Действующее российское законодательство признает иностранных и российских юридических лиц практически равными участниками рынка при приобретении и отчуждении недвижимости на территории РФ.
Публикация
Статья опубликована в Правовой базе «Консультант» в 2018 году
Действующее российское законодательство признает иностранных и российских юридических лиц практически равными участниками рынка при приобретении и отчуждении недвижимости на территории РФ.
Ограничения и запреты для иностранных граждан и иностранных юридических лиц предусмотрены в отношении некоторых типов земельных участков, а именно:
- Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ).
- Право на заключение договора аренды земельного участка может быть приобретено коммерческой организацией с иностранными инвестициями на торгах (аукционе, конкурсе), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (абз. 2 ст. 15 ФЗ «Об иностранных инвестициях в РФ»).
- Иностранные граждане, иностранные юридические лица, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Приобретение недвижимости, дальнейшее владение ею и отчуждение влекут за собой налоговые последствия.
Постановка нерезидента на учет в налоговом органе
Прежде всего по факту приобретения недвижимости на территории РФ осуществляется постановка нерезидента на налоговый учет.
В соответствии с абз. 5 п. 2 ст. 84 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) постановка на учет в налоговом органе организаций по месту нахождения принадлежащего им недвижимого имущества осуществляется в течение пяти дней на основании сведений, сообщенных Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр).
Налоговый орган в тот же срок обязан выдать (направить) организации уведомление о постановке на учет в налоговом органе.
По запросу иностранной организации налоговым органом может быть направлено заявителю свидетельство о постановке на учет и уведомление о постановке на учет в электронном виде, заверенные электронной цифровой подписью лица, подписавшего эти документы (абз. 3 п. 23 Приказа Минфина РФ от 30.09.2010 N 117н).
В целях совершенствования автоматического порядка постановки на учет в налоговом органе были приняты были приняты Дополнительное соглашение N 1 к Соглашению о взаимодействии и взаимном информационном обмене Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и Федеральной налоговой службы от 11 сентября 2017 года и Приказ Росреестра N П/0131, ФНС России N ММВ-7-6/187@ от 03.04.2018 «Об утверждении Порядка обмена сведениями в электронной форме о недвижимом имуществе, зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним и о владельцах недвижимого имущества».
В соответствии с упомянутым Приказом, а также п. 4 ст. 85 НК РФ управления Росреестра представляют сведения в управления ФНС России в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации или изменения сведений в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН), а также ежегодно до 15 февраля представляют указанные сведения по состоянию на 1 января текущего года, в объеме сведений, сформированных за предшествующий год.
Таким образом, для получения индивидуального номера налогоплательщика с момента приобретения недвижимости нерезидентом должно пройти не более 15 рабочих дней, фактически же дела обстоят несколько иначе.
Действительно, для получения свидетельства о постановке на учет необходимо ожидать выгрузки документов из Росреестра в территориальную налоговую, но, во-первых, передача не всегда осуществляется в установленные сроки. Во-вторых, по факту поступления информации в Росреестр необходимо подать заявление в территориальную налоговую по месту нахождения приобретенной недвижимости о выдаче уведомления/свидетельства о постановке на учет. Таким образом, заявительный порядок сохранен.
Определение времени подачи такого заявления является задачей заявителя посредством произведения звонков в территориальную налоговую инспекцию.
Выходит красиво на бумаге, труднореализуемо на деле. Во всяком случае, никто не застрахован, что именно при передаче его сведений о приобретении недвижимости не возникнет технических неполадок в информационных системах госорганов, незапланированных смен исполнителей и других событий, препятствующих своевременной постановке нерезидента на налоговый учет.
Налог на имущество
Основной налог, который возникает при приобретении недвижимого имущества, — это налог на имущество организаций. Поскольку он является региональным, ставки его устанавливаются законодательством субъектов Федерации и не могут превышать 2% (п. 1.1 ст.
380 НК РФ). В отношении объектов недвижимого имущества, расположенных в Москве, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, налоговая ставка в 2018 году составляет 1,5 процента (п. 2 ст.
2 Закона г. Москвы от 05.11.2003 N 64 «О налоге на имущество организаций»).
На основании п. 3 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения для иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства, является находящееся на территории РФ недвижимое имущество, принадлежащее указанным иностранным организациям на праве собственности и полученное по концессионному соглашению.
При сомнении в определении вида имущества необходимо проверить наличие данных об объекте в ЕГРН. При отсутствии сведений в ЕГРН — установить, имеются ли основания, подтверждающие прочную связь объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, например для объектов капитального строительства: наличие документов технического учета или технической инвентаризации объекта в качестве недвижимости; разрешений на строительство и (или) ввод в эксплуатацию; проектной или иной документации на создание объекта и (или) о его характеристиках (письмо ФНС России от 02.08.2018 N БС-4-21/14968@).
Для целей уплаты налога на имущество организаций и представления налоговой декларации объектами налогообложения по налогу на имущество организаций не признаются (п. 4 ст. 374 НК РФ):
- 1) земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы);
- 2) объекты, признаваемые объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов РФ федерального значения;
- 3) суда, зарегистрированные в Российском международном реестре судов.
Налоговая база в отношении объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не относящихся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства, определяется как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года налогового периода (п. 2 ст. 375 НК РФ, в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 334-ФЗ, пп. 3 п. 1 ст.
378.2 НК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 382 НК РФ сумма налога исчисляется по итогам налогового периода как произведение соответствующей налоговой ставки и налоговой базы, определенной за налоговый период. Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет по итогам налогового периода, определяется как разница между суммой налога, исчисленной в соответствии с п. 1 ст.
382 НК РФ, и суммами авансовых платежей по налогу, исчисленных в течение налогового периода. Порядок определения налога может быть представлен так:
(Кадастровая стоимость имущества x Ставка налога) — Авансовые платежи = Налог за имущество.
В случае если определена кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, являющееся объектом налогообложения, но при этом кадастровая стоимость такого помещения не определена, налоговая база в отношении этого помещения определяется как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания (п. 6 ст. 378.2 НК РФ).
В отношении объектов недвижимого имущества иностранных организаций указано, что в случае, если кадастровая стоимость не определена, налоговая база принимается равной нулю (п. 14 ст. 378.2 НК РФ).
Ввиду отсутствия в п. 6 ст. 378.2 НК РФ конкретизации объектов налогообложения, правило об использовании кадастровой стоимости здания при определении налоговой базы, вероятно, должно применяться и в отношении помещений, принадлежащих иностранной организации.
Если же не определена и кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, принадлежащее иностранной организации, применяется правило п. 14 ст. 378.2 НК РФ: налоговая база равна нулю.
При этом обязанность по представлению налоговых деклараций по налогу на имущество организаций, предусмотренная ст. 386 Кодекса, распространяется и на иностранные организации, владеющие имуществом, налоговая база в отношении которого равна нулю (письмо ФНС России от 20.05.2015 N ГД-4-14/8527@).
К слову об обязанности по представлению налоговой декларации, отметим, что иностранное юридическое лицо как владелец объекта недвижимости обязано также сообщать в налоговый орган по местонахождению своей недвижимости сведения об участниках этой иностранной организации (для иностранной структуры без образования юридического лица — сведения о ее учредителях) по состоянию на 31 декабря соответствующего налогового периода, включая раскрытие порядка косвенного участия (при его наличии) физического лица или публичной компании, в случае, если доля их прямого и (или) косвенного участия в иностранной организации (структуре без образования юридического лица) превышает 5 процентов (абз. 2 п. 3 ст. 386 НК РФ).
При наличии у иностранной организации (иностранной структуры без образования юридического лица) нескольких объектов имущества сообщение представляется в налоговый орган по месту нахождения одного из объектов имущества по выбору этого лица (п. 3.2 ст. 23 НК РФ).
Налог на прибыль
Иностранные организации, получающие доходы от источников в Российской Федерации, признаются плательщиками налога на прибыль.
К доходам иностранной организации от источников в Российской Федерации относятся в том числе доходы от продажи недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации и доходы от сдачи в аренду или субаренду имущества.
Налоговая ставка по налогу на прибыль установлена для иностранных организаций в размере 20% (пп. 1 п. 2 ст. 284 НК РФ).
Налог на прибыль иностранных организаций, не связанную с деятельностью в Российской Федерации через постоянное представительство, по доходам от использования, содержания или сдачи в аренду (фрахта) судов, самолетов, также признаваемых объектами недвижимости, в связи с осуществлением международных перевозок, — 10% (пп. 2 п. 2 ст. 284 НК РФ).
По данному вопросу следует учитывать субъектный состав сделок по отчуждению и сдачи в аренду. Если стороной в сделке с иностранной компанией является российское юридическое лицо, последнее обязано удержать и перечислить в бюджет налог на прибыль, то есть выступает налоговым агентом. Если стороной в сделке с иностранной компанией является физическое лицо, то исчислить и уплатить налог на прибыль организаций в России должна сама иностранная организация.
Иностранные юридические лица в данном контексте имеет смысл разделить на два типа:
- Компании, зарегистрированные в государствах, с которыми у РФ имеются соглашения об избежании двойного налогообложения.
- Компании, зарегистрированные в классической офшорной юрисдикции.
Планируя сделку, следует учитывать факт наличия/отсутствия у РФ соглашения об избежании двойного налогообложения с соответствующим иностранным государством, предусматривающего нулевую или невысокую ставку налога у источника, а также, по возможности, невысокую эффективную ставку налога на прибыль и отсутствие других налогов на данный вид доходов. При этом нужно помнить, что если в соответствии с международным соглашением выплачиваемый доход облагается в РФ по пониженной или нулевой ставке, для применения этой ставки иностранная организация должна предоставить подтверждение своего постоянного местонахождения в соответствующем государстве (ст. 312 НК РФ).
Отметим, что в некоторых случаях соглашения об избежании двойного налогообложения закрепляют перечень объектов недвижимого имущества, отличный от того, что предусмотрен российским правом. Так, например, согласно п. 2 ст. 6 Соглашения между Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Кипр об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы морские и воздушные суда не рассматриваются для целей налогообложения в качестве недвижимого имущества.
Налоговую базу по налогам на прибыль, связанную с арендой недвижимого имущества, можно уменьшить за счет:
- 1) передачи арендуемого недвижимого имущества в доверительное управление;
- 2) увеличения расходов, связанных с содержанием недвижимого имущества (расходы на ремонт: расходы на реконструкцию, расходы на текущий ремонт, расходы на капитальный ремонт, расходы на реконструктивные работы).
Если нерезидент сдает недвижимое имущество в аренду, важно проработать условия договора аренды, касающиеся порядка распределения расходов по капитальному и текущему ремонту, реконструкции и реконструктивным работам, так, чтобы они соответствовали законодательным нормам о возможности отнесения соответствующих расходов на уменьшение налогооблагаемой прибыли.
Согласно положениям ст. 54.1 НК РФ не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни, об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика.
Уменьшение допускается при соблюдении одновременно следующих условий:
- 1) основной целью совершения сделки (операции) не являются неуплата (неполная уплата) и (или) зачет (возврат) суммы налога;
- 2) обязательство по сделке (операции) исполнено контрагентом и (или) лицом, которому обязательство по исполнению сделки (операции) передано по договору или закону.
Поскольку в сделках с недвижимым имуществом всегда появляются какие-то расходы, обоснованность которых может быть поставлена под сомнение контролирующими налоговыми органами, разумно сопровождать каждое действие в рамках этих сделок пакетом документов, которые смогут послужить доказательствами добросовестности налогоплательщика и его контрагентов.
Если между иностранными и российскими организациями по налогу на прибыль организаций нет серьезных отличий, то положение иностранца — физического лица по уплате НДФЛ не представляется выгодным. Так, при получении дохода от источников в Российской Федерации нерезиденту — физическому лицу придется заплатить НДФЛ по ставке 30%. При этом не имеет значения, как долго имущество находилось в собственности: имущественные вычеты не применяются.
Таковы особенности приобретения нерезидентом недвижимости на территории РФ. Подводя итог, можно отметить, что на сегодняшний день существенных отличий в положении резидентов и нерезидентов, которые можно было бы использовать в пользу владельца-нерезидента, не предусмотрено. Преимущество нерезидентного положения можно использовать при наличии между государствами соглашения об избежании двойного налогообложения, предусматривающего более выгодные условия, а также при применении сниженной налоговой ставки по доходам от использования, содержания или сдачи в аренду судов воздушного и водного транспорта.
Налогообложение при продаже в России недвижимости нерезидентом-юридическим лицом
Добрый день!
Нерезиденту — юридическому (Китай) лицу требуется продать недвижимость на территории России (право собственности у него на это имеется).
С Китайской Народной Республикой у России есть соглашение о неприменении двойного налогообложения. Каким образом лучше оформить сделку по купле-продаже недвижимости, если: постоянного представительства у этого китайского нерезидента в России нет, счет рублевый открывать не хочет, так как не вставал на налоговый учет, деньги хочет получить в валюте.
Как российскому юр. лицу (физ. лицу) правильно оформить такую сделку и переправить валюту за рубеж — ведь здесь нет внешнеэкономической сделки. Будет ли лицо, приобретающее недвижимость, выступать налоговым агентом по отношению к нерезиденту-китайцу: если «да», то как это российское лицо должно будет уплатить налоги за продавца?
Заранее спасибо за оперативный ответ.
С уважением, Михаил.
Поделиться в социальных сетях:
Добавить комментарий
Комментарии
27.07.2017 Олег Попутаровский, Партнер GSL Law & Consulting, Адвокат Уважаемый Михаил
К сожалению, у нас здесь иное видение вопроса, которое вряд ли понравится Вашим китайским коллегам.
В момент государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество к китайскому юридическому лицу у последнего появляется обязанность встать на налоговый учет по месту его нахождения, образовав обособленное подразделение. Также для целей обслуживания указанного объекта (коммунальные и прочие платежи), а также исполнения налоговых обязательств данная организация должна была в общеустановленном порядке открыть рублевые счета, а при необходимости (по желанию) и валютные счета.
При продаже указанной недвижимости все соглашения об избежании сформулированы так, что доходы налогооблагаются по правилам страны места нахождения указанной недвижимости, то есть в РФ.
В этой связи доходы от продажи и расходы, связанные с этим доходом, должны быть обсчитаны по правилам российского бухучета и указаны в поданной в ИФНС декларации. Тут, конечно, возможны некоторые особенности взаимоотношений, но не в них суть.
После выполнения налоговых обязательств вырученные рублевые суммы могут быть сконвертированы и без проблем перечислены головной компании-собственнику, поскольку такой платеж производится “внутри” самого юридического лица (самому себе).
В ином порядке нам видится решение этой задачи в рамках правового поля малорешаемой. Поэтому, наверное, без административной ответственности за несвоевременную постановку на учет не обойтись…
как следует из вопроса, Ваша организация (ООО на ОСНО) является налоговым резидентом РФ. Статьей 311 НК РФ определено, что доходы, полученные российской организацией от источников за пределами Российской Федерации, учитываются при определении ее налоговой базы. Указанные доходы учитываются в полном объеме с учетом расходов, произведенных как в Российской Федерации, так и за ее пределами.
Таким образом, освободиться от уплаты налога на прибыль у Вас не получится.
Будет ли двойное налогообложение зависит от того, резидентом какой страны является покупатель недвижимости.
Если покупатель является резидентом Республики Армения, то в соответствии со ст. 6 Соглашения между Правительством РФ и Правительством Республики Армения от 28.12.1996 (в редакции от 24.10.2011) “Об устранении двойного налогообложения на доходы и имущество” доходы, получаемые от продажи недвижимого имущества, находящегося в другом Договаривающемся Государстве (Республике Армения), могут облагаться налогом в этом другом Государстве.
Таким образом, для целей избежания двойного налогообложения будет действовать ст.22 вышеуказанного Соглашения, согласно которой сумма налога на этот доход, уплаченная в республике Армения, подлежит вычету из налога, взимаемого с резидента РФ. Такой вычет, однако, не будет превышать сумму налога в РФ, рассчитанного в соответствии действующим на ее территории налоговым законодательством.
Статьей 147 НК РФ установлено, что для исчисления налога на добавленную стоимость местом реализации товаров признается территория Российской Федерации при наличии одного или нескольких следующих обстоятельств:
1) товар находится на территории Российской Федерации и иных территориях, находящихся под ее юрисдикцией, и не отгружается и не транспортируется;
2) товар в момент начала отгрузки и транспортировки находится на территории Российской Федерации и иных территориях, находящихся под ее юрисдикцией.
Метки
Китай недвижимость нерезидент
Продажа российской недвижимости налоговым нерезидентом // Изменения в законодательстве с 1 января 2019 г.
В конце 2018 года в сети появилась новость о том, что в 2019 году налоговые нерезиденты при продаже российской недвижимости якобы приравняются в правах к налоговым резидентам в части ставки 13%, а также в части остальных особенностей (срока владения более 5 лет и права применять к вычету расходы на первоначальную покупку). Вопрос, действительно, крайне актуален для тех граждан РФ, которые уехали на ПМЖ в другую страну, но при этом, у которых в РФ осталась недвижимость, которую возможно когда-то необходимо будеть продать.
Давайте разберемся, что же в действительности поменялось для налоговых нерезидентов с 2019 года в отношении их российской недвижимости и КАК максимально правильно продать российскую недвижимость, являясь налоговым нерезидентом РФ.
Нормативная база
1 января 2019 года вступили в силу поправки в п.17.1 ст.217 и п.1 ст.217.1 НК РФ (вносятся п.9 и п.10 ст.2 ФЗ-424 от 27.11.2018 г.), в соответствии с которыми налоговые НЕРЕЗИДЕНТЫ с 2019 года получили право продавать недвижимость, находящуюся в России, без уплаты НДФЛ, в случае владения этой недвижимостью (по состоянию на 2019 г.) более 5 лет. Напомним, что до 1 января 2019 г. данное правило распространялось только на налоговых резидентов, если же лицо уезжало из России и получало статус налогового нерезидента, то даже при сроке владения более 5 лет нерезиденты были вынуждены платить налог при продаже своей недвижимости, расположенной в России.
Обращаю внимание, что более НИКАКИХ изменений в законодательстве, в том числе связанных со ставками НДФЛ, для нерезидентов не произошло!
Владение недвижимостью свыше 5-ти лет и 3-х лет
Остановимся более подробно на сроке владения.
3 года
Напомню, что, для недвижимости, приобретенной ДО 1 января 2016 г., действует срок владения 3 года, то есть начиная с 2019 года нерезиденты, имеющие такую недвижимость, уже могут продавать ее без уплаты налога.
Помимо этого, 3-х летний срок владения в соответствии с п.3 ст.217.1 НК РФ распространяется на объеты недвижимости, если:
- право собственности получено в порядке наследования;
- право собственности получено по договору дарения от физического лица-члена семьи и (или) близкого родственника;
- право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате приватизации;
- право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением
Таким образом, во всех указанных выше случаях нерезиденты уже могут, начиная с 2019 года, продавать свою российскую недвижимость БЕЗ уплаты налога.
5 лет
В случае, если объект недвижимости был приобретен ПОСЛЕ 1 января 2016 г., то чтобы нерезидент мог продать ее без налога с момента ее покупки должно пройти 5 лет, то есть самый ранний срок — (01.01.2016 + 5 лет) = 01.01.2021 г.
Таким образом, нерезидентам теперь только нужно выждать необходимое время, после чего они смогут без налога продать свой российский объект недвижимости.
Подача декларации 3-НДФЛ
В случая соблюдения указанного выше минимального срока владения при продаже недвижимости нерезидентам по общим правилам НЕ требуется подача декларации 3-НДФЛ. Достаточно осуществить сделку по отчуждению и далее в случае вопросов со стороны налоговиков — быть готовым подтивердить минимальный срок владения объектом недвижимости (первоначальный договор купли-продажи).
Ставка НДФЛ: 30% или 13% при продажи российской недвижимости
Подчеркнем, что изменения 2019 года НЕ коснулись ставки НДФЛ: для нерезидентов она продолжает составлять 30% (вместо 13% для резидентов). То есть если нерезидент все же захочет продать свой объект недвижимости ДО наступления минимального срока владения (3 или 5 лет), то ему будет необходимо заплатить НДФЛ в размере 30%.
Право применить расходы на приобретение при определении налоговой базы
Обращаю внимание также на существенный момент: в соответствии с п.4 ст.210 НК РФ налоговые нерезиденты при определении налоговой базы НЕ ВПРАВЕ принять к вычету расходы на приобретение объекта недвижимости. То есть, если нерезидент все же захочет продать свой объект недвижимости ДО наступления минимального срока владения (3 или 5 лет), то ему будет необходимо заплатить НДФЛ в размере 30% со ВСЕЙ цены продажи. В данный пункт НК РФ изменения также НЕ вносились.
Как узнают, что я нерезидент
Часто возникает вопрос, как ФНС сможет узнать, что лицо является именно нерезидентом, ведь единой базы с пограничной службой у них нет, и если лицо не снималось с регистрационного учета по месту жительства, то налоговики на практике часто продолжают рассматривать его как российского налогового резидента. И, например, что будет, если такое лицо при продаже недвижимости задекларирует доход не по ставке 30%, а по ставке 13% или же подаст «нулевую» декларацию, заявив расходы на приобретение большие, чем цена покупки.
Если подобные махинации вскроются, то лицо ожидают:
- доначисление до 30% со всей суммы продажи;
- ст. 122 НК РФ: штраф за неправильное исчисление налога 20%-40% от суммы налога (представляется, что в данном случае налоговикам будет легко доказать умысел на неуплату налога, а значит применить штраф не 20%, а именно 40%)
- пени 1/300 ставки рефинансирования
Иными словами, если лицо проживает за границей, но иногда приезжает в РФ, то в случае обнаружения факта нарушения и привлечения к налоговой ответственности, у лица могут возникнуть трудности при пересечении границы РФ в связи с исполнительным производством, которое может быть возбуждено по результатам этих нарушений.
Вариант продажи: ИП 6%
По-прежнему на практике встречается вариант продажи российской недвижимости от имени ИП. Для этого нерезиденту необходимо зарегистрировать ИП, поставить объект на баланс ИП, начать использовать объект в предпринимательсих целях — сдавать его (это является обязательным «условием», т.к. иначе налоговики смогут доказать отсутствие экономической цели в регистрации ИП) и далее через 0,5-1 год — продать объект от имени ИП.
- необходим иметь постоянную или временную регистрацию в том субъекте, где находится недвижимость;
- ИП несет ответственность по обязательствам всем своим имуществом;
- необходимо вести бухгалтерию и ежегодно платить налоги и социальные взносы ИП;
- необходимо заплатить +1% с дохода, превышающего 300 тыс.руб.
- ИП запрещено применять имущественный налоговый вычет (1 млн. или в размере расходов на покупку), а также льготу при сроке владения свыше 3 лет — при продаже налоговая нагрузка составит 6% со всей стоимости продажиобъекта недвижимости.
В какой стране платить налог
Также помните, что если Вы являетесь налоговым нерезидентом РФ, то можете являться налоговым резидентом той страны, в которой проживаете (по критерию количества дней пребывания или по критерию центра жизненных интересов), а это значит, что Вам будет необходимо обсудить с местным налоговым консультантом вопрос уплаты налога на территории этой страны в том числе с учетом норм соответствующих соглашений об избежании двойного налогообложения между Россией и этой страной.
Как эмигранту не попасть на 30% за продажу квартиры в России
Если вы путешествуете, любите подолгу жить за границей, то такой образ жизни кроме ощущения свободы может принести еще кое-какие сложности. Дело в том, что с нерезидентов взимают налог с продажи недвижимости почти втрое выше, чем с резидентов. Разберемся подробнее, как гражданин России может оказаться нерезидентом, и как не попасть впросак из-за этого.
Как гражданин России может лишиться статуса налогового резидента
Гражданство и налоговое резидентство – это разные понятия. Гражданство России согласно Конституции и соответствующего закона приобретается по праву рождения, восстановления, приобретения различными законными способами. Россиянин не может быть лишен гражданства или права изменить его по своему желанию, где бы он ни жил.
Но с налоговым резидентством другая история. Как следует из норм, прописанных в п. 2 статьи 207 Налогового кодекса, лишиться статуса налогового резидента можно, если свыше 183 дней отсутствовать на территории России в течение 12-ти месяцев. Причем срок нахождения в России не прерывается, если нужно выехать на недолгое время – до 6-ти месяцев из страны по работе, на учебе, для лечения или с другими целями.
Налоговым резидентом в России может быть признан как россиянин, так и иностранец. Так, гражданин другого государства, если на законных основаниях проживает более 183 дней в России на протяжении года, может стать российским налоговым резидентом.
Для чего эта информация? Для того, что для налоговых резидентов РФ действуют более сниженные налоговые ставки и возможности уменьшеть базу налогообложения.
Самый яркий пример – это налог с доходов физлиц при продаже недвижимого имущества:
Резиденты уплачивают НДФЛ при продаже квартиры по ставке 13% (есть случаи освобождения, и о них дальше). Есть возможность применить налоговые вычеты, чтобы снизить базу налогообложения вплоть до нуля. Важно учесть сроки, ведь статус налогового резидента можно получить не на какую-угодно дату, а на конец налогового периода при заполнении декларации.
Нерезиденты уплачивают НДФЛ при продаже недвижимости в России по ставке 30%. Им недоступна возможность каким-то образом уменьшить налоговую базу. Единственно, что они могут сделать – это уплатить налог с доходов по месту нахождения реализованной российской недвижимости, а затем воспользоваться возможностями по уменьшению своего налогового бремени в другой стране, если с ней у РФ подписано соглашение об избежании двойного налогообложения.
Важно: Что еще может грозить иностранцам, если у них нет российского вида на жительство? Они будут считаться еще и валютными нерезидентами, и в случае продажи недвижимости за наличные сделка будет считаться незаконной. Тогда может грозить штраф в размере 70-100% от суммы операции. Чтобы избежать этого, необходимо производить расчеты только с использованием банковского счета.
Наши эксперты помогут вам бесплатно подобрать банковский счет, чтобы открыть его быстро и без проблем.
Очень внимательно относитесь к тому, какой у вас есть статус в рамках налогового и валютного законодательства. Если не уверены, то проконсультируйтесь у наших экспертов.
Когда в России уплачивается подоходный налог при продаже недвижимости
НДФЛ (подоходный) уплачивается за тот налоговый период, в котором возник доход. После продажи недвижимого имущества его бывший владелец должен подать налоговую декларацию, а затем в отведенный срок уплатить налог. Если проданное имущество находилось на территории РФ, то декларацию подают граждане РФ и иностранцы, причем и налоговые резиденты, и нерезиденты.
Налоговые резиденты вместе с декларацией подают расчет по вычетам. А нерезиденты, даже если они граждане РФ, лишены такой возможности. В частности, нерезидент не сможет уменьшить свои доходы от продажи недвижимости на расходы, которые он понес при ее приобретении.
Декларация за налоговый период (это календарный год) подается до конца апреля следующего за отчетным года. На уплату налога после окончания срока для подачи декларации отводится еще 2,5 месяца (до 15 июля этого же года).
Когда не платится налог при продаже недвижимости
В случае если объект недвижимости продается после истечения минимального срока владения, то налогоплательщики освобождаются от уплаты подоходного налога. С 2019-го это правило начало действовать также и для налоговых нерезидентов.
Когда можно продать квартиру (жилой дом), не уплачивая подоходный налог:
- Если купили до 2016-го и владели не менее трех лет.
- Если купили после 2016-го и владели не менее пяти лет.
- Если продаете единственное жилье, и срок владения им не менее трех лет.
- Если продаете унаследованное или полученное в дар жилье после трехлетнего срока владения.
Если налоговый нерезидент продает свою недвижимость с соблюдением этих минимальных сроков владения и соответственно у него не появляется обязательства по уплате подоходного налога, то и декларацию ему не придется подавать.
Практический совет: Если налоговый нерезидент (россиянин или иностранец) хочет продать жилье раньше минимального срока владения, то чтобы избежать уплаты налога по ставке 30%, он может прибегнуть к небольшой хитрости. Если его супруга является налоговым резидентом в России, то он может подарить недвижимость ей, а она уже сможет продать ее, уплатив налог по ставке 13%. При этом она сможет воспользоваться вычетом в размере 1 млн рублей и уплатить налог с оставшейся суммы.
Согласно налоговому законодательству, дарение или принятие в наследство недвижимости от близкого родственника не облагается подоходным налогом. Учтите также нюанс, что при унаследовании жилья отсчет начинается с даты смерти наследодателя, а не после проведения госрегистрации права на имущество.
Важное изменение в 2021-ом году касается подсчета минимального срока владения для новостроек. Теперь отсчет срока владения начинается с даты оплаты, а не с момента регистрации сданного в эксплуатацию объекта.
Как эмигранту не платить высокий налог при продаже недвижимости
Для тех россиян, которые часто выезжают за пределы Российской Федерации, и/или подолгу живут в других странах, важно не запутаться со своим налоговым статусом на родине. Если в течение года отсутствовать в стране более 183-ти дней подряд или суммарно (это можно вычислить по отметкам в загранпаспорте), то можно автоматически лишиться статуса налогового резидента.
При продаже недвижимости это может сыграть очень плохую роль, когда вдруг окажется, что ставка налога будет не 13%, а 30%. Также из плохих новостей – пропадет право применять налоговые вычеты и снижать доходную часть на расходы, понесенные при приобретении этого объекта недвижимости.
Чтобы не ошибиться со своим статусом налогового резидента, запросите консультацию у нашего эксперта. Также вы можете рассмотреть вариант приобретения второго гражданства за инвестиции и пересекать границу со своим вторым паспортом. Воспользуйтесь бесплатной консультацией для подбора юрисдикции с целью получения второго гражданства.
Запросите консультации у наших экспертов, связавшись с нами по почте [email protected], или пишите в любой из мессенджеров на номер +381 6911 12327 . При переходе по ссылке на бесплатные консультации, заполните предложенные анкетные формы.
Может ли гражданин России лишиться статуса налогового резидента у себя на родине?
Если гражданин России в течение 12 месяцев подряд будет отсутствовать на территории Российской Федерации более 183 дней, то он автоматически теряет статус налогового резидента. Как потом получить обратно статус резидента? Прожить в своей стране более 183-ти дней на протяжении года.
Можно с перерывами (но не более 6-ти месяцев), но суммарно необходимое количество дней должно выйти не меньше 183.
Если россиянин потерял статус налогового резидента и продал квартиру, унаследованную менее трех лет назад, что ему грозит?
В этом случае продавцу придется уплатить налог по ставке 30% (а не 13% как налоговому резиденту) от стоимости продажи. Никаких вычетов применить будет нельзя, и уменьшить базу налогообложения за счет расходов также не выйдет.
Может ли иностранец стать налоговым резидентом РФ и платить меньший налог при продаже жилой недвижимости?
Если иностранец прожил в России более 183-ти дней на протяжении последних 12-ти месяцев, тогда он получает статус налогового резидента. С приобретением такого статуса он становиться обладателем бонус в виде уменьшения ставки подоходного налога с 30-ти до 13%. Также он сможет применить налоговый вычет и снизить стоимость продаваемого имущества на сумму расходов, связанных с его приобретением.
Читайте другие интересные статьи портала InternationalWealth.info:
Размер налога на имущество физических лиц в столице Сербии Белграде увеличат в следующим году на 5 процентов Депутаты городского собрания столицы Сербии Белграда приняли дополнительные решения о размере ставки налога на имущество, в которых предусмотрено, что налог на имущество физических лиц на…
Ирландия следом за Францией, Италией и другими западными странами вводит налоговый кредит для разработчиков цифровых игр 21 ноября правительство Ирландии объявило о принятии нового Закона, согласно которому, сектор цифровых игр может получит право на налоговые льготы в сумме до 25 млн…
Австрия: нефтегазовые компании и производители электроэнергии будут платить налог на сверхприбыль 18 ноября правительство Австрии объявило о своих планах ввести налог на сверхприбыль для нефтяных компаний и производителей электроэнергии. Непредвиденные налоги будут взиматься в виде двух…
ECOFIN снова включил в повестку дня вопрос о введении минимального глобального налога 6 декабря текущего года будет проведено заседание совета по экономическим финансовым вопросам ECOFIN. Повестка дня состоит из нескольких пунктов, среди которых также проведение голосования по…
Разрешение на выплату налогов через российские финансовые каналы для граждан и компаний США, работающих в РФ, продлено После введения широких международных санкций против России присутствие американского бизнеса в РФ резко сократилось. Но некоторые компании и физические лица остались, что породило проблему выплаты…
В каких странах мира самые низкие налоги на недвижимость Покупка недвижимости за рубежом – популярная инвестиционная тема среди россиян и иностранцев. Но, не все учитывают налоговую нагрузку на приобретенный объект, что может отразиться на…
Форма декларации 3-НДФЛ вновь изменена — заполнение стало немного проще В России регулярно меняют форму декларации по налогу на доходы физических лиц 3-НДФЛ. Вот и осенью 2024 года ФНС вновь обновила форму, благодаря чему ее…
Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом в 2024 — 2024 В России нет разделения по местной или иностранной недвижимости. Независимо от месторасположения объекта, применяются единые налоговые ставки на прибыль физических лиц — резидентов РФ. Однако,…