Налог на продажу зарубежной недвижимости

В большинстве стран при продаже недвижимости взимается налог на прирост капитала. Он платится с разницы между ценой, по которой объект был куплен, и ценой, по которой он был впоследствии продан. Эта разница называется «приростом капитала».

Налоги на прирост капитала

Ставка, %	Срок владения для освобождения от налога, лет
Австрия	25	—
Великобритания	—
Германия	15	10
Испания	—
Италия	20	0 5
Латвия	15	0 5
США	20	—
Франция	48,8	22
Швейцария	—

Австрия

Налог на прирост капитала при продаже недвижимости, приобретенной после 31 марта 2002 составляет 25%. При этом вычитаются расходы на приобретение. После 10 лет владения продавцы могут сократить налог на прирост капитала на 2% в год в качестве защиты от инфляции.

Максимальный вычет — 50%.

При продаже объекта, купленного до 31 марта 2002, ставки налога на прирост капитала составляют либо 15%, либо 3,5% от цены продажи в зависимости от ряда условий.

Великобритания

С иностранных инвесторов, продающих недвижимость в Великобритании, налог на прирост капитала не взимается. Однако с 6 апреля 2015 этот налог начнет применяться к зарубежным владельцам. Если прирост капитала меньше 31 865 фунтов стерлингов, ставка составит 18%, если больше — 28%. Эти же ставки применяются и к резидентам. Нерезидентам положен вычет в размере до 11 100 фунтов стерлингов в год.

Тот, кто продает объект, использовавшийся для основного места проживания, освобождается от налога на прирост капитала. Нерезиденты, продающие свое основное жилье в Великобритании (не обязательно основное в мире), должны доказать, что проводили в доме не менее 90 ночей в каждом году, чтобы быть освобожденными от налога.

Германия

Налог на прирост капитала — 25% (вместе со сборами солидарности — 26,375%). При последующей продаже объекта недвижимости физическим лицом прибыль от продажи подлежит налогообложению, только если между покупкой и продажей прошло менее 10 лет. Юридические лица платят этот налог в любом случае.

Испания

Ставки налога на прирост капитала для Испании варьируются от 21 до 27%: первые 5 999,99 евро облагаются по ставке 21%, от 6 000 до 23 999,99 евро — по ставке 25%, по ставке 27%. Налоговые нерезиденты платят налог по ставке 21%.

Италия

Налог на прирост капитала в Италии платится по ставке 20%. Он платится только в том случае, если между покупкой (или строительством) и продажей прошло менее пяти лет, и если объект не использовался в качестве основного места жительства в течение основного времени владения.

Латвия

Налог на прирост капитала взимается по ставке 15%. Продавцы освобождаются от этого налога при условии, что в течение 12 месяцев после продажи они вложат полученные деньги в равноценный объект недвижимости. Налог не нужно платить, если проданное имущество находилось в собственности продавца не менее 60 месяцев (начиная со дня, когда его права собственности были закреплены в Земельной книге) и продавец не менее 12 месяцев до заключения договора (в течение этих 60 месяцев) был задекларирован по соответствующему адресу.

Критерий декларирования — любые 12 месяцев за пять лет.

Налог с дохода от продажи не нужно платить также в случае, если недвижимость находилась во владении более 60 месяцев и в течение последних 60 месяцев была единственным объектом данного лица. В этом случае владелец не должен подавать декларацию.

США

Налог на прирост капитала в США зависит от годового заработка. Те, у кого годовой доход более 400 тыс. долл., платят налог на прирост капитала по ставке 20%, а те, у кого доход меньше этой суммы, платят по ставке 15%.

Раз в два года американские налогоплательщики, включая могут получать вычеты до 250 тыс. долл. (до 500 тыс. долл. для женатых налогоплательщиков, подающих декларацию совместно) от прироста капитала при продаже недвижимости, использовавшейся как основное место жительства как минимум два года из последних пяти.

Франция

Резиденты ЕС платят налог на прирост капитала по фиксированной ставке 34,5% (включая социальный сбор, размер которого составляет 15,5%), резиденты других стран (в том числе России) — 48,83% (33,33% + социальный сбор 15,5%). Возможен вычет из налогооблагаемой базы. Если длительность владения составляет вычет равен 24%.

Вычет рассчитывается не от рыночной стоимости объекта, а от разницы между стоимостью покупки и продажи.

Первая продажа недвижимости нерезидентами может быть освобождена от налога на прирост капитала при соблюдении некоторых условий.

Граждане стран, не входящих в ЕС, платят налог на прирост капитала по ставке 33,33%. К нему прибавляется социальный сбор 15,5% и специальный добавочный налог 6%. Резиденты ЕС платят налог на прирост капитала по ставке 19%.

Таким образом, ставка достигает 40,5 (для европейцев) или 54,83% (для всех остальных).

Применяются налоговые скидки, величина которых зависит от того, сколько времени недвижимость находилась в собственности. Скидки для подоходного налога (19 или 33,33%) составляют 6%, если недвижимостью владели от 6 лет до 21 года, или 4% для После 22 лет владения собственники освобождаются от этого налога. Скидки для социального сбора (15,5%) составляют 1,65%, если недвижимостью владели от 6 лет до 21 года, 1,6% для 9%, если недвижимостью владели После 30 лет собственники освобождаются от уплаты социального сбора.

При продаже недвижимости после 1 января 2013 взимается дополнительный налог.

Ставки дополнительного налога на продажу недвижимости
во Франции

Размер налогооблагаемого прироста капитала (НПК)	Ставки
50 001 – 60 000	2% − (60 000 — НПК) × 1/20
60 001 – 100 000	2%
100 001 – 110 000	3% − (110 000 — НПК) × 1/10
110 001 – 150 000	3%
150 001 – 160 000	4% − (160 000 — НПК) × 15/100
160 001 – 200 000	4%
200 001 – 210 000	5% − (210 000 — НПК) × 20/100
210 001 – 250 000	5%
250 001 – 260 000	6% − (260 000 — НПК) × 25/100
Более 260 000	6%

Швейцария

При продаже недвижимости нужно заплатить налог на прирост капитала. Его размер зависит от кантона и количества лет, в течение которых недвижимость была в собственности. Стандартная ставка варьируется от 25 до 50%.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru

Поделитесь статьей
Подписывайтесь на наши каналы
Мы публикуем инвестиционные лайфхаки, новости рынка и анонсируем новые проекты.

Турция

Дубай

Греция

Паспорта и ВНЖ

Получайте свежие статьи по почте

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Как продать квартиру нерезиденту, проживающему постоянно за границей?

«Долгое время работаю за границей, но являюсь гражданином РФ и часто бываю в России. У меня есть «трешка» в Москве, которую планирую вскоре продать. Только вот, не знаю, нужно мне приезжать в столицу или можно заключить сделку по доверенности, и какой налог придется заплатить»?

Рассказываем, как продать квартиру в России нерезиденту РФ, если он живет заграницей.

Кто такой нерезидент

Нерезидент в РФ — человек, который находится на территории страны менее 183 дней в году. Он может иметь российское гражданство, работу в российской компании, семью, проживающую в России. Но при этом будет признан нерезидентом, так как более полугода живет за пределами страны.

Чтобы определить статус нерезидента, подсчитайте общее количество дней нахождения в РФ в расчетный период. В расчет принимается совокупное число. То есть если вы чередовали свое пребывание в России и за рубежом, то нужно сложить дни всех посещений страны.

Это важно! Статус нерезидента может получить как иностранный гражданин, имеющий вид на жительство в России, так и гражданин РФ.

Расчетный период определяется на 31 декабря года совершения сделки. К примеру, вы продали квартиру в ноябре 2020 года и считаете количество дней своего пребывания в РФ не до дня сделки (с ноября 2019 г по ноябрь 2020 г), а за текущий год. То есть с 01.01.2020 по 31.12.2020 год.

Можно оформить сделку по доверенности

Сделки купли-продажи недвижимости нерезидентом РФ оформляются так же, как и резидентом. То есть через письменный договор купли-продажи между продавцом и покупателем.

Если вы не можете находиться в это время на территории России, то вправе продать свое жилье по генеральной доверенности. Документ оформляется нотариусом на вашего поверенного — родственника, знакомого, риэлтора.

На что имеет право поверенный:

• показывать квартиру;
• проводить переговоры с потенциальными покупателями;
• обсуждать условия сделки с покупателем;
• собирать документы для сделки;
• заключать договор купли-продажи;
• подавать документы на регистрацию.

Вы можете поручить своему доверенному лицу получение денег за продажу квартиры, но этот момент обязательно нужно отразить в доверенности. Условия получения денег от покупателя прописываются в договоре.

Это важно! По генеральной доверенности поверенный не сможет продать недвижимость себе, подарить или завещать другому человеку.

Доверенность на недвижимость с правом продажи оформляется у нотариуса по месту жительства, даже, если вы в данный момент живете в другой стране. Присутствие поверенного не требуется, вам нужны лишь его паспортные данные.

Как получить деньги за квартиру

Расчет между покупателем и продавцом недвижимости, если один из них нерезидент, считаются валютной операцией. По закону РФ такие валютные операции осуществляются без ограничений («О валютном регулировании и валютном контроле»).

Однако в законе есть и другая статья, в которой говорится, что физические лица вправе совершать расчеты с валютой только в уполномоченных банках через банковские счета. За нарушение этой статьи придется заплатить штраф от 75% суммы валютной операции (ч.1 ст.15.25 КоАП РФ).

То есть фактически расплатиться за покупку дома или квартиры наличными в валюте вы не можете. Но вправе без ограничения перечислять денежные средства со своих счетов в уполномоченных российских банках на свои счета в банки других стран.

Это важно! Российские банки, как агенты валютного контроля, будут проверять законность совершения валютных операций.

Если вы собираетесь переводить деньги от продажи жилья на зарубежный счет, то проследите, чтобы сумма перечисления соответствовала сумме, отраженной в договоре купли-продажи. Иностранные банки проверяют эти сведения для выявления лиц, уклоняющихся от налогов.

Какой налог платить нерезиденту

Все физические лица, получившие доход, в том числе от продажи жилья, обязаны заплатить налог государству. Налоговая ставка для нерезидентов РФ составляет 30%.

Для расчета налога в качестве налоговой базы используют кадастровую стоимость недвижимости. К примеру, цена вашей квартиры по кадастру — 12 млн рублей. Сумма налога составит 30% от цены или 3,6 млн рублей.

Это важно! Нерезиденты не могут воспользоваться имущественным налоговым вычетом, который предоставляется резидентам РФ.

В 2019 году нерезидентов освободили от уплаты налогов при продаже недвижимости, которая была в собственности продавца в течение минимального периода. Установленный срок — не менее 3 или 5 лет.

Минимальные сроки, если недвижимость:

• приобретена до 2016 года — 3 года;
• куплено после 1 января 2016 года — 5 лет;
• получена в дар или наследство от родственника — 3 года;
• получена по договору ренты или после приватизации — 3 года.

К примеру, вы приобрели дом, участок или квартиру в 2016 году. Если сделка купли-продажи совершается в 2020 году, то вам придется платить налог, если продажа планируется на 2021 год, то налог платить не нужно.

Для расчета налога статус нерезидента определяется на момент получения дохода от продажи недвижимости, а не с даты ее регистрации. Если деньги приняты на банковский счет в 2019 году, а регистрацию осуществили только в 2020 году, считать дни нахождения в РФ нужно за 2019 год.

• Кто такой нерезидент
• Можно оформить сделку по доверенности
• На что имеет право поверенный:
• Как получить деньги за квартиру
• Какой налог платить нерезиденту
• Минимальные сроки, если недвижимость:

Как продать жильё за рубежом: пошаговая инструкция

В 2005 году одна британская пара купила квартиру в Испании за 190 тыс. евро. В 2008 году на этом рынке недвижимости лопнул пузырь, цены резко упали, и в 2009 году, во время рецессии, не посоветовавшись со специалистами, пара выставила квартиру на продажу за 100 тыс. евро — почти в два раза дешевле стоимости покупки, но так и не смогли найти покупателя. В результате паре пришлось сдавать жильё в аренду.

Почему так случилось? Потому что британцы сделали сразу три ошибки: не обратились к профессиональным риелторам, выбрали неудачный момент для сделки и неправильно оценили объект.

Чтобы избежать подобных ошибок и успешно продать жилую недвижимость за рубежом, рекомендуем обратить внимание на следующие 17 шагов.

Продать недвижимость можно дистанционно. Собственник, живущий в другой стране, может прислать вместо себя представителя, который наймёт риелторов, отдаст им ключи и впоследствии подпишет договор . На такого представителя возможно придётся оформить соответствующую доверенность от владельца.

Проконтролировать продажу недвижимости без участия владельца в конкретной стране смогут местные юристы, так что если вы не можете или не хотите даже в минимальной степени заниматься сделкой, вам стоит в первую очередь обратиться к ним.

Если не нанимать представителя, владелец должен будет приехать в страну минимум дважды: при поиске риелторов и на подписание договора. Всё остальное возьмут на себя агенты недвижимости. Контролировать их действия можно по телефону или электронной почте.

Марина Филичкина Директор по продажам

1) Выбирайте лучшее время для продажи

Лучшее время для продажи недвижимости — стадии экспансии и перенасыщения, когда цены достигают пика и можно получить максимальный доход от продажи. Однако продавцы домов и квартир, использовавшихся для собственного проживания, не всегда могут дождаться удачного момента в силу личных обстоятельств.

Также имеет значение сезон. Многие выставляют дома на продажу в апреле или мае, принимают предложения всё лето и заключают сделку к осени. Недвижимость редко выставляется на продажу перед праздниками и посреди зимы, когда многие люди уезжают в отпуск и не занимаются поиском жилья. Однако есть покупатели, которых не заботит сезонность.

Например, партнёров Tranio был случай, когда сделка была закрыта 31 декабря, поскольку у клиентов была традиция встречать каждый Новый год в новом доме. спешки и праздничного настроения покупатели не поскупились при оплате, и продавец остался в выигрыше. Продавая недвижимость в «мёртвый сезон», можно воспользоваться ситуацией, когда домов на рынке меньше, но при этом всё ещё есть серьёзные покупатели.

2) Сравните объект с аналогичными предложениями

Чтобы предварительно понять, сколько примерно стоит объект, рекомендуется посмотреть аналогичные варианты на порталах недвижимости и вычесть из средней цены примерно 5% (с учётом того, что многие объекты продаются с дисконтом). Таким образом собственник может узнать ориентировочную цену и решить для себя, готов ли он продавать на таких условиях. Далее более точную оценку недвижимости даст агентство недвижимости или оценочная компания.

3) Планируйте сопутствующие расходы

Продавец недвижимости платит налог на прирост капитала, а также может нести расходы на оплату комиссий риелтора, юриста и нотариуса. Если продавец планирует сразу купить другой объект, то стоит заранее рассчитать объём затрат, чтобы понять, хватит ли денег на новое приобретение.

Комиссия риелтора (в некоторых странах платит только покупатель)	от стоимости объекта
Расходы на услуги юриста и нотариуса	от стоимости объекта
Налог на прирост капитала	от разницы между ценой покупки и ценой продажи

Если недвижимость приобретена в ипотеку и кредит ещё не погашен, собственнику нужно уведомить банк о готовящейся продаже. Помимо этого, следует проверить, есть ли в договоре с банком пункт о досрочном погашении и предусмотрены ли штрафы за него. Это нужно знать, чтобы понять, какими окажутся дополнительные расходы в сравнении с ценой продажи.

4) Приведите жильё в продажный вид

Перед продажей стоит привести жильё в порядок, а именно:

• провести генеральную уборку;
• выбросить все ненужные вещи, вынести лишнюю мебель, чтобы комнаты казались просторнее, и убрать семейные фотографии и личные вещи (по данным британской компании Big Yellow Self Storage, выбросив хлам, продавцы увеличивают стоимость недвижимости в среднем на 4 811 фунтов стерлингов, а скрыв с глаз семейные фото — на 921 фунт стерлингов);
• нанять специалистов для починки неработающих приборов или коммуникаций;
• сделать косметический ремонт (если требуется), в частности, перекрасить стены в нейтральные цвета;
• привести в порядок участок вокруг дома.

Не стоит вкладывать слишком много денег в предпродажный ремонт: дорогостоящие изменения, например, установка дополнительной ванной и перекрытие крыши, не всегда окупаются при продаже.

5) Наймите риелторов

При выборе агента недвижимости рекомендуется обращать внимание на качество сайта, отзывы клиентов, опыт работы, специализацию на нужном сегменте рынка, компетентность и отношение к пожеланиям покупателя. Подробнее об этом читайте в нашей статье «Как выбрать риелтора».

Основные роли, которые отводятся агентам недвижимости при продаже, — это оценка недвижимости, проведение просмотров, встреча покупателей и переговоры о цене. Риелторы помогут не только сэкономить время, но и больше заработать. Бывают случаи, когда покупатели неправильно устанавливают цену и в результате теряют больше денег, чем потратили бы при продаже с помощью агентства с учётом комиссии.

Если на рынке переизбыток предложения и мало покупателей, рекомендуется подключить сразу несколько агентств, которые будут работать параллельно и привлекать покупателей с помощью разных каналов. Если спрос значительно превышает предложение, то может быть достаточного одного агента.

В большинстве стран вознаграждение получает тот агент, кто продал недвижимость, но, например, в Великобритании размер комиссии, которую заплатит покупатель, зависит от количества агентов и типа соглашения с ними. Если продажа осуществляется с помощью одного агента продавца (sole agreement), комиссия составит 1,5% от стоимости объекта, и срок договора — 12 недель. Если нанимаются два риелтора (joint sole agreement), то комиссия составит около 2,0% и будет делится пополам между ними. Если продавец работает с более чем двумя агентами (multiple agency agreement), то размер комиссии достигнет .

При работе более чем с одним агентом договоры заключаются на менее продолжительные сроки, чем при найме одного риелтора.

6) Заключите договор с риелторами

В договоре, помимо прочего, указываются:

• цена, по которой объект недвижимости выставляется на продажу;
• условия, при которых цена может быть снижена;
• размер риелторской комиссии и перечень лиц, которые будут её оплачивать (комиссия делится между продавцом и покупателем, или же её платит либо продавец, либо покупатель).

7) Поручите специалистам оценку недвижимости

Оценкой недвижимости занимаются риелторы и профессиональные оценщики.

Продавцу важно понять, каков рынок — «бычий» (если цены растут) или «медвежий» (если недвижимость дешевеет). В зависимости от конъюнктуры нужно решить, работает ли время на продавца или на покупателя. Если рынок «бычий», то чем дольше ожидание, тем больше вероятность продажи по высокой цене.

При растущих ценах, если время терпит, продавец может установить цену повыше (например, сверх того, что он желает получить) и ждать покупателя. Если рынок падающий, а продать нужно срочно, то лучше не медлить и продать с дисконтом, потому что по мере ожидания цены могут упасть ещё больше, и в итоге придётся сделать ещё бóльшую скидку.

Георгий Качмазов Генеральный директор и основатель Tranio

Субъективная оценка объекта покупателем также влияет на цену: «Например, при продаже жилья в меньшей степени оценивается доходность и квадратный метр и в большей степени — lifestyle-составляющая, которую труднее точно оценить: если покупателю понравится дом, то он будет готов заплатить больше. Если жильё эксклюзивное и время терпит, то продавец может установить цену повыше»,— говорит Георгий Качмазов.

Есть и индивидуальные обстоятельства. Например, если продавец ещё не выплатил кредит, и цены на недвижимость падают, то лучше предлагать объект со скидкой.

8) Подготовьте документы

Для продажи недвижимости понадобятся такие документы:

• свидетельство о праве собственности;
• документ из реестра собственности, подтверждающий, что у собственности нет обременений;
• документы об отсутствии долгов по налогам и коммунальным услугам;
• кредитный договор с банком (если есть).

Если недвижимость продаётся с помощью агентства, то подготовить документы помогут риелторы.

9) Закажите профессиональные фотографии

Прежде чем рекламировать недвижимость, собственнику нужно проследить, чтобы агентство сделало фотографии. В большинстве случаев риелтор сам не сделает качественные снимки. Как правило, крупные агентства работают с профессиональными фотографами.

Фотографии обязательно должны быть. Согласно исследованию Пола Эрнесто Карильо, экономиста из американского Университета имени Джорджа Вашингтона, отсутствие фотографий уменьшает цену объекта и затягивает срок продажи. И, наоборот, добавление 10 фотографий может увеличить цену продажи на 1,7%.

Лучше, если снимки будут профессиональными: исследование американской компании Redfin показало, что объявления с фотографиями, снятыми профессиональным фотоаппаратом, привлекают на 61% больше просмотров, чем объявления со снимками «мыльницей».

10) Подайте объявления о продаже

По данным Национальной ассоциации риелторов США (National Association of Realtors), три четверти покупателей начинают поиск жилья именно в Сети. Поэтому в большинстве случаев стоит рекламировать недвижимость в Интернете, если только речь не идёт о сверхдорогом эксклюзивном объекте, который продаётся .

Владельцы могут создавать объявления самостоятельно, но при обращении в агентство этим обычно занимаются риелторы.

Продавцу рекомендуется договориться с риелтором, чтобы тот разместил объявление на сайте в разделе (приоритетных объявлений). Так объект смогут увидеть больше потенциальных покупателей.

О том, что должно быть указано в объявлении, читайте в «Правилах составления объявлений для каталога Tranio».

11) Воспользуйтесь помощью юриста

По желанию можно нанять адвоката, который будет представлять интересы продавца.

Также осуществляется поиск нотариуса, основная роль которого — заверение договоров и хранение денег. Нотариуса нанимает либо покупатель, либо продавец.

12) Поручите риелторам проведение показов

Обычно собственники поручают риелторам показы жилья и отдают им ключи, чтобы агенты приводили покупателей в отсутствие хозяев. По словам партнёров Tranio, показы недвижимости чаще всего устраиваются с четверга по субботу. Не все продавцы согласны на показы в воскресенье, даже если у риелтора есть желание и есть много покупателей, потому что многие владельцы предпочитают отдыхать дома с семьями и не хотят, чтобы им мешали.

Увеличить привлекательность жилья во время показов можно такими способами:

• расставить вазы с фруктами или живыми цветами;
• распылить аэрозоль с приятным запахом (ванили, кофе, свежей выпечки) — по данным британской компании Big Yellow Self Storage, с помощью этого приёма цена продажи увеличивается в среднем на 849 фунтов стерлингов;
• включить ненавязчивую классическую музыку.

13) Подпишите договор

Обычно сначала продавец подписывает с покупателем соглашение . На этом этапе покупатель вносит задаток, который обычно перечисляется на нотариальный счёт и остаётся там до переоформления права собственности. Размер задатка, как правило, составляет 10% от стоимости недвижимости. До подписания окончательного договора продавец может передумать заключать сделку или решить продать другому покупателю (газампинг). В таком случае задаток возвращается покупателю.

Если сделка срывается по вине покупателя, внесённая сумма остаётся у продавца.

После того, как покупатель проведёт Due Diligence, то есть спустя после внесения задатка, стороны подписывают окончательный договор . Это соглашение имеет юридическую силу и связывает обе стороны. В этот момент покупатель оплачивает остаток стоимости недвижимости. Деньги также остаются на счёте нотариуса до регистрации недвижимости на нового собственника.

14) Заплатите риелторскую комиссию

В Австрии, Болгарии, Греции, Италии, Чехии и некоторых других странах расходы по оплате агентского вознаграждения могут нести покупатель и продавец. В других странах, среди которых Венгрия, Испания, Кипр, США и Франция, риелторскую комиссию обычно платит только продавец недвижимости.

Страна	Максимальная комиссия с НДС, %
Страны, в которых комиссию платит только продавец
Венгрия	3,81
Испания	6,05
Кипр	8,00
США	6,00
Таиланд	5,35
Турция	5,90
Франция	8,00
Черногория	5,95
Страны, в которых расходы на комиссию делятся между продавцом и покупателем
Австрия	3,60
Болгария	6,00
Греция	3,69
Италия	4,88
Чехия	6,05

15) Дождитесь переоформления права собственности

После того, как покупатель оплачивает налог на передачу права собственности, нотариус вносит запись о регистрации нового собственника в земельный кадастр. Когда собственность переоформлена, нотариус переводит деньги от продажи недвижимости бывшему владельцу.

16) Если необходимо, переведите деньги, полученные от продажи недвижимости, на российский счёт

Если раньше зачисление средств от продажи недвижимости на зарубежный счёт считалось, с точки зрения российского законодательства, незаконной валютной операцией, то теперь есть три условия, выполнение которых разрешает эту процедуру:

1. средства от продажи недвижимости получает физическое лицо — резидент РФ от нерезидента РФ;
2. объект недвижимости зарегистрирован на территории иностранного государства — члена ОЭСР или ФАТФ, и такое иностранное государство присоединилось к соглашению об автоматическом обмене финансовой информацией;
3. при этом счет физического лица — резидента открыт в банке, расположенном на территории такого иностранного государства.

Если же ваш случай не удовлетворяет этим условиям, то вам придётся перевести деньги, полученные от продажи недвижимости, на российский счёт, иначе штраф может составить от 75% до 100% от стоимости объекта.

17) Оплатите налог на прирост капитала

При продаже недвижимости бывший собственник платит налог на прирост капитала, который взимается от разницы между ценой покупки и ценой продажи.

Ставка, %	Условия освобождения от налога
Австрия	27,5	—
Великобритания	28,0	При продаже основного места жительства
Германия	до 45,0	После 10 лет владения
Греция	15,0	—
Испания	19,0 (для граждан ЕС) 24,0 (для остальных)	—
Италия	После 5 лет владения, а также при продаже основного места жительства
Латвия	15,0	При продаже основного места жительства
США	20,0	—
Франция	19,0	После 22 лет владения
Швейцария	До 38,4	—

Налог на прирост капитала платится один раз — как правило, только в той стране, где находится проданный объект недвижимости. Если в стране резидентства ставка налога выше, то доплачивается разница.

«Например, налоги, уплаченные российскими налоговыми резидентами с дохода от продажи недвижимости в Испании, будут засчитываться при уплате подоходного налога в России. Однако вычет не сможет превысить сумму налога, исчисленного в соответствии с законодательством и правилами Российской Федерации (то есть по ставке НДФЛ в 13%)»,— говорит Екатерина Шабалина.

Рекомендуется обратиться к налоговым консультантам при продаже недвижимости, так как в каждой стране есть свои особенности. «Так, при продаже недвижимости физическим лицом в ФРГ прибыль от продажи не подлежит налогообложению, если между покупкой и продажей прошло более 10 лет или недвижимое имущество использовалось исключительно для личного проживания всё время с момента приобретения или в год отчуждения и за два предшествующих до этого года».

Специалисты Tranio готовы помочь с продажей недвижимости за рубежом. Обращаем внимание, что мы работаем только на условиях эксклюзивного соглашения: если вы заключили договор с Tranio, то не сможете одновременно работать с другими брокерами.

Материал подготовлен специально для Banki.ru

Юлия Кожевникова, Tranio

Соглашение об избежании двойного налогообложения: как дважды не платить налог на доходы от зарубежной недвижимости

Налоговый резидент России — лицо, проживающее в стране не менее 183 дней в году. Статус российского налогового резидента имеют многие владельцы заграничной недвижимости, которые получают доход от аренды или при продаже объектов.

На весь свой мировой доход российские налоговые резиденты платят налоги в России. Налоги с доходов от недвижимости резиденты платят ещё и в стране расположения объекта, если это предусмотрено местными законами.

Однако налог не всегда платится два раза. Есть возможность перезачесть уплаченный налог за рубежом, если это предусмотрено соглашениями об избежании двойного налогообложения (сокращенно — СоИДН). В таком случае в России не нужно будет платить налог или нужно будет доплатить только разницу до российской ставки.

Что такое соглашение об избежании двойного налогообложения

Соглашение об избежании двойного налогообложения — это договор между двумя странами. В нём прописаны правила налогообложения доходов резидента одной страны, если такие доходы он получил в другой.

В соглашении указаны виды налогов, которые попадают под действие документа, и круг лиц, на которых распространяются его нормы.

Соглашение позволяет покупателям и владельцам недвижимости учитывать в России налог на доходы от аренды и при продаже имущества за рубежом.

Россия заключила соглашения об избежании двойного налогообложения с 82 странами

Литва
Люксембург
Македония
Малайзия
Мали
Мальта
Марокко
Мексика
Молдова
Монголия
Намибия
Нидерланды
Новая Зеландия
Норвегия
Польша
Португалия
Румыния
Саудовская Аравия
Сингапур
Сирия

Словакия
Словения
США
Таджикистан
Таиланд
Туркменистан
Турция
Узбекистан
Украина
Филиппины
Финляндия
Франция
Хорватия
Югославия (Сербия и Черногория)
Чехия
Чили
Швейцария
Швеция
Шри-Ланка
ЮАР
Япония

Если российские налоговые резиденты получают доход в странах, с которыми не заключено СоИДН, например, в Эстонии, то обычно они платят налоги дважды.

Если законодательство другой страны предусматривает взимание налога с нерезидента, то уплаченная за рубежом сумма не учитывается в России. Это связано с тем, что право зачёта должно быть обязательно предусмотрено международным соглашением.

Екатерина Шабалина Юрист

Как подавать в российскую налоговую декларацию о доходах от зарубежной недвижимости

Если налоговый резидент России получает доход от аренды зарубежной недвижимости, он самостоятельно декларирует его в России — предоставляет декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства или через сайт ФНС.

К налоговой декларации прилагаются:

• или документы, которые выдаёт зарубежная налоговая. В них должны быть отражены вид дохода, сумма, календарный год, в котором был получен доход, сумма налога и дата его уплаты. В российскую налоговую документы направляются с нотариально заверенным переводом на русский язык.
• или копия налоговой декларации, которую налоговый резидент России подаёт за рубежом, с копией платёжного документа об уплате налога. Они также должны быть переведены на русский язык и нотариально заверены.

Как учитывается налог при получении дохода от аренды

«Если налоговый резидент России получает доход от испанской недвижимости, то сумма испанского налога вычитается из суммы российского налога. Например: доход в Испании составил 10 000 евро. В Испании заплатили 2 400 евро (ставка 24% для нерезидентов ЕС или EEA). В России необходимо было бы заплатить 1 300 евро (по ставке 13% НДФЛ).

Но поскольку 2 400 евро больше 1 300, то в России ничего доплачивать не нужно, при этом остаток не засчитывается по налоговым обязательствам от иных доходов. Если бы собственник заплатил в Испании меньше, то разницу (1 300 евро — X) пришлось бы доплатить в России», — поясняет Екатерина Шабалина.

Также важно знать, что если налогоплательщик является индивидуальным предпринимателем и использует специальные режимы — например, УСН, то сумму налога, удержанного в другом государстве, нельзя зачесть в счёт исполнения обязательств по уплате УСН в России, если о такой возможности не указано в СоИДН. Это вывод содержится в Письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 23 ноября 2016 г. № 03-11-11/69177.

Как учитывается налог при продаже зарубежной недвижимости

Законодательство Российской Федерации не различает продажу недвижимости в России и за рубежом — в обоих случаях действуют одинаковые правила.

Доход от продажи зарубежной недвижимости, которая находилась в собственности налогоплательщика, не облагается налогами, если продажа произошла после истечения минимального срока владения объектом. Это срок:

• для объектов, купленных до 1 января 2016 — 3 года;
• для объектов, купленных после 1 января 2016 — 5 лет или 3 года, если налогоплательщик получил объект по наследству, или в дар от близкого родственника, или по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если выдерживается этот предусмотренный законом минимальный период, то не обязательно декларировать доход от продажи и не нужно платить налог.

Если продавец не попадает под эти условия, то ему нужно подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, который следует за годом получения дохода, а до 15 июля уплатить налог. В этом случае налогоплательщик может уменьшить доход от продажи имущества на суммы:

1 млн руб. — при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;

250 тыс. руб. — при продаже иного имущества, например, нежилых помещений.

Но в некоторых случаях выгоднее вместо применения имущественного вычета уменьшить размер дохода от продажи зарубежного объекта на сумму расходов, связанных с приобретением другого объекта. Такие расходы нужно подтверждать документально.

Например, вы продали квартиру. У вас есть два варианта:

1) получить налоговый вычет в 1 млн рублей;

2) не получать вычет, а вычесть расходы на приобретение из дохода.

Поскольку операции по покупке и продаже зарубежной недвижимости в иностранной валюте, суммы расходов и доходов необходимо самостоятельно пересчитывать в рубли по курсу ЦБ России на дату соответствующей операции.

Если у резидента России в планах продать объект, то необходимо все внимательно просчитывать, чтобы не получить большой подоходный налог только из-за того, что недвижимость была куплена при значительно меньшем курсе валюты, чем продана. Но есть и другой случай — если рубль «укрепился», то может быть ситуация, когда недвижимость в цене выросла, но из-за валютной переоценки дохода в рублях не возникло.

Как и налог на доход от аренды, налог на доход от продажи может быть засчитан в России в рамках устранения двойного налогообложения. Для российских резидентов ставка составляет 13%.

При продаже объекта, который оформлен на компанию, применение СоИДН зависит от структурирования сделки. Например, продаются ли акции самой компании; есть ли у компании иные активы, кроме недвижимости; самостоятельно ли компания продаёт недвижимость, а потом распределяет доход российскому резиденту и прочее.