Налог с продажи квартиры право на доли в которой возникло в разное время

Здравствуйте. Расскажу о том, какой налог нужно заплатить с продажи доли квартиры (точнее доли в праве собственности), в каких случаях от налога можно освободиться, как его правильно посчитать и заплатить.

• С продажи доли уплачивается НДФЛ
• Когда НДФЛ не надо платить
• Расчеты НДФЛ
• Способы снижения НДФЛ
• Примеры с расчетами налога
• Как заплатить налог

С продажи доли уплачивается НДФЛ

С продажи своей доли недвижимости человек получает доход в виде стоимости этой доли, которая прописывают в договоре купли-продажи — пп. 5 п. 1 ст. 208 НК. С этого дохода следует заплатить налог на доходы физических лиц. Сокращенно — НДФЛ.

В некоторых случаях от налога можно освободиться.

Когда НДФЛ не надо платить

Зависит от того, как доля была получена в собственность и от срока владения. Если владеть долей больше этого срока, НДФЛ платить не нужно. Выберите свою ситуацию:

Если доля получена по наследству (по закону или завещанию) Согласно пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК, минимальный срок владения — 3 года.

Даже если есть другое жилье. Срок исчисляется с даты смерти наследодателя — п. 1 ст. 1114 и п. 4 ст.

1152 ГК, Письмо Минфина от 01.04.2021 N 03-04-05/24025. Если наследство получено по решению суда, тогда 3 года исчисляется с даты вступления в силу этого решения (об этом ниже). Другие статьи

К другому жилью относится владение другой квартирой, комнатой, жилым домом или долей в любом из этих объектов — ст. 16 ЖК. Не имеет значение владение садовым/дачным домом, участков, гаражом, прописка/проживание в муниципальном жилье.

Также другим жильем считается жилая недвижимость, которая была куплена супругом в браке — разъяснение ФНС. Любая купленная в браке недвижимость является совместно нажитым/общим имуществом обоих супругов, даже если оно оформлено на одного из них — ст. 34 СК.

Совместным нажитым не является, а значит не считается другим жильем: 1) Жилая недвижимость, которое супруг получил в дар, по наследству и при приватизации — п. 1 ст. 36 СК. 2) Купленная супругом в браке жилая недвижимость, но до или на момент сделки был оформлен брачный договор, по которому покупка принадлежит только супругу-собственнику — п. 1 ст.

256 ГК и п. 1 ст. 42 СК. Это я разобрала в примере №6.

Пример №1 : Алексей получил долю по наследству через нотариуса. Дата смерти наследодателя — 15 марта 2019 года. С этой даты считаем 3 года для освобождения от налога при продаже доли.

Без разницы, есть ли у Алексея другое жилье в собственности.

Пример №2 : Марина получила долю в дар от своей матери, т.е. близкого родственника. Дата регистрации прав по договору — 2 февраля 2021 года. С этой даты считаем 3 года.

Наличие другого жилья роли не играет, потому что долю подарил близкий родственник.

Пример №3 : Владимир получил долю по приватизации. Дата регистрации прав по договору — 19 мая 2020 года. С этой даты считаем 3 года.

Наличие другого жилья роли не играет.

Пример №4 : Анна купила долю на вторичном рынке 20 июня 2019 года (дата регистрации права). Также у нее в собственности есть квартира. Поэтому при продаже доли нужно ждать 5 лет с даты покупки, а не 3 года.

Пример №5 : Артем купил долю квартиры на вторичном рынке 6 сентября 2015 года (дата регистрации права). Сделка была до 2016 года, поэтому минимальный срок владения — 3 года с даты покупки. Наличие другого жилья роли не играет.

Пример №6 : Марина, будучи не в браке, купила долю на вторичном рынке 30 октября 2018 года (дата регистрации). После она вышла замуж и её супруг купил квартиру, которую оформил только в свою собственность. Брачного договора не было, поэтому квартира является совместно нажитым/общим имущество обоих супругов.

Значит у Марины два жилья — доля, купленная до брака, и «половина» квартиры, купленной её супругом. Так как доля куплена позже 2015 года и есть другое жилье, минимальный срок владения при её продаже — 5 лет.

Если бы супругу квартира досталась по наследству, дарению или приватизации, Марина к данному жилью отношения бы не имела. В данной ситуации минимальный срок владения долей был бы 3 года, потому что другого жилья у неё нет.

Пример №7 : Светлана получила долю в дар от тёти, т.е. от не близкого родственника. Дата регистрации права — 5 апреля 2020 года. У Светланы нет другого жилья в собственности, поэтому минимальный срок составляет 3 года с даты регистрации.

При наличии другого жилья минимальный срок был бы 5 лет.

Пример №8 : Александр и Софья купили квартиру в новостройке. Полностью расплатились с продавцом 13 декабря 2019 года, т.е. позже 2015 года. Затем в 2021 году оформили квартиру в долевую собственность по 1/2. Александр решил свою долю продать. У него также есть в собственности участок с дачным домиком, но это не относится к жилью.

Поэтому минимальный срок владения составляет 3 года. Срок всегда исчисляется с даты оплаты продавцу (с 13 декабря 2019 года).

Пример №9 : Андрей получил долю по решению суда. Дата вступления в силу — 23 апреля 2020 года. С этой даты считаем 3 года.

Наличие другого жилья не в счёт.

Расчеты НДФЛ

Налоговая ставка НДФЛ указана в п. 1.1 ст. 224 НК:

• Для налоговых резидентов: 13% * с дохода от продажи доли . Под доходом имеется в виду цена, которая указана в договоре купли-продажи. Резиденты имеют право уменьшить НДФЛ — об этом ниже.
• Для налоговых нерезидентов: 30% * доход от продажи доли. Уменьшить НДФЛ нельзя вообще. Платят повышенный налог со всего дохода по сделке. Показать, кто такие нерезиденты и расчеты налога ↓

Это те, кто в течение года находился в РФ меньше 183 дней — п. 2 ст. 207 НК. Необязательно подряд столько дней, а в течение всего года.

Дни считают с 1 января по 31 декабря года продажи ими недвижимости — письмо Минфина от 20.12.2017 г. N 03-04-05/85232. Их гражданство роли не играет. Например, Дмитрий унаследовал долю.

Он — нерезидент.

Если доля продается за цену меньше 0,7 от её кадастровой стоимости, НДФЛ рассчитывается с кадастровой с этим коэффициентом 0,7 — п. 2 ст. 214.10 НК. Например, 1/3 долю квартиры продают за 1 000 000 руб.

Кадастровая стоимость квартиры — 5 000 000 руб. Кадастровая стоимость доли с коэффициентом 0,7 получается (5 000 000 * 1/3) * 0,7 = 1 166 666 руб. Долю продают дешевле, поэтому налог будет с 1 166 666 руб.

Способы снижения НДФЛ

Резиденты могут уменьшить сумму налога одним из двух нижеуказанных способов на выбор. Воспользоваться способом разрешено один раз в год.

Первый способ — с дохода вычитаем расходы

Способ подойдет, только когда доля была унаследована, получена в дар или куплена. Везде есть оговорки и условия, поэтому подробно разберем каждую ситуацию:

• Ситуация №1 — доля получена по наследству (через нотариуса или суд), а наследодатель ранее покупал эту долю. В данной ситуации разрешено вычесть расходы наследодателя, которые он потратил на покупку — абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК. Расчет НДФЛ таков: 13% * ( доход с продажи доли — расходы наследодателя на её покупку). Степень родства с наследодателем роли не играет. Если наследодатель не покупал долю (например, получил её в дар, приватизации или наследства), тогда применяем второй способ.
• Ситуация №2 — доля получена в дар от члена семьи или близкого родственника, а даритель ранее покупал эту долю. Тогда разрешено вычесть расходы дарителя при покупке — абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК. Налог будет: 13% * ( доход с продажи доли — расходы дарителя на её покупку ). Если даритель не покупал долю (например, получил её по приватизации, наследству или дарению), тогда применяем второй способ.
• Ситуация №3 — доля была собственником куплена. Значит с дохода от продажи доли вычитаем расходы на её покупку — пп. 2 п. 2 ст. 220 НК. Формула следующая: 13% * ( доход с продажи — расходы на покупку ). К расходам также относятся уплаченные ипотечные проценты — письмо ФНС от 22.07.2014 N БС-4-11/14019@. Если доля была куплена меньше 1 000 000 руб., лучше воспользоваться вторым способом.

Расходы на покупку доли наследодателем/дарителем/самим собственником нужно подтвердить документально. При наличном расчете — распиской от продавца. При безналичном — банковской выпиской о переводе денег продавцу. Если в договоре купли-продажи есть пункт, что расчеты были сделаны и выполнены в полном объеме до его подписания, доказательством служит сам договор — письмо ФНС от 21.04.2021 N БС-4-11/5473@.

Если доказать расходы на покупку не получается, остается второй способ.

Даже если НДФЛ будет «нулевым» (например, доля продается за ту же цену или дешевле, чем ранее была куплена), всё равно придётся подавать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

Второй способ — с дохода вычитаем 1 000 000

1 000 000 рублей — это стандартный вычет, который положен на основании пп. 1 п. 2 ст. 220 НК.

Формула НДФЛ в этом случае: 13% * ( доход с продажи доли — 1 000 000 ). Если одним договором продаются несколько долей, этот миллион делится по размеру этих долей.

Если НДФЛ получится «нулевым», т.е. доля продается за 1 000 000 и ниже, подавать налоговую декларацию не потребуется — Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ.

Примеры с расчетами налога

Ниже будут примеры, когда: 1) Собственник продает долю раньше минимального срока, поэтому попадает под налог. 2) Собственник является налоговым резидентом, поэтому ставка налога будет 13% и есть возможность его уменьшить. Расчет для нерезидента я писала выше.

Пример №1 : Алексей получил 1/3 доли квартиры по наследству через нотариуса. Он решил её продать за 1 900 000 руб. Это больше 0,7 от её кадастровой стоимости, поэтому налог будет с цены по договору. Наследодатель ранее покупал данную квартиру за 4 500 000 руб.

Значит его расходы по отношению 1/3 доли составляет 4 500 000 * 1/3 = 1 500 000 руб. Алексею выгодней вычесть расходы наследодателя, потому что они больше 1 000 000 руб. К тому же у него есть оригинал расписки продавца по сделке с наследодателем.

НДФЛ будет 13% * (1 900 000 — 1 400 000) = 65 000 руб.

Другие варианты: наследодатель долю/квартиру не покупал или купил её дешевле 1 000 000 руб., или у Алексея не было документа о расчетах по той сделке. Тогда вычитаем стандартный миллион. НДФЛ будет 13% * (1 900 000 — 1 000 000) = 117 000 руб.

Пример №2 : Владимир получил 1/3 доли по приватизации. Продает её за 1 700 000 руб. Это больше 0,7 от её кадастровой стоимости, поэтому налог будет с цены по договору.

Он может только воспользоваться стандартным вычетом в миллион, потому что расходов не понёс. НДФЛ будет 13% * (1 700 000 — 1 000 000) = 91 000 руб.

Пример №3 : Марина получила 1/2 доли квартиры в дар от матери, т.е. от близкого родственника. Она продает долю за 2 200 000 руб. Это больше 0,7 от её кадастровой стоимости, поэтому налог будет с цены по договору.

Мать (даритель) ранее покупала эту долю за 1 600 000 руб. Это больше миллиона, поэтом выгодней вычесть эти расходы. К тому же у Марины есть банковская выписка о переводе денег продавцу (мать расплачивались безналичным путем).

НДФЛ будет 13% * (2 200 000 — 1 600 000) = 78 000 руб.

Другие варианты: даритель долю не покупал или купил её дешевле 1 000 000 руб., или у Марины не было документа о расчетах по той сделке. Тогда вычитаем стандартный миллион. НДФЛ будет 13% * (2 200 000 — 1 000 000) = 156 000 руб.

Пример №4 : Дмитрий продает долю за 2 400 000 руб. Ранее он покупал её за 2 000 000 руб. Это больше миллиона, поэтому выгодней вычесть эти расходы.

НДФЛ составляет 13% * (2 400 000 — 2 000 000) = 52 000 руб.

Другие варианты: Дмитрий покупал долю за 900 000 руб. Тогда ему выгодней вычесть стандартный миллион, потому что он больше его расхода на покупку. НДФЛ будет 13% * (2 400 000 — 1 000 000) = 182 000 руб.

Пример №5 : Олег получил долю по дарению от тёти, т.е. не от члена семьи или близкого родственника. Он заплатил НДФЛ с дарения 96 000 руб. Посчитаем что ему выгодней:

1) С С этой суммы вычитаем оплаченный НДФЛ с дарения. Итоговый НДФЛ составляет 234 000 — 96 000 = 138 000 руб.

2) Или с дохода от продажи вычесть стандартный 1 000 000.

Второй вариант выгодней. Даже если бы тётя покупала данную долю, её расходы Олег вычесть не смог бы, потому что она ему не член семьи и не близкий родственник.

Пример №6 : Марина получила 1/5 доли в наследство. Продает её за 450 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры — 4 000 000 руб. Кадастровая стоимость продаваемой доли с коэффициентом 0,7 составляет (4 000 000 * 1/5) * 1/7 = 560 000. Продают долю еще дешевле, поэтому НДФЛ считается с 560 000 руб.

Но НДФЛ платить не придётся, потому что это все равно меньше стандартного вычета в 1 000 000. И декларацию подавать не нужно.

Как заплатить налог

Подать декларацию 3-НДФЛ нужно до 30 апреля следующего года после купли-продажи доли — п. 1 ст. 229 НК РФ. До 15 июля следующего года нужно заплатить налог — п. 4 ст. 228 НК РФ.

Если вовремя не подать декларацию, будет штраф в 5% от суммы неоплаченного налога за каждый месяц просрочки — п. 1 ст. 119 НК РФ. Если вовремя не оплатить налог, будет штраф в 20% от суммы неоплаченного налога (п. 1 ст.

122 НК РФ) + пеня в 1/300 от ставки рефинансирования Центрального банка РФ (п. 1. ст. 75 НК РФ).

Срок начисления штрафа начинается с 1 мая.

Заплатить налог можно полностью онлайн или с обращением в налоговую инспекцию.

Способ с обращением в налоговую инспекцию

Нужно собрать следующие документы:

• Паспорт РФ или свидетельство о рождении, если продавец несовершеннолетний;
• Договор купли-продажи с печатью о государственной регистрации;
• Если уменьшить налог с помощью вычета расходов на покупку доли наследодателем/дарителем/самим собственником — подтверждающие на это документы. Писала об этом выше.

Обращаться в налоговую инспекцию нужно по месту регистрации (прописки) — п. 3 ст. 228, п. 2 ст. 229, п. 1 ст.

83 и ст. 11 НК РФ. Подаем декларацию и вышеперечисленные документы.

После проверки заявления налоговая инспекция предоставит квитанцию на оплату налога. Её можно будет получить в самом отделении или в личных кабинетах ФНС и Госуслуги.

Онлайн способ

Здесь в личном кабинете ФНС можно заполнить, подать налоговую декларацию и заплатить НДФЛ. Но чтобы воспользоваться такой услугой, нужно иметь электронную подпись и ключ к этой подписи. Все это можно получить и хранить там же на сайте ФНС. Ключ к подписи формируется в течение суток после отправки запроса.

После того как будет отправлена декларация, налоговая инспекция её проверит и отправит в личный кабинет ссылку на оплату налога.

Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать 😉

Есть вопросы?Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

Налог НДФЛ с продажи квартиры с разными сроками владения по долям

У наших клиентов часто возникает такой вопрос:

Как рассчитать налог с дохода от продажи недвижимости, если одна часть имущества находится в собственности более 3 лет (3 года до 01.01.2016 года; 3 или 5 лет с 01.01.2016 года в зависимости от основания возникновения права), а вторая часть приобретена недавно.

Срок владения таким имуществом для целей налогообложения как считать:

• с даты возникновения права собственности на первую часть?
• с даты возникновения права собственности на последнюю часть?
• с каждой части налог уплачивается отдельно?

Сразу оговорим, что речь идет только о налоговых резидентах(лицах, проживающих на территории РФ непрерывно более 183 дней за последние 365 дней), потому что нерезиденты в любом случае уплачивают налог, сколько бы имущество ни находилось у них в собственности.

Самым свежим и актуальным разъяснением Министерства Финансов РФ по этому вопросу является письмо от 12.01.2018 N 03-04-05/908.

Так, согласно этому письму, если имущество принадлежало Вам (НЕЗАВИСИМО от изменения РАЗМЕРА ДОЛЕЙ) более минимального срока, установленного статьей 217.1. Налогового Кодекса РФ в целях освобождения от уплаты НДФЛ с дохода от продажи такого имущества, то доходы от реализации такого имущества не облагаются налогом.

Если при получении во владение другой части жилья Вы только увеличили объем прав, то срок владения считается с даты возникновения собственности на первую его часть

Аналогичные выводы указаны в более ранних разъяснениях Министерства Финансов РФ (внимание, все рассмотренные ситуации произошли до 01.01.2016, поэтому срок, после которого налогоплательщик-резидент освобождается от уплаты НДФЛ от продажи этого имущества, составляет 3 года) :

Письмо Минфина России от 24.07.2013 N 03-04-05/29162

Ситуация: один из собственников на квартиру (долевая собственность) приобрел долю другого сособственника, и не дождавшись 3 лет после получения второй доли, продает квартиру. Должен ли он платить НДФЛ с продажи?

Разъяснение Минфина : Е сли квартира принадлежала физическому лицу (независимо от изменения состава собственников квартиры и размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы, полученные налогоплательщиком от продажи квартиры, не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Письмо Минфина России от 07.06.2013 N 03-04-05/21235

Ситуация: первая часть квартиры перешла в собственность по наследству от матери более 3 лет назад, вторая часть перешла в собственность на основании соглашения о разделе наследственного имущества.При продаже всей квартиры, должен ли собственник платить НДФЛ?

Разъяснение Минфина : Н езависимо от того что государственная регистрация права собственности на квартиру произведена менее 3 лет назад, данное имущество в силу статей 1114 и 1152 Гражданского кодекса находится в собственности налогоплательщика (независимо от изменения состава собственников квартиры и размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет и в случае ее продажи полученные доходы не будут подлежать налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Письмо Минфина России от 13.01.2015 N 03-04-05/69528

Ситуация: Квартира, находившаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, менее трех лет назад перешла в единоличную собственность одного из них в результате наследования и дарения долей. При продаже всей квартиры, должен ли собственник платить НДФЛ?

Разъяснение Минфина : Моментом возникновения у участника общей долевой собственности права собственности на квартиру является не дата получения свидетельства о праве собственности на нее в связи с изменением состава собственников и размера их долей, а дата первоначальной государственной регистрации права собственности на данное имущество. Поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения состава собственников и размеров их долей) более трех лет, доходы от ее продажи не будут облагаться НДФЛ.

Письмо Минфина России от 24.05.2013 N 03-04-05/18670

Ситуация: Квартира находилась в собственности физических лиц более 10 лет. Менее 3 лет назад квартира была передана по договору пожизненного содержания с иждивением другому физлицу, а еще чуть позже был произведен выкуп ренты.

Разъяснение Минфина : Если продавец до получения квартиры в единоличную собственность по договору пожизненного содержания с иждивением являлся одним из ее сособственников, то при продаже и исчислении НДФЛ трехгодичный срок нахождения квартиры в собственности исчисляется с даты первоначальной регистрации права долевой собственности указанного лица на квартиру.

Обращаем Ваше внимание, что письма Минфина не являются нормативными правовыми актами и не конкретизируют эти акты. Все письма Министерства финансов имеют информационный характер. Позиция налоговых органов может отличаться от позиции Министерства Финансов, однако обязательно должна быть основана на нормах законодательства РФ.

С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Согласно Налоговому Кодексу РФ от налога на доходы и обязанности подавать налоговую декларацию полностью освобождены граждане, которые продали квартиру/дом/комнату/землю, которыми владели более минимального срока. Соответственно, актуальным является вопрос: с какого именно момента отсчитывать срок владения. В этой статье мы постараемся разобраться в этом вопросе по отдельности для всех основных случаев приобретения жилья.

Заметка:минимальный срок составляет три года или пять лет в зависимости от того, когда и как была приобретена недвижимость. Этот вопрос подробно рассмотрен в нашей статье: Сколько нужно владеть квартирой, чтобы продать ее без налога?

Жилье приобретено по договору купли-продажи

Если Вы приобрели жилье по договору купли-продажи, срок владения им исчисляется с даты регистрации права собственности на объект жилья (ст. 131, 223 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Пример:В феврале 2015 году Киселев А.А. приобрел квартиру по договору купли-продажи. Договор был заключен 20 февраля, а право собственности было зарегистрировано спустя два месяца (датировано 25 апреля 2015 года). 15 марта 2018 года Киселев продал квартиру.

Срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3-х лет (так как он считается именно с даты регистрации права собственности на квартиру).

Жилье приобретено по договору долевого участия (инвестирования, уступки права требования)

Если Вы приобрели квартиру по договорам долевого участия, инвестирования или уступки права требования, то срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру.

При этом важно отметить, что в данном случае (в отличие от момента возникновения права на имущественный вычет при покупке жилья) дата подписания акта приема-передачи квартиры с застройщиком значения не имеет (Письма Минфина России от 14.02.2013 N 03-04-05/9-103, от 15.11.2012 N 03-04-05/9-1315).

Пример:В 2013 году Петров А.Л. заключил договор долевого участия на строительство квартиры, в 2014 году квартира была сдана и Петров подписал акт приема-передачи квартиры. Зарегистрировал собственность Петров лишь в 2016 году. В 2018 году Петров продал квартиру.

Срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3х лет (так как он исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру).

Жилье приобретено по договору с ЖСК (договору паенакопления)

Если квартира была приобретена у ЖСК (по договору паенакопления), то срок владения квартирой исчисляется с момента выполнения двух условий: полной выплаты паевого взноса и подписания акта приема-передачи квартиры (п. 4 ст. 218 ГК РФ, Письма Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/7-837, УФНС России по г. Москве от 22.03.2011 N 20-14/4/026727).

Пример:В 2011 году Волков М.М. заключил договор с ЖСК на строительство квартиры. В 2014 году квартира была построена. В этом же году Волков полностью выплатил паевой взнос и подписал акт приема-передачи квартиры. Право собственности на эту квартиру Волков оформил лишь в 2016 году.

В 2018 году Волков продал данную квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составит более 3-х лет (так как в данном случае он исчисляется не с момента даты регистрации права собственности на квартиру, а с момента полной выплаты паевого взноса и подписания акта-приема передачи).

Жилье приобретено в результате приватизации

Если Вы приобрели жилье в собственность в результате приватизации, срок владения им зависит от того года, в котором осуществлена приватизация:

1. Если жилье было приватизировано после 1 января 1998 года, срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности на квартиру. Пример:Сахаров И.Т. проживал в квартире, полученной в наем от муниципалитета с 1997 года. В 2016 году он ее приватизировал и оформил свидетельство о собственности на квартиру. В 2017 году Сахаров ее продал, срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности).
2. Если жилье было приватизировано до 1 января 1998 года срок владения им отчитывается с даты заключения договора о передачи объекта жилья в собственность (так как в то время свидетельства о регистрации права собственности не выдавались) (Письмо Минфина России от 18.07.2014 № 03-04-05/35433). Пример:Платонов Л.О. приватизировал квартиру в 1995 году. В 2018 году он оформил свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и продал ее. На момент продажи срок владения квартирой составил более 3-х лет (так как он считается не с даты регистрации собственности, а с момента приватизации).

Жилье получено в наследство

Если объект жилья был получен в наследство, срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя (открытия наследства) (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, Письмо Минфина России от 20.02.2015 № 03-04-05/8357).

Пример:В 2010 году Соколов А.П. после смерти дедушки получил в наследство квартиру, право собственности на нее он оформил только в 2017 году. В 2018 году Соколов А.П. продал данную квартиру. На момент продажи квартиры срок владения составил более трех лет (так как он считается с даты смерти дедушки).

Из данного случая есть два исключения:

1. Если один из супругов наследует после смерти другого квартиру, приобретенную в браке, срок владения квартирой исчисляется с даты приобретения квартиры в собственность супругов (Письма Минфина России от 30.05.2016 №03-04-05/30938, от 02.04.2013 N 03-04-05/9-326). Пример:В 2010 году супруги приобрели квартиру и оформили ее на жену. В 2017 году супруга умерла, квартиру унаследовал муж. В этом же году он решил продать квартиру. На момент продажи срок владения составил более 3-х лет, так как данная квартира, хоть и была ранее оформлена на жену, приобреталась в браке, следовательно, являлась общей совместной собственностью.
2. Если собственник одной доли в квартире наследует другую долю в результате смерти собственника, срок владения квартирой исчисляется с даты первоначальной регистрации собственности на долю в квартире (Письмо Минфина России от 24.10.2013 №03-04-05/45015). Пример:в результате приватизации, проведенной в феврале 2010 года, квартира была оформлена в долевую собственность бабушки и внука по ½ доли. В 2016 году после смерти бабушки ее долю унаследовал внук и стал единственным собственником квартиры. В 2018 году он продал квартиру. Несмотря на то, что ½ квартиры внук получил в наследство лишь в 2016 году, срок владения всей квартирой на момент продажи составит более 3-х лет (так как будет считаться с даты оформления в собственность первой доли).

Квартира получена в дар

Если квартира была получена в дар, срок владения квартирой исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру ст. 131, ст. 223 ГК РФ, п. 1 ст.

14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Пример:в марте 2017 года Матвееву А.Н. родители подарили квартиру, он зарегистрировал собственность в июле 2017 года. В 2018 году Матвеев А.Н. решил продать квартиру, срок владения составит менее 3-х лет (будет рассчитываться с даты регистрации права собственности на квартиру).

Разные доли квартиры приобретены в разное время

Если несколько долей квартиры приобретены в разное время, но были объединены в единый объект собственности, то срок владения будет исчисляться с даты, когда собственник получил право собственности на первую долю в проданном имуществе (Письма ФНС России от 26.07.2016 №БС-4-11/13524@, Минфина России от 23.08.2016 №03-04-07/49241, от 13.01.2015 № 03-04-05/69528).

Пример:в 2011 году братья Морозовы А.К. и Н.К. приобрели в долевую собственность (по ½ доли) квартиру. В 2016 году Морозов А.К. продал свою долю (1/2) брату Морозову Н.К., в результате чего последний стал единоличным собственником всей квартиры. В 2018 году Морозов Н.К. продал квартиру.

Срок владения квартирой на момент продажи составил более 3-х лет (так как он считается с момента приобретения первоначальной доли – с 2011 года.

Заметка:Если несколько долей квартиры приобретены в разное время, но каждая из долей зарегистрирована как отдельный объект недвижимости, то каждая доля рассматривается отдельным объектом имущества и для каждой доли высчитывается свой срок владения (Письмо Минфина России от 20.05.2014 N 03-04-05/23772).

Квартира получена взамен снесенного/ветхого жилья

Если квартира получена взамен снесенного/ветхого жилья от муниципальных властей, срок владения квартирой исчисляется с даты регистрации права собственности на полученное новое жилье (Письмо Минфина России от 17.10.2012 N 03-04-05/10-1199).

Пример:В 2017 году Соколова М.И. получила от мэрии Москвы квартиру взамен принадлежащего ей снесенного ветхого жилья (которым она владела с 1995 года). В 2018 году Соколова М.И. продала полученную квартиру. На момент продажи срок владения квартирой составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности на новое жилье, срок владения старым/снесенным жильем не учитывается).

Дом построен самостоятельно

Если дом построен самостоятельно, срок владения домом исчисляется с даты регистрации права собственности на данный объект недвижимости (ст. ст. 131, 219 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ).

Пример:в 2012 году Павлов А.Т. приобрел земельный участок и начал на нем строительство дома, в 2015 году стройка была закончена. Зарегистрировал построенный дом Павловым А.Т. в 2016 году. В 2018 году он решил его продать.

На момент продажи срок владения домом составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности).

Право собственности признано через суд

Если право собственности на квартиру признано в судебном порядке, срок владения квартирой исчисляется с даты вступления в законную силу решения суда (по истечении месяца после принятия данного решения) (п. 1 ст. 209, ст.

210 ГПК РФ, Письмо Минфина России от 14.08.2013 N 03-04-05/32983).

Пример:в 2008 году Марков А.Н. приобрел квартиру в строящемся доме у ОАО «СтройИнвет». После сдачи дома застройщик стал уклоняться от оформления собственности Маркова А.Н. на построенную квартиру. В 2010 году Марков обратился в суд с иском о признании права собственности на квартиру. В 2012 году суд вынес решение о признании собственности на квартиру за Марковым А.Н.

Регистрации права собственности на Маркова А.Н. произошла только в 2016 году. В 2018 году Марков А.Н. продал данную квартиру. На момент продажи срок владения квартирой составил более 3-х лет (так как он считается с даты вступления в силу решения суда, а не с даты регистрации права собственности).

Уплата налога с продажи доли квартиры

Сделки с недвижимостью, как и любые операции с имуществом, находятся под пристальным вниманием контролирующих органов и подлежат обязательному налогообложению. Продажа одной или нескольких долей в квартире довольно распространенная, но не всегда понятная с точки зрения расчета сборов в бюджет, операция. Законодательно утверждены определенные льготы и вычеты, а также послабления для собственников имущества.

Сегодня мы поговорим о том, как платить налог с продажи доли в квартире в 2018 году.

Нужно ли платить налоги?

Облагается ли продажа доли квартиры налогом?Ответ на этот вопрос неоднозначен – это зависит от суммы сделки, порядка оформления, срока владения имуществом. Основным видом сбора, которым облагается реализация недвижимости, является налог на доходы физических лиц, сокращенно НДФЛ.

Ставка для данного вида операций стандартная – 13 %. Сумма исчисляется независимо от того, продается ли квартира целиком или же лишь ее часть (доля).

Например, Петрова И.С. реализовала свою долю за 1,5 млн. рублей. В таком случае стандартный расчет налога будет выглядеть так:

1500000 * 13% = 195000 рублей

Как снизить налог?

Государство предоставляет гражданам России ряд послаблений, которые позволят им снизить налоговое бремя при продаже имущества. Разъяснения предоставлены с учетом поправок в НК РФ, вступающих в силу 01.01.2017 г.

Срок владения

Значительное влияние на расчет суммы налога оказывает длительность владения имуществом. В частности, собственник имеет право не платить в бюджет никаких отчислений с договора купли-продажи, если он владеет недвижимостью определенное количество лет.

Согласно новым требованиям минимальный период владения доли квартиры для пользования этой льготой – 5 лет.

При этом стоит учитывать, что под этим сроком понимается именно календарный период, т.е. 60 месяцев с даты приобретения статуса собственника.

Имущество, находящееся в собственности более 3 лет, также подпадает под льготу лишь в следующих ситуациях:

• получено в дар или по наследству от родственника;
• приватизировано;
• приобретено в рамках договора пожизненной ренты с иждивением.

Если же имущество находилось в собственности менее 3 лет, то продавец может применять другой вид льгот, чтобы снизить свою налоговую нагрузку.

Немного об определении срока владения имуществом

Основным документом, устанавливающим факт владения долей квартиры, является свидетельство о праве собственности, которое выдается контролирующими органами. Для удобства расчета минимального срока стоит ориентироваться на дату, указанную в данной форме. В действительности момент начала владения имуществом наступает в день регистрации пакета документов.

Немного более сложный порядок с долями. Например, Сидоров А.М. в 2011 г. приобрел квартиру в совместное владение со своими родителями, т.е. стал собственником 1/3 имущества. В 2014 году умер его отец и передал ему по завещанию свою долю. В 2017 Сидоров решает продать свои доли. В этой ситуации он имеет полное право не платить налоги со сделки, поскольку впервые он стал владельцем части квартиры в 2011 году.

Важна дата получения первой доли, а не каждой отдельно взятой!

Расходы на приобретение

Одним из способов значительно уменьшить сумму налога с продажи доли в квартире, является документальное подтверждение расходов на ее приобретение. Если же владелец не может никак доказать понесенные убытки по покупке недвижимости, то он может воспользоваться следующим видом льготы – фиксированным имущественным вычетом.

Лодыгин Р.Д. приобрел долю в квартире в 2016 году за 2,5 млн. рублей. В 2017 он реализует свою часть имущества по цене 3,6 млн. рублей. В такой ситуации расчет налога будет следующим:

(3600000 – 2500000) * 13% = 1100000 * 13 % = 143000 рублей.

Казалось бы, что мешает указать в договоре купли-продажи меньшую сумму и не платить никаких налогов. Однако, законодательно утвержден порядок определения минимальной стоимости реализуемого имущества. В ст.

217.1 НК РФ четко указано, что сумма дохода, получаемая от продажи недвижимости не должна быть меньше, установленной кадастровой стоимости имущества на 1 января года совершения сделки, уменьшенной на коэффициент 0,7. При этом не всегда есть требуемые данные об объекте. В такой ситуации собственник не ограничен требованиями данного пункта (п.

5 ст. 217.1 НК РФ).

Доброва А.Ж. продала свою долю – ½ квартиры за 4,5 млн. рублей. Кадастровая стоимость всего имущества составляет 15 млн. рублей. Пример расчета налогооблагаемого дохода со сделки:

15000000/2 * 0,7 = 5250000 рублей.

Поскольку стоимость продажи существенно ниже кадастровой, то при расчете НДФЛ используется сумма 5,25 млн. рублей.

Имущественные вычеты в фиксированном размере

Статья 220 НК РФ содержит развернутую информацию о таком способе уменьшения налога как имущественный вычет. Фиксированный размер льготы установлен в пределах 1 млн. рублей. Важно понимать, как его применять:

• на один объект недвижимости;
• в разные налоговые периоды.

Немного интереснее ситуация происходит при применении вычета для сделок с продажей долей квартир. Собственники недвижимости могут выбрать три сценария получения льготы в зависимости от конкретной ситуации.

Рассмотрите примеры расчета на основе следующих данных:

Лопатин А.Д. и В.Д. решили продать квартиру, полученную в наследство, за 3,5 млн. рублей. Оба работают, поэтому вправе применять вычеты. Каждый владеет ½ имущества.

Использование вычета на целый объект недвижимости. В такой ситуации оформляется договор купли-продажи квартиры, и совладельцы могут применить льготу в размере 1 млн. рублей пропорционально своим долям.

1000000/2 = 500000 рублей

(3500000/2 – 500000) * 13 % = 162500 рублей. Именно такую сумму налога заплатит каждый собственник квартиры в бюджет.

Использование вычета на доли квартиры. Совладельцы реализуют свою часть отдельно по разным договорам купли-продажи. Это возможно при наличии свидетельств о праве собственности на каждую долю. Тогда расчет будет выглядеть следующим образом:

(3500000/2 – 1000000) * 13 % = 97500 рублей.

Еще один интересный вариант решения вопроса возможен, если один из совладельцев является собственником более установленного минимального срока. В такой ситуации при продаже имущества заключается дополнительное соглашение, в котором указывается распределение дохода от сделки:

Лопатин А.Д – 3 млн. рублей (собственник более 3 лет)

Лопатин В.Д. – 500 тыс. рублей (пользуется имущественным вычетом на свою долю в размере 500000 рублей). Таким образом продавцы недвижимости полностью освобождаются от уплаты НДФЛ.

Как видно из примера, разный подход к юридическому оформлению долей имущества, позволяет значительно снизить размер налога с продажи части квартиры. Важно правильно и точно сопроводить сделку, поскольку наличие ошибок или неточности дают возможность ФНС признать ее недействительной, а порядок применения вычетов изменить в сторону увеличения налоговой нагрузки.

Как уведомить о доходах контролирующие органы?

Уплата налога с продажи доли квартиры ничем не отличается от установленного порядка по сделкам с другой недвижимостью. Владелец части имущества обязан в срок до 30 апреля предоставить информацию о сделках в прошлом году, предоставив в ФНС отчетность по форме 3-НДФЛ. Не нужно передавать налоговую отчетность в контролирующие органы при продаже имущества, которым владели более установленного срока.

В остальных же случаях важно показать, что собственник воспользовался вычетом или снизил налог на расходы по покупке недвижимости.

Крайней датой перечисления сумм налога в 2017 году является 15 июня. Уплатить взнос возможно лишь после подтверждения правильности оформления декларации и получения реквизитов в контролирующей организации. Граждане не вправе производить расчет с бюджетом наличными средствами, поэтому потребуется обращаться в банк или использовать интернет-ресурсы.

За нарушение сроков уплаты налогов и подачи декларации предусмотрены штрафы.

Если у вас есть какие-либо вопросы или вам требуется помощь в заполнении налоговых деклараций, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас проконсультировать.

• В закладки
• Распечатать
• Задать вопрос
• Подписаться
• Наш канал в Яндекс.Дзен