В соответствии со ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, в том числе связанным со строительством, реконструкцией объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов в отношении:
— объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем регионального значения;
— объектов использования атомной энергии;
— объектов обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технических сооружений, линий связи и коммуникации, возведенных в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;
— объектов федерального транспорта, объектов связи федерального значения, а также объектов транспорта, объектов связи регионального значения, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;
— объектов, обеспечивающих космическую деятельность;
— линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;
— объектов систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;
— автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;
— по иным основаниям, предусмотренным федеральными законами.
Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (ст. 279 ГК РФ, ст. 56.2 ЗК РФ).
Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия.
В соответствии с п. 5 ст. 279 ГК РФ собственник земельного участка должен быть извещен о принятом решении об изъятии земельного участка в соответствии с земельным законодательством. В решении об изъятии должны быть указаны: изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию; объекты недвижимого имущества, расположенные на таких земельных участках; цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие.
За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение, при определении которого учитываются (п. п. 1, 2 ст. 281 ГК РФ) рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на участок; убытки, причиненные изъятием земельного участка, в том числе упущенная выгода; рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества в случае, если одновременно с изъятием земельного участка осуществляется изъятие расположенных на нем объектов недвижимости.
Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (п. 6 ст. 279 ГК РФ).
В соответствии с п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ решение об изъятии земельного участка может быть обжаловано в суде.
На основании п. 4 ст. 281 ГК РФ принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения. В этом случае сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка, определяются судом.
Таким образом, земельные участки для государственных или муниципальных нужд изымаются в исключительных случаях, связанных с государственными или муниципальными нуждами.
по надзору за исполнением
федерального законодательства Ю.В. Орлов
Изъятие земельного участка для госнужд
ЗК РФ Статья 56.3. Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 56.3. ЗК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
Об изъятии земельного участка, по которому до 01.04.2015 принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта и не принято решение об изъятии, см. ФЗ от 31.12.
1. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены:
1) утвержденными документами территориального планирования (за исключением объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не подлежат отображению в документах территориального планирования);
2) утвержденными проектами планировки территории.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано:
1) решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории (в случае изъятия земельных участков для создания или расширения особо охраняемой природной территории);
2) международным договором Российской Федерации (в случае изъятия земельных участков для выполнения международного договора);
3) лицензией на пользование недрами (в случае изъятия земельных участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами, в том числе осуществляемых за счет средств недропользователя);
4) решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).
3. Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения может быть принято не позднее чем в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.
(в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 283-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 настоящего Кодекса, которые принимаются как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, поданного организацией, указанной в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса.
5. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в результате которого прекращаются право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или право безвозмездного пользования таким земельным участком, может осуществляться независимо от формы собственности на такой земельный участок.
6. Допускается изъятие земельных участков, расположенных на территории одного субъекта Российской Федерации, для государственных нужд другого субъекта Российской Федерации в случае, если это изъятие осуществляется для размещения объектов регионального значения такого субъекта Российской Федерации, предусмотренных документами территориального планирования субъекта Российской Федерации, на территории которого расположены такие земельные участки, документами территориального планирования двух и более субъектов Российской Федерации.
(в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 507-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7. Если строительство, реконструкцию объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для строительства, реконструкции которых для государственных или муниципальных нужд изымаются земельные участки, предполагается осуществлять полностью или частично за счет средств организаций, указанных в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса, изъятие таких земельных участков осуществляется по ходатайству указанных организаций.
8. Запрещается изъятие для государственных или муниципальных нужд земельных участков, предоставленных федеральным государственным бюджетным учреждениям, осуществляющим управление особо охраняемыми природными территориями федерального значения, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.
Прокурор разъясняет — Прокуратура Московской области
В соответствии со ст. 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, в том числе связанным со строительством, реконструкцией объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов в отношении:
— объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических
систем регионального значения;
— объектов использования атомной энергии;
— объектов обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технических сооружений, линий связи и коммуникации, возведенных в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;
— объектов федерального транспорта, объектов связи федерального значения, а также объектов транспорта, объектов связи регрюнального значения, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;
— объектов, обеспечивающих космическую деятельность;
-линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;
— объектов систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения федерального, регионального или местного значения;
— автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;
— по иным основаниям, предусмотренным федеральными законами.
Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (ст. 279 ГК РФ).
Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия.
В соответствии с п. 5 ст. 279 ГК РФ собственник земельного участка должен быть извещен о принятом решении об изъятии земельного участка в соответствии с земельным законодательством. В решении об изъятии должны быть указаны: изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию; объекты недвижимого имущества, расположенные на таких земельных участках; цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие.
За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение, при определении которого учитываются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на участок; убытки, причиненные изъятием земельного участка, в том числе упущенная выгода; рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества в случае, если одновременно с изъятием земельного участка осуществляется изъятие расположенных на нем объектов недвижимости.
Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (п. 6 ст. 279 ГК РФ).
Решение об изъятии земельного участка может быть обжаловано в суде.
На основании п. 4 ст. 281 ГК РФ принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения. В этом случае сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка, определяются судом.
Таким образом, земельные участки для государственных или муниципальных нужд изымаются в исключительных случаях, связанных с государственными или муниципальными нуждами.
Как подготовиться к изъятию участка и объектов капитального строительства для государственных и муниципальных нужд?
Изъятие объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд — это правовой механизм лишения права собственности и (или) иных прав частных лиц, который предусмотрен законом, с целью реализации государством своих «проектов». Институт изъятия, как показывает опыт Правового центра «Два М», не является для правовой действительности России чем-то рудиментарным, и правообладатели недвижимости на практике часто стакиваются с тем, что их имущество изымается для государственных целей.
Особенно актуальными вопросы изъятия остаются для Москвы и Московской области, где особенно активно земельные участки изымаются в рамках комплексного развития территории (КРТ).
Данная статья посвящена определению методики действий правообладателей перед изъятием имущества для государственных и муниципальных нужд, с целью оптимизации рыночной стоимости изымаемого имущества, а как следствие и размера возмещения, полагаемого к выплате за изъятое имущество.
Когда могут изъять объекты недвижимости для государственных и муниципальных нужд?
Полного перечня оснований для изъятия объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд закон не содержит. Однако в ст. 49 Земельного кодекса РФ закреплены наиболее часто встречающиеся основания для изъятия.
На практике объекты недвижимости чаще всего изымаются с целью:
1) реализаций проектов инфраструктурного строительства (транспорт, объекты коммунального, социального назначения и т. д.) и строительства иных объектов, относящихся к общественно значимым. В этом случае основанием для изъятия служит проект планировки, утверждаемый для такого строительства;
3) реализаций проектов КРТ.
Вопрос о том, насколько широк круг государственных нужд, достаточно веских для изъятия имущества, заслуживает отдельного рассмотрения. Вместе с тем, если объекты недвижимости подлежат изъятию согласно проектам планировки территорий либо решениям о КРТ, то с высокой долей вероятности (при отсутствии формальных нарушений на этапе утверждения указанных документов) объекты будут изъяты уполномоченным органом для государственных и муниципальных нужд.
При этом, стоит отметить, что, во-первых, изъятие объектов недвижимости является невозможным без предоставления правообладателю возмещения за изымаемое имущество, это правило прямо закреплено в ст. 281 ГК РФ, ст. 56.8 ЗК РФ.
Во-вторых, размер возмещения, которое государство должно выплатить правообладателям при изъятии, во многом зависит от действий самих правообладателей.
Момент определения рыночной стоимости изымаемых объектов
Рыночная стоимость изымаемых объектов недвижимости определяется на момент принятия уполномоченным органом решения об изъятии.
Так, размер возмещения определяется исходя из разрешенного использования, которое было у земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения о его изъятии (п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ).
В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.[1]
При этом процедура изъятия не начинается с решения об изъятии и определении его выкупной цены. Узнать об изъятии можно горазда раньше, если активно отслеживать предшествующие ему мероприятия. После чего можно направить все усилия на подготовку к нему.
Таким образом, на момент принятия решения об изъятии правообладателем должны быть уже предприняты все необходимые действия, направленные на увеличение рыночной стоимости объектов.
Из чего состоит возмещение за изымаемую недвижимость?
Размер возмещения, выплачиваемого правообладателям, за изымаемое государством имущество, включает в себя (ст. 56.8 ЗК РФ):
- рыночную стоимость земельного участка, право собственности на который прекращается (рыночную стоимость иных прав на участок, в том числе права аренды);
- рыночную стоимость объектов капитального строительства, право собственности на которые прекращается (рыночную стоимость иных прав на него);
- упущенную выгоду, которая возникает в связи с изъятием недвижимости.
Рыночная стоимость объекта оценки— наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Для оценки рыночной стоимости объектов недвижимости применяется в первую очередь Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)».[2]
Также имеются методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества от 10.04.2003 N 1102-р[3], методические рекомендации определения рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества от 06.03.2002 N 568-р.[4] Порядок определения упущенной выгоды определен Постановлением Правительства от 27.01.2022 N 59[5].
Кадастровая стоимость участка определяется как его рыночная стоимость на дату кадастровой оценки[6]. При этом, хотя определяемая оценщиком стоимость на дату изъятия может несколько отличаться от кадастровой, как оценщики, так и суды[7] ориентируются на размер кадастровой стоимости и радикальное отклонение результата оценки от неё воспринимают негативно.
Таким образом, если правообладателю предстоит изъятие, то ему необходимо понимать, что уполномоченным органом будет выплачена рыночная стоимость имущества, подлежащего изъятию, которую до принятия решения об изъятии необходимо поднимать, совершая некоторые юридические действия.
Как увеличить размер возмещения за изымаемые объекты недвижимости?
Когда правообладатель узнает о планируемом изъятии, и не согласен с ним, у него есть две стратегии дальнейшего развития событий: 1) пассивная – ждать, когда уполномоченный орган сам обратится в суд с исковым заявлением об изъятии объектов недвижимости в принудительном порядке; 2) активная – направить свои усилия на увеличение рыночной стоимости, планируемых к изъятию объектов, чтобы в дальнейшем была возможность оспорить заниженную стоимость изъятия в судебном порядке, а в некоторых случаях инициировать судебные споры по оспариванию документации по планировки территории и(или) решения об изъятии объектов недвижимости.
Способы увеличения стоимости возмещения за земельный участок
Увеличить стоимость возмещения за изымаемый земельный участок можно путем:
- изменения вида разрешенного использования (ВРИ) участка на ВРИ с наибольшим удельным показателем;
- продления срока договора аренды.
Относительно изменения ВРИ участка
Как уже было указано ранее, рыночная стоимость земельного участка не будет существенно отличаться от его кадастровой стоимости.
В связи с чем, правообладателю с целью дальнейшего повышения рыночной стоимости участка необходимо изменить его кадастровую стоимость, а сделать это можно с помощью изменения ВРИ участка. Так, каждый ВРИ, а контексте определения кадастровой стоимости, имеет свою «цену» — удельный показатель (УПКС).
УПКС представляет собой кадастровую стоимость в расчете на единицу площади объекта недвижимости (кв. м)[8].
Так, рассмотрим увеличение кадастровой стоимости на примере кадастрового квартала 50:55:0030321 в Московской области.
УПКС для Московской области установлены Распоряжением Минмособлимущества от 27.11.2018 N 15ВР-1634 «Об утверждении средних значений кадастровой стоимости»[9]. В частности, УПКС для административно-офисных объектов в анализируемом квартале установлен в размере 5127,2 руб./кв. м., в то время как УПКС для производственных объектов равняется 2843,73 руб./кв. м. Исходя из чего, кадастровая стоимость участка с ВРИ, предполагающий размещение офисов будет фактически в два раза выше стоимости участка с ВРИ для производственных объектов.
При этом такое соотношение размера УПКС для производства и административной деятельности актуально не только для приведенного кадастрового квартала, а является общей тенденцией при определении кадастровой стоимости.
Так, аналогичная ситуация характерна и для соотношения УПКС на земельные участки, ОКС и для города Москвы. (В Москве УПКС установлены Распоряжением Департамента городского имущества Москвы от 15.11.2021 N 51527[10]).
Например, для кадастрового квартала 77:01:0001040 УПКС для земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий установлен в размере 117266,12 руб./кв.м. При этом УПКС для земельных участков производственного назначения установлен в размере 2418,06 руб./кв. м. Исходя из чего, кадастровая стоимость участка с ВРИ для производственных целей будет во много раз ниже, чем кадастровая стоимость участка, имеющего ВРИ под «офисы».
Таким образом, изменение ВРИ на более «дорогой» позволит правообладателю значительно увеличить стоимость возмещения за изымаемый участок, либо увеличить стоимость права аренды.
Вместе с тем ВРИ участка не может быть установлен произвольно, а должен соответствовать его градостроительному регламенту. Так, в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) для каждого участка имеется утвержденный перечень основных видов. Для зон КРТ в ПЗЗ также установлены основные ВРИ для каждой конкретной зоны.
Причём до принятия решения о КРТ (которое обычно происходит существенно позже появления такой зоны в ПЗЗ) изменение ВРИ возможно в общем порядке, подробно об этом в статье моей коллеги.
Более того, при смене ВРИ участка происходит и смена функционального назначения здания на вид, соответствующий новым целям использования земельного участка. При этом от ВРИ объекта капитального строительства зависит и его кадастровая стоимость, которая также изменится в сторону увеличения (как минимум в несколько раз) при смене при изменении ВРИ участка на более «дорогой».
Также стоит учитывать, что само по себе изменение ВРИ, а как следствие увеличения кадастровой стоимости участка, влечет безусловные плюсы для определения размера возмещения при изъятии участка, но при этом увеличивает нагрузку фискальных платежей (увеличивается земельный налог, в частности, для г. Москвы увеличивается и арендная плата, поскольку она рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости). В связи чем, принятие решения об изменения ВРИ участка с целью повышения его кадастровой стоимости требует комплексного анализа всех плюсов и минусов данной процедуры.
Относительно продления договора аренды
Необходимо отметить, что в связи отсутствием отдельного рынка прав аренды (на рынке права по договору передаются вместе с куплей-продажей зданий и право аренды участка отдельно не оценивается) вопрос оценки права аренды зависит от усмотрения оценщика существенно больше чем оценки права собственности.
Однако законом установлено, что стоимость права аренды является производным от срока аренды (пп. 3.п. 3 ст.
56.8 ЗК РФ), в связи с чем чрезвычайно важно, чтобы при изъятии у лица был заключен договор аренды как можно на больший срок.
Способы увеличения размера возмещения упущенной выгоды
Упущенной выгода – это не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
На практике речь идёт в первую очередь о невозможности извлечения дохода от сдачи имущества в аренду, исполнения договоров подряда и т. д,
При этом, стоит отметить, что упущенная выгода, вытекающая из заключенных договоров аренды, является наиболее реальной к взысканию при изъятии объектов недвижимости.
В заключение хотелось бы отметить, что с момента, когда правообладатель узнал о планируемом изъятии, ему необходимо действовать, заключать договор аренды земельного участка на более длительный срок, изменять ВРИ участка, с целью повышения его стоимости или вступать в отношения с контрагентами, чтобы после взыскать убытки в виде упущенной выгоды с государства. Впоследствии активно участвовать во всех судебных спорах, связанных с изъятием, а при необходимости инициировать их. Самого факта изъятия можно уже не избежать, но возможность получения от данной процедуры экономического максимума всецело зависит от действий лица, чье имущество изымается.
[1] Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015).
[2] Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (ред. от 14.04.2022) «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)».
[3] Распоряжение Минимущества РФ от 10.04.2003 N 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».
[4] Распоряжение Минимущества от 06.03.2002 N 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».
[5] Постановления Правительства РФ от 27.01.2022 N 59 «Об утверждении Положения о возмещении убытков при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, а также правообладателей расположенных на земельных участках объектов недвижимости и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации».
[7] Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.12.2016 N 305-ЭС16-11170 по делу N А41-19310/2014, от 22.02.2018 N 306-ЭС17-17171 по делу N А12-44790/2015.
[8] П. 45.3 Приказа Росреестра от 04.08.2021 N П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке».
[9] Распоряжение Минмособлимущества от 27.11.2018 N 15ВР-1634 «Об утверждении средних значений кадастровой стоимости».
[10] Распоряжение Департамента городского имущества Москвы от 15.11.2021 N 51527 «Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков на территории города Москвы по состоянию на 1 января 2021 г.».
Можно ли понудить органы государственной и муниципальной власти изъять земельный участок для государственных и муниципальных нужд?
Перечень оснований для изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд (далее также – изъятие для гос нужд) поименован в ст. 49 ЗК РФ и носит исчерпывающий характер.
Но можно ли понудить органы государственной и муниципальной власти принять решение об изъятии и осуществить его? Или же это является правом соответствующих органов? Но если это право, то как это соотносится с привычной всем позицией, которой нас учат еще в университетах, о том, что любое право публичного образования есть его обязанность?
В случае с изъятием земельного участка для гос нужд нам необходимо различать принципиально две разные ситуации: (1)когда существуют основания для такого будущего изъятия, но объект, для возведения которого необходимо изъятие, еще не создан (не берем в расчет специфическое основание для изъятия, предусмотренное п. 1 ст. 49 ЗК РФ – для выполнения международных договоров РФ); (2)когда земельный участок уже занят соответствующим объектом, но орган не изымает его у правообладателя и не предоставляет за него возмещение (так называемое нынче модным выражением «фактическое изъятие земельного участка», что бы это не значило).
Давайте рассмотрим две указанные выше ситуации подробнее.
1) Объект, для размещения которого необходимо изъятие земельного участка для гос нужд, еще не создан.
В данном случае важно учитывать, что орган гос власти не может принимать решения об изъятии в произвольном анархичном порядке, просто потому, что какой-то чиновник где-то захотел разместить объект, предусмотренный ст. 49 ЗК РФ.
Благо, учитывая тот факт, что изъятие участка для гос нужд носит экстраординарный характер и по сути является исключением из п. 1 ст. 35 Конституции РФ, возможности государства в этом сильно ограничены законом.
Так, если изъятие необходимо для размещения объектов федерального, регионального и местного значения, то его можно осуществить исключительно в случаях, если указанные объекты предусмотрены:
1) утвержденными документами территориального планирования (за исключением объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не подлежат отображению в документах территориального планирования);
2) утвержденными проектами планировки территории.[1]
Учитывая, что указанные документы утверждаются нормативными правовыми актами, сама по себе строгая сложная процедура их принятия уже исключает абсолютный произвол чиновников «на местах». В случае же, если такая процедура принятия была нарушена, у заинтересованного лица всегда есть возможность оспорить такой НПА, в связи с чем отпадет и самое основание для изъятия земельного участка.
Если же изъятие предполагается не для размещения объектов федерального, регионального и местного значения, то органы в таком случае также не свободны (хотя гораздо свободнее, чем с такими объектами). В таком случае необходимы условия, предусмотренные п. 2 ст. 56.3 ЗК РФ.
Конечно, самым распространенным случаем будет изъятие для размещения объектов федерального, регионального и местного значения. Именно эта категория споров носит наиболее встречающейся в судебной практике характер.
В случае с такими объектами мы обращаемся к положениям п. 3 ст. 56.3 ЗК РФ, который гласит, что решение об изъятии может быть принято не позднее чем в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.
Спрашивается, а что делать, если данный срок истек и орган так и не принял решение об изъятии? Ведь документация по планировке территории, предусматривающая размещение объекта федерального, регионального и местного значения, никуда не делась. А само по себе ее существование даже без реализации соответствующего «проекта» уже налагает на правообладателей существенные ограничения (например, твой участок сразу становится менее привлекательным с рыночной точки зрения – ведь мало, кто из обывателей захочет его приобрести, зная, что его в скором времени могут изъять; являясь собственником объекта недвижимости на таком участке, ты не сможешь требовать его предоставления у государства, реализуя свое исключительное право (п. 17 ст.
39.16)[2] и т.д.).
Так вот законодатель позаботился о такой ситуации и предусмотрел, что проект планировки территории, предусматривающий размещение таких объектов, не действует в части определения границ зон планируемого размещения данных объектов в случае, если в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории не принято решение об изъятии таких земельных участков для государственных или муниципальных нужд (п. 12.6 ст. 45 ГрК РФ).
Таким образом, процедура изъятия земельных участков для гос нужд строго регламентирована и в пределах действия указанного шестилетнего срока заинтересованное лицо не может требовать государство изъять земельный участок, так как это является именно правом соответствующих органов, а не обязанностью (см., например, определение ВС РФ от 10.06.2019 № 309-ЭС19-7854 по делу № А76-17180/2018) Да и обязанности здесь возникнуть не может, так как есть законодательно установленная процедура (включая предельный срок принятия решения). После же истечения соответствующего срока проект планировки уже не действует в указанной части, в связи с чем решение об изъятии принято быть не может, а, значит, и оснований для понуждения не существует.
2) Когда земельный участок уже фактически занят соответствующими органами, но решение об изъятии ими не принималось, возмещение не предоставлялось (например, на нем размещена дорога регионального значения).
Такая ситуация, как правило, называется в судебной практике «фактическое изъятие земельного участка».[3]
В таком случае у лица существуют следующие способы защиты своего нарушенного права:
1. Иск к органам власти о взыскании убытков в связи с «фактическим изъятием земельного участка».
Такой способ защиты допустил ВС РФ в п. 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом ВС РФ 10.12.2015, и п. 25 Обзора судебной практики N 1 (2021), утвержденного Президиумом ВС РФ 07.04.2021.
В данном случае такое требование будет квалифицироваться как требование о взыскании убытков, основанное на ГК РФ. Это означает, что на него будет распространяться общий трёхгодичный срок исковой давности. Соответственно, если на вашем земельном участке появилось что-то и это что-то обеспечивает реализацию исполнения государственных и муниципальных полномочий, то не стоит медлить, следует обращаться в суд за взысканием убытков, которые будут рассчитываться как рыночная стоимость земельного участка.
2. Иск о сносе самовольной постройки – в случае, если на участке появился объект недвижимости.
На мой взгляд, именно такой способ защиты является наиболее юридически верным и правильным. Ведь для чего государству нужно изъятие земельных участков в случае необходимости их застройки? Для того, чтобы у правообладателя можно было бы в принудительном порядке забрать такой участок и тем самым получить право собственности, которое предполагает возможность такой застройки.
Без изъятия земельного участка и, соответственно, без получения прав застройки земельного участка возводить на нем объекты капитального строительства (в данном случае = объекты недвижимости) нельзя. В противном случае постройка будет самовольной (ст. 222 ГК РФ).
И именно в рамках такого требования государство (ответчик) должно было бы быть инициатором заключения мирового соглашения с истцом (правообладателем занятого участка), в котором бы и предусматривалась соответствующая компенсация рыночной стоимости участка в связи с незаконным «фактическим изъятием». А если истец не согласен на такую компенсацию, то суд должен удовлетворять требование о сносе такого незаконно возведенного объекта. Пострадает ли в таком случае публичный интерес неограниченного круга лиц в связи, например, со сносом региональной дороги?
На мой взгляд, нет. Пару таких решений судов о сносе и нам не понадобится никаких введений новых судебных понятий «фактического изъятия», потому что государство начнет соблюдать строго регламентированную процедуру, предусмотренную ЗК РФ, и тогда это будет уже обычное законное изъятие. Если же органам тяжело соблюдать такую процедуру, так как она может быть, по их мнению, является чрезмерно обременительной, то тогда это проблема закона, который может быть стоит изменить.
Но нельзя какие-либо несовершенства правовой системы перекладывать на плечи частных лиц – правообладателей земельных участков. Именно строгое соблюдение закона в части порядка изъятия земельных участков действительно будет способствовать публичному интересу, а не сохранение какой-то конкретной дороги в конкретном субъекте.
При предъявлении требования о сносе следует учитывать, что исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки, возведенной без согласия собственника на земельном участке, которым он владеет (Определение ВС РФ от 28.06.2016 по делу № 305-ЭС15-6246, А41-17069/2014, п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143).
Это означает, что, если срок исковой давности о взыскании убытков уже истек, предъявление иска о сносе самовольной постройки может послужить неплохой альтернативой защиты своего права.
Правда при этом все-равно сохраняется риск того, что в случае возникновения у ответчика права собственности на спорный объект, суд может посчитать, что владение участком под таким объектом утрачено, а значит к иску о сносе также подлежит применению общий срок исковой давности (см., например, определение ВС РФ от 14.07.2015 № А40-161453/2012, правда вопрос о том, как вообще на самовольную постройку, учитывая п. 2 ст. 222 ГК РФ, могло возникнуть право собственности, остается открытым).
3. Иск об освобождении участка (негаторное требование, вытекающее из ст. 304 ГК РФ) – в случае, если на участке размещен не объект недвижимости.
Правда, наверно, не всегда такой способ будет доступен. Например, в случае, если на вашем участке появилось городское кладбище. Трудно представить, что в такой ситуации суд удовлетворит ваши требования об освобождении участка, а, скорее всего, предложит альтернативу в виде возможности предъявления требования о взыскании убытков в связи с «фактическим изъятием земельного участка» (см., например, определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 15.06.2021 № 4-КГ21-25-К1).
4. Иск к продавцу земельного участка в связи с тем, что он продал вам его ненадлежащего качества.
Тут, наверно, нет смысла отдельно что-то говорить, так как это обычное гражданско-правовое требование из ГК РФ.
Лишь следует заметить, что суд не может вам отказать во взыскании убытков с государства в связи с «фактическим изъятием участка» (способ защиты № 1) ввиду выбора вами ненадлежащего способа защиты, так как есть возможность обратиться с требованием к продавцу участка (см. также определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 15.06.2021 № 4-КГ21-25-К1 и выпуск Петербургской цивилистики (https://www.youtube.com/watch?v=ydRF_rcH9Ww)).
Однако саму по себе возможность обращения с таким требованием к продавцу, наверно, исключать не стоит.
Учитывая изложенное, наиболее оптимальным экономически выгодным вариантом защиты будет иск о взыскании убытков в связи с «фактическим изъятием земельного участка». Такие требования чаще всего удовлетворяются судами. В случае с иском о сносе самовольной постройки и освобождении земельного участка есть существенный риск того, что суд откажет, руководствуясь публичным интересом и возможностью предъявления вами требования о взыскании убытков.
[2] но, правда, иногда можно – см. определение ВС РФ от 08.12.2020 по делу № А41-63226/2018 (но об этом не в рамках этой заметки).
[3] анализ указанного понятия и правовая природа данного явления не входит в предмет настоящего анализа.