Налогообложение продажи дома с земельным участком

Физическое лицо в 2019 году продает земельный участок с назначением использования личное подсобное хозяйство (ЛПХ), которым владело менее 3 лет.

Вопрос

При продаже какой категории земельного участка применяется налоговый вычет в сумме 1000000 руб.?

Ответ специалиста

Доход от продажи земельного участка декларируется, если участок находился в собственности менее трех или пяти лет. При этом сумму дохода, с которой исчисляется налог, можно уменьшить на имущественный вычет в размере не более 1 млн руб. или на сумму расходов на приобретение земельного участка. Уплатить НДФЛ следует не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода от продажи.

Освобождение от налогообложения и декларирования дохода от продажи земельного участка.

Доход от продажи земельного участка не облагается НДФЛ и не декларируется, если продаваемый вами участок:

— не использовался в предпринимательской деятельности;

— находился в вашей собственности не менее установленного минимального срока владения.

По общему правилу указанный срок составляет пять лет, если вы приобрели участок после 01.01.2016, или три года, если вы получили участок в собственность, например, по наследству или договору дарения от члена семьи или близкого родственника либо приобрели его до 01.01.2016 (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2 — 4 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст.

228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ; пп. «в» п. 10, п. 11 ст. 2, ч. 2, 3 ст.

4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

Декларирование дохода от продажи земельного участка

Если не соблюдаются указанные выше условия, при которых доход от продажи земельного участка не декларируется, следует подать в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ. В случае продажи участка, который вы приобрели после 01.01.2016, вместе с декларацией представляется также Приложение с расчетом дохода от продажи.

Срок подачи декларации — не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором вы получили доход от продажи. Представить декларацию можно лично или через представителя непосредственно в налоговый орган либо направить почтовым отправлением с описью вложения, а также в электронной форме, в том числе через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика (п. 4 ст.

80, ст. 216, пп. 2 п. 1, п. 3 ст.

228, п. 1 ст. 229 НК РФ; п. п. 14.1, 14.2 Порядка, утв. Приказом ФНС России от 03.10.2018 N ММВ-7-11/569@).

Уменьшение дохода от продажи земельного участка в целях налогообложения

Данной льготой можно воспользоваться, если вы являетесь налоговым резидентом РФ, но владеете земельным участком менее установленного минимального срока. По своему выбору вы вправе уменьшить доход, полученный от продажи земельного участка, на сумму расходов, связанных с его приобретением, либо на величину имущественного вычета в размере не более 1 млн руб.

Уменьшение дохода от продажи допускается, если земельный участок не использовался вами в предпринимательской деятельности. Чтобы воспользоваться правом на уменьшение дохода от продажи земельного участка, нужно подать налоговую декларацию по окончании года, в котором получен такой доход (п. 3 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп.

1, 2, 4 п. 2, п. 7 ст. 220, п. 1 ст. 224 НК РФ).

Декларирование доходов при продаже земельного участка по цене ниже его кадастровой стоимости

Если земельный участок приобретен после 01.01.2016, доход от его продажи в целях налогообложения определяется следующим образом. Кадастровая стоимость участка на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на него, умножается на понижающий коэффициент 0,7. Полученная величина, если она больше суммы дохода от продажи земельного участка по договору, учитывается при исчислении НДФЛ.

Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ.

Если кадастровая стоимость земельного участка на указанную дату не определена, НДФЛ облагается доход, указанный в договоре купли-продажи (п. 5, пп. 2 п. 6 ст. 217.1 НК РФ; ч. 3 ст.

4 Закона N 382-ФЗ).

Ситуация: Как задекларировать доход и уплатить НДФЛ при продаже земельного участка? («Электронный журнал «Азбука права», 2019)

Пунктом 1 статьи 210 Кодекса установлено, что при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

Из выше сказанного понимаем, что получение дохода при продаже земельного участка ЛПХ можно получить имущественный вычет в размере 1 млн. руб., если данный участок не использовался в предпринимательской деятельности.

Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» бухгалтером-консультантом ООО НТВП «Кедр-Консультант» Петровой Натальей Борисовной в апреле 2019 г.

При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.

Данное разъяснение не является официальным и не влечет правовых последствий, предоставлено в соответствии с Регламентом ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ (www.ntvpkedr.ru).

Данная консультация прошла контроль качества:

Рецензент – Чувыгин Александр Павлович, к.э.н., директор ООО «Эксперт-Центр».

Налогообложение продажи дома с земельным участком

• 1 из 3
• 1
• 2
• 3
• >

28 сентября 2012 22:06
Виктория Грыцив
IP/Host: 46.159.54.—
Дата регистрации: 28.09.2012
Сообщений: 4
Налог при продаже дома и земельного участка

Продала земельный участок и дом на нем. Договор купли -продажи один, в нем указана стоимость земли (600 тыс.) и стоимость дома (3 600 тыс.). Мне объяснили в налоговой инспекции, что я должна сложить стоимость земли и дома, вычесть из этой суммы миллион и с разницы заплатить налог. Другие консультанты говорят, что дом и земля — это две разные продажи, так как стоимость земли не превышает миллиона рублей, то налогообложению продажа земли не подлежит.

Подскажите, пожалуйста, как рассчитать сумму налога?

1 октября 2012 01:26
vtb
IP/Host: 46.229.141.—
Дата регистрации: 28.05.2011
Сообщений: 8,758
Re: Налог при продаже дома и земельного участка
сколько времени дом был в собственности?
1 октября 2012 01:29
vtb
IP/Host: 46.229.141.—
Дата регистрации: 28.05.2011
Сообщений: 8,758
Re: Налог при продаже дома и земельного участка

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
(в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 216-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей,

2 октября 2012 09:25
Виктория Грыцив
IP/Host: 46.158.221.—
Дата регистрации: 28.09.2012
Сообщений: 4
Re: Налог при продаже дома и земельного участка

Простите, но я считаю ответ очередной отпиской. Я глупая и не понимаю из текста закона, даже выделенного жирным шрифтом, подлежит ли участок земли под домом, стоящий 600 тыс.руб., налогообложению? Нужно ли, как предлагает налоговая, приплюсовывать его стоимость к стоимости дома и платить налог с общей суммы продажи?

Правильно ли советуют юристы, что налог должен быть уплачен только со стоимости дома, так как только цена дома превышает миллион рублей?

2 октября 2012 10:07
Таша Т

IP/Host: 89.250.147.—
Дата регистрации: 03.06.2010
Сообщений: 8,211
Re: Налог при продаже дома и земельного участка

ИМХО исключительно
если земля приобретена более 3 лет назад (до строительства дома), и если стоимости прямо указаны в договоре продажи-отдельно
земли, отдельно дома-то доходы по ней не облагаются НДФЛ.
Тогда действительно- облагается только доход от продажи дома.
Если же объект когда-то приобретался в целом (земля и дом), то и доход от его продажи будет облагаться от полной суммы.

Я не собираюсь вам ничего доказывать. Общение с людьми, отрицающими объективную действительность, не входит в список моих добродетелей. Для этого есть психиатры.

2 октября 2012 11:04
Мазухина Анна

IP/Host: 193.105.11.—
Дата регистрации: 20.10.2010
Сообщений: 47,004
Re: Налог при продаже дома и земельного участка

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 1 декабря 2011 г. N 03-04-05/5-986

Вопрос: В июле 2010 г. я приобрела 1/2 долю жилого дома и землю по единому договору, в котором указаны стоимости доли на жилой дом — 300 тыс. руб. и на земельный участок — 200 тыс. руб. На основании договора я получила два свидетельства о государственной регистрации: на землю и на долю жилого дома.
При подаче сведений по имущественному вычету в налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц я указала сумму 500 тыс. руб. В инспекции моего района декларацию с указанным вычетом не приняли.
Могу я воспользоваться вычетом либо на дом, либо на землю. Правомерны ли действия налогового органа?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц в связи с приобретением земельного участка и жилого дома и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса (в редакции, действующей с 2010 года) предусмотрено, что налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.
Из данной нормы следует, что в случае приобретения земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, жилой дом и земельный участок рассматриваются для целей получения имущественного налогового вычета как один объект.
В этом случае в расходы на приобретение жилого дома включаются также расходы на приобретение земельного участка, на котором расположен этот жилой дом.

Заместитель директора Департамента С.В. Разгулин

» Не стоит тратить время на то, чтоб разбираться: любишь ты человека или нет. Поступай так, как если б ты был уверен, что ты его любишь» (с)

2 октября 2012 19:55
Татьяна Пахомова
IP/Host: 95.32.199.—
Re: Налог при продаже дома и земельного участка

Если с момента государственной регистрации права прошло три года (по каждому объекту) то по п. 17.1 ст. 217 НК РФ , естественно с ограничениями , установленными данной нормой. Если менее трех лет, то с особенностями , предусмотренными ст. 220 НК РФ.

Порядок учета имущества для целей налогообложения дохода полученного от их реализации , изложен выше в письме Департамента.

3 октября 2012 00:54
Виктория Грыцив
IP/Host: 46.158.221.—
Дата регистрации: 28.09.2012
Сообщений: 4
Re: Налог при продаже дома и земельного участка

Становится понять все сложнее и сложнее. В 1994 году этот дом был получен моей мамой в результате обмена муниципальной квартиры (в которой я была прописана тоже), земля была в аренде. Затем землю оформили в собственность и были получены два свидетельства собственности на землю и дом. Собственником была записана мама, так как нотариус отказался оформлять договор мены из-за невозможности взять пошлину.

Когда мама в 2010 году умерла, я, как единственный наследник, оформила права собствености на себя. Как в таком случае будет считаться, объект приобретался в целом ? Помогите, пожалуйста, разобраться!

3 октября 2012 08:11
victorp
IP/Host: 31.163.49.—
Re: Налог при продаже дома и земельного участка

Во-первых, в собственности каждый из объектов (земельный участок и дом) находились менее трех лет, следовательно, расчет налогооблагаемой базы нужно производить на основании положений подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ.
В-вторых, в связи с тем, что право собственности на земельный участок и жилой дом возникло по наследству, расходов на приобретение не имеется, тогда применяется абзац 1 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ (то есть вычет в размере 1 000 000 рублей).
В-третьих, в законодательстве отсутсвует такое понятия как единый объект недвижимости (земельный участок и дом) (при этом у вас два свидетельства о праве собственности, отдельно на земельный участок и дом), следовательно, право на вычет в размере 1 000 000 рублей применяется в отношении каждого объекта.
Таким образом, с продажи земельного участка налог не уплачивается, с продажи дом нужно заплатить 13% с 2 600 000 рублей (3 600 000 — 1 000 000), то есть 338 000 рублей (2 600 000 * 13 %).
Других вариантов для этой ситуации нет.

3 октября 2012 11:45
Виктория Грыцив
IP/Host: 46.159.249.—
Дата регистрации: 28.09.2012
Сообщений: 4
Re: Налог при продаже дома и земельного участка

victorp, Большое спасибо. я все поняла. очень доходчивый перевод с официального на русский. А если я успею в этом году приобрести жилье в другом городе, то вычет будет не миллион, а стоимость приобретенного жилья. Правильно?

4 октября 2012 08:20
catfish
IP/Host: 176.222.217.—
Re: Налог при продаже дома и земельного участка

Сообщение от
victorp
право на вычет в размере 1 000 000 рублей применяется в отношении каждого объекта.

В данном случае вы не правы.

1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей,

Еще раз обратите, что «в целом не превышающих». Позиция налоговых органов однозначна: 1000000 руб. это максимальный вычет от суммы всех продаж за налоговый период, вне зависимости от того 1 объект и 10 объектов вы продали. В вышеописанном случае налогооблагаемой базой будет 3600+600-1000=3200 тыс.

4 октября 2012 08:48
Таша Т

IP/Host: 89.250.147.—
Дата регистрации: 03.06.2010
Сообщений: 8,211
Re: Налог при продаже дома и земельного участка

Плюсуюсь к последнему отвечающему.

Я не собираюсь вам ничего доказывать. Общение с людьми, отрицающими объективную действительность, не входит в список моих добродетелей. Для этого есть психиатры.

4 октября 2012 14:50
victorp
IP/Host: 188.17.112.—
Re: Налог при продаже дома и земельного участка

Действительно, официальная позиция минфина заключается в том, что при продаже в одном налоговом периоде двух объектов жилого недвижимого (иного) имущества налогоплательщик вправе применить вычет по одному из них, а в отношении другого — уменьшить доход от продажи на документально подтвержденные расходы, связанные с его приобретением.
Судебной практики по данному вопросу нет.
Однако же по моему мнению, с таким подходом сложно согласиться.
Так если бы налогоплательщик продал в одном налоговом периоде например пять объектов на сумму 10 000 000 рублей (условно по 2 000 000 каждый), то он, исходя из позиции минфина, должен был бы заплатить ндфл с суммы 9 000 000 (10 000 000 — 1 000 000). А если бы он продавал каждый год в течение пяти лет по одному объекту, то он бы каждый год уплачивал ндфл с 1 000 000 (2 000 000 — 1 000 000), то есть всего за пять уплатил бы ндфл с 5 000 000 рублей.
Из смысла пункта 1 статьи 220 НК РФ такой подход не усматривается.
Фактически возникает вопрос: данная норма предусматривает вычет в размер 1 000 000 в отношении объекта или в отношении налогоплательщика.
Обратимся к Постановлению Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В.

Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой», в котором сформулировано следующая позиция: «По смыслу приведенной правовой позиции, имущественный налоговый вычет предоставляется на объект недвижимости, из чего следует, что в случае продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности, он должен быть распределен между совладельцами пропорционально их долям.

Возможность выплаты имущественного налогового вычета в полном объеме, т.е. в размере до 1 000 000 рублей, каждому из совладельцев проданного недвижимого имущества законом не предусмотрена».
Вот исходя из данной позиции Конституционного суда, я бы заявлял в декларации вычет в размере 1 000 000 по каждому объекту, заплатил бы налог 338 000 рублей, а в дальнейшем оспаривал бы требование (решение) о доплате ндфл в размере 78 000 рубей (600 000 * 13%).
Если у налогоплательщика нет желания ходить в суды, тогда лучше заплатить всю сумму налога 416 000 (3 200 000* 13 %) и спать спокойно.
В отношении вычета при приобретении недвижимости в другом городе, ситуация не так однозначна.
При приобретении недвижимости вы можете рассчитывать на вычет только лишь в размере 2 000 000 и при этом только один раз в жизни (подпункт 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ).
В рассматриваемом случае: предположим вы покупаете на деньги от продажи земельного участка и дома одну квартиру в другом городе за 4 200 000 рублей. (в том же году)
Если ранее вы не пользовались вычетом при покупке квартиры, то уменьшате на 260 000 рублей (2 000 000 * 13%) сумму ндфл, подлежащий уплате с продажи земельного участка и дома.
С учетом расчета от 03.10.2012 в бюджет все равно нужно уплатить 78 000 (338 000 — 260 000).

14 октября 2012 22:09
Александр Харчев
IP/Host: 46.109.51.—
Re: Налог при продаже дома и земельного участка

Мне принадлежит участок земли в Ленинградской области, который я хочу продать. Я имею статус постоянного жителя Латвии. Хотелось бы узнать, каким налогом будет облагаться сделка по продаже этого участка?

11 декабря 2012 14:43
Ольга Сергеева
IP/Host: 83.149.3.—
Re: Налог при продаже дома и земельного участка

Мне нужно продать дом с земельным участком находящийся в собственности менее 3-х лет, фактическая стоимость 3 млн. руб. Как лучше оформить договор купли-продажи, что бы уменьшить сумму налога? Затрат на строительство дома для подтверждения нет.

15 декабря 2012 19:57
Natalya_
IP/Host: 5.158.232.—
Re: Налог при продаже дома и земельного участка

Здравствуйте!
Помогите разобраться в нашей ситуации, например.

-имеется договор купли-продажи земли от 1 октября2010г-на основании данного договора мы получили свидетельство о гос .регисрации на данную землю 20октября2010г.
построили дом и получили свидетельство о гос.регистрации на дом 20 декабря2010г.

Теперь решили продать дом с земельным участком.
Покупатели хотели бы купить за счет собственных средств и с использованием матер.капитала-оформляют на отца ребенка.
Договорились оформить на 1млн.руб и( 200тыс наличными -за мебель, обустройство и технику)

Но покупатели предлагают подписать предварительный договор в котором указанна сумма 1200тыс.руб.»за отчуждаемые земельн.участок жилой дом»

«оплата за земельн участок300тыс за счет собств.средствв день подписания основного договора купли-продажи;оплата за жилой дом900тыс, из которых490тыс -собственные средства и 410тыс за счет кредитных средств»( которые они потом гасят материнским капиталом)
Риелторы, с которыми составили покупатели предварительный договор , объяснили , что мне(продавцу) не надо платить налог._Т.К два свидетельства на дом и землю т.е» дом отдельно-меньше 1 миллиона»(900тыс), а земля отдельно» тоже меньше 1миллиона» (300тыс)-«налог мне -как продавцу платить не надо. А покупатели смогут получить вычет
Правы ли они.

Но, если , я Вас правильно поняла ,мне (продавцу) надо все же НАДО . заплатить 13%
(т.к.900+300=1200000т.е более 1 млн.руб.и в собстенности у меня и земля и дом меньше 3-х лет, и я не сохраняла чеков на стой материалы)
т.е. раз в предварительном договоре фигурирует сумма 1200 тыс.руб.,значит, мне надо 1200000-1000000=200тыс.т.е продавец платит 26тыс.налог.

2 способ я предлагаю:
А если, бы мы в договоре указали 1 000 000 руб.(например: 900тыс(за дом) + 100тыс.(земля)=1 000 000руб-налог не платим, но декларацию сдаем
а за проданную вместе с недвижимостью- мебель , оборудования, строй.материалы, хоз.принадлежности и др на сумму 200тыс.-мною просто пишется расписка о получении денег( с суммы расписки налог не платить).
sos.

17 декабря 2012 15:35
Vitaly Vas
IP/Host: 77.95.93.—
Re: Налог при продаже дома и земельного участка

> 2 способ я предлагаю:
> А если, бы мы в договоре указали 1 000 000
> руб.(например: 900тыс(за дом) + 100тыс.(земля)=1
> 000 000руб-налог не платим, но декларацию сдаем
> а за проданную вместе с недвижимостью- мебель ,
> оборудования, строй.материалы, хоз.принадлежности
> и др на сумму 200тыс.-мною просто пишется расписка
> о получении денег( с суммы расписки налог не
> платить).
> sos.

Лучше оформить договором купли-продажи. Это же продажа. Налог не будете платить на основании п.п.1 п. 1 ст.

220 Налогового Кодекса РФ -«в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.» Как видите, Вы вписываетесь в 250 тыс. руб.

28 декабря 2012 12:17
Илья Кизилов
IP/Host: 37.147.23.—
Re: Налог при продаже дома и земельного участка

Уважаемые форумчане! Подскажите пожалуйста.
Купили дом с земельным участком в начале 2012г. за 3,6 млн руб. Хотим сейчас продать за ту же сумму в 3,6 млн руб. Соответственно, дохода не получим.

Согласно п.п.1 п.1 ст 220 НК РФ «Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов» мы имеем право на вычет в размере 3,6 млн или 2 млн руб? Или имеется ввиду до 1 млн?

30 декабря 2012 23:34
1111
IP/Host: 78.110.247.—
Re: Налог при продаже дома и земельного участка

Собираюсь продавать дом и земельный участок за 3,5млн.руб.Дом находиться в собственности более 3х лет, земельный участок 1,5 года.Какой налог с продажи мне придется заплатить?

Налогообложение продажи недвижимости

У меня более пяти лет есть в собственности участок с домом. Я хочу разделить его на два участка и продать тот участок, который с домом. Нужно ли мне будет при продаже платить налог?

Алексей Попов
Консультаций: 57

Уплата налога на доходы физического лица (далее – НДФЛ) при продаже принадлежащей физическому лицу недвижимости предусмотрена п. 1 ст. 207, пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст.

209, п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) в размере 13% денежного выражения дохода, уменьшенного на сумму налоговых вычетом, предусмотренных ст. 218–221 НК РФ.

Однако в случае истечения минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, составляющего три либо пять лет, указанный доход не подлежит декларированию, а соответствующий налог не уплачивается (п. 17.1 ст. 217, ст.

217.1 НК РФ).

Между тем вышеуказанный срок владения недвижимым имуществом исчисляется со дня приобретения или создания объекта недвижимости, что в отношении недвижимости определяется моментом государственной регистрации права (ст. 219 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)).

Согласно п. 2 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также – образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Соответственно, при разделе участка согласно вашему плану срок владения домом не изменится, так как он не видоизменяется, и является самостоятельным объектом недвижимости, находящимся в вашем владении более пяти лет, в связи с чем при его продаже НДФЛ не подлежит уплате.

Однако в отношении каждого из образованных участков в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) будет внесена запись о государственной регистрации прав на вновь созданные земельные участки, коими они считаются в силу вышеуказанных норм ст. 11.2, 11.4 ЗК РФ, что повлечет начало течения нового срока владения в целях освобождения от налогообложения при их продаже.

Таким образом, при продаже дома с участком в вашем случае со стоимости продажи дома вам не нужно платить НДФЛ; с вновь образованного участка, на котором он расположен, вам надлежит уплатить НДФЛ в общем порядке.

Также следует иметь в виду, что если в договоре купли-продажи недвижимости перенести большую стоимость сделки на цену дома, оставив меньшую на цену участка, и она окажется менее, чем 0,7 его кадастровой стоимости, определенной на 1 января года, в котором совершена сделка, то налоговый орган при проверке правильности исчисления и уплаты НДФЛ будет определять налоговую базу, исходя из указанной кадастровой стоимости участка, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (п. 5 ст. 217.1 НК РФ), с соответствующими негативными последствиями для вас.

Таким образом, преднамеренно уменьшать официальную договорную стоимость участка до суммы менее чем 0,7 его кадастровой стоимости в целях оптимизации налогообложения бессмысленно.

Вышеуказанный подход о начале течения срока владения с момента государственной регистрации вновь созданного земельного участка был продемонстрирован в письмах Минфина России от 28.10.2016 № 03-04-05/63232, от 15.03.2017 № 03-04-05/14570, согласно которым было буквально разъяснено, что на основании ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, поскольку при объединении или разделе земельных участков возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а прежние объекты прекращают свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком объединении или разделении земельных участков исчисляется с даты их регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Данная позиция подтверждена определением Конституционного Суда РФ от 13.05.2014 № 1129-О.

Кроме этого, Минфином России неоднократно разъяснялось следующее. В п. 2 ст. 220 НК РФ установлено, что имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст.

220 НК РФ, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 млн руб. Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе на основании пп.

2 п. 2 ст. 220 НК РФ уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (см., например, п исьмо Минфина России от 09.02.2017 № 03-04-05/6951 ).

Таким образом, в целях оптимизации вашего налогообложения в части продажи образованного земельного участка, вам следует рассмотреть возможность использования данных налоговых льгот.

НДФЛ с продажи построенного дома

Добрый день!
Построил дом в 2018 году, оформил на жену. В 2019 решили продать. Затраты на дом составили около 2,5 млн рублей, продаем где-то за 3 млн руб.

В статьях пишут, что я могу уменьшить базу по НДФЛ на сумму затрат — правда ли это? Ссылок ни на какие пункты законодательства статьи не содержат. В налоговой тоже, вроде говорят, что так можно, сам не ходил, со слов других людей.

У меня в свою очередь в связи с этой ситуацией следующие вопросы:
1) Если да, можно так подтверждать, подойдут ли простые товарные чеки, выписанные на стройматериалы от ИП, без кассовых чеков (насколько помню, онлайн-кассы только в прошлом году стали обязательны)?

2) Если да, можно подтверждать, то в связи с какими пунктами законодательства?

3) Если да, можно подтверждать, то согласитесь странно) Это же по сути предпринимательская деятельность на каком-то особом спецрежиме после УСН и ЕНВД :)?

4) Если нет, нельзя, могу ли я использовать право вычета НДФЛ 2 млн руб, для уменьшения налогооблагаемой базы? Т.е. жена уже использовала, а я ей отдаю право своего вычета, в связи с тем, что у нее возникает доход облагаемый НДФЛ. Опять же нужен ответ по п. 1, по способу подтверждения, обойдемся ли мы обычными товарными чеками без онлайн?

Вопрос решён Есть решение
У меня такой же вопрос У меня такой же вопрос
Поделиться
33361 просмотр

В избранное
7 комментариев

Алла Грешкина , эксперт 26 сентября 2019

Ответ на вопрос №1 об уменьшении базы по НДФЛ при продаже жилой недвижимости

Согласно положениям ст. 220 НК РФ, физическое лицо при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков, земельных участков или долей в них, которые находились в собственности менее пяти лет (в отдельных случаях — менее трех лет), имеет право:
— на получение имущественного налогового вычета в размере, не превышающем 1 000 000 рублей.
— вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, можно уменьшить сумму доходов от продажи указанной недвижимости на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Письмо МФ РФ от 16.07.2019 N 03-04-05/52682

Для целей уменьшения базы по НДФЛ дохода от продажи жилого дома, право собственности на указанный жилой дом, исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на него.
Письмо МФ РФ от 29.03.2017 N 03-04-05/18293

С уважением, А. Грешкина

0 Ответить

Алла Грешкина , эксперт 26 сентября 2019

Ответ на вопрос №2 о подтверждающих расходы документах

Согласно пп. 3 п. 3 ст. 220 НК РФ, в фактические расходы на новое строительство, либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться следующие расходы:
— расходы на разработку проектной и сметной документации;
— расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
— расходы на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, в том числе не оконченного строительством;
— расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, не оконченного строительством) и отделке;
— расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации;

В Письме МФ РФ от 15.03.2019 N 03-04-05/17019, сказано:
Согласно подпункту 7 пункта 3 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Таким образом, при строительстве жилого дома собственными силами без привлечения подрядчиков, в налоговую инспекцию вместе с декларацией по форме 3-НДФЛ представляются документы, подтверждающие произведенные расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Кассационное Определение ВС РФ от 27.04.2017 N 86-КГ17-1
Письмо ФНС РФ от 29.06.2017 N СА-4-7/12540@ (п. 5)

С уважением, А. Грешкина