное время, собственники автоматически приписывают себе «лишние» сотки. Это незаконно и преследуется в административном порядке по ст.
7.1 КоАП РФ. Однако, если собственник участка № 2 уверен в своей правоте, придется в судебном порядке обосновать притязания. По сути, речь идет о легализации самозахвата и приобретении еще одного объекта недвижимости.
Установите текущего собственника спорного участка. Зачастую это сельское поселение, городской округ. В качестве отправной точки используем ст. 11.7 ЗК РФ «Перераспределение земельных участков»;
Будьте готовы к проведению межевания и постановке участка на кадастровый учет;
Документально обоснуйте свои притязания и обратитесь к текущему собственнику в досудебном порядке. Будьте готовы обосновать свою позицию в суде;
В случае отсутствия подтверждения владения используйте ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности. Также рассмотрите приобретение участка с торгов.
Неверные границы нужно исправлять
Судя по обращениям собственников, смещение кадастровых границ — частый случай.
Если вы увидели на карте неправильное отображение границ, то проблему придется решать. Неверные координаты границ — причина конфликтов с соседями. Такой участок трудно продать, на нем нельзя вести законное строительство.
Возникнут сложности и с подведением коммуникаций.
2015–2022 © Egrp365
Не является уполномоченным органом регистрации прав
либо его структурным подразделением
Почему участка нет на кадастровой карте
Только 60% всех зарегистрированных участков в России можно найти на кадастровой карте. Казалось бы, в реальности земельный участок есть, владелец платит за него налоги, но в официальной электронной картотеке он не указан. Почему участка нет на кадастровой карте и как узнать причины отсутствия, читайте в нашем материале.
Что такое публичная кадастровая карта?
Публичная кадастровая карта – это электронный справочный ресурс, где хранятся данные о каждом зарегистрированном участке на территории нашей страны. На кадастровой карте можно найти адрес территории, ее статус, площадь, категорию земли и другие данные.
Почему земельный участок не указан на кадастровой карте?
Чтобы выяснить, с каким случаем вы имеете дело, в первую очередь необходимо заказать расширенную выписку ЕГРН. Поскольку причин может быть несколько и важно предпринять правильные действия. Не оставляйте свой земельный участок без официальных границ, чтобы в будущем избежать неприятностей и ссор с соседями. Итак, давайте разберемся с основными причинами.
Технические недочеты в Росреестре. Вы определили границы территории, вовремя подали план межевания, но ваш земельный участок на кадастровой карте расположен неверно либо его вообще там нет. Не стоит паниковать. В любой системе могут происходить ошибки. Она может случиться автоматически либо ее может допустить работник Росреестра или кадастровый инженер.
Обратитесь в многофункциональный центр с межевым планом. Все недочеты должны исправить в Росреестре и в течение 5 рабочих дней правильные границы вашей собственности появятся на кадастровой карте. Устаревшее законодательство. На карте можно найти только те территории, которые зарегистрированы в Росреестре с определенными границами. Но проблема в том, что до 2001 года кадастровой карты как таковой не было вообще.
А процедуру межевания обязательной сделали только в 2009 году. До этого процесс выстраивания границ участка проходил в свободном порядке. Поэтому огромное количество территорий зарегистрированы без сведений о границах. При этом у владельца может быть на руках прежний кадастровый паспорт с планом его участка. Но информации о границах территории там не будет и поэтому участок не сможет появиться на карте.
Кроме того, некоторые земельные отрезки в выписке ЕГРН могут иметь особую пометку «граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства». Это также означает, что их землю зарегистрировали без проведения межевания. Чтобы решить проблему, в обоих случаях нужно правильно определить границы участка. Сделать это сможет только кадастровый инженер.
Следующий шаг – это подача готового межевого плана в отделение Росреестра. Затем необходимо будет оплатить государственную пошлину в 350 рублей и дождаться обновления электронной картотеки. 
Ваш земельный участок зарегистрирован недавно. Если вы определили границы и зарегистрировали земельный участок в Росреестре недавно, не торопитесь паниковать, если его еще нет на кадастровой карте.
Дождитесь обновления электронной картотеки. Скорость ее обновления в разных регионах различная. Где-то новые данные могут появиться на следующей неделе, а где-то только через полгода. Чтобы точно знать, что ваши границы действительно и точно учтены государственным органом, закажите выписку ЕГРН.
Даже если вашего участка пока нет на кадастровой карте, в документе будут указаны координат углов территории. 
Как получить выписку ЕГРН?
Выписка ЕГРН бывает двух видов: в бумажном и электронном. Первый вариант документа будет стоить 350 рублей для физических лиц, и 950 – для организаций. Получить его можно только, обратившись в официальные государственные органы лично: МФЦ или отделение Росреестра.
Ждать готовую справку нужно от 5 до 9 рабочих дней. Электронный вариант выписки можно получить несколькими способами. Самый быстрый – воспользоваться помощью официального партнера Росреестра – портала ЕГРН.Реестр. Выписка ЕГРН будет стоить от 200 до 350 рублей, в зависимости от ее вида.
После того, как вы внесете адрес участка или его кадастровый номер, нужно будет подождать полчаса. Электронную выписка ЕГРН придет вам на почту. Отсутствие точных границ на участках – самая частая причина споров между соседями.
Чтобы избежать подобных ситуаций, озаботьтесь внесением своего земельного участка в ЕГРН. А разобраться с причинами отсутствия границ вам поможет ЕГРН.Реестр. Текст: Ксения Антонова
Как исправить ошибку расположения границ участка на кадастровой карте
Неверное отражение границ участка на кадастровой карте может стать настоящей проблемой при сделках купли-продажи. Рассказываем, по какой причине могут возникать ошибки и как исправить ошибку расположения границ участка на кадастровой карте. Публичная кадастровая карта – это официальный источник. В него занесены сведения о расположении всех объектов недвижимости по данным Росреестра (участков земли, зданий, жилых и нежилых помещений).
Неверное отображение границ земельного участка нередко становится проблемой для собственников при оформлении различных сделок. Суть проблемы заключается в том, что участок расположен и зарегистрирован в кадастровых документах в одном месте, а на кадастровой карте границы отображаются неправильно. Если сравнить реальные границы сельскохозяйственных угодий или дачных участков с их отображением на карте, очень часто можно заметить наложение одного надела на другой.
Почему происходит ошибка
- Ошибки специалиста, кадастрового инженера, который вносил координаты участка в план. При такой ситуации ошибки содержатся изначально в регистрационных данных, внесенных в ЕГРН.
- Ошибка, опечатка технического сотрудника, который вводил данные в программу кадастровой карты. В этом случае в документах координаты указаны правильны, ошибочные границы отображаются только на карте.
- Погрешности спутниковой видеосъемки – это не ошибка, так как в исходном варианте сведения о границах внесены правильно.
Порядок исправления ошибок расположения границ на публичной кадастровой карте зависит от конкретной ситуации. В некоторых случаях достаточно просто обозначить ошибку, составить необходимые документы и на их основании внести корректные изменения в базу ЕГРН и карту. В других ситуациях правоту владельца или спорные вопросы собственников соседних участков придется решать в судебном порядке.
Изменения соответственно вносятся Росреестр и карту на основании решения суда. Дальше рассмотрим несколько видов ошибок и варианты их исправления.
Ошибка – искажение границ отдельного участка
Собственник земельного участка увидел на кадастровой карте, что границы его территории частично заходят на соседнее землевладение. На карте это искажение выглядело так, словно участок немного перевернут по оси против часовой стрелке.
При выяснении деталей и обсуждении с владельцем соседнего участка выяснилось, что взаимных претензий по реальным границам нет. Искажение границ участка произошло из-за ошибки кадастрового инженера, который неправильно отразил поворотные точки на местности. Если участок развернуть по часовой стрелке, он встанет точно в свои границы.
Ошибка такого рода исправляется так:
- провести новое межевание участка;
- направить в Росреестр межевой план с внесенными изменениями;
- дождаться внесения изменения данных, производится в течение 5 рабочих дней.
Ошибка – искажение границ двух соседних участков
Владелец одного из участков (на рисунке выделен черным под номером 2) выяснил, что на карте участок соседа значительно заходит на его территорию (на рисунке выделен красным пунктиром). Как видно на схеме проблемный участок заходит на территорию трех землевладений, получается, что пострадавших в этой ситуации 4 стороны, включая собственника проблемного участка.
Причиной такого искажения карты могут быть ошибки инженера, технического работника или сбой в работе программного обеспечения. Действовать в такой ситуации нужно всем 4 землевладельцам.
Исправлять ошибку также нужно сообща:
- с согласия и по заявлению всех собственников производится новое межевание участков у одного кадастрового инженера, сделав привязку границ;
- исправленные данные в виде нового межевого плана отправить в Росреестр вместе с заявлениями о внесении изменений от всех владельцев;
- через 5 дней ошибки будут исправлены.
В следующем обзоре рассмотрим ту же ситуацию, но с отказом собственника проблемного участка.
Ошибка – нарушение границ нескольких участков при отказе одного владельцев
Если представить предыдущую ошибку, но с условием, что владелец проблемного 8 участка отказывает вносить корректировку в общий план и Росреестр. Отказ проявляется в виде отказа в подписании акта, который составляется кадастровым инженером. Именно акт служит поводом для проведения нового межевания и корректировки данных.
Проблема в том, что при отказе от одного из участников, Росреестр не даст согласия о внесении изменений. Решить эту проблему в досудебном порядке не получится. Что нужно сделать:
- собственники участков подают заявлением в суд с иском об аннулировании сведений о границах участка, который на карте заходит на все остальные;
- помимо всех участников в иску можно привлечь официального представителя Росреестра, который подтвердит факт ошибки;
- к иску следует приложить подтверждающие документы – выписки из ЕГРН по всем участкам, копию межевого плана.
Изменения в Росреестр в данном случае вносятся по решению суда и без согласия отказавшегося владельца.
Ошибки на публичной кадастровой карте могут стать причиной конфликта между владельцами соседних участков. Помимо этого, при проведении на участки коммуникаций (свет, газ, вода) подрядчики также пользуются сведениями карты и Росреестра, поэтому и здесь могут возникнуть серьезные сложности. Если вы увидели несоответствие фактических границ и картографического расположения участка, лучше своевременно внести изменения.
Текст: Ирина Маслюковская
В Кадастровой палате рассказали, как убрать ошибки из документов на землю
У дачников и владельцев частных домов проблемы с имеющимися кадастровыми документами возникают постоянно. И не всегда удается полюбовно договориться с соседями,чтобы внести изменения в документы. Почему так происходит и что делать, «Российской газете» рассказал глава Федеральной кадастровой палаты Вячеслав Спиренков.
Александр Рюмин/ТАСС
По его словам, существует несколько причин реестровых ошибок. Первая — накопленный груз проблем. «Надо понимать, что до начала 2000-х годов, когда велся земельный кадастр, границы большинства участков не координировались, а просто определялись размеры — расстояния между точками. Системы координат, которые использовались, были условными и некачественными. Государственные системы координат были недоступны, засекречены.
Аналогично и с приборами. Таким образом, массив участков, который был намерен до начала 2000-х годов, не совсем качественный. Сейчас ведется кропотливая работа по исправлению ошибок, накопленных годами», — рассказал Спиренков.
Причина вторая. Нередко кадастровый инженер вместо того, чтобы править ошибку, добавлял к ней еще одну. «Вот вам распространенный вопиющий случай. Кадастровый инженер померил участок и понял, что тот накладывается на два соседних. Перед ним выбор: править два соседних либо один пододвинуть к ошибочным границам и сдать в кадастр.
Что он делает? Понятно, что идет по пути наименьшего сопротивления. Но мы-то видим, что пересечений нет, и принимаем работу, за которую несет ответственность кадастровый инженер и его организация. Но через год выясняется, что он просто из-за нежелания вести дополнительную затраты вместо исправления ошибки допустил еще одну.
Простому человеку это не отследить — нужно быть экспертом в геодезии», — пояснил глава ведомства.
Но с 2015 года за внесение заведомо ложных сведений в межевой и технический планы инженеров стало можно привлекать к уголовной ответственности. Это помогло. Заведомо недостоверных сведений стало меньше, но, к сожалению, они встречаются.
Росреестр активно ведет работу по исправлению реестровых ошибок, выполняются комплексные кадастровые работы.
Третья проблема — сами граждане могут не понимать, что «захватив» сотку у соседа или у территории общего пользования, они нарушают закон. И живут так спокойно, пока не начнется спор с владельцем смежного участка. «Земля общего пользования тоже не значит ничья — это либо муниципальная собственность, либо собственность членов СНТ. Но эта проблема постепенно уходит все-таки.
Сейчас уровень защиты прав совершенно другой. Можно открыть публичную кадастровую карту или заказать выписку и понять, кто собственник земли. Эффективный надзор и штрафы приводят к снижению нарушений», — добавляет Спиренков.
Он считает, что если между соседями возникает спор, проще все-таки договориться, померить два участка и сделать два межевых плана. Если договориться не получается — придется идти в суд. Можно еще попросить председателя СНТ, например, организовать комплексные кадастровые работы.
По словам Спиренкова, комплексные кадастровые работы хороши тем, что в них заложен механизм решения споров соседей по границам. Кадастровый инженер измеряет границы всех участков в СНТ и публикует результаты. Далее он собирает претензии с собственников. Затем претензии рассматривает специально созданная в муниципалитете комиссия. Она может выявить, что претензии собственника незаконны, то есть, допустим, ему было предоставлено 6 соток, а он занял 8 и еще спорит, что две сотки его.
Тогда муниципалитет опровергает претензию, а в кадастр вносится отметка, что есть спор по границам. Если в течение 5 лет недобросовестный собственник не убедит суд, что замеры были неверными, эти границы приобретут статус обычных границ.
Единственная проблема, напоминает Спиренков, — пока комплексные работы может заказывать только муниципалитет. Но разработанный Росреестром законопроект, разрешающий заказчиком таких работ быть и физическим лицам, уже прошел первое чтение в Госдуме. «Мы надеемся, что его примут, и станет проще массово устанавливать границы и исправлять ошибки.
Пока же председатель СНТ может обратиться в муниципалитет и попросить выделить деньги, включить в план работ и провести комплексные работы. Также обратиться в муниципалитет может инициативная группа собственников. Есть регионы, которые очень активно выполняют такие работы. Это, например, Севастополь, Пермский край. Причем в первую очередь работы выполняются именно в СНТ, где много участков, а значит, и споров, и ошибок.
Муниципалитету, конечно, выгоднее их исправить», — пояснил глава Кадастровой палаты.
Полное интервью с Вячеславом Спиренковым читайте в ближайших номерах «Российской газеты».